Содержание к диссертации
Введение
ГЛАВА 1. ИССЛЕДОВАНИЕ СОСТОЯНИЯ КОНДОМИНИУМОВ И ОБСЛУЖИВАЮЩИХ ИХ ЖИЛИЩНЫХ ТОВАРИЩЕСТВ В РОССИИ 9
1.1. Анализ существующего положения рынка жилых помещений 9
1.2. Состояние бухгалтерского учета и экономического анализа в кондоминиумах 32
1.3. Пути развития организации учета и экономического анализа в товариществах собственников жилья 40
Выводы по главе 1 45
ГЛАВА 2. ТЕОРИЯ И ПРАКТИКА ОРГАНИЗАЦИИ И ВЕДЕНИЯ БУХГАЛТЕРСКОГО УЧЕТА В ЖИЛИЩНЫХ ТОВАРИЩЕСТВАХ 49
2.1. Понятие, содержание и основы формирования учетной политики в товариществах собственников жилья. 49
2.2. Методический аспект учетной политики в жилищных товариществах 58
2.3. Технический и организационный аспекты учетной политики в жилищных товариществах 73
Выводы по главе 2 94
ГЛАВА 3. ОРГАНИЗАЦИЯ ЭКОНОМИЧЕСКОГО АНАЛИЗА В ТОВАРИЩЕСТВАХ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ 96
3.1. Классификация видов и приемов экономического анализа 96
3.2. Анализ финансового состояния жилищного товарищества 119
Выводы по главе 3 136
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 138
ЛИТЕРАТУРА 142
ПРИЛОЖЕНИЯ 150
- Анализ существующего положения рынка жилых помещений
- Понятие, содержание и основы формирования учетной политики в товариществах собственников жилья.
- Классификация видов и приемов экономического анализа
Введение к работе
В России за последние несколько лет произошли крупные преобразования в экономической сфере. Началась приватизация имущества, появился совершенно новый рынок недвижимого имущества, участниками которого сгап\л предприятия, имеющие новую для страны организационно-правовую форму - кондоминиумы, а также обслуживающие их жилищные товарищества.
Собственники недвижимого имущества, появившиеся после приватизации жилищного фонда, стали объединяться в кондоминиумы. Основной целью такого объединения является получение в собственность всего здания (в том числе лестниц, подвалов, чердаков и др.) и придомовых территорий. После создания кондоминиума здание с баланса ДЭЗа (РЭУ, ЖЭКа) передается на баланс товариществу собственников жилья, которое с этого момента должно решать все вопросы, касающиеся поддержания имущества кондоминиума в должном состоянии. Эффективное управление жилищным товариществом, с одной стороны, позволяет снизить стоимость обслуживания имущества и, следовательно, размер взносов собственников, а с другой стороны, проводить комплекс мероприятий по облагораживанию здания и придомовых территорий, увеличивая тем самым рыночную стоимость жилого фонда в обслуживаемом кондоминиуме.
Ежедневные хозяйственные операции, осуществляемые жилищным товариществом, среди которых можно выделить сбор взносов участников, проведение косметического и капитального ремонта различных помещений и придомовых территорий (построение гаражей, автостоянок и др.), обеспечение коммунального обслуживания дома (электро-, газо-, водоснабжения, вывоза мусора), получение дополнительного дохода от сдачи нежилых помещений в аренду и снижение за счет этого1 размера взносов участников, получение дополнительных кредитных средств для реконструкции, требуют организации бухгалтерского учета в жилищных товариществах на должном современном уровне.
Состав членов кондоминиума не постоянен, так одни собственники могут продавать принадлежащий им жилой фонд другим, которые, принимая решения о приобретении квартиры в том или ином кондоминиуме, желают получить ответы на интересующие их вопросы. Среди них, помимо территориального расположения здания и качественных характеристик квартиры, могут возникать и вопросы о том, как осуществляется коммунальное обеспечение здания, каковы размеры ежемесячных, ежеквартальных и ежегодных взносов участников, а также каковы тенденции изменения стоимости квадратного метра недвижимого имущества в данном кондоминиуме. Ответы на эти и некоторые другие вопросы будущие владельцы смогут получить путем анализа сравнимых между собой экономических показателей деятельности жилищных товариществ, обслуживающих различные кондоминиумы. Именно поэтому, с ростом количества товариществ собственников жилья, экономический анализ результатов их деятельности будет изменяться, предоставляя владельцам недвижимости новые методики для определения эффективности деятельности создаваемых жилищных товариществ.
