Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Понятие, система и источники правового регулирования аренды земельных участков 12
1.1. Становление и развитие аренды земельных участков 12
1.2. Источники правового регулирования аренды земельных участков .26
Глава 2. Договор аренды земельных участков 40
2.1. Характеристика и объект договора аренды земельных участков 40
2.2. Стороны и условия договора аренды земельных участков 54
2.3. Содержание прав и обязанностей сторон договора 79
2.4. Заключение, исполнение и прекращение аренды земельных участков 95
Глава 3. Особенности правового регулирования аренды земельных участков из земель отдельных категорий 134
3.1. Аренда земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения 134
3.2. Аренда земельных участков из земель особо охраняемых природных территорий 157
Заключение 171
Библиографический список использованной литературы 177
- Становление и развитие аренды земельных участков
- Характеристика и объект договора аренды земельных участков
- Аренда земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Земля обладает ценностью, которая отличает её от любого другого материального объекта.
Как отмечается, роль, которую играет земля в экономике каждой страны, не всегда очевидна, но имеет огромное значение. Без надежно защищенных прав на землю невозможно обеспечить устойчивое развитие, поскольку у инвестора едва ли появится желание делать долгосрочные капиталовложения.1
Ценность земли как ресурса, заключается в том, что земля может использоваться как средство производства, как объект сделок с недвижимостью, как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, как определенная территория.
Одним из возможных способов пользования землей, приобретающим в последнее время всё большую актуальность, является обладание земельным участком на праве аренды.
До принятия Земельного кодекса Российской Федерации отсутствие правовой базы приводило к широкой нормотворческой деятельности субъектов Российской Федерации. Принимаемые субъектами Российской Федерации нормативные правовые акты во многом, как показывает опыт недавних лет, противоречили федеральному законодательству.
Гражданский кодекс Российской Федерации, признавший земельный участок объектом недвижимости, не регулировал и не мог урегулировать в полном объёме арендные земельные отношения.
Принятие Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не дало полного решения всех существующих проблем в правовом регулировании института аренды земельного участка.
Руководящие принципы управления земельными ресурсами (с уделением особого внимания странам с переходной экономикой) // Европейская Экономическая Комиссия. Организация объединенных наций. - Нью-Йорк и Женева, 1996.
4 В настоящее время налицо наличие противоречий между нормами
Земельного и Гражданского кодексов Российской Федерации, поскольку
нормами данных актов устанавливаются различные правовые конструкции при
аренде земельного участка.
Более того, нормами Земельного кодекса Российской Федерации не всегда в достаточной мере урегулированы отношения, которые могут иметь место при возникновении прав на земельный участок. Указанное обстоятельство вызывает сложности при реализации указанных норм на практике.
Исследование норм Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»1 (далее по тексту - Закон «Об обороте») позволяет сделать вывод о наличии правовых коллизий, вызывающих сложности в возможности практического и эффективного применения норм названного закона. В частности, предусмотренный законом механизм применения к ранее заключенным договорам аренды земельных долей института доверительного управления не гарантирует получение собственником доли платы за её использование. Механизм и условия предоставления в аренду земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей собственности, не позволяет обеспечить его переход в максимально сжатые сроки к хозяйствующему субъекту, способному рационально использовать земельный участок в качестве средства производства.
Правовые ситуации, в которых не всегда ясно, какой орган обладает полномочиями арендодателя земельного участка, требуют теоретического и практического осмысления.
Указанные причины вызывают необходимость детального анализа института аренды земельного участка на территории Российской Федерации, целью которого являются определение, с учётом принятых правовых актов,
Об обороте земель сельскохозяйственного назначения: Федеральный закон от 4 июля 2002 г. № 101-ФЗ (в ред. 07.07.2003 № 113-ФЗ, 29.06.2004 № 58-ФЗ, 03.10.2004 № 123-ФЗ, 21.12.2004 № 172-ФЗ, 07.03.2005 № Ю-ФЗ, 18.07.2005 № 87-ФЗ) // СЗ РФ. - 2002. - № 35; 2003. - № 28. - Ст. 2882; 2004. - № 27. - Ст. 2711; № 41. - Ст. 3993; № 52 (часть 1). - Ст. 5276; 2005. - № 10. - Ст. 758; № 30 (ч. 1). - Ст. 3098.
5 имеющихся и могущих возникнуть правовых коллизий при регулировании
данного института и возможных способов их преодоления.
