Содержание к диссертации
Введение
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИКО-ПРАВОВАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ПРАВ НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ И ОСНОВАНИЙ ИХ ПРЕКРАЩЕНИЯ 15
1.1. История развития нормативного регулирования права на жилые помещения 15
1.2. Понятие и виды прав на жилые помещения 30
1.3. Система правовых оснований прекращения прав на жилые помещения.49
ГЛАВА 2. ОТДЕЛЬНЫЕ ПРАВОВЫЕ ОСНОВАНИЯ ПРЕКРАЩЕНИЯ ПРАВ НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ 63
2.1. Прекращение прав на жилые помещения при изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд 63
2.2. Прекращение прав на жилые помещения в связи со сносом многоквартирного дома 91
2.3. Прекращение прав на жилые помещения бывших членов семьи собственника 110
ГЛАВА 3. ПРАВОВЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ ПРЕКРАЩЕНИЯ ПРАВ НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ 124
3.1. Правовые последствия прекращения права собственности на жилые помещения 124
3.2. Правовые последствия прекращения иных прав на жилые помещения. 141
t 3.3. Защита прав собственников и пользователей при прекращении прав на жилые помещения 154
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 169
СПИСОК ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ 183
- История развития нормативного регулирования права на жилые помещения
- Прекращение прав на жилые помещения при изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд
- Правовые последствия прекращения права собственности на жилые помещения
Введение к работе
Актуальность темы диссертационного исследования. С учетом активизации процесса образования частной формы собственности на жилые помещения был принят Жилищный кодекс Российской Федерации1, вступивший в действие с 1 марта 2005 года, и внесены изменения в Гражданский кодекс Российской Федерации". На принципиально новой основе стало осуществляться регулирование отношений по прекращению прав на жилые помещения в случаях изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд, а также сноса многоквартирных домов. Кроме того, расширен круг оснований прекращения иных прав на жилые помещения, в частности, к таковым основаниям отнесено прекращение семейных отношений между собственником жилого помещения и членами его семьи. Это повлекло усиление правовой защиты права собственности на жилые помещения, но одновременно ослабило гарантии для лиц, имеющих право пользования жилыми помещениями.
Для осуществления градостроительной деятельности, развития промышленности, строительства дорог и инфраструктуры, расширения границ городов необходимы свободные земельные участки. Поэтому особую актуальность приобретают отношения по изъятию земельных участков для государственных или муниципальных нужд. В случаях, когда на изымаемых земельных участках находятся жилые помещения, они также подлежат изъятию с прекращением прав на них. При этом необходимы правовые гарантии как для собственников, так и для пользователей жилых помещений.
Помимо этого, в настоящее время совершенствуется структура и повышается уровень благоустроенности жилищного фонда, что влечет необходимость сноса аварийных и ветхих многоквартирных жилых домов с прекращением прав на жилые помещения.
1 РГ.2005. 12янв.
2ЄЗРФ. 1994. №32. Ст. 3301.
Однако гражданско-правовое регулирование прекращения прав на жилые помещения нуждается в глубоком теоретическом исследовании и надлежащем правовом регулировании, поскольку имеют место пробелы и противоречия в законодательных нормах. Так, отсутствует определение государственных и муниципальных нужд, применимое к случаям изъятия жилых помещений и земельных участков, отсутствует четкий перечень таких государственных и муниципальных нужд, что создает проблемы в правоприменительной практике. Так, одним из примеров расширения случаев изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд является Федеральный закон от 1 декабря 2007 г. N310-03 «Об организации и о проведении XXII Олимпийский зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» {далее — Олимпийский закон)3, принятый в целях изъятия у собственников и землепользователей земельных участков в связи с организацией и проведением Олимпиады в городе Сочи. Олимпийский закон закрепляет нормы, ущемляющие права владельцев объектов недвижимого имущества, в том числе жилых помещений, при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд.