В связи с этим в работе делается вывод, что для обеспечения функционирования кондоминиумов на российском рынке необходимы правильно налаженные бухгалтерский учет и экономический анализ обслуживающей их деятельности, которые будут совершенствоваться вместе с увеличением количества кондоминиумов в России.
Степень разработанности проблемы. Предложения, имеющиеся в отечественной и зарубежной литературе по данной проблеме, в основном сводятся к необходимости ведения бухгалтерского учета и составления отчетности во всех субъектах собственности, ведущих свою деятельность на территории России, а также к описанию стандартных приемов и методов бухгалтерского учета и экономического анализа. Отметим, что для различных групп субъектов не всегда могут применяться типовые формы ведения бухгалтерского учета и составления отчетности. В указанных исследованиях практически отсутствуют какие-либо разработки в области организации бухгалтерского учета и составления отчетности в жилищных товариществах.
Что касается экономического анализа, то имеющиеся разработки относятся к анализу финансового состояния предприятия, ведущего свою деятельность на рынке с целью увеличения прибыли. Жилищное товарищество направляет свою деятельность на снижение расходов собственников на обслуживание зданий и придомовых территорий, поддерживая состояние имущества на должном уровне и увеличивая при этом стоимость квартир при прочих равных условиях на рынке. Важно отметить, что прибыль члены кондоминиума между собой не распределяют, весь полученный доход жилищное товарищество обязано направить на обслуживание собственности. Для определения эффективности деятельности жилищного товарищества не достаточно тех приемов анализа, которые применяются в отечественной практике и позволяют оценить платежеспособность, ликвидность, финансовую устойчивость, рентабельность деятельности предприятия. Также не целесообразно применять существующие в зарубежной практике методики без специальной адаптации к российским условиям.
Изложенные обстоятельства, а также недостаточная изученность вопроса и отсутствие методических разработок в этой области обусловили выбор темы настоящего исследования, определили его цель и основные задачи.
Цель и задачи исследования. Целью исследования является разработка методических основ организации бухгалтерского учета в жилищных товариществах, ведущих свою деятельность на российском рынке, а также создание системы показателей, позволяющих проводить экономический анализ, в результате которого можно оценить эффективность деятельности товариществ собственников жилья.
Для достижения указанной цели в работе были поставлены следующие задачи:
• провести анализ существующей нормативно-правовой базы в области создания и организации деятельности кондоминиумов и жилищных товариществ в России с целью выявления наименее изученных вопросов отражения в бухгалтерском учете хозяйственных операций, осуществляемых жилищными товариществами;
• изучить хозяйственные операции, выполняемые жилищными товариществами в процессе своей деятельности и разработать рабочий план счетов, который был бы наиболее удобен им для применения;
• предложить рациональные варианты учета и комплексную учетную политику для жилищных товариществ, основным направлением деятельности которых является оказание услуг кондоминиумам по обслуживанию принадлежащей им собственности;
• исследовать зарубежный опыт в области критериев, на основании которых можно проводить сравнительный анализ деятельности жилищных товариществ и выделить те из них, которые могут быть применимы в российской практике;
• разработать систему показателей, позволяющих оценивать эффективность деятельности жилищного товарищества и привлекательность вложений денежных средств для инвесторов;
• провести с использованием предложенной системы показателей экономический анализ деятельности реального жилищного товарищества, ведущего свою деятельность на российском рынке недвижимости.
Предмет и объект исследования. Предметом исследования является совокупность методологических вопросов, связанных с ведением бухгалтерского учета в жилищных товариществах и оценкой эффективности их деятельности.
Объектом исследования выступили московские жилищные товарищества, одним из которых является «Жилищное товарищество (Кондоминиум) «Хлебный 8», работающее на рынке недвижимости с 1994 года и являющееся одним из трех первых жилищных товариществ, зарегистрированных в России.
Консультации и другие услуги по созданию данного жилищного товарищества на эксклюзивной основе оказывало ЗАО «АГЕНТСТВО КОНТАКТ» - компания по работе с недвижимостью, ведущая свою деятельность на московском рынке с 1991 года и являющаяся членом Московской Ассоциации Риэлторов, Российской Гильдии Риэлторов и FIABSI.
Теоретическая и методологическая основа исследования. При проведении диссертационного исследования использовались теоретико-методологические разработки в области бухгалтерского учета, анализа хозяйственной деятельности и аудита таких отечественных экономистов, как А.С. Бакаев, М.И. Баканов, СБ. Барнгольц, П.С. Безруких, Т.Д. Белкина, В. А. Белобородова, О. В. Ефимова, ВВ. Ковалев, П.В. Крашенинников, ГА. Ломтев, Н.В. Маслов, С. А. Николаева, БД. Новиков, В.Д. Новодворские В.Ф. Палий, В.В. Панков, ЕС. Стоянова, АН. Хорин, АД. Шеремет, Л 3. Шнеидман и другие, а также некоторых зарубежных исследователей, таких, как X. Андерсон, Б. Нидлз, Д. Колдуэлл, Ник. Ордуэй, К. Рабенхорст, Дж. Фридман, Генри С. Харрисон.
