Содержание к диссертации
Введение
Глава I. Сфера гражданско-правового регулирования отношений, связанных с земельными участками 12
1. Историческое развитие правового регулирования земельных отношений 12
2. Дифференциация предмета отраслевого регулирования земельных отношений в публичном и частном праве 30
3. Индивидуализирующие критерии и правовой режим объекта гражданского права 44
Глава II. Земельный участок как правовая категория 54
1. Земельный участок как объект гражданского права 54
2. Отличительные признаки земельных участков в системе объектов недвижимого имущества 73
3. Эволюция доктринальных концепций земельного участка в отечественном правопорядке 87
4. Классификация земельных участков в гражданском праве 94
Глава III. Земельные участки в имущественном обороте 101
1. Участники (субъекты) гражданского оборота в сфере земельных участков 101
2. Основания возникновения, изменения и прекращения правоотношений по поводу земельных участков 109
3. Оборотоспособность земельных участков и ограничения прав на земельные участки 120
4. Вещные права на земельные участки 125
5. Основные гражданско-правовые договорные формы оборота земельных участков 130
- Историческое развитие правового регулирования земельных отношений
- Земельный участок как объект гражданского права
- Участники (субъекты) гражданского оборота в сфере земельных участков
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Земельный участок, занимая центральное, по существу системообразующее, место среди объектов недвижимого имущества, является одним из важнейших объектов гражданских правоотношений. В связи с этим регулированию отношений, объектом которых выступает земельный участок, должно быть уделено повышенное внимание законодателя, так как ошибки в данном вопросе очень дорого обходятся публичным и общественным интересам. Современное российское законодательство в сфере регулирования земельных отношений таких ошибок содержит немало. К недостаткам законодательства, прежде всего, относится расплывчатое разделение сфер регулирования земельных отношений между гражданским и земельным законодательством, в результате породившее «двойное» и зачастую противоречивое регулирование, неразвитость ограниченных вещных прав на землю, отсутствие однозначного легального понятия земельного участка как объекта права, а также иные недостатки. Непосредственным предметом настоящего диссертационного исследования является научно-теоретическая попытка моделирования нового понятия «земельный участок», основанная на анализе правового режима земельного участка в современном российском законодательстве.
Человек неизбежно организовывает свою деятельность в определенном пространстве, испытывая при этом ее постоянное усложнение, видоизменение и дифференциацию. Реализация всех видов деятельности в пределах единого пространства становится со временем все менее реальной. Постоянно нарастающее экономическое развитие требует выделения под каждый вид деятельности определенного пространства. Например, вычленяются отдельные пространства для проживания людей («пространство жилищной сферы») со своими специфическими требованиями к его организации (наличие предназначенных для проживания объектов и соответствующей инфраструктуры), для ведения сельского хозяйства («сфера жизнеобеспечения человека»), промышленного производства и т.д. Помимо функционального зонирования территорий, неизбежно происходит распределение территории между отдельными участниками общественных отношений.
В гражданском праве в целях удовлетворения частнособственнических интересов участников гражданского оборота необходимость распределения территории между его субъектами породила правовую конструкцию земельного участка, с помощью которой отдельные лица или группы лиц обеспечивают возможность деятельности и собственного господства в пределах конкретного пространства. Традиционно господство отдельного индивида на земельном участке реализовывалось в рамках законодательства путем использования института вещных прав: права собственности и ограниченных вещных прав. В современных условиях конструкции вещного права собственности и ограниченных вещных прав на земельные участки отвечают потребностям регулирования общественных отношений по поводу земли лишь частично ввиду наличия у земельных участков не только (исключительно) материального субстрата. Теоретическая конструкция объекта права — земельного участка как вещи должна быть дополнена конструкцией, позволяющей регламентировать использование пространства над поверхностью земельного участка, которое не имеет материальной составляющей, поскольку интерес участников гражданского оборота направлен не только на использование части поверхности земли (почвенного слоя — материального субстрата), но в первую очередь на обеспечение господства в пределах определенной территории над поверхностью земельного участка.
