Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Теоретико-правовая характеристика нежилых помещений.
1.1. Понятие и специфика нежилых помещений, их место в системе недвижимого имущества 12
1.2. Правовая характеристика нежилых помещений как объектов гражданского права 26
1.3. Особенности правового регулирования сделок с нежилыми помещениями 34
Глава 2. Гражданско-правовые способы приобретения нежилых помещений в собственность.
2.1. Приобретение права собственности на вновь созданные объекты недвижимости 45
2.2. Приобретение нежилых помещений в собственность на основании гражданско-правовых сделок 53
2.3. Нежилые помещения в составе предприятия как имущественного комплекса 65
2.4. Переход права собственности на нежилые помещения при создании и реорганизации юридических лиц 73
2.5. Приобретение земельных участков под нежилые помещения 85
Глава 3. Правовое регулирование договора аренды и ипотеки нежилых помещений.
3.1. Особенности аренды нежилых помещений 104
3.2. Специфика ипотеки нежилых помещений 125
Заключение 148
Список источников и литературы 152
- Понятие и специфика нежилых помещений, их место в системе недвижимого имущества
- Приобретение права собственности на вновь созданные объекты недвижимости
- Особенности аренды нежилых помещений
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Проводимые в России социально-экономические реформы, большая значимость сделок с нежилыми помещениями потребовали создания новой системы правового регулирования в сфере недвижимости и привели к существенным изменениям в правовом регулировании имущественных отношений и организации экономического оборота. Однако созидательный потенциал договорных отношений с недвижимым имуществом еще не реализуется в полной мере, не завершено формирование системы договорно-правового регулирования сделок с нежилыми помещениями.
Интересы экономического развития страны, формирование новых форм собственности предполагают дальнейшее более глубокое исследование проблем сущности и содержания отношений в сфере недвижимости. Организации нуждаются в помещениях под офисы, производственных и складских площадях. Данная тема актуальна и в практическом плане. Увеличение количества нежилых помещений, находящихся в собственности юридических и физических лиц повлекло за собой возникновение множества споров, что потребовало от законодателя и от юридической науки более пристального внимания к данной проблематике и совершенствования способов регулирования гражданско-правовых отношений.
Термин «нежилое помещение» упоминается в ГК РФ лишь
однажды в п. 3 ст. 288 ГК РФ, согласно которому размещение
собственником в принадлежащем ему жилом помещении
предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. При этом содержание термина «нежилое помещение» в законе не раскрывается. Такая ситуация порождает
серьезные трудности в правоприменительной практике, при которой, с одной стороны, ГК РФ не регулирует специальными нормами договоры, предметом которых являются нежилые помещения (и, в первую очередь, договоры аренды и купли-продажи), а с другой стороны, сделки с нежилыми помещениями заключаются чаще, чем те же сделки со зданиями и сооружениями. Не случайно принятый 21 июля 1997 г. Федеральный закон ГК РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ст. 26 и др.), учитывая практику, включил нежилые помещения в перечень объектов недвижимого имущества.
Изучение проблем регулирования правового режима нежилых помещений целесообразно проводить, рассматривая комплекс наиболее принципиальных вопросов правового регулирования сделок с нежилыми помещениями, анализируя судебную практику, поскольку опыт правоприменения позволяет изменить некоторые общетеоретические подходы к оценке сделок с недвижимостью.
Таким образом, исходя из вышеизложенного, можно сделать вывод, что российское законодательство в области правового регулирования сделок с недвижимым имуществом нуждается в совершенствовании с учетом возникновения в современных условиях новых факторов правового, социального, экономического характера.
Степень научной разработанности темы. При разработке
теоретических вопросов и практических рекомендаций автор опирался на научные труды отечественных ученых, касающихся проблем нормативного регулирования имущественных отношений, а также на труды в области общей теории права, имеющих значение для изучения и решения исследуемого круга проблем. Гражданско-правовое регулирование сделок с недвижимостью широко исследуются в научной литературе.
