Содержание к диссертации
Введение
Глава 1 Теоретико-методологические подходы к оценке инвестиционной недвижимости в процессе составления финансовой отчетности .13
1.1 Концептуальная структура понятий «оценка» и «инвестиционная недвижимость» в бухгалтерском учете 13
1.2 Классификация видов (методов) оценки инвестиционной недвижимости 39
1.3 Эволюция концепции справедливой стоимости в МСФО 55
Глава 2 Современные методы оценки инвестиционной недвижимости: сравнительный анализ принципов МСФО и РПБУ .72
2.1 Трансформация методов оценки при признании инвестиций в недвижимость по правилам МСФО 72
2.2 Отличительные особенности учетной группировки инвестиционной недвижимости в соответствии с РПБУ .82
2.3 Проблемы последующей оценки инвестиционной недвижимости на базе первоначальной стоимости .93
Глава 3 Развитие методологии последующей оценки инвестиционной недвижимости на базе справедливой стоимости 115
3.1 Аналитические подходы к формированию бухгалтерской расчетной оценки справедливой стоимости объектов инвестиционной недвижимости 115
3.2 Методика реализации доходного подхода к оценке справедливой стоимости инвестиционной недвижимости в процессе составления финансовой отчетности 127
Заключение .154
Список литературы .161
- Классификация видов (методов) оценки инвестиционной недвижимости
- Эволюция концепции справедливой стоимости в МСФО
- Отличительные особенности учетной группировки инвестиционной недвижимости в соответствии с РПБУ
- Методика реализации доходного подхода к оценке справедливой стоимости инвестиционной недвижимости в процессе составления финансовой отчетности
Введение к работе
Актуальность проблемы исследования. Ведущая роль инвестиций в развитии экономики определяется тем, что они увеличивают капитал организаций и, следовательно, создают основу для экономического роста как отдельной компании, так и страны в целом. Важнейшим направлением инвестиций являются инвестиции в недвижимость. Так, по данным Росстата1, инвестиции в основной капитал в России в 2012 г. составили 12 568,8 млрд рублей, в том числе в здания (кроме жилых) и сооружения – 5 352,4 млрд рублей, или 42,6 % от инвестиций в основной капитал. По структуре инвестиций в основной капитал за тот же период по видам экономической деятельности на операции с недвижимым имуществом, аренду и предоставление услуг было направлено 686,8 млрд рублей.
Наряду с активным становлением рынка недвижимого имущества в целом растут вложения в доходную недвижимость. Объем сделок на рынке коммерческой недвижимости России с 2003 по 2011 г. увеличился в 63 раза до 8,2 млрд долларов США.
Как свидетельствуют исследования автора, наиболее развитые российские рынки инвестиционной недвижимости находятся в Московском регионе и Санкт-Петербурге. Так, в Москве общая площадь офисных помещений (классы A и B) с 2003 по 2011 г. возросла в 4,1 раза, общая площадь торговых помещений за тот же период увеличилась в 3,26 раза, общий объем сдаваемых в аренду складских площадей в Московском регионе с 2003 по 2011 г. – в 2,8 раза.
Указанные выше процессы сопровождаются устойчивым и динамичным развитием девелопмента – предпринимательской деятельности, направленной на создание и модификацию объектов недвижимости с целью
URL: (дата обращения – 10.10.2013).
извлечения экономических выгод от доходного использования этих объектов и повышения их рыночной стоимости. Подобная направленность извлечения выгод предопределяет заинтересованность инвесторов в бухгалтерской (финансовой) отчетности, содержащей данные о рыночной стоимости доходной недвижимости на отчетную дату.
Главным инструментом удовлетворения информационных запросов инвесторов являются отчеты, составленные в соответствии с Международными стандартами финансовой отчетности (МСФО, IFRS). Однако недвижимость, квалифицируемая МСФО как инвестиционная, в российских правилах бухгалтерского учета (РПБУ) до сих пор не определена. Согласно российским правилам инвестиционная недвижимость учитывается в составе основных средств, доходных вложений в материальные ценности, в качестве вложений во внеоборотные активы. Арендованные объекты инвестиционной недвижимости могут отражаться за балансом. При этом вышеуказанные объекты принимаются к учету, как правило, по фактической стоимости, заметно отличающейся от первоначальной оценки основных средств и инвестиционной недвижимости, урегулированной МСФО. Существуют различия и в последующей оценке инвестиций в недвижимость.
Необходимость решения проблем, связанных с бухгалтерской оценкой инвестиционной недвижимости, следует и из задач, определенных Планом Министерства финансов Российской Федерации на 2012–2015 годы по развитию бухгалтерского учета и отчетности в Российской Федерации на основе Международных стандартов финансовой отчетности. П. 7 документа содержит задачу разработки предложений по осуществлению дифференцированного подхода к ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности хозяйствующими субъектами.
Актуальность проблематики обособления инвестиционной недвижимости как актива, ее специфичность, серьезные недостатки в учетной практике оценки, неоднозначность и дискуссионность как концепции, так и методологии оценки справедливой стоимости, изложенных
в МСФО, явились основанием для выбора темы настоящего исследования, предопределили логику и обусловили его структуру.