В работе также использовались законодательные акты по правовым, хозяйственным и финансовым вопросам, регулирующим деятельность предприятий; материалы периодических изданий; статистическая, бухгалтерская и иная информация Министерства финансов РФ, Госкомстата РФ и Государственной налоговой службы РФ; опыт деятельности жилищных товариществ (кондоминиумов), риэлторских и консалтинговых фирм.
В диссертации применялись методы наблюдения, абстрагирования, сравнительного анализа, синтеза, моделирования.
Научная новизна исследования. Научная новизна заключается в предложении и обосновании рациональных вариантов отражения в бухгалтерском учете хозяйственных операций, осуществляемых жилищными товариществами, а также в создании системы показателей, позволяющих проводить экономический анализ и оценивать эффективность их деятельности.
В диссертации сформулированы и обоснованы следующие положения, выносимые на защиту:
• выявлены и систематизированы наименее изученные вопросы отражения в бухгалтерском учете хозяйственных операций, осуществляемых жилищными товариществами;
• разработан рабочий план счетов, содержащий разделы и счета, наиболее используемые жилищными товариществами для отражения в учете результатов своей деятельности, который, по мнению автора, является наиболее удобным для применения;
• предложены рациональные варианты учета и комплексная учетная политика, применение которых позволит выбрать наиболее подходящий для жилищных товариществ вариант отражения в учете хозяйственных операций и поможет организовать учет на должном современном уровне;
• выявлены и обоснованы критерии, на основании которых можно проводить сравнительный анализ деятельности жилищных товариществ на российском рынке;
• разработана система показателей, позволяющая инвесторам проводить экономический анализ деятельности различных жилищных товариществ и принимать решение о привлекательности вложения в тот или иной кондоминиум денежных средств;
• проведен экономический анализ результатов деятельности жилищных товариществ с целью оценки эффективности их деятельности
Практическая значимость исследования. Практическая значимость исследования заключается в том, что предложенные в диссертации варианты учета хозяйственных операций могут использоваться главными бухгалтерами при разработке учетной политики жилищных товариществ. Учитывая прогнозируемую тенденцию роста количества кондоминиумов в Москве и регионах, эти предложения могут быть внедрены в практику жилищных товариществ с целью упрощения ведения в них бухгалтерского учета, а также рационального отражения в учете осуществляемых жилищными товариществами хозяйственных операций.
Результаты исследования могут применяться в учебном процессе при преподавании дисциплины «Бухгалтерский учет в жилищных товариществах», на семинарах повышения квалификации главных бухгалтеров жилищных товариществ.
Предложенная в работе система показателей оценки эффективности деятельности жилищных товариществ может применяться на практике инвесторами, желающими оценить качество обслуживания уже принадлежащей им или приобретаемой собственности в различных кондоминиумах. Помимо этого, основные показатели, полученные в результате проведенного анализа, могут использоваться банковскими институтами при решении вопроса о предоставлении жилищным товариществам кредитных ресурсов для дальнейшего развития кондоминиумов.
Апробация результатов исследования. Выводы и результаты, полученные в диссертации, доведены до конкретных рекомендаций и используются на практике бухгалтерами жилищных товариществ в Москве и регионах России, что подтверждено справками о внедрении. Среди них можно назвать кондоминиумы. «Жилищное товарищество «Хлебный 8» и «Жилищное товарищество «Мясковского 36» в Москве, а также «Жилищное товарищество «Ефремова 7» в Калининграде Калининградской области.
Публикации. Основные положения диссертации отражены в четырех печатных работах общим объемом 1,37 п.л.
Объем и структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, содержит приложения и библиографию.
Анализ существующего положения рынка жилых помещений
Развитие рыночных отношений в России привело к формированию рынка недвижимости. Сегодня, по прошествию более чем пяти лет приватизации, можно сделать определенные выводы, провести классификацию и предположить тенденции, в направлении которых он будет развиваться.
Предпосылкой развития этого рынка послужила происходящая и сейчас перестройка отношений собственности на основе приватизации Преобладающая роль частной (негосударственной) собственности является важнейшим условием и результатом перехода от плановой экономики к рыночной.
