Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Понятие и общая правовая характеристика сделок с землей
1. Общая характеристика и роль сделок с землей в России на современном этапе гражданского и земельного законодательства 18
2. Понятие сделки 28
3. Объект и субъекты сделок с землей 35
4. Форма сделок с землей 41
5. Третьи лица в сделках с землей 49
6. Недействительность сделок 51
Глава 2. Виды и юридический анализ сделок с землей
1. Купля-продажа земельных участков 60
2. Аренда земельных участков 74
3. Дарение земельного участка 91
4. Рента 101
5. Наследование земельного участка 117
6. Обмен земельных участков 130
7. Ипотека земельных участков 136
8. Безвозмездное срочное пользование земельным участком 153
9. Постоянное (бессрочное) пользование земельным участком 164
10. Доверительное управление 171
Заключение 182
Библиография 185
- Общая характеристика и роль сделок с землей в России на современном этапе гражданского и земельного законодательства
- Третьи лица в сделках с землей
- Купля-продажа земельных участков
Введение к работе
Актуальность. Поскольку до начала 80-х годов вся земля в стране находилась в исключительной собственности государства, никто другой не мог владеть, пользоваться землей на праве собственности: граждане и организации могли быть только пользователями1. Никаких гражданско-правовых сделок с землей законодательство не допускало: земля не рассматривалась как имущество, недвижимость. Существовали только административно-командные формы и методы распределения и перераспределения земли, предоставление ее в пользование. Первые экономические преобразования в земельных отношениях произошли в 1987 году с принятием Основ законодательства об аренде (в том числе земли).
Аренда более отвечает рыночным отношениям, так как строится на договорной основе. Она является выгодной как для сторон договора, так и для государства. Собственник земельного участка, не имея возможностей его обрабатывать, сдает участок в аренду и получает доход в виде арендной платы. Работник, не имеющий земельного участка, или имеющий недостаточную площадь, вправе арендовать необходимые для его деятельности угодья.
Арендатор вдвойне заинтересован в эффективности производства. С одной стороны, арендатору необходимо выплачивать арендную плату, а с другой стороны, в случае нерационального или неэффективного производства, арендодатель не согласится заключить с ним договор аренды на новый срок.
В апреле 1990 года были приняты Основы законодательства о земле, которые, хотя и не ввели права частной собственности, но ввели новшество - пожизненное наследуемое владение землей. Права граждан расширялись, было установлено, что земля - имущество, недвижимость;
1 См.: Советское земельное право. Под ред. Н.И. Краснова, В.П. Балезина. - М.: Норма, 1977. С. 140; Общая теория советского земельного права. Под ред. Н.А. Сыродоева. - М.: Норма, 1983. С. 529.
все сделки с землей должны регулироваться гражданским правом (но с учетом земельного и экологического законодательства).
Действующая Конституция РФ от 12 декабря 1993 года установила множественность форм права на землю, при этом сохранилось право аренды и пожизненное наследуемое владение. Земля впервые была названа имуществом, недвижимостью; разрешены сделки с землей.
Земля как недвижимость включается в систему рыночного оборота путем совершения купли-продажи, залога, наследования, аренды и других сделок с землей, отношения по поводу земли, оставаясь по существу земельными, приобрели имущественный, гражданско-правовой характер1. Проводимая с начала 90-х годов земельная реформа, как неотъемлемая часть экономической реформы, значительно расширила нормативно-правовую базу и повысила социально-экономическое значение сделок с землей.
25 апреля 1991 года был принят Земельный кодекс РСФСР, в котором урегулированы земельные общественные отношения. Все земли РФ в соответствии с их целевым назначением подразделяются на определенные категории, были установлены правовой режим всех категорий земель и все формы права собственности и других прав на землю. Но он не мог выйти за рамки Конституции РФ, в которой был установлен 10-летний мораторий на продажу земельных участков. Свободно разрешалась только купля-продажа земли государством у граждан и, наоборот, гражданами у государства. Это право существует и в настоящее время, оно вполне законно.