Степень разработанности проблемы исследования. Вопросы оценки объектов бухгалтерского учета были проработаны отечественными экономистами: Э.С. Дружиловской, В.В. Карповой, М.И. Кутером, Е.А. Мизиковским, В.Ф. Палием, С.Н. Поленовой, Я.В. Соколовым, В.Я. Соколовым.
Проблемы бухгалтерского учета и оценки инвестиционной недвижимости исследованы в диссертационной работе Б.Г. Ганина, а также в научных статьях Л.В. Чижевской и Н.В. Игнатовой.
В современных экономических условиях востребованным является учет по справедливой стоимости. Эти вопросы нашли отражение в работах зарубежных ученых: Дж.М. Зака, Ф. Обербринкманна и др., а также в работах российских специалистов: В.И. Бариленко, М.А. Вахрушиной, В.Г. Гетьмана, О.В. Ефимовой, Н.А. Каморджановой, О.Г. Королева, О.Е. Николаевой, С.И. Пучковой, О.В. Рожновой, О.В. Соловьевой, Е.Л. Шуремова. Однако на настоящий момент недостаточно публикаций, которые обобщали бы проблемы оценки справедливой стоимости капитальных активов. Также недостаточно публикаций, которые содержали бы методологию последующего измерения инвестиционной недвижимости.
Для целей формирования теоретических предпосылок концепции справедливой стоимости значительный интерес представляют положения теории предельной полезности и субъективной ценности, которые представлены в ряде работ зарубежных выдающихся экономистов-теоретиков (К. Менгер, О. фон Бём-Баверк, Л. фон Мизес, У. де Сото и др.).
Вопросы оценки недвижимого имущества с использованием методов дисконтированных денежных потоков изучались рядом отечественных (А.Г. Грязнова, В.В. Ковалев, М.А. Федотова и др.) и зарубежных (А. Дамодаран, А. Кинг) экономистов.
В то же время традиционно используемые в оценочной практике методики в недостаточной степени пригодны для оценки справедливой стоимости инвестиционной недвижимости, так как их применение часто требует специального образования, значительного опыта и доступа к базам данных.
Отмеченное определяет актуальность данного исследования.
Цель и задачи исследования. Целью исследования является решение научно-практической задачи по разработке методики оценки справедливой стоимости инвестиционной недвижимости в процессе представления информации о данном виде активов в МСФО-отчетности, а также бухгалтерской (финансовой) отчетности коммерческих организаций.
Для реализации указанной цели в работе поставлены следующие задачи:
– уточнить содержание и место понятия «оценка» в контексте составления МСФО-отчетности и обосновать необходимость расширения перечня активов, признаваемых в отчетности по РПБУ, статьей «инвестиционная недвижимость»;
– дать сравнительную характеристику методов последующего денежного измерения инвестиционной недвижимости, предусмотренных МСФО, и внеоборотных активов, урегулированных РПБУ. Предложить методы, в наибольшей степени отвечающие информационным интересам инвесторов;
– предложить и научно обосновать алгоритм последующего измерения инвестиционной недвижимости на базе справедливой стоимости, основанный на применении доходного подхода;
– разработать рекомендации по использованию системы информации, необходимой для оценки справедливой стоимости инвестиционной недвижимости.
Объект исследования. Объектом исследования является процесс формирования бухгалтерской (финансовой) отчетности организаций,
контролирующих недвижимость с целью получения дохода в виде арендных платежей и/или повышения рыночной стоимости.
Предмет исследования. Предметом исследования послужили принципы, подходы и методы бухгалтерской оценки инвестиционной недвижимости как важнейшей статьи бухгалтерской (финансовой) отчетности.
Область исследования. Полученные результаты диссертации соответствуют пунктам 1.7 «Бухгалтерский (финансовый, управленческий, налоговый и др.) учет в организациях различных организационно-правовых форм всех сфер и отраслей», 1.8 «Особенности формирования бухгалтерской (финансовой, управленческой, налоговой и др.) отчетности по отраслям, территориям и другим сегментам хозяйственной деятельности» Паспорта специальности 08.00.12 – Бухгалтерский учет, статистика (экономические науки).
Теоретическая и методологическая основа исследования.
Теоретическую и методологическую основу исследования составили положения, включающие категориальный аппарат, концепции, содержание, организацию и методики бухгалтерского (финансового) учета, бухгалтерской (финансовой) отчетности, оценочной деятельности и экономической теории, разработанные и систематизированные отечественными и зарубежными учеными-экономистами.
В процессе исследования применялись диалектический метод, логический, системный и комплексный подходы. В ходе разработки отдельных вопросов исследования применялись также такие общенаучные методы познания, как наблюдение, группировка, анализ, сравнение, систематизация полученных данных, синтез теоретического и практического материала, обоснование причинно-следственных связей и др.
Исследование основывается на действующих в Российской Федерации законодательных актах и нормативно-правовых документах, регламентирующих ведение бухгалтерского учета и составление
бухгалтерской (финансовой) отчетности; Международных стандартах финансовой отчетности; материалах научных конференций, семинаров.
Информационную базу исследования составили материалы ведущих консалтинговых, риелторских, оценочных и аудиторских компаний о тенденциях в развитии рынков коммерческой недвижимости, результатах исследований бухгалтерской (финансовой) отчетности десятков крупнейших отечественных компаний, данные оперативных экономических изданий, материалы углубленного исследования учетных бухгалтерских документов ряда организаций, в которых прошла апробация результатов исследования.
