Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Российское законодательство об охране прав и законных интересов членов семьи собственника и нанимателя жилого помещения.
1. История развития российского законодательства об охране прав и законных интересов членов семьи собственника и нанимателя жилого помещения 11
2. Система действующего российского законодательства об охране прав и законных интересов членов семьи собственника и нанимателей жилого помещения 34
ГЛАВА 2. Охрана прав и законных интересов членов семьи собственника жилого помещения.
1. Охрана прав и законных интересов членов семьи собственника жилого помещения при пользовании жилым помещением 46
2. Охрана прав и законных интересов членов семьи собственника жилого помещения при распоряжении жилым помещением 69
3.Особенности охраны прав и законных интересов несовершеннолетних членов семьи собственника жилого помещения 85
ГЛАВА 3. Охрана прав и законных интересов членов семьи нанимателя жилого помещения.
1. Охрана прав и законных интересов членов семьи нанимателя жилого помещения при пользовании помещением 94
2. Охрана прав и законных интересов членов семьи нанимателя жилого помещения при приватизации 130
3. Особенности охраны прав и законных интересов несовершеннолетних членов семьи нанимателя жилого помещения при приватизации жилья... 153
БИБЛИОГРАФИЯ 174
- История развития российского законодательства об охране прав и законных интересов членов семьи собственника и нанимателя жилого помещения
- Охрана прав и законных интересов членов семьи собственника жилого помещения при пользовании жилым помещением
- Охрана прав и законных интересов членов семьи нанимателя жилого помещения при пользовании помещением
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Важнейшим элементом государственно-правовых и социальных реформ, проводимых в Российской Федерации, является преобразование командно-административной экономики в рыночную. Этот переход предопределил необходимость проведения реформы и в жилищной сфере жизни общества. Её основой является поэтапный переход от непосредственного выполнения государством функций финансирования, строительства, распределения жилищного фонда, а также функций собственника этого фонда к обеспечению правовых и экономических предпосылок и стимулов для формирования рыночных отношений в жилищной сфере. В связи с этим возникает актуальная задача поиска новых подходов к решению проблем жилищной реформы с целью её ускорения и усиления гражданско-правовой защиты прав и законных интересов членов семьи собственника и нанимателя жилых помещений, что во многом предопределяет обеспечение стабильности общества и государства.
Разработка проблем жилищных правоотношений в условиях проведения новой жилищной политики требует корректировки существующих законодательных актов, а также подготовки и принятия нового Жилищного кодекса Российской Федерации.
Актуальность исследования проблемы гражданско-правовой охраны прав и законных интересов членов семьи собственника и нанимателя жилого помещения в ходе жилищной реформы вызвана также тем обстоятельством, что в последние годы принят ряд новых законодательных актов, внесших существенные коррективы в регулирование жилищных правоотношений: члены жилищных и
жилищно-строительных кооперативов, выплатившие паевые взносы, приобрели право собственности на занимаемые квартиры; наниматели государственного и муниципального жилья и члены их семей получили право приватизировать занимаемые квартиры; впервые в Гражданском кодексе Российской Федерации появилась глава, посвященная праву собственности и иным вещным правам на жилые помещения.
Все это и многие другие изменения жилищного законодательства требуют дальнейшего изучения жилищно-правовых отношений, тем более, что новые законодательные акты порождают и новые сложные правовые проблемы.
Анализ юридической литературы показывает, что многие работы данной тематики носят описательный, справочный и рекомендательный характер. Целый ряд сложных жилищных проблем вообще не затронут в научной литературе, что предопределяет необходимость их постановки и обоснованного разрешения. В частности, заслуживает глубокого исследования охрана прав и законных интересов собственника и нанимателя жилого помещения, определение правого положения членов семьи собственника жилья и нанимателя жилого помещения, а также установление границ субъективного права собственности на жилое помещение.
Изложенное убедительно свидетельствует, что тема диссертационного исследования актуальна и заслуживает самостоятельного изучения.
Объектом- исследования явились общественные отношения, возникающие в жилищной сфере по поводу гражданско-правовой охраны прав и законных интересов членов семьи собственника и нанимателя жилого помещения.