Так, актуальность земельно-правовых проблем проявляется также в неурегулированности разнообразных управленческих отношений, возникающих по поводу сделок с земельными участками, их регистрации, ведение мониторинга земель, осуществления государственного контроля и
1 См.: Сыродоев М.А. Правовое регулирование оборота земельных участков // Государство и право. 1999. №9. С. 41.
порядка разрешения земельных споров.
Научно-практическую значимость в условиях проводимой земельной реформы приобрели вопросы регулирования сделок с землей (купли-продажи, дарения, мены, завещания, залога земельных участков, ипотеки, ренты земель, а также защиты вещных прав как пожизненного наследуемого владения постоянного (бессрочного) пользования и иных титулов права на землю).
Прежний ЗК РСФСР 1991 года отвечал потребностям тех общественных отношений, более половины его статей были отменены еще в 1993 году при приведении законодательства в соответствие с Конституцией РФ. Значительная часть отношений, связанных с землей, регулировалась подзаконными актами. Отсутствие стабильности в вопросе
0 земле негативно сказывалось на развитии рыночных отношений.
30 октября 2001 г. опубликован и вступил в юридическую силу ЗК РФ, правовые нормы которого содействуют дальнейшему развитию земельных отношений по пути углубления земельной реформы в стране.1
Принятие нового, действующего ЗК РФ явилось важным событием в жизни нашей страны. Принятый кодекс позволил разрешить многие наболевшие проблемы, хотя и не все.
Таким образом, исходными позициями регулирования является, с одной стороны, учет специфики земли как комплексного природного ресурса, включающего в себя и многие другие виды природных благ, как особого объекта отношений собственности, как средства и предмета труда при производстве сельскохозяйственной продукции. С другой стороны, это не только ресурсный источник, но и необходимая среда обитания и жизнедеятельности общества в целом2.
Последовательная и логичная регламентация земельных отношений является положительным моментом в правоприменительной практике.
1 См.: СЗ РФ. 2001. №44. Ст. 4148.
2 См.: Ярандайкин СР. Правовая охрана земель сельскохозяйственного назначения от промышленного
загрязнения: Автореф. дис.... канд. юрид. наук. - М., 2001, с. 12.
6 Содержащиеся в действующем Земельном кодексе РФ правовые нормы, которые регулируют отношения собственности на земельные участки, порядок возникновения, прекращения и ограничения данного права, выгодно отличаются от правовых норм ранее существовавшего земельного законодательства. Достаточно подробно урегулированы особенности сделок с земельными участками, что, безусловно, будет способствовать углубленному развитию рынка земельных участков.
С принятием нового, действующего ЗК РФ, ФЗ РФ «О разграничении государственной собственности на землю»1, ФЗ РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»2 и ряда других нормативно-правовых актов возникли объективные условия для дальнейшего развития, укрепления российской государственности и законности, в частности, в сфере регулирования земельных отношений, установления и защиты законных прав и интересов юридических лиц и граждан, совершающих сделки с землей.
Главная задача нового, действующего ЗК РФ - урегулирование земельных отношений в соответствии с новыми экономическими и общественными отношениями в России.
В юридическом плане требуется не только зафиксировать правильное соотношение гражданского, земельного и других отраслей российского права, участвующих в регулировании земельных отношений, в частности, сделок с землей, но и создать условия для дальнейшего развития правового регулирования и практике применения законодательства. Это сделано в ГК РФ, но недостаточно четко.
В настоящее время ставится вопрос о применении конструкции о соотношении общих и специальных законов при определении приоритетов гражданского и земельного законодательства в регулировании однородных отношений. Так, авторы комментария к ЗК РФ (под ред. Г.В. Чубукова и
1 См.: СЗ РФ. 2001. № 30. Ст. 3060.
2 См.: СЗ РФ. 2002. № 30. Ст. 3118.
М.Ю. Тихомирова) на основании ст. 2 ГК РФ приходят к выводу, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством. Однако специфика земли как природного объекта обуславливает применение к указанным отношениям конструкции, при которой общее значение имеют нормы гражданского законодательства, а специальное — нормы земельного и иного указанного в п. 3 Ст. 3 ЗК РФ законодательства1.
