Содержание к диссертации
Введение
ГЛАВА I. ПОНЯТИЕ И ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ СДЕЛОК С ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ J 4
1. Соотношение земельного и гражданского законодательства в регулировании сделок с земельными участками 14
2. Понятие и специфика земельного участка как объекта гражданских прав 33
3.Обороюспособность земельных участков 52
ГЛАВА II. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ СДЕЛОК С ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ 67
1. Особенности правового регулирования сделок, направленных на передачу земельного участка сельскохозяйственного назначения в собственность 67
2. Особенности правового регулирования сделок, направленных на передачу земельного участка сельскохозяйственного назначения в пользование 100
ГЛАВА III. ПОНЯТИЕ ЗЕМЕЛЬНОЙ ДОЛИ И ОСОБЕННОСТИ СОВЕРШЕНИЯ СДЕЛОК С НИМИ 123
1. Понятие и правовая природа земельной доли 123
2. Специфика правового регулирования сделок с земельными долями 136
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 152
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 157
- Соотношение земельного и гражданского законодательства в регулировании сделок с земельными участками
- Особенности правового регулирования сделок, направленных на передачу земельного участка сельскохозяйственного назначения в собственность
- Понятие и правовая природа земельной доли
Введение к работе
Актуальность те.чы диссертационного исследования. В России земля долгое время была выведена из гражданского оборота. Существовали только административно-командные формы и методы распределения и перераспределения земли, предоставление ее в пользование. Однако переустройство экономической и правовой системы в РФ обусловило необходимость осуществления земельной реформы. В ее рамках была ликвидирована исключительная государственная собственность на землю, была признана возможность приобретать земельные участки в частную собственность. Соответственно, в сфере гражданских отношений рыночный оборот земель возникает вслед за признанием земельных участков объектами гражданских прав. При этом состояние экономики нашего государства находится в прямой зависимости от того, насколько рационально используются национальные природные ресурсы, в том числе и земля. Одним из условий повышения эффективности ее использования является создание продуманного, гибкого и надежного оборота земельных участков, позволяющего обеспечить перераспределение их под контролем государства, как в хозяйственных, так и в иных целях.
Однако, с другой стороны, в отличие от многих западных государств Россия столкнулась с необходимость создания земельного законодательства, соответствующего современным экономическим и политическим реалиям в кратчайшие сроки. Кроме того, вопросы оборота земельных участков в современной России были и остаются чрезвычайно политизированными, поэтому говорить о создании детально проработанного и непротиворечивого законодательства в сфере оборота земельных участков пока еще преждевременно. Регулирование данной сферы общественных отношений носит пока еще отрывочный характер. Соответственно главной задачей в этой части видится дальнейшее выявление особенностей оборота земельных участков и их учет в законах о земле. Также признание земельных участков недвижимым имуществом и вовлечение их в гражданский оборот привело к необходимости разграничения сфер применения земельного и гражданского права, в том числе в вопросах сделок с земельными участками и земельными долями. Тщательного осмысления требуют вопросы различий методов и принципов правового регулирования, при-
меняемых в гражданском и земельном праве, предопределенных особенностями земли как природного объекта, а также отличий оборотоспособности земельных участков от оборотоспособности иных объектов гражданских прав.
С другой стороны, нельзя сказать, что в этом отношении ничего не сделано. В последнее время представители науки как земельного, так и гражданского права весьма активно занимаются разработкой данных проблем. Однако, несмотря на многочисленные публикации, многие аспекты оборота земельных участков, требующие специального урегулирования, остаются неразработанными.
Неоднозначно в этом отношении и правоприменительная практика. Она к настоящему моменту остается достаточно противоречивой и порождает возможность неоднозначного толкования содержащихся в нормах права требований. В этой связи важно определить имеющиеся проблемы, своевременно скорректировать нормативно-правовую основу взаимоотношений, связанных с оборотом земельных участков и земельных долей. Все это обусловливает актуальность данного диссертационного исследования.
Степень разработанности темы диссертационного исследования. Пристальное внимание к важнейшим аспектам правового регулирования оборота земельных участков нашло отражение в работах известных отечественных цивилистов, так как М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, Н.П. Кабытов, В.П. Камышанский, О.Н. Садиков, Е.А. Суханов, К.И. Скловский, А.Е. Черноморец и др.
