Содержание к диссертации
Введение
ГЛАВА I Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: цели, задачи и сущность 16
1 Понятие и задачи государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 16
2 Проблемы развития административно-правового механизма управления системой государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 39
3. Правовое регулирование порядка государственного учета недвижимого имущества и сделок с ним 61
ГЛАВА 2. Совершенствование административно-правового регулирования порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в российской федерации .. 91
1. Совершенствование административно-правового регулирования механизма государственной регистрации прав на недвижимое имущество 91
2. Совершенствование административно-правового регулирования механизма государственной регистрации отдельных видов прав на недвижимое имущество и сделок с ним 110
3 Совершенствование административно-правового регулирования механизма ответственности при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 129
Заключение 143
Список используемой литературы 159
- Понятие и задачи государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
- Проблемы развития административно-правового механизма управления системой государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
- Совершенствование административно-правового регулирования механизма государственной регистрации прав на недвижимое имущество
- Совершенствование административно-правового регулирования механизма государственной регистрации отдельных видов прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Введение к работе
Актуальность темы исследования обусловлена теоретической и
практической значимостью вопросов, связанных с формированием и совершенствованием государственной политики в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации.
Недвижимое имущество является одной из важнейших составляющих экономического потенциала России, следовательно, рынок недвижимости требует строго предусмотренных законом процедур, обеспечивающих и защищающих право собственности на недвижимое имущество. Произошедшие в России за последние 15 лет коренные преобразования в политической, экономической и социальной системах повлекли за собой глобальные изменения во всех сферах жизни государства и общества- Развитие рыночных отношений, основанных на праве собственности, проведение социально-экономических реформ, становление демократических институтов власти вызвали необходимость в новой системе правового регулирования в сфере недвижимости.
Основной целью административной реформы в России является четкое распределение функций на каждом из уровней управления и сведение к минимуму неясностей в части ответственности и полномочий. Ставя задачу подготовки административной реформы в Послании Федеральному Собранию 2001 г., Президент Российской Федерации отметил, что необходимо реформировать систему правительства, министерств и ведомств, а также навести порядок в сферах с избыточным государственным вмешательством, уменьшить чрезмерную сертификацию продукции, сократить перечень разного рода разрешений, регистрации, аккредитаций, иных норм и правил, не предусмотренных в законах, но настойчиво вводимых всякого рода инструкциями.
4 Считается, что функции могут быть довольно точно разделены по группам: правотворчество (принятие нормативно-правовых актов); надзор и контроль; правоприменение; управление государственным имуществом; оказание государственных (общественных) услуг. При реформировании эти функции должны быть организационно разделены: каждый государственный орган должен выполнять функции только одного типа. Реформирование административной системы в России происходит на фоне нового понимания роли и функций государства. Все функции, связанные с определением политики и формированием стратегической линии в любой из сфер общественной жизни возлагаются на центральный аппарат- Большая часть остальных функций, связанных с обслуживанием населения и ранее выполнившихся государством, возлагаются на негосударственные структуры, В интересах государства и общества, а также в целях охраны прав и законных интересов гра* ждан и юридических лиц в России на законодательном уровне закреплена государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Она является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, прекращения или перехода прав на недвижимое имущество. С момента введения в действие Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» перед государством стала задача скорейшего создания на территории субъектов Российской Федерации государственных органов — учреждений юстиции, призванных обеспечить образование на территории страны единой системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Актуальность темы обусловлена тем, что современное российское государство находится па этапе формирования нового правового обоснования института государственной регистрации права собственности, который за время своего существования приобрел огромную значимость. Не вызывает никакого сомнения, что наличие в государстве лиц, способных грамотно и квалифицированно осуществлять государственную регистрацию права соб-
5 ственности, является залогом гармоничного существования как отдельной личности, так и общества в целом.
Указанные проблемы не в последнюю очередь обусловлены отсутствием соответствующих научных разработок в теории административного права, что и предопределило теоретическую и практическую необходимость проведения настоящего исследования.