Предметом - исследования являются закономерности правового регулирования общественных отношений в жилищной сфере по поводу гражданско-правовой охраны прав и законных интересов членов семьи собственника и нанимателя жилого помещения.
Цель и основные задачи исследования. Целью диссертационного исследования является обоснование и разработка концепции возникновения и осуществления прав и интересов члена семьи собственника, нанимателя жилого помещения применительно к различным видам жилой площади и к различным жилым фондам, а также выработка на этой основе предложений по совершенствованию российского жилищного законодательства.
Цель диссертационного исследования предопределяет необходимость решения следующих задач:
- изучить и обобщить научные материалы, определить степень разработанности темы;
исследовать историко-правовой аспект развития российского законодательства об охране прав и законных интересов членов семьи собственника и нанимателя жилого помещения;
проанализировать систему действующего законодательства об охране прав и законных интересов членов семьи собственника и нанимателя жилого помещения;
осветить особые права и законные интересы членов семьи собственника жилого помещения при пользовании и распоряжении жилыми помещениями;
установить содержание особых прав и законных интересов членов семьи нанимателя жилого помещения при пользовании им и при его приватизации;
- показать особенности охраны прав и законных интересов
несовершеннолетних членов семьи собственника жилого помещения и
нанимателя жилого помещения;
- обобщить и сформулировать выводы по совершенствованию правового
регулирования прав и законных интересов членов семьи собственника и
нанимателя жилого помещения, сформулировать практические
предложения и рекомендации.
Методологической основой диссертации является диалектический метод, в рамках которого применены и иные методы изучения социальных явлений и процессов: системный, программно-целевой, социологический, сравнительно-правовой, исторический и другие.
В диссертационном исследовании использованы нормы Конституции Российской Федерации, законов Российской Федерации и нормативно-правовые акты по вопросам жилищной политики субъектов Российской Федерации, а также руководящие разъяснения Пленумов Верховного Суда Российской Федерации.
При разработке темы широко использованы материалы печати и издания, освещающие практику применения законодательства об охране прав и законных интересов членов семьи собственника и нанимателя жилого помещения.
Эмпирическую базу исследования составили:
- материалы судебной практики, прежде всего судов г. Санкт-
Петербурга, связанные с рассмотрением жилищных споров за период
с 1990 по 1997г.
- материалы административной практики по разрешению жилищных вопросов в деятельности органов исполнительной власти городов и районов Северо-Западного региона Российской Федерации
Теоретической основой диссертации являются труды
отечественных исследователей в области гражданского и жилищного права. При формулировании научных положений и выводов диссертант опирался на монографические исследования И.И. Андрианова, Е.В. Богданова, Г.П. Батурова, Ю.Г. Басина, В.П. Грибанова, Е.Н. Гендзехадзе, Д.М. Генкина, Н.М. Ершовой, М.В. Зимилевой, О.С. Иоффе, А.К.Кравцова, Р.П. Мананковой, В.Ф. Маслова, М.Г. Марковой, Е.А. Суханова, А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого, З.А. Федотовской, P.O. Халфиной, Л.В. Щенниковой.
Среди авторов, непосредственно посвятивших свои работы приватизации жилья, гражданско-правовой охране прав и законных интересов членов семьи собственника и нанимателя жилого помещения, особо следует отметить Е.В. Басина, К.А. Глухова, Б.М. Гонгало, В.В. Гребенникова, И. Исрафилова, СИ. Курпякову, П.В. Крашенинникова, В.Н. Литовкина, Р.П. Мананкову В.А. Сысоева, Е.Р. Сухареву, Л.А. Терехову, Н.В. Маслова, Е.В. Чефранову и других.
В диссертационном исследовании использованы работы представителей философии, социологии, экономической науки специалистов в области управления: З.А. Бербешкиной, О.Г. Дробницкого, Т.И. Заславской, Е.А. Лукашевой, В.З. Роговина, В.И. Щербакова и др., а также научные статьи практических работников: В. Арбузова, Н. Романенкова, А. Ефимовой, А. Поповченко, В. Шаблина и других.