В науке природоресурсного, аграрного и экологического права исследования в области правового регулирования сделок с земельными участками проводились в трудах таких видных российских ученых, как З.С. Беляева, С.А. Боголюбов, Г.Е. Быстров, А.К. Голиченков, В.А. Дозорцев, А.В. Дмитриев, Ю.Г. Жариков, И.А. Иконицкая, О.М. Козырь, О.И. Крассов, Н.А. Сыроедов, В.В. Чубаров и др.
Отдельные аспекты правового регулирования сделок с земельными участками и земельными долями рассматривались в диссертационных работах следующих авторов: Е.В. Балашов "Правовое регулирование оборота земельных долей в аграрной сфере экономики" (2004), Д.Б. Горохов "Правовое регулирование сделок с земельными участками" (1998), И.Ю. Ельцова Тражданско-
правовое регулирование сделок с землей" (2003), СВ. Кирилова "Договор аренды земельных участков по гражданскому праву (на материалах Московского региона)" (2005), Д.В. Матвеев "Договор купли-продажи земельных участков" (2005), В.В. Романова "Правовое регулирование оборота земельных участков" (2005), О.П. Скребкова "Договор аренды земельных участков" (2003), Л.О. Федькин "Аренда земельных участков (гражданско-правовой аспект)" (2005).
Однако, несмотря на внимание, уделяемое исследуемым отношениям со стороны правоведов, в рамках рассматриваемой темы были и остаются нерешенные вопросы. Во многом это обусловлено значительной сложностью и специфичностью отношений по поводу земельных участков сельскохозяйственного назначения и, в особенности, земельных долей. Недостаточное внимание со стороны российского гражданского законодательства обнаруживается при его сравнении с соответствующим законодательством ряда зарубежных стран (Франция, Германия, Великобритания и др.), где отдельным видам договоров посвящаются самостоятельные правовые акты. Соответственно, в диссертации рассматриваются наиболее часто встречающиеся в практике и имеющие большое социальное значение сделки с земельными участками и земельными долями. К их числу в большинстве случаев относятся договоры, направленные на передачу земельного участка в собственность либо в пользование. Это говорит об актуальности вопросов, затронутых в диссертации, и необходимости их дальнейшего изучения и анализа.
Цель и задачи диссертационного исследования. Цель работы состоит в проведении исследования теоретических проблем и анализа законоположений, регламентирующих оборот земельных участков и земельных долей, а также выработке на этой основе предложений и рекомендаций по совершенствованию действующего законодательства. В соответствии с указанной целью определены конкретные задачи диссертационного исследования:
провести сравнительное исследование норм гражданского и земельного законодательства в регулировании оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения и определить приоритеты в их применении;
выявить признаки земельных участков как объектов гражданских правоотношений, а также их характерные черты, предопределяющие специфику их
правового регулирования;
определить объем понятия "гражданский оборот" и выявить пределы оборотоспособности земельных участков;
провести анализ норм о договорах, направленных на передачу имущества в собственность и решить вопрос об учете качественных особенностей земельного участка при совершении сделок с ним;
проанализировать специфику правового опосредования договоров, направленных на передачу земельного участка в пользование;
раскрыть правовую природу земельной доли и решить наиболее значимые теоретические и практические проблемы, возникающие по поводу оборота земельных долей;
разработать предложения по совершенствованию законодательства в исследуемой сфере.
Объектом диссертационного исследования являются общественные отношения, складывающиеся по поводу таких специфических объектов гражданских прав, как земельные участки сельскохозяйственного назначения, а также земельные доли, образовавшиеся в результате осуществления аграрной реформы.
Предмет диссертационного исследования составляют положения российского законодательства, регламентирующие отношения, являющиеся объектом исследования, а также практика применения данных норм и соответствующие доктринальные положения.
Методологическая основа диссертационного исследования. Методологическую основу диссертационного исследования составляет диалектический метод познания общественных процессов и социально-правовых явлений. Кроме того, использовались методы: системный, исторический, формальнологический, сравнительно-правовой, правового моделирования и др.