Степень разработанности темы и круг источников. Вопросы, касающиеся государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, еще недостаточно обстоятельно исследованы на общетеоретическом и отраслевом уровнях современной российской науки, однако, нельзя не упомянуть о ряде научных трудов, монографий и сборников, научных конференций и симпозиумов на эту тему.
По отдельным аспектом данной проблематики известны работы В.К. Андреева, Б. Газарьяна, С.А. Зинченко, В.А. Кудрявцевой, В.А. Лапача, А.И. Масляева, В.А. Рахмилович, О.Н. Садикова, Е.А. Суханова, Г.Б. Леоновой, Ю.К, Толстого, Л.В. Щенниковой и др. Внесенные названными авторами предложения по совершенствованию законодательства, как правило, основаны не только на выявленных теоретически противоречиях законодательства, но и на учете основных тенденций правоприменительной практики в сфере государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество. Основные положения работ данных авторов, а также мнения других правоведов в контексте рассматриваемых проблем получили в данной работе достойную оценку и подробное освещение-Исследованию института права собственности как центрального института гражданского права (являющегося, по сути, центральным при исследовании процедуры государственной регистрации права собственности на недвижимость в России в условиях административной реформы) посвящены многочисленные работы отечественных авторов дореволюционного, советского и современного российского периода, в том числе С,С Алексеева, М.И. Брагинского, В.В, Безбаха, Ю.Е. Булатецкого, А.В. Бенедиктова,
ВЗ.Витрянского, СЕ. Десницкого, И.С, Перетерского, ЛИ. Петражицкого, ИЛ. Покровского, ВХ Пучинского, О.Н. Садикова, Е.В. Спекторского, В.М. Хвостова, С.А. Хохлова, А.Е. Шерстобитова, Г.Ф. Шершеневича, В А. Язева и др.
Вместе с тем, настоящее теоретико-правовое исследование механизма нормативно-правового регулирования порядка формирования и совершенствования государственной политики в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации является одной из первых попыток монографического осмысления указанных проблем в науке административного права-
В качестве правовой базы в настоящем диссертационном исследовании диссертант опирался на Конституцию Российской Федерации, акты российского гражданского и административного законодательства. При этом автор учитывал отечественный и мировой опыт функционирования системы государственной регистрации гражданских прав на основе эффективных моделей управления, использования современных методов и механизмов регистрации прав, также действующие законодательные акты и документы министерств и ведомств, опубликованное специализированные материалы.
Методологическую основу диссертации составляют общенаучные и специальные методы исследования: исторический, формально-логический, сравнительно-правовой, структурно-системный, метод технико-юридического анализа и другие методы, широко применяемые в юридической науке.
Объектом диссертационного исследования является совокупность общественных отношений, складывающихся в процессе реализации государственной политики в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации.
Предмет диссертационного исследования - совокупность правовых норм административного» гражданского и иных отраслей законодательства, с помощью которых осуществляется нормативно-правовая регламентация по-
7 рядка реализации государственной политики в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации,
Цели и задачи диссертационного исследования. Настоящее исследование направленно на определение содержания понятия «государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним», установление его особенностей, признаков, а равно, во-первых, на всестороннее исследование механизма функционирования института государственной регистрации права собственности в современной России, во-вторых, на выявление его особенностей в условиях административной реформы, и, в-третьих, выработку предложении и рекомендаций по совершенствованию российского законодательства и практики его применения в сфере государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество.
Достижение поставленной цели обусловило постановку и необходимость решения следующих основных задач:
раскрыть понятие «государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и выявить ее сущность;
исследовать проблемы развития административно-правового механизма управления системой государственной регистрации прав па недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации;
проанализировать особенности порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в зарубежных странах;
исследовать особенности правового механизма государственной регистрации прав на недвижимое имущество;
рассмотреть особенности административно-правового регулирования механизма отдельных видов прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
раскрыть особенности административно-правового регулирования механизма ответственности при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
— выявить проблемы и перспективы совершенствования административно-правового механизма управления системой государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации,
Научная новизна диссертации заключается в том, что она представляет собой одно из первых в науке административного права монографических исследований общественных отношений, складывающихся в процессе формирования, реализации и совершенствования государственной политики в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации. Б диссертации дан анализ существующего механизма управления системой государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации, рассмотрены актуальные вопросы правового регулирования и теоретические основы государственной регистрации прав на недвижимое имущество различных видов и сделок с ним, выявлены пробелы и противоречия в нормативно-правовом регулировании государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, внесены предложения по их устранению.
