Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Общая характеристика гражданско-правового режима земель промышленности 16
1. Понятие и содержание земель промышленности как объектов гражданских прав 16
2. Исторический обзор развития гражданско-правового режима земель промышленности в российском праве 44
Глава 2. Право собственности на земли промышленности 61
1. Понятие и разграничение права собственности на земли промышленности 61
2. Основания возникновения и прекращения права собственности на земли промышленности 71
3. Содержание права собственности на земли промышленности...81
Глава 3. Сделки с земельными участками из земель промышленности 99
1. Общая характеристика сделок с земельными участками из земель промышленности 99
2. Аренда земельных участков из земель промышленности 105
3. Купля-продажа земельных участков из земель промышленности 148
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 176
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
- Понятие и содержание земель промышленности как объектов гражданских прав
- Понятие и разграничение права собственности на земли промышленности
- Общая характеристика сделок с земельными участками из земель промышленности
Введение к работе
Актуальность темы. Начиная с 90-х годов XX века, в нашем государстве проводятся социально-экономические реформы, определяющие вектор развития России на ближайшую и отдаленную перспективу. Это в полной мере относится и к реформе конституционного, гражданского и земельного законодательства.
В системе природных ресурсов земля обладает уникальными свойствами - она одновременно выступает в нескольких качествах: как средство производства, как базис для развития рыночной инфраструктуры, как недвижимое имущество, как объект права собственности и иных вещных прав. Вместе с тем, земля как сложный объект права не может рассматриваться только в рамках гражданского законодательства. Правовой режим земель зависит от их целевого назначения, которое устанавливается земельным, природоохранным и административным законодательством. Более того, гражданско-правовой режим земли определяется ее качеством, ценностью и целевым назначением. Права собственника земли определяются в зависимости от того, какая именно земля находится в его собственности.
С одной стороны, земля является объектом права собственности, права аренды и других сделок гражданско-правового характера, с другой -это объект, имеющий главенствующее значение в политике, глобальной экономике, производстве, социальном благосостоянии общества, государства и граждан. Оборот земельных участков из земель промышленности регулируется нормами как гражданского, так и земельного права. Земли промышленности имеют особое значение среди различных категорий земель. По данным Российского союза промышленников и предпринимателей, в России общая площадь земельных участков, используемых для эксплуатации промышленных
предприятий, составляет 1 500 000 га. В связи с этим с теоретической и практической точки зрения необходим системный анализ гражданско-правового режима данной категории земель.
При включении земли в гражданский оборот наиболее существенным является установление порядка предоставления, реализации и прекращения прав на землю субъектов правоотношений. Как показывает практика, в настоящее время наибольшее количество споров возникает вокруг двух видов сделок с земельными участками из земель промышленности: купли-продажи земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, и аренды (споры, связанные с установлением, изменением и взысканием задолженности по арендной плате). В связи с этим возникает необходимость в теоретическом осмыслении указанных вопросов, оценке существующего противоречивого законодательства и судебно-арбитражной практики его применения при разрешении земельных споров. Кроме того, необходимы анализ изложенных в литературе различных научных взглядов и подходов и выработка практических рекомендаций по решению проблем оборота земель промышленности, что в конечном итоге предопределяет актуальность темы диссертационного исследования.
Объектом диссертационного исследования является действующее российское гражданское и связанное с ним законодательство, регулирующее имущественные отношения по поводу земли, и правоприменительная практика.
Предметом диссертационного исследования являются гражданско-правовые аспекты режима земельных участков, входящих в состав земель промышленности.
Целью диссертационного исследования выступает выявление, постановка и разрешение теоретических и практических проблем,
1 Информация с официального Интернет-сайта РСПП,
связанных с оборотом земельных участков из земель промышленности, обобщение теоретических работ и материалов практики по данной проблематике, выработка на основе этого предложений по совершенствованию действующего законодательства.
Задачами диссертационного исследования являются:
исследование понятия и содержания земель промышленности как объекта гражданско-правовых отношений;
краткий обзор истории развития данного правового института в отечественном законодательстве;
определение особенностей содержания права собственности на земельные участки из земель промышленности;
4) анализ оснований возникновения и прекращения права
собственности на земли промышленности;
5) характеристика сделок с земельными участками из земель
промышленности;
6) выявление особенностей наиболее распространенных видов сделок,
а именно: аренды и купли-продажи земельных участков из земель
промышленности.
