Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Правовая природа вещных прав на жилые и нежилые помещения
1.1. Понятие и виды вещных прав на жилые и нежилые помещения 9-33
1.2. Правовой режим жилых и нежилых помещений 34-53
Глава 2. Гражданско-правовые способы приобретения вещных прав на жилые и нежилые помещения
2.1. Понятие и виды способов приобретения вещных прав на помещения 54-65
2.2. Первоначальные способы приобретения вещных прав на жилые и нежилые помещения 66-78
2.3. Производные способы приобретения вещных прав на жилые и не жилые помещения 79-106
2.4. Государственная регистрация вещных прав на жилые и нежилые помещения. 107-118
Глава 3. Гражданско-правовая защита вещных прав на жилые и нежилые помещения
3.1. Понятие и особенности гражданско-правовой защиты вещных прав 119-125
3.2. Гражданско-правовые способы защиты вещных прав на жилые и aнежилые помещения 126-141
Библиографический список 142-162
- Понятие и виды вещных прав на жилые и нежилые помещения
- Понятие и виды способов приобретения вещных прав на помещения
- Понятие и особенности гражданско-правовой защиты вещных прав
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Создание рынка жилых и нежилых помещений является неизбежным условием становления в России рыночного механизма и развития предпринимательской деятельности.
В результате проведения приватизации государственного и муниципального имущества значительное число объектов жилищного и нежилого фонда перешло в частную собственность, что позволило субъектам гражданского права заключать с ними различные гражданско-правовые сделки, передавать по наследству, вносить в качестве вклада в имущественный капитал юридических лиц и отчуждать иным образом. Увеличению оборота недвижимости способствовало и повышение объемов нового строительства жилых и нежилых помещений, в том числе достройка "замороженных" ранее объектов недвижимости1.
Необходимо констатировать, что вследствие произошедших в российской экономике изменений института права собственности для урегулирования всех имущественных отношений в сфере недвижимости стало недостаточно. По этой причине законом были регламентированы ограниченные вещные права, позволяющие удовлетворять имущественные интересы в использовании объектов недвижимости не только собственника, но и других лиц. Однако правовая природа вещных прав на жилые и нежилые помещения, способы их приобретения и защиты до настоящего времени слабо изучены. Специальных научных работ, посвященных данным вопросам, не издано.
Кроме того, внедрение в гражданский оборот жилых и нежилых помещений произошло в отсутствии необходимой нормативной базы, регламентирующей их
' В частности, в Республике Мордовия на январь 2000 г. доля приватизированных предприятий от их общего количества составила 41,2 %, доля частного жилищного фонда -70 %, ввод жилых домов индивидуальными застройщиками в 1999 г. на 26 % превысил показатели последних трёх лет, увеличилось строительство жилых и нежилых помещений и за счёт других источников финансирования // Справка Госкомимущества Республики Мордовия от 15
правовой режим, в частности, без создания единой системы их учета и регистрации, без нормализации средств их защиты. Не имеют специального законодательного регулирования вещные права на нежилые помещения, тогда как право собственности и другие вещные права на жилые помещения регламентируются Гражданским кодексом РФ (гл.18) и другими специальными правовыми актами1.
Провозглашение в гражданском законодательстве основополагающего принципа частного права - свободы договора, а также увеличение в нём диспозитив-ных норм позволило создать различные пути приобретения права собственности и других вещных прав на жилые и нежилые помещения, ранее неизвестные отечественному гражданскому праву.
Анализ практики Арбитражного суда РФ и судов Республики Мордовия свидетельствует о большом количестве споров, связанных с защитой вещных прав на жилые и нежилые помещения, о необходимости более тщательной регламентации гражданско-правовых способов приобретения и защиты вещных прав на жилые и нежилые помещения.
Изложенное свидетельствует не только об актуальности избранной темы, но и создаёт условия для изучения и анализа положения дел в этой области, для лаз-работки комплексной концепции приобретения и защиты права собственности и иных вещных прав на жилые и нежилые помещения.
Цели и задачи исследования. Целью исследования являются научно-теоретический анализ вещных прав на жилые и нежилые помещения, способов их приобретения и защиты, практики применения соответствующего законодательства, разработка теоретических положений и практических рекомендаций, направленных на совершенствование правового регулирования вещных прав на объекты жилищного и нежилого фондов.
Исходя из намеченной цели поставлены следующие задачи:
января 2000 г. к акту Правительства Республики Мордовия на очередной сессии Государственного собрания Республики Мордовия.
1 Жилищным кодексом РСФСР, Законом РФ от 24 декабря 1992 г. "Об основах федеральной жилищной политики".