Необходимо выделение признания многоквартирного жилого дома в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу в качестве самостоятельного основания прекращения прав на жилые помещения. Кроме того, актуальна разработка и закрепление порядка и методики расчета денежной компенсации за изымаемое жилое помещение, а также критериев определения равноценности жилого помещения.
Особую значимость приобретает необходимость законодательного закрепления, правовых последствий прекращения права пользования жилым помещением в связи с необходимостью изъятия земельного участка для
3 СЗ РФФ. 2007. N 49. Ст. 6071.
государственных или муниципальных нужд, а также сноса многоквартирного дома. В отдельном исследовании нуждается вопрос о прекращении прав пользования жилыми помещениями членов семьи собственника при прекращении семейных отношений с последним. Не учтена специфика правовых последствий прекращения права собственности и иных прав на жилые помещения.
Таким образом, в настоящее время назрела необходимость системного исследования проблем гражданско-правового регулирования прекращения прав на жилые помещения.
Состояние научной разработанности темы. Вопросы прекращения прав на жилые помещения являются объектом- пристального внимания отечественных цивилистов. Однако комплексных научных трудов, посвященных анализу гражданско-правового регулирования, прекращения прав на жилые помещения в настоящее время нет.
Исследования вещных прав на объекты недвижимого имущества в целом и на жилые помещения в частности проводилось в работах таких советских и современных российских авторов, как: Е.А. Баринова, И. Горонович, О.И. Крассов, П.В. Крашенинников, Г.Б. Леонова, В.Н. Литовкин, У. Маттеи, Л.Ю. Михеева, И.А. Покровский,. А.П. Сергеев, В.И. Синайский, Е.А. Суханов, Ю.К. Толстой, Д.А. Формакидов, P.O. Халфина, Г.Ф. Шершеневич, Л.В. Щенникова и др.
Отдельные вопросы прекращения прав на жилые помещения при изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд, в связи со сносом многоквартирного дома, а также в связи с прекращением семейных отношений с собственником жилого помещения исследовались в трудах таких ученых-юристов, как: В.В. Глазов, Б.М. Гонгало, В.М. Жуйков, В.П. Никитина, П.В. Рамзаев, О.Г. Алексеева, А. Герасимов, Л.Ю. Грудцына, Т.В. Дамбиева, Е.С. Крюкова, Е.А. Конюх, Э.Б. Лыкова, В.В. Мартемьянов, В. А. Муратов, А.И. Пергамент, А.Н. Петров, С.Г. Певницкий,
Л.М. Пчелинцева, Л.Г. Сайфулова, П.И; Єедугин, Д.А. Торкин,
И.А. Фаршатов, Г.Ф. Шешко и др.
Тем не менее, системного исследования современного состояния гражданско-правового регулирования прекращения прав на жилые: помещения до настоящего времени не проводилось.
Цель диссертационного исследования состоит в том, чтобы на основе комплексного анализа действующих нормативно-правовых актов и правоприменительной' практики выработать теоретические и практические положения, направленные на совершенствование гражданско-правового регулирования прекращения прав на жилые помещения.
В соответствии с указанной целью исследования в работе поставлены
следующие основные задачи: .
-проследить историю развития нормативного регулирования права на жилые помещения;
-исследовать понятие и виды прав, на-жилые помещения;.
-проанализировать понятие и систему правовых оснований, прекращения прав на жилые помещения;
-рассмотреть отдельные правовые основания прекращения прав на жилые помещения, такие как прекращение прав на жилые помещения при изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд, в связи со сносом многоквартирного дома, а также в связи с прекращением семейных отношений с собственником жилого помещения;
изучить. правовые последствия прекращения права собственности и иных прав на жилое помещение;
выявить специфику защиты прав собственников и пользователей при прекращении прав на жилые помещения;;
выработать и обосновать предложения и рекомендации по совершенствованию действующего законодательства в сфере регулирования прекращения;прав на жилые помещения, а также практики его применения.
Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся в связи с прекращением прав на жилые помещения, рассмотренные в теоретическом и практическом аспектах.
