Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Генезис доктринальных взглядов и законодательства о сделках с земельными участками в России и зарубежных странах 14
1.1. Сделки по возмездному отчуждению земельных участков в правовых актах в отечественном гражданском праве 14
1.2. Гражданско-правовое регулирование сделок с земельными участками зарубежным законодательством (сравнительно-правовой аспект) 32
Глава 2. Земельный участок как объект возмездных гражданско-правовых сделок 48
2.1. Земля как объект недвижимости 48
2.1.1. Земельный участок в системе объектов недвижимого имущества 48
2.1.2. Признаки, индивидуализирующие земельный участок 56
2.1.3. Понятие земельного участка 65
2.2. Особенности возмездных гражданско-правовых сделок в экономических отношениях, связанных с земельными участками 73
2.2.1. Специфика гражданско-правового регулирования оборота земельных участков 73
2.2.2. Предмет как существенное условие гражданско-правовых договоров, направленных на возмездное отчуждение земельных участков 86
Глава 3. Особенности наиболее распространенных сделок по возмездному отчуждению земельных участков 103
3.1. Особенности договора купли-продажи земельных участков 103
3.1.1. Понятие и существенные условия договора 103
3.1.2. Права и обязанности сторон по договору 106
3.1.3. Исполнение договора 116
3.2. Особенности отдельных способов возмездного отчуждения земельных участков 118
3.2.1. Особенности договора ренты земельных участков 118
3.2.2. Особенности иных способов возмездного отчуждения земельных участков 134
Заключение 141
Библиографический список использованных источников 144
- Сделки по возмездному отчуждению земельных участков в правовых актах в отечественном гражданском праве
- Земельный участок в системе объектов недвижимого имущества
- Понятие и существенные условия договора
Введение к работе
Актуальность темы исследования. С признанием Конституцией Российской Федерации1, гражданским, а затем и земельным законодательством Российской Федерации права частной собственности на землю граждан и юридических лиц, земельные участки были возвращены в гражданский оборот в качестве объекта недвижимого имущества.
Договор как средство правового регулирования находит все большее применение в сфере земельных правоотношений. Совершение сделок с земельными участками в настоящее время регулируется гражданским законодательством с учетом правил земельного, лесного, водного и иного специального законодательства Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Следует иметь в виду, что нормы части 2 Гражданского кодекса Российской Федерации в отношении сделок с земельными участками применяются в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством. Однако споры, возникающие по поводу земельных участков, выявляют коллизии между Земельным кодексом Российской Федерации3 и рядом федеральных законов, а также пробелы земельного законодательства в части регулирования возмездного отчуждения
1 Конституция Российской Федерации. Принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г. //
Российская газета. 25 декабря 1993 г. N 237; 1996.13 января 1995 г. N 7; 15 февраля. № 31; 2001.14 июня. №
111; 2003. 30 июля. № 151; 2004. 26 марта. № 62. Далее по тексту Конституция Российской Федерации
именуется - Конституция РФ.
2 Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая : федер. закон от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ;
Часть вторая : федер. закон от 26 янв. 1996 г. № 14-ФЗ; Часть третья : федер. закон от 26 ноября 2001 г. №
146-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. № 32. Ст. 3301; 1996. № 5. Ст. 410; № 9.
Ст. 773; № 34. Ст. 4025; № 34. Ст. 4026; 1997. № 43. Ст. 4903; 1999. № 28. Ст. 3471; № 51. Ст. 6288; 2001. №
17. Ст. 1644; № 21,Ст. 2063; № 49. Ст. 4552; 2002. № 12. Ст. 1093; № 48. Ст. 4746; 2003. № 2. Ст. 160; № 2.
Ст. 167; № 13. Ст. 1179; № 46. Ст. 4434; № 52. Ст. 3034; 2004. № 27. Ст. 2711; № 31. Ст. 3233; № 49. Ст.
4855; 2005. N 1 (часть I). Ст. 15; N 1 (часть I). Ст. 18; N 1 (часть I). Ст. 39; N 1 (часть I). Ст. 45; N 13. Ст.