Между Земельным кодексом РФ и Гражданским кодексом РФ, к сожалению, существуют многочисленные разночтения. Так, например, ГК РФ определяет субъектов и содержание иных вещных прав, кроме права собственности на землю, такие как право постоянного (бессрочного) пользования и право пожизненного наследуемого владения. ЗК РФ право пожизненного наследуемого владения на будущее не допускает, а лишь сохраняет его для граждан, владеющих земельными участками на этом праве.
ГК РФ допускает передачу земельных участков на праве постоянного бессрочного пользования юридическим лицам и гражданам из государственной, муниципальной и частной собственности. Кроме того, ГК РФ разрешает ограниченное распоряжение этими участками, передачу их в аренду и безвозмездное пользование. ЗК РФ содержит противоположное регулирование, то есть он ограничивает субъекта права, допуская, что эти земельные участки могут передаваться только государственным учреждениям, федеральным казенным предприятиям и государственным органам2.
В Земельном кодексе РФ решена очень давняя проблема пожизненного наследуемого владения, которое и не собственность и не пользование, то есть как собственность, только без прав оборота, продажи,
1 См.: Комментарий к ЗК РФ. Под ред. Чубукова Г.В., Тихомирова М.Ю. - М.: Норма, 2002, с. 35.
2 См.: Иконицкая И.А. Новый земельный кодекс РФ: некоторые вопросы теории и практики применения
// Государство и право. 2002. № 6, с. 7.
обмена и т. д. Введенное еще в начале XX века Столыпиным пожизненное наследуемое владение было востребовано в конце 80-х годов. Большое число граждан-землевладельцев имеют земельные участки на этом вещном праве, и не знали до последнего времени, какова будет судьба их земельных наделов в дальнейшем. ЗК РФ решил эти проблемы: не предоставлять земельные участки тем, кто имеет их на праве пожизненного владения, а предоставить возможность бесплатно переоформить право пожизненного наследуемого владения на полноценное право собственности.
Существует возможность выбора форм собственности и хозяйствования на земле, развиваются институты права частной собственности на землю и аренды земли, государственное управление в сфере использования и охраны земли сочетается с мирской самостоятельностью пользователей земли.
Современное российское законодательство расширяет право всех землепользователей, запрещая вмешательство в их хозяйственную деятельность, в отличие от административно-правовых методов. Применяется метод свободного дозволения, то есть свободного усмотрения землепользователей и принятия ими своих собственных решений.
Ряд норм нового, действующего ЗК РФ направлен на обеспечение сочетания интересов общества и законных интересов граждан, при котором регулирование использования и охраны земель осуществляется, прежде всего, в интересах общества в целом при гарантировании каждому гражданину прав собственности на принадлежащий ему земельный участок.
Государственная политика в сфере защиты прав и законных интересов участников правоотношений, связанных с оборотом земельных участков, выразилась в реализации положений статьи 131 ГК РФ и созданием системы государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним.
Необходимо отметить, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлена в интересах государства и общества, а также в целях охраны прав и законных интересов граждан и юридических лиц.1 Регистрации подлежат следующие права на недвижимость: право собственности, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, право аренды, ипотека, сервитута, а также иные права в случаях, предусмотренных законом. Только после регистрации договора покупатели, меняющиеся, одаряемые приобретают право собственности и, следовательно, получают возможность по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью, а арендаторы - право владеть и пользоваться арендованным земельным участком.
Актуальное значение имеют такие нормы, как обеспечение единства судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объекта, который следует судьбе участка, и, наоборот; недопущение отказа в предоставлении участка в собственность для строительства; регламентация процедур предоставления и изъятия земельного участка; защита и гарантирование прав собственников на землю, стимулируется в области земельных отношений. Сохраняются традиции регулирования третейскими судами земельных отношений, и в то же время повышается роль гражданского суда.