На защиту выносятся следующие полученные в результате исследования теоретические положения, выводы, предложения и рекомендации, которые являются новыми или содержат элементы научной новизны и представляют собой теоретический и практический интерес:
1. Определение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним как административно-правового режима легитимизации в форме признания (подтверждения) государством юридического факта возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество (право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитут, а также иных установленных гражданским законом прав), осуществляемого путем совершения специального уполномоченного государством органа юридически значимых действий по фиксации записей о правах на каждый
9 объект недвижимого имущестоа в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В связи с тем, что с моментом государственной регистрации связывается возникновение и прекращение вещных прав на недвижимое имущество, процедура государственной регистрации прав на недвижимое имущество представляет собой административно-правонаделительный процесс, а само формирующееся в целях такого правонаделения общественное отношение между специально уполномоченным на то государственным органом (регистратором) и субъектом, право которого подлежит регистрации, характеризуется как административно-правовое.
Определение регистрационного правоотношения как охраняемого государством общественного отношения, возникающего в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которое представляет собой социально значимую связь субъектов (собственников недвижимого имущества и обладателей иных подлежащих государственной регистрации прав на него, в том числе граждан Российской Федерации, иностранных граждан и лиц без гражданства, российских и иностранных юридических лиц, международных организаций, иностранных государств, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, с одной стороны, и органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, —с другой) посредством регистрационных прав и обязанностей, предусмотренных нормами административного и гражданского права.
Вывод о том, что отличиями регистрационного правоотношения от иных видов правоотношений являются: регламентация данного вида правоотношений нормами административного и гражданского права; легитимизация в форме признания (подтверждения) государством юридического факта возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, как специфическая сфера возникновения, изменения и прекращения такого правоотношения; сложный состав, характери-
10 зующийся наличием двух типов правоотношений: имущественных (при регистрации собственно объектов имущества) и имущественно-организационных (при регистрации сделок с объектами имущества); юридическое равенство сторон правоотношения при одновременном наличии вертикальных отношений (отношений власти и подчинения, между отдельными субъектами регистрации и регистратором); специфический субъектный состав; возможность возникновения регистрационных правоотношения по инициативе только субъекта, права которого подлежат регистрации.
4. Положение о том, что сложившаяся в Российской Федерации в ре
зультате поэтапной административной реформы ситуация, когда функции го
сударства по осуществлению регистрации субъектов экономической дея
тельности (юридических лиц и физических лиц, осуществляющих предпри
нимательскую деятельность без образования юридического лица), а также
государственной регистрации совершаемых указанными субъектами прав на
недвижимое имущество и сделок, порождающих юридически значимые для
государственного финансового контроля и, в частности, налогового админи
стрирования последствия» осуществляется различными государственными
органами, что вряд ли отвечает современным целям целостности и эффек
тивности системы государственного управления в экономической сфере.
5, Вывод о том, что наделение различных государственных органов,
полномочиями по осуществлению государственной регистрации отдельных
субъектно-объектных параметров экономической деятельности с одной сто
роны, привело к дублированию функций (например, в части общеправовой
государственной регистрации, инвентаризационного учета и налогово-
правовой регистрации (постановки на учет в налоговые органы)) субъектов
экономической деятельности и используемых ими в процессе такой деятель
ности в качестве инструментов извлечения прибыли объектов недвижимого
имущества), с другой, - к необоснованному затруднению (усложнению) пра
вового режима экономической деятельности субъектов хозяйствования необ
ходимостью дублирования процессов легитимизации своей деятельности в
результате многократного повторения близких по целям, задачам и процедурам (но отличающихся по субъекту государственного администрирования) совокупностей юридически значимых действий по постановке на различные виды учета (регистрации).
