Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Теоретические основы и информационная база статистического исследования регистрационной деятельности на региональном рынке недвижимости.
1.1 Понятие рынка недвижимости, его сущность, функции, характеристики . 33
1.2. Организационно-функциональная структура Федеральной регистрационной службы как основа статистического исследования государственного регулирования регионального рынка недвижимости.
1.3. Система статистических показателей деятельности 45
Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области.
Глава 2. Статистическое исследование структурно -динамических взаимосвязей в регистрационной деятельности на территории Самарской области.
2. 1.Структурно-динамические характеристики регистрационной деятельности Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области.
78
2.2 Многомерная классификация административно-территориальных единиц Самарской области.
2.3. Главные компоненты регистрационной деятельности. 90
Глава 3. Моделирование деятельности по регистрации имущественных прав на объекты недвижимого имущества в социально-экономической системе Самарской области
3.1 Моделирование статистических связей между обобщенными факторами регистрационной деятельности с применением методов корреляционно-регрессионного анализа.
3.2 Моделирование статистических связей между социально- 124
экономическими факторами и интенсивностью регистрационной деятельности.
3.3. Регрессионное моделирование на панельных данных в 139
статистическом исследовании деятельности по регистрации прав на недвижимость на локальном уровне региональной экономики.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 153
Приложения 158
Библиографический список 189
- Понятие рынка недвижимости, его сущность, функции, характеристики
- 1.Структурно-динамические характеристики регистрационной деятельности Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области.
- Моделирование статистических связей между обобщенными факторами регистрационной деятельности с применением методов корреляционно-регрессионного анализа.
Введение к работе
Рынок недвижимости является одной из существенных составляющих национальной экономики Российской Федерации. Это новый сектор экономики, отправной точкой развития которого можно назвать Закон "О собственности в СССР" 1990 г. С момента принятия Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" 1997 г. неотъемлемой частью рыночного оборота стала государственная регистрация прав на недвижимость, обеспечивающая легализацию и защиту имущественных прав собственников. В современном российском обществе государственная регистрация является экономической и правовой предпосылкой формирования и стабильного развития рынка недвижимости.
Одной из важнейших государственных структур на рынке недвижимости является реорганизованная Федеральная регистрационная служба (ФРС), деятельность которой в настоящее время закреплена Указом Президента Российской Федерации "Вопросы Федеральной регистрационной службы" от 13 октября 2004 г. № 1315. Орган исполнительной власти, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, в процессе своего функционирования претерпевал серьезные структурные изменения, направленные на повышение качества его работы. В результате ФРС в нынешнем ее виде существует с конца 2004 г. Деятельность ФРС и ее территориальных подразделений имеет большое значение для развития рынка недвижимости как в отдельных регионах страны, так и в Российской Федерации в целом.
Основной задачей ФРС является государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Экономическое и социальное значение этой регистрации трудно переоценить. Она необходима для учета, контроля а охраны права собственности на недвижимое имущество в РФ, а также для развития любых других правовых отношений в обществе: налоговых (в сфере уплаты налогов), уголовно-процессуальных (например, в сфере наложения ареста на имущество или его конфискации), гражданских, банковских (в частности, для института залога) и ряда других. Факт наличия регистрации имущественных прав на недвижимость влияет на уровень и качество жизни населения. Это объясняется следующим: во-первых, регистрация доказывает существование права на недвижимое имущество, что позволяет собственникам беспрепятственно владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью, обеспечивая их экономическую активность, а во-вторых, регистрация прав повышает экономическую привлекательность собственников недвижимости для кредитных организаций и для государства в целом. Таким образом, сама регистрация усиливает экономическую безопасность собственника недвижимого имущества, является необходимым условием увеличения располагаемых им доходов.
На территории Самарской области органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, является Управление Федеральной регистрационной службы по Самарской области и его обособленные подразделения.
Актуальность вопросов совершенствования методики и выполнения исследования регистрационной деятельности на рынке недвижимости Самарской области обусловлена необходимостью повышения эффективности данной деятельности на территории региона, оценки влияния социально-экономических факторов на распространение зарегистрированных прав на недвижимое имущество как составную часть хозяйственных отношений, складывающихся на региональном рынке недвижимости.