Предметом» исследования5 являются закономерности и тенденции развития гражданско-правового регулирования прекращения прав на жилые помещения в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
Методологическую основу диссертационного исследования составляет широкий спектр методов научного' исследования во главе с диалектическим методом познания действительности, который предполагает объективное и всестороннее изучение социальных явлений и процессов с позиции борьбы и взаимодействия- их противоположных сторон. Кроме того, в работе использован метод системно-структурного и логического анализа, а также специальные юридические методы познания: формально-юридический, историко-правовой, технико-юридический. Применение системно-структурного метода способствовало четкому определению места таких прав на жилые помещения, как право собственности и право пользования, среди вещных прав. Историко-правовой метод позволил проследить эволюцию нормативного регулирования прав на жилые помещения. Формально-юридический и технико-юридический методы использовались для изучения современного российского законодательства с целью выявления специфики оснований прекращения прав на жилые помещения, а также его правовых последствий.
Теоретическую основу диссертации составили труды ученых-юристов, исследовавших специфику вещных прав на жилые помещения, а также работы, посвященные исследованию прекращения прав на жилые помещения, в том числе при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, при сносе многоквартирного дома, а также при прекращении семейных отношений с собственником жилого помещения. Работа основана на достижениях истории, общей теории
права, а также конституционного, гражданского^ жилищного, земельного и иных отраслей права.
Нормативную базу исследования составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации, Земельный кодекс Российской Федерации, другие федеральные законы и подзаконные акты, регулирующие1 отношения, составляющие объект диссертационного исследования.
Эмпирическая основа исследования. Изучение объекта и предмета исследования потребовало анализа материалов судебно-арбитражной; практики, обобщенной судебной практики, публикуемой высшими судебными инстанциями Российской Федерации, а также материалов научно-практических конференций и семинаров по проблемам гражданского и жилищного права.
Научная новизна- исследования определяется: самой постановкой проблемы и ' проявляется в комплексном подходе к исследованию теоретических и практических вопросов прекращения прав; на жилые помещения. В работе обосновано введение в законодательство- категории; «право проживания», включающей в себя право пользования жилым помещением членов семьи собственника жилого помещения, право пользования жилым помещением по завещательному отказу, а также право пользования^ жилым помещением по договору пожизненного содержания с иждивением. Предложено авторское определение государственных и муниципальных нужд, применимое к случаям изъятия жилых помещений и земельных участков. Высказаны предложения по совершенствованию норм Олимпийского закона. Доказано, что признание многоквартирного жилого дома в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу является не случаем изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд, а самостоятельным основанием прекращения правша жилые помещения. Определена- целесообразность конкретизации порядка и методики расчета денежной компенсации за изымаемое жилое помещение и
. . "' : 8>
критериев определения равноценности жилого помещения. Предложено законодательно определить правовые последствия прекращения «права проживания» в жилом помещении в связи с необходимостью изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд, а также сноса многоквартирного дома.
Научная новизна исследования нашла свое отражение в положениях, выносимых на защиту.
Положения, выносимые на защиту. Проведенное исследование позволило сформулировать и обосновать следующие теоретические выводы и практические предложения, выносимые на защиту:
1. Доказано, что право пользования жилым помещением членов семьи
собственника жилого помещения, право пользования жилым помещением по
завещательному отказу, а также право пользования жилым помещением по
договору пожизненного содержания с иждивением по существу ЯВЛЯЮТСЯ'
разновидностями единого вещного права проживания.
В связи с изложенным представляется целесообразным закрепить в Жилищном кодексе РФ категорию «право проживания», определив его как принадлежащее гражданину субъективное вещное право владеть и-пользоваться для личного проживания жилым помещением (частью жилого помещения), принадлежащим на праве собственности другому лицу, устанавливаемое безвозмездно, пожизненно или на иной срок, возникающее в силу завещательного отказа, на основании договора пожизненного содержания с иждивением, либо в порядке, установленном законом, у членов семьи собственника жилого помещения.