Применяемое в действующем земельном законодательстве понятие «земельный участок» в полном объеме не соответствует сложившейся практике, не обосновано логически и методологически, не в полной мере отражает специфику регулирования отношений по поводу земельного участка как объекта гражданских прав. Преобладание публично-правовой составляющей в правовом режиме земельного участка, безусловно, оправдано, но законодательно должно быть ограничено четко определенными рамками. Однако в действующем российском законодательстве публично-правовое вмешательство в регулирование земельных отношений нельзя признать совершенным. В то же время, требуется строго ограниченная нормами гражданского права сфера регулирования земельных отношений. Таким образом, восприятие отечественным законодателем нового подхода к земельному участку не только как к почве, но и как пространству над поверхностью земли, может вывести регулирование земельных отношений на качественно новый уровень.
Степень научной разработанности темы.
Законодательное закрепление права частной собственности на землю на конституционно-правовом уровне существенным образом повысило внимание к проблематике регулирования земельного оборота в юридической литературе. Многочисленные исследования, как монографического характера, так и публикации в юридической периодике посвящены изучению различных вопросов, связанных с гражданско-правовым режимом земельных участков.
К сожалению, большинство работ, предметом анализа которых выступают правовые отношения по поводу земельных участков, проведено безотносительно к основополагающим началам и принципам частного права, без рассмотрения особенностей правового режима земельного участка в системе координат частного права.
В настоящей диссертации использованы работы отечественных цивилистов, посвященные изучению вопросов предмета частного права (М.М. Агарков, С.С. Алексеев, М.И. Брагинский, С.Н. Братусь, В.В. Витрянский, Н.Д. Егоров, А.Л. Маковский, И.А. Покровский, Е.А. Суханов, Б.Б. Черепахин, В.Ф. Яковлев), объекта гражданского правоотношения (М.М. Агарков, С.Н. Братусь, И.Л. Брауде, Д.М. Генкин, В.П. Грибанов, О.С. Иоффе, О.А. Красавчиоков, В.А. Лапач, В.Ф. Попондопуло, В.И. Сенчищев, B.C. Толстой, Ю.К. Толстой, P.O. Халфина, Г.Ф. Шершеневич, К.К. Яичков), теории права собственности (А.В. Венедиктов, А.В. Карасе, СМ. Корнеев, А.Я. Рыженков, К.И. Скловский, Е.А. Суханов, А.Е. Черноморец), а также посвященные различным аспектам гражданско-правового регулирования отношений по поводу недвижимого имущества (С.А. Бабкин, И.Л. Брауде, И.П. Писков, К.П. Победоносцев, С.А. Степанов, Л.В. Щенникова), земельных участков (Л.А. Кассо, А.В. Копылов), их гражданско-правового режима (Д.С. Бугров, О.В. Бурлаченко, Л.М. Батталова, Д.В. Жернаков, Т.В. Крамкова, О.В. Шихалева и др.).
Исследование проблем правового режима земельных участков осуществлялось и на уровне современных диссертаций1.
1 Дмитриев А.В. Государственная регистрация прав на землю в г. Москве. Дис. ... канд. юрид. Наук. М., 2000; Ахметшина Л.М. Аренда земли по российскому законодательству. Дис. ... канд. юрид. наук Казань, 2002; Бугров Д.С. Правовой режим земельных участков как недвижимого имущества. Дис. ... канд. юрид. наук. Саратов, 2004; Бурлаченко О.В. Земельный участок в системе недвижимого имущества. Дис. ... канд. юрид. наук. Екатеринбург, 2006; Крамкова Т.В. Гражданско-правовой режим земельного участка Дис. ... канд. юрид. наук. М., 2006; Батталова Л.М. Гражданско Объект и предмет диссертационного исследования. Объектом диссертационного исследования являются общественные отношения, складывающиеся в связи с деятельностью субъектов гражданского оборота по поводу земельных участков. Предметом исследования выступают земельные участки и их гражданско-правовой режим.
Цели и задачи диссертационного исследования. Целью настоящего исследования является анализ действующего российского законодательства в области гражданско-правового регулирования земельных отношений и практики его применения. Научный анализ в первую очередь был направлен на решение фундаментальной задачи -анализа гражданско-правового режима земельного участка, исследование гражданских земельных правоотношений, их отличий от возникающих по поводу земельных участков отношений, регулируемых иными отраслями права. В работе также предпринята попытка на основе проведенного анализа и авторского взгляда на проблему дать предложения по совершенствованию действующего законодательства в области гражданско-правовых земельных отношений, что определяет прикладную задачу исследования.
