Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Юридическая природа недвижимого имущества 17
1. Понятие,.признаки и виды недвижимого имущества 17
2. Содержание и особенности правового режима недвижимого имущества в Российской Федерации 43
3. Юридические основания возникновения прав на недвижимое имущество и сделок с ним 65
Глава 2. Государственный механизм регистрации прав на недвижимое имущество 84
1. Понятие, содержание и значение механизма государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество 84
2. Полномочия органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и ее правовые основания 119
3. Этапы государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество как административно-правовая форма регулирования оборота недвижимости 139
4. Вопросы совершенствования государственного механизма регистрации прав на недвижимое имущество 165
Заключение 184
Список использованной литературы и нормативных источников 190
- Понятие,.признаки и виды недвижимого имущества
- Содержание и особенности правового режима недвижимого имущества в Российской Федерации
- Понятие, содержание и значение механизма государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество
- Полномочия органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и ее правовые основания
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Недвижимое имущество является одной из важнейших составляющих экономического потенциала Российской Федерации,1 следовательно, эффективный и легальный (гражданско-правовой) оборот рынка недвижимого имущества требует строго предусмотренных законом административных процедур, обеспечивающих и защищающих право собственности на недвижимое имущество.
Произошедшие в России за последние 15 лет коренные преобразования в политической, экономической и социальной системах повлекли за собой глобальные изменения во всех сферах жизни государства и общества. Развитие рыночных отношений, основанных на праве собственности, проведение социально-экономических реформ, становление демократических институтов власти вызвали необходимость в новой системе административно-правового регулирования оборота недвижимости.
Общественную значимость такого специфического объекта гражданского оборота, как недвижимость, отмечал еще Д.И. Мейер, по словам которого, форма сделки с недвижимостью в виде участия общественной власти путем «укрепления прав» является обязательной, а потому права, вытекающие из сделки, получают более прочное бытие. Законодатель закрепляет неразрывную связь между приобретением и признанием права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество, а при таких условиях государство свою функцию защиты и охраны интересов участников вещно-правовых отношений должно распространить и на стадию приобретения вещных прав.
Правовой оборот недвижимого имущества (гражданско-правовые сделки с недвижимостью) нуждается в государственном признании, которое, используя административно-правовые механизмы, подтверждает защиту прав сторон сделки. Обеспечение признания государством факта возникновения или прекращения прав на недвижимое имущество достигается в результате
1 Стоящие перед Россией задачи требуют правильно определить размер национального
богатства, неотъемлемой частью которого является недвижимое имущество - объекты
градостроительной деятельности.
2 См.: Мейер Д.И. Русское гражданское право (по изд. 1902 г.). Ч. 1. - М., 1997. С. 185.
государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Уровень ее развития в значительной мере определяет степень защиты прав на недвижимость и обеспечение государственных гарантий на них. Введение системы регистрации прав на недвижимость означает также разделение кадастрового учета недвижимости как физических объектов специально уполномоченными органами и государственной регистрации прав на них в Едином государственном реестре прав. Именно с моментом государственной регистрации законодательство связывает возникновение и прекращение вещных прав на недвижимое имущество.
В интересах государства и общества, а также в целях охраны прав и законных интересов граждан и юридических лиц в России на законодательном уровне закреплена государственнаярегистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являясь юридическим (административно-правовым) актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, прекращения или перехода прав на недвижимое имущество.
G 1 январяj 2005 г. свою деятельность начал новый федеральный орган -Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация), а учреждения юстиции были реорганизованы в территориальные органы Росрегистрации, осуществляющие государственную регистрацию' прав. Были определены и полномочия Министерства юстиции РФ, у которого в непосредственном подчинении находится вновь созданная служба.
Данное обстоятельство вселяет уверенность в то, что работа по-созданию единой российской системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним позволит достичь цели, ради которой и были приняты сначала Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав- на недвижимое имущество и сделок с ним», а затем Административный регламент исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним,
3 См.: Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.
утвержденный приказом Министерства юстиции РФ от 14 сентября 2006 г. №293.4
Актуальность темы обусловлена тем, что современное российское государство находится на этапе формирования новой системы правового регулирования оборота недвижимого имущества, создания эффективного и прозрачного административного механизма государственной регистрации объектов собственности в Российской Федерации. Поскольку каждая регистрационная система путем использования специальных административно-правовых механизмов должна обеспечить надежность и гласность гражданского оборота недвижимости, постольку государственная ' регистрация, являясь публичным административно-правовым актом власти, выступает как средство фиксации на определенный период времени каких-либо важных, с точки зрения самой власти и общества, правоотношений.
Степень научной разработанности проблемы. Многоаспектный характер темы диссертации предопределил необходимость обращение к различным отраслям знаний, в частности, к работам в области политологии, общей теории государства и права, различных отраслей права, и прежде всего, гражданского и административного права.
Несмотря на то, что вопросы, касающиеся правового регулирования оборота недвижимого имущества и государственной регистрации права собственности на недвижимость, еще недостаточно обстоятельно исследованы на общетеоретическом и отраслевом уровнях современной российской науки гражданского и административного права, нельзя- не упомянуть о ряде научных трудов, монографий и сборников научных конференций и симпозиумов на эту тему.
