Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Земли населенных пунктов как объект гражданско-правовых сделок
1.1. Историческое развитие правового регулирования земель населенных пунктов 15
1.2. Понятие земель населенных пунктов в действующем законодательстве Российской Федерации 29
1.3. Классификация земель населенных пунктов 47
Глава 2. Правовое регулирование совершения сделок с землями населенных пунктов
2.1. Понятие и виды сделок с землями населенных пунктов 66
2.2. Стороны сделок с землями населенных пунктов 78
2.3. Заключение сделок с землями населенных пунктов 92
2.4. Осуществление сделок с землями населенных пунктов 111
Глава 3. Особенности осуществления некоторых сделок с землями населенных пунктов
3.1. Правовое регулирование купли-продажи земель населенных пунктов 125
3.2. Аренда земель населенных пунктов 140
3.3. Предоставление земельного участка для строительства 156
Заключение 177
Список источников и литературы 180
- Историческое развитие правового регулирования земель населенных пунктов
- Понятие и виды сделок с землями населенных пунктов
- Правовое регулирование купли-продажи земель населенных пунктов
Введение к работе
Актуальность темы исследования. В последнее время распространение получил активный оборот недвижимого имущества, одним из важнейших объектов которого являются земельные участки. Не вызывает сомнений, что земля или территория с определенными границами, составляет основу функционирования любого государства, что подчеркивает важность и актуальность необходимости правового регулирования земельного оборота.
Фактически до начала 90-х годов в России существовало право исключительной государственной собственности на землю, что означало невозможность для граждан и юридических лиц иметь в собственности земельные участки, и приобретение на них только права пользования. При этом совершение большинства сделок с землей было запрещено.
Проводимая земельная реформа начала 90-х годов имела целью постепенный отход от административно-командных форм и методов распределения и перераспределения земли, предоставления ее в пользование, и введение множественности форм собственности на землю. Впервые данная цель была реализована в Законе РСФСР от 23.11.1990 № 374-1 «О земельной реформе», в котором впервые было провозглашено существование в стране частной собственности на землю в форме индивидуальной, коллективно-долевой и коллективно-совместной.
В настоящее время правовые основы многообразия форм собственности, возможности осуществлять любые сделки с землей, правовой режим самих земельных участков, право на защиту прав собственников земельных участков установлены в Конституции Российской Федерации, которая гарантирует
обеспечение соблюдения принципов гражданского и земельного законодательства.
С развитием земельных правоотношений возникла необходимость их правового регулирования, которая выразилась в принятии различных нормативно-правовых актов федерального, регионального и местно значения. Так, был принят новый Земельный кодекс Российской Федерации (далее - ЗК РФ), а также такие основополагающие законы, как «О разграничении государственной собственности на землю», «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», «О землеустройстве», «О государственном земельном кадастре» и др.
Принятие и действие указанных выше и иных нормативно-правовых актов позволяет говорить о том, что возникли объективные условия для дальнейшего развития, укрепления российской государственности и законности, в частности, в сфере регулирования земельных отношений, установления и защиты законных прав и интересов юридических лиц и граждан, совершающих сделки с землей.
Следует отметить, что земля как недвижимость включается в систему рыночного оборота путем совершения различных сделок как связанных, так и не связанных с ее отчуждением. Сделки являются одним из важнейших и распространенных правовых оснований возникновения и прекращения прав на земельные участки, а также одним из способов включения их в оборот, при этом их количество неуклонно и постоянно возрастает.
Земли населенных пунктов традиционно являются одним из важнейших объектов гражданско-правового оборота. Это связано, прежде всего, с их фактической значимостью, так как на территории данной категории земель проживает большее количество граждан, чем на иных землях.
Кроме того, правовой режим земель населенных пунктов и совершение с ними различных сделок связаны не только с непосредственной реализацией гражданско-правовых обязательств, обусловливающих возникновение, изменение и прекращение прав и обязанностей в отношении данных земельных участков, но и с необходимостью выполнения различных экономических, административных требований, связанных с предоставлением земельных участков, их использованием, повышенным требованиям к строительству на них иных объектов недвижимости, регистрацией и т.д.