1080; N 19. Ст. 1752; N 27. Ст. 2722; N 30 (часть I). Ст. 3100; N 30 (часть II). Ст. 3120; 2006. № 2. Ст. 171; №
3. Ст. 282; № 23. Ст. 2380; № 27, Ст, 2881; № 31 (часть I). Ст. 3437; № 45. Ст. 4627; Российская газета. 29
июля. № 165. Далее по тексту Гражданский кодекс Российской Федерации именуется ~ГК РФ.
Земельный кодекс Российской Федерации: федер. закон от 25 октября 2001 г. К 136-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. № 44. Ст. 4147; 2003. № 47 (часть I). Ст. 2700; 2004. № 11. Ст. 3993; 2004. № 52 (часть I). Ст. 5276; 200. № 1 (часть I). Ст. 15; 2005. № 1 (часть I). Ст. 15; 2005. № 1 (часть I). Ст. 17; 2005. № 10. Ст. 763; 2005. № 30 (часть II). Ст. 3122; 2005. № 30 (часть П). Ст. 3128; 2006. № 1. Ст. 17; 2006. № 17 (часть I). Ст. 1782; 2006. № 23. Ст. 2380; 2006. № 27. Ст. 2881; 2006. № 31 (часть I). Ст. 3453. № 50, Ст. 5279; Ст. 5282. - Далее по тексту Земельный кодекс Российской Федерации именуется - ЗК РФ.
5 земельных участков. Немаловажным является и тот факт, что из числа всех возможных сделок с земельными участками в Земельном кодексе РФ регламентируются лишь договоры купли-продажи и аренды. '"Vro свидетельствует о необходимости формулирования дополнительных правил к нормам второй части Гражданского кодекса РФ относительно регулирования сделок с земельными участками.
Из проведенного анализа норм зарубежного законодательства, посвященных сделкам с земельными участками следует, что нормы, регулирующие содержание договоров, направленных на возмездное отчуждение земельных участков, как правило, кодифицированы в правовых системах, относящихся к романо-германской традиции, и включаются в законодательный акт, лежащий в основе национального гражданского законодательства, а именно в гражданский кодекс. Такая ситуация, в частности, имеет место во Франции, Германии. Именно гражданско-правовое регулирование сделок с земельными участками осуществлялось и в дореволюционной России.
Земельные отношения по действующему законодательству признаются, как и гражданские, имущественными отношениями, однако простой «перенос» правил совершения сделок с недвижимым имуществом на заключаемые договоры, объектом которых является земельный участок, может привести к утрате земельной специфики регулируемых отношений.
Необходимость специального регулирования сделок с земельными участками продиктована и разницей принципов правового регулирования гражданских и земельных отношений. Абсолютно по-разному названными отраслями права решается вопрос о соотношении частных и публичных интересов. Так, если в соответствии с нормами гражданского законодательства, допускается ограничение частных интересов в интересах публичных, в соответствии с требованиями, установленными в абз. 2 п. 2 ст. 1 ГК РФ, то Земельный кодекс РФ в первой же своей статье закрепляет в
качестве основного принципа - регулирование использования и охраны земель в интересах всего общества, подчеркивая, таким образом, публичный характер большинства норм земельного законодательства. Не случайно и закрепление в ст. 6 ЗК РФ в качестве объекта земельных отношений, в первую очередь, земли как природного объекта и природного ресурса, что свидетельствует об ином приоритете в вопросе соотношения частного и публичного интересов, нежели в гражданских правоотношениях.
Как справедливо отмечает Б.М. Гонгало, «оптимального сочетания (баланса) частных и публичных интересов <...> нет и вряд ли будет»1, тем не менее, задачами юридической науки в сфере регулирования земельного оборота являются определение оснований и пределов вмешательства государства в имущественные земельные отношения (и дальнейшая разработка понятийного аппарата) с целью последующего формулирования обоснованных предложений в адрес законодателя.
После принятия в 2001 г. Земельного кодекса РФ вопросы, связанные с землей, приобрели особую актуальность. Несмотря на возросший интерес исследователей к вопросам, посвященным институту права собственности и иных вещных прав на землю, ограничениям прав собственников и землепользователей, правилам заключения договоров с земельными участками, многие вопросы еще не получили решения.
Тем более необходимо учитывать, что в течение почти 70-ти лет земля была объектом административных, а не гражданских отношений, почти вся имеющаяся литература этого периода посвящена вопросам управления землей. Выражая мнение большинства современных цивилистов, В.Ф. Яковлев говорит о том, что «сейчас нам нужна концепция, учитывающая
Гонгало Б.М. Идеи частного права: должное и сущее / Б.М. Гонгало // Цивилистические записки: межвузовский сборник научных трудов. Выпуск 3. М., 2004. С. 75.