2. Обосновано, что в целях установления ограничений на произвольное
изъятие земельных участков и расположенных на них жилых помещений для
государственных или муниципальных нужд необходимо законодательное
закрепление единого толкования понятия «государственные и
муниципальные нужды», а также исчерпывающего перечня случаев
возможного изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд.
В связи с этим предложено авторское определение «государственных и муниципальных нужд», под которыми следует понимать объективно возникшую необходимость Российской Федерации, субъекта Российской Федерации либо муниципального образования в использовании земельного участка (и расположенного на нем жилого помещения) с целью обеспечения социально значимых интересов и потребностей общества в целом, в*связи с исполнением международных обязательств,, размещением объектов государственного и муниципального значения, в-случае невозможности иных вариантов'размещения объекта либо их неприемлемости.
3. Представляется целесообразным в целях защиты прав собственников и иных пользователей земельных участков,и расположенных на них объектов недвижимого имущества (в том числе, жилых помещений)' нормы Олимпийского закона, ущемляющие правауказанных субъектов при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, привести в соответствие с положениями Гражданского, Земельного* и Жилищного кодексов РФ путем установления норм о необходимости государственной регистрации решений об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества для размещения олимпийских объектов в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ч. 17 ст. 15), об отмене
немедленного исполнения решений суда об изъятии земельных участков и
I (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества (ч. 33
ст. 15), о закреплении порядка (механизма) определения земельных участков
и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества,
подлежащих изъятию для размещения олимпийских объектов (ч. 14 ст. 14),<
об установлении выкупной цены изымаемых земельных участков; и (или)
расположенных на них иных объектов недвижимого имущества и размера
подлежащих возмещению убытков по рыночной стоимости, без ограничения
размерами, определенными оценщиком по договору с администрацией Краснодарского края и Государственной корпорацией по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта (ч. 26 ст. 15).
4. Аргументировано, для наиболее полного и четкого регулирования
отношений по поводу прекращения прав собственности на жилье
необходимо внести изменения в ч. 10 ст. 32 ЖК РФ, предусмотрев в качестве
самостоятельного основания прекращения прав на жилое помещение (права
собственности, права пользования) признание многоквартирного жилого
дома в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу.
Кроме того, во избежание правовой неопределенности следует четко определить в ч. 10 ст. 32 ЖК РФ, что, признание многоквартирного жилого дома в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу не является. случаем изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
5. Выявлено; что в ч. 4 ст. 31 ЖК РФ не определен размер срока, в
течение которого за бывшим членом семьи собственника жилого помещения
может быть сохранено право пользования при отсутствии оснований, а также
имущественных и иных возможностей для приобретения или осуществления
права пользования иным жилым помещением. Как правило, судебная
практика идет - по пути установления весьма незначительного срока, не
позволяющего бывшему члену семьи собственника жилого помещения
обеспечить себя жилым помещением.
Представляется целесообразным закрепить в ч. 4 ст. 31 ЖК РФ минимальный и максимальный размер срока, в течение которого за бывшим членом семьи собственника жилого помещения может быть сохранено право пользования, установив порядок определения размер такого срока в зависимости от того, кем являлся бывший член семьи собственника жилого помещения: в отношении супруга, детей и родителей собственника должен
быть предусмотрен максимальный срок, в отношении «других родственников и иных граждан» - минимальный.
Доказано, что во избежание нарушения прав собственников жилых помещений общие положения Жилищного кодекса РФ о выкупе жилого помещения в случаях изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо сноса многоквартирного дома должны быть конкретизированы в подзаконных нормативных актах, определяющих порядок и методику расчета денежной компенсации за изымаемое жилое помещение и критерии определения равноценности жилого помещения, которое будет предоставлено собственнику изымаемого жилого помещения.
Выявлено, что законодательно не закреплен вопрос о последствиях изъятия земельного участка, для государственных или муниципальных нужд и сноса многоквартирных домов для лиц, пользующихся жилыми помещениями в силу завещательного отказа или- договора пожизненного содержания с иждивением; а также членов семьи собственника, в том числе бывших.