Степень научной разработанности темы. Вопросы аренды вообще и земельных участков, в частности, общетеоретические вопросы по названной теме нашли свое отражение в трудах учёных: Г.Ф. Шершеневича, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, С.А. Боголюбова, Г.Е. Быстрова, Г.А. Волкова, Е.А. Галиновской, Ю.Г. Жарикова, И.А. Иконицкой, О.М. Козырь, Н.И. Краснова, Э.И. Павловой, Г. Шапкиной, Л.Т. Кокоевой, О.П. Скребковой, В.А. Хохлова, С.Н. Мызрова.
Исследование арендных земельных отношений в условиях становления рыночной экономики, разработка правовой базы регулирования арендных платежей являлись предметом монографических исследований СВ. Антюганова, Д.Б. Аратского, А.А. Козерадского, В.А. Мальцева и других.
Освещение вопросов аренды земельных участков на территории Российской Федерации, в том числе из земель сельскохозяйственного назначения, осуществлялось в исследованиях В.И. Киселева, Н.В. Комова, Т.Д. Обуховской, В.В. Солдатенкова, В.Ф. Спиридонова, С.С. Шерстнева, А.Е. Черноморца.
Тем не менее, большинство из указанных выше работ разрабатывались в отсутствие имеющихся на сегодняшний день нормативных правовых актов, составляющих единое земельное законодательство, что вызывает необходимость комплексного исследования института аренды земельных участков на территории Российской Федерации с учётом особенностей реализации принятых нормативных правовых актов.
Объект исследования представлен общественными отношениями, возникающими при заключении, исполнении и прекращении аренды земельных участков.
Предмет исследования определяется целями настоящей диссертационной работы и включает в себя изучение и анализ правовых норм, регулирующих общественные отношения, возникающие при использовании земельного участка на праве аренды, особенности аренды земельных участков из земель различной
категории, механизма возникновения и прекращения аренды земельного участка, а также изучение специальной литературы и иных теоретических источников.
Цели и задачи диссертационного исследования. Целями диссертационного исследования являются систематизация и аналитическое изучение развития аренды земельных участков на территории Российской Федерации, правового регулирования аренды земельного участка, исследование, анализ аренды земельных участков различной категории земель, в том числе и земель сельскохозяйственного назначения, обусловленный особым положением названной категории земель в контексте проводимых экономических преобразований в России, разработка направлений и методов дальнейшего совершенствования арендных земельных отношений.
К задачам диссертационного исследования необходимо отнести:
исследование правового регулирования аренды земельных участков;
анализ особенностей аренды земельных участков из земель различных категорий, в том числе выявление особенностей правового регулирования аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения;
теоретический и практический анализ соотношения норм гражданского и земельного законодательства в области правового регулирования аренды земельных участков;
выявление имеющихся правовых проблем и коллизий, присущих институту аренды земельных участков, возможных способов их преодоления, совершенствование законодательства в данной области, разработка гражданско-правовых мер, направленных на стимулирование развития права аренды;
разработка и обоснование предложений по дальнейшему совершенствованию правового регулирования арендных земельных отношений.
Методологическая основа диссертационного исследования определяется диалектическим методом познания, позволяющим рассматривать аренду земельных участков в качестве динамической категории, определяемой
7 конкретными политическими, экономическими и социальными факторами, в
основе которого лежит объективный анализ реальной действительности,
позволяющий рассматривать явления во взаимной связи и обусловленности.
В работе на основе применения частно-научных методов - исторического, формально-логического, системно-структурного, сравнительного анализа -исследуются вопросы регулирования отношений, возникающих при аренде земельных участков.
Научно-теоретическая основа диссертационного исследования. Вопросы характеристики договора аренды в качестве института гражданского права, общетеоретические вопросы по названной теме нашли свое отражение в трудах учёных: М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, Б.Д. Завидова, Н.П. Кабытова, О.М. Козырь, Л.Т. Кокоевой, Д.И. Мейера, С.Н. Мызрова, Ю.В. Романца, О.Н. Садикова, К.И. Скловского, О.П. Скребковой, Е.А. Суханова, А.Н. Танага, В.А. Хохлова, З.И. Цыбуленко, Г.Ф. Шершеневича,.