Методологические основы исследования. Диссертационное исследование основано на использовании методов исторического, системно-структурного, формально-юридического (догматического) анализа, приемов формальной логики и сравнительного правоведения.
Теоретическая основа исследования. Теоретическую основу настоящей диссертации составили труды отечественных ученых: Т.Е. Абовой, Г.А. Аксененка, А.А. Алпатова, В.К. Андреева, А.П. Анисимова, Л.М. Ахметшиной, Т.Е. Быстрова, Р.Д. Боголепова, С.А. Боголюбова, С.Н. Братуся, И.Л. Брауде, М.М. Бринчука, А.В. Бенедиктова, В.В. Витрянского, Г.А. Волкова, Т.В. Волковой, Б.А. Воронина, Р.Х. Габитова, Е.А. Галиновской, А.К. Голиченкова, Р.К. Гусева, Д.В. Добрачева, Б.В.
Ерофеева, Ю.Г. Жарикова, С.А. Зинченко, И.А. Иконицкой, О.С. Иоффе, Н.Д. Казанцева, A.M. Каландадзе, В.П. Камышанского, О.В. Карамышевой, Б.Д. Клюкина, М.И. Козыря, О.М. Козырь, Н.И. Краснова, О.И. Крассова, В.А. Лапача, А.Л. Маковского, Э.А. Навасардовой, B.C. Нерсесянца, В.П. Никитина, В.В. Никишина, К.Г. Пандакова, М.С. Пашовой, Ф.М. Раянова, А.Я. Рыженкова, В.И. Сенчищева, К.И. Скловского, М.И. Слюсаренко, Е.А. Суханова, Н.А. Сыродоева, Ю.К. Толстого, A.M. Турубинера, В.В. Устюковой, З.И. Цыбуленко, А.Е. Черноморца, Г.В. Чубукова, В.Н. Яковлева и др.
Эмпирическая основа диссертации. При подготовке диссертационного исследования автор использовал действующие нормативно-правовые акты, в т.ч. Конституцию РФ, Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, практику их применения. Также были использованы положения других федеральных и региональных нормативных актов в области гражданско-правового регулирования отношений по поводу земель промышленности (Московская область, Краснодарский край, Волгоградская область и Ставропольский край). В качестве фактического материала использованы данные судебно-арбитражной практики: постановления и определения Конституционного суда РФ, Высшего арбитражного суда РФ и федеральных арбитражных судов округов.
Степень разработанности темы. Проблемы гражданско-правового режима земельных участков из земель промышленности до сих пор не становились предметом детального монографического исследования в науке отечественного гражданского права. Основы теории правового режима и оборота земель несельскохозяйственного назначения с точки зрения земельного права были изложены Н.И. Красновым в 1966 году в докторской диссертации «Теоретические основы правового режима земель специального назначения в СССР». В 1964 году Р.Д. Боголеповым была
защищена кандидатская диссертация по теме «Правовой режим земель промышленного и транспортного назначения». Однако эта работа касалась земель промышленности лишь частично. Не умаляя теоретического значения данных трудов, необходимо отметить, что они были написаны на основе законодательства, давно утратившего силу, и на теоретической базе марксистско-ленинской идеологии. Кроме того, эти работы посвящены лишь земельно-правовым, но не цивилистическим аспектам исследуемого вопроса. Правовое регулирование сделок с землей - более исследованная проблематика, но и она получила освещение только совсем недавно (актуализировалась с принятием Земельного кодекса РФ и появлением устойчивой правоприменительной практики) и носит дискуссионный характер.