Теоретическая основа диссертационного исследования. Теоретическую основу исследования составили труды таких ученых, как:
- в области теории права, соотношения гражданского и земельного зако
нодательства: Ф.Х. Адиханов, Г.А. Волков, Е.А. Галиновская, А.К. Голиченков,
Л.А. Грось, Ю.Г. Жариков, И.А. Иконицкая, О.М. Козырь, Н.И. Краснов,
О.И. Крассов, О.А. Красавчиков, Н.И. Матузов А.В. Малько, Е.А. Суханов,
А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой, В.В. Устюкова, В.В. Чубаров и др.;
в области правового регулирования сделок с земельными участками: А,Д. Александров, И.Ю. Ельцова, А.Л. Корнеев, В.А. Лапач, О.П. Скребкова, Н.А. Сыроедов, Г.В. Чубуков и др.;
в области правового регулирования сделок с земельными долями С.А. Боголюбова, Е.В. Балашов, И.Н. Ильюшихин, М,Г. Пискунова, Э.И. Павлова, А.С. Чижова, Д.И. Попов, А.Е. Черноморец и др.;
Нормативная и эмпирическая основа диссертационного исследования. Выводы и предложения, содержащиеся в работе, основаны на исследовании и оценке Конституции РФ, Гражданского кодекса РФ, Земельного кодекса РФ, федеральных законов и иных нормативных актов. Эмпирической базой исследования послужили постановления и определения Конституционного Суда РФ, руководящие разъяснения и решения Верховного Суда РФ, а также материалы конкретных судебных дел, рассмотренных Высшим Арбитражным Судом РФ, Федеральными арбитражными судами Центрального, Северо-Западного и Дальневосточного округов.
Научная повита диссертационного исследования. Конкретные элементы новизны состоят в следующем: обозначены границы соотношения норм гражданского и земельного законодательства в области имущественного оборота земельных участков; выявлены наиболее значимые характерные черты земельного участка как социально значимого объекта, а также особенности отношений по поводу данного объекта, влияющие на специфику правового регулирования; проведен анализ возможностей учета выявленных качественных особенностей земельного участка со стороны гражданско-правового регулирования; сформулирована авторская позиция по поводу проблемы единства земельного участка и расположенных на нем зданий, строений, сооружений; разработаны положения, которые направлены на обеспечение долгосрочности и стабильности отношений в сфере аренды земельных участков; предложена правовая квалификация отношений по безвозмездному срочному пользованию земельным участком; обозначена авторская позиция в отношении правовой природы земельной доли; определены некоторые особенности в сфере доверительного управления земельными долями и правового регулирования этих отношений.
По результатам диссертационного исследования на защиту выносятся следующие основные положения:
Вопрос о приоритете в применении норм гражданского или земельного законодательства в регулировании имущественных отношений по поводу земельных участков должен решаться исходя из того, что земельное законодательство является комплексным. Нормы права, содержащиеся в Земельном кодексе РФ и иных законах о земле (земельное законодательство) и регулирующие гражданские отношения, касающиеся земли, имеют гражданско-правовую природу и структурно входят в систему гражданского права. Соответственно, на них должен распространяется режим абз. 2 п. 2 ст. З ГК РФ о том, что нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать Гражданскому кодексу, за исключением случаев, когда ГК РФ отдает приоритет специальным нормативным актам. В этих случаях должны применяться специальные нормы. В остальных случаях приоритет имеют нормы, содержащиеся в гражданском законодательстве (ГК РФ и принятые в соответствии с ним федеральные законы).
Особенности совершения сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения предопределены спецификой общественных отношений в данной сфере. Считаем, что наиболее существенными особенностями отношений в области имущественного оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения, которые должны учитываться при гражданско-правовом регулировании, являются: 1) общенациональное значение земель сельскохозяйственного назначения; 2) существенная значимость количественных и, особенно, качественных (плодородие почвы) характеристик земельного участка; 3) необходимость в надлежащем поддержании качественного состояния земельного участка; 4) необходимость в обеспечении стабильности отношений в сфере владения и пользования земельным участком сельскохозяйственного назначения; 5) необходимость в рациональном использовании земельного участка.
Необходимо ужесточить требования к форме договора купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения, а также иных договоров, направленных на передачу земельного участка в собственность, посредством введения их обязательного нотариального удостоверения.