Степень научной разработанности проблемы. Исследованию рынка недвижимости посвящены многие работы современных российских ученых-экономистов и практиков - участников рынка: А.Н. Асаула, В.А. Боровковой, В.А. Горемыкина, В.А. Киселевой, И.И. Мазура, Н.Г. Ольдерогге, В.Н. Смагина, Г.М. Стерника, Е.И. Тарасевича и др. В этих работах даны определения рынка недвижимости, приведены различные классификации раскрыты особенности современного российского рынка недвижимости, а также показано значение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и деятельности органов государственной власти в сфере регистрации прав как формы государственного регулирования рынка недвижимости.
Понятие права собственности как экономического института рассмотрено в трудах зарубежных представителей экономической школы и отечественных ученых: Р.Коуза, Т.Эггертссона, Р.И.Капелюшникова, Б.В.Корнейчука и др.
Значительный вклад в изучение объектов недвижимости с позиций инвестиций в нефинансовые активы в аспекте учета и оценки основных фондов, а также учета недвижимости как составляющей внутреннего валового продукта внесли труды ученых-статистиков М.Ю.Гордонова, Е.В.Заровой, Ю.Н.Иванова, М.Г.Назарова, Б.Т.Рябушкина.
Исследованию статистики рынка недвижимости посвящены работы И.И.Елисеевой, В.С.Мхитаряна. Используемая методика статистического исследования нашла свое отражение в трудах В.А.Балаша, О.С.Балаш, Т.А.Дубровой, А.И.Кобзаря, А.И.Манелли, О.В.Ткачева, Л.А.Сошниковой и др.
Вопросы статистического исследования степени нагрузки на государственных регистраторов в целях повышения эффективности регистрационной деятельности рассмотрены в работе Ю.В.Варенниковой.
Однако в научной литературе отсутствуют труды, посвященные выявлению и анализу статистических закономерностей процессов регистрации прав на недвижимое имущество в пределах региона - субъекта РФ с учетом влияния социальных и экономических факторов, региональных особенностей рынка недвижимости. Недостаточная разработанность и предопределила выбор темы диссертационного исследования.
Цель и задачи исследования. Целью диссертационной работы является статистическое исследование закономерностей и факторов регистрационной деятельности на региональном рынке недвижимости. Для достижения указанной цели поставлены и решены следующие задачи:
проведен анализ понятий рынка недвижимости, выделены его особенности, определено значение зарегистрированного права собственности для формирования рынка недвижимости и деятельности органов государственной власти по его регистрации;
разработана система показателей деятельности территориального органа, осуществляющего государственную регистрацию на территории Самарской области, на основе его организационно-функциональной структуры;
разработана система результативных и факторных статистических показателей и сформирован информационный массив исследования устойчивых закономерностей осуществления регистрационной деятельности на территории Самарской области;
на основе кластерного анализа получены однородные группы административно-территориальных образований Самарской области по показателям регистрационной деятельности за период с 2002 по 2005 г. с последующей оценкой сформированных групп;
извлечены главные компоненты состава регистрационной деятельности на территории Самарской области за исследуемый период;
построены многофакторные регрессионные модели регистрационной деятельности на территории Самарской области на основе выявленных главных компонент за исследуемые периоды, а также сформированы модели с включением качественного признака формы административно-территориального образования и с учетом лагов запаздывания;
проведено исследование статистического влияния социальных и экономических факторов на изменение показателей регистрационной деятельности на основе регрессионного моделирования и после регрессионного индексного анализа;
для учета влияния индивидуальных особенностей социально-экономических факторов, характеризующих конкретные административно территориальные единицы, на осуществление регистрационной деятельности на их территории построены и проанализированы регрессионные модели на массиве панельных данных.
Область исследования. Исследование проведено в рамках разделов 3.4 "Методология социального и экономического мониторинга, статистического обеспечения управления административно-территориальным образованием; измерение неравномерности развития территориальных образований"; 3.6 "Методология экономико-статистических исследований, направленных на измерение эффективности функционирования предприятий и организаций"; 3.8 "Прикладные статистические исследования воспроизводства населения, сфер общественной, экономической, финансовой жизни общества, направленные на выявление, измерение, анализ, прогнозирование, моделирование складывающейся конъюнктуры и разработки перспективных вариантов развития предприятий, организаций, отраслей экономики России и других стран" специальности 08.00.12 "Бухгалтерский учет, статистика" Паспорта специальностей ВАК (экономические науки).