Теоретической основой исследования послужили труды классиков российской цивилистики Е.В.Васьковского Н.Л.Дювернуа, Ю.С.Гамбарова,
Д.И.Мейера, К.П.Победоносцева, Г.Ф.Шершеневича и современных ученых-цивилистов: М.И.Брагинского, В.В.Витрянского, Б.М.Гонгало, А.В.Грибанова, В.С.Ема, И.А.Емелькиной, А.Р.Кирсанова, А.В.Копылова, И.Д.Кузьминой,О.М.Козырь, В.А.Лапача, А.Л.Маковского, А.П.Сергеева, Е.А.Суханова, О.Н.Садикова, О.Ю.Скворцова, К.И.Скловского, Ю.К.Толстого, С.А.Степанова, В.В.Чубарова, Л.В.Щенниковой и др.
В научных трудах обсуждаются перспективные в теоретическом и практическом отношении вопросы правового регулирования сделок с недвижимостью, вырабатываются рекомендации по совершенствованию действующего законодательства и практики его применения.
В работах российских цивилистов рассматриваются вопросы, связанные с определением понятия «недвижимость», классификацией недвижимости, роли недвижимого имущества в предпринимательской деятельности хозяйствующих субъектов, виды сделок с нежилыми помещениями, а также проблемы, связанные с осуществлением права собственности на недвижимость и т.д.
Однако вопросы гражданско-правового обеспечения сделок с нежилыми помещениями, дискуссионность проблем, связанных с нормативным обособлением и правовым регулированием нежилых помещений остаются актуальными и являются важной теоретической и практической задачей.
Цель и задачи исследования. Цель диссертационного исследования заключается в том, чтобы на основе комплексного и системного анализа нормативных источников, работ ведущих цивилистов и обобщения опыта юристов-практиков выявить и проанализировать актуальные особенности сделок с нежилыми помещениями, внести предложения по совершенствованию законодательства в этой области. Достижение этой цели обеспечивается в процессе решения следующих задач:
определить место нежилых помещений в системе недвижимого имущества;
дать понятие нежилого помещения как самостоятельного объекта права, отличного от здания и сооружения;
определить правовую природу нежилого помещения;
классифицировать основания приобретения права собственности на нежилые помещения;
- рассмотреть правовые основания приобретения нежилых
помещений в собственность, и то, как специфические особенности этих
оснований формируют соответствующий правовой режим;
- выявить особенности гражданско-правовых сделок с нежилыми
помещениями;
- оценить достаточность закрепленных в законодательном порядке
правовых механизмов, предназначенных для регулирования отношений,
связанных с оборотом нежилых помещений;
выявить противоречия и сформулировать предложения по совершенствованию гражданского законодательства, регулирующего отношения, вытекающие из сделок с нежилыми помещениями.
Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие в области правового регулирования сделок с нежилыми помещениями, а также правоприменительная практика по соответствующим проблемам.
Предмет исследования составляет законодательство и иные нормативные правовые акты, регламентирующие сделки с нежилыми помещениями, судебная практика, а также выработанные правовой наукой концептуальные положения о таких сделках.
Методологическая основа исследования.
В работе использовались следующие общенаучные методы
познания: сравнительно-правовой, функционально-структурный,
формально-логический, а также системный анализ норм федерального
гражданского законодательства, подзаконных актов, а также методы конкретно-социологического исследования судебной практики. Комплексный подход позволил проанализировать исследуемые вопросы во всем многообразии их связей и отношений. Применение исторического метода дало возможность проследить развитие института недвижимости, а также проанализировать его особенности в различных правовых системах. Применение метода системного анализа способствовало более четкому определению места нежилых помещений среди объектов гражданского права. При формулировании основных положений концепции, предлагаемой автором, использовались приемы диалектической и формальной логики.
Научная новизна диссертационного исследования состоит в том, что в работе с позиций общей теории права и гражданского права проведено комплексное исследование теоретических проблем правового регулирования сделок с нежилыми помещениями.