Делается предложение о целесообразности постепенной концентрации государственных функций по регистрации всех основных параметров экономической деятельности субъектов права путем наделения указанными функциями либо налоговых органов Российской Федерации, либо органов Федеральной регистрационной службы Российской Федерации. Второй путь представляется более перспективным. Реализация указанного предложения позволит оптимизировать эффективность государственной регистрации субъектно-объектных параметров экономической деятельности, снизить бюджетные расходы на их осуществление, упростить процедуру регистрации (постановки на учет), исключив излишние процедуры, повысить эффективность государственного финансового (в том числе - налогового) контроля.
Вывод о том, что основными принципами государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: публичность регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; признание ранее возникших прав на недвижимое имущество и сделок с ним; равенство доступа к регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; гласность (открытость) процедуры регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; обязательность регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; добровольность регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; платность процедуры регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; недопустимость необоснованного ограничения права на регистрацию.
Вывод о том, что в настоящее время в законодательстве отсутствует эффективный охранительный механизм в сфере регистрационных правоотношений. Положения федерального законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним предусматривают
12 необходимость наступления юридической ответственности за следующие нарушения органами, осуществляющими государственную регистрацию прав публичного правопорядка в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; 1) ненадлежащее исполнение (несвоевременное, неполное и неточное исполнение) возложенных на них законодательством обязанностей; 2) нарушение прав граждан и юридических лиц на доступ к информации о регистрации в форме несоблюдения полноты и подлинности предоставляемой информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделках с ним; 3) необоснованный (не соответствующий основаниям, указанным в законе) отказ в государственной регистрации прав или уклонение от государственной регистрации прав.
Однако указанные положения закона носят бланкетный характер и не содержат механизма эффективного применения административно-правовых мер государственного воздействия. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чь^ право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Существенным недостатком действующего правового режима выступает и то обстоятельство, что законодатель не конкретизировал лицо, в отношении которого могут применяться меры гражданско-правовой ответственности (которое и должно возместить материальный ущерб лицу, право которого было нарушено).
9. Вывод о том, что использование механизма гражданско-правовой ответственности, с одной стороны, в недостаточной мере способствует поддержанию публичного правопорядка в соответствующей сфере, с другой, не отвечает (не соответствует) публично-правовому значению института государ-
13 ственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Предлагается установление административно-правовой ответственности за нарушения порядка осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним путем установления соответствующих дополнительных составов административных правонарушений и ответственности за их совершение в главе 7 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.
Теоретическая значимость исследования заключается в том, что полученные выводы и сформулированные на их основе предложения призваны обеспечить повышение научного уровня совершенствования нормативно-правовой регламентации порядка формирования, реализации и совершенствования государственной политики в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации, способствовать формированию научно-обоснованного подхода при разработке актов российского законодательства в этой сфере.
Практическая значимость исследования заключается в том, что содержащиеся в диссертации выводы и предпожения могут быть учтены в ходе дальнейшей разработки новых и совершенствования действующих актов административного и гражданского законодательства Российской Федерации. Кроме того, материалы диссертации могут быть использованы при подготовке учебников и учебных пособий по административному и гражданскому праву» а так же в преподавании курсов административного и гражданского права, различных спецкурсов по административному праву.