Одновременное установление преимущественного права покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения и субъекта Федерации и муниципального образования нерационально, поскольку это влечет за собой необоснованное усложнение гражданского оборота (и по количеству действий продавца, и по времени). Необходимо предусмотреть в федеральном законодательстве четкий запрет подобного установления в законодательстве субъекта Федерации (в частности в п.1 ст.8 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения").
Установление единого правового режима для совершения сделок с земельными участками, на которых расположены объекты недвижимого имущества, для всех категорий земель нецелесообразно. Вопрос о том, что является главной вещью и принадлежностью, должен решаться в зависимости от категории земли. Представляется, что для земель сельскохозяйственного назначения главной вещью является именно земельный участок, а расположенные на ней здания, строения, сооружения, используемые для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, являются принадлежностью земельного участка.
Существенным условием договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения должен признаваться срок договора. Минимальный срок данного договора должен быть не менее трех лет. В целях стимулирования арендодателя к заключению долгосрочных договоров следует распределить обязанность по обеспечению плодородия земель следующим образом. В случаях заключения договора аренды на срок более пяти лет на арендатора необходимо в законодательном порядке возложить обязанность по комплексному осуществлению мероприятий в целях улучшения плодородия земель. При сроке договора менее пяти лет данная обязанность должна быть возложена на арендодателя.
Право безвозмездного срочного пользования земельным участком имеет обязательственно-правовую природу. Поэтому основанием возникновения отношений по безвозмездному срочному пользованию, когда земельный участок выделяется органом публичной власти, необходимо считать сложный юридический состав, элементами которого являются административный акт о выделении земельного участка в пользование и заключаемый на его основе до-
говор, который должен квалифицироваться как договор безвозмездного срочного пользования (ссуды), и в этом случае, к этим отношениям могут и должны применяться положения главы 36 ГК РФ "Безвозмездное пользования". Для возникновения отношений безвозмездного срочного пользования между субъектами частной собственности достаточно заключения договора ссуды.
Земельная доля - это доля в праве общей собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения. Поэтому обладание земельной долей не означает владение определенной частью земельного участка. При этом нет обладания ни "идеальной", ни, тем более, "реальной" долей в земельном участке, принадлежащем субъектам на праве общей собственности. "Идеальная" доля может определяться лишь в общем праве собственности на земельный участок, но не в имуществе.
Доверительное управление земельными долями может возникнуть как из договора, так и из закона (если договоры аренды земельных долей не будут приведены в соответствии с действующим законодательством). В ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" необходимо предусмотреть специальные правила, учитывающие специфику управления земельными долями. Для обеспечения интересов как учредителя управления земельной долей, так и доверительного управляющего, размер вознаграждения доверительного управляющего должен быть поставлен в зависимость от результатов хозяйственной деятельности и определяться в процентном соотношении от этих результатов, но не в твердой денежной сумме.
В законодательство предлагается также внести следующие изменения и дополнения:
изменить содержание п.З ст. 3 ЗК РФ и изложить ее в следующей редакции: «Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а таклсе по совершению сделок с ними, регулируются гражданским законодательством, а таклсе земельным, лесным, водным и иным, в пределах, допускаемых гражданским законодательством».
внести дополнения в п.1 ст. 37 ЗК РФ следующего содержания: "Обязательным приложением к договору купли-продажи земельного участка является кадастровая карта (план) продаваемого земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению земельного када-
cmpd\
Предлагается изменить положение, предусмотренное п.4 ст. 8 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и вернуться к прежней редакции: "При продаже земельного участка с нарушением преимущественного права покупки субъект Российской Федерации или, в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет право в течение года с момента государственной регистрации перехода права собственности требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя ".
Необходимо уточнение редакции п.З ст. 12 Закона об обороте и изложение ее в следующем виде: "Предусмотренные настоящей статьей сделки с земельными долями, а также государственная регистрация прав на них, могут осуществляться на основании доверенности, выданной участником долевой собственности другому участнику долевой собственности или иному лицу и удостоверенной должностным лицом органа местного самоуправления или удостоверенной нотариально".
Ст.7 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (Залог земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения) должна быть включена в главу 2 "Особенности оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения", а не в главу 1 "Общие положения".