В работе впервые рассматривается правовая природа нежилых помещений, как объектов гражданского права. Автором исследованы гражданско-правовые нормы, регулирующие способы приобретения прав на нежилые помещения на основании гражданско-правовых сделок, а также определено место нежилых помещений в системе недвижимости в соответствии с нормами гражданского права. Обращено внимание на противоречия и пробелы российском законодательстве, предложены пути устранения выявленных недостатков и преодоления трудностей, возникающих в правоприменительной практике по спорам, связанным с оборотом нежилых помещений. Результаты исследования позволили автору сделать ряд предложений по внесению изменений и дополнений в действующее законодательство, целью которых является правовое регулирование сделок с недвижимостью и укрепление стабильности экономических отношений.
На защиту выносятся следующие основные положения:
1. На основании обобщения теоретических положений,
выдвинутых в отечественной литературе, диссертант предлагает
рассматривать помещение как предназначенное для самостоятельного
использования часть здания или сооружения. Концептуальная схема
правового режима помещений основана на признании его
структурирования в правовой режим зданий и сооружений и в конечном
итоге - в правовой режим недвижимости.
Предложено авторское понятие «нежилого помещения»: «Нежилые помещения - это недвижимое имущество, но не в виде отдельно стоящих зданий или сооружений, а в виде самостоятельно выделенных частей в составе зданий и сооружений, не предназначенных для проживания и используемых с целью единого хозяйственного назначения, фундаментально связанных с земельным участком. Основным юридическим принципом, используемым при определении пространственных границ нежилого помещения, является принцип самостоятельной оборотоспособности такого объекта».
2. Необходимо четко закрепить, что государственная регистрация
прав на недвижимое имущество носит правоустанавливающий характер
путем внесения соответствующих изменений в Гражданский кодекс и
Закон о государственной регистрации прав.
Предложено внести изменения в ст. 2 Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», изложив ее в следующей редакции: государственная регистрация прав на недвижимое имущество это - «юридический акт признания и подтверждения государством оснований приобретения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации».
Это позволит изменить смысл понятия, тем более, согласно п.2 ст.8 ГК РФ, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
3. Автором сделан вывод о том, что приобретение права
собственности на приобретаемое нежилое помещение не следует
смешивать с моментом заключения договора. Общие положения о
заключении договора вытекают из п.З ст.433 ГК РФ, предусматривающего,
что договор, подлежащий государственной регистрации, признается с
момента такой регистрации. В законодательстве не прописан правовой
режим права собственности на нежилое помещение в период между
подписанием договора и регистрацией права собственности, что вызывает
трудности в правоприменительной практике со сделками с
недвижимостью. Регистрация перехода права собственности (ст. 551 ГК РФ) не означает регистрации самого договора купли-продажи.
Предложено считать договор купли-продажи нежилых помещений заключенным с момента его подписания согласно пункту 1 статьи 433 ГК РФ, а не с момента государственной регистрации.
4. Недвижимое имущество в силу своей привязанности к земле не
может быть передано новому владельцу как вещь, юридически передаются
права на него. Поэтому внесение объекта недвижимого имущества в
качестве вклада в уставной капитал вновь созданного юридического лица
до регистрации перехода права собственности не влечет смену
собственника.
Сделан вывод о том, что недвижимое имущество следует считать внесенным, то есть поставленным на баланс общества только после государственной регистрации перехода права собственности на имущество.
5. С вовлечением помещения в гражданский оборот не были
сформулированы четкие критерии отграничения нежилого помещения как
самостоятельного объекта гражданских прав от здания. Доказывается, что признание прав владения или собственности нескольких лиц в отношении нежилых помещений в здании, показывает необходимость нормативного решения вопроса о долевом совладении в отношении остальных элементов нежилого здания, а также земельного участка, на котором оно расположено. Моделью для решения данного вопроса могли бы послужить положения гражданского законодательства о долевой собственности на общее имущество многоквартирного жилого дома собственников квартир.