Исследованию института права собственности как центрального института гражданского права посвящены многочисленные работы отечественных авторов' дореволюционного, советского и современного российского периода, в том числе М.М. Агаркова, С. С. Алексеева, М.И. Брагинского, В.В. Безбаха, СИ. Братуся/.
4 См.: Российская газета. 2006. 26 сентября. № 212 (4178).
5 См.: Братусь С.Н. Предмет и система советского гражданского права. - М, 1963.
Ю.Е. Булатецкого, А.В. Бенедиктова, ВВ. Витрянского, В.П. Грибанова,
7 Я
СЕ. Десницкого, В.Б. Елъяшевича, В.М. Иванова, Т.Н. Илларионовой,
О.С.Иоффе, И. А. Исаева, Ю.Х. Калмыкова,9 В. А. Кикотя, В. А. Коток,
М.И.Кулагина, Е.А. Лукашевой, В1П. Мозолина, Л. А Морозовой, B.C. Нерсесянца,
И.Б.Новицкого, А.С. Пиголкина, И.С Перетерского, Л.И.Петражицкого,
И.А.Покровского, В.К. Пучинского, 0:Н. Садикова, Г. А.Свердлык,
Е.В. Спекторского, Е.А. Тихоновой, В.М. Хвостова, СА.Хохлова,
А.Е.Шерстобитова, Г.Ф: Шершеневича, А.И. Экимова, В.А.Язева,
В. Ф: Яковлева12и др.14
В работах этих авторов, отражены исторические, теоретические, гражданско-и административно-правовые аспекты.института права.собственности и его роли в жизни государства и общества, исследовано соотношение институтам права собственности с другими, гражданско-правовыми институтами, а также основные проблемы^ гражданско-правового регулирования* оборота недвижимого имущества.
По данной проблематике известны работы ВІК. Андреева,15 Б; Газаръян, С Зшченко, В .А:. Кудрявцевой, В! Лапач, А.И Масляева, В.А. Еахмилович, О.Н.
6 См.: їїрибанов В.И. Принципы осуществления гражданских прав. Вестник МГУ. Єерия Право;.
1966. №3. С. 53-64.
7 См.: Ельяшевич В;Б. Избранные труды о юридических лицах, объектах гражданских
правоотношений и организации их оборота. В 2-х томах. - М.: Статут, 2007.
8 См.: Илларионова Т.И. Система гражданско-правовых охранительных мер: Автореф. дисс
докт. юрид. наук. - Свердловск, 1985.
9 См.: Калмьпсов, Ю.Х. Принцип всемерной охраны социалистической собственности в
гражданском праве; - Саратов. 1987.
См.::Свердлык F.A. Принципы советского гражданского права. - Красноярск; 1985; С. 105;
11 См.: Тихонова Е.А., Коток В:А. Социализм и социальная справедливость. - Киев,. 1988І
С. 129.
12 См.: Экимов А.ИССправедливость и социалистическое право. - Л., 1980. С. 106.
13 См.: Яковлев ВіФ; Гражданско-правовой; метод регулирования общественных отношений; -
Свердловск. 1972. С. 29.
14 В-работах этих авторов отражены исторические, теоретические и цивилистические аспекты
института права собственности и его роли в жизни государства, и общества, исследовано
соотношение института права собственности с другими гражданско-правовыми институтами, а.
также с другими областями знаний (экономикой, политологией, философией, религией).
15 См.: Андреев В;К. Метаморфозы права.собственности в России и в СССР (1917-1992 гг.) //
Государство иправо.. 1993. № 3. С. 43.
16 См.: Кудрявцева Г.А. Материальная основа деятельности общественных организаций на
современном этапе.-М.: Наука, 1988. С. 15.
Садикова, Е.А. Суханова, Г.Б. Леоновой, Ю.К. Толстого, Л.В. Щенниковой и др. Предлагаемые авторами совершенствования законодательства, как правило, основаны не только на выявленных теоретически противоречиях гражданского законодательства о сделках с недвижимым имуществом, но и на учете основных тенденций правоприменительной практики в сфере правового оборота недвижимости и административно-правовой процедуры государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество. Основные положения работ данных авторов, а также мнения других правоведов в контексте рассматриваемых проблем получили в данной работе достойную оценку и подробное освещение.
Целями диссертационного исследования являются, во-первых, выявление и рассмотрение теоретических и практических проблем правового регулирования оборота недвижимого имущества, исследование административно-правовых аспектов процедуры государственной регистрации права собственности на недвижимость и совершенствования оборота недвижимого имущества; во-вторых, выработка предложений и рекомендаций по совершенствованию современного законодательства,.регулирующего оборот недвижимого имущества в России.
Достижению поставленной цели способствует решение следующих основных задач:
1. уточнить категориально-понятийный аппарат, необходимый для анализа обозначенной проблемы путем раскрытия правового содержания и объема понятий «объект гражданских прав», «недвижимое имущество», «собственность»;
См.: Зинченко С, Лапач В., Газарьян Б. Вещные права предприятий // Хозяйство и право. 1993. № 7. С. 46.