Для достижения указанной цели в работе поставлены следующие исследовательские задачи:
- установить сущность (природу) гражданско-правового регулирования отношений по поводу земельных участков;
- сформулировать понятие земельного участка, его гражданско-правовую субстанцию и выявить существенные классификационные правовое регулирование земельно-имущественных отношений в современной России. Дис. ... канд. юрид. наук. Казань, 2006.
признаки, оказывающие непосредственное влияние на содержание его правового режима;
- выявить особенности гражданско-правового режима земельного участка в сравнении с иными объектами гражданских прав в целом и недвижимого имущества, в частности;
- сформулировать определение земельного участка как объекта гражданских прав (правоотношений);
- дать классификацию видов земельных участков в гражданском праве;
- исследовать гражданско-правовой режим отдельных видов земельных участков;
- предложить рекомендации по совершенствованию российского законодательства в области гражданско-правового регулирования земельных отношений.
Методологическая и теоретическая основы исследования.
Методологическую основу диссертации составляют общие принципы и способы научного познания, характерные для гуманитарных наук. При написании настоящей работы автор использовал различные по свой природе и содержанию научные методы в целях обеспечения полноты и всесторонности исследования: диалектический и логический методы, методы дедукции и индукции, анализа и синтеза. Одним из основных применяемых методов являлся системный подход, который позволил выявить объект исследования во взаимосвязи его с другими явлениями, внутреннее сущностное содержание каждого изучаемого правового феномена и их внутреннюю взаимосвязь. Кроме того, автор исследования применял специальные юридические методы: формально-юридический и сравнительно-правовой.
Научная новизна. Научная новизна диссертационного исследования заключается в том, что автором предпринят анализ земельного участка в комплексной характеристике предмета, метода, принципов и системы гражданского (частного) права. Проведен анализ гражданско-правовой категории земельный участок, выявлены межотраслевые отличия правового регулирования земельных отношений, рассмотрено место земельного участка в системе объектов гражданских прав (правоотношений), дана классификация земельных участков, предложено авторское определение земельного участка как объекта гражданских прав.
Результатом проведенного анализа явились следующие основные положения и выводы, выносимые на защиту:
1) земельный участок как объект гражданского права не является объектом других отраслей права и законодательства, в которых для обозначения иных объектов права используются схожие или совпадающие (идентичные) термины: «территория», «земля», «земельный участок» как природный ресурс и природный объект;
2) земельный участок в гражданском праве - обеспечивающее возможность удовлетворения собственных (частных) интересов материальное благо, права на которое подлежат обязательной государственной регистрации, использование которого возможно только в соответствии с определенным целевым назначением и установленными законодательством ограничениями путем хозяйствования управомоченного субъекта в пространстве, ограниченном замкнутой территориальной границей, проходящей по естественному рельефу земли, описанной и удостоверенной в установленном законом порядке;
3) земельный участок как объект гражданского права не обладает признаком материальности (телесности) и является вещью особого рода;
4) индивидуализация земельного участка в качестве вещи для эффективного гражданско-правового регулирования общественных отношений по поводу земли должна быть дополнена индивидуализирующими признаками пространства, расположенного над поверхностью земельного участка.
Научная значимость исследования. Научная значимость исследования заключается в теоретическом гражданско-правовом подходе автора к анализу земельного участка, рассмотрения видов земельных участков и их правового режима с точки зрения общих признаков и свойств объектов гражданских правоотношений, а также специфических признаков, свойств и функций, присущих земельным участкам, отличным от иных объектов недвижимого имущества.
Теоретические и методологические выводы настоящей диссертационной работы могут быть использованы в учебном процессе и включены в программы учебных курсов по гражданскому праву.
Практическая значимость исследования. Результаты проведенного исследования могут быть использованы в законотворческой деятельности и в научно-исследовательской работе, посвященной проблемам гражданско-правового регулирования общественных отношений по поводу земельных участков. Полученные результаты позволяют определить направление развития гражданского законодательства о земельных участках. При совершенствовании действующих федеральных законов в рассматриваемой сфере могут быть учтены и использованы практические выводы и предложения диссертанта.
Структура диссертации. Структура диссертации обусловлена целями и задачами диссертационного исследования. Работа состоит из введения, трех глав, включающих в себя двенадцать параграфов, библиографического списка.