6. В гражданском законодательстве оставлены без внимания
проблемы, связанные с распоряжением частью предприятия как
имущественного комплекса. В специальной регламентации нуждается
оборот имущественных комплексов, которые включают в себя права на
чужую недвижимость (в частности, нежилые помещения) и складываются
на ее основе в экономически обособленные торговые или
производственные объекты.
В отдельные статьи ГК РФ, посвященные недвижимости, аренде зданий и сооружений, целесообразно внести правовые нормы, которые предусматривали бы особенности продажи и аренды нежилых помещений, входящих в состав промышленных (торговых) предприятий.
7. Возможна продажа нежилых помещений под условием, с
отсрочкой или рассрочкой оплаты. Осуществить государственную
регистрацию перехода права к покупателю сразу после заключения
договора купли-продажи в данном случае невозможно.
Предложено при регистрации договора купли-продажи нежилых помещений совершать два регистрационных действия - регистрацию сделки и регистрацию перехода права собственности к покупателю, что обеспечит защиту законных интересов всех участников сделки.
Теоретическая и практическая значимость работы состоит в том, что полученные выводы могут быть положены в основу последующей научной разработки мер по совершенствованию механизма гражданско-
правового регулирования сделок с нежилыми помещениями. Результаты исследования могут быть использованы в качестве основы дальнейших разработок проблематики по сделкам с нежилыми помещениями в деятельности коммерческих организаций. Конкретные предложения по совершенствованию законодательства могут внести необходимые практические коррективы при разработке правовых норм, регулирующих отношения, связанные со сделками коммерческих организаций с недвижимым имуществом. Кроме того, материалы исследования могут быть использованы в процессе преподавания.
Апробация результатов исследования Основные научные положения, выводы и рекомендации, сформулированные автором в диссертационном исследовании, нашли свое отражение в шести опубликованных статьях, а также изложены в докладах и выступлениях на межвузовских научных конференциях. Диссертационное исследование обсуждалось на заседании кафедры частного права Российского государственного гуманитарного университета.
Структура диссертации определена кругом исследуемых проблем, ее целью и задачами. Работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка источников и литературы.
Понятие и специфика нежилых помещений, их место в системе недвижимого имущества
Проблемы, порождаемые предпринимательской деятельностью в сфере недвижимости, а также судебно-арбитражной практикой связаны с законодательно закрепленным понятием «недвижимость» как фундаментальной гражданско-правовой категорией, которая лежит в основе всей системы права недвижимости, правового регулирования сделок с ней.
Недостатки определения предмета недвижимости в конечном счете сказываются на гражданском обороте. Недвижимость, занимая основное место в системе объектов гражданских прав, сама выступает системным образованием, с собственной структурой и взаимосвязью элементов, ее составляющих. Легализация современным российским гражданским правом частной собственности не только на всю совокупность объектов недвижимости, но даже и на отдельные группы таких объектов в той или иной степени включает в коммерческий оборот всю систему недвижимого имущества.
Недвижимое имущество является предметом постоянного внимания юридической науки - в последнее время появились монографические и диссертационные исследования, многочисленные комментарии и научные статьи (М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, Б.М. Гонгало, B.C. Ема, И.Д. Кузьминой, В.А. Лапача, А.Л. Маковского, К.И. Скловского, Е.А. Суханова, В.В. Чубарова, Л.В. Щенниковой и др.). Принятие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Земельного кодекса РФ также стимулировало научную мысль о недвижимых объектах гражданских прав. Тем не менее цивилистические представления о недвижимости до настоящего времени не носят обобщающий характер, ограничиваясь хоть и достаточно глубоким, но лишь классифицирующим подходом.
На современном этапе перед правоведами стоит задача разработки единообразного взгляда на правовое регулирование различных объектов недвижимого имущества, раскрытия отдельных связей и взаимовлияний недвижимых вещей как характерное проявление собственно единой и относительно цельной системы.