18 См.: Рахмилович В.А О достижениях и просчетах нового Гражданского кодекса Российской
Федерации // Государство и право. 1995. № 4. С. 123.
19 См.: Гражданское право России. Курс лекций // Под ред. О.Н. Садикова. - М.: Юрид. лит.,
1996: С. 169.
20 См.: Суханов Е.А. Основы гражданского законодательства // Хозяйство и право. 1992. № 1. С.
14.
21 См.: Леонова Г.Б. Категория вещных прав в советском гражданском праве // Вестник МГУ.
Серия 11. Право. 1991. № 5. С. 73.
22 См.: Толстой Ю.К. Еще раз о формах собственности в Российской Федерации // Известия
вузов. Правоведение. 1993. № 3. С. 29.
См.: Щенникова Л.В. Категория «собственность» в гражданском праве и русской цивилистике // Государство и право. 1995. № 3. С. 97.
2. выявить и раскрыть признаки и виды недвижимого имущества ;
определить содержание и особенности правового режима недвижимого имущества в Российской Федерации;
выявить и исследовать правовые основания возникновения прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
исследовать понятие, содержание и значение административно-правового института государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество;
выявить и раскрыть административно-правовые основания осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество;
7. выявить и исследовать этапы» государственной регистрации права
собственности на недвижимое имущество как административно-правовой формы
регулирования гражданско-правового оборота недвижимости;
8. выявить и предложить направления совершенствования гражданского и
административного законодательства, регулирующего оборот недвижимого
имущества в Российской Федерации.
Объектом исследования» являются общественные отношения, возникающие в> сфере гражданско-правового регулирования оборота недвижимого имущества и административно-правового регулирования механизма государственной* регистрации прав на недвижимое имущество в Российской Федерации.
Предметом исследования выступает система гражданско-правовых и административно-правовых норм, формирующих и обеспечивающих оборот недвижимого имущества в Российской Федерации.
Методологическую основу' диссертационного исследования составили современные общенаучные и специальные методы познания, в частности:
24 ~
анализ, синтез, системный, историко-юридическии, аксиоматический, метод сравнительного правоведения, анализа документов- и т.д. Их применение в сочетании с последними достижениями юридической, политологической и социологической мысли позволило выявить и проанализировать особенности
24 См. напр.: Андреев И.Д. О методах научного анализа.- М., 1964; ПойаД. Математика и правдоподобие рассуждения. — М., 1957.
правового регулирования оборота недвижимого имущества и государственной регистрации права собственности на недвижимость.
Источниковедческую основу исследования составили научные труды отечественных и зарубежных авторов по административному, гражданскому, конституционному праву, теории государства и права, другим отраслевым юридическим наукам, а также политологии, социологии, философии и др. Исследованию подвергалось утратившее силу и действующее гражданское законодательство, в том числе: Закон РСФСР от 24 декабря 1990 г. «О собственности в РСФСР»;25 Основы гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик от 31 мая 1991 г.; Гражданской кодекс РФ (часть первая) от 30 ноября' 1994 г. № 51-ФЗ27; Налоговый Кодекс РФ (часть 2) от 31 июля 1998 г. № 146-ФЗ 28; Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; приказ Минюста- от 1 июля* 2002 г. № 184 «Об утверждении методических рекомендаций по порядку проведения» государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Административный регламент исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденный приказом Министерства юстиции РФ от 14 сентября-2006 г. № 29330 и т.д.
Эмпирическую базу исследования составили:
1. Интервьюирование специалистов юридических департаментов и отделов' юридических компаний г.Санкт-Петербурга на тему «Гражданско-правовой режим недвижимого имущества в Российской Федерации», выявившее особенности оборота недвижимости (сделок с недвижимым имуществом)- в.
25 См.: ВСНД РСФСР и ВС РСФСР. 1990. № 30. Ст. 416.
26 См.: ВСНД СССР и ВС СССР. 1991. № 26. Ст. 733.
27 См.: СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.
28 См.: СЗ РФ. 1998. № 31. Ст. 3824.
29 См.: СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.
См.: Российская газета. 2006. 26 сентября. № 212 (4178).
современных условиях (октябрь-декабрь 2005 г.).
Исследование в виде опроса юристов-экспертов Федеральной регистрационной службы (Росрегистрации) на тему: «Соответствует ли Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сложившимся сегодня отношениям в области государственной регистрации прав на недвижимость?» (февраль-июнь 2006 г.). Результаты данного опроса, показавшие пробелы в гражданско-правовом обороте недвижимого имущества и легального закрепления права собственности на него путем осуществления процедуры государственной регистрации прав.
Интервьюирование специалистов территориальных подразделений Федеральной регистрационной службы (Росрегистрации), которое с очевидностью показало, с одной стороны, перспективы развития региональных подразделений Росрегистрации в плане упрощения и оптимизации процесса самой государственной регистрации прав на недвижимое имущество, а с другой -выявило (на примере Ленинградской и Саратовской областей) мнение региональных специалистов относительно функционирования территориальных подразделений Росрегистрации (июнь 2006 г.).