Принятие и вступление в силу действующей первой части Гражданского кодекса РФ, содержащей главу 17 «Право собственности и иные вещные права на землю», дало серьезный толчок к развитию цивилистической мысли, что выразилось в появлении большого количества исследований статики и динамики общественных отношений, складывающихся по поводу земельных участков. Научные исследования в этой области идут в трех направлениях:
/. Исследование земельных участков как объектов гражданских прав. Этой теме посвящена диссертация Д.В. Жернакова «Правовой режим земельных участков как объектов гражданского оборота»2. В ней проведен комплексный теоретический анализ правового режима земельного участка посредством гражданско-правовой квалификации участка как объекта гражданских прав, исследования общего (межотраслевого) режима земельного участка, а также специального анализа правового режима земельного участка, являющегося объектом гражданского оборота.
. 2. Вещные права на земельные участки. Здесь заслуживают быть
отмеченными: исследование Т.Б. Станкевич «Ограничения права собственности на земельные участки» , в котором проанализированы существующие теоретические положения, правовые нормы, а также материалы практики, касающиеся вопросов ограничений права собственности на земельные участки; диссертация Ю.В. Зуй «Институт частной собственности на землю в Российском государстве (историко-правовой аспект)»4, где исследованы характерные черты современного института частной собственности на землю в России и определены современные тенденции развития отношений в сфере частной собственности на землю; а также диссертационная работа Н.И. Таскина «Принудительное прекращение права собственности на земельный участок»5, в которой обобщены научно-практические знания об институте прекращения права собственности на земельные участки, рассмотрены вопросы, связанные с принудительным изъятием земельных участков, и выяснена его роль в механизме обеспечения прав и законных интересов субъектов гражданских правоотношений. Необходимо особо отметить монографию А.Ю. Колова «Вещные права на земельный участок в России»6, посвященную анализу понятия и системы вещных прав на землю эпохи капитализма, а также в советский и современный периоды и исследованию всех элементов вещного правоотношения на земельные участки по современному законодательству.
. 3. Оборот земельных участков. В этой сфере имеется диссертационное исследование О.П. Скребковой «Договор аренды
Жернаков Д.В. Правовой режим земельных участков как объектов гражданского
оборота. Автореф. дисс канд. юрид. наук. - Екатеринбург. - 2005.24с
3 Станкевич Т.Б. Ограничения права собственности на земельные участки. Дисс.
... канд. юрид. наук. - Краснодар. - 2003. С. 184.
4 Зуй Ю.В. Институт частной собственности на землю в Российском государстве
(историко-правовой аспект). Дисс.... канд. юрид. наук. - Краснодар. - 2004. С.214.
5 Таскин Н.И Принудительное прекращение права собственности на земельный
участок. Дисс.... канд. юрид. наук. - Рязань. - 2003. С. 173.
6 Колов А.Ю. Вещные права на земельный участок в России. Дисс.... канд. юрид.
наук. - Томск. - 2004. С.219.
земельных участков» , в котором исследуются основные дискуссионные проблемы юридического значения аренды, ее соотношения с близкими категориями, выносятся конкретные предложения по совершенствованию законодательства и толкованию отдельных правовых положений. Диссертация Ю.В. Скворцовой «Гражданско-правовые отношения в сфере оборота земельных участков в России»8 содержит глубокую разработку специфики гражданско-правовых отношений в сфере оборота земельных участков, исследование норм и институтов гражданского права, регулирующих отношения в сфере оборота земельных участков. В работе выявлены и проанализированы общественные отношения, складывающиеся в этой сфере, а также исследованы гражданско-правовые отношения, возникающие при воздействии соответствующих норм гражданского права на регулируемые имущественные общественные отношения. В кандидатской диссертации И.Ю. Ельцовой «Гражданско-правовое регулирование сделок с землей»9 проведены систематизация и анализ правовых норм действующего законодательства при совершении сделок с землей, института сделок гражданского и земельного права и контроля за соблюдением гражданско-правовых норм, касающихся совершения сделок с землей, осуществления вещных прав на землю, вовлечения земельных участков в экономический оборот, создания в России земельного рынка и его инфраструктуры. Особого внимания заслуживает монография Д.В. Добрачева «Проблемы судебной практики в сфере оборота земли»10, которая посвящена анализу судебно-арбитражной практики, связанной со становлением рыночных отношений в земельной
7 Скребкова О.П. Договор аренды земельных участков. Дисс.... канд. юрид. наук.
-Самара.-2003. С.225.