Научная новизна исследования. Научная новизна исследования состоит в развитии комплекса методических положений и инструментария бухгалтерской оценки инвестиционной недвижимости в процессе составления финансовой отчетности, направленных на повышение прозрачности и достоверности информации о финансовых результатах и состоянии организации.
Основные результаты диссертации, определяющие ее научную новизну и выносимые на защиту, состоят в следующем:
– выявлены и систематизированы существенные признаки оценки как элемента метода бухгалтерского учета и составления финансовой отчетности в условиях их реформирования в соответствии с МСФО; доказана целесообразность дополнения перечня активов, признаваемых в финансовой отчетности, статьей «инвестиционная недвижимость», под которой предложено понимать активы, имеющие материально-вещественную форму земельного участка, здания, части здания, земли и здания и предназначенные для получения дохода и увеличения их рыночной стоимости (c. 31–39, 82–88 диссертации);
– обоснована целесообразность более активного использования организациями оценки инвестиционной недвижимости по справедливой стоимости при составлении бухгалтерской (финансовой) отчетности (с. 55–71 диссертации);
– определено место доходного подхода к оценке справедливой стоимости инвестиционной недвижимости как наиболее предпочтительного на основе раскрытия его взаимосвязи с субъективной теорией ценности и концепцией цены внеоборотных материальных активов. Обоснованы рекомендации, направленные на применение и адаптацию метода прямой капитализации для оценки справедливой стоимости инвестиционной недвижимости (с. 50–53, 121–126, 128–144 диссертации);
– разработана экспресс-методика оценки справедливой стоимости инвестиционной недвижимости, включающая этапы, систему показателей и источников финансовой и нефинансовой информации. Ее применение позволит отчитывающимся организациям получить научно обоснованную и достоверную оценку справедливой стоимости инвестиционной недвижимости на основе применения транспарентных исходных данных (с. 144–153 диссертации).
Теоретическая значимость результатов исследования.
Теоретическая значимость результатов исследования заключается в дальнейшем развитии теоретических положений, связанных с оценкой для целей формирования финансовой отчетности, дополнением терминологического аппарата, научным обоснованием необходимости применения доходного подхода к бухгалтерской оценке инвестиционной недвижимости и использования для этих целей нефинансовой информации. Предложенные подходы могут использоваться в дальнейших научных исследованиях и в учебном процессе при разработке учебных программ по дисциплинам «Международные стандарты финансовой отчетности», «Бухгалтерский (финансовый) учет», «Бухгалтерская (финансовая) отчетность».
Практическая значимость результатов исследования. Практическая значимость работы заключается в том, что предложенные методические инструменты способствуют повышению достоверности и снижению трудоемкости расчетов справедливой стоимости инвестиционной
недвижимости в процессе составления МСФО-отчетности, а также при подготовке примечаний к бухгалтерской (финансовой) отчетности, составленной по правилам РПБУ.
Практическую значимость, в частности, имеют:
1) предложенная в диссертации система источников информации,
применимых для оценки справедливой стоимости инвестиционной
недвижимости, – способствует повышению качества и обоснованности
оценки;
-
разработанная система индикаторов, свидетельствующих о том, что альтернативное использование объекта инвестиционной недвижимости способно увеличить его справедливую стоимость, – обеспечивает проведение анализа наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) инвестиционной недвижимости в необходимых случаях;
-
рекомендации по расчету справедливой и возмещаемой стоимости инвестиционной недвижимости – позволяют составителям отчетности получить искомую оценку с минимальными затратами.
Апробация и внедрение результатов исследования. Основные теоретические положения диссертации докладывались и получили одобрение на научно-практической конференции «Актуальные проблемы теории и практики бухгалтерского учета и экономического анализа в условиях перехода России на инновационный путь развития» (Москва, Всероссийский заочный финансово-экономический институт, 27 января 2009 г.); на международной научно-практической конференции «Инновационный путь развития РФ как важнейшее условие преодоления мирового финансово-экономического кризиса» (Москва, Всероссийский заочный финансово-экономический институт, 21-22 апреля 2009 г.); на международной научно-практической конференции студентов, магистров, аспирантов «Развитие бухгалтерского учета и аудита в условиях инновационной экономики» (г. Казань, Казанский государственный аграрный университет, 18 ноября 2010 г.); на международной научно-практической конференции «Экономика,
наука, образование: проблемы и пути интеграции» (Москва, Всероссийский заочный финансово-экономический институт, 26-27 октября 2010 г.); на научно-практической конференции «Теория и практика бухгалтерского учета и экономического анализа в условиях модернизации российской экономики» (Москва, Всероссийский заочный финансово-экономический институт, 7 июня 2011 г.), на научно-практической конференции «Бухгалтерская отчетность по РСБУ и МСФО: принципы формирования, аналитические возможности» (Москва, Всероссийский заочный финансово-экономический институт, 15 мая 2012 г.).
Материалы диссертации применяются в практической деятельности ООО «САГИТАРИО 11В», в частности используются экспресс-методика оценки справедливой стоимости инвестиционной недвижимости, алгоритм расчета возмещаемой стоимости инвестиционной недвижимости. По материалам исследования в учетную практику внедрена система исходных данных о справедливой стоимости объекта инвестиционной недвижимости, находящегося на балансе компании. Выводы и основные положения диссертации используются в практической работе бухгалтерской службы при составлении примечаний к бухгалтерской (финансовой) отчетности компании, способствуя увеличению ее информативности.