Интервьюирование показало, что наряду с общефедеральной спецификой государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, установленной Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», существует региональная специфика деятельности.
Научная новизна диссертации состоит в том, что она является одной из нескольких научных работ, посвященных комплексному исследованию теоретико-прикладных проблем, связанных с правовым регулированием оборота недвижимости в России, а именно: юридической природы недвижимого имущества как основного объекта гражданско-правового оборота, а также административно-правового содержания и особенностей государственной регистрации прав на недвижимое имущество, путей совершенствования российского гражданского и административного законодательства,
регулирующего оборот недвижимого имущества. Вплоть до настоящего времени детальному научному исследованию не подвергался механизм правового регулирования оборота недвижимого имущества и государственной регистрации права собственности на недвижимость.
На защиту выносятся следующие теоретические положения, практические выводы, предложения и рекомендации:
1. Вывод о том, что основная специфика правового режима недвижимого имущества заключается в том, что возникновение, переход, ограничение и прекращение права собственности, других вещных (ипотека, сервитут и т.д.) и некоторых обязательственных (аренда, доверительное управление и т. д.) прав на него происходят в особом порядке, требующем соблюдения письменной формы и обязательной государственной регистрации. Указанный порядок наряду со ст. 131 ГК РФ регулируется Федеральным законом от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», некоторыми другими специальными законами и принятыми в их развитие нормативными правовыми актами.
2: Заключение о том, что том, что понятие государственной регистрации следует рассматривать в широком и узком смысле. В' широком смысле это государственная функция, осуществляемая специально уполномоченными органами в целях обеспечения имущественных прав участников гражданского оборота на недвижимое имущество и поступления1 в бюджет средств от ее налогообложения, осуществления управления недвижимым имуществом, находящимся в государственной и муниципальной собственности, а также регулирования отношений на рынке недвижимости и исключения злоупотреблений в указанной сфере.
В узком смысле государственная регистрация представляет собой рассмотрение заявление заинтересованного лица, адресованного-государственному органу, о внесении данных о его праве на объект недвижимого имущества в установленные законом формы (государственный реестр).
3. Заключение о том, что поскольку административно-правовая процедура государственной регистрации прав на недвижимое имущество носит
правообразующий характер, т.е. только с моментом (фактом) государственной регистрации законодательство связывает возникновение и прекращение вещных прав на недвижимое имущество, постольку недопустимо взимание земельного налога (глава 31 Налогового кодекса РФ) с физических и юридических лиц, имеющих документы о приобретении в собственность объекта недвижимости, но по независящим от них обстоятельствам не зарегистрировавших свое право собственности на недвижимое имущество в установленном законом порядке.
4.. Вывод о том, что государственную регистрацию прав на недвижимое имущество следует рассматривать как систему охранительных правоотношений, выражающуюся в признании государством (путем осуществления специальных административно-правовых процедур) прав субъекта гражданских правоотношений на недвижимое имущество; при этом такой способ защиты права собственника на недвижимое имущество, как оспаривание самого факта (результата)* государственной регистрации прав на недвижимое имущество не может привести к желаемым правовым результатам.
5. Вывод о том, что в сфере государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, следует различать цели преследуемые государством, и цели, преследуемые частным собственником (физическим- или юридическим лицом).
К целям государства в этой области относятся:
- развитие рынка недвижимости в России и создание эффективных
механизмов государственного управления этим рынком установление
стабильности оборота недвижимости в России,
придание предельной открытости (прозрачности) правам на недвижимое имущество, а также информации об*этих правах,
внесение единообразия в- процедуру регистрации прав* на недвижимое имущество на всей территории России,
разработка и обеспечение должной реализации государственных гарантий зарегистрированных прав, а также полноты сведений о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделках с ним.
привлечение дополнительных инвестиций в российскую экономику,
- упорядочение сбора налогов, связанных с объектами недвижимого
имущества1 и их обладателями.
К целям частного собственника в этой области относятся:
официальное закрепление и признание перед третьими лицами права собственности конкретного субъекта на конкретное недвижимое имущество (внесение записи в ЕГРН);
право и реальная- возможность воспользоваться правовыми средствами защиты, гарантированными государством, при необходимости защиты своего права собственности от незаконных посягательств на него третьих лиц.
6. Вывод о том, что основания для административно-правовой процедуры государственной регистрации наличия, возникновения и прекращения права собственности на недвижимое имущество следует классифицировать на два вида:
1) государственно-правовые, к которым относятся:
акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления; приватизации,на момент ее совершения;
- акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные
уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном
законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их
издания;
- вступившие в законную силу судебные акты;
2) частноправовые (гражданско-правовые), к которым относятся:
- договоры и другие сделки' в отношении недвижимого имущества,
совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте
расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;
- свидетельства о праве на наследство;
- иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним
заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством,
действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;
- иные документы, которые в соответствии с российским законодательством
подтверждают наличие, возникновение и прекращение прав.