п.З ст. 37 ЗК РФ изложить в следующей редакции: "Продавец обязан предоставить покупателю информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка, иную информацию, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка.
Данная информация должна быть представлена покупателю непосредственно в тексте договора.
Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара, либо расторжения договора купли-продажи".
В п.2 ст.6 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" необходимо прямое указание на то, что принудительное прекращение права безвозмездного срочного пользования может осуществляться по основаниям и в порядке, предусмотренном не только Земельным, но и Гражданским кодексом.
Ст. 9 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" следует дополнить абзацем следующего содержания: "При невнесении арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока договор может быть расторгнут в судебном порядке только в случае, если невиесепие платы не связано с неблагоприятными результатами хозяйственной деятельности, произошедшими не по вине арендатора".
Абз. 3 п. 1 ст. 14 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" необходимо изложить в следующей редакции: "Общее собрание участников долевой собственности считается правомочным, если на нем присутствуют участники долевой собственности на этот земельный участок, составляющие не менее, чем 20 прог\ентов от их общего числа и владеющие более чем 50 процентами долей в праве общей собственности на этот земельный участок".
Теоретическая и практическая значимость исследования предопределяется необходимостью развития теоретических основ правового регулирования отношений по поводу земельных участков и земельных долей. Теоретические аспекты проведенного исследования могут служить своеобразной моделью для проведения других исследований подобного рода. Личный вклад диссертанта в развитие теории сделок с земельными участками и земельными долями состоит в том, что им лично разработаны положения:
о качественных особенностях отношений по поводу земельного участка сельскохозяйственного назначения, влияющих на правовое регулирование сделок с ним;
о существенных условиях договора купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения и специальных оснований к изменению или расторжению этого договора;
о гражданско-правовых механизмах, направленных на обеспечение долгосрочное и стабильности арендных отношений в сфере пользования земель-
ными участками сельскохозяйственного назначения;
о правовой квалификации права безвозмездного срочного пользования и оснований его возникновения;
об особенностях правового механизма доверительного управления земельными долями,
а также ряд практических рекомендаций по дальнейшему совершенствованию законодательства и практики его применения.
Содержащиеся в диссертации выводы и предложения могут повлиять на процесс расширения теоретических представлений об исследуемых правовых институтах. Они могут быть использованы в нормотворческой деятельности по совершенствованию законодательства, регламентирующего отношения в сфере оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения. Результаты работы могут быть полезны в научно-исследовательской деятельности, поскольку данное исследование создает базу для изучения отдельных правовых институтов в рассматриваемой сфере.
Апробация результатов диссертационного исследования. Диссертация подготовлена и обсуждена на кафедре гражданского права и процесса Самарской гуманитарной академии.
Основные выводы и положения диссертации нашли отражение в 7 опубликованных работах общим объемом 2,68 п.л., а также докладывались на научно-практических конференциях: "Актуальные проблемы защиты гражданских прав" (март, 2005. г. Коломна); "Актуальные проблемы права России и стран СНГ-2005" (апрель, 2005. г. Челябинск); "Актуальные проблемы наследственного и международного частного права" (сентябрь, 2006. г. Рязань).
Результаты диссертационного исследования используются в учебном процессе при преподавании дисциплины "Гражданское право" и спецкурса "Субъекты и объекты гражданских прав" в Белгородском государственном университете.
Структура диссертационного исследования обусловлена целью и задачами настоящей работы и включает в себя введение, три главы, объединяющие семь параграфов, заключение и список литературы, включающий 208 наименований.
Соотношение земельного и гражданского законодательства в регулировании сделок с земельными участками
Вопрос о соотношении земельного и гражданского законодательства уже неоднократно поднимался в правовой литературе. Данный аспект весьма важен, поскольку определяет приоритеты правовых норм в регулировании земельных отношений. В связи с тем, что земельные отношения фактически регулируются нормами различных отраслей, важно определить - в каком случае должны применяться нормы того или иного законодательства- Тем более, что Земельный кодекс РФ возвел в ранг принципа разграничение действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель. Это также важно и потому, что обновленное земельное законодательство в определенной части входит в противоречие с нормами Гражданского кодекса РФ, в том числе и с нормами, содержащимися в гл. 17 РФ "Право собственности и другие вещные права на землю". Практические проблемы, возникающие в этой связи, убедительно показаны В.В. Устюковой.1
Спектр мнений по данному поводу самый разнообразный. В целом можно выделить три направления в решении рассматриваемой проблемы, на что уже указывалось в научной литературе.