Публикации. Результаты исследования нашли отражение в 14 публикациях общим объемом 11,36 п.л. (авторский объем – 10,36 п.л.), в том числе в 7 публикациях общим объемом 5,25 п.л. (авторский объем – 4,25 п.л.) в рецензируемых научных изданиях, определенных ВАК Минобрнауки России.
Структура и объем диссертации. Структура диссертации обусловлена целью, задачами и логикой исследования. Работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы, включающего 128 источников, и 6 приложений. Текст диссертации изложен на 186 страницах и содержит 17 таблиц и 14 рисунков.
Классификация видов (методов) оценки инвестиционной недвижимости
Для определения методов измерения инвестиционной недвижимости, применимых для формирования денежных величин, соответствующих цели подготовки финансовой отчетности, содержащей полную, достоверную и уместную информацию, остановимся на их особенностях более подробно. Принципы МСФО предусматривают применение следующих видов оценки элементов финансовой отчетности: – первоначальная стоимость: для активов – сумма уплаченных за них денежных средств или их эквивалентов или справедливая стоимость иного предоставления на момент приобретения; для обязательств – сумма денежных средств или иных поступлений, полученная в обмен на долговое обязательство, или, в некоторых случаях (например, начисленные налоги) сумма денежных средств или их эквивалентов, уплата которых предполагается при обычном ходе дел; – текущая стоимость (стоимость замещения): для активов – сумма денежных средств или их эквивалентов, которая должна быть уплачена в том случае, если бы такой же или аналогичный актив приобретался в настоящее время; для обязательств – недисконтированная сумма денежных средств или их эквивалентов, которая потребовалась бы для погашения обязательства в настоящее время; – стоимость продажи (погашения): для активов – сумма денежных средств или их эквивалентов, которая в настоящее время может быть получена от продажи актива в обычных условиях; для обязательств – недисконтированная сумма денежных средств или их эквивалентов, которую необходимо бы было уплатить для погашения обязательства при обычном ходе дел; – приведенная (дисконтированная) стоимость: для активов – дисконтированная сумма будущего чистого притока денежных средств, которые, как предполагается, будут генерироваться данным активом при обычном ходе дел; для обязательств – дисконтированная сумма будущего чистого оттока денежных средств, которые, как предполагается, потребуется для погашения обязательства при обычном ходе дел. О.В. Соловъева обоснованно отмечает, что «данный раздел действующих Концептуальных основ считается наименее разработанным. Это связано с тем, что не представлено никаких принципов выбора конкретного вида оценки в конкретной ситуации, а даны лишь перечень возможных видов оценок и их определения» [96, с. 212].
В Концепции бухгалтерского учета в рыночной экономике России определено, что оценка активов, обязательств, доходов и расходов производится: – как правило, по фактической стоимости (себестоимости), т.е. в сумме денежных средств, уплаченной или начисленной при приобретении или производстве объекта; – для обеспечения полезности информации, формируемой в бухгалтерском учете, в соответствующих случаях оценка отдельных активов, обязательств, доходов и расходов может производиться: а) по текущей (восстановительной) стоимости, т.е. в сумме денежных средств, которая должна быть уплачена на дату составления бухгалтерской отчетности в случае необходимости замены какого-либо объекта; б) по текущей рыночной стоимости (стоимости реализации), т.е. в сумме денежных средств, которая может быть получена в результате продажи объекта или при наступлении срока его ликвидации; – при отсутствии иной базы измерения для оценки может быть использована дисконтированная стоимость [45]. Как мы видим, российская концепция бухгалтерского учета содержит те же виды оценок, что и Принципы МСФО. С целью разработки методики денежного измерения инвестиционной недвижимости рассмотрим содержание видов бухгалтерской оценки, предусмотренных российскими правилами бухгалтерского учета. Ранее в российском бухгалтерском учете доминирование первоначальной стоимости было установлено правовой нормой, содержавшейся в ст. 11 Федерального закона от 21.11.1996 № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете» (утратил силу с 1 января 2013 г. в связи с принятием Федерального закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ): «Оценка имущества, приобретенного за плату, осуществляется путем суммирования фактически произведенных расходов на его покупку; имущества, полученного безвозмездно, – по рыночной стоимости на дату оприходования; имущества, произведенного в самой организации, – по стоимости его изготовления» [8]. В Новом законе о бухгалтерском учете аналогичное положение отсутствует, как и любые иные предписания, регулирующие виды оценки. Первоначальная стоимость, именуемая в научной литературе исторической стоимостью, представляет собой сумму произведенных организацией затрат, т.е. себестоимость. Состав фактически произведенных затрат установлен Положением по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации. Порядок формирования первоначальной стоимости различных активов урегулирован в соответствующих положениях и методических указаниях по бухгалтерскому учету и зависит от формы их поступления – за плату, в качестве взноса в уставный капитал, по договору дарения, созданный самой организацией.