Теоретической основой исследования выступили научные труды и иных российских ученых-юристов: М.В. Бархатова, С.А. Боголюбова, Г.Е. Быстрова, Н.Н. Веденина, Г.А. Волкова, Е.А. Галиновской, А.К. Голиченкова, А.А. Горемыкина, Б.В. Ерофеева, Ю.Г. Жарикова, И.А. Иконицкой, Б.Д. Клюкина, Н.И. Краснова, О.И. Крассова, Э.И. Павловой, Б.Н. Топорнина, Г.В. Чубукова и др.
Исследование арендных земельных отношений в условиях становления рыночной экономики, в том числе и аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения, разработка правовой базы регулирования арендных платежей являлись предметом монографических исследований СВ. Антюганова, Д.Б. Аратского, А.А. Козерадского, В.И. Киселева, Н.В. Комова, М.И. Лукомец, В.А. Мальцева, Т.Д. Обуховской, В.В. Солдатенкова, В.Ф. Спиридонова, А.Е. Черноморца, С.С. Шерстнева и др.
8 Помимо указанных трудов были изучены и использованы научные работы
зарубежных авторов в области аренды земельных участков: Р. Альтерман, А.
Викторина, X. Маттссона.
При анализе данного правового института и выявлении правовых проблем, имеющих место при его применении, автором изучены позиции и мнения, высказанные в диссертациях, авторефератах диссертаций, связанных с предметом исследования.
Эмпирической основой диссертационного исследования выступили материалы территориального управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Краснодарскому краю, судов общей юрисдикции, арбитражных судов, в том числе арбитражного суда Краснодарского края, Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа и федеральных арбитражных судов иных округов, администрации Краснодарского края, администрации муниципального образования города Краснодара.
Научная новизна диссертационного исследования состоит в проведении на основе действующего законодательства комплексного исследования теоретических и практических аспектов правового регулирования аренды земельных участков и заключается в следующем:
- проведен анализ источников правового регулирования аренды земельных
участков, определяющих правовое положение названного договора аренды, его
место среди иных гражданско-правовых сделок, особенности объекта договора
аренды;
- обосновывается сложная правовая природа арендных земельных
отношений, объектом которых выступает государственный или муниципальный
земельный участок. Специфика названных отношений, имеющих публично-
правовой характер, предопределяет особенность механизма возникновения
аренды земельного участка, его исполнения сторонами, определения условий
договора в качестве существенных;
- анализируется возможность применения отдельных положений закона
«Об обороте» к институту аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с учётом результатов проведенной ранее земельной реформы в аграрном секторе и сложившимися земельными отношениями;
- определены основные направления совершенствования действующего
законодательства, регулирующего арендные земельные отношения, с учётом
опыта функционирования модели управления земельными ресурсами Швеции.
Теоретическое значение диссертационного исследования определяется наличием в работе теоретических выводов, а также рекомендаций, которые могут быть учтены в процессе разработки новых нормативных правовых актов, как федеральных, так и субъектов Российской Федерации, внесении изменений и дополнений в действующее законодательство и использованы в дальнейших исследованиях теоретических положений арендных земельных положений.
Практическое значение диссертационного исследования заключается в том, что сформулированные выводы и предложения могут быть использованы в правоприменительной деятельности, а также могут быть учтены в процессе совершенствования нормативных правовых актов, регламентирующих арендные земельные отношения, и использованы в дальнейших исследованиях аренды земельных участков.
Основные положения, выносимые на защиту:
1. Обоснование приоритета применения норм ГК.РФ к имущественным отношениям, основанным на признании равенства участников отношений, автономии их воли и свободе договора, возникающим при передаче земельных участков в аренду. Это будет способствовать формированию системы гражданско-правового механизма регулирования имущественного оборота земельных участков, повышению эффективности функционирования и развития земельного рынка в России. К аренде земельных участков, находящихся в частной собственности, следует применять нормы ГК РФ. В свою очередь,
10 аренда земельных участков иных форм собственности подлежит регулированию
нормами ГК РФ в том случае, если иное не предусмотрено нормами ЗК РФ.
Аргументируется необходимость включения в действующее законодательство правовых норм, предусматривающих в определенных случаях заключение договора аренды земельного участка в обязательном порядке. Это позволит прекратить практику неправомерного фактического использования земельных участков сельскохозяйственного назначения сельскохозяйственными товаропроизводителями без заключения договоров аренды.