определение правовой природы вещных прав на жилые и нежилые помещения, их классификация;
исследование правового режима жилых и нежилых помещений;
анализ способов приобретения права собственности и других вещных прав на жилые и нежилые помещения, их классификация;
определение прав и обязанностей субъектов гражданского оборота при совершении действий, направленных на возникновение права собственности и других вещных прав, на жилые и нежилые помещения;
исследование правового регулирования государственной регистрации прав на жилые и нежилые помещения;
рассмотрение гражданско-правовых способов защиты вещных прав на жилые и нежилые помещения, исследование судебно-арбитражной практики;
разработка предложений по совершенствованию действующего законодательства по исследуемой теме.
Теоретической основой исследования являются труды Н.Е.Автаевой, С.С.Алексеева, С.Н.Братуся, Е.В. Васьковского, А.В. Бенедиктова, Ю.С.Гамбарова, Д.М.Генкина, В.П.Грибанова, С.Е.Донцова, Н.Д.Егорова, В.С.Ема, О.С.Иоффе, А.Ю.Кабалкина, Ю.Х.Калмыкова, А.В.Карасса, С.М.Корнеева, О.А.Красавчикова, П.В.Крашенинникова, В.Н.Литовкина, Н.С.Малеина, Д.И.Мейера, В.П.Мозолина, И.Б.Новицкого, В.А.Рахмиловича, А.А.Рубанова, П.И.Седугина. А.П.Сергеева, Е.А.Суханова, Ю.К.Толстого, В.А.Тархова, Р.О.Халфиной, В.М.Хвостова, В.Ф.Чигира, Б.Б.Черепахина, А.Е.Шерстобитова, Г.Ф.Шершеневича, Л.В.Щенниковой, К.Б.Ярошенко и др.
Эмпирическую базу диссертации составили опубликованная и неопубликованная практика Высшего арбитражного суда РФ и Верховного суда РФ, Арбитражного суда Республики Мордовия, судов г. Саранска, а также практика создания учреждения юстиции Республики Мордовия по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Научная новизна. Диссертация является первым комплексным исследованием широкого круга теоретических и практических проблем, связанных с регули-
6 рованием отношений, возникающих при создании и защите вещных прав как на жилые, так и нежилые помещения с учётом сравнительного анализа правоприменительной государственной (федеральной и Республики Мордовия) и муниципальной практики.
В диссертации сформулированы и выносятся на защиту следующие основные положения:
1. Делается вывод о том, что российское гражданское законодательство преду
сматривает систему ограниченных вещных прав на жилые и нежилые помещения,
состоящую из трёх групп таких прав, разделяемых по субъектному критерию. Во
- первых, это вещные права юридических лиц: хозяйственное ведение и опера
тивное управление. Во - вторых, вещные права физических лиц на использование
помещений: право члена семьи собственника жилого помещения на проживание в
нем; право пожизненного пользования жилым и нежилым помещением в силу до
говора купли-продажи с условием пожизненного содержания с иждивением; пра
во проживания в жилом помещении на основании завещательного отказа. В -
третьих, права граждан и юридических лиц, обеспечивающие надлежащее испол
нение обязательств: ипотека и удержание жилых и нежилых помещений.
2. Обосновывается положение о том, что право члена семьи собственника жи
лого помещения на проживание в нем, предусмотренное ст. 292 ГК РФ, и право
лица на проживание в жилом помещении на основании завещательного отказа яв
ляются институтами, родственными римскому "habitatio" и дореволюционному
праву пожизненного пользования жилым помещением, и представляют собой раз
новидность личных сервитутов.
3. Доказывается, что имущество, находящееся в оперативном управлении учре
ждений, представляет собой взаимосвязь движимых и недвижимых вещей (зе
мельных участков, зданий, сооружений, помещений в них, инвентаря, оборудова
ния), обязательственных прав требования и долгов, и исключительных прав и яв
ляется единым имущественный комплексом, правовой режим которого должен
строиться как режим недвижимости.
4. Обосновывается сомнение по поводу применения к помещениям, являющимся
частями строений, признака "прочной связи с землёй", поскольку они связаны с
землёй опосредованно - через здания и сооружения. В связи с этим делается вы
вод о том, что жилые и нежилые помещения, расположенные в отдельно стоящих
зданиях и сооружениях, являются недвижимостью на основании определения их
таковыми законом.
Определяется правовая природа договора долевого участия в строительстве жилых и нежилых помещений как договора простого товарищества и подрядного договора.