8 Скворцова Ю.В. Гражданско-правовые отношения в сфере оборота земельных
участков в России: Автореф. дисс... канд. юрид. наук. СПб. 2004.22с.
9 Ельцова И.Ю. Гражданско-правовое регулирование сделок с землей. Дисс. ...
канд. юрид. наук. - Саратов. - 2003. С.201.
10 Добрачев Д.В. Проблемы судебной практики в сфере оборота земли. М. - 2005.
С.132.
сфере. В этой работе рассматривается правовое регулирование договора аренды земельного участка и проблемы его правоприменения, возмещение убытков в сфере земельных отношений, особенности оборота зданий и сооружений, расположенных на чужом земельном участке, проблемы приватизации государственных и муниципальных земель.
В настоящее время в связи с принятием (и появлением правоприменительной практики) нового ЗК РФ возникло множество проблем, связанных с соотношением норм гражданского и земельного права и, соответственно, правовым регулированием отношений по поводу земель промышленности. При этом до сих пор нет ни одного комплексного цивилистического исследования правового режима земель промышленности. Необходимо также учитывать, что земли промышленности - острейший на современном этапе фактор в непростом диалоге общества, бизнеса и власти. Вопросы аренды и выкупа земель промышленных предприятий - одна из важнейших социально-экономических проблем современного общества.
Таким образом, настоящее диссертационное исследование является одним из первых в отечественном правоведении, в котором с гражданско-правовых позиций исследуется комплекс теоретических и практических проблем, связанных с правовым режимом и оборотом земель промышленности.
Научная новизна исследования. Научная новизна диссертации обусловлена постановкой проблемы и заключается в том, что данное теоретическое исследование представляет собой первую попытку комплексного анализа гражданско-правового регулирования общественных отношений, складывающихся по поводу земель промышленности, особенностей права собственности на указанные земельные участки, а также особенностей совершения сделок с ними. В
работе дана комплексная характеристика гражданско-правового режима земель промышленности.
На защиту выносятся следующие основные положения:
1. Земельный участок из земель промышленности как объект
гражданских прав - это земельный участок, который предназначен для
размещения зданий, сооружений и специального оборудования, служащего
непосредственно для целей промышленного производства (станки, прессы,
конвейеры, технологические линии и т.п.), а также обслуживающей их
промышленной инфраструктуры: здания фабричной (заводской)
администрации, склады готовой продукции, транспортные линии и т.п.
объекты, используемые для осуществления производственной
деятельности.
2. Обосновывается специфика гражданско-правового режима земель
промышленности с точки зрения их экономической природы, которая
определяется тем, что они предназначены для размещения объектов
промышленного производства. С точки зрения их юридической природы
специфика обусловливается тем, что земельные участки из земель
промышленности представляют собой особые объекты гражданских-прав,
подчиняющиеся специальному правовому режиму, содержащему как
цивилистические, так и земельно-правовые элементы.
Таким образом, гражданско-правовой режим земель промышленности есть совокупность предписаний различных отраслей законодательства, определяющих особенности земельных участков данной категории в качестве объектов гражданско-правовых отношений с учетом их вовлеченности в производственную деятельность.
3. Обосновывается необходимость отнесения гражданского
законодательства к совместному ведению Российской Федерации и ее
субъектов, для чего требуется внести изменения в Конституцию РФ,
поскольку иначе невозможно избежать складывающейся коллизии между
гражданским законодательством и системой природоресурсного законодательства.
Доказывается необходимость выделения земель промышленности в самостоятельную категорию наряду с землями транспорта, связи, энергетики и т.п. Кроме того, следует в составе категории земель промышленности предусмотреть специальные субкатегории в соответствии с различными видами промышленного производства.
Право собственности в объективном смысле на земельный участок из земель промышленности - это правовой институт, включающий в себя совокупность норм, регулирующих содержание, основания возникновения и прекращения, порядок реализации правомочий собственника земельного участка из земель промышленности. Право собственности в субъективном смысле на земельный участок из земель промышленности - это юридически закрепленная возможность конкретного лица владеть, пользоваться и. распоряжаться земельным участком из земель промышленности своей волей и в своем интересе в пределах, установленных законом.