Однако особенностью рынка недвижимости является сохранение значительной роли государства даже при сделках с объектами, находящимися в частной собственности Опыт развития капиталистических стран показывает, что за государством и муниципальными органами остаются важные функции по регистрации собственности и сделок, разделению территорий на зоны, архитектурно строительному контролю, лицензированию деятельности профессиональных субъектов рынка недвижимости и некоторые другие. В России в настоящее время роль государства еще более значительна в связи с проводимыми им крупномасштабными мероприятиями по приватизации государственной собственности, существенную часть которой составляет недвижимость. Участие государства в процессах купли-продажи делает этот рынок более контролируемым и, следовательно, более безопасным. ) Недвижимость - товар, который намного медленнее других товаров теряет свои потребительские качества в процессе эксплуатации. Это делает его жизнь на рынке очень продолжительной, а саму недвижимость - ликвидной. Рынок недвижимости - это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования. Специфика рынка недвижимости приводит к тому, что наряду с обязательными субъектами рынка - продавцом и покупателем - на нем оперируют государство, а также рыночные посредники и лица, оказывающие услуги1 (см. схему 1.1.). 1!) законодательная база в области приватизации земли, жилых и нежилых объектов недвижимости послужила причиной образования четырех сегментов на этом рынке. Первый сегмент - земля, второй - жилые здания и помещения (квартиры, комнаты), третий - промышленные и административные здания и помещения, четвертый - здания и помещения социальной сферы (соцкультбыт)2 (см. схему 1.2).
Понятие, содержание и основы формирования учетной политики в товариществах собственников жилья
Думаю, что планируемое дальнейшее развитие кондоминиумов в России приведет к увеличению осуществляемых подобными объединениями собственников жилья хозяйственных операций. Международная практика показывает, что переход собственности из разряда государственной в частную всегда имеет одинаковые предпосылки и связан с одними и теми же процессами развития общества. Россия в данном случае не является исключением.
Если посмотреть на ситуацию, существовавшую в стране пятнадцать-двадцать лет назад, то можно увидеть, что все квартиры и здания принадлежали государственным организациям - РЭУ, ДЭЗам, ЖЭКам. Если в каком-либо доме возникала жилищно-коммунальная проблема, как-то протечка, отключение газа, электроэнергии, воды, поломка лифта или любые аналогичные неисправности, то вся ответственность за ремонт сразу возлагалась на одну из таких «мистических» организаций, которая должна была прийти и все исправить. При этом ни одного ответственного за ремонт найти было нельзя и спросить результаты работы было не с кого, а неполадка нередко так и оставалась не устраненной, пока кто-нибудь из жильцов не брался за это дело самостоятельно и не доводил его до логического конца, используя все принятые у нас средства. Еще более критической ситуация становилась когда в доме вдруг требовался капитальный ремонт. Жильцов могли держать в доме, находящемся в аварийном состоянии, по несколько лет, либо могли за одну неделю, без каких-либо предварительных предупреждений и их согласия, отселить в любой дальний район города. Все описанные действия происходили потому, что в стране была коллективная собственность, и никто ни за что не отвечал.
После проведения перестройки и приватизации имущества ситуация изменилась. Как только квартиры перешли в частную собственность жильцов, последние стали проявлять заботу о том, чтобы места общего пользования находились в порядке, дом не доводился до состояния, когда даже капитальный ремонт может слабо помочь, а стоимость принадлежащих им квартир увеличивалась.
Для достижения указанных целей собственники квартир начали объединяться в кондоминиумы, забирать здания на балансы этих объединений и создавать жилищные товарищества, целью которых стала хозяйственная деятельность, направленная на повышение уровня обслуживания здания и всех квартир, при одновременном снижении затрат на обслуживание. Такая практика довольно быстро начала давать положительные результаты, что повлекло за собой дальнейшее развитие кондоминиумов и увеличение их количества.
Для управления кондоминиумом необходимо создание правления, минимальный состав которого - управляющий и главный бухгалтер
Бухгалтерский учет в жилищных товариществах развивается вместе с расширением деятельности самого кондоминиума. Чем больше функций по обслуживанию здания забирает оно себе, тем более разнообразен и велик объем учитываемых хозяйственных операций.
Для того чтобы более детально рассмотреть, в каких направлениях будет развиваться бухгалтерский учет в жилищных товариществах, проще всего провести анализ основных хозяйственных операций, осуществляемых для обеспечения функционирования кондоминиумов, и на их основе спрогнозировать пути развития организации учета и анализа в жилищных товариществах.