Предлагается классификация способов приобретения ограниченных вещных прав на помещения по ряду оснований (наличие правопреемства, воли предшествующего собственника, перехода имущества, встречного представления).
Вносится предложение о восстановлении в российском законодательстве возможности оперативной защиты нарушенного владения при помощи самостоятельного (специального) владельческого иска, рассмотрение которого следует отнести к компетенции мировых судей.
8. Обосновываются практические предложения об изменении содержания ряда
законодательных актов, направленные на более чёткую регламентацию приобре
тения и защиты вещных прав на жилые и нежилые помещения.
Практическая значимость результатов исследования, вынесенных на защиту, состоит в том, что они могут быть использованы правотворческими органами в процессе совершенствования законодательства о приобретении и защите вещных прав на жилые и нежилые помещения, а также в учебном процессе юридических вузов при чтении общего курса гражданского права и спецкурсов по праву собственности и иным вещным правам.
Апробация результатов исследования. Сформулированные в диссертации практические предложения использованы при разработке нормативных актов Республики Мордовия о создании учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Закон Республики Мордовия "О плате за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и
за предоставление информации о зарегистрированных правах", примерное положение "Об учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Республики Мордовия"), а также нормативных актов об учёте и налогообложении недвижимого имущества (проект Закона Республики Мордовия "Об учёте имущества физических лиц, подлежащего налогообложению"), в подготовке которых автор принимал участие в качестве консультанта.
Теоретические положения и выводы используются автором при чтении лекций и проведении семинарских занятий со студентами по гражданскому праву и спецкурсу "Проблемы права собственности и других вещных прав" на юридическом факультете Мордовского государственного университета им. Н.П.Огарёва, Мордовского гуманитарного института, а также были использованы при выступлении с докладами по проблемам гражданского права на ежегодных научных конференциях молодых учёных МГУ им. Н.П. Огарёва и на Огарёвских чтениях, проходивших в Мордовском университете в 1995, 1996, 1997, 1998, 1999 годах, Всероссийской научно-практической конференции, состоявшейся в апреле 2001 г. в Мордовском университете.
Понятие и виды вещных прав на жилые и нежилые помещения
Создание в России цивилизованного рынка недвижимости потребовало реформирования отношений собственности и создания на их основе самостоятельной системы вещных прав, к числу которых отнесены право собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, сервитуты, а также другие права, указанные в законе.
Как известно, институт вещных прав на недвижимое имущество, берущий свои истоки с русского дореволюционного права, был отвергнут советским правом , в связи с чем в течении нескольких десятков лет отсутствовали специальные исследования в данной области, и только в начале 90-х годов восстановлен. Вследствие этого в российском гражданском праве советского периода практически отсутствовали специальные исследования вещных прав и только в последнее время они стали темой для самостоятельных научных разработок2.
Однако следует сказать, что не все проблемы правового регулирования вещных прав на недвижимость представляются разрешенными. В частности, заслуживает внимания вопрос о видах вещных прав на жилые и нежилые помещения, об определении правовой природы прав на помещения, обладающие двойственным характером: вещно-правовым и обязательственно-правовым.
Вещные права на недвижимость, будучи признанными как в науке, так и в законодательстве самостоятельными, наряду с правами обязательственными и исключительными обладают рядом специфических признаков, позволяющих произвести их обособление. Юридическую специфику вещных прав составляет следующее.
Во-первых, вещные права имеют абсолютный характер. Как отмечал Г.Ф. Шершеневич, абсолютному праву соответствует обязанность всех сограждан воздерживаться от действий, не согласованных с ним. Обязанности пассивных субъектов носят отрицательный характер, тогда как в обязательствах обязанность имеет положительный характер . Указанным признаком вещные права, как правило, противопоставляются правам относительным.
Во-вторых, они имеют особый объект - вещь в материальном значении слова (телесная вещь). Причем объектом вещного права могут быть только индивидуально-определенные вещи. С гибелью вещи прекращается и вещное право на нее2.
В-третьих, вещные права имеют специфическое содержание, которое выражается в непосредственном отношении лица к вещи без участия иных лиц. Е.В. Васьковский допускал двойную конструкцию вещного права, согласно которой его можно определить "как меру власти над вещью по отношению ко всем согражданам или как меру власти над согражданами относительно вещи". Между тем, по его мнению, доминирует первое, т.е. юридическое отношение между лицом и вещью3.
В-четвертых, вещные права защищаются при помощи особых, вещно-правовых исков . Еще в римском праве вещные права могли быть защищены при помощи вещного иска, а обязательственные - предъявлением личного иска. По мнению Гая, иск на вещь имеет место тогда, когда мы предъявляем исковое требование о том, что телесная вещь наша или какое-нибудь право принадлежит нам (например, сервитуты) .