6. В процессе установления арендной платы за ' земли
промышленности, находящиеся в публичной собственности, необходимо, с
одной стороны, иметь в виду интересы публичного собственника, которые
состоят в максимально эффективном распоряжении землями
промышленности, находящимися в публичной собственности, а с другой
стороны, интересы арендатора, заключающиеся в том, чтобы размер
арендной платы по причине регулярного повышения не стал для него
разорительным. В связи с этим размер и порядок изменения арендной
платы за земли промышленности, находящиеся в частной собственности,
должны устанавливаться и изменяться только по соглашению сторон в
договоре аренды.
7. Доказывается, что предоставление в аренду земельных участков
промышленного назначения под застройку должно производиться только с
торгов. Введение максимума арендной платы в размере, кратном
определенному количеству ставок земельного налога, во всех случаях
нецелесообразно, так как делает невозможными торги. Выигравшим торги
должно считаться лицо, предложившее наибольшую арендную плату.
Данный размер арендной платы указывается в договоре аренды и может
пересматриваться либо по соглашению сторон, либо в одностороннем
порядке арендодателем пропорционально изменению величины
земельного налога.
8. Аргументируется, что собственник недвижимости, не
переоформивший право постоянного (бессрочного) пользования
земельным участком из земель промышленности, автоматически не
утрачивает право на заключение договора купли-продажи земельного
участка. Ни ГК РФ, ни ЗК РФ не предусматривают в данном случае
возможность понуждения к заключению договора аренды или купли-
продажи земельного участка из земель промышленности с 01.01.2008 г.
Практическая значимость настоящего исследования заключается в том, что содержащиеся в диссертации выводы могут использоваться при совершенствовании действующего законодательства, внесении изменений и дополнений в нормативные акты. Выработанные автором выводы могут иметь положительное значение при дальнейшей разработке проблематики правового регулирования земель промышленности в РФ, а также использоваться в учебном процессе юридических вузов при изучении гражданского, земельного, предпринимательского и хозяйственного права и различных спецкурсов.
Апробация результатов исследования
Диссертация обсуждена и рекомендована к защите на совместном заседании кафедры гражданского права и процесса Волгоградского
государственного университета и кафедры гражданского права и процесса Волжского гуманитарного института (филиала) ВолГУ.
' Основные положения диссертации были отражены автором в научных статьях (более 20); 5 из них вышли в журналах, в которых по рекомендации ВАК РФ должны быть опубликованы научные результаты диссертаций на соискание ученой степени доктора юридических наук. В 2003 году автор использовал ряд основных положений диссертационного исследования при преподавании в Волгоградском юридическом институте. Основные положения диссертационного исследования были сообщены автором на ежегодных днях науки Волгоградского государственного университета и на конференциях молодых ученых Волгоградской области, а также на следующих конференциях и круглых столах:
Всероссийская научно-теоретическая конференция «Правовая культура в России на рубеже столетий» (16 - 17 февраля 2001 года, г. Волгоград);
Научно-практическая конференция «Юрист XXI века (задачи, тенденции, перспективы)» (18 мая 2001 года, г. Волгоград);
Научно-практическая конференция «Проблемы эффективности юридического образования» (5 сентября 2002 года, г. Волгоград);
' - Бизнес-семинар «Актуальные вопросы правового регулирования аренды и выкупа земельных участков промышленными предприятиями» (17 июля 2003 года, г. Волгоград);
Круглый стол «Эффективные юридические инструменты развития бизнеса и защиты компаний в сфере земельно-имущественных отношений» (15 апреля 2005 года, г. Краснодар);
Международная научно-практическая конференция «Юридическая наука: проблемы и перспективы развития (региональный аспект)» (30 сентября - 01 октября 2005 года, г. Великий Новгород);
- VIII Научно-практическая конференция «Актуальные проблемы права России и стран СНГ-2006» (30-31 марта 2006 года, г. Челябинск).
Структура исследования обусловлена его предметом, целями и задачами и включает в себя введение, три главы (восемь параграфов), заключение и список использованной литературы.