7. Заключение о том, что отсутствие четких пределов правовой экспертизы,
которую проводят государственные регистраторы, является одной из причин
отсутствия единообразия в процедуре регистрации прав на недвижимость в
России. Это недопустимо, поскольку установление единого порядка
государственной регистрации на территории России является одной из целей
государственной регистрации. Поскольку выявление пределов правовой
экспертизы происходит обычно в конкретных случаях, и абстрактно их
определить более чем затруднительно, решением этой проблемы может быть
издание Министерством юстиции РФ информационных писем с обзором
разрешения спорных ситуаций, которые в свою очередь будут формироваться на
основе обобщенной практики Федеральной регистрационной службы и ее
территориальных органов.
8. Вывод о том, что поскольку порядок проведения государственной
регистрации предусматривает отдельно этап правовой экспертизы документов и
проверки законности сделки, и этап установления отсутствия противоречий
между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный
объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или
приостановления государственной регистрации прав, целесообразно эти этапы,
объединить в единый этап правовой экспертизы, как это предусмотрено приказом
Минюста РФ от 1 июля 2002 № 184, поскольку на практике эти два этапа
государственной регистрации проводятся в обратном порядке и, зачастую,
разделить их не представляется возможным.
Следует абзац 3 статьи 13 Закона о государственной регистрации сформулировать следующим образом: «Правовая экспертиза документов и проверка законности сделки, в том числе выявление оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав, а также других оснований
для отказа или приостановления государственной регистрации прав». Абзац четвертый статьи 13 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество исключить.
Теоретическое значение работы заключается в том, что полученные в ходе исследования выводы позволяют более точно определить правовую природу недвижимого имущества как основного объекта гражданских прав, выявить административно-правовой аспект правового регулирования оборота недвижимости, систематизировать гражданско-правовые нормы, регулирующие оборот недвижимости, изучить правовую природу, место, роль и значение института государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество в легитимном (законном) обороте недвижимости на территории России.
Полученные в ходе исследования выводы, во-первых, развивают и дополняют понятийный материал, на котором строится изучение дисциплины «Гражданское право Российской Федерации», «Административное право Российской Федерации» и спецкурсов «Право собственности» и «Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним», во-вторых, освещают и переосмысливают важные аспекты определения гражданско-правовой природы права собственности и административно-правового механизма его государственной регистрации в России.
Научные положения, являющиеся частью диссертации, могут быть полезны для дальнейшего уточнения и углубления понятийного аппарата рассматриваемой проблемы как в рамках проводящейся в России административно-правовой реформы, так и в аспекте совершенствования гражданского законодательства об обороте недвижимого имущества (внесения изменений в Гражданский кодекс РФ и модернизации положений Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Федерального закона от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», а также могут быть полезны для дальнейшего уточнения и углубления понятийного аппарата рассматриваемой
проблемы, использованы в теоретических и прикладных научных исследованиях, преподавании в рамках курса гражданского и административного права.
Практическое значение диссертации состоит в том, что полученные в ходе исследования выводы и сформулированные на их основе практические предложения автора по выявлению административно-правовых аспектов и совершенствованию правового регулирования оборота недвижимого имущества и государственной регистрации права собственности на недвижимость в России могут создать определенную базу как для дальнейших научных исследований в этом направлении, так и для деятельности органов государственной власти на федеральном и региональном уровне.
Конкретные предложения по внесению изменений и дополнений в действующее гражданское законодательство, сформулированные в рамках работы, могут способствовать повышению эффективности работы Федеральной регистрационной службы и ее территориальных подразделений, а значит — достижению основных целей государственной - регистрации и снятию ряда существующих в этой сфере проблем.
Апробация результатов исследования.. Основные положения исследования отражены в научных работах автора, апробированы в выступлениях автора: на юридическом семинаре «Сделки с недвижимостью: практика применения специальных норм» (3-5 сентября 2004 г., г. Москва); межвузовской научно-практической конференции «Проблемы правового регулирования товарного и финансового рынка» (12-13 апреля 2006 г., г. Санкт-Петербург), посвященной столетию Университета ИНЖЕКОН; межвузовской научно-практической конференции «Современные проблемы экономической безопасности и бизнеса: теория и практика» (15-16 февраля 2007 г., г. Санкт-Петербург); профессиональной деятельности диссертанта в должности доцента кафедры гражданского права и процесса Санкт-Петербургского государственного инженерно-экономического университета.
Структура и объем диссертации. Исследование состоит из введения, двух глав, объединяющих семь параграфов, заключения, списка использованной литературы и нормативных правовых актов.
Понятие,.признаки и виды недвижимого имущества
При анализе понятия «объект» на философском уровне оно предстает как часть материального и духовного мира, на которую направлена познавательная и преобразующая деятельность субъекта.31 В данной трактовке объектом становится часть мира, которая используется субъектом в познавательном и практически-прикладном плане. Но для права в процессе его реализации важна -практически-прикладная сторона деятельности субъекта; познавательная его активность важна здесь лишь в той мере, в какой она позволяет понять положение объекта в механизме правового регулирования.