ЗК РФ закрепил важнейший принцип разграничения действия требований гражданского и земельного законодательства, а также совершенствуются принципы государственного регулирования приватизации земли, землеустройства, мониторинга земель, земельного контроля и иных аспектов земельных отношений. В настоящее время в Российской Федерации зарегистрированы права граждан и юридических
1 См.: Крашенинников П.В. Вводный комментарий // Законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. - М.: Спарк, 1999. С. 3-5.
лиц на большую часть земельных участков. Введена плата за пользование землей. Ставки земельного налога и арендной платы дифференцированы в зависимости от местоположения и качества земельных участков. Формируются основы земельного рынка и его инфраструктуры . Количество сделок с землей постоянно возрастает. Сделки являются одним из важнейших и распространенных правовых оснований возникновения и прекращения прав на земельные участки, а также одним из способов включения их в оборот2.
В последние годы в Российской Федерации наряду с подсобным хозяйством получили развитие новые некоммерческие формы организации сельскохозяйственного производства: коллективное и индивидуальное садоводство, огородничество, а также личное подсобное и фермерское хозяйство, основанное на семейном ведении производственных процессов. Наблюдается также постепенная трансформация дачных хозяйств, изначально предназначавшихся для сезонного отдыха, в садоводческие хозяйства.
Таким образом, актуальность настоящего диссертационного исследования объясняется экономической потребностью учета специфики сделок в земельных правоотношениях, несовершенством правового регулирования указанных отношений, отсутствием целостного научного исследования данной темы, а также противоречивой практикой.
Дальнейшее исследование названной проблемы имеет исключительно важное научное и практическое значение.
Степень научной разработанности проблемы исследования.
Тема диссертационной работы носит комплексный, многоплановый характер. Проблемы гражданско-правовых сделок с землей исследовались многими учеными-юристами, которых можно разделить на три группы.
1 См.: Волков Г.А., Голиченков А.К., Козырь О.М. Развитие рынка земли: правовой аспект// Государство
и право. 1998, №2. С. 50.
2 См.: Крылатых Э.А. Становление и развитие системы регулирования земельных отношений //
Проблемы прогнозирования. 1997. № 1. С. 35.
11 Первая группа - крупнейших ученых-цивилистов 30-60-х гг.: Брауде
И.Д., Иоффе О.С., Карасе А.В., Никитина В.П., Серебровский B.C., Тархов
В.А., Флейшиц Е.А. и другие, а также ученых в области земельного права:
Баховкина Л.Н., Казанцев Н.Д., Павлов И.В., Полянская Г.Н., Пятницкий
П.П. и другие.
Вторая группа известных цивилистов: Баринов Н.А., Брагинский М.М., Грибанов В.П., Зенин И.А., Корнеев СМ., Пугинский Б.М., Рахмилович В.А., Савичев Г.П., Суханов Е.А., Халфина P.O., Цыбуленко З.И., Ярошенко К.Б., Язев В.А. и другие. Известные юристы в области земельного права - Боголюбов С.А., Быстрое Г.Е., Веденин Н.Н., Голиченков А.К., Жариков Ю.Г., Иконицкая И.А., Крассов О.И., Панкратов И.Ф., Раянов Ф.М., Сыродоев Н.А., Чубуков Г.В. и другие.
И, наконец, третья группа ученых-цивилистов последних лет: Витрянский В.В. и другие, а также ученых в области земельного права: Галиновская Е.А., Гусев Р.К., Духно Н.А., Минина Е.Л., Оглоблина О.М., Пандаков К.Г., Тимофеев Л.А., Чмыхало Е.Ю., Ярандайкин СР. и другие.
Научная новизна диссертации заключается в том, что она представляет собой по существу первое специальное комплексное монографическое научное исследование правовых проблем сделок с землей на современном этапе, проведенное на основе анализа действующего Гражданского кодекса РФ, Земельного кодекса РФ и практики их применения.
Объектом исследования являются гражданско-правовые сделки с землей, а также вся их нормативно-правовая база. Когда говорится о сделках с землей, естественно, имеются в виду именно земельные участки, которые являются объектом права.