Историческое развитие правового регулирования земельных отношений
Общественные отношения по поводу земли, которая всегда являлась необходимым условием жизнедеятельности человечества, во всех правопорядках включались в силу своего важнейшего значения в сферу правового регулирования. Регулирование земельных отношений гражданско-правовыми средствами развивалось в соответствии с экономическими условиями жизни общества и имеет длительную историю.
История развития прав на землю являлась предметом научного анализа известных ученых-цивилистов дореволюционного периода К. Неволина, И. Энгельмана, И.А. Базанова, Л.А. Кассо,
К.П. Победоносцева, И.А. Покровского и современных авторов А.В. Копылова, П.М. Коловангина, П.Н. Никонова, Н.Н. Журавского, А.Н. Макарова и других. В рамках настоящего исследования рассмотрим основные тенденции и закономерности эволюции прав на землю в зарубежной и отечественной истории.
Многие из исследователей вопроса отмечали процесс более медленного по сравнению с движимым имуществом и постепенного включения земли в гражданский оборот. На раннем этапе развития правовых институтов, когда в оборот уже были вовлечены многие предметы материального мира, общественные отношения по поводу земли не являлись объектом гражданско-правового регулирования. Земля была экономической и социокультурной основой жизни отдельных коллективов людей, вследствие чего отсутствовала возможность заключения сделок с землей и установление на нее каких-либо прав отдельных лиц. Территория, занятая коллективом людей, воспринималась ими как земля всего народа, всего племени без выделения частных, исключительных прав отдельных индивидов на земельный участок . Общественно-правовая мысль пришла к восприятию земли как объекта прав отдельных лиц в результате достаточно длительной исторической эволюции развития экономических отношений, в первую очередь обусловленных необходимостью повышения интенсивности хозяйственного использования земли, поскольку «обработка оставляет на земле признаки приложенного к ней труда, а, следовательно, и права на нее того лица, которое ее обрабатывало» .
И.А. Покровский выявил следующие закономерности развития прав на землю в римском праве4. Первоначально сложилось представление об общем праве на землю всего народа или отдельных родов (данное представление отразилось в юридической терминологии римского права: для обозначения права собственности в Риме применялся термин dominium, к которому обычно добавляли et iure Quiritium, т.е. по праву квиритов, римских граждан; «этим добавлением обозначали, что право собственности (главным образом на землю) первоначально принадлежало римскому народу, а затем в виде права частной собственности — римским гражданам)5. Затем происходит переход к закреплению прав на землю за отдельными домовладыками и семьями, сидящими на определенной территории, однако пока на основе установленного общегосударственного, публичного порядка распределения земли между отдельными индивидами как членами общины, гражданами римского государства. В силу такого порядка, носившего публичный характер, у домовладыки отсутствовало право актом частной воли определять юридическую судьбу семейного земельного участка. «При этом процесс этого постепенного ослабления общинной и родовой собственности, - отмечает И.А. Покровский, -совершается неодинаково быстро по отношению к различным категориям земель: земли, требующие большего труда или капитала (например, земли усадебные или пахотные), скорее усвояются в исключительное и неотъемлемое обладание семей-дворов меж тем как луга, леса и другие угодья еще долго остаются в нераздельном пользовании всего рода или общины» . В дальнейшем публично-правовой характер на земельный участок и идея семейной собственности сменяются полной свободой индивида в распоряжении землей, собственность семейная превращается в собственность индивидуальную, а правовой режим недвижимости и движимости между собой постепенно сближаются .
Таким образом, историческое развитие римского права свидетельствует, что процесс установления в отношении земельного участка режима объекта гражданских прав и гражданского оборота, происходил не сразу, а постепенно, закономерно эволюционируя по мере развития экономических отношений. Однако в рамках рассматриваемого процесса необходимо выделить определенный качественный этап, а именно: распространение на землю правового режима имущества и установление в отношении нее определенных гражданских прав, в первую очередь, важнейшего из вещных прав -права собственности. Данный переход в отношении земельного участка произошел значительно позднее установления права собственности на движимые вещи, но в связи с развитием экономических отношений определенные интерес, польза или выгода обладателей земельных участков способствовали наделению земли качеством объекта права. Процесс перехода выразился еще и в том, что чувственное восприятие земли как необходимой экономической основы жизни коллектива дополняется абстрактным восприятием земли как самостоятельного объекта гражданских прав.