Гражданский кодекс РФ в полной мере учел фактор развития в стране рыночных отношений, роль недвижимости в условиях рынка как наиболее перспективной сферы вложения значительных капиталов и вместе с разграничением имущества на движимое и недвижимое определил особенности правового режима недвижимого имущества и, главным образом, сделок с ним. Легального же определения недвижимого имущества до сих пор нет.
Прежде чем рассматривать особенности сделок с недвижимым имуществом, необходимо определиться со специфическими особенностями отдельных видов недвижимого имущества и правового регулирования его оборота в разные исторические периоды.
В период так называемого «классического римского права» на основе разложения коллективной собственности развивается индивидуальная частная собственность на вещи. Первоначально в Риме деление вещей на недвижимые (ies immobiles) и движимые (res mobiles) не имело принципиально важного практического значения в связи с тем, что правовой режим всех категорий вещей регулировался фактически одними и теми же юридическими нормами.
Постепенно в Риме возникают особые права на недвижимость (суперфиций, оброчные земли, эмфитемвзис). Деление вещей на движимые и недвижимые принимает более четкий характер. В эпоху домината передача прав на недвижимость регламентировалась уже специальными правилами, направленными на обеспечение публичности таких сделок .
Таким образом, в римском праве классификация вещей на движимые и недвижимые основывалась исключительно на природном свойстве вещей - связи с землей и физической неспособности или способности к перемещению. К недвижимости относились земля и всё, что с ней тесно связано, а к движимости — то, что можно перенести с места на место без изменения сущности вещи.
В России понятие права собственности на недвижимость (а следовательно, и возможность её оборота) образовывалось постепенно, в течение очень длительного периода времени. В российском законодательстве впервые само понятие «недвижимое имущество» встречается в Указе Петра I «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах» от 23 марта 1714 года. (Указ о единонаследии) и в дальнейшем получило широкое распространение в нормативных актах и практике. По яркому выражению Н.Л. Дювернуа, Петр I этим Указом хотел «старому привилегированному землевладению дать характер главным образом установления публично-правового и вызвать к деятельности в науке, в искусствах, в технике, в производстве, внутри этой старой семьи потребителей уснувший созидательный творческий дух»2. В XIX веке в России вступил в действие систематизированный акт «Свод законов Российской империи» В ст.383 т. 10, ч.1 Свода законов определялось, что имущество делится на движимое и недвижимое3.
Бесспорным недвижимым объектом цивилистами (К.Малышев, Ю.Гамбаров. Е. Трубецкой, Л.Кассо), признавалась земля; некоторые ученые писали о части земной поверхности» (Г.Шершеневич), земельных или поземельных участках (Д.Азаревич). Но по вопросу о том, какой критерий должен быть положен в основу разграничения движимых и недвижимых вещей, мнения ученых расходились. Так, Г.Шершеневич, К.Победоносцев, А.Гуляев, Е.Трубецкой. К.Кавелин проводили классификацию вещей на движимые и недвижимые не только по естественному, природному свойству предметов, но и указывали на необходимость существования для недвижимости механической или органической связи с земной поверхностью. Авторы по-разному трактовали вопрос о том, что теряет недвижимость при перемещении: «первоначальное назначение» (К.Победоносцев), «вид и назначение» (Г.Шершеневич), «существо и назначение» только в отношении домов (Е.Трубецкой), «первоначальный характер» (Е.В.Васьковский). Статья 384. т. 10 ч.1 Свода законов недвижимыми имуществами признает по закону землю, дома, фабрики и т.д.. но фактически в основе определения этой категории недвижимости (земля и всё, что прочно с него связано) положены по словам Ю.С.Гамбарова, «природные свойства вещей, не создаваемые правом, а только констатируемые им и сопровождаемые известными юридическими последствиями4.
