Введение к работе
Актуальность темы исследования. Одним из главнейших источников процветания любого государства является принадлежащие ему земельные ресурсы. От того, в чьих руках находится земля, для чего и как она используется, в конечном счете зависят благополучие каждого члена общества, социальный прогресс, развитие экономики и экологическое равновесие. Это предопределяет необходимость совмещать два понятия' с одной стороны, принадлежность земельных ресурсов всему обществу, с другой стороны, частная собственность на землю, закрепленную за конкретным хозяином.
Начиная с 1990 г. в Российской Федерации проводится реформа в сфере земельных правоотношений, коренным образом изменившая земельный строй, существовавший ранее. Одним из основных направлений обновления действующего законодательства стало разграничение государственной собственности на землю, в результате чего возникла собственность Российской Федерации, субъектов Федерации и муниципальных образований на земли и земельные участки, а также приватизация земель, повлекшая за собой формирование широкого круга частных собственников на данный объект Земельные участки приобрели статус объекта гражданских прав - недвижимого имущества и таким образом были вовлечены в гражданский оборот.
Учитывая, что стартовой площадкой для реформирования земельного законодательства была действовавшая многие десятилетия монополия государства на землю, в первую очередь субъектами, участвующими в обороте земельных участков, стали именно публичные образования. Переход земельных участков из государственной собственности в частную на основании специального законодательства о приватизации и общих гражданских норм составил тот первичный рынок, на основании которого формируется материальная база для развития
нормального имущественного оборота. В отношения, связанные с первичным отчуждением земельных участков из государственной собственности, вовлечено большое количество лиц, вкладываются огромные инвестиционные ресурсы, что требует наличия детально разработанных правовых гарантий защиты прав вновь возникающих собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков. Причем такие гарантии должны быть не просто провозглашены, но и иметь действенные рычаги исполнения.
Законодательство установило принцип, согласно которому Российская Федерация, субъекты Федерации и муниципальные образования вступают в гражданские правоотношения на равных началах с гражданами и юридическими лицами Однако специфика задач, стоящих перед государством в гражданском обороте, и особенности публичной собственности как таковой потребовали установления специальных правил. В отношении земельных участков это еще более усугубляется уникальной природной спецификой данного объекта как места обитания человечества и природного ресурса.
В результате всех реформ стало неизбежным регулирование оборота земельных участков на основе сочетания частноправовых и публично-правовых методов воздействия. На законодательном уровне появилось два кодифицированных нормативных правовых акта, претендующих на регулирование данных отношений: Гражданский кодекс Российской Федерации (далее — ГК РФ) и Земельный кодекс Российской Федерации (далее-ЗК РФ).
Причем в Земельный кодекс РФ, призванный по своей правовой природе регулировать публичные правоотношения по использованию и охране земель как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, было включено большое количество норм, которые напрямую регулируют гражданско-правовые отношения, связанные с оборотом земельных участков. Этим нормам был дан
приоритет перед нормами гражданского законодательства. До сих пор нормы двух отраслей права - гражданского и земельного - по некоторым вопросам прямо противоречат друг другу, некоторые нормы земельного законодательства в данной области не соответствуют основам гражданского права, что отрицательно сказывается на стабильности оборота земельных участков.
Таким образом, правовая основа оборота земельных участков достаточно противоречива и не обеспечивает необходимого упорядочения соответствующих общественных отношений.
В соответствии с Конституцией Российской Федерации земельное законодательство отнесено к предметам совместного ведения Российской Федерации и ее субъектов. Региональное законодательство в данной области весьма разнообразно и вызывает необходимость детального изучения. В отношении Краснодарского края положение усугубляется еще и тем, что это регион, земельные ресурсы которого имеют большую экономическую ценность в сфере сельскохозяйственного производства, рекреационной и промышленной индустрии. Кроме того, на территории Черноморского побережья расположены курорты федерального значения, что также накладывает свою специфику на оборот земельных участков, вызывает необходимость рассматривать вопрос о соотношении правового режима нескольких категорий земель, в частности, особо охраняемых природных территорий и земель населенных пунктов. Все названные особенности урегулированы нормами краевого законодательства и требуют дополнительного анализа.
Актуальность концептуального решения отмеченных проблем, связанных с правовым регулированием сделок с земельными участками, находящимися в государственной и муниципальной собственности, предопределяется недостатками законодательной и правоприменительной практики, объективной необходимостью совершенствования нормативной базы в данной области как на федеральном, так и на региональном уровне,
а также установления пределов сочетания публичных и частных начал в регулировании этих правоотношений.
Объектом исследования являются правоотношения, связанные с заключением и исполнением договоров относительно земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности.