Если затраты признаются организацией в качестве инвестиционного актива, то в первоначальную оценку в соответствии с ПБУ 15/2008 включаются суммы процентов по заемным обязательствам, непосредственно связанным с его приобретением. Проценты, причитающиеся к оплате займодавцу (кредитору), прекращают капитализироваться в стоимость инвестиционного актива с первого числа месяца, следующего за месяцем прекращения приобретения, сооружения и (или) изготовления инвестиционного актива. Если затраты организации, связанные с приобретением (созданием) актива, выражены в иностранной валюте, то их пересчет в рубли производится согласно ПБУ 3/06 «Учет активов и обязательств, стоимость которых выражена в иностранной валюте» по официальному курсу, установленному ЦБ РФ на дату признания этих затрат. Доктринальные определения первоначальной стоимости не противоречат, а дополняют друг друга. Приведем некоторые из них. В.Ф. Палий считает, что первоначальная стоимость «…представляет выражение стоимостного количественного значения того или иного объекта бухгалтерского учета на основе фактической суммы денежных средств, их эквивалентов, заплаченных при его приобретении или начисленных при его изготовлении собственными силами. Если объект приобретен в обмен на другие активы, его первоначальная стоимость определяется по стоимости этих других активов, переданных продавцу в ходе обменной операции. В первоначальную стоимость могут быть включены транспортные и любые иные расходы, связанные с приобретением данного объекта» [88, с. 38]. М.Ю. Медведев дефинирует первоначальную стоимость как номинал тех денег, которые затрачены на приобретение объекта [76, с. 171]. Н.П. Любушин определяет этот вид оценки как «…стоимость возведения или приобретения… включая расходы по их доставке и установке» [73, с. 115]. Наиболее точным представляется определение первоначальной оценки, которое было дано Я.В. Соколовым: «…совокупность затрат на приобретение или производство средств, исчисленные в номинальных ценах момента оценки» [98].
Преимущества и недостатки этого вида оценки применительно к инвестиционной недвижимости рассмотрены в пар. 2.3 настоящего исследования. Рассмотрим состоятельность положения о том, что применение оценок текущей (восстановительной) стоимости, текущей рыночной стоимости и дисконтированной стоимости способно обеспечить полезность информации, формируемой в бухгалтерском учете. В международных стандартах использование текущей (восстановительной) стоимости (стоимости замещения) для оценки после признания прямо предусмотрено только правилами МСФО (IAS) 16. Этот стандарт допускает применение стоимости замещения при учете объектов по модели переоцененной стоимости, при отсутствии рыночных данных о справедливой стоимости, обусловленном специфическим характером объекта основных средств и тем, что подобные объекты, являясь частью имущественного комплекса организации, редко продаются отдельно. В РПБУ текущая (восстановительная) стоимость также используется только при проведении переоценки основных средств. Согласно методике РПБУ, изложенной в Положении по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности (п. 49), восстановительная стоимость может быть получена путем индексации первоначальной стоимости (с применением индекса-дефлятора) или прямого пересчета по документально подтвержденным рыночным ценам [20]. В настоящее время индексов для определения восстановительной стоимости основных средств не имеется. Очевидно, что в их наличии нет экономического смысла, так как индексированная первоначальная стоимость редко соответствует рыночной стоимости на дату переоценки. При определении текущей (восстановительной) стоимости способом прямого пересчета могут использоваться данные организаций-изготовителей о рыночных ценах на аналогичную продукцию, сведения о ценах из других внешних источниках и экспертные заключения. Среди распространенных недостатков работ по оценке активов, как свидетельствуют материалы исследования «Вопросы оценки при переходе на МСФО»9, проведенного в 2012 г. партнером компании «Делойт» А. Воронкиным, отмечено «…массовое применение устаревших ценовых сборников, отсутствие анализа 9URL: https://www.deloitte.com/assets/DcomRussia/Local%20Assets/Documents/Academy/dttl_Presenta tion_4.pdf (дата обращения – 10.10.2013). и отказ от использования рыночной информации о строительных затратах и ценах на оборудование». Маловероятно, что результат прямого пересчета первоначальной оценки инвестиционной недвижимости, осуществленный непосредственно составителями бухгалтерской отчетности, может быть в среднем лучшего качества.
Эволюция концепции справедливой стоимости в МСФО
МСФО (IAS) 40 предусматривает определение справедливой стоимости инвестиционной недвижимости при любой учетной политике: либо с целью отражения в отчете о финансовом положении, либо с целью раскрытия. Сфера применения оценки по справедливой стоимости при составлении МСФО-отчетности максимально широка – практически все балансовые статьи, за исключением отложенных налоговых обязательств и активов. Расширение сферы применения оценки по справедливой стоимости в МСФО и ОПБУ США определено тем, что, как отмечает М.А. Вахрушина, «переход от учета по фактическим затратам к учету по справедливой стоимости способствует лучшему представлению информации в финансовой отчетности» [55, с. 243]. Тем не менее, несмотря на заинтересованность пользователей в уместной информации, использование оценки справедливой стоимости при подготовке финансовой отчетности в соответствии с МСФО сталкивается с рядом проблем и является предметом многочисленных дискуссий. Поводов для критики много, в рамках данного исследования мы остановимся на некоторых из них. До опубликования в 2011 г. МСФО (IFRS) 13, который вступил в силу с 1 января 2013 г., основным недостатком концепции справедливой стоимости МСФО являлось отсутствие единого определения справедливой стоимости. Кроме того, процедура определения справедливой стоимости была недостаточно ясной. В МСФО отсутствовало единое определение справедливой стоимости – соответствующий термин определялся непосредственно в стандартах. Оставляя за рамками настоящей работы исследование отличий в этих дефинициях, сформулируем определение понятия «справедливая стоимость», применявшееся ранее в МСФО: сумма, на которую можно обменять актив или урегулировать обязательство при совершении сделки между хорошо осведомленными, желающим совершить такую сделку и независимыми друг от друга сторонами. Это определение является недостаточно ясным и четким. Нечеткость определения справедливой стоимости в МСФО повлекла за собой то, что, как отмечает О.В. Соловьева: «для разных активов и обязательств в разных стандартах приведены разные способы определения справедливой стоимости: – по рыночным ценам приобретения; – по рыночным ценам продажи; – по результатам оценки; – по результатам дисконтирования; – по рыночным ценам с включением или с исключением затрат на продажу и др.» [96, с. 219].