Деятельность любого кондоминиума финансируется за счет взносов его членов. Эти взносы бывают различными: взносы при образовании товарищества, ежемесячные взносы на поддержание порядка в доме и на придомовых территориях, на уборку подъездов и лестничных клеток, обслуживание домофонов, содержание консьержек, ежегодные взносы на осуществление ремонта здания и облагораживание территорий, всевозможные целевые взносы на оплату конкретного действия, повышающего уровень обслуживания з кондоминиуме, и, следовательно, стоимость собственности. Столь большое количество различных взносов требует продуманной системы их учета, взимания налогов, избежания двойного налогообложения, при условиях взносов физических лиц, и контроля за сбором налогов с тех взносов, которые осуществляются юридическими лицами. Различные варианты взносов участников кондоминиума и все особенности их бухгалтерского учета целесообразно описать, с примерами наиболее часто встречающихся хозяйственных операций и проводок, в стандартной учетной политике жилищного товарищества.
Классификация видов и приемов экономического анализа
Анализ буквально означает расчленение, разложение изучаемого объекта на части, элементы, на внутренне присущие этому объекту составляющие (мысленные или реальные). Анализ всегда выступает в единстве с понятием «синтез» - соединение ранее расчлененных элементов изучаемого объекта в единое целое.
Взаимодействие «анализ - синтез» понимается как синоним всякого научного исследования. В любой отрасли научных знаний, в любой сфере человеческой деятельности (политической, межнациональной, общественной, социальной, экологической, культурно-бытовой и др.) обойтись без «анализа - синтеза» невозможно В настоящее время нет других, более доступных понятий, слов, определений, которые требовались бы для глубокого раскрытия того или иного положения, той или иной ситуации, того или иного процесса, для точного формирования того или иного соображения, предложения, той или иной рекомендации.
Однако особое значение анализ и синтез приобрели в экономике, несмотря на то, что успешное развитие экономики зависит, в свою очередь, от состояния всего смежного с ней - политики, экологии, социологии, культуры и т. д.
«Анализ - синтез» как суть, как содержание и форма человеческого мышления комплексно изучается многими науками. Но анализ экономики, анализ хозяйственной деятельности и ее конечных результатов (во всех отраслях и проявлениях) - область исключительно экономического анализа (в широком и узкопрофессиональном смысле). Анализом в широком смысле занимается теория экономического анализа; в профессиональном - это экономический анализ финансово-хозяйственной деятельности в соответствующих отраслях: промышленности, сельском хозяйстве, строительстве, торговле, общественном питании и сфере социально-бытовых услуг и др. Формирование рыночной экономики обусловливает развитие анализа в первую очередь на микроуровне - на уровне отдельных предприятий и их внутренних структурных подразделений, поскольку эти низовые звенья при любой форме собственности составляют основу рыночной экономики. Но это не исключает, а скорее предполагает необходимость возможного проведения анализа на макроуровне, не «сверху вниз», как складывалось при командно-административной системе с ее ярко выраженным централизмом, а «снизу вверх». Тем не менее народнохозяйственные обобщения вовсе не противопоказаны коммерческим отношениям, принципам и требованиям свободного рынка.
Анализ на микроуровне наполняется совершенно конкретным содержанием, связанным с повседневной финансово-хозяйственной деятельностью предприятий, их коллективов, менеджеров, акционеров Можно выделить анализ обоснования и выполнения бизнес-планов. сравнительный анализ маркетинговых мероприятий, включающий сопоставление реального развития событий с ожидаемым за определенный отрезок времени, анализ возможностей производства и сбыта, выяснение внутренних и общеэкономических ситуаций, влияющих на производство и сбыт, анализ деловых сценариев и их реального осуществления, анализ соотношения спроса и предложения, анализ конкретных поставщиков сырья и комплектующих изделий, анализ конкретных потребителей и оценки последними качества выпускаемых товаров, анализ наполняемости «портфеля» фирмы, анализ затрат живого и овеществленного труда с необходимой их детализацией, анализ конечных финансовых результатов производственной и сбытовой деятельности (прибыль или убыток), анализ коммерческого риска с оказываемым на него влиянием политических, демографических, культурных, экологических, структурно-организационных и других факторов.
Экономический анализ - наука прикладная. Если она обеспечивает практическую полезность путем повышения экономической эффективности деятельности, то только в этом случае ее можно считать наукой. В условиях развивающейся, и тем более развитой рыночной экономики ни один инвестор, будь то частный собственник или юридической лицо, не вложит средства в коммерчески невыгодное для него предприятие. Следовательно, ведущим аспектом анализа на микроуровне становится коммерческий расчет эффективности деятельности.