Нередко под объектом понимают те общественные отношения, которые подвергаются» регулирующему воздействию норм гражданского права. Или, по мнению О.С. Иоффе, это объект права в объективном смысле. Действительно, і нормы права воздействуют на регулируемые отношения, и это воздействие имеет практический характер. Однако в теории права такие отношения, как отмечено выше, обычно рассматриваются не в качестве объекта права, а в качестве предмета правового регулирования.
Наибольшие сложности состоят в понимании того, как в действительности соотносятся понятия «объекты гражданских прав» и «объекты гражданских правоотношений». Весьма распространено суждение о том, что теоретические " положения об объектах гражданских правоотношений относятся и к объектам гражданских прав. При таком понимании объект гражданского права и объект гражданского правоотношения - это практически одно и то же. Пожалуй, наиболее последовательно данную точку зрения в настоящее время отстаивает Е.А. Суханов. По мнению этого ученого, объектом правового регулирования может быть только поведение людей (их деятельность), а не сами по себе явления окружающей действительности, например, вещи или результаты творческой деятельности. Поэтому считается, что именно оно (поведение) и составляет объект гражданских правоотношений, тогда как вещи и иные материальные и нематериальные блага, в свою очередь, составляют объект (или предмет) соответствующего поведения участников (субъектов) правоотношений. На этом основываются традиционные попытки разграничения понятий «объект гражданского правоотношения» и «объект гражданских прав» (под которым понимаются материальные или нематериальные блага). Однако, как полагает Е.А. Суханов, такие блага становятся объектами не только прав, но и обязанностей, которые в совокупности как раз и составляют содержание правоотношений. Таким образом, категория объекта гражданских прав совпадает с понятием объекта гражданских правоотношений (либо понятие объекта гражданских прав следует признать условным и весьма неточным). 7
В действительности поведение участников правоотношений невозможно рассматривать изолированно от тех объектов, по поводу которых оно осуществляется, ибо такое поведение никогда не является беспредметным и бесцельным. Смысл категории объектов гражданских правоотношений (объектов гражданских прав) заключается в установлении для них определенного гражданско-правового режима, т.е. возможности или невозможности совершения с ними определенных действий (сделок), влекущих известный юридический (гражданско-правовой) результат. Ясно, что такой режим устанавливается не для различных благ, а для людей, совершающих по поводу этих благ различные юридически значимые действия. В силу этого Е.А. Суханов полагает возможным признать объектом гражданских правоотношений (или объектом гражданских прав) правовой режим разнообразных благ, а не сами эти блага. Ведь именно этим, а не своими физическими свойствами, отличаются друг от друга различные объекты гражданского оборота, и именно эта их сторона имеет значение для гражданского права.
По поводу представленной позиции следует особо отметить, что в нормах действующего гражданского законодательства термин «объекты гражданских прав» употребляется только в грамматическом множественном числе, и эта лексическая особенность закона представляется отнюдь не простой случайностью. Законодатель избегает единственного числа, поскольку соответствующее понятие призвано отображать весь- спектр внеюридических реалий, по поводу которых в ст. 128 ГК РФ- образованы абстракции отождествления: имущество, вещи, деньги, ценные бумаги, имущественные права и т.д. Только эти обобщения в их лексическом выражении могут иметь единственное число, за исключением терминов, имеющих в современном языке лишь множественное число (деньги).
Содержание и особенности правового режима недвижимого имущества в Российской Федерации
Конституция РФ (ст. 35) устанавливает, что «каждый гражданин имеет право на свободное использование своего имущества для предпринимательской и иной, не запрещенной законом экономической деятельности». Правовое регулирование общественных отношений по поводу владения, пользования и распоряжения разнообразными вещами во многом определяется естественными свойствами последних, зависит от их экономического назначения, строится с учетом их ценности, общественных интересов и т. д. В связи с этим не только теоретическое, но и большое практическое значение приобретает научная классификация вещей, призванная служить ориентиром при выявлении правового режима того или иного имущества, определении объема и содержания прав и обязанностей участников гражданских правоотношений.
В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться иным образом. Собственник вправе даже уничтожить имущество, если этим не будут нарушены нормы закона и иных правовых актов, а также права и интересы других лиц. Одним из новых для российского законодательства правомочий собственника является его право передавать имущество в доверительное управление другому лицу - доверительному управляющему. Таким образом, установлено, что собственник имущества имеет право определить юридическую судьбу вещи. Недвижимое имущество все чаще является объектом той или иной гражданско-правовой сделки. С включением недвижимости в систему рыночного оборота широкое применение стали получать сделки купли-продажи, мены, дарение, наследования, залога и другие.
Понятие недвижимости вошло в законодательство нашей страны сравнительно недавно в связи с возвращением недвижимого имущества в качестве полноценного объекта гражданских прав в гражданский и хозяйственный оборот. В советский период недвижимость была преимущественно объектом государственной собственности и почти полностью была исключена из гражданского оборота. Например, ГК РСФСР 1922 г.76 с отменой частной собственности на землю (ст. 21)упразднил деление имущества на движимое и недвижимое в связи. В редких случаях допускалось право собственности граждан на отдельные виды недвижимости (например, на жилые дома).