7 частноправовые и публично-правовые аспекты при регулировании отношений, связанных с недвижимостью»1.
Полагаем, что правовое регулирование земельных отношений должно носить комплексный характер, включающий в себя не только нормы частного права, но и целый ряд институтов государственного, административного, и даже международного права. Поэтому исследование частноправовых аспектов земельных отношений невозможно и нецелесообразно вне учета публичных интересов общества и государства.
Целью диссертационного исследования является: анализ существующих теоретических положений, правовых норм, а также материалов практики, касающихся правил совершения сделок по возмездному отчуждению земельных участков, а также выработка на этой основе выводов и предложений по дальнейшему развитию и совершенствованию норм гражданского и земельного законодательства.
Для достижения указанной цели поставлены следующие задачи:
1) исторический анализ развития поземельного оборота в российском
законодательстве и сравнительный анализ зарубежного опыта правового
регулирования сделок, направленных на возмездное отчуждение земельных
участков;
анализ норм действующего гражданского и земельного законодательства, регулирующих совершение сделок купли-продажи, мены и ренты земельных участков;
выявление основных юридически значимых признаков, позволяющих индивидуализировать земельный участок как объект сделки по возмездному отчуждению;
Яковлев В.Ф. Информация о конференции «Правовой режим земельных участков и расположенных на них иных объектов недвижимости» // Хозяйство и право. 2006. № 2. С, 74.
анализ доктринальных и легальных дефиниций понятия «земельный участок»;
исследование содержания и формы договоров, направленных на возмездное отчуждение земельного участка;
6) выработка и обоснование предложений по совершенствованию
действующего гражданского и земельного законодательства в части
регулирования сделок с земельными участками, устранению существующих
коллизий.
Объектом исследования является совокупность общественных отношений, возникающих в связи с заключением договоров, направленных на возмездное отчуждение земельных участков.
Предмет исследования. В рамках диссертационного исследования анализируются правовые нормы, содержащиеся в гражданском и земельном законодательстве, формулирующие порядок заключения сделок по возмездному отчуждению земельных участков разных категорий земель. Изучаются современные проблемы, возникающие в процессе их применения.
Теоретическую базу диссертационного исследования составили труды дореволюционных российских цивилистов: Е.В. Васьковского, Л.А. Кассо, Д.И. Мейера, К.А. Неволина, К.П. Победоносцева, И.А. Покровского, В.И. Синайского, Ф.В. Тарановского, М.К. Цеймерна, Г.Ф. Шершеневича; работы отечественных правоведов советского и современного периодов в области общей теории права и гражданского права: С.С. Алексеева, М.И. Брагинского, С.Н. Братуся, А.В. Бенедиктова, В.В. Витрянского, Б.М. Гонгало, В.В. Залесского, О.С. Иоффе, М.И. Козырь, О.А. Красавчикова, В.А. Лапач, А.Л. Маковского, А.А. Маковской, ЕЛ. Невзгодиной, И.Б. Новицкого, Т.Е. Новицкой, В.В. Ровного, В.А. Рясенцева, К.И. Скловского, С.А. Степанова, Е.А. Суханова, А.А. Тесля, Ю.К. Толстого, P.O. Халфиной, Б.Л. Хаскельберга, В.В. Чубарова и других. В ходе работы над диссертацией также были использованы труды по
9 земельному праву: Г,А. Аксененка, Ф.Х. Адиханова, С.А. Боголюбова, Г.А. Волкова, А.К. Голиченкова, А.А. Гольцблат, В.А. Горемыкина, Б.В. Ерофеева, Ю.Г. Жарикова, И.А. Иконицкой, А.Ю. Колова, А.Л. Корнеева, О.И. Крассова, Н.А. Сыродоева, М.Ю. Тихомирова, Б.И. Уткина, Г.В. Чубукова и других авторов.
Информационной базой исследования послужили: 1) нормативные акты дореволюционной и советской России и СССР; 2) зарубежное законодательство; 3) действующие российские нормативные правовые акты; 4) научные источники по теории государства и права, конституционному, гражданскому, земельному праву; 5) энциклопедические источники; 6) постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ, судебная практика; 7) проекты федеральных законов.