Предметом исследования являются система норм, регулирующих сделки с землей; практика применения нормативных правовых актов,
направленных на обеспечение управления рациональным и эффективным использованием земель; правоотношения по приобретению прав на земельный участок.
Цель и задачи исследования. Целью настоящего исследования является систематизация и анализ правовых норм действующего законодательства при совершении сделок с землей; анализ института сделок гражданского и земельного права и контроля за соблюдением гражданско-правовых норм, касающихся совершения сделок с землей; осуществления вещных прав на землю; вовлечения земельных участков в экономический оборот; создания в России земельного рынка и его инфраструктуры.
Для реализации данной цели были поставлены следующие теоретические и практические задачи:
Анализ и определение правовой природы сделок с землей;
обобщение и анализ действующего земельного и гражданского законодательства в сфере сделок с землей;
выявление изменений правового характера земельных отношений и оценка состояния земельного законодательства на современном этапе;
анализ основных способов приобретения земельного участка в собственность;
выявление существующих правонарушений в области законодательства о правах на земельные участки и сделок с ними;
исследование позитивных и негативных аспектов действующего законодательства в области оборота земельных участков;
формирование и обоснование предложений по совершенствованию правового механизма обеспечения прав и охраняемых законом интересов в области сделок с землей;
- юридический анализ особенностей совершения сделок с землей.
Методологической основой исследования послужили
общенаучные методы познания, а также ряд частно-научных методов:
логического, исторического, диалектического, сравнительного
правоведения, формально-логического, системно-структурного,
статистического анализа и другие.
В работе автор опирался на теоретические положения общей теории права, земельного, гражданского и ряда других отраслях права.
Правовая база диссертационного исследования представлена действующими нормативными правовыми актами, регулирующими земельные отношения.
Теоретическую основу исследования составляют положения и выводы крупных названных выше отечественных ученых-юристов в области теории права, гражданского права и земельного права.
Основные выводы и предложения в диссертации базируются на Конституции Российской Федерации, федеральном законодательстве, нормативно-правовых актах государственных органов управления и контроля, актах правоприменения Российской Федерации.
На защиту выносятся следующие основные теоретические положения:
1. Теоретические основы правового регулирования сделок заложены крупными учеными-цивилистами 30-70-х годов. Далее, они были развиты учеными-цивилистами нового поколения и в том числе молодыми учеными. В то время, в период существования исключительно государственной собственности на землю, не существовало гражданско-правовых сделок с землей, регулировались лишь отдельные случаи аренды государственных земель, поэтому исследование данной проблемы является одной из важнейших задач гражданского и земельного права в настоящее
время.
Представляется, что положения статьи 9 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» подлежит дополнению абзацем о праве регистрирующего органа проводить проверку подлинности сведений, вносимых в Единый государственный реестр прав. Лица, приобретающие земельный участок, должны быть уверены, что их земельный участок останется принадлежать им, и если и будет изъят то только по установленным в земельном законодательстве основаниям.
Требуется внести изменения в статью 14 Закона «О государственном земельном кадастре», в части внесения обязательственных прав на земельный участок. Внесение таких сведений позволит иметь более полную и объективную картину об отношениях, в которые вовлечен земельный участок. Такая мера позволит в наибольшей степени защитить как право приобретателя, так и лицо, обязательственными правами которого должен быть обременен земельный участок.
4. Целесообразно внести изменения в статью 131 ПС РФ в части
расширения видов прав, подлежащих обязательной государственной
регистрации. Представляется, что государство наряду с вещными правами
на земельный участок, должно регистрировать и обязательственные права
на них в Едином государственном реестре прав. Такие сведения должны
передаваться учреждением юстиции по государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним в распоряжение
территориального отделения службы Росземкадастра.
5. Необходимо установить более четкие нормы в отношении
наследования земельных участков, принадлежащих на праве
собственности или праве пожизненного наследуемого владения по
завещанию или по закону в соответствии с гражданским
законодательством с учетом особенностей, установленных действующим
ЗК РФ применительно к наследованию земельных участков для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства. При этом, законы некоторых субъектов РФ не допускают раздела земельного участка между наследниками, если такой раздел приводит к нарушению установленных минимальных размеров земельных участков данного целевого назначения и разрешенного использования.