Правовой режим земельных участков, их оборот всегда вызывал большое количество спорных вопросов, связанных с определением назначения земельного участка, реализацией прав собственников земельных участков, определением порядка выкупа или аренды земель, цен на них, обеспечением единства судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объекта, который следует судьбе участка, и, наоборот. Помимо этого в практике возникают споры о недопущении отказа в предоставлении участка в собственность для строительства; регламентации процедур предоставления и изъятия земельного участка; защите и гарантировании прав собственников на землю и т.д.
Большое количество проблем возникает также в обороте земельных участков, относящихся к категории земель населенных пунктов, в частности относительно правового статуса земли, на которой расположены здания и другие объекты недвижимости, отчуждаемые по различным сделкам; реализации общих прав на земельные участки и оборота участков, которые принадлежат нескольким лицам; решения проблем собственности и управления многоквартирными домами и т.д.
Также одной из проблем оборота земельных участков, в том числе населенных пунктов, исследовавшихся многими учеными-правоведами, является вопрос о соотношении земельного законодательства, содержащего ряд специальных норм, и законодательства гражданского, где изложены основные, базовые правила о различных сделках и договорах.
Пробелы и противоречия законодательства, безусловно, порождают сложности на практике, что влечет увеличение количества земельных споров в различных регионах России и постепенное накопление судебной, арбитражной и административной практики применения требований ЗК РФ.
В этих условиях актуальность настоящего диссертационного исследования не вызывает сомнений, поскольку несовершенство правового регулирования указанных отношений, отсутствие целостного научного исследования данной темы, а также противоречивая практика совершения сделок с землями населенных пунктов, свидетельствует о необходимости проведения комплексного анализа совершения сделок с землями населенных пунктов в современных условиях.
Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие в сфере правового регулирования осуществления сделок с землями населенных пунктов в Российской Федерации.
Предметом исследования является совокупность правовых норм, судебная практика, теоретические исследования, касающиеся особенностей совершения сделок с землями населенных пунктов.
Цель диссертационного исследования состоит в совершенствовании правового регулирования заключения и исполнения сделок с земельными участками, относящимися к категории земель населенных пунктов на основе
проведенного комплексного анализа теории и практики оборота указанных земельных участков.
Эта цель реализуется путем решения следующих задач:
Изучить историю развития правового регулирования земель населенных пунктов.
Рассмотреть понятие и классификацию земель населенных пунктов.
Проанализировать понятие и виды сделок с землями населенных пунктов.
Определить особенности заключения сделок с землями населенных пунктов.
Исследовать проблемы осуществления сделок с землями населенных пунктов.
6. Изучить особенности осуществления наиболее распространенных
сделок с землями населенных пунктов.
7. Выявить теоретические и практические проблемы в рассматриваемой
сфере и сформулировать предложения по совершенствованию правового
регулирования сделок с землями населенных пунктов.
Степень разработанности темы. В последнее время появляется все больше работ, посвященным тем или иным вопросам определения правового режима земельного участка, относящегося к землям населенных пунктов, исследований порядка совершения ряда сделок с землями населенных пунктов, а также работ, освещающих различные аспекты земельного и гражданского права.
Среди работ ученых дореволюционного периода следует выделить: Н.Л, Дювернуа, Д.И. Мейера, К.П. Победоносцева, И.А. Покровского, В.И. Синайского, Г.Ф, Шершеневича.
Несмотря на установленные законодательные запреты на совершение сделок с земельными участками, советские ученые достаточно подробно исследовали земельные правоотношения. Подобные исследования проводились М.М. Агарковым, С.Н. Братусем, В.П. Грибановым, А.В. Дозорцевым, О.С. Иоффе, О.А. Красавчиковым, И.Б. Новицким, В.А. Тарховым, P.O. Халфиной и
др.