Методологической основой исследования явился технико-юридический метод комментирования, научной систематизации и доктринального толкования правовых норм с применением формальной логики. Выводы диссертанта опираются на исторический и сравнительно-правовой анализ российского и зарубежного гражданского и земельного законодательства. В работе использованы как общие методы научного познания (диалектический, системный), так и частно-научные приемы -формально-юридический, метод правового моделирования и иные методы исследования.
Научная новизна исследования заключается в том, что в нем впервые в науке гражданского права сделки по возмездному отчуждению земельных участков составили предмет самостоятельного теоретико-правового исследования, опирающегося на современное российское гражданское и земельное законодательство. Разработаны и обоснованы конкретные предложения по совершенствованию гражданского и земельного законодательства.
10 Проведенное исследование позволило обосновать и вынести на защиту следующие основные положения и выводы, отражающие научную новизну диссертации.
В результате сравнительно-правового анализа современного гражданского и земельного законодательства, дореволюционного и советского гражданского законодательства, законодательства иностранных государств (Великобритания, Германия, Франция) выявлена и обоснована необходимость закрепления более жестких требований при совершении сделок по возмездному отчуждению земельных участков, а именно: необходимость их нотариального удостоверения до регистрации перехода права собственности.
На основе анализа легальных и доктринальных дефиниций земельного участка, предлагается выделять юридическое понятие земельного участка как объекта гражданских прав и понятие земельного участка в природоресурсном законодательстве (как природном объекте, объекте земельных и экологических правоотношений).
Гражданское право имеет приоритет в сфере регламентации имущественного оборота земельных участков перед земельным правом. Поскольку земельные участки являются объектами гражданских прав, необходимо выделить отраслевую принадлежность механизма правового регулирования сделок с земельными участками, изменив формулировку п. 3 ст. 129 ГК РФ следующим образом: «Оборот земельных участков осуществляется в соответствии с правилами настоящего Кодекса, земельные участки и другие природные ресурсы, ограниченные в обороте, могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах». Соответствующие изменения необходимо внести и в п. 1 ст. 27 ЗК РФ, сформулировав его следующим образом: «Оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством».
4. Анализ законодательно установленных ограничений прав на землю и
обременении земельных участков, позволил установить критерии их
разграничения. Предложены следующие дефиниции данных терминов:
«Ограничение права есть установление дополнительных обязанностей собственника имущества или иного титульного владельца по совершению определенных действий (или воздержанию от них) на основании актов уполномоченных органов либо договора, если это не запрещено законом и иными правовыми актами».
«Обременение имущества —установленные на основании законов (или иных нормативных актов, актов уполномоченных органов, или договоров) права третьих лиц на имущество, ограничивающие права собственника и иного титульного владельца и сохраняющиеся при смене правообладателя».
5. Право свободного распоряжения земельным участком, если это не
наносит ущерб окружающей среде и не нарушает права и законные интересы
других лиц, в том числе путем продажи этого участка, принадлежит только
его собственнику. В отличие от норм гражданского законодательства,
закрепляющего, что по договору купли-продажи какого-либо недвижимого
имущества продавцом может быть как собственник, так и обладатель иного
вещного права на это имущество (права хозяйственного ведения или
оперативного управления), продавцом земельного участка может быть как
частноправовой субъект, так и публично-правовой, но при этом обязательно
имеющий право собственности на отчуждаемый земельный участок.
6. Анализ требований, установленных ч. 3 ст. 37 ЗК РФ (о
предоставлении продавцом заведомо ложной информации об обременениях
земельного участка и ограничениях его использования; о разрешении на
застройку данного земельного участка и т.д.), позволяет сделать вывод о том,
что непредоставление покупателю информации о существовании спора по
поводу отчуждаемого земельного участка, также относится к информации,
которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного
земельного участка. С учетом изложенного, предлагается новая редакция ч. 3
12 ст. 37 ЗК РФ: «3. Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; о существовании и природе спора по поводу отчуждаемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных убытков».
Правила о купле-продаже земельных участков, установленные статьей 37 ЗК РФ, предложено исключить, поскольку никаких особенностей возмездного отчуждения земельных участков, изъятых или ограниченных в обороте, они не содержат. Куплю-продажу оборотоспособных земельных участков необходимо осуществлять в соответствии с нормами гражданского законодательства.