В-пятых, способы и основания возникновения вещных прав, их виды и содержание определяются законом. Таким образом, ни соглашением сторон, ни судебным решением нельзя установить вещное право, не предусмотренное законом.
В-шестых, при столкновении вещного права с обязательственным правом последнее уступает место первому2.
В-седьмых, вещные права передаются особым способом - путем передачи вещи3.
В-восьмых, вещные права следуют за вещью.
Необходимо отметить, что в юридической литературе среди признаков вещных прав нередко называют их бессрочность4. На наш взгляд, указанный признак присущ не всем вещным правам. К примеру, не являются бессрочными право застройки или право залога. Ограничены сроком, а именно продолжительностью жизни управомоченного субъекта, некоторые личные сервитуты (к примеру, право проживания в жилом доме членом семьи собственника данного помещения).
Понятие и виды способов приобретения вещных прав на помещения
Приобретение права собственности и других вещных прав на жилые и нежилые помещения имеет свои особенности, что обусловлено их особым правовым режимом. В отличие от возникновения вещных прав на движимое имущество, приобретение права собственности и иных вещных прав на помещения не укладывается в рамки одного действия (как, например акт вручения картины юбиляру в дар является основанием возникновения права собственности одаряемого). Возникновению права собственности и других вещных прав на жилые и нежилые помещения предшествует самостоятельная стадия, включающая разнообразные действия заинтересованных лиц. Нередко с момента передачи помещения во владение будущему собственнику по договору продажи до приобретения права собственности проходит несколько месяцев, а иногда и лет.
Специальные нормы, устанавливающие особый порядок приобретения вещных прав на недвижимые вещи, содержатся в законодательстве большинства стран. Совершенно справедливо отмечает У. Маттеи: "Всякая передача недвижимого имущества, будь то дом, участок земли или завод, оказывается сложным процессом, растянутым во времени и организованным в несколько этапов"1. Приобретению права собственности придавалось большое значение и в русском дореволюционном праве. Еще Д.И. Мейер писал: "Как и всякое право, право собственности имеет определенное начало, и те пути, которыми открывается это начало, называются способами приобретения права собственности"1.
В современном российском гражданском законодательстве специального перечня способов приобретения вещных прав на жилые и нежилые помещения не имеется. Общие правила приобретения права собственности закреплены в ст.218 ГКРФ.
Отсутствуют специальные исследования, посвященные способам приобретения вещных прав на помещения, и в науке гражданского права. Между тем, изучение процесса приобретения вещного права на помещения необходимо, поскольку от действий субъектов права, направленных на возникновение права собственности и иного вещного права, во многом зависит бесспорность установленного права.
Прежде чем перейти к рассмотрению способов приобретения вещных прав на помещения, следует остановиться на некоторых проблемах терминологии, использованной законодателем. Дело в том, что в законе при регулировании процесса приобретения права собственности используются два основных термина - "основание" и "способ". Часто эти термины отождествляются как в законе (ст.218 ПС РФ), так и в юридической литературе1. Однако, на наш взгляд, "основания" и "способы" приобретения права собственности на недвижимое имущество нельзя употреблять как синонимы, поскольку они обозначают различные юридические факты. К примеру, процесс купли-продажи жилого дома включает в себя совокупность различных юридических действий, таких, как заключение соглашения о купле-продаже, составление технической документации дома, передача дома и государственная регистрация права. Все указанные действия и являются способом приобретения права собственности.
Отметим, что Е.А. Суханов по этому поводу пишет: "Основания приобретения права собственности называются также титулами собственности. Титульное владение - это владение вещью, основанное на каком-либо праве (правовом осaновании или титуле), вытекающем из соответствующего юридического факта (договора купли-продажи вещи или перехода ее в порядке наследования). Титулы собственности могут приобретаться различными способами" . По мнению J1.B. Щенниковой, к способам относятся не все юридические факты, а лишь группа юридических действий, основания же - это все юридические факты: как юридические действия, так и бездействия3. Известный русский правовед Г.Ф. Шерше-невич отмечал: "Права на имущество, говорит закон, приобретаются не иначе как способами, законом определенными, следовательно, и право собственности на вещи может быть приобретено только указанными в законе способами. Способом приобретения права собственности называется такой юридический факт, с которым по взгляду объективного права соединяется установление права собственности в лице данного субъекта". Далее же он отмечает, что "договор вообще не способ приобретения права собственности, а только основание"4.