Современные авторы также уделяют значительное внимание проблемам правового регулирования земельных правоотношений, а также осуществлению сделок с земельными участками, которые были рассмотрены в работах С.А. Боголюбов, М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, Г.А. Волков, Е.А. Галиновская, AT. Голиченков, О-В. Касьянова, О.М. Козырь, А.Л. Корнеев, Е.Л. Минина, О.Н. Садиков, О.Ю. Скворцов, К.И. Скловский, Е.А. Суханов, Е.А. Сухова, А.А. Ялбуганов и др.
Следует отметить, что большинство работ имеет назначением именно анализ действующего законодательства относительно правового регулирования сделок с землями населенных пунктов, и практически не освещает в комплексе различные проблемы заключения и исполнения как сделок с землями населенных пунктов в целом, так и отдельных сделок в частности.
Методологической основой исследования являются совокупность общенаучных методов познания: исторического, формально-логического, комплексного, диалектического, сравнительного правоведения, системного анализа, статистического и т.д.
Исторический метод позволил проследить эволюцию развития правового регулирования сделок с землями населенных пунктов, а при сочетании с методом сравнительного правоведения - выявить элементы воздействия
различных исторических этапов и событий на современное законодательство и использование определенных терминов в земельном и гражданском праве.
Диалектический и формально-логический методы использовались при определении понятия и классификации земель населенных пунктов и сделок с ними, а метод системного анализа позволил обобщить основные сходные элементы всех сделок и выявить особенности их заключения и исполнения.
Теоретическую основу исследования составили теоретические и научно-практические работы ученых-правоведов в области земельного и гражданского права по вопросам правового регулирования осуществления сделок с землями населенных пунктов.
Нормативная база исследования. При подготовке диссертационного исследования автор опирался на положения Конституции Российской Федерации, нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, Земельного кодекса Российской Федерации, федеральные законы, подзаконные нормативные акты, регулирующие осуществление сделок с землями населенных пунктов.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в том, что автором проведено комплексное исследование правового регулирования сделок с землями населенных пунктов на территории Российской Федерации.
В данной работе сформулированы теоретические положения относительно земель населенных пунктов, в том числе выявлены особенности их правового режима и использования терминологии, которая была изменена за счет вступления в силу соответствующего закона с 1 января 2007 года.
Кроме того, в диссертации исследованы коллизионные вопросы взаимодействия норм действующего законодательства, предложены пути их
решения и гарантирования землевладельцев и землепользователей, в частности, относительно страхования сделок с землями населенных пунктов.
Сделаны предложения относительно целесообразности установления в отношении земель населенных пунктов минимального срока, на который может быть заключена та или иная сделка с землями населенных пунктов, а также обоснована необходимость внесения изменений в механизм ценообразования стоимости земельных участков, в том числе относящихся к землям населенных пунктов.
В результате проведенного исследования на защиту выносятся следующие положения:
1. Проанализировав статус земельных участков населенных пунктов, как объекта гражданско-правовых сделок, сделан вывод, что с введением с І января 2007 года изменений в ЗК РФ, изменивших наименование указанной категории земель, были устранены коллизии между земельным законодательством и ФЗ об основах местного самоуправления относительно данной категории.
Однако, устранив из названия категории слово «поселения», законодательно не определено понятие «населенный пункт», что вызывает определенные трудности в правовом регулировании данных объектов.
Таким образом, следует внести изменения в нормативно-правовые акты, регулирующие земельные правоотношения относительно унификации понятий, применяемых к землям населенных пунктов, и определить населенный пункт, как обособленную территорию в границах земельного участка, постоянно используемую для проживания.
2. Согласно нормам земельного законодательства совершение сделок с
земельными участками должно осуществляться с соблюдением требований
земельного и гражданского законодательства.
Автором сделан вывод, что поскольку основное целевое назначение земель населенных пунктов состоит в том, что они являются территориальной базой для размещения различных объектов, обслуживающих и обеспечивающих потребности населения, осуществление сделок с указанной категорией земель является комплексным институтом права, который помимо норм земельного и гражданского законодательства регулируется и нормами градостроительного и муниципального законодательства, которые по-своему регулируют правовой режим, отдельные особенности и аспекты земель населенных пунктов, и в целом создают правоприменительные проблемы.