Предмет исследования. Предметом диссертационного исследования являются массовые процессы регистрации имущественных прав на недвижимость на территории Самарской области, пространственно-динамические закономерности деятельности территориального органа Федеральной регистрационной службы, система социально-экономических факторов интенсивности регистрации имущественных прав на недвижимость в разрезе административно f территориальных образований Самарской области.
Объект исследования. Объектом исследования выступает совокупность городских округов и муниципальных районов Самарской области, на территории которых осуществляется государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также социально-экономические факторы динамики и пространственной дифференциации интенсивности регистрационной деятельности на территории региона.
Теоретико-методологическая основа исследования. Теоретической и методологической основой диссертации послужили Конституция РФ; федеральные законы и постановления Правительства; указы Президента РФ; законодательные и нормативные акты; труды отечественных ученых-экономистов, посвященные особенностям российского рынка недвижимости; исследования зарубежных ученых в области экономической теории прав собственности; данные Федеральной службы государственной статистики; сведения о деятельности Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области; информационные ресурсы Internet.
В процессе работы над диссертацией использовались следующие методы: фафический, табличный, группировки статистических данных, средних величин, кластерного анализа, факторного анализа, корреляционно-регрессионного анализа, в том числе на основе главных компонент, на панельных данных, послерегрессионный индексный анализ. Обработка данных проводилась с использованием пакетов прикладных профамм STATISTICA 6.0, GRETL, табличного редактора Excel ХР, Microsoft Word.
Информационная база. Информационной базой исследования стали данные Федеральной службы государственной статистики о городских и муниципальных округах Самарской области, опубликованные в ежегодных статистических сборниках: "Города Самарской области" и "Районы Самарской области", - издаваемых Территориальным органом Федеральной службы государственной статистики по Самарской области. Базой исследования явились также статистические данные о деятельности Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области в разрезе его обособленных (территориальных) подразделений.
Научная новизна исследования. Научная новизна состоит в разработке методики и проведении комплексного статистического исследования пространственно-динамических закономерностей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории региона; в выявлении и оценке влияния экономических и социальных факторов, на динамику интенсивности регистрационной деятельности в разрезе административно-территориальных образований Самарской области. Элементы научной новизны представлены ниже.
Дано теоретическое обоснование регулирующего воздействия регистрационной деятельности на формирование рынка недвижимости на городском и муниципальном уровнях. Разработана иерархическая система статистических показателей исследования структурно-динамических процессов регистрации прав на объекты недвижимого имущества и влияния экономических и социальных факторов на интенсивность регистрации имущественных прав на недвижимость с учетом индивидуальных особенностей административно-территориальных образований Самарской области.
Сформированы кластеры городских округов и муниципальных районов Самарской области, однородных по масштабу, емкости и составу регистрационной деятельности; установлена и оценена ротация кластерного состава за период исследования, обусловленная пространственно-временной дифференциацией влияния социально-экономических факторов на процессы регистрации недвижимого имущества.
Установлены главные компоненты состава регистрационной деятельности на рынке недвижимости Самарской области, в числе которых наиболее значимыми являются активность населения в регистрации своих имущественных прав на недвижимость, распространенность регистрации прав на земельные участки, интенсивность регистрации прав на объекты недвижимого имущества, кроме земельных участков.
Построены многофакторные регрессионные модели на главных компонентах с включением качественного признака "тип административно-территориального образования", дана оценка влияния этого признака на интенсивность регистрационной деятельности.
На основе сочетания корреляционно-регрессионных моделей с индексным факторным анализом выявлена динамика соотношения факторообеспеченности и фактороотдачи в совокупности влияния экономических и социальных факторов на интенсивность регистрации недвижимости в административно-территориальных образованиях Самарской области.
Учтены индивидуальные особенности городских округов и муниципальных районов Самарской области в оценке влияния экономических и социальных факторов на интенсивность государственной регистрации прав на недвижимость путем построения и анализа регрессионных моделей с фиксированными эффектами на панельных данных.