В целях недопущения ущемления прав указанных пользователей целесообразно в законодательстве специально оговорить правовые последствия прекращения их права пользования жилым помещением в связи с необходимостью изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд, а также сноса многоквартирного дома, дополнив ст. 33 ЖК РФ пунктами 13 и 14 следующего содержания:
«13. При изъятии жилого помещения в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд и сносом многоквартирного дома пользователи жилого помещения в силу завещательного отказа и по договору пожизненного содержания с иждивением сохраняют право пользования жилым помещением, предоставленным собственнику в порядке натурального возмещения или приобретенным собственником путем использования выкупной цены.
14. При изъятии жилого помещения в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд и сносом многоквартирного дома члены семьи собственника жилого помещения сохраняют право пользования жилым помещением, предоставленным собственнику в порядке натурального возмещения или приобретенным собственником путем использования выкупной цены, в случаях:
если члены семьи собственника, в том числе бывшие члены семьи, имели на момент приватизации равные права пользования жилым помещением, освобождаемым собственником, его приватизировавшим;
если между собственником и членами его семьи, в том числе бывшими, заключено соглашение о сохранении за ними, права пользования предоставленным жилым помещением;
наличия решения суда;
если у членов семьи, в том числе бывших, отсутствуют иные жилые помещения на праве собственности, и освобождаемое жилое помещение было приобретено собственником до их вселения, и у собственника отсутствует возможность обеспечить их иным жилым помещением.
Теоретическая и практическая значимость диссертационного исследования заключается в том, что полученные выводы и сформулированные на их основе практические предложения будут способствовать развитию теории гражданского и жилищного права, а также утверждению научно-обоснованного подхода при разработке нормативно-правовой базы, регламентирующей прекращение прав на жилое помещение.
Сформулированные в диссертации выводы и предложения могут быть
использованы для разработки новых и совершенствования действующих
' норм, регулирующих прекращение прав на жилое помещение, в научных,
учебных целях, а также в правоприменительной практике.
і* ї
Апробация результатов исследования. Сформулированные в диссертации предложения и рекомендации были обсуждены, на заседаниях кафедры частного права юридического факультета Института экономики,
!
управления и права Российского государственного гуманитарного университета. Основные положения и выводы диссертационного исследования нашли отражение в пяти опубликованных научных статьях, некоторые положения использовались в учебном процессе Российского государственного гуманитарного университета при проведении практических семинарских занятий по курсам «Гражданское право», «Жилищное право».
Структура диссертации предопределена содержанием темы, обусловлена целью, задачами и логикой проведенного исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, объединяющих девять параграфов, заключения и списка использованных источников и литературы.
История развития нормативного регулирования права на жилые помещения
Жилищная проблема является одной из острейших в российском государстве и обществе. Особая значимость прав граждан на жилые помещения подтверждается закреплением в Конституции РФ среди основных прав и свобод права граждан на жилище (ст. 40)4. Провозглашение в Конституции РФ права на жилище обусловило выделение всех отношений, возникающих по поводу жилого помещения, его пользования и эксплуатации. в самостоятельную группу. Именно благодаря наличию специфического объекта - жилого помещения, и возникает возможность их обособления. Многоаспектность конституционного права на жилище проявляется, в частности, в том, что оно является юридической основой возникновения многочисленных форм и способов осуществления права на жилище в конкретных гражданских правоотношениях. В результате граждане приобретают разнообразные права на жилые помещения.
Термин «право на жилище» появился в России в конце XIX века. В і этот период времени обозначилась тенденция к выкристаллизации нового і і личного сервитута - права на жилище, закрепляющего за гражданами право пользования жилым помещением собственника. Данный сервитут, как утверждал И. Горонович, в законодательстве еще не встречался, но уже стал охраняться судебными властями5. XX веке право на жилище как одно из социально-экономических прав человека получило закрепление в Конституции СССР 1977 года6, Конституции РСФСР 1978 года и в Конституции Российской Федерации 1993 года.