В целях обеспечения гарантий прав субъектов на земельные участки населенных пунктов, следует ввести обязательное финансово-правовое гарантирование сделок с недвижимостью за счет включения в действующее законодательство норм обязательного страхования совершения сделок с землями населенных пунктов.
В настоящее время законодательно установлен максимальный срок аренды земельного участка, находящегося в государственной и муниципальной собственности, - 49 лет.
Для защиты прав и законных интересов землепользователей, обеспечения стабильности земельного оборота и соблюдения гарантий прав на земельные участки населенных пунктов обоснована необходимость установления на законодательном уровне минимального срока аренды земельных участков - 15 лет, что позволит избежать затруднений в реализации сделок с землями населенных пунктов и их эффективного использования.
5, Проанализировав проблемы заключения договоров аренды с землями
населенных пунктов, автором показано, в настоящее время на региональном
уровне существуют различные методики расчета арендной платы с
применением соответствующих коэффициентов к различным видам земель
населенных пунктов.
В целях устранения возможных злоупотреблений со стороны региональных или местных властей, а также для обеспечения выполнения землепользователями своих обязанностей по уплате земельных платежей, предложено закрепить на законодательном уровне единую методику расчета и единую сетку коэффициентов для определения цены земель населенных пунктов, передаваемых по различным сделкам.
6. Исследовав вопросы предоставления земельных участков для
строительства, автором показано, что п. 2 ст. 32 ЗК РФ предусмотрена
обязанность исполнительного органа государственной власти или органа
местного самоуправления в двухнедельный срок с момента подачи заявления и
согласования места размещения проекта принять решение о предоставлении
земельного участка для строительства.
Однако уполномоченные должностные лица соответствующих органов зачастую не исполняют требование о соблюдении такого двухнедельного срока, или умышленно затягивают подписание необходимых документов, что нередко влечет несение убытков для землепользователя (инвестора, застройщика).
На основании изложенного, автором сделан вывод о необходимости законодательного закрепления санкций за несвоевременное принятие решений, а именно за невыполнение служебных обязанностей должностными лицами исполнительного органа государственной власти органа местного
самоуправления, ответственными за предоставление, обслуживание, согласование различных правоотношений относительно земель населенных пунктов.
7. В ст. 62 ЗК РФ в качестве форм платы за землю определены земельный налог и арендная плата. На практике при предоставлении земельных участков под строительство исполнительные органы государственной власти и органы местного самоуправления косвенно нарушают требования, установленные законом, и обязывают землепользователей уплачивать дополнительные денежные средства, помимо указанных законом, в форме, например, «добровольных» взносов в местные фонды.
В диссертации предложено законодательно установить запрет, в частности, ЗК РФ, Федеральном законе «Об общих принципах организации местного самоуправления», взимания каких-либо иных денежных средств при предоставлении и пользовании, в том числе, застройке земель населенных пунктов, помимо указанных в законе земельного налога и арендной платы.
Теоретическая и практическая значимость диссертационного исследования заключается в том, что полученные результаты могут повысить научную разработанность проблем совершения сделок с землями населенных пунктов и способствовать дальнейшим исследованиям особенностей правового регулирования установления и реализации правоотношений относительно данной категории земель.
Практическая значимость диссертации состоит в том, что полученные результаты могут быть использованы для совершенствования законодательства, регулирующего совершение сделок с землями населенных пунктов, способствовать принятию нормативно-правовых актов как федерального, так и регионального и местного значения, направленных на
совершенствование правового регулирования сделок с землями населенных пунктов.
Кроме того, сформулированные автором выводы могут быть использованы для дальнейших теоретических, научно-практических разработок в рассматриваемой сфере, а также при разработке учебно-методических материалов, чтении курсов лекций, проведении практических занятий по гражданскому и земельному праву.
Апробация результатов исследования. Материалы и результаты диссертационного исследования использовались в практической деятельности автора.
Основные идеи и выводы, изложенные в диссертационном исследовании, нашли свое отражение в работах автора и материалах научно-практических конференций.
Некоторые положения диссертационного исследования были также использованы в учебном процессе на кафедре частного права Российского государственного гуманитарного университета.