С точки зрения одних ученых в советское время "на основе сочетания норм гражданского и административного права формировались не только законодательные акты или отрасли законодательства, но и конструировались отрасли права, провозглашенные в качестве самостоятельных. К таким отраслям было отнесено земельное права. Теперь земля стала объектом экономического оборота и опять попала в сферу действия гражданского права.... Земельные отношения распались на регулируемые гражданским и административным правом, и основания для признания земельного права самостоятельной отраслью перестали существовать. Оно должно быть квалифицировано как комплексная отрасль законодательства"3. Аналогичной позиции придерживается и М.И. Брагинский, который отмечает, что "самые разнообразные тенденции в развитии современной экономики и права подтверждают стремление к слиянию земельного права с правом гражданским и воссозданию единого частного гражданского права"4. Однако данные высказывания отнюдь не отрицают специфики земельного участка. Так, В.А. Дозорцев отмечает: "Разумеется для земли может быть установлен особый правовой режим по сравнению с другими объектами гражданского оборота".
В этой связи, представляется, что говорить о полном слиянии земельного и гражданского права не совсем верно, поскольку существует значительный массив отношений (публично-правового характера), в частности: отнесение земель к определенной категории, перевод в иные категории, охрана земель, землеустройство, ведение государственного земельного кадастра и др., которые ни в коей мере нельзя отнести к предмету гражданского права.
По мнению иных исследователей, все отношения, связанные с землей, должны регулироваться только нормами земельного права.6 Н.Н. Осокин подчеркивает, что включение земельных участков в сферу гражданского права, субъекты которого свободны в направлении использования и не ограничены в распоряжении своим имуществом неизбежно приведет к экологическому кризису, дефадации окружающей среды. Поэтому, по его мнению, в отношениях, связанных с землей, должен превалировать публичный интерес над индивидуальным, и именно поэтому институты земельного законодательства должны быть поставлены впереди институтов фажданского законодательства. Именно земельное законодательство должно определить формы реализации земельной собственности как отношений экономических, пределы включения земли в сферу фажданского оборота и концентрации земли в одних руках.7 К тем же выводам приходит и Б.В. Ерофеев, который отмечает, что "земельные отношения имеют имущественное содержание, но в силу своих уникальных и специфических особенностей земля не может стать в полном смысле имуществом, потому что является продуктом самой природы, не имеет и не может иметь имущественной основы. В условиях рынка земли ей придается конъюнктурная оценка и видимость имущественной ценности, следовательно, сделки с землёй не должны определяться по правилам имущества, которое является объектом фажданского права". Это необходимо, по его мнению, потому, что "на первое место в использовании земли должны ставиться не интересы пользователя либо собственника (на чем особенно делают акцент цивилисты), а интересы общества, социальная целесообразность".8
Третья позиция, как указывает A.JL Корнеев является "компромиссным и более взвешенным подходом к ситуации"9. С этой точки зрения и фажданское, и земельное право являются регуляторами земельных отношений и поэтому авторы видят целью исследования - выявление баланса или соотношения норм гражданского и земельного права (законодательства) в регулировании этих отношений.