Положения Конституции СССР 1977 г. и Конституции РСФСР 1978 г. явились важной новеллой для законодательства, регулирующего обеспечение граждан жилыми помещениями. С принятием в 1981 г. Верховным Советом СССР Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик8, а затем Жилищного кодекса РСФСР, принятого в 1983 г.9 на базе текста Основ, были конкретизированы основания и условия реализации конституционной нормы о праве на жилище. Принятие Жилищного кодекса РСФСР было толчком для продолжения исследование сущности права на жилище в теории жилищного права.
В советский период до закрепления в Конституции СССР 1977 г. право на жилище отождествлялось в основном с используемым.термином «право на жилую площадь». В научных исследованиях внимание уделялось раскрытию и обоснованию права советских граждан на жилую площадь как гражданско-правового института, а не института государственного (конституционного) права .
Право на жилище в рассматриваемый период связывалось с необходимостью обеспечить всех нуждающихся в улучшении жилищных условий советских граждан государственным жильем. Учитывая это, основными элементами указанного права являлись право на получение жилого помещения в пользование и право пользования помещением. Содержание термина «право на жилище» не совпадало с его современным пониманием. 3 июля 1957 г. ЦК КПСЄ и Совет Министров СССР приняли постановление «О развитии жилищного строительства в СССР»11, что привело к массовому появлению доступного жилья. В 1973 г. Президиум ВС СССР ратифицировал Международный пакт об экономических, социальных и культурных правах 1966 г., который в соответствии с Указом-Президиума ВС СССР № 4812-VIII от 18.09.1973 вступил в силу для СССР с 3 января 1976 г. " Это стало причиной того, что 7 октября 1977 г. право на жилище впервые было закреплено в новой Конституции (Основном законе) СССР, ст. 44 которой провозглашала: «Граждане СССР имеют право на жилище. Это право обеспечивается- развитием и охраной государственного и общественного жилищного фонда, содействием кооперативному и индивидуальному жилищному строительству, справедливым распределением под общественным контролем жилой площади, предоставляемой по,- мере осуществления программы строительства благоустроенных жилищ, а также невысокой платой за квартиру и- коммунальные услуги. Граждане СССР должны бережно относиться к предоставленному им жилищу».13 Указанные положения были полностью продублированы в ст. 42 Конституции (Основном законе) РСФСР 1978 г. в отношении граждан РСФСР.
Отличительной особенностью закрепления данного права в Конституциях СССР и РСФСР являлось то, что право на жилище было признано только за гражданами. В принципе, данный подход традиционен для советского государственного (конституционного) права," которое сводило положение человека только к его взаимосвязи с государством в качестве гражданина, получившего свои права в «дар» от государственной власти и всецело ей подчиненного. Отсюда и неразрывная связь прав гражданина (право на жилище) с его обязанностями, закрепленная на конституционном уровне (обязанность бережно относиться к предоставленному жилищу). Как отмечается в работе Е.В . Богданова: «Провозглашение права граждан на жилище в Конституции СССР означает, что государство приняло на себя обязанность обеспечить всех своих граждан жилыми помещениями, а отсюда с очевидностью вытекает, что за каждым гражданином Конституцией СССР признано субъективное право на жилище, поскольку не может быть права без соответствующей обязанности и обязанности без корреспондирующего ей права» .
Прекращение прав на жилые помещения при изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд
В соответствии с ч. 2 ст. 8 Конституции РФ в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. Ч. 3 ст. 35 Конституции РФ предусматривает, что никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительно и равноценного возмещения.
Данные конституционные нормы получили развитие в Гражданском кодексе РФ и Земельным кодексом РФ (далее - ЗК РФ)59. Прежде всего, необходимо отметить, что в ст. 35 Конституции РФ, в отличие от положений ГК РФ и ЗК РФ, говорится только о принудительном отчуждении имущества для государственных нужд. О муниципальных нуждах в Конституции РФ ничего не говорится.
Действующее законодательство Российской Федерации для случая изъятия земельного участка не содержит легального определения «государственных и муниципальных нужд». При этом, когда возникает необходимость поставки товаров, выполнения работ или оказания услуг для государственных или муниципальных нужд, законодатель дает определение этих нужд.