Научная новизна работы состоит в том, что она представляет собой первое диссертационное исследование, специально посвященное гражданско-правовой охране прав и законных интересов членов семьн собственника и нанимателя жилого помещения. В работе с учетом научных взглядов и концепций осуществления рыночных преобразований в жилищной сфере проведен комплексный анализ теоретических и практических проблем правового обеспечения прав и законных интересов членов семьи собственника и нанимателя жилого помещения.
В диссертационном исследовании раскрывается ранее не освещавшееся в научной литературе история развития российского законодательства об охране прав и законных интересов членов семьи собственника и нанимателя жилого помещения как до 1917 года, так и в современный период. При этом автор одновременно с описанием истории развития данной отрасли законодательства рассматривает также генезис научных взглядов в исследуемой сфере.
В диссертации впервые предпринята попытка комплексного раскрытия особых прав и законных интересов членов семьи собственника жилого помещения при пользовании помещениями и распоряжении ими, а также особых прав и законных интересов членов семьи нанимателя жилого помещения при пользовании им и при его приватизации.
Кроме того, новизна диссертации определяется также тем, что автор на основе изучения действующего законодательства рассматривает особенности охраны прав и законных интересов несовершеннолетних членов семьи собственника и нанимателя жилого помещения.
Основные положения диссертации, выносимые на защиту:
вывод об отношении прав членов семьи собственника жилого помещения к числу вещных прав и необходимости их закрепления в пЛст. 216ГКРФ;
обоснование особой правосубъктности семьи в сфере жилищного права;
результаты анализа юридической природы соглашения собственника жилого помещения и вновь вселяемого члена семьи относительно его прав на жилое помещение и определение порядка пользования им;
исследование проблемы соотношения полномочий собственника жилого помещения и членов (бывших членов) его семьи, обладающих вещными правами на пользование жилым помещением;
обоснование допустимости раздела жилой площади по требованию законного представителя несовершеннолетнего члена семьи;
предложения по совершенствованию законодательства в направлении усиления охраны жилищных прав и законных интересов членов семьи, в особенности несовершеннолетних граждан.
Практическое значение результатов исследования и их апробация. Практическое значение диссертации состоит в том, что содержащиеся в ней выводы и предложения могут быть использованы при подготовке нового жилищного законодательства Российской Федерации и субъектов федерации; в практической деятельности судебных органов и органов местного самоуправления; в преподавании спецкурсов по жилищному, гражданскому и семейному праву в юридических вузах.
Диссертация выполнена и обсуждена на кафедре гражданско-правовых дисциплин Санкт-Петербургского университета МВД России.
Основные научные положения диссертации изложены в опубликованных статьях и выступлениях автора на научных и научно-практических конференциях. Автор апробировал свои основные выводы при проведении занятий в университете по курсам жилищного и семейного права, а также во время консультаций депутатов муниципальных советов и Законодательного Собрания Санкт-Петербурга.
Структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав и библиографии. В первой главе рассматривается история развития российского законодательства об охране прав и законных интересов членов семьи собственника и нанимателя жилого помещения и систематизации действующего законодательства по этим проблемам .
Во второй главе освящен вопрос охраны прав и законных интересов членов семьи собственника жилого помещения.
В третьей главе анализируется вопросы охраны прав и законных интересов членов семьи нанимателя жилого помещения.
История развития российского законодательства об охране прав и законных интересов членов семьи собственника и нанимателя жилого помещения
Жилищное законодательство представляет собой совокупность нормативных актов, регулирующих жилищные отношения.
Именно поэтому с поиска необходимой нормы права, анализа законодательства нужно начинать рассмотрение любой проблемы, связанной с охраной прав и законных интересов членов семьи собственника и нанимателя жилого помещения.