Обосновывается необходимость внесения в п. 2 ст. 22 ЗК РФ дополнений после слова «собственниками»: «... либо лицами, управомоченными законом или собственником сдавать имущество в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом». Это позволит ликвидировать противоречие между ГК РФ и ЗК РФ относительно круга лиц, управомоченных выступать в качестве арендодателей земельных участков.
Необходимо дополнить Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» правовой нормой, предусматривающей исчерпывающий перечень квалификационных требований, которым должен соответствовать арендатор земельных участков сельскохозяйственного назначения.
Доказывается необходимость дополнения ст. 31 ЗК РФ императивной нормой, предусматривающей установление срока для принятия исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления решения о предварительном согласовании места размещения объекта или об отказе в размещении объекта с момента оформления акта о выборе земельного участка для строительства.
С целью формирования единых подходов к правовому регулированию оборота земельных участков, повышению его эффективности обосновывается необходимость введения на федеральном уровне единой системы и порядка определения размеров арендной платы, взимаемой за аренду земельных
участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности. Это позволит исключить случаи необоснованного завышения- размера арендной платы арендодателем в одностороннем порядке.
7. Дополнить Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» нормой, устанавливающей минимальный срок договора аренды земельного участка, равного трём годам, с целью обеспечения стабильности арендных отношений и создания реальных предпосылок для долгосрочных инвестиций в аграрный сектор экономики.
Апробация результатов исследования. Диссертация выполнена и обсуждена на кафедре гражданского права юридического факультета Кубанского государственного аграрного университета.
Теоретические положения и выводы, освещаемые в диссертационной работе, излагались автором на научной региональной научно-практической конференции молодых ученых «Научное обеспечение агропромышленного комплекса» (Краснодар, 2000), межвузовской научно-практической конференции (Краснодар, 2001), школе молодых ученых-юристов, посвященной проблемным вопросам экологического и земельного права (Великий Новгород, 2002).
Отдельные выводы, полученные в ходе проведенного исследования, реализовывались в правоприменительной деятельности и являлись предметом опубликованных статей.
Структура диссертации. Диссертация состоит из введения, трёх глав, включающих восемь параграфов, заключения. и библиографического списка использованной литературы.
Становление и развитие аренды земельных участков
Мир живет арендными отношениями с незапамятных времен. Достаточно давно было осознано: для того, чтобы заработать на жизнь, совсем необязательно обладать, к примеру, плугом. Оказывается, достаточно лишь vиметь право пользования этим орудием. Как раз по этому поводу Аристотель изрек: «Богатство состоит в пользовании, а не в праве собственности».1
Исследование аренды земельных участков на территории России нельзя вести без анализа исторических предпосылок, на основе которых происходило его становление. Необходимость эффективного законодательного регулирования земельных отношений в сельском хозяйстве современной России настоятельно требует обращения к нашему историческому опыту для извлечения из него уроков, как позитивных, так и негативных.2
Арендные отношения в сельском хозяйстве России существовали уже в 30-е годы XIX века. Более того, аренда как имущественный наём традиционно рассматривалась в качестве одного из важнейших институтов гражданского права.3
Крестьяне арендовали по 65, 100, 200 и более десятин помещичьей земли. Часть ее использовалась для собственной распашки, часть сдавалась мелкими участками в субаренду.4 В начале 20 века роль аренды в земельном обороте оказалась более значительной, чем роль купли-продажи, поскольку аренда была единственным доступным средством мобилизации земли в пределах надельного землепользования.
В дореволюционной России общие условия найма недвижимости, в том числе и аренды сельскохозяйственных земель, регулировались Гражданскими законами (том X, часть 1 Свода законов Российской Империи). Особенности же аренды сельскохозяйственных земель в отличие от других видов недвижимости нашли свое отражение в специальном законодательстве, а именно в Законах о состояниях (том IX Свода законов), Общем положении о крестьянах (Особое приложение к тому XVI части 1 Свода законов), Уставе Гражданского судопроизводства (том XVI часть 1 Свода законов), Положении о нотариальной части (том XVI, часть 1 Свода законов).