С вышеприведенными характеристиками определения справедливой стоимости трудно не согласиться. Понятие справедливой стоимости является определяющим компонентом ее концепции, поэтому, по мнению автора, с учетом того, что справедливая стоимость является доминирующей моделью оценки элементов финансовой отчетности, необходимо исследовать причины такого дефинирования понятия «справедливая стоимость» в предыдущей концепции МСФО. Высокое качество МСФО позволяет предполагать, что проблема заключалась не столько в нечеткости вышеуказанного термина как носителя понятия, сколько в том, что на моменты выпуска Советом по МСФО соответствующих стандартов само понятие справедливой стоимости не обладало в полной мере ясным, однозначным содержанием. Причиной неясности предыдущего определения справедливой стоимости в МСФО явились, по мнению автора, неверные теоретические предпосылки самой концепции [цит. по: 96, с. 216]: «Это ни цена входа (entry price), ни цена выхода (exit price), поскольку, в отличие от стоимости замещения или чистой стоимости реализации, к ней не добавляются и из нее не вычитаются затраты на проведение операции»10. «Концепция учета по справедливой стоимости базируется на идее совершенных [идеальных] и полностью информированных рынков в состоянии равновесия… Такой теоретический идеал… характеризуется однородностью ожиданий всех участников рынка, классифицируемостью всех товаров и отсутствием затрат на проведение операций и налогов… При этих условиях справедливой стоимостью актива является его объективная рыночная стоимость. Эта стоимость – превалирующая цена для обмена активов в состоянии равновесия… Однако такого теоретического идеала не существует в реальности»11. «Справедливая стоимость представляет собой специфическую гипотетическую рыночную цену при идеальных условиях»12. Обобщая вышеизложенное, можно заключить, что теоретическими предпосылками предыдущей концепции справедливой стоимости в МСФО явились основные положения теории равновесия, предусматривающей наличие у активов некой «объективной» рыночной стоимости. Базовые принципы модели равновесия, приведенные выше, по нашему мнению, следует вновь рассмотреть, так как, несмотря на очевидное отсутствие какой-либо связи этой теории с экономической реальностью, она, тем не менее, как мы установили, продолжает оказывать влияние на основные концепции Международных стандартов финансовой отчетности. Модель равновесия является базисным пунктом экономических теорий сциентистского направления (сциентизм – научное направление, переносящее теоретические методы естественных наук в общественные. – Прим. автора), например неоклассической парадигмы. Перенос методов естественных наук в общественные, в частности в экономическую науку, по мнению критиков этого подхода, ведущая роль среди которых в экономической теории принадлежит австрийской экономической школе, является неудачной идеей, так как в последних наблюдатель является частью исследуемого объекта, его мышление не отделено от предмета исследования. Бесплодные попытки переноса естественнонаучных методов в экономические исследования были метко охарактеризованы Дж. Соросом как немногим отличающиеся от пародий на работы в области естественных наук [100, с. 46].
Отличительные особенности учетной группировки инвестиционной недвижимости в соответствии с РПБУ
Российскими правилами бухгалтерского учета выделение инвестиционной недвижимости как самостоятельного объекта учета и статьи финансовой отчетности до сих пор не предусмотрено. При этом, как отмечалось ранее, исследуемый объект по своему экономическому содержанию отличается от операционных активов, и, следовательно, денежные потоки, получаемые от инвестиционной недвижимости, как правило, не связаны с другими активами организации. В таблице Г.1 Приложения Г представлены счета российского бухгалтерского учета, на которых отражается информация о наличии и движении недвижимого имущества, классифицируемого МСФО в качестве инвестиционной недвижимости. Как мы видим, в российской бухгалтерской отчетности активы, идентифицируемые по правилам МСФО в качестве инвестиционной недвижимости, учитываются в составе различных балансовых статей – основных средств, доходных вложений в материальные ценности, в качестве вложений во внеоборотные активы (а в ряде случаев – за балансом). Такое положение дел свидетельствуют о том, что действующая система бухгалтерского учета и финансовой отчетности в полной мере не обеспечивает надлежащее качество формируемой в ней информации, а также существенно ограничивает возможности полезного использования этой информации. По мнению автора, перечень активов, признаваемых в российской финансовой отчетности, целесообразно дополнить статьей «инвестиционная недвижимость». При формировании первоначальной стоимости вышеуказанных активов руководствуются следующими нормативными актами: - ПБУ 6/01 «Учет основных средств» (далее ПБУ 6/01); - План счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкция по его применению (далее План счетов); - Положение по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации; - Методические указания по учету основных средств; - Положение по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций (утверждено письмом Минфина РФ от 30.12.1993 № 160) (далее Положение по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций № 160). АБ – вложения во внеоборотные активы, идентифицируемые по правилам МСФО в качестве инвестиционной недвижимости: затраты на строительство зданий; земельные участки, удерживаемые для получения экономических выгод от прироста рыночной стоимости, а не для реализации в краткосрочной перспективе в ходе операционной деятельности ; земельные участки, дальнейшее использование которых на момент принятия на балансовый учет не определено .