Структура диссертации обусловлена целью и задачами, которые поставил перед собой автор. Диссертация состоит из введения, трех глав, десяти параграфов и заключения, списка источников и литературы.
Историческое развитие правового регулирования земель населенных пунктов
Необходимость исследования исторического развития как объектов недвижимости в целом, так и земельных участков, в том числе относящихся к землям населенных пунктов, их правового регулирования, обусловлена крайней важностью исторических данных для определения сущности и значения земель населенных пунктов, как одной из наиболее распространенных и значимых категорий земель.
Возникновение и формирование института недвижимого имущества в целом занимает значительный период в истории развития права. Первые достоверные исторические данные о возникновении основ, создавших необходимый фундамент для формирования института недвижимого имущества, относятся к эпохе Древнего Рима.
Первоначальной основой для формирования института недвижимого имущества являлись остатки древней системы общего обладания имуществом в виде родового имущества - res gtnttilicia. Другой не менее важной первоначальной основой для формирования указанного института являлась система общественных земель - ager publicus1. В качестве примера данного вида имущества можно привести существовавшие в тот период общественные пастбища, завоеванные земли, за исключением тех земель, которые так и оставались в распоряжении покоренных племен. Однако чаще всего данные земли передавались в аренду или предоставлялись для посевов с обязательной выплатой части полученного с земли дохода. Позднее завоеванные земли стали продаваться в частные руки - agri quaestorii.
Таким образом, на основе системы родовых и общественных земель формируется особый объект, с которым связано возникновение первоначальных имущественных прав государства на ряд земель и возникновение системы защиты государством своего имущества с помощью силы принуждения.
Римский институт общественных земель создал особый объект имущества, положивший начало институту государственной собственности на землю, а также установил принцип защиты данного вида имущества от любых притязаний с помощью принудительной силы государства.
Немаловажное значение, как в период Древнего Рима, так и в наши дни имеет вопрос о возможности ограничения правомочий собственника земельного участка в целях предотвращения причинения возможного вреда правообладателям соседних земельных участков, а также о соответствующих правах и возможностях защиты своих прав последними.
В памятниках императорского периода Рима мы находим еще права по соседству, вовсе не упомянутые в законах XII таблиц . Так, сюда относится правило, по которому собственник должен был терпеть, если сосед выдвинул на небольшое пространство свою постройку за межу (например, на полфута), а также правило, по которому собственник должен был воздерживаться от произведения сильного или едкого дыма, пыли, грязи и тому подобного, способных перейти в атмосферу соседних участков. Точно так же он не должен был устраивать каменоломен таким образом, чтобы обломки камней падали вниз на чужие участки. Интересно в этом плане указание императора Юстиниана, предписавшего (531 г.) воздерживаться от построек, которые прекратили бы течение воздуха, необходимое соседу для вейки хлеба на току. В императорское же время (382 г.) вышло постановление, которым дозволялось вести рудники в земле соседа, уплачивая ему одну десятую от добываемого. По понятиям римских юристов, право собственности продолжалось вверх и вниз настолько, насколько это было нужно ввиду хозяйственных соображений.
Правовые нормы Римского права, касающиеся осуществления собственниками земельных участков своих прав и обязанностей, были восприняты большинством стран романо-германской правовой системы. Действительно, правила межевания и землепользования, правила разрешения земельных споров, определения границ осуществления прав собственниками земли заложили основу, фундамент существующих в наше время систем гарантий прав на недвижимое имущество. При этом указанные правовые нормы Древнего Рима являются своего рода эталоном, и дальнейшая рецепция Римского права является неопровержимым тому доказательством.
Понятие и виды сделок с землями населенных пунктов
Совершение сделок с земельными участками, в том числе с землями населенных пунктов, является одним из наиболее динамично развивающихся и значимых для государства в целом и каждого гражданина в частности институтов права. Как было показано выше в диссертационной работе, полномочия землевладельцев, землепользователей, собственников земельных участков не были однозначны, и изменялись в течение развития политического и экономического строя Российской Федерации.