Целесообразно дополнить статью 356 ГК РФ условием, что замена должника (перевод долга) прекращает отношения долга только в том случае, если залоговый кредитор нотариально удостоверит свой отказ от предмета залога. Гарантии закона о защите прав ипотечного кредитора целесообразно дополнить и в других случаях (при угрозе обесценивания предмета залога).
Выделяются некоторые основные направления совершенствования гражданского и земельного законодательства РФ. Среди них:
- закрепление понятия «земельный участок» как объект
недвижимости;
- снятие запретов на оборот земли для обеспечения свободного
оборота недвижимости (имеются в виду участки, включенные в
гражданский оборот);
- разграничение полномочий РФ и субъектов РФ при
законодательном регулировании сделок с земельными участками.
8. Целесообразно установить порядок:
- осуществления сделок с земельными участками как
законодательно оформленный способ перераспределения земель;
- развития системы правового регулирования государственной
регистрации прав на земельные участки и сделок с ними, а также развитие
и совершенствование земельного кадастра, как механизмов учета
движения земель;
- передачи права собственности на земельные участки, находящиеся
в государственной или муниципальной собственности, собственникам
16 расположенных на них объектов недвижимости;
- определения арендных платежей и выкупных цен за земельные участки с учетом их сопоставимости, необходимости уменьшения размера отвлекаемых собственных средств предприятий на данные цели, в том числе с учетом возможности рассрочки платежей по выкупу земельных участков.
9. Анализ законодательства о земельной реформе и дальнейшего
совершенствования правового регулирования земельных отношений. В частности, данный анализ позволяет сделать вывод о том, что имущественные отношения по совершенствованию сделок с земельными участками (купли-продажи, мены, дарения, залога и др.) в настоящее время стали постепенно регулироваться и гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным природно-ресурсным, а также природоохранным законодательством.
Практическая значимость диссертации состоит в том, что содержащиеся в ней теоретические и практические выводы могут использоваться при разработке нового и совершенствовании действующего законодательства, внесении изменений и дополнений в нормативные правовые акты. Ряд положений диссертации могут быть полезными в деятельности правоприменительных органов. Материалы диссертации могут использоваться в процессе преподавания земельного и гражданского права. Теоретические выводы, сформулированные автором, помогут исследователям в дальнейшей разработке правовых проблем ответственности за нарушение земельного и гражданского законодательства в сфере сделок с землей.
Структура диссертации
Работа состоит из введения, двух глав, заключения и библиографического списка, включая перечень использованных в работе
законов и иных нормативных правовых актов, научных трудов, материалов практики.
Апробация результатов исследования
Диссертация выполнена и обсуждена на кафедре гражданского права Современной Гуманитарной Академии г. Москвы.
Основные положения и выводы работы изложены автором в выступлениях на научно-практических конференциях, при чтении лекций, проведении семинарских занятий, а также в публикациях.
Общая характеристика и роль сделок с землей в России на современном этапе гражданского и земельного законодательства
Хозяйственную ценность сделок с землёй закон учитывает в любом случае: и тогда, когда не преследуется материальный интерес государства, и тогда, когда такой интерес присутствует. В последнем случае хозяйственная ценность сделок с землёй выступает на первый план. Так, если под застройку отводится участок сельскохозяйственной земли, застройщик обязан внести местным властям определенную плату, отвечающую количеству и качеству предоставленной ему земли. Если земля используется в сельскохозяйственном производстве, то её владелец обязан вносить государству налоговые платежи или арендную плату на уровне этих платежей.
Важно отметить, что отношения собственности в Российской Федерации связаны не только с закреплением права частной собственности на земельный участок. Установлена процедура разграничения государственной собственности на землю. Согласно ФЗ РФ «О разграничении государственной собственности на землю»1 от 17 июля 2001 г. право собственности на земельные участки у Российской Федерации, её субъектов и муниципальных образований возникают с момента государственной регистрации права собственности на земельные участки. Для того чтобы разграничение было произведено, необходимы данные кадастрового учета земель.