Примечание – Учет указанных земельных участков в составе основных средств, доходных вложений в материальные ценности российскими нормативно-правовыми актами в сфере бухгалтерского учета не предусмотрен, так как они не предназначены для использования в операционной деятельности или для управленческих нужд организации. Следовательно, такие земельные участки учитываются в качестве вложений во внеоборотные активы и после того, как сформирована их первоначальная стоимость; В – доходные вложения в материальные ценности, не идентифицируемые по правилам МСФО в качестве инвестиционной недвижимости; АВ – доходные вложения в материальные ценности, идентифицируемые по правилам МСФО в качестве инвестиционной недвижимости: находящиеся в собственности организации земельные участки, предназначенные для сдачи в операционную аренду; находящиеся в собственности организации здания, предоставленные в операционную аренду; находящиеся в собственности организации здания, не занятые на момент принятия на балансовый учет, но предназначенные для сдачи в операционную аренду; Г – основные средства, не идентифицируемые по правилам МСФО в качестве инвестиционной недвижимости; АГ – основные средства, идентифицируемые по правилам МСФО в качестве инвестиционной недвижимости: находящиеся в собственности организации земельные участки, предназначенные для сдачи в операционную аренду; находящиеся в собственности организации здания, предоставленные в операционную аренду; находящиеся в распоряжении организации по договору финансовой аренды здания, предоставленные в операционную аренду; находящиеся в собственности организации здания, не занятые на момент принятия на балансовый учет, но предназначенные для сдачи в операционную аренду; Д – учитываемые на забалансовых счетах арендованные основные средства, не идентифицируемые по правилам МСФО в качестве инвестиционной недвижимости; АД – здания, предоставленные в операционную аренду организацией-владельцем на основании договора финансового лизинга, идентифицируемые по правилам МСФО в качестве инвестиционной недвижимости . Примечание – Недвижимое имущество (кроме земельных участков), переданное на основании договора лизинга, может учитываться на балансе лизингодателя или лизингополучателя по их соглашению: – недвижимое имущество на балансе лизингодателя. Лизингодатель отражает лизинговое имущество как объект основных средств в составе доходных вложений в материальные ценности (МСФО идентифицируют такой актив как дебиторскую задолженность в сумме, равной чистым инвестициям в аренду). Лизингополучатель учитывает недвижимое имущество на забалансовом счете. При этом возможно использование инвентарного номера, присвоенного арендодателем; – объект, квалифицируемый МСФО в качестве инвестиционной недвижимости, на балансе лизингополучателя. Лизингодатель переводит объект на забалансовый счет. Лизингополучатель принимает объект к бухгалтерскому учету как основное средство. Недвижимое имущество, полученное организацией на основании договора операционной аренды, на баланс не принимается.
Вышеуказанные объекты недвижимого имущества принимаются на балансовый учет, как правило, в сумме фактических затрат. Порядок формирования первоначальной стоимости земельных участков и зданий, находящихся в собственности составителя финансовой отчетности, зависит от способа поступления в организацию. Первоначальной стоимостью недвижимого имущества, приобретенного за плату, является сумма соответствующих фактических затрат. Кроме случаев, предусмотренных законодательством РФ, в первоначальную стоимость не включаются НДС и иные возмещаемые налоги. Общехозяйственные и другие аналогичные расходы увеличивают фактическую стоимость объекта только в случаях, когда они непосредственно связаны с его приобретением.
Суммы процентов по заемным обязательствам, непосредственно связанным с приобретением объекта, капитализируются при условии его квалификации в качестве инвестиционного актива. Признаваемые МСФО в качестве инвестиционной недвижимости объекты незавершенного строительства, информация о которых впоследствии будет отражена заемщиком и (или) заказчиком (инвестором, покупателем) на соответствующих счетах бухгалтерского учета, могут соответствовать критериям признания в качестве инвестиционного актива. В иных случаях расходы на привлечение средств первоначальную стоимость не увеличивают.
Правилами ПБУ 8/2010 установлена возможность включения оценочных обязательств в стоимость объекта. Вместе с тем нормы ПБУ 6/01 (в отличие от правил МСФО (IAS) 16) не предусматривают капитализацию будущих затрат из существующих обязательств на восстановление земельных участков, снос зданий.