Теоретическая и практическая значимость. Теоретическая значимость диссертации состоит в решении научных задач разработки и апробации методики комплексного статистического исследования деятельности по государственной регистрации прав на недвижимое имущество на муниципальном уровне региональной экономики. Практическая значимость работы заключается в возможности использования региональными органами власти, а именно Управлением Федеральной регистрационной службы по Самарской области предложенной методики статистического исследования и моделирования регистрационной деятельности с учетом влияющих на нее факторов, что позволит повысить эффективность осуществления ее полномочий. Предложенная методика может быть использована также региональными органами власти при исследовании рынка недвижимости региона в целях государственного мониторинга и принятия дальнейших управленческих решений.
Апробация результатов исследования. Достоверность результатов и выводов диссертационной работы подтверждается их апробацией на научно-практических конференциях и публикацией в научных изданиях. Основные положения исследования были представлены автором на международных научно-практических конференциях: "Информационное и программное обеспечение оценочной деятельности. Интернет-технологии в оценке" (Самара, 2005), "Роль высших учебных заведений в инновационном развитии экономики регионов" (Самара, 2006) - и опубликованы в 5 работах общим объемом 3,71 печ. л. Теоретические выводы и предложенные методы были включены в учебные программы курсов «Общая теория статистики», «Региональная статистика», «Социально-экономическая статистика», «Статистика финансов» Самарского государственного экономического университета. Также результаты диссертационного исследования в части разработки методики выявления и оценки влияния экономических и социальных факторов на динамику интенсивности регистрационной деятельности были использованы Управлением Федеральной регистрационной службы по Самарской области.
Структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка и приложений.
Во введении обоснована актуальность выбранной темы диссертации, определены цели и задачи исследования, сформулированы научная новизна и практическая значимость работы.
В первой главе "Теоретические основы и информационная база статистического исследования регистрационной деятельности на региональном рынке недвижимости" рассмотрено понятие недвижимого имущества и его экономических и правовых составляющих; проанализированы определения рынка недвижимости, представленные в научной литературе; установлена роль права собственности в формировании рынка недвижимости; выявлена роль государственной регистрации прав на недвижимое имущество и зарегистрированного имущественного права на недвижимость; изучена деятельность Федеральной регистрационной службы по регистрации прав на недвижимое имущество и ее роль в развитии рынка недвижимости. На основе исследования организационно-функциональной структуры деятельности Управления ФРС по Самарской области построена концептуальная схема взаимосвязей показателей регистрационной деятельности; разработана система результативных и факторных статистических показателей и сформирован информационный массив исследования устойчивых закономерностей осуществления регистрационной деятельности на территории Самарской области. Во второй главе "Статистическое исследование пространственно-динамических процессов регистрационной деятельности на территории Самарской области" проведен анализ структуры и формы распределений административно-территориальных единиц Самарской области по масштабу рынка недвижимости за исследуемый период, сформированы кластеры городских и муниципальных округов Самарской области на основе показателей регистрационной деятельности, проанализированы численность и состав полученных кластеров, выявлены обобщенные факторы деятельности Управления ФРС по Самарской области.
В третьей главе "Моделирование влияния социально-экономических факторов на интенсивность регистрационной деятельности в разрезе городских округов и муниципальных районов Самарской области" созданы и оценены регрессионные модели регистрационной деятельности на территории Самарской области на основе выявленных главных компонент за 2002 - 2005 гг., а также сформированы и оценены модели с включением признака формы административно-территориального образования и с учетом лагов запаздывания; проведено исследование статистического влияния социальных и экономических факторов на изменение показателей регистрационной деятельности с последующим послерегрессионным индексным анализом полученных моделей; сформированы регрессионные модели на массиве панельных данных для учета влияния индивидуальных особенностей, характеризующих конкретные административно-территориальные единицы, в факторном обосновании интенсивности регистрационной деятельности.
Понятие рынка недвижимости, его сущность, функции, характеристики
Недвижимость является основной составляющей национального достояния любой страны, и на ее долю в совокупности всех стран приходится более половины мирового богатства [100, с. 11]. Вьщеление недвижимости из остального имущества объясняется особой ценностью и общественным значением ее объектов для экономики страны, а также особой ролью недвижимого имущества в социокультурной жизни общества [86, с. 267]. В частности, недвижимость имеет значение для государства в целом в качестве экономического ресурса и для каждого конкретного человека - как товар, источник дохода.