7. Предложено унифицировать нормы, касающиеся оборотоспособных
земельных участков как объектов гражданских прав в рамках Гражданского
кодекса РФ.
8. Кадастровый план земельного участка является документом,
позволяющим однозначно идентифицировать его среди других однородных
объектов, является именно той индивидуально-определенной
характеристикой, наличие которой необходимо для совершения сделок с
недвижимым имуществом. Примеры судебной арбитражной практики
свидетельствуют о необходимости включения требования о наличии
13 кадастрового плана при совершении сделок с земельными участками, в первую очередь, в нормы гражданского и земельного законодательства, в частности, в ч. 1 ст. 37 ЗК РФ.
Практическая значимость и апробация результатов исследования. Основные положения работы освещены в докладах и сообщениях на научных и научно-практических конференциях в г. Омске (2002,2003, 2004, 2005, гг.), Екатеринбурге (2003, 2004, 2005 гг.), Петропавловске-Камчатском (2006, 2007 гг.) и опубликованных научных статьях. Материалы исследования используются при чтении лекций и проведении семинарских занятий в Российском университете кооперации (Камчатский филиал), Дальневосточном государственном техническом университете (Камчатский филиал) по курсу гражданского и земельного права.
Выводы и предложения, содержащиеся в диссертации, могут быть приняты по внимание: в законотворческой деятельности с целью устранения выявленных пробелов и недостатков, устранения коллизий при совершенствовании норм ГК РФ и ЗК РФ, регулирующих сделки по возмездному отчуждению земельных участков, а также норм иных правовых актов гражданского и земельного законодательства; в последующих научных исследованиях правовой регламентации сделок по возмездному отчуждению земельных участков, относящихся к различным видам земель; в правоприменительной практике при разрешении конкретных споров, связанных с договорами, направленными на возмездное отчуждение земельных участков.
Структура работы определяется целью и задачами исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, шести параграфов, заключения и списка литературы.
Сделки по возмездному отчуждению земельных участков в правовых актах в отечественном гражданском праве
Возрождение частной собственности на землю и вовлечение земельных участков в гражданский оборот активизировали интерес ученых - юристов к проблемам правового регулирования сделок с этим видом недвижимого имущества1.
История развития поземельного оборота в России насчитывает не одно столетие. В Киевской Руси существовали только две крупные формы землевладения — княжеское и церковное. Данные о княжеских хозяйствах (особых земельных имуществах, принадлежавших князьям) появляются в древнерусских источниках права, начиная с X века. В ХІ-ХП вв. княжеская земельная собственность увеличивалась, в основном, за счет захвата как пустующих, так и населенных земель, а также купли и пожалования.
Помимо княжеского и церковного землевладения в рассматриваемый период существовала и общинная земельная собственность, которая имела довольно ограниченный характер, поскольку сосуществовала с частной крестьянской земельной собственностью. В общинном владении, как можно сделать вывод из сохранившихся источников, находились различные угодья, леса, луга, бортные урожаи, рыбные ловли1. Помимо этого, в общинном владении состояли и бесхозные и в частности выморочные участки. Именно община в целом могла распоряжаться общим имуществом - сдавать в аренду пустоши, отдавать их крестьянам под условием тянуть тягло, выкупать перешедшие от ее членов земли у новых собственников, причем само отчуждение таковых земель отдельными крестьянами признавалось вполне правомерным2. Таким образом, общинная форма собственности не препятствовала возможности частного владения землей (по преимуществу семейного).
В одном из древнейших правовых источников - Русской Правде -довольно подробно регламентировались вопросы собственности, в том числе земельной, также в этот период уже была довольно развита система договоров.
Правовые нормы, регулирующие оборот земли в феодальный период, содержались также в Новгородской и Псковской судных грамотах. Причем в Псковской судной грамоте уже различались собственность и владение, а также впервые нашли свое законодательное закрепление такие юридические конструкции, как приобретательская давность и пожизненное владение.