Методика реализации доходного подхода к оценке справедливой стоимости инвестиционной недвижимости в процессе составления финансовой отчетности
Помимо введения новых для МСФО концепций, способных оказать влияние на величину и надежность оценки справедливой стоимости инвестиционной недвижимости, МСФО (IFRS) 13 представил также единую иерархию источников справедливой стоимости. Аналогичная трехуровневая иерархия источников оценки впервые была включена в МСФО в форме поправок к МСФО (IFRS) 7 «Финансовые инструменты: раскрытие информации», которые начали применяться для годовых периодов, начинавшихся 01.01.2009 или после этой даты. Эта новация основана на СФУ 157. Причину появления иерархической структуры оценки справедливой стоимости компания EY (новое наименование Ernst & Young. – Прим. автора) поясняет следующим образом: «Отдельный раздел ССФУ рассматривает «информацию», которая может быть использована для определения справедливой стоимости. Она включает: а) наблюдаемую информацию, т.е. информацию, которая отражает допущения, которые использовали бы участники рынка при определении цены актива или обязательства на основании рыночных данных, полученных из независимых от компании, представляющей финансовую отчетность, источников; б) ненаблюдаемую информацию, т.е. информацию, которая отражает допущения компании, представляющей финансовую отчетность, о допущениях участников рынка, которые они бы принимали во внимание при определении цены актива или обязательства (СФУ 157, пар. 21). Для более четкого понимания этого понятия ССФУ включает иерархическую структуру справедливой стоимости (курсив автора)…» [90, с. 143]. В Принципах МСО 2011 представлена более простая иерархия исходных данных – они подразделяются на фактические и прогнозные. «Примеры фактических данных включают в себя: – цены, достигнутые по идентичным или сопоставимым активам; – фактические денежные потоки, создаваемые активами; – фактические затраты на идентичные или сопоставимые активы (п. 67). Примерами прогнозных исходных данных служат: – расчетные или прогнозируемые денежные потоки; – расчетные затраты на гипотетический актив; – воспринимаемое отношение участников рынка к риску (п. 68)» [77, с. 37]. Согласно Принципам МСО 2011 приоритетными являются фактические данные (п. 69). Более сложная иерархия данных МСФО обусловлена необходимостью расширить раскрытие информации об исходных данных как основе для выделения уровней справедливой стоимости.
Организация должна использовать такие методы оценки, которые являются приемлемыми в сложившихся обстоятельствах и для которых доступны данные, достаточные для оценки справедливой стоимости, при этом максимально используя уместные наблюдаемые исходные данные и минимально используя ненаблюдаемые исходные данные (п. 61 МСФО (IFRS) 13). Влияние на выбор приемлемых методов оценки оказывают наличие уместных исходных данных и их относительная субъективность. При этом иерархия справедливой стоимости отдает приоритет исходным данным для методов оценки, а не методам оценки, используемым для оценки справедливой стоимости (п. 74 МСФО (IFRS) 13).
Иерархия источников информации о справедливой стоимости основана на принципе преимущественного применения наблюдаемой рыночной ценовой информации: согласно п. 67 МСФО (IFRS) 13 методы оценки, применяемые для оценки справедливой стоимости, должны максимально использовать уместные наблюдаемые исходные данные и минимально использовать ненаблюдаемые исходные данные. Сравнительный анализ описания ненаблюдаемых данных, которое было дано в МСФО (IAS) 40 и представлено в МСФО (IFRS) 13, позволяет сделать вывод о том, что под воздействием критики справедливой стоимости как базы оценки мировыми финансовыми и политическими организациями после кризиса 2008 г. состав исходных данных о справедливой стоимости также претерпел изменения: МСФО (IFRS) 13 предписывает корректировать собственные данные организации на допущения участников рынка. Таким образом, новые правила МСФО исключают возможность подмены оценки справедливой стоимости специфической стоимостью. Рассмотрим уместность предложенной иерархии источников для оценки справедливой стоимости инвестиционной недвижимости: – 1-й уровень. В МСФО (IFRS) 13, так же как и в предыдущих руководствах по определению справедливой стоимости (в частности, МСФО (IAS) 40), акцент сделан на использовании информации непосредственно с рынков: котируемая на активном рынке цена представляет собой наиболее надежное доказательство справедливой стоимости и должна использоваться для оценки справедливой стоимости без корректировки всякий раз, когда она доступна (п. 77). Этот постулат подтверждает сущность справедливой стоимости как рыночной оценки. Исходные данные 1-го уровня доступны для оценки многих финансовых активов и финансовых обязательств, некоторые из которых торгуются на многочисленных активных рынках (например, акции на фондовых биржах). Выявленные в пар. 1.1 настоящего исследования характеристики инвестиционной недвижимости как экономического блага предопределяют следующие особенности рынка инвестиционной недвижимости: – локальность; – высокая степень зависимости от институциональной среды; - недостаточная ликвидность. В ССО РОО 1-01-2010 отмечено, что недвижимость отличается от большинства товаров и услуг тем, что она является относительно неликвидным товаром и для ее маркетинга, призванного обеспечить достижение цены, отвечающей ее рыночной стоимости, требуется более длительный период времени. Для этого характерно более продолжительное время экспозиции, отсутствие рынка «спот» (рынка, на котором товары имеются в наличии для немедленной продажи)... (п. 5.4)23; - недостаточное количество независимых участников рынка; - нерегулярность транзакций; - значительный уровень транзакционных издержек; - закрытость информации о сделках.