Понятие "объект недвижимого имущества" для Российской Федерации является достаточно новым, введенным в научный оборот в пореформенный период развития страны. В советский период эта категория не использовалась в научном обороте, что подтверждается- определением из Большой Советской Энциклопедии: «в советском праве деления вещей на движимые и недвижимые нет, поскольку главная недвижимость - земля - является исключительной собственностью государства, сделки по-поводу земельных участков запрещены» [109].
В классическом понимании к недвижимости относят, в первую очередь, земельные участки и объекты, прикрепленные к ней. «Недвижимое имущество — реальная земельная и вся материальная собственность. Включает все материальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью и прикрепленное к ней» [4,с.16]. «Недвижимость - участок территории с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водой, минеральными и растительными ресурсами), а также с принадлежащими ему зданиями и сооружениями. Основным атрибутом недвижимости признается земля, как территория, включая и акватории» [51, с. 519].
В работах ряда ученых - А.Н.Асаул, И.И.Мазур и др.- выделен основной (родовой) признак, характеризующий физическую сущность объектов недвижимого имущества, - стационарность, который выражается в наличии неразрывной связи этих объектов с земной поверхностью и в невозможности их перемещения в пространстве без физического разрушения и нанесения ущерба, что делает их непригодным для дальнейшего использования [4, с.26]. Вторым признаком физической сущности объектов недвижимого имущества является долговечность, которая практически выше долговечности всех иных товаров, кроме отдельных видов драгоценных камней и изделий из редких металлов [4,с.26].
И.И.Мазур также включает в физические признаки недвижимости наличие определенного состава элементов, который формирует его качественные характеристики. В этом случае объект недвижимости выступает как «сложная вещь» [51,с.519].
Современное определение недвижимости закреплено в ст. 130 ГК РФ: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам также относятся подлежащие обязательной государственно регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество», в частности, предприятия в целом как имущественный комплекс (ст. 132 ГК РФ) [113]. В состав предприятия как имущественного комплекса помимо земельных участков, зданий, сооружений, входят также инвентарь, сырье, права требования, долги, права на фирменное наименование и т.д. Таким образом, помимо собственно недвижимого имущества, обладающего свойством неподвижности, законом можно отнести и другие виды имущества, которые будут обладать правовым статусом недвижимости. То есть правовой статус недвижимого имущества также является составляющей его характеристики.
В определении, данном российским законодательством, отражен родовой признак физической сущности недвижимого имущества, однако среди перечисленных в ст. 130 ГК РФ видов объектов недвижимого имущества присутствуют также объекты, отнесение которых к недвижимому имуществу на первый взгляд не совсем логично - воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Отнесение воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов к недвижимости обусловлено тем, что их эксплуатация возможна только при наличии водных объектов или специально обустроенных участков суши, т.е. при их использовании также прослеживается неразрывность связи с земной поверхностью. В данном исследовании под недвижимостью понимаются земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, предприятия.
Теоретические подходы к исследованию сущности понятия «недвижимости» представлены- в работах В.А.Боровковой, В.Мокина, Г.Стерника В.Н.Смагина, В.А.Киселевой и других. В частности, обоснованным представляется определение недвижимости как синтеза физических, экономических, правовых и социальных свойств, содержащееся в работе В.Н. Смагина, В.А.Киселева [100,. с. 12]. В соответствии с позицией данных авторов недвижимость можно охарактеризовать как физический, правовой, экономический, социальный объект. Как физический объект недвижимость обладает следующими признаками: местоположения, ландшафта, площади, границ, типа почвы и т.д. Также недвижимость обладает экономическими свойствами товара, капитала, имеет свойство ликвидности, выступает как объект налогообложения, инвестиционной деятельности. Как социальный объект недвижимость является местом обитания индивидуума и общества в целом, невосполнимым природным ресурсом, показателем социального статуса. Кроме того, недвижимость обладает правовым статусом, т.е. понятие недвижимости, порядок сделок с нею регулируются нормами права, также именно на правовом уровне закрепляется понятие права собственности и других вещных прав на объекты недвижимого имущества.
А.Н.Асаул считает, что сущность объектов недвижимости заключается в триединстве материальной (физической), правовой и экономической категорий. Как экономический объект недвижимость выступает в качестве товара, источника дохода, источника финансовой устойчивости собственника. С правовой точки зрения недвижимость является объектом гражданских прав — права собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, доверительного управления, застройки, залога и др [4, с.28].