Земельный участок как объект гражданского права
Гражданско-правовое регулирование земельных отношений реализуется посредством использования правовой категории — земельный участок. С помощью данной категории часть пространства земной поверхности выделяется в целях закрепления за участниками гражданского оборота определенных правомочий по ее использованию. Регулирование поведения субъектов гражданского права в сфере земельных отношений возможно лишь в отношении ограниченных участков земли, конкретных ее выделенных частей в определенных границах. Вопрос о способах и порядке определения и установления границ земельных участков является чрезвычайно важным, так как речь идет об установлении (номинировании) объекта правового регулирования и объекта прав лиц, заинтересованных в обладании и использовании земли. Конкретизация границ земельного участка является обязательным условием для установления в отношении него гражданских прав, а также вовлечения его в имущественный оборот.
В предыдущих частях работы был сделан вывод о том, что земельный участок как благо имеет все признаки объекта права и включен законодателем (ст.ст. 128, 130 ГК РФ) в круг объектов гражданских прав. Признаками объекта права являются дискретность, юридическая привязка и системность. Рассмотрим подробнее указанные признаки применительно к земельным участкам.
«Общим и внешне наиболее характерным признаком для всех объектов гражданских прав является их дискретность (от лат. diskretus — разделенный, прерывистый), т.е. их качественная, а также физическая и/или учетная определенность и обособленность от всех других объектов»61. В отношении земельных участков можно говорить о физической (пространственной), учетной (регистрационной) и качественной характеристиках дискретности. Совокупность перечисленных характеристик дискретности и их содержательная сторона позволяют отличать земельные участки от иных объектов гражданских прав.
Важнейшей, определяющей характеристикой для земельных участков является физическая (пространственная) обособленность. Без данной характеристики невозможно выделить (обособить) отдельный земельный участок из целого и непрерывного «земельного пространства». В силу естественных свойств земельные участки не даны природой изначально обособленными предметами окружающей действительности, в отличие от физических объектов, относящихся к категории вещей. Физическая обособленность земельного участка достигается путем проведения специальных процедур межевания и вынесения границ участка в натуру.
Установление физической обособленности в отношении земельных участков всегда носит субъективный характер и поэтому требуется в дополнение к физической характеристике дискретности применять учетную (регистрационную) характеристику. Учетная характеристика дополняет физическую и заключается в документальной фиксации установленных в натуре на местности границ и присвоении каждому отдельному объекту права кадастрового (индивидуального, регистрационного) номера. Учетная характеристика является дополнительной, не обязательной для выделения земельного участка как объекта права, но поскольку она очень удобна для обеспечения Лапач В.А. Система объектов гражданских прав: теория и судебная практика. С. 141. интересов участников гражданского оборота, а также интересов публичной власти, она закреплена в действующем законодательстве в качестве обязательной для данного вида объектов прав. Таким образом, развитие гражданского оборота сделало необходимым использование дополнительных (учетно-регистрационных) способов определения и обособления земельных участков, в отношении которых ранее учетная регистрация не требовалась.
Исторически учетная регистрация земельных участков вводилась сугубо в государственных целях осуществления учета и организации системы налогообложения. В дальнейшем учетная регистрация земель послужила целям устойчивости гражданского оборота, главным образом, защите интересов кредиторов по обязательствам, обеспеченным ипотекой, а также интересов самих правообладателей земельных участков в укреплении их прав. В законодательстве в результате исторического развития была закреплена обязательность учетной регистрации земель, что в целом положительно повлияло на организацию оборота земельной недвижимости, в том числе и в отечественном правопорядке. В действующем российском законодательстве обязательность учетной регистрации земли выражается, например, в следующей легальной формуле: объектом купли-продажи (в терминологии Гражданского кодекса РФ - товаром по договору купли-продажи) могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (ст. 37 Земельного кодекса РФ).