Понятие и содержание земель промышленности как объектов гражданских прав
Исследование вопроса о понятии и содержании земель промышленности как объектов гражданских прав необходимо начать с анализа соотношения гражданского и земельного права. Эта проблема имеет четыре варианта решения: а) все отношения по поводу земли регулируются нормами земельного права; б) имущественные отношения по поводу земли регулируются нормами гражданского права, а управленческие - нормами административного права; в) прерогатива в регулировании указанных отношений принадлежит нормам земельного права, однако, возможно субсидиарное применение норм гражданского права; г) вещные отношения по поводу земли регулируются гражданским правом, но с учетом норм земельного права. В отечественной цивилистике нет единства мнений в выборе одного из этих вариантов. Так, по мнению В.М. Чередниковой, нормы гражданского права определяют общие положения, касающиеся регулирования вещных отношений по поводу земли, а в нормах земельного права отражается соответствующая специфика, обусловленная особенностями земли как природного объекта и наличием публичного интереса в регулировании этих отношений. Иными словами, нормами гражданского права должны быть определены виды вещных прав на земельные участки, основания возникновения, субъектный состав и содержание вещных прав на землю. В свою очередь, земельно-правовые нормы, являясь публично-правовыми по своей природе, «правомочны» устанавливать порядок приобретения вещных прав на землю, ограничения, связанные с предельными размерами предоставляемых земельных участков, с определением категорий земель и их учетом, с требованиями целевого и рационального использования земли, иные пределы использования земли и т.п. Поэтому права и обязанности землепользователя можно подразделить на две группы. Во-первых, гражданско-правовые, которые раскрываются через призму правомочий владения, пользования и распоряжения земельным участком в пределах, предусмотренных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении земельного участка в пользование. Во-вторых, земельно-правовые, суть которых состоит в установлении способов и пределов реализации права на использование земельного участка. Регламентированные земельным законодательством права и обязанности одинаковы для собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков. Это подтверждает, что основные разграничения в правовом положении собственников земли, землепользователей, землевладельцев и арендаторов установлены гражданским правом, поскольку различие состоит в объеме имущественных правомочий, а не в правах и обязанностях по надлежащему использованию и охране земли. На основании анализа предмета и метода правового регулирования двух отраслей - гражданского и земельного права, а также, опираясь на толкование норм Гражданского и Земельного кодексов РФ (п. 1 и 3 ст. 3 ЗК РФ, п. 3 ст. 128, п. 3 ст. 209, п. 1 ст. 260 ГК РФ), можно сделать вывод о том, что именно последний, четвертый, вариант характеризует оптимальное соотношение норм двух правовых отраслей11.
По мнению Д.В. Жернакова, правовой режим земельного участка формируется под воздействием отраслевых режимов (гражданско-правового и земельно-правового), характеризуемых своими методами; как следствие, он признает, что правовой режим земельного участка складывается, в частности, в результате «приведения к единому знаменателю» всей совокупности приемов, способов, средств воздействия, имеющихся в арсенале метода каждой из отраслей, и, конечно, принципов, лежащих в основе регулирования той или иной отрасли. В рамках частноправового режима земельного участка правовые способы и средства воздействия из арсенала гражданско-правового метода будут преобладать. В то же время вещно-правовой или обязательственно-правовой аспекты (в зависимости от того, объектом какого правоотношения является данный участок) всегда будут сочетаться с природно-ресурсным аспектом, который в зависимости от конкретной ситуации может проявляться с большей или меньшей силой, распространяя определенную степень несвободы на гражданско-правовой режим земельного участка. То есть, в отношениях с земельным участком сфера господства управомоченного лица подлежит уточнению путем установления границ данной сферы для тех отношений, в которых это лицо подчиняется чужой (публичной) воле12. Д.В. Жернаков полагает более целесообразным вместо абсолютного разграничения сфер действия гражданского и земельного права при регулировании земельных отношений поиск функциональной взаимосвязи и взаимозависимости между нормами данных отраслей. В ГК РФ статьи, регулирующие отношения с земельными участками, содержат нормы, направленные на учет и обеспечение публичных интересов; в частности, во всех статьях ГК РФ, где говорится о реализации правомочий обладателя земельного участка или совершении сделок с ним, делается оговорка, что все это должно осуществляться с учетом земельного, лесного, природоохранного и иного специального законодательства. Между тем, обязательственное право - это так называемая «динамика» гражданского права, обслуживающая большую часть регулируемых гражданским правом отношений торгового оборота. Следовательно, как отмечает В.В .Чу баров, любое вторжение в нее публичного элемента должно быть оправданным13. В рамках частноправового режима земельного участка правовые способы и средства воздействия из арсенала гражданско-правового метода будут доминирующими. В то же время, вещно-правовой или обязательственно-правовой аспекты (в зависимости от того, объектом какого правоотношения является земельный участок) всегда будут сочетаться с природно-ресурсным аспектом, который в зависимости от конкретной ситуации может проявляться с большей или меньшей силой, распространяя определенную степень «несвободы» на гражданско-правовой режим земельного участка14.