Исследуя данную тему, следует отметить, что правоотношения в жилищной сфере в XIX - начале XX веков русские ученые цивилисты рассматривали как категорию вещных прав на чужое имущество, которая была известна уже в римском праве.1 Практически все правоведы - романисты этого периода давали схожие по смыслу определения данного института. Так, русский ученый - цивилист Н.И. Крылов, под именем прав на чужую вещь понимал «владычество одного лица, установленное над вещью, составляющей собственность другого лица». В свою очередь, И.А. Покровский писал, что природа вещных прав на чужую вещь заключается в том, что «вещь, на которой лежит мое право, принадлежит на праве собственности другому лицу и составляет его имущество».1 Иногда данные права определялись как права ограниченного господства над вещью.2
Особый интерес представляют признаки ограниченных вещных прав, выделенных в теории русского права. Как подчеркивал Г.Ф. Шершеневич, специфика вещных прав состоит в том, что «вещное право устанавливает непосредственное отношение лица к вещи не в том смысле, будто управомоченный субъект должен находится в соприкосновении с вещью, а в том, что для осуществления своего права на вещь он не нуждается в посредничестве других лиц"3.
По мнению Д.И. Мейера, право называется вещным, когда объектом его представляется вещь, т.е. предмет, не имеющий значения субъекта права. И далее продолжает, как бы поясняя свою мысль: «Право на чужую вещь есть господство стороннего лица независимо от личности собственника».5 Вероятно, не случайно в этой связи О.С. Иоффе и В.А. Мусин выделили такую особенность вещных прав, как присущее им право следования, когда при переходе вещи из одних рук в другие принадлежащее третьему лицу вещное право на нее все равно сохраняется.6
Наконец любое вещное право защищалось посредством вещных исков.7
Думается, что два последних признака являются средством защиты интересов ограниченных вещных прав, что и обусловило их включение в ст. 292 ГК РФ, посвященную правовому положению членов семьи собственника жилого помещения.1 Признак же, выделенный Г.Ф. Шершеневичем, определяет специфику осуществления вещного права, которая имеет место и при реализации членов семьи своих прав.
Действительно, члены семьи удовлетворяют потребность в жилье собственными действиями, самостоятельно воздействуя на соответствующее имущество без содействия каких-либо иных лиц. Все же другие участники имущественных отношений должны не препятствовать им в осуществлении таких возможностей.2 Кроме того, любой член семьи практически вправе пожизненно пользоваться соответствующим жилым помещением. Ни собственник, ни какой либо другой орган не могут прекратить данное право пользования помимо воли члена семьи.
Представляется, что именно такая специфика правого положения члена семьи как раз и способствовала закреплению в ст. 137 ЖК РСФСР положения о равенстве прав пользования члена семьи и собственника жилым помещением. В этой связи следует согласиться с мнением Е.В. Богданова о признании советским гражданским законодательством сервитута в отношении между собственником жилья и членами его семьи.
Вместе с тем, когда речь идет о правах на чужую вещь, то уже изначально исключается равенство объема полномочий субъектов различных вещных прав относительно используемого имущества. Такое ограничение, по справедливому замечанию Е.А. Суханова, касается, прежде всего, содержания иных вещных прав.4 Таким образом, учитывая вещно-правовой характер права членов семьи собственника, следует включить его в перечень вещных прав, закрепленных в п. 1 ст.216 ГК РФ.
Заслуживает внимания и вопрос о правовом положении бывших членов семьи собственника жилого помещения. До принятия жилищных кодексов в бывших союзных республиках рядом ученых признавалось, что эти лица могут приобретать статус нанимателя исключительно на договорной основе с собственником, а не автоматически1. В случае отсутствия со стороны собственника предложения о заключения договора найма либо отказе бывшего члена семьи от его заключения последний, по мнению одних авторов, становится субъектом обязательственного правоотношения по безвозмездному пользованию имуществом2, а по мнению других, - приобретает статус временного жильца.
Жилищного законодательства до 1917 года Россия, по существу, не имела. Исследуя развитие решения данной проблемы после событий Октября 1917 года, следует отметить, что государство в этот период принимало целый ряд важных законодательных актов, соответствующих состоянию экономики и возможностям строительной индустрии. С нашей точки зрения, в истории рассматриваемой проблемы можно выделить три основных этапа развития жилищного законодательства.