В ст. 1691 Гражданских законов (далее по тексту - Гз) существенными условиями договора аренды, которые следовало определить, назывались предмет, срок и цена. Предметом договора аренды по российскому законодательству могла быть недвижимость, которая не уничтожается в процессе ее использования и арендуется в целях извлечения из нее пользы арендодателем. По истечении срока найма собственник участка был вправе требовать его возвращения в целости (статья 1705 Гз). В случае повреждений, причиненных земельному участку, арендатор возмещал собственнику убытки (статьи 684, 685 Гз). Максимальный срок для сдачи в аренду недвижимого имущества составлял 12 лет (статья 1692 Гз). В порядке исключения закон допускал 30-летний срок аренды частных пустопорожних земель для строительства фабрики, мельницы, а также сдачу помещиком в аренду находящихся в его распоряжении земель на максимальный срок 36 лет. Сроки аренды земли крестьянами у помещика, между собой и у посторонних лиц устанавливались до 3 или от 3 до 12 лет в зависимости от суммы арендной платы. Действие договора прекращалось по истечении оговоренного в нем срока. Законом допускалось возобновление договора на тот же срок и на тех же условиях. По общему правилу договор об аренде недвижимости заключался в письменной форме с уплатой установленного гербового сбора. Названный договор должен был быть засвидетельствован нотариусом, маклером, а также соответствующими уездными и губернскими учреждениями по усмотрению сторон. Арендная плата по договору аренды выплачивалась как в денежной форме, так и в разных видах отработок и натуральных платежей.
Размер её, определяемый соотношением спроса и предложения, в очень многих случаях превышал чистую доходность земли; при этом обычно он был в полтора-два раза выше за мелкие участки и при краткосрочной аренде.1 В российском праве не существовало законодательного положения, закрепляющего право арендаторов передавать арендуемый им участок в субаренду. Арендатор имел следующие права: пользоваться земельным участком в течение всего срока; на плоды, произведенные на земельном участке; передать арендованный участок третьему лицу (субаренда), если оно не отнято у арендатора по договору; требовать исполнения всех условий договора. Арендодатель, в свою очередь, был вправе требовать: арендную плату в определенный срок, возвращения в целости арендованного имущества.
Характеристика и объект договора аренды земельных участков
В России завершен первый этап земельных преобразований. Произошли существенные структурные изменения в формах земельной собственности, землевладения и землепользования. С ростом числа собственников увеличилось число участников земельных отношений. Расширился круг правовых действий, совершаемых в отношении земельных участков.
В зарубежной правовой юридической доктрине высказывалось мнение о том, что в экономическом смысле право пользователя может представлять более ценный интерес на участок земли, чем собственность.1 Более того, в ряде случаев, при соответствующих методах осуществления государственной политики, право аренды земельного участка почти равносильно праву собственности на него.
Учитывая изложенное, полагаем, что выводы о значимости и эффективности аренды в экономическом аспекте являются неоспоримыми. В тех случаях, когда законодательство позволяет эффективно использовать земельный участок, передавая его во временное пользование, по большему счёту, не важно, является ли лицо, получающее капитал от использования земельного участка, его собственником либо лишь лицом его арендующим.
Правовой анализ договора вызывает необходимость выявления признаков, присущих договору аренды в системе гражданско-правовых сделок.
Необходимо отметить, что аренда может быть отнесена к ограничениям (обременениям), то есть к установленным законом условиям, запрещениям, затрудняющим реализацию права собственности либо иного вещного права на конкретный объект недвижимости.
В свою очередь, существо договора аренды земельного участка представляет собой одну из форм землевладения (землепользования), при которой арендодатель предоставляет за определенную плату арендатору земельный участок во временное владение и пользование.
Из данного определения видно, что в арендном правоотношении направленность на передачу имущества во временное пользование уточняется признаком возмездности.
Договор аренды, независимо от его предмета, является консенсуальным, поскольку считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, а момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору.3
На практике механизм передачи земельного- участка арендатору (естественно, в данном случае приходится говорить об условной передаче объекта договора в силу его специфики) может реализовываться путем подписания сторонами договора Акта приёма-передачи земельного участка. Указанный Акт представляет собой доказательство существования определенных характеристик, свойственных объекту договора при его передаче в аренду, таких как качественные характеристики земельного участка, состояние и иные данные.