Предмет исследования составляет федеральное и региональное законодательство, регулирующее сделки с земельными участками, правоприменительная, в том числе судебная, практика, сложившаяся на основании действующих нормативных правовых актов, теоретические суждения исследователей, касающиеся изучаемых вопросов.
Теоретическая база исследования. В процессе диссертационного исследования автором использовались теоретические подходы, нашедшие отражение в трудах дореволюционных авторов: Е.В. Васьковского, А.И. Лыкошина, Д.И. Мейера, К.П. Победоносцева, И.А. Покровского, В.И. Синайского, М.К. Цейрмен, Г.Ф. Шершеневича и др.
Теоретической основой данного исследования послужили работы советских и современных российских правоведов: С.А. Боголюбова, М.И. Брагинского, Л.Ю. Василевской, В.В. Витрянского, Б.В. Ерофеева, И.А. Иконицкой, О.С. Иоффе, В.П. Камышанского, О.М. Козырь, О.А. Красавчикова, Н.И. Краснова, О.И. Крассова, Л.А. Лунца, И.Б. Новицкого, М.В. Попова, Ю.В. Романца, СВ. Сарбаша, К.И. Скловского, Е.А. Суханова, Н.А. Сыродоева, Ю.К. Толстого, P.O. Халфиной, В.В. Чубарова, В.Ф. Яковлева и др.
Эмпирическую базу исследования составили обширная судебно-арбитражная практика и договоры, заключаемые в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности на территории Краснодарского края.
Степень научной разработанности темы. В юридической литературе вопросами правового регулирования сделок с земельными участками занимался ряд ученых. Имеются работы, связанные с детальным
рассмотрением некоторых видов договоров, например, такие исследования проводились следующими авторами Л.М. Ахметшина, О.П. Скребкова, В.В. Солдатенков. Общими вопросами оборота земельных участков занимались Д.Б. Горохов, А.И. Гребенников, И.С. Лящевский, В.В. Романова, Ю.В. Скворцова. Кроме того, основы оборота земельных участков раскрыты и в иных работах, посвященных вещным правам на земельные участки (авторы А.З. Зиннатуллин, Н.В. Карлова, СВ. Лобанов, М.В. Попов, Т.Б. Станкевич, М.В. Чередникова).
Однако следует отметить, что проблемы правового регулирования сделок с земельными участками требуют комплексного исследования с учетом современного состояния. Кроме того, в названных работах нет глубокого анализа законодательства субъектов Российской Федерации, в частности Краснодарского края.
Цели и основные задачи исследования. Цель диссертационной работы — исследование норм и институтов гражданского и земельного права, регулирующих сделки с земельными участками, разработка теоретических положений и практических рекомендаций, направленных на решение выявленных проблем.
Для достижения поставленных целей в ходе диссертационного исследования были разрешены следующие основные задачи:
изучение земельного участка в качестве объекта гражданских прав и гражданско-правовых сделок, имеющего уникальные природные свойства как места обитания человечества, и природного ресурса;
анализ особенностей вещных прав на земельные участки;
— исследование условий участия земельных участков в
имущественном обороте;
— рассмотрение проблем разграничения государственной
собственности на землю;
— изучение общих положений и выявление особенностей сделок с
земельными участками, находящимися в государственной или
муниципальной собственности, определение их места в системе договоров;
— исследование наиболее актуальных проблем правового
регулирования сделок с земельными участками, изучение института
приватизации земельных участков, договоров купли-продажи, аренды,
доверительного управления имуществом.
Методологическую основу исследования составили как общенаучные методы познания - диалектический метод, метод системного анализа и синтеза, индукция, дедукция, абстрагирование, аналогия, так и специально научные методы - исторический, системный, формальнологический. При этом исследование теории отечественного права, законодательства и судебной практики осуществлялось с применением лексического, конституционно-правового толкования.
Научная новизна работы определяется тем, что на основе нормативных актов Российской Федерации и субъекта Федерации — Краснодарского края проведен комплексный анализ правового регулирования сделок с земельными участками на территории Российской Федерации в целом и Краснодарского края, имеющего свои специфические особенности. Определено место земельного участка, доли в праве собственности на земельный участок среди объектов гражданских прав. Впервые рассмотрены теоретические и практические вопросы разграничения права государственной собственности на землю в свете изменившейся в 2006 году нормативной базы, регулирующей данный вопрос. Отдельно освещен вопрос возможности распоряжения, в том числе путем приватизации, земельными участками, расположенными в границах курортов федерального значения. Проанализированы особенности вещных прав на земельные участки, а также их ограничения (обременения).