Советское гражданское право не давало легального определения недвижимости, хотя в ГК РСФСР 1964 г. содержались нормы, выделявшие право собственности на такого рода вещи и совершение сделок с ними в отдельные правовые институты (личная собственность на жилой дом, договор купли-продажи жилого дома или дачи, возможность завещания данных объектов). Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик, принятые в 1991 году на первой волне реформирования не только советского права, но и государства, уже содержали деление имущества на движимое и недвижимое. Было дано вполне классическое определение недвижимости. Главным признаком была указана прочная связь с землей, но вместе с тем упоминалась и несоразмерность ущерба назначению имущества при перемещении (п. 2 ст. 4).
Термин «недвижимое имущество» присутствовал еще в Законе РСФСР от 24.12.1990 г. № 443-1 «О собственности в РСФСР»78 в контексте приобретательной давности (п. 3 ст. 7), но Закон определения этого понятия не давал. Вопрос о включении тех или иных вещей в состав недвижимости имеет важное значение при оценке, продаже, залоге, завещании и других операциях с недвижимым имуществом. Сам термин «недвижимое имущество» появился в российском законодательстве в начале XVIII века и впервые был использован в 1714 году в Указе Петра I о единонаследии,79 заменив собой существовавшие прежде понятия - вотчины и поместья, и стерев различия между ними: «Всем недвижимых вещей, то есть, родовых, выслуженных и купленных вотчин и поместий, также и дворов, и лавок не продавать и не закладывать...».
Деление вещей на движимые и недвижимые образовалось исторически, и изначально было связано с особым значением земли, сделки с которой составляли большинство всех сделок, совершаемых с недвижимостью. Дореволюционное право России, в частности, Свод законов Российской империи, не давало общего определения недвижимости и отличительного признака недвижимых от движимых вещей; объекты недвижимости определялись только через их перечисление. Однако дореволюционные цивилисты в своих трудах пытались выделить признак, по которому бы различались движимые и недвижимые вещи. Как отмечал Г.Ф. Шершеневич, теоретическое отличие заключалось в том, способны ли они или нет к перемещению без повреждения сущности и без уменьшения ценности. Под недвижимостью понималась часть земной поверхности, и все то, что с нею связано настолько прочно, что эта связь не может быть порвана без нарушения вида и цели вещи. Сюда, прежде всего, относились строения, только если их фундамент укреплен в землю, тогда как строения, поставленные на землю, должны были считаться движимыми вещами.
Понятие, содержание и значение механизма государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество
Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним впервые было введено новым Гражданским кодексом РФ. Вследствие этого были законодательно закреплены положения, определяющие моменты возникновения и прекращения вещных прав, их ограничения, а также вступления в силу сделок с недвижимостью.154
Однако прежде чем исследовать российский институт государственной регистрации права собственности на недвижимость, проведем краткий обзор мировых систем регистрации. Итак, в зависимости от предмета регистрации все существующие в мире системы регистрации можно разделить на две большие группы. В титульных системах регистрации объектом регистрации являются права. В актовых системах регистрации объектом регистрации являются сделки. Важное значение имеют ещё два фактора: обязательность регистрации и ее правовое значение. Существенным фактором является роль государства в системе регистрации.
Система регистрации прав принята в Германии, Австрии, Швейцарии, Эстонии и некоторых других странах. Регистрация осуществляется путем внесения записи в поземельную книгу. Отличительный признак этой системы состоит в том, что внесение записи в поземельную книгу имеет следствием возникновение права. Главный принцип системы регистрации - "без регистрации нет права". Консенсуальная система существует во Франции и в Италии. Предметом регистрации являются не вещные права, а правоустанавливающие документы. По общему правилу регистрация правоустанавливающих документов не является обязательной, хотя из этого правила есть исключения (например, во Франции обязательна регистрация договора аренды на срок более 12 лет). Для перехода права собственности достаточно договора. Соглашение о предмете сделки и его цене по закону является достаточным для перехода права собственности. Возникновение права собственности не зависит от внесения записи в реестр.
Система традиции предполагает достаточным для перехода права собственности нотариально удостоверенной сделки или завладения. Право собственности возникает без внесения записи в реестр.
Система Торренса получила распространениям Австралии, Новой Зеландии, Канаде и в ряде африканских стран. Эта система близка к системе регистрации прав: регистрации подлежат права и обременения. Переход права собственности осуществляется по заявлению продавца.
Англо-американская система регистрации сделок оставляет внесение записи в реестр на свободное усмотрение сторон. Эту систему правильнее было бы назвать системой учета документов, поскольку регистрация является технической, операцией. Собственником становится последний добросовестный покупатель. Переход права собственности происходит в результате заключения договора и вступления во владение.
Сравнительный анализ важных аспектов регистрации недвижимости в России и некоторых европейских странах показывает следующие интересные тенденции. В Болгарии, как и в дореволюционной России, регистрацию актов, совершаемых по поводу недвижимости, осуществляет нотариус. Право собственности возникает с момента государственной регистрации. В силу должностных полномочий независимо от наличия заявления нотариус обязан зарегистрировать акты, на основании которых происходит переход права собственности или возникает иные вещные права. Запись о таких актах производится в регистрационных книгах, которые представляют собой подшивку актов, определяющих правовой режим недвижимости. Сведения о сделанных записях носят открытый характер, справки о них могут выдаваться устно или письменно.