Особенности правового регулирования сделок, направленных на передачу земельного участка сельскохозяйственного назначения в собственность
Признание ЇЄМЛИ объектом гражданских прав, права частной собственности и соответственно недвижимым имуществом ставит вопрос о том, каким образом и в каких формах може і осуществляться переход прав на земельные участки от одною липа к друюму "6. С частной собственностью связаны следующие основные права: испольювагь, продать, сдать в аренду или в наем, отдать или подарить. Поэтому важнейшей правовой формой оборота земель являются действия участников земельных отношений (граждане, юридические лица, муниципальные образования и др.), направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей в отношении того или иного земельного учасіка. Сделки с землей совершаются главным образом на земельном рынке, коюрый представляет собой систему отношений по поводу образования, распределения и использования земельных участков и является важным структурным элементом оборота земель. Для системного изложения специфики сделок с земельными участками необходимо обратить внимание на систему сделок в гражданском праве. Согласно ст. 153 ПС РФ под сделкой понимаются действия граждан и юридических лиц, направленных на установление, изменение и прекращение правоотношений. Как известно сделки подразделяются односторонние, двусторонние и многосторонние. В аспекіе нашего исследования в большей мере мы будем обращать внимание на двусторонние сделки, которые по сути являются договорами. Критериями формирования системы гражданских договоров являются значимые для права признаки общественных отношений. Наиболее значимым признаком, который лежи і в основе построения системы гражданско-правовых договоров является направленность обязательства. Как отмечает Ю.В. Романец, данный признак обуславливает раїличньїе элементы правового регулирования и, прежде всего, права и обязанности, отражающие цель правоотношения.108 Значимость данного системного фактора была отмечена еще И.Б. Новицким и Л.А. Лунцем, которые писали, что попытка провести классификацию обязательств не по формальным признакам, а по существу, именно в связи с целями в области обязаіельсгвенноіо права, "представляет интерес потому, что цель действительно является чрезвычайно существенным моментом для обязательства. Цель обязательства - это удовлетворение известного интереса, которым определяется содержание обязательства. Таким образом, когда классификация оснований возникновения обязательств ставится в связь с целью обязательств, эта классификация должна получить действительно жизненный характер".109
Под направленностью обязательства как системным признаком договорного права следует понимать конечные экономический и юридический результаты, на достижение которых направлены основные действия участников договора.110 В зависимости оі данного признака Ю.В. Романец подразделяет их на семь групп:
1) договоры, направленные на передачу имущества в собственность;
2) договоры, направленные на передачу имущества в пользование объектов гражданских прав;
3) договоры, направленные на выполнение работы или оказание услуги;
4) доі оворы, направленные на страхование имущественных рисков;
5) договоры, направленные на предоставление отсрочки возврата такого же количества имущества такого же рода и качества или на отсрочку оплаты;
6) договоры, направленные на достижение цели, единой для всех участников (общецелевые договоры);
7) договоры, направленные на замену лиц в обязательстве.1"
М.И Брагинский и В.В. Витрянский в зависимости от "направленности результата" выделяют чеіьіре группы: 1) направленные на передачу имущества; 2) направленные на выполнение работ; 3) направленные на оказание услуг; 4) направленные на учреждение различных образований."2 Как видно, представленные классификации в зависимости от направленного договора по большому счету отличаются определенной степенью детализации договорных отношений. В рамках нашего исследования мы не ставим целью проанализировать все разновидности договоров с земельными участками, поскольку большинство из них либо не применяются в отношении земельного участка, либо в основном подчиняются общим правилам гражданского законодательства.
Наиболее распространенные виды сделок с земельными участками следующие: а) купля - продажа; б) мена; в) приватизация земельных участков; г) аренда; д) безвозмездное пользование; е) ипотека (залог недвижимого имущества: ж) изъятие земельною участка для государственных и муниципальных нужд, не используемого в соответствии с его назначением или используемого с нарушением законодательств; Ї) дарение; и) завещание; к) рента (постоянная, пожизненная, пожизненное содержание с иждивением); л) вклад в уставный капитал юридических лиц и г.д.113 Как видно, основная масса сделок с земельными учасіками связана либо с переходом права собственности на земельный участок, либо с возникновением права пользования земельным участком. Именно поэтому представляется необходимым сконцентрировать внимание на договорах о передаче имущества в собственность, либо в пользование. В первую группу входя і договоры купли-продажи, мены, дарения и ренты. Группу договоров, направленных на передачу в пользование объектов гражданских прав (применимых к хмельным участкам) можно отнести: аренду (субаренду), безвозмездное срочное пользование. В данном параграфе обратим внимание на договоры о передаче прана собственности на земельный участок. Ведущую роль, естественно, необходимо отвести купле-продаже земельных участков. Особенности доювора купли-продажи земельных участков можно отнести и к иным договорам, направленным на передачу имущества в собственность, с учетом их особенности. Именно поэтому специфику договоров данной направленности мы рассматриваем на примере купли-продажи.