Однако ни в Русской Правде, ни других древнерусских правовых актах ничего не упоминается о договоре мены. Между тем, сохранившиеся частноправовые акты (берестяные грамоты) свидетельствуют о том, что договор мены широко применялся на практике. Как отмечает Е.И. Карпов, «большинство из дошедших до нас меновых грамот посвящены сделкам с наиболее ценным имуществом - землей и иной недвижимостью, которые, по-видимому, в соответствии с нормами обычного права, издревле совершались в письменной форме для доказательства прав нового собственника. Мена же движимого имущества осуществлялась простой передачей вещей из рук в руки и не требовала законодательного регулирования»1.
Таким образом, к завершению киевского периода русской истории наличествовали уже все основные формы приобретения права собственности - договорная (через куплю-продажу, дарение и мену), оккупация (трудовое приобретение права собственности), наследование.
Следующим этапом законодательного развития правил поземельного оборота можно выделить московский период русской истории. Именно в этот период происходит окончательное разделение частной и публичной собственности; сокращается церковное землевладение, начинается процесс слияния поместий и вотчин, более четкое законодательное регулирование получают правила заключения договоров с недвижимым имуществом, в частности, землей.
К началу XV века, согласно изысканиям В.Б. Ельяшевича , выделяется пять основных категорий земель:
1) государственные земли (обычно именуемые черными);
2) великокняжеские земли (дворцовые);
3) вотчины (родовые, наследственные имения) удельных князей;
4) боярские земли, к которым относились не только земли, которыми владели бояре, но и вообще все земли, принадлежащие на праве частной собственности;
5) церковные земли, включая монастырские.
Земельный участок в системе объектов недвижимого имущества
В науке гражданского права в течение достаточно долгого времени ведутся споры о понятии «недвижимое имущество». Несмотря на то, что деление вещей на движимые и недвижимые было известно еще римскому частному праву и что такое деление закреплено в гражданском законодательстве большинства стран мира, нет единого мнения по поводу понятия о недвижимости и критериев отнесения имущества к недвижимости1.
С одной стороны, как отмечают исследователи, это является положительным моментом, так как в данном случае суды вправе самостоятельно определять отнесение того или иного объекта к недвижимому имуществу2. С другой стороны, бессистемное отнесение различных видов имущества к недвижимому, отрицательно в практическом аспекте, поскольку в ГК РФ предусматриваются значительные различия правового режима движимого и недвижимого имущества3. Более того, в теоретическом аспекте подобная «методологическая предпосылка заранее обрекает исследование на неудачу, так как признание того или иного понятия заведомо «условным» открывает широкий простор для произвольного его истолкования»1.
В целом римское право не придавало естественному делению вещей особую юридическую значимость, столетиями вырабатывая систему объектов гражданских прав в целом (вещей телесных и бестелесных). Классификация вещей на движимые и недвижимые констатировалась лишь в редких источниках. Исследователи права того периода только предполагают, что древние юристы к недвижимым вещам относили такие вещи, перемещение которых без вреда для их субстанции недопустимо. "Vro земля (solum) и всякая ограниченная часть территории. Иные вещи, прочно прикрепленные к земле, по римскому воззрению, не являлись самостоятельными вещами, а считались составными частями почвы, а потому принадлежали собственнику земли .
Все, что было создано чужим трудом на земле собственника, признавалось естественной, или имущественной частью поверхности земли. К недвижимостям относились, в частности, постройки, посевы, насаждения. «Предметы, связанные с землей или фундаментально скрепленные с ее поверхностью, считались ее составными частями и подчинялись правилу superficies solo cedit (сделанное над поверхностью следует за поверхностью). Поэтому не допускалось установление отдельного права собственности на дом и соответственно на земельный участок. Воздушное пространство над участком также рассматривалось как часть поверхности»3.
Исследуя возникновение института частной собственности, И.А. Покровский пришел к выводу, что не только природные свойства определенных вещей изначально ложились в основу деления вещей на движимые и недвижимые. В частности, ученый отметил, что «чувство частной, индивидуальной принадлежности вещей (зародыш позднейшего права собственности) появляется впервые, без сомнения, по отношению к вещам движимым; как мы уже видели, недвижимость (земля) первоначально находится в таком или ином коллективном обладании. Затем на основании государственного, публичного акта участок земли вверялся домовладыке. И если право на движимые вещи защищалось при помощи деликтных исков, то завладение земельным участком иным, неправомочным лицом влекло иск не о деликте, а о восстановлении первоначального общинного (публичного) земельного распределения»1.