В настоящее время ст. 36 Конституции РФ провозглашает право граждан России свободно пользоваться и распоряжаться землей, устанавливая только два ограничения: если это не наносит вред окружающей природной среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц, что, безусловно, является основой для совершения сделок с землями населенных пунктов.
Кроме того, согласно ст. 25 ЗК РФ права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV ЗК РФ, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»42 (далее - Закон о государственной регистрации).
При этом ст. 260 ЗК РФ устанавливает, что лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (ст. 209 ГК РФ) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.
Одним из важнейших вопросов при правовом регулировании совершения сделок с землями населенных пунктов является коллизия норм различных отраслей законодательства, которые вступают во взаимодействие, а в некоторых случаях - и в противоречие друг с другом. В большей степени это касается проблемы соотношения гражданского и земельного законодательства.
Так, согласно ст. З ЗК РФ земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.
Однако п. 3 ст. 3 ЗК РФ устанавливает, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
При этом, как отмечает Е.А. Галиновская , данное положение непосредственно связано с указанием ст. 129 ГК РФ на то, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.
Многие авторы выражают позицию, согласно которой имущественные отношения, складывающиеся по поводу земельного участка и основанные на равенстве их участников, составляют предмет гражданского права .
При этом Г.А. Гаджиев высказывает точку зрения, которая в основном характерна для норм ЗК РФ. Так, автор отмечает, что для разграничения гражданского и земельного права в регулировании имущественных отношений по поводу земли важнейшее значение имеет положение ч. 1 ст. 9 Конституции России о том, что земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Опираясь на эту конституционную норму, земельное законодательство должно развиваться как совокупность прежде всего публично-правовых норм, устанавливающих рациональное использование и охрану земель, государственный контроль за совершением сделок по поводу земли, обеспечивающих недопустимость парцелляризации земли при ее переходе по наследству и т.п. Данные публично-правовые нормы земельного законодательства, отражающие важные общественные интересы, действительно должны носить приоритетный характер. Это вытекает не только из Конституции, но и из ГК РФ.
Правовое регулирование купли-продажи земель населенных пунктов
Договор купли-продажи земельных участков определяется в соответствии со ст. 549 ГК РФ как соглашение сторон о том, что продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок за определенную плату.
Общие требования к форме договора купли-продажи земельного участка установлены в ст. 550 ГК РФ: договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Если договор не соответствует указанной форме, он недействителен. Нотариального удостоверения договора купли-продажи земельного участка не требуется, однако, если стороны изъявят желание, они вправе это сделать.
Как и любой другой договор с объектами недвижимости договор купли-продажи земельного участка, относящегося к землям населенных пунктов, подлежит государственной регистрации.
Существенными условиями договора купли-продажи земельного участка являются его предмет и цена.
Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
На основании ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.
Цена земельного участка должна быть также определена в договоре купли-продажи, что прямо установлено в ст. 555 ГК РФ. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. По мнению некоторых авторов, обязательное включение цены имущества в договор обусловлено, как правило, значительной стоимостью продаваемого имущества, а также необходимостью уплаты налога с продажи данного имущества, размеры которого определяются исходя из продажной цены имущества71. При этом, как правило, если законодательством РФ не установлены особые требования, при определении стоимости земельного участка, выступающего объектом сделки, соблюдается условие ст. 424 ГК РФ, согласно которой исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, именуемой «ценой договора».
Следует отметить, что в законодательстве используются различные термины - «рыночная стоимость», «нормативная цена», «кадастровая цена» и т.д., при этом не совсем ясно, какое именно понятие используется при определении цены договора при заключении сделки купли-продажи земельного участка, относящегося к землям населенных пунктов.
Согласно ст. 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности . Данная стоимость может выступать как руководство для сторон при определении ими стоимости земельного участка, относящегося к землям населенных пунктов.
В Законе об оценочной деятельности в РФ установлены определенные случаи, при наступлении которых оценка земельных участков обязательна, в частности, при совершении сделки в отношении имущества, принадлежащего полностью или частично РФ, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:
- при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;
- при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога.