Охрана прав и законных интересов членов семьи собственника жилого помещения при пользовании жилым помещением
Действующие законодательство практически не регламентирует правовое положение члена семьи собственника жилого помещения. В научной литературе правовой статус этих субъектов определен неконкретно, т.к. в большинстве работ он в основном носит декларативный, описательный характер. Изучение направлений совершенствования правового положения членов семьи собственника, как нам представляется, имеет свои особенности как при пользовании помещением, распоряжением жилым помещением, а также в охране прав и законных интересов несовершеннолетних членов семьи собственника жилого помещения. Дальнейшее совершенствование правового статуса членов семьи собственника вызвано тем, что в условиях массовой приватизации жилья имеется пробелы в законодательстве, которые порождают отрицательные последствия.
Необходимо также отметить, что законодатель предоставил собственнику достаточно широкие возможности по реализации своих полномочий без достаточно четкого определения членов семьи собственника жилого помещения. В соответствии с Законом о приватизации жилищного фонда в РСФСР (ч. 1 ст. 3) собственник имеет право совершать любые сделки, не противоречащие законодательству. В то же время (ч.І ст. 3) указанного Закона устанавливает пределы осуществления, собственником своих прав, запрещая нарушать права и охраняемые законодательством интересы других лиц. Данный запрет имеет обтекаемую форму и потому правовое положение члена семьи является неопределенным. Для подтверждения сказанного укажем также на то, что ЖК РСФСР (п.2 ст. 49) закрепляет свободу собственника действовать по своему усмотрению, если иное не предусмотрено законом. На наш взгляд, законодатель должен разъяснить, что понимается под "иное", с учетом возможности беспрепятственной реализации собственником своих прав и одновременной охране интересов членов его семьи.
Жилищный кодекс РСФСР определил, что пользование жилой площадью в квартирах, находящихся в собственности граждан, осуществляется в порядке, установленном для жилых помещений в домах индивидуального жилищного фонда, т.е. законодатель подошел к регулированию вопроса пользования жилой площадью в данном случае с общих позиций - без учета особенностей приобретения права собственности на жилую площадь в отдельных случаях, в частности, при приватизации жилья, возникновении за членами жилищностроительных (жилищных) кооперативов права собственности на кооперативные квартиры и т.д. Распространив общий режим пользования жилой площадью на все жилые дома и квартиры, принадлежащие гражданам, законодатель фактически свел самостоятельное право бессрочного пользования жилой площадью в домах государственного, муниципального и общественного фондов членов семьи нанимателей в этих домах (до приватизации) к праву пользования жилой площадью членов семьи гражданина - собственника жилой площади (после приватизации), объем правомочий которого значительно уже.
Исследование показывает, что, являясь проявлением вещных прав на "чужое имущество", содержание правомочий членов семьи собственника жилого помещения ограничено по сравнению с правомочиями собственника, причем само возникновение во многом зависит от усмотрения последнего.
Андрианов И., Пантелеенко В.А.1 делают вывод, что предоставление права пользования жилым помещением и определение порядка его осуществления полностью и во всех случаях находится в зависимости от согласия собственника.
На наш взгляд, такая позиция законодателя вряд ли справедлива, ибо основанием возникновения сервитута, в том числе жилищного, может быть не только договор, но и закон, когда представление ограниченного пользователя имуществом становиться обязанностью собственника. Так происходит и при приватизации квартиры, когда отдельные члены семьи автоматически приобретают в силу закона равное с собственником право пользования жилым помещением.
В соответствии с ПС РФ вещные права на жилые помещения не сводятся только к праву собственности. К ним относятся и право пользования жилым помещением членами семьи собственника жилья. За членами семьи собственника закрепляется возможность проживания в жилом помещении на условиях, предусмотренных жилищным законодательством (п. 1 ст. 292 ПС РФ).
Это право обеспечивается абсолютной защитой от любых лиц, включая собственника жилого помещения (п. 3 ст. 292 ПС РФ). Вещный характер этого права проявляется в том, что оно «следует за вещью»: переход права собственника не влечет прекращения права пользоваться жилым помещением членами семьи прежнего собственник.