Таким образом, в римском частном праве недвижимое и движимое имущество (в современном понимании) с начального этапа формирования как объекта гражданских прав абсолютно самостоятельно и независимо друг от друга включались в сферу правового регулирования, причем недвижимое имущество возникало вследствие публичной воли, а нарушенное право на объекты недвижимого имущества защищалось как право публичное.
В средневековой Европе развитие правового регулирования оборота на первоначальном этапе шло за римским правом: наблюдалось сближение правового режима недвижимостей и движимостей. Но затем для обеспечения того же оборота были востребованы некоторые правила, применявшиеся до рецепции римского права. «Ранее у германских народов право на недвижимости имело ярко выраженный публично-правовой характер. В частности, с землевладением были связаны разнообразные публичные права и обязанности: переход к новому владельцу прав на земельные участки зачастую нуждался в согласии разных лиц (например, сюзерена, ближайших родственников) и был обставлен сложными формальностями» .
Понятие и существенные условия договора
В рамках данной главы будут рассмотрены далеко не все возможные сделки с земельными участками, направленные на их возмездное отчуждение, а только договоры купли-продажи, ренты, аренды с правом выкупа, как наиболее распространенные в гражданском обороте, и отдельные вопросы, связанные с порядком изъятия земельных участков путем выкупа для государственных или муниципальных нужд и возмещением убытков.
Особенности купли и продажи земельных участков устанавливаются правилами, установленными ст. 37 ЗК РФ, а также соответствующими нормами ГК РФ, посвященными купле-продаже недвижимости. Куплю-продажу земель сельскохозяйственного назначения регламентирует Федеральный закон Российской Федерации «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»1, цель которого - избежать нежелательного раздробления собственности и обеспечить использование этих земель в сельскохозяйственных целях.
Статья 37 ЗК РФ, посвященная особенностям купли-продажи земельным участкам, не дает определения указанного договора. Поэтому в соответствии с п. 1 ст. 454, п. ст. 549 ГК РФ договор купли-продажи земельного участка можно определить как договор, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, а покупатель обязуется принять и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Так как договор купли-продажи недвижимости, к которой относятся, в первую очередь земельные участки, является отдельным видом договора купли-продажи, то он является, как и всякий договор купли-продажи, консенсуальным, возмездным и взаимным.
К существенным условиям любого договора, направленного на возмездное отчуждение земельного участка, помимо предмета1 относится и цена последнего. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене земельного участка, договор о его продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, установленные п. 3 ст. 424 ГК РФ применению не подлежат, так как в отношении земельного участка вряд ли возможно определить цену, которая обычно взимается за аналогичные товары. На рынке земельных участков не бывает абсолютно однородных товаров, так как земельный участок есть всегда индивидуально-определенная вещь. Поэтому и цены сделок с земельными участками, как объектами недвижимости, должны быть индивидуально-конкретны.
На цену земельных участков и прав на них основное воздействие оказываются индивидуальные характеристики: местоположение, целевое назначение, разрешенное использование, размер, состав почв, водный и тепловой режим, наличие посадок, посевов, хозяйственных построек, наличие под участком полезных ископаемых и т.д. На цену влияет и внешняя среда ведения бизнеса и жизнедеятельности человека: климатические условия, экологическая обстановка, экономическая развитость территории, плотность населения, развитость инфраструктуры (подъездные пути, отдаленность и возможность подключения к тепловым сетям, к сетям водоснабжения), отдаленность от рынков сбыта продукции, производимой на участке, и т.д.
Цена за земельный участок в договоре может быть определена в виде единой суммы за весь земельный участок, либо за единицу измерения (кв.м., гектар и т.д.).
В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст. 555 ПС РФ).
При определении цены земельного участка стороны должны ориентироваться на его рыночную стоимость. Согласно п. 1 ст. 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности»1. Рыночной стоимостью является наиболее вероятная на дату оценки сумма, за которую возможно продать право собственности на земельный участок собственнику зданий и сооружений, полученная расчетным путем, согласно утвержденной методике.
В случае продажи земельных участков, принадлежащих публичным образованиям, либо в тех случаях, когда они являются сособственниками, предварительная оценка земельного участка специализированной организацией является обязательной (ст. 8 указанного закона).