Следует заметить, что законодательство РФ выделяет три способа возникновения права государственной и муниципальной собственности на землю1.
Во-первых, специальное указание в федеральном законе на принадлежность земельных участков. Например, согласно ст. 8 ФЗ РФ «О Железнодорожных войсках Российской Федерации»2 земля, леса, воды и другие природные ресурсы, предоставленные для размещения и осуществления деятельности железнодорожных войск, находятся в федеральной собственности; а ФЗ от 19 июля 1998 г. № 113-ФЗ РФ «О гидрометеорологической службе»3 в ст. 13 установил, что исключительно к федеральной собственности относится государственная наблюдательная сеть, в том числе отведенные под нее земельные участки и части акваторий
Во-вторых, указания в актах Правительства РФ об утверждении перечней земельных участков, на которые соответственно у Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований возникает право собственности при разграничении государственной собственности на землю, а также вступившие в законную силу судебные решения по спорам, связанным с разграничением государственной собственности на землю - в соответствии с ФЗ РФ «О разграничении государственной: собственности на землю».
В-третьих, путем приобретения в результате сделок с земельными участками Российской Федерацией, ее субъектами или муниципальными образованиями земельных участков у граждан, юридических лиц, других субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, получение их от граждан в порядке наследования и по другим гражданско-правовым основаниям. В государственную или муниципальную собственность поступают земельные участки, выкупленные у собственников для государственных (муниципальных) нужд (ст. 49 ЗК РФ), конфискованные (ст. 50 ЗК РФ), реквизированные (ст. 51 ЗК РФ). Государственной собственностью становятся национализированные земли (ст. 235 ГК РФ), муниципальной собственностью - бесхозяйные земельные участки (ст. 225 ГК РФ).
Кроме того, в государственной и муниципальной собственности могут находиться не предоставленные в частную собственность участки из земель, специально указанных в ЗК РФ либо ФЗ РФ "О разграничении государственной собственности и в других федеральных законах.
Исходя из положений действующего законодательства в федеральной собственности могут находиться участки земель:
1) лесного фонда, особо охраняемых природных территорий федерального значения, водного фонда, занятых водными объектами, находящимися в федеральной собственности, земли обороны и безопасности;
Третьи лица в сделках с землей
Понятие третьих лиц ГК РФ четко не определяет. Однако наука гражданского права восполняет этот пробел. Наиболее общим можно считать следующее определение третьих лиц - это «посторонние лица по отношению к конкретной сделке, правоотношению, организации и т.д.; не непосредственные участники чего-либо, к которым обращено действие участников». М.И. Брагинский признает существование одного основного признака третьего лица - наличие юридической связи с одной или обеими сторонами правоотношения и определяет третьих лиц как «всех тех, кто, не будучи сторонами договора, своими действиями определенным образом воздействуют на динамику правоотношения»2. Основываясь на приведенных определениях и нормах ГК РФ, можно выделить следующие основные признаки третьего лица: - наличие юридической связи с одной или обеими сторонами договора; - лицо не является стороной договора, а только имеет какое-либо право на предмет договора (например, право залога земельного участка, право сервитута и т.п.); - третье лицо должно обладать правоспособностью (не может выступать в роли третьего лица образование, утратившее права юридического лица; гражданин, которого к моменту заключения договора уже нет в живых). Таким образом, третьи лица - это лица, не являющиеся сторонами договора, находящиеся в юридически значимой связи с одной или обеими сторонами и имеющие самостоятельные права на его предмет. Статья 613 ПС специально определяет права третьих лиц на сдаваемый в аренду земельный участок. Так, передача земельного участка в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на земельный участок. При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемый в аренду земельный участок (сервитуте, праве залога и т. п.). Передача земельного участка в безвозмездное пользование согласно ст. 694 ГК не влечёт изменения или прекращения прав третьих лиц на земельный участок (сервитут, права залога и т. п.). Однако при заключении договора ссудодатель должен предупредить ссудополучателя о всех правах третьих лиц на такой участок. Ответственность за вред, причиненный третьему лицу в результате использования земельного участка, являющегося предметом договора ссуды, несёт ссудодатель, если не докажет, что вред причинён вследствие умысла или грубой неосторожности ссудополучателя или лица, у которого вещь оказалась с согласия ссудодателя (ст. 697 ГК). Одной из важных проблем является исследование недействительности сделок с землей. Гражданское законодательство (ст. 48 ГК РФ) относит к недействительной всякую сделку, не соответствующую требованиям закона. Закон требует, чтобы в сделке была выражена подлинная воля ее участников в требуемой форме, а также чтобы ее участники обладали дееспособностью. Следовательно, нарушение одного из перечисленных условий влечет недействительность сделки.