Структурно-динамические характеристики регистрационной деятельности Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области
Целью данного параграфа является исследование пространственно динамических закономерностей распределения административно территориальных образований Самарской области по группам с последующей оценкой изменения структуры совокупности и тесноты связи между признаками.
Для исследования зависимости действительного и потенциального масштаба деятельности на рынке, емкости рынка, активности его участников, степени его институционализации, а также эффективности работы Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области необходимо распределить наблюдаемые административно-территориальные единицы Самарской области по группам. В качестве факторного признака для структурной и аналитической группировки наблюдаемых единиц совокупности выбран показатель поданных заявлений на государственную регистрацию в расчете на 100 чел. населения (ql). Группировка на основе этого показателя позволила разделить административно-территориальные единицы на однородные группы, характеризующие сходными параметрами масштаба рынка недвижимости. Построенная на начальный период исследования (2002 г.) структурная группировка административно-территориальных единиц Самарской области представлена в таблице 2.1.1. Поскольку значения признаков в исследуемом информационном массиве принимают как целые, так и дробные значения, то для их изучения группировка имеет вид интервального вариационного ряда. Число групп в группировке рассчитано на основании формулы Стерджесса: число групп, an- численность совокупности.
В данном случае используется равноинтервальный ряд распределения. Величина интервала рассчитывается по формуле: і = (xmax - xmm)/ к, где і - величина интервала, a xmax и xmjn - соответственно максимальное и минимальное значение признака в совокупности.
Число групп (к) в группировке - 4; величина интервала (і) в группировке за 2002 год-3,6. Группа, состоящая из 1 члена, объединена с предыдущей группой.
Среднее значение количества поданных заявлений на осуществление регистрационных действий рассчитано по формуле исходного среднего соотношения, где числителем является абсолютный показатель суммы поданных заявлений на осуществление регистрационных действий на территории Самарской области, а знаменателем выступает численность населения Самарской области.
Следующей задачей является выявление зависимости между масштабом рынка, эффективностью деятельности Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области, емкостью рынка, активностью рынка жилой недвижимости и степенью институционализациеи рынка, для чего построена аналитическая группировка, представленная в таблице 2.1.2.
Как видно из таблицы 2.1.2. среднее количество совершенных регистрационных действий увеличивается от группы к группе, т.е. между масштабом рынка недвижимости и эффективностью деятельности Управления в 2002 году существует прямая взаимосвязь. Также прямая взаимосвязь наблюдается, между масштабом рынка недвижимости емкостью, и степенью институционализации рынка.
Тесноту связи между вышеуказанными признаками необходимо охарактеризовать через расчетные значения коэффициента детерминации и эмпирического корреляционного отношения. По данным таблицы 2.1.3. можно рассчитать эмпирическое корреляционное отношение и измерить тесноту связи.
Рассчитанные величины эмпирического корреляционногоготношения (nqi = 0,87; rjq2 = 0,79; Гчз= 0,77) позволяют сделать вывод о том, что между признаками масштаба рынка недвижимости, эффективности деятельности Управления Федеральной регистрационной службы по/ Самарской области и емкостью рынка существует тесная связь.. Между масштабом рынка и активностью рынка жилой недвижимости (rq4 = 0,34) связь можно охарактеризовать как заметную, а между масштабом рынка и степенью его институционализации - (тч5 = 0;61) как умеренно тесную.
Моделирование статистических связей между обобщенными факторами регистрационной деятельности с применением методов корреляционно-регрессионного анализа
В предыдущих разделах работы была сформирована система показателей исследования деятельности по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; произведен анализ динамических и пространственных изменений структуры регистрационной деятельности и взаимосвязей в ее составе в 2002 - 2005 гг. на основе методов статистики: группировки, дисперсионного анализа, кластерного анализа, метода главных компонент.
Для определения статистической связи между средним значением, результативной переменной Y (условные обозначения представлены, в Приложении I) и значениями независимых переменных, представляющих обобщенные факторы (главные компоненты, извлеченные на основе показателей состава регистрационной деятельности Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области).