Понятие государственных и муниципальных нужд можно найти в Федеральном законе от 21 июля 2005 г. N 94-ФЗ (в ред. от 30 декабря 2008 г.) «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для - государственных и муниципальных нужд»60, который в ст. 3 закрепляет, что под государственными нуждами понимаются обеспечиваемые за счет средств федерального бюджета- или бюджетов субъектов Российской Федерации и внебюджетных ИСТОЧНИКОВ финансирования потребности Российской Федерации, государственных заказчиков в товарах, работах, услугах, необходимых для осуществления функций и полномочий Российской Федерации, государственных заказчиков (в том числе для реализации федеральных целевых программ), для исполнения международных обязательств Российской Федерации, в том числе, для реализации межгосударственных целевых программ, в которых участвует Российская. Федерация (федеральные нужды), либо потребности субъектов Российской Федерации, государственных заказчиков- в товарах, работах, услугах, необходимых для осуществления функций, и полномочий субъектов Российской Федерации, государственных заказчиков,- в том числе для реализации региональных целевых программ (нужды субъектов Российской Федерации). Под муниципальными нуждами указанный закон понимает обеспечиваемые за счет средств местных бюджетов и внебюджетных источников финансирования потребности муниципальных образований, муниципальных заказчиков в товарах, работах, услугах, необходимых для решения вопросов местного значения и осуществления отдельных государственных полномочий, переданных органам местного самоуправления- федеральными законами и (или) законами субъектов Российской Федерации, функций и полномочий муниципальных заказчиков.
Как отмечал Г.Ф. Шершеневич, «лишение лица принадлежащих ему прав должно иметь в основании веские соображения. Таким, оправдывающим насилие мотивом может служить только общее благо, общеполезность предпринятой меры»61.
В основе изъятия земельного участка лежит критерий «социальной потребности», «общественной необходимости», «общественных интересов». Следует отметить, что критерий «общественной необходимости» в настоящее время трансформируется в критерий «общественной полезности». Экспроприация, производимая исходя из соображений «полезности», а не «необходимости», стала в руках государства гораздо более гибким инструментом экономического вмешательства. Так, если первоначальная концепция отождествлялась исключительно с общественными работами (например, строительство путей сообщения), то впоследствии стала распространяться на разнообразные публичные нужды (например, научные)62.
Вопрос об определении понятия «государственные и муниципальные нужды» (применительно к случаям изъятия земельных участков) и его соотношении с понятием «общественный интерес» является в цивилистической науке дискуссионным.
В частности, по мнению Н.П. Кабытова, под государственными и муниципальными нуждами следует понимать потребность соответствующего публично-правового образования в использовании данного участка в соответствии с его законодательно установленными функциями63.
Под государственными, а также муниципальными нуждами Е.А. Конюх подразумевает определенные законом объективно возникшие общественно значимые потребности, необходимость в удовлетворении которых обусловлена интересами широкого круга субъектов, реализуемые в установленном законом порядке публично-правовыми образованиями64.
О.И. Крассов замечает, что применяемое отечественным законодательством словосочетание «государственные и муниципальные нужды» «не отражает в полной мере комплекса всех тех целей,-для которых может быть изъят земельный участок» и более точным был бы термин «общественное использование»65.
Правовые последствия прекращения права собственности на жилые помещения
С принятием нового Жилищного кодекса РФ изменился подход к регулированию вопроса последствий прекращения права собственности на жилое помещение. ЖК РФ установил единые для всех собственников правовые последствия изъятия жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд, а таюке при признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. Изъятие осуществляется путем выкупа. Положения ст. 32 ЖК РФ предусматривают два способа расчетов с собственником жилья в случаях изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо сноса дома:
1) согласно ч. 1 ст. 32 ЖК РФ выплата выкупной цены, включающей рыночную стоимость жилого помещения и все причиненные убытки. Положение в ЖК РФ изложено в императивной форме и не допускает иных толкований.