Купля-продажа земельных участков
Вопрос о купле-продаже земли гражданами и юридическими лицами является, пожалуй, самым дискуссионным на сегодняшний день вопросом в области земельных отношений. 28 сентября 2001 года был принят новый Земельный кодекс РФ, который, хотя и урегулировал иные существующие разногласия законодателей, однако, имеет ряд существенных недостатков. Это касается также договора купли-продажи. Сущность договора купли-продажи земельного участка заключается в том, что продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, а покупатель обязуется принять земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму. В настоящее время основу правового регулирования купли-продажи земли в Российской Федерации составляют: Конституция Российской Федерации; положения ЗК РФ, а также нормы части второй ГК РФ. Практический смысл и значение правил, регулирующих договор продажи недвижимости, предопределены тем, что объекты недвижимости неотрывны от места их нахождения, а договоры продажи могут совершаться в любом другом месте. Участникам имущественного оборота при заключении подобного рода сделок необходимо знать правовое положение приобретаемого конкретного объекта, и в частности, не обременено ли данное имущества правами третьих лиц и т. п. Эта цель достигается путем введения обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество. При анализе действующего законодательства становится очевидным требование законодателя о регистрации определённых видов договоров между сторонами. Практика деятельности регистрирующих органов распространяет государственную регистрацию на земельные участки с любым, допустимым целевым назначением. По мнению Сыродоева Н.А., против этого вряд ли стоит возражать, поскольку несоблюдение этих требований в дальнейшем может привести к спорам и другим ненужным осложнениям. В обоснование точки зрения о необходимости регистрации сделки с земельными участками также говорит и Постановление Высшего Арбитражного суда РФ № 1543/99 от ЗОЛ 1.99 г.3, в котором указано, что суд, прежде чем вынести решение о государственной регистрации договора купли- продажи, должен проверить, соответствует ли данный договор требованиям действующего законодательства. В договоре купли-продажи земельного участка (купчей) необходимо указать его местоположение (адрес); категорию земли; целевое назначение; цели дальнейшего использования; кадастровый номер земельного участка; объекты недвижимости, размещенные на нем (если таковые имеются); в чьем ведении находится участок; права третьих лиц; обязательства сторон, а также общую площадь и нормативную цену земельного участка. При определении нормативной цены земли за основу принимаются ставки земельного налога с учетом соответствующих повышающих коэффициентов. При совершении купли-продажи участка продавец или покупатель не могут изменить его целевое назначение и режим использования земель (санитарно-защитные зоны, земли природоохранного, рекреационного, историко-культурного значения, а также право проезда по участку, технического обслуживания или ремонта зданий, сооружений, наземных и подземных коммуникаций и другие условия использования). Важно отметить, что предметом договора купли-продажи не могут быть земли историко-культурного назначения и земли, предоставленные для нужд обороны. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях в использовании земельного участка. При продаже в порядке приватизации не подлежат земли общественного пользования в населенных пунктах (площади, улицы, проезды, дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водоемы, пляжи); земли заповедников, памятников природы, национальных и дендрологических парков, ботанических садов; земли оздоровительного и историко-культурного назначения; земли, предоставленные для ведения сельского хозяйства, использования и охраны недр; земли, зараженные опасными веществами и подверженные биогенному заражению; земельные участки, находящиеся во временном пользовании.