В российской системе регистрации информации также носит открытый характер, но она не может быть предоставлена в устной форме. Закон устанавливает только письменную форму предоставления информации - в виде выписок из реестра (ст. 7 Закона о регистрации).
Регистрация в Болгарии может быть произведена без заявления» заинтересованного лица, в силу должностных полномочий нотариуса. Возможно ли подобное в России, Закон о регистрации не содержит такого указания. Вместе с тем регистрация в силу должностных полномочий регистратора на практике возможна и у нас, например, при регистрации арестов и ипотеки в силу закона. Такие обременения и ограничения регистрируются без заявления заинтересованных лиц.
В Венгрии регистрацию недвижимости осуществляет соответствующее территориальное-земельное управление. Условием перехода права собственности является внесение записи о« новом собственнике в реестр недвижимого имущества. Реестр недвижимости состоит из раздела о собственности, поземельной книги, карты территории, на которой расположена недвижимость, и архива. В разделе о собственности фиксируются сведения о недвижимом имуществе, данные о личности собственника или владельца, пользовании и об ограниченных правах. Поземельная книга в Венгрии имеет две части: в одной регистрируются земельные участки, в другой - все иные объекты недвижимости. Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в нашей стране строится по принципу единого объекта, но без такого разделения на две части.
Полномочия органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и ее правовые основания
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним призвана обеспечить публичность гражданского оборота недвижимых вещей, иными словами — стремиться с помощью правовых и организационных мер оздоровить и упорядочить рынок недвижимого имущества, который стал бурно развиваться в России последние 15 лет, сконцентрировав все его функции по инвентаризации, учету, регистрации, использованию и налогообложению в системе единого государственного органа.209
Потребность в создании единой системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним была вызвана также тем, что предметом договоров, права по которым подлежат обязательной государственной регистрации, являются объекты, представляющие особую ценность для субъектов гражданского оборота. В отсутствии стабильности и прозрачности рынка недвижимости высока степень риска несения существенных убытков участниками гражданского правового оборота недвижимости. Необходимость эффективного осуществления охраны прав и законных интересов граждан и юридических лиц, государством требовала стройной системы органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество. В конечном итоге потребности участников оборота недвижимости определили цели и задачи государственной регистрации прав на недвижимое имущество; в том числе и права собственности. При этом государственная регистрация, как справедливо указывает О.М. Козырь, является не самоцелью, а средством введения оборота недвижимости в некоторые цивилизованные рамки, осуществления его на принципах гласности и публичности . Большинство целей были сформулированы еще в XVIII веке вместе с формированием в Европейских странах института ипотечных книг. В дореволюционном российском праве существовало понятие «укрепления права», под которым понимали «установление внешнего знака, свидетельствующего о существовании права» вследствие которого оно становиться более твердым и прочным211. Проект Вотчинного Устава, разрабатывавшийся в 982 году ставил следующие цели перед процедурой укрепления права: - публичность (гласность) - признание вотчинных книг, в которых регистрировались права на недвижимое имущество гласными и максимально реальное обеспечение гласности; - бесповоротность - признание прав, приобретенных на основании записей в вотчинных книгах бесповоротными; - достоверность и точность - возникновение вещного права только после внесения в вотчинную книгу и точное указание в книге всего объема вносимых прав и обременении.
В настоящее время цели и задачи государственной регистрации претерпели. некоторые изменения, однако ряд основных, такие как гласность сохранили свою актуальность и в настоящее время. Цели государственной регистрации прав на недвижимое имущество прямо в законе о государственной регистрации не определены. Некоторые из них указаны в утвержденной в апреле 2001 года постановлением Правительства РФ № 273 Федеральной программе поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Основными целями государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество являются становление и развитие на территории
Российской Федерации системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обеспечивающей госз дарственные гарантии зарегистрированных прав, а также полноту сведений о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделок с ним.
Задачами государственной регистрации права собственности являются: 1) развитие и поддержание системы учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимость в субъектах РФ; 2) обеспечение государственных гарантий зарегистрированных прав на недвижимое имущество; 3) развитие и совершенствование законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; 4) разработка и издание методических рекомендаций и инструктивных указаний по осуществлению государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обеспечивающих унификацию процесса государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; 5) обеспечение совместимости различных информационных систем по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, используемых в субъектах РФ; 6) обеспечение принципа экстерриториального представления сведений, содержащихся в ЕГРП и сделок с ним, заинтересованным лицам посредством создания единой системы электронного обмена информацией между учреждениями юстиции по регистрации прав; 7) введение единых требований к описанию объектов недвижимого имущества в документах, представляемых в учреждения юстиции по регистрации прав;
Похожие диссертации на Государственно-правовое регулирование оборота недвижимого имущества в Российской Федерации