Зависимой переменной (Y) в 2005 году выступает показатель количества зарегистрированных прав на 100 человек населения. Независимые переменные - это обобщенные факторы деятельности Управления Федеральной регистрационной службы в 2005 году (Фактор 1 -6), выявленные и описанные в параграфе 2.3.
Наиболее приемлемым способом определения вида исходного уравнения регрессии является метод перебора различных уравнений с последующей статистической проверкой, главным образом, на основе t- критерия Стьюдента и F-критерия Фишера - Снедекора [90,с.344], а также путем сравнения величины остаточной дисперсии, рассчитанной при разных моделях [99,с.49].
Таблица 3.1.1. Матрица парных коэффициентов корреляции показателя количества зарегистрированных имущественных прав на недвижимость в расчете на 100 человек населения и главных компонент регистрационной деятельности (F1-F6) в 2005 г.
При использовании линейного типа модели уравнения множественной регрессии Y=Ao+A1Fl+A2F2+A3F3+A4F4+A5F5+A6F6,
где Ао - параметр, являющийся точкой пересечения линии регрессии с осью ординат, a Ak (Ai, А2, А3, А4, А5, А6) - коэффициенты регрессии при соответствующих факторах (Fl, F2, F3, F4, F5, F6); были получены следующие результаты, представленные в таблице 3.1.2.
Параметры уравнения регрессии количества зарегистрированных имущественных прав на недвижимость (Y) на главных компонентах регистрационной деятельности (F1-F6) по Самарской области, 2005 г.
Для оценки качества подбора линейной функции рассчитан множественный коэффициент детерминации (R2), который характеризует долю дисперсии результативного признака Y, обусловленную изменением факторных признаков, входящих в многофакторную регрессионную модель. В данном случае R2 = 0,9135: уравнение множественной регрессии объясняет 91,35% дисперсии результативного признака, а остаточная дисперсия (DOCT) равна 100% - 91,35% = 8, 65%. Таким образом, выбранная линейная модель определена верно.
Проверка адекватности всей модели проводилась с помощью F-критерия Фишера - Снедекора. Полученная модель множественной регрессии адекватна, поскольку величина полученного критерия F (6,26)=45,759 F табл. (6,26) = 5,38 при 0,1% уровне значимости.
Интерпретируя знак при параметре А0, можно сказать, что относительное изменение результативного признака (количества зарегистрированных прав на 100 человек населения) происходит медленнее, чем изменение факторов [99,с.54].
Поскольку независимыми переменными выступают обобщенные факторы, различные по своей сущности и не имеющие единиц измерения3 (единицами измерения обладают признаки, взаимосвязанные с каждым конкретным фактором), то особую роль для оценки влияния каждого факторного признака на результативный признак играют стандартизированные коэффициенты регрессии (р). Стандартизированные коэффициенты регрессии характеризуют среднее в сигмах (о\) изменение результата с изменением фактора на одну сигму ач. При сравнении значений Р в таблице 3.1.3. можно увидеть, что самым значительным по силе влиянием на Y обладает F2 — степень активности (в данном случае, пассивность) населения в регистрации имущественных прав на недвижимость на территории Самарской области.
Поскольку перед коэффициентом регрессии и стандартизированным коэффициентом регрессии стоит знак «-», то связь между фактором и результативным признаком обратная, то есть с уменьшением пассивности (увеличением активности) населения в регистрации имущественных прав на недвижимость на территории Самарской области увеличивается количество зарегистрированных прав на 100 человек населения в 2005 году.
Следующим по силе фактором, также имеющим обратную связь с результативным показателем Y, является F4 - активность юридических лиц в регистрации своих имущественных прав на недвижимость. Таким образом, с уменьшением активности юридических лиц в регистрации своих имущественных прав на недвижимость, увеличивается количество зарегистрированных прав на 100 человек населения в 2005 году.
Самым слабым воздействием на Y и наличием обратной связи( характеризуется F1, т.е. снижение интенсивности регистрации прав на все объекты недвижимого имущества, кроме земельных участков, влияет на увеличение количества зарегистрированных прав на 100 человек населения в 2005 году, но наиболее слабо.
Также линейные уравнения множественной регрессии, где зависимой переменной Y является показатель количества зарегистрированных прав на 100 человек населения, а независимыми - обобщенные факторы деятельности Управления Федеральной регистрационной службы, были построены по данным 2004, 2003 и 2002 годов.