К.Г. Пандаков и А.Е. Черноморец, исходя из ст. 9 Конституции РФ (согласно которой земля и другие природные ресурсы должны использоваться и охраняться, прежде всего, как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории), на первое место выдвигают роль и значение земли как природного объекта, который, по существу, является общенациональным достоянием, а его использование и охрана должны соответствовать, в первую очередь, природно-экологическим требованиям и общественным интересам; в этом проявляется социально-общественный интерес, выражающийся в нормах публичного права15.
Понятие и разграничение права собственности на земли промышленности
Относительно права собственности в цивилистической науке существуют два наиболее распространенных воззрения. По одному из них, право собственности представляет собой полное, неограниченное и исключительное господство лица над телесной вещью (Савиньи, Пухта, Барон, Унгер, Виндшейд, К.П. Победоносцев). По другому воззрению, право собственности нельзя назвать полным и исключительным, так как в действительности оно всегда ограничивается законом и правами других лиц, а потому его следует определить как высшее и наиболее полное, но все таки ограниченное юридическое господство над вещью (Гартман, Брунс, Ранда, Иеринг, Дернбург, Д.И. Мейер, Ю.С. Гамбаров) .
С социологической точки зрения, собственность - это своеобразный социокультурный феномен, который порожден механизмами распределения материальных, интеллектуальных и иных ресурсов общества между социальными субъектами и который выполняет целый ряд упорядочивающих функций в социальных отношениях . По определению Т.Б.Станкевич, право собственности на земельный участок в объективном смысле представляет собой определенную совокупность норм, раскрывающих содержание субъективного права в отношении определенных земельных участков и отражающих возможность ограничения этого субъективного права . Право собственности - это нормативно закрепленная и реализованная идея свободы человека и справедливости в сфере распределения и присвоения материальных благ с целью достижения общественного порядка на основе учета различных интересов людей, их согласия и компромиссов90.
В России установленные земельным законодательством особенности содержания и реализации права собственности на земельные участки из земель промышленности обусловлены спецификой земли как объекта правовых отношений. Законодательство определяет особенности реализации этого права гражданами, государством и местным самоуправлением как различными субъектами. Однако здесь законодательство не оперирует собственным «земельным» пониманием права собственности, чтобы определить их права. Право собственности на земельный участок представляет собой правомочие лица владеть, пользоваться и распоряжаться землей свободно, по своему усмотрению и в соответствии с законодательством способами, не нарушающими прав третьих лиц и не наносящими вреда окружающей природной среде. Право собственности на землю не является неограниченным ни для кого из собственников. Законодательством установлено принципиальное положение о том, что мера свободы реализации права собственности определяется нормой закона, интересами иных лиц и требованиями охраны окружающей среды. Несмотря на особенности правового регулирования прав на землю в России, законодательное регулирование отношений собственности на землю основано на выработанных правом представлениях о праве собственности, его содержании и способах реализации, которые приняты и используются правовыми системами мира. Конституционный суд России в Определении от 06.07.2000 г. №133-0 разъяснил, что Конституция Российской Федерации исходит из того, что земля является особого рода товаром, недвижимостью, а значит, в регулировании земельных отношений должны гармонично взаимодействовать нормы земельного и гражданского законодательства .