Из вышеизложенного вытекает, что основание и способ приобретения права собственности и других вещных прав - разные юридические категории. Таким образом, "основания" приобретения как права собственности, так и иных вещных прав на жилые и нежилые помещения представляют собой юридические факты, которые порождают "способы" приобретения вещных прав, т.е. правоотношения, возникающие на их основе.
Понятие и особенности гражданско-правовой защиты вещных прав
Гражданско-правовые способы защиты вещных прав на жилые и нежилые помещения классифицируются на вещные и обязательственные. Вещно-правовыми средствами защиты прав традиционно являются: виндикационныи и негаторный иски и иски о признании права.
Одним из важных способов защиты вещных прав служит виндикационныи иск (rei vindicatio) - иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения (301 ГК РФ). Его название происходит от латинского слова vim dicere -"объявляю о применении силы".
Виндикационныи иск как средство защиты права собственности был известен ещё римскому и русскому дореволюционному праву. В римском праве применялся не владеющим вещью собственником против владеющего вещью собственника, если последний отказывается выдать первому его вещь1. Здесь действовало правило: "Где нахожу свою вещь, там и виндицирую её".
В настоящее время нормы о виндикационном иске помещены в гл. 20 Гражданского кодекса РФ. В судебно-арбитражной практике требование об истребовании помещений из чужого незаконного владения встречается довольно часто2. Вместе с тем вопрос о применении этого иска при защите вещного права на жилые и нежилые помещения в правоприменительной практике и гражданско-правовой науке решается по-разному. Совершенно справедливо отмечает Е.А.Суханов, что "в отношении традиционных объектов недвижимости собственник обычно осуществляет владение юридическими, а не только фактическими способами и потому не может быть лишён его иначе как путём оспаривания законности регистрационной записи. Поэтому даже при незаконном лишении собственника возможности доступа на свой земельный участок (или в свой жилой дом и т.д.) он вправе защищаться путём негаторного, а не виндикационного иска"1.
Таким образом, собственник (при условии регистрации им права собственности на недвижимость), лишённый доступа в своё помещение, сохраняет юридическое владение этой недвижимостью. Поэтому действия по защите прав собственника следует рассматривать как иск об устранении препятствий в осуществлении права собственности (негаторный иск).
Ст. 304 ГК РФ закрепляет, что собственник (иной титульный владелец) вправе предъявить в суд иск о защите его права от нарушений, хотя бы данные нарушения и не были соединены с лишением владения. Такой иск называется негаторным (от лат. actio negotoria - "отрицающий иск"). В отличие от виндикационного иска, защищающего все правомочия собственника, негаторный иск призван защитить правомочия пользования и распоряжения. В римском праве "негаторным иском назывался иск, который предоставлялся собственнику в тех случаях, когда он, не утрачивая владения своею вещью, встречал, однако, какие-либо помехи или стеснения. Таким образом, этот иск принадлежал владеющему собственнику и был направлен против всяких серьёзных и реальных посягательств с чьей-либо стороны на его собственность в виде присвоения права сервитутного или сходного пользования (прохода или проезда через его участок, пристройки к его стене своих сооружений)" .
Основной целью негаторного иска является устранение помех на будущее. Иск предъявляется собственником (титульным владельцем) лицу, которое осуществляет правонарушение, препятствующее пользоваться и распоряжаться вещью. При этом правонарушение должно продолжаться на момент предъявления иска, иначе спор будет беспредметным. На негаторные иски сроки исковой давности не распространяются (ст. 208 ГК).
В настоящее время в судебно-арбитражной практике негаторный иск используется в различных случаях. Так, по одному из споров арбитражный суд удовлетворил требование об устранении нарушений права собственности на нежилые помещения, не связанные с лишением владения. Суд установил, что акционерное общество установило металлическую дверь, которая закрыла доступ в помещение сотрудникам другого общества .
Негаторным иском могут быть защищены права как собственника, так и иного титульного владельца. Последний имеет право защиты путем негаторного иска против собственника имущества. Арендатор может предъявить негаторный иск к собственнику - арендодателю, пытающемуся незаконно лишить его права владения арендованным имуществом до истечения срока договора путем отключения электричества, отопления или создания иных препятствий в его нормальном использовании .
Наряду с виндикационным и негаторным иском вещные права могут быть защищены при помощи еще одного способа - иска о признании права (собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления и т.п.). Названный иск часто встречается в судебно-арбитражной практике и, как было показано выше, имеет самостоятельный характер. Он имеет место как в обязательственных, так и в вещных правоотношениях.