Охрана прав и законных интересов членов семьи нанимателя жилого помещения при пользовании помещением
Охрана прав и законных интересов членов семьи нанимателя жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов на условиях найма или аренды осуществляется нормами ст.ст. 50-88 ЖК РСФСР, ст.ст. 14-21 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»1. Правилами пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомой территории в РССФСР, договором найма жилого помещения, который должен заключаться в письменной форме на основе Типового договора найма жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов. Жилищное правоотношение на условиях найма складывается между наймодателем и нанимателем, а также членами его семьи, которые и являются субъектами этого правоотношения.4
До принятия Закона РФ от 24 декабря 1992г. «Об основах федеральной жилищной политики» под наймодателями в указанных выше правоотношениях понималась жилищно-эксплуатационная организация, а при ее отсутствии - предприятие, учреждение, организация (ст.51 ЖК РСФСР).
В настоящее время Закон от 24 декабря 1992г. определяет, что договор найма заключается местной администрацией, государственными и муниципальными предприятиями, учреждениями, общественными объединениями с гражданами, проживающими в квартирах и иных жилых помещениях.
Устранение двойственности относительно правового положения наймодателя в жилищном правоотношении в домах государственного и общественного жилищных фондов способствует более четкому регулированию взаимоотношений между субъектами договора найма жилого помещения.
Жилищно-эксплуатационные организации осуществляют исполнение договора найма (аренды) по поручению собственника жилого помещения, могут представлять интересы наймодателя с оформлением полномочий в законом установленном порядке.
Другим субъектом договора найма жилого помещения является наниматель, т.е. гражданин, на имя которого выдан ордер на жилое помещение, и с которым заключается договор найма.
Кроме нанимателя жилым помещением могут пользоваться, иметь другие права и обязанности члены семьи нанимателя. К членам семьи нанимателя, имеющим равные с ним права, относятся согласно ст. 53 ЖК РСФСР супруг нанимателя, их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица, могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство.
Если указанные граждане перестали быть членами семьи нанимателя, но продолжают проживать в занимаемом жилом помещении, они имеют такие же права и обязанности, как и наниматель и члены его семьи.
В первой главе мы уже останавливались на вопросе о семье и членстве в ней.
При заключении договора найма жилого помещения воля членов семьи уточняется, в связи, с чем конкретные лица включаются в финансово-лицевой счет. Никаких дополнительных соглашений между членами семьи, вселяемой по ордеру, не требуется. Очевидно, существующая презумпция согласия членов семьи на заключение договора жилищного найма и, как всякая презумпция, она может быть опровергнута. Ю.Г. Басин1 прав, в том, что здесь нет договора и члены семьи участвуют в уже существующем правоотношении. Договор, заключаемый с одним членом семьи, порождает права и обязанности у всех. Правовая связь каждого из членов семьи с наймодателем нетипична, потому что в основе ее лежит единственный договор. Это было замечено В.А. Ойгензихтом, который и квалифицировал в качестве нетипичных договорные отношения членов семьи нанимателя с наймодателем2.
Члены семьи нанимателя жилого помещения приобретают кроме права пользования жильем еще целый комплекс прав и обязанностей (например, права требовать изменения договора найма - ст.ст.86,88 ЖК РСФСР, осуществлять обмен доли жилой площади - ст.ст.70 ЖК РСФСР и другие).
Целый ряд других прав в жилищном правоотношении наниматель может осуществлять лишь с учетом согласия члена семьи (например, приватизировать жилое помещение, вселить в жилое помещение других граждан - ст.54 ЖК РСФСР, осуществить обмен жилыми помещениями -ст.67ЖКРФСРит.п.).
Согласно ст.53 ЖК РСФСР совершеннолетние члены семьи несут солидарную с нанимателем имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из договора найма жилого помещения.
Несовершеннолетние члены семьи нанимателя имеют одинаковые с совершеннолетними права, вытекающие из договора найма жилого помещения.