Законодательство не содержит понятия права собственности на имущество вообще и на землю в частности, но определяет свободу и пределы собственника во владении, пользовании и распоряжении вещью. На основании ч. 1 ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Законом установлен равный для всех субъектов объем прав на имущество: собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в т.ч. отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. К.П. Победоносцев обращал внимание на то обстоятельство, что «понятие о праве собственности достигает полного своего проявления только относительно недвижимых вещей, и особенно относительно земли. Из всех предметов материального мира земля есть самый прочный...основной элемент почти всех вещей, и в ней заключается материальная подкладка всякого права. Ни на чем так не утверждается, ни с чем так тесно не связывает свою личность человек, как с землей. Следя за историческим развитием личности, мы замечаем, что наряду с этим развитием последовательно развивается и право человека на полное и исключительное обладание землей»92.
Из понимания того, что земля не является обычным объектом права вообще, исходят нормы гражданского права о возможности и критериях регулирования отношений, связанных с правом собственности и его реализацией. Владение, пользование и распоряжение землей (ч. 3 ст. 209 ГК РФ) в той мере, в какой их оборот допускается законом (ст. 129 ГК РФ), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. Статьей 260 ГК РФ установлено, что лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.
Общая характеристика сделок с земельными участками из земель промышленности
Рассмотрение вопроса об особенностях отдельных гражданско-правовых сделок с землями промышленности предполагает изучение вопроса о цивилистическом понятии сделки вообще, а также анализ допустимости заключения отдельных гражданско-правовых договоров в отношении такого специфического объекта гражданских прав, как земли промышленности.
В науке отечественного гражданского права существует ряд устоявшихся определений сделок. Так, по мнению М.М. Агаркова, «сделка является юридическим фактом, в результате которого устанавливаются, изменяются либо прекращаются гражданские правоотношения» . С точки зрения Е.В. Васьковского, «сделками называют такие дозволенные юридические действия, которые специально направлены на произведение какого-либо юридического последствия»139. Данные определения нашли свое отражение в легальном понятии сделки, данном в ст. 153 ГК РФ: «сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей». Значение сделок для оборота в том, что «...все движение гражданского оборота, бесконечное обращение всякого рода благ совершается через сделки...»140. В литературе высказывается мнение, что под оборотом земли следует понимать совокупность сделок с землей . Данное мнение оспаривается Л.В. Криволаповой, полагающей, что оборот прав на земельные участки не исчерпывается совершением сделок (приобретательная давность, наследование, реорганизация юридических лиц)142. Если, согласно общему правилу, оборотоспособность объектов гражданских прав презюмируется, и ограничения их оборотоспособности должны быть прямо указаны в законе, то по отношению к земельным участкам действует обратное правило, в соответствии с которым закон должен определить случаи допущения оборотоспособности земельных участков. При этом понятие «оборот земли» включает в себя не только ситуации, когда меняется собственник, но и когда собственник земельных участков из земель промышленности не меняется, однако у другого субъекта появляется право на данный земельный участок, которого раньше не существовало, например, в случае аренды земельного участка из земель промышленности.
Перейдем к вопросу о видах сделок, предметом которых могут быть земельные участки из земель промышленности.
Согласно общей норме, закрепленной в ч. 1 ст. 260 ПС РФ, лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (ст. 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.
В связи с этим можно назвать ряд сделок, объектом которых могут быть земельные участки из земель промышленности.
Купля-продажа
По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (ч. 1 ст. 454 ГК РФ). Товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи с соблюдением правил, предусмотренных ст. 129 ГК РФ (ч. 1 ст. 455 ГК). Согласно положениям ч. 3 ст. 129 ГК РФ, земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. ГК РФ предусматривает специальную договорную конструкцию - договор продажи недвижимости: по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ч. 1 ст. 549ТКРФ).
Как отмечается в цивилистической литературе, «купля-продажа земельных участков является одним из распространенных оснований перехода права собственности на земельный участок»144. Для правового регулирования прав на недвижимость и оборота недвижимого имущества характерно сочетание частноправового и публично - правового методов регулирования . В отношении земельных участков из земель промышленности общественный интерес выражается в необходимости сохранения их целевого назначения и правового режима их использования.