Приобретение права собственности на вновь созданные объекты недвижимости
Институт вещных прав на недвижимое имущество получил достаточно широкое распространение в дореволюционной отечественной правовой мысли и был отвергнут советским правом3 . В дореволюционной России под категорию вещного права подводили широкий спектр гражданских прав, особенно в области поземельных отношений. Юридическое закрепление автономности вещных прав было осуществлено в Гражданском кодексе РСФСР 1922 г. Однако в условиях отсутствия частной собственности на землю и иное недвижимое имущество эти права не получили распространение и в 60-е годы были ликвидированы. Современное гражданское законодательство в области вещных прав воплотило в себе положения, введение которых назрело в прошлом веке, но так и не получило тогда нормативного оформления. Рїх восстановление произошло только в Законе «О собственности в РСФСР» 1990 г., а наиболее полное регулирование - в Гражданском кодексе РФ 1994 г.
Новейшая кодификация российского гражданского законодательства позволила вернуться к сложной и разветвленной системе вещных прав. В последние годы появилось большое число исследований, посвященных вещно-правовому режиму31. В этой сфере остается множество нерешенных вопросов, создающих препятствия в ходе правоприменительной деятельности. Дискуссионно и само понятие вещных прав, их отличие от других гражданских прав, в первую очередь, обязательственных.
Примерный перечень вещных прав закреплен в п.1 ст.216 ГК РФ. Согласно данной норме вещные права подразделяются на право собственности и ограниченные вещные права. Этот перечень носит примерный характер, поскольку он сопровождается оговоркой «в частности» . Перечень этих прав достаточно уязвим и неполон. Отсутствует также классификация вещных прав, которая может проводиться по самым различным основаниям (по основаниям их возникновения и прекращения, по правам, относящихся к определенному имуществу, определенному лицу, предоставляющие право распоряжения чужой вещью и др.), но главенствующее положение в системе вещных прав занимает право собственности.
В цивилистической науке основания возникновения права собственности издавна принято подразделять на первоначальные и производные. Деление способов приобретения права собственности на первоначальные и производные в действующем законодательстве прямо не закреплено, однако оно может быть выведено путем его доктринального толкования. Критерием разграничения в одних случаях выступает воля, в других - правопреемство. Ю.К.Толстой, например, предлагает в основу разграничения способов приобретения права собственности положить критерий правопреемства, «то есть первоначальные способы те, в основе которых правопреемства нет, а производные - способы, которые покоятся на правопреемстве53.
Анализ действующего законодательства дает возможность построить систему способов приобретения права собственности на нежилые помещения. Приобретение права собственности на нежилые помещения может быть связано с переходом имущества от одних лиц к другим через строительство помещения (ст.219 ГК РФ).
К производным способам приобретения права собственности на нежилые помещения относятся приватизация (ст.217, ч.2 п.2 ст.235 ГК РФ), приобретение права собственности через куплю-продажу (п.2 ст.218 ГК РФ), передача нежилого фонда к вновь созданному юридическому лицу при реорганизации, распределение имущества между учредителями юридического лица после завершения ликвидации (п.7 ст. 63, п.2 ст.218 ГК РФ), приобретение земельных участков под недвижимость (ст. 260-264, ст.268-287 ГК РФ) и др.
Возникновение прав на недвижимость определяется моментом государственной регистрации. При этом, в одних случаях, момент возникновения прав может быть моментом регистрации самой сделки (договор купли-продажи, договор аренды), а в других - связан с моментом регистрации перехода прав по сделке (сделки отчуждения имущества). Согласно Гражданскому кодексу РФ регистрации подлежат следующие сделки с помещениями: договор продажи недвижимости (п.1 ст.551 ГК РФ), договор продажи предприятия (п.З ст.560 ГК РФ); договор аренды помещения, если иное не установлено законом (п.2 ст.609 ГК РФ); договор аренды здания, сооружения на срок не менее года (п.Зст.651 ГК РФ); договор аренды предприятия (п.2 ст.658 ГК); договор об ипотеке (п.З СТ.339ГКРФ).
Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» является основным законодательным актом, регулирующим правоотношения в сфере государственной регистрации прав на недвижимость. Пункт 1 ст.2 Федерального закона определяет государственную регистрацию как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Оно служит средством обеспечения государственной охраны, упорядочения гражданского оборота недвижимости, защиты законных интересов участников рынка недвижимости.
Особенности аренды нежилых помещений
В настоящее время договор аренды нежилых помещений получил широкое распространение на рынке коммерческой недвижимости. Анализ судебной практике свидетельствует о том, что значительная часть споров между хозяйствующими субъектами связана с правовым регулированием арендных отношений. Совершенствование правового регулирования института аренды нежилых помещений имеет целый ряд проблем, на которые обращают внимание в своих исследованиях современные цивилисты103.
В первую очередь, имеются противоречия и нерешенные вопросы в сфере определения правовой природы арендных отношений, например, к какому виду прав законодатель относит право аренды. Пункт 2 статьи 609 ГК РФ относит аренду к обязательственному праву, а Закон о регистрации в статье 1 говорит о том, что право аренды не попадает под определение ограничений (обременении) и отнесено к вещным правам. Вместе с тем, на двойственную природу договора аренды зданий, сооружений и нежилых помещений указывают многие отечественные, в том числе не только современные, юристы. Не касаясь подробно аспектов спора о теоретической несостоятельности деления прав на вещные и обязательственные ввиду его условности, выделим лишь моменты, имеющие отношение к аренде нежилых помещений. Е. Суханов считает, что права арендатора носят обязательственно-правовой, а не вещный характер, «они всегда возникают в силу договора с собственником арендуемого имущества, их содержание, включая и различные возможности распоряжения арендованным имуществом вплоть до его отчуждения, определяются условиями конкретного арендного договора» .
Большинство цивилистов относит аренду к ограниченным вещным правам. «Если мы проследим, - отмечает, в частности, Е.Баринова,-развитие института ограниченных вещных прав на протяжении всей его истории (от римского права и до настоящего времени), мы увидим, что все ограниченные вещные права (заметим, за исключением залога, чья правовая природа и до сих пор оценивается неоднозначно) устанавливались для того, чтобы предоставить управомоченному лиц возможность извлекать полезные свойства вещи (то есть пользоваться), право собственности на которую принадлежит другому лицу»105.
С позиции целесообразности решает этот вопрос В.В.Витрянский: «Арендатор (наниматель) наделяется не только правом пользования полученным в аренду имуществом, - ему по общему правилу принадлежит и право владения указанным имуществом. Иными словами, он получает возможность не только извлекать полезные свойства из арендованного имущества, но и обладать им, быть титульным владельцем» . Для всех ограниченных вещных прав характерен признак следования права за вещью при переходе права собственности на нее к другому лицу. ГК РФ устанавливает указанный принцип следования и в отношении аренды. Обязательственное же право - право требования - привязано к личности должника, а не к его имуществу. При этом существование и своеобразие обеих категорий прав взаимно обусловлено - возникновение категории вещных прав как средства закрепления принадлежности вещи лицу с неизбежностью повлекло появления прав обязательственных. На основании договора имущественного найма у арендатора возникает обязательственное право требовать у арендодателя передачи в пользование имущества, а после передачи имущества у него возникает не менее важное право на арендованное имущество, защищаемое от нарушения, как со стороны третьих лиц, так и самого арендодателя, то есть вещное право. После заключения договора стороны связывает абсолютное правоотношение между арендатором и всеми другими лицами, обязанными не нарушать право арендатора, что позволяет отнести имущественный наем одновременно и к вещному, и к обязательственному праву и определить его юридическую природу как двойственную.
В данном случае следует согласиться с мнением Е.Бариновой, что «указанная взаимозависимость вещных и обязательственных прав, их необычайная близость отнюдь не свидетельствуют об их смешении и ни в коем случае не дают повода к их отождествлению, а служат наглядным свидетельством того, что оба вида прав участвуют в одном процессе - в процессе оборота вещей, но если первые являют собой его причину, то вторые - следствие».