Данные положения закона основываются на факте отсутствия самого объекта права до кадастрового учета земельного участка, следовательно, несуществующий объект права не может быть предметом обязательственных правоотношений. А может ли невыделенный при помощи государственного кадастрового учета участок быть объектом абсолютных прав, в частности права собственности? Ответ на это вопрос, кажется, лежит на поверхности. Действительно, сущность права собственности заключается в возможности распоряжаться предметом в своей власти и в своем интересе62, по своему усмотрению, в котором состоит существо юридической власти над вещью63. Чтобы осуществить свои правомочия в отношении объекта права собственности (или иного вещного права), правообладателю нужно выделить (конкретизировать) объект своего господства. С другой стороны, третьи лица также должны иметь возможность воспринимать определенный участок земной поверхности как объект права, чтобы не нарушать права земельных собственников и иных правообладателей. Таким образом, логично сделать вывод о невозможности установления абсолютных прав на не прошедшие учетную регистрацию земельные участки.
Участники (субъекты) гражданского оборота в сфере земельных участков
Одной из составных частей гражданско-правового режима земельных участков является закрепленная в гражданском законодательстве способность различных субъектов гражданского оборота иметь права на земельные участки. В частности, с регулированием правового положения субъектов гражданского оборота связано установление субъективных границ прав на земельные участки, закрепление особенностей прав на землю в отношении различных субъектов. Пожалуй, не один иной объект гражданских прав не отличается такой специфичностью правосубъектности, какую имеют различные правообладатели земельных участков.
Участниками гражданских правоотношений по поводу земельных участков могут быть все субъекты гражданского права: физические и юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования. Конституция РФ как общий принцип законодательства закрепляет "национальный режим" для иностранных лиц и лиц без гражданства, в отношении прав и обязанностей приравнивает их к российским гражданам. Конкретизируя принцип национального режима применительно к гражданским правоотношениям, законодатель в п. 1 ст. 2 ГК РФ закрепляет, что правила, установленные гражданским законодательством, применяются к отношениям с участием иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц, если иное не предусмотрено федеральным законом. Однако одной из особенностей субъектного состава участников гражданского оборота в сфере земельных отношений является ограничение возможностей иностранных физических и юридических лиц, лиц без гражданства, а также российских юридических лиц с иностранным участием, приобретать некоторые гражданские права на отдельные категории и виды земельных участков. Проблема обладания иностранцами и апатридами правами на землю является в современной России с самого начала периода включения земли в гражданский оборот одной из самых дискуссионных как в политической сфере, так и в правовой науке , в том числе, данный вопрос стал предметом рассмотрения Конституционного Суда РФ J.
Действующее российское законодательство предусматривает ряд ограничений прав участников оборота на земельные участки по признаку гражданства. В соответствии со ст. 3 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды. Следовательно, перечисленные юридические лица не имеют возможности приобретения на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения всех вещных прав: собственности, постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследственного владения, залога, ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут), а также любых обязательственных прав, за исключением права аренды. Ограничение прав иностранных граждан и юридических лиц в данном случае обосновывается интересами защиты безопасности государства, поскольку, по мнению законодателя, таким образом можно гарантировать сохранность и надлежащее использование земли как природного ресурса для производства сельскохозяйственной продукции в целях обеспечения им населения страны.
В соответствии с п. 3 ст. 15 Земельного кодекса РФ ограничено право иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами. В приведенной норме посредством использования гражданско-правовых механизмов регулирования прав отдельных субъектов имущественного оборота на приобретение в собственность земельных участков как объектов гражданских прав, которые одновременно являются «физически» частями территории государства, реализуются задачи обеспечения обороны страны и безопасности государства.
Существует еще ряд особенностей оборота земельных участков с участием иностранных граждан, связанных с ограничением их прав:
- в соответствии с п. 5 ст. 28 Земельного кодекса РФ исключаются случаи бесплатного приобретения иностранными гражданами, лицами без гражданства и иностранными юридическими лицами земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности;
- в соответствии с п. 5 ст. 35 Земельного кодекса РФ иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам - собственникам зданий, строений, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, предоставлено преимущественное право покупки или аренды земельного участка в общем порядке. Однако в данной норме закреплено право Президента Российской Федерации установить перечень видов зданий, строений, сооружений, на которые это правило не распространяется. Тем самым существует возможность путем принятия перечня существенно ограничить право иностранных физических и юридических лиц приобретать право собственности на земельные участки.
Таким образом, действующее российское законодательство закрепляет ряд существенных ограничений прав иностранных лиц как участников оборота земельных участков и содержит в настоящее время не реализованные потенциальные механизмы установления ограничений в отношении целого ряда случаев приобретения иностранцами прав на земельные участки.