Понятие и правовая природа земельной доли
В рамках земельной реформы одной из наиболее острых проблем законодательного регулирования является выявление правового режима земельных долей. Появление земельных долей связывается с реорганизацией колхозов и совхозов, приватизации сельскохозяйственных угодий, в результате которой крестьяне стали обладателями земельных долей. В последующем была установлена возможность их передачи посредством купли-продажи, аренды и т.п. Однако правовая природа земельной доли однозначно в законодательстве определена не была. Касающиеся земельных долей нормативно-правовые акты, акты судебных и иных правоприменительных органов в большинстве случаев противоречили друг другу, тем самым, делая невозможным единообразное понимание земельной доли. Не было единства мнений в отношении правовой природы земельной доли и в научной среде. Рассматривая вопрос о правовой природе земельной доли, необходимо кратко остановиться на причинах появления данной правовой категории.
В начале 90-х годов в России в ходе преобразования экономики и перехода к рыночным отношениям были проведены аграрная и земельная реформы. Целями реформ были создание условий для развития индивидуального и частного хозяйствования на земле, проведение реорганизации колхозов и совхозов в новые организационно-правовые формы и приватизация занимаемой ими земли. Приватизация земли производилась путем передачи ее в собственность граждан, работающих в сельскохозяйственных предприятиях, с определением индивидуальных земельных долей.
Принятый 23 ноября 1990 г. Закон РСФСР "О земельной реформе" (в настоящее время не действует согласно Указу Президента РФ от 24 декабря 1993 г. №2287) отменил монополию государства на землю и установил в России две основные формы собственности на землю: государственную и частную. При этом согласно ст. 2 этого Закона частная собственность на землю могла выступать в виде индивидуальной и коллективно-долевой собственности граждан (частная собственность юридических лиц в то время не допускалась не только в отношении земли, но и иного имущества). В статье 4 упомянутого Закона уточнялось, что в частную индивидуальную собственность граждан могут передаваться земли для ведения личного подсобного и крестьянского хозяйства, садоводства, животноводства, а также под здания и сооружения для индивидуальной предпринимательской деятельности, строительства и обслуживания жилого дома, дач, гаражей. Соответственно в коллективно-долевую собственность граждан предполагалось передавать земли колхозов, других кооперативных сельскохозяйственных предприятий, акционерных обществ, в том числе созданных на базе совхозов и других государственных сельскохозяйственных предприятий, а также земли для ведения коллективного садоводства, животноводства, коллективного дачного строительства; при этом специально оговаривалось, что каждый член коллектива при выходе из него с целью организации крестьянского хозяйства имеет право получить свою долю в виде земельного участка. Так, впервые в законодательстве были упомянуты земельные доли.197
Следует отметить, что термины "земельная доля", "земельный пай" наиболее часто стали применяться после издания Указа Президента РФ от 27 декабря 1991г. № 323 "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР"19 и выхода Постановления Правительства РФ "О порядке реорганизации колхозов и совхозов"199. Данные документы явились основополагающими в деле разгосударствления сельскохозяйственных угодий, ими же определяется механизм перехода земли в собственность.
В наиболее обобщенном виде, земельная доля представляет собой условную часть земли на условно выделенных участках в земельном массиве, которая не ограничена и не определена на местности. Если же собственник этой доли захотел определиться, чтобы самому работать на этом участке, либо сдать его в аренду, то долю необходимо выделить на местности. Денежный эквивалент, рассчитанный из количества земли в доле, умноженной на стоимость одного гектара согласно земельному кадастру, определяет понятие пая.
Документом, подтверждающим право на земельную долю, является свидетельство. Свидетельства о праве собственности на земельные доли, выданные до вступления в силу Федерального Закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а при их отсутствии выписки из решений органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, удостоверяющие права на земельную долю, имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.
Доли могут быть равными или неравными. Каждый собственник земельной доли имеет права по распоряжению своей долей, которые он может осуществлять самостоятельно, без согласования с другими дольщиками, и обязанности, которые он должен исполнять сам. В то же время некоторые права и обязанности собственник доли может осуществлять только по согласованию с другими участниками общей собственности, а часть прав и обязанностей сособст-венники могут осуществлять только совместно.