Выявлены особенности договоров, предметом которых являются земельные участки (объект недвижимости), находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Проводится разграничение договоров, направленных на передачу имущества из собственности государства или муниципального образования в собственность частных лиц, на основании общих норм гражданского права и на основании законодательства о приватизации. Проведен анализ соотношения гражданского и земельного законодательства. Выявлены имеющиеся противоречия и предложены пути их решения. Автором исследован вопрос определения размера арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в неразграниченной государственной собственности. Кроме того, в работе дан анализ договора доверительного управления земельным участком, что ранее не производилось.
Это позволило выработать рекомендации, необходимые для закрепления в федеральном и региональном законодательстве, регулирующем оборот земельных участков.
На защиту выносятся следующие положения:
1. Имущественные отношения по совершению сделок с земельными участками, отвечают критериям гражданско-правового отношения (регулируются методом юридического равенства сторон, объектом является недвижимая вещь и т. д.), в связи с чем их следует отнести к предмету только гражданского права и регулировать соответственно гражданским законодательством, при этом отдав приоритет нормам Гражданского кодекса РФ. Тем самым данные правоотношения будут отграничены от отношений, составляющих предмет земельного права, которые являются публичными по методу регулирования и преследуют основную цель - сохранение земли как основы жизни и деятельности людей.
2. В диссертации обосновывается вывод о том, что к числу объектов
имущественного оборота относится земельный участок, обязательным
признаком которого является его индивидуализация - определение границ
в установленном законом порядке, в связи с чем «часть» земельного
участка может участвовать в обороте лишь после описания границ, то есть
в качестве вновь образованного земельного участка. В случае отсутствия
индивидуализации «части» земельного участка, объектом оборота следует
считать долю в праве на земельный участок.
3. В границах населенного пункта следует выделять земельные
участки, отнесенные к землям иных категорий, со своим правовым
режимом, а не только режимом использования, в том числе земли особо
охраняемых природных территорий и земли транспорта, выделенные по
принципу целевого использования, что позволит не только обеспечить
режим их использования, но и определить иные требования, имеющие
значение для гражданского оборота (например, оборотоспособность),
поскольку принадлежность земельного участка к одной из категорий
земель относится к одному из публично-правовых составляющих
гражданско-правового режима земельного участка.
В диссертации определяются два критерия отнесения земельных участков в соответствии с общими принципами гражданского права к ограниченным в обороте: круг субъектов, которым они могут предоставляться (требования к лицам), а также необходимость наличия определенного разрешения для совершения сделок. Такие критерии как объект, расположенный на земельном участке, и нахождение участка в пределах определенной категории земель могут использоваться в качестве дополнительных при определении круга субъектов и вида необходимого разрешения.
Исходя из принципа свободы договора и положения о возможности перевода должником своего долга на другое лицо лишь с согласия кредитора, диссертант приходит к выводу о том, что передача арендатором
третьему лицу права аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, возможна только после получения согласия арендодателя.
6. В качестве критерия определения экономически обоснованного
размера арендной платы за пользование земельными участками,
находящимися в государственной собственности и не подлежащими
разграничению, в диссертации предлагается отношение платы к
кадастровой стоимости земельного участка; конкретное процентное
соотношение следует определять в централизованном порядке
уполномоченными на то государственными органами в соответствии с
федеральными нормативными правовыми актами, что ограничит
усмотрение государственных органов и органов местного самоуправления,
заключающих такие договоры.
7. С учетом критериев, предъявляемых к объекту договора
доверительного управления (недвижимая вещь), а также принципа о
единстве судьбы земельного участка и объектов недвижимости,
расположенных на нем, в диссертации выделяются два возможных объекта
названного договора: отдельный земельный участок, если он не занят
объектом недвижимости, либо участок только совместно с объектом
недвижимости (зданием, строением, сооружением), находящимся на нем.
Практическая значимость результатов диссертационного исследования состоит в возможности их использования в практической деятельности и для совершенствования действующего законодательства в сфере правового регулирования сделок с земельными участками, а также при разработке разъяснений высших судебных органов по проблемам практики применения земельного законодательства. Материалы диссертации, учитывая актуальность рассматриваемых проблем, могут послужить основой для последующих научно-теоретических исследований проблем в сфере земельных отношений, а также найти применение в
процессе преподавания курсов «Гражданское право» и «Земельное право», специального курса о сделках с земельными участками.
Апробация результатов исследования. Диссертация выполнена на кафедре правового обеспечения рыночной экономики Российской академии государственной службы при Президенте Российской Федерации. Основные теоретические положения и научно-практические рекомендации нашли отражение в опубликованных работах. Кроме того, они были обсуждены на совещаниях и использованы при разрешении конкретных споров в Арбитражном суде Краснодарского края по месту работы автора.
Объем и структура работы. Диссертационное исследование состоит из введения, двух глав (первая глава включает пять параграфов, вторая — пять параграфов), заключения, библиографического списка нормативных актов и литературы.