2) согласно ч. 8 ст. 32 ЖК РФ предоставление другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену. Правовыми последствиями первой формы расчетов является выселение собственника из занимаемого жилого помещения без предоставления другого жилья. Вторая форма предполагает выселение собственника из занимаемого жилого помещения с предоставлением другого жилого помещения.
Следует отметить, что законодатель сделал в ст. 32 ЖК РФ акцент не на предоставление другого жилого помещения, а на выплату соответствующей выкупной цены по аналогии с положениями ст. 239, 281 ГК РФ.
Обратимся к вопросу о составе денежного возмещения. Ст. 32 ЖК РФ содержит детальные нормы об определении выкупной цены изымаемого жилого помещения. В силу ч. 7 ст. 32 ЖК РФ выкупная цена жилого помещения состоит из двух частей130. В первую часть включаются рыночная стоимость жилого помещения; во вторую часть - все убытки, причиненные собственнику его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением, переездом, поиском другого жилого помещения, оформлением права собственности, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. Основную его часть составляет стоимость жилого помещения. Стоимость определяется исходя из рыночной цены.
Именно проблема компенсации собственнику изымаемого жилого помещения понесенных им убытков вызывает наибольшие споры. Вопрос о том, что включается в состав денежного возмещения, является одним из наиболее сложных не только для российского законодателя. Различные правовые системы используют абстрактные и традиционные понятия, уходящие корнями в глубокое средневековье. Например: «справедливая компенсация», «объективная рыночная цена», «достойное вознаграждение» и т.д.
Ранее упомянутый в настоящей работе Олимпийский закон, распространяющий свои нормы на случаи изъятия земельных участков в Краснодарском крае, содержит нормы, которые при изъятии части земельного участка не позволят его собственнику или владельцу получить равноценное возмещение ущерба. Это есть прямое нарушение требования ст. 35 Конституции РФ о предварительном и равноценном возмещении.
Исходя из действующих норм об оценке равноценное возмещение при изъятии части участка должно было бы рассчитываться как уменьшение рыночной стоимости существующего участка плюс иной ущерб, наносимый нынешнему собственнику (владельцу). Однако введена иная схема: «В случае если в соответствии с документацией по планировке территории для размещения олимпийских объектов или документацией по планировке территорий, прилегающих к олимпийским объектам, предусмотрен раздел существующих земельных участков, решение об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества... может быть принято в отношении земельных участков, которые будут образованы в результате такого раздела. В этом случае указанное решение принимается до раздела существующего земельного участка» (ч. 13 ст. 15).
Другими словами, решение об изъятии (а значит, и о возмещении за него) принимается в отношении еще несуществующего участка. Представляется, что данная норма даст возможность органам государственной власти оценивать еще не определенный участок, игнорируя реальный ущерб, наносимый обладателю имущества.
Кроме того, выявлено, что данное требование Конституции РФ нарушается Олимпийским законом и в следующих случаях.
Во-первых, введена норма о том, что выкупная цена изымаемой недвижимости и размер подлежащих возмещению убытков не могут превышать размеры, определенные оценщиком по договору с администрацией Краснодарского края и Государственной корпорацией по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта (ч. 26 ст. 15).
Во-вторых, ч. 29 ст. 15 закрепляет, что права граждан на изымаемые земельные участки на праве пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования при их денежной оценке приравниваются к праву собственности. Это означает признание государством, что пожизненное наследуемое владение и постоянное (бессрочное) пользование земельным участком есть то же, что и собственность.
В-третьих, существует коллизия между ч. 2 ст. 15, устанавливающей, что изъятие земельных участков, предоставленных на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, безвозмездного срочного пользования, аренды, осуществляется путем прекращения этих прав, и ч.ч. 21, 25 ст. 15, закрепляющей возможность изъятия и соответственно оценки земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества. Таким образом, у частного собственника здания на государственной земле могут изъять только здание, возместив его стоимость, а право постоянного (бессрочного) пользования просто отменить, без возмещения.