На территории муниципального образования город Краснодар применялся Типовой договор аренды земельного участка, неотъемлемой частью которого выступал Акт приема-передачи земельного участка. К признакам, позволяющим идентифицировать земельный участок, данным Актом относились: его площадь, кадастровый номер участка, его расположение, целевое назначение, перечень строений, расположенных на участке, с их описанием, наличие ограничений, имеющихся на участке.1
Более того, подписание сторонами названного Акта свидетельствует об исполнении ими договора аренды. Считаем, что в данном случае могут быть применены по аналогии нормы ст. 655 ГК РФ, согласно которым обязательство арендодателя по передаче имущества арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Как указывалось выше, характерной чертой договора аренды является его возмездность, которая определяется тем, что «...арендодатель за исполнение своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору должен получить от последнего встречное предоставление в виде внесения арендной платы».2 В свете данного признака договора аренды земельного участка полагаем неверной и недопустимой позицию, согласно которой размер арендной платы может быть нулевой, поскольку в данном случае теряется правовая нагрузка, присущая договору.3 Более того, согласно одному из основных принципов, заложенных в ЗК РФ, использование земли носит платный характер.
Аренда земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения
Предметом данного вопроса является анализ законодательства, регулирующего аренду земельных участков сельскохозяйственного назначения, начиная с периода реформирования аграрного сектора. Выделение указанных отношений в отдельный вопрос обусловлено необходимостью осмысления сложившихся в настоящее время земельных отношений в аграрном секторе с учётом изменения и развития законодательства, регулирующего данный круг общественных отношений. Исследование аренды земель сельскохозяйственного назначения предопределяет необходимость исторического анализа правового регулирования данного института, что позволяет определить и конкретизировать особенности арендных отношений земель данной категории, имеющих место на современном этапе.
Земля представляет собой особый объект общественных отношений, подлежащих специальному правовому урегулированию при соблюдении принципа, закрепленного в статье 9 Конституции РФ, в силу которого земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Отсюда вытекает и непосредственное требование к использованию указанных земель - их рациональное использование, которое ведет к сохранению и умножению их плодородия, обуславливает необходимость применения таких способов и приёмов её обработки, которые не только не уменьшают их плодородия, а наоборот всемерно увеличивают его.1 Более того, по своей роли в сельском хозяйстве земля во многом сходна с основными производственными фондами.1 Не случайно К. Маркс, в принципе считавший, что земля не имеет стоимости, иногда называл ее землей - капиталом, относя к категории основного капитала.
Земельная реформа, направленная на прекращение монополии государственной собственности на землю и возникновение множественности форм собственности, коснулась и земель сельскохозяйственного назначения. В результате ее в России по состоянию на 1996 год имелось 12 миллионов собственников земельных долей.3
Земельная реформа, проводимая посредством принятия значительного количества подзаконных нормативных правовых актов - Указов Президента РФ, Постановлений Правительства РФ, нацеленных на приватизацию агропромышленного комплекса, включала в перечень объектов, подлежащих приватизации, и земли сельскохозяйственного назначения. Наделение земельными долями в Российской Федерации, в том числе и в Краснодарском крае, производилось с 1992 года в сроки, установленные Указом Президента РФ от 27 декабря 1991 года «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР».4 В реформируемый период собственники земельных долей наделялись значительным объемом правомочий по распоряжению земельными долями, в том числе и правом передачи земельной доли в аренду. В свою очередь, в юридической литературе высказывалось мнение об аренде земельной доли как максимально благоприятном для собственника варианте распоряжения ею.5
Реформирование осуществлялось и посредством нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации. На территории Краснодарского края особенности оборота земельных долей и земель сельскохозяйственного назначения регулировались законом Краснодарского края «Об особом порядке землепользования в Краснодарском крае».
В развитие названных федеральных нормативных правовых актов были утверждены примерные формы договоров аренды земельной доли и аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей.
Объектом названных договоров определялась земельная доля, являющаяся самостоятельным объектом земельных прав, имеющая конкретную площадь и характеризующаяся качественной оценкой в балло-гектарах. При передаче в аренду земельной доли невозможно было описать её границы в натуре, и, следовательно, изготовить план земельной доли.
Институту аренды земельной доли были характерны и другие черты, не свойственные иным объектам, передаваемым в аренду. Прежде всего, минимальный срок договора составлял не менее трех лет. Земельная доля, собственник которой, не воспользовался правом по распоряжению земельной долей, признавалась невостребованной.4 Непринятие собственником земельной доли решения об её использовании приводило к тому, что земельная доля оставалась в пользовании сельскохозяйственной организации, нередко осуществляющей фактическое пользование земельной долей без заключения какого-либо гражданско-правового договора.5