Эмпирическую базу исследования составили разработанные диссертантом по специальной научно-обоснованной методике исследования в виде опроса на тему: «Соответствует ли Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сложившимся сегодня отношениям в области государственной регистрации прав на недвижимость?» (ноябрь 2004 г.)- Результаты данного опроса, показавшие недостатки в механизме и низкую степень эффек-
тивности государственной регистрации прав на недвижимое имущество, позволяют адекватно оценить сложившуюся в этой сфере ситуацию и предпринять адекватные меры к ее улучшению. Интервьюирование специалистов юридических отделов филиалов ФГУП «Ростехинвентаризация» Саратовской и Тюменской областей (июнь 2005 г.), которое с очевидностью показало, с одной стороны, векторы и перспективы развития региональных организаций ФГУП «Ростехинвентаризация)) в плане упрощения и оптимизации процесса самой государственной регистрации прав на недвижимое имущество, а, с другой — выявило (на примере Саратовской и Тюменской областей) весьма показательное мнение региональных специалистов относительно функционирования самих региональных организаций ФГУП «Ростехинвентаризация». Исследование в виде анкетирования на тему; «Практика государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество в су&ьекте Российской Федерации»,
Апробация результатов исследования осуществлялась в следующих формах: опубликование основных положений диссертационного исследования в научных статьях, внедрение положений проведенного исследования в программное обеспечение учебного процесса ряда высших учебных заведений (Московского гуманитарного университета. Московского государственного университета экономики, статистики и информатики и др.), выступление с докладами на научно-практических конференциях и семинарах (Всероссийской конференции-семинаре «Сделки с недвижимостью; практика применения специальных норм» (Санкт-Петербург, 2004 г,); «Дискуссионные вопросы гражданского права» (Москва, 2005 г,); Международных научно-практических конференциях «Проблемы совершенствования правовой системы в современных условиях глобализации» (Москва 2005 г,)» «Проблемы эффективности законодательства в современных условиях» (Москва, 2005 г.) и др.
15 Структура работы. Диссертация состоит из введения, двух глав, объединяющих шесть параграфов, заключения, списка используемых нормативных актов и литературы.
Понятие и задачи государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
С развитием в России рыночных отношений возникла естественная необходимость в принятии правовых норм, определяющих обязательность и порядок государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и сделок с ним1. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним призвана обеспечить публичность гражданского оборота недвижимых вещей, иными словами - стремиться с помощью правовых и организационных мер оздоровить и упорядочить рынок недвижимого имущества, который стал бурно развиваться в нашей стране 15 лет назад, сконцентрировав все его функции по инвентаризации, учету» регистрации, использованию и налогообложению в системе единого государственного органа.
Ранее отдельными государственными органами предпринимались попытки упорядочить отношения по владению, пользованию и распоряжению недвижимым имуществом посредством оформления различных документов. В частности, комитеты по управлению имуществом и фонды имущества различных уровней выдавали свидетельства на право собственности на имущественные комплексы, а бюро технической инвентаризации городов (районов) - регистрационные удостоверения на отдельные объекты недвижимости- Однако5 по мнению ректора Российского института государственных регистраторов при Министерстве юстиции РФ СВ. Харламова, названные документы не могли считаться правоустанавливающими, поскольку на момент осуществления таких действий законодательство России, в качестве основания возникновения права собственности на недвижимое имущество, признавало соответствующие сделки, в том числе договоры купли-продажи, дарения, мены, а также планы приватизации предприятий с приложениями - актами оценки имущества при соблюдении обязательной государственной регистрации данного предприятия.
Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним впервые было введено новым Гражданским кодексом РФ. Вследствие этого были законодательно закреплены положения, определяющие моменты возникновения и прекращения вещных прав, их ограничения, а также вступления в силу сделок с недвижимостью.
Реализации положений ГК РФ об обязательности государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним препятствовало отсутствие законодательного регулирования порядка ее осуществления3. Во исполнение норм ГК РФ государственной регистрации недвижимости 21 июля 1997 г, был принят Федеральный закон № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»4, который имеет исключительно важное значение для упорядочения и развития рынка недвижимости1, В настоящее время практически сформирована нормативная правовая база, регулирующая отношения в сфере государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.
Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. 130, 131, 132 и 164 ПС РФ , Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда. Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.
Итак, что же такое право собственности, и каковы цели и задачи его государственной регистрации?
Проблемы развития административно-правового механизма управления системой государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
17 сентября 2003 г. вступили в силу поправки к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», согласно которым функции местных (муниципальных и региональных) бюро технической инвентаризации были переданы на федеральный уровень и перешли в ведение Федерального государственного унитарного предприятия «Российский государственный центр технической инвентаризации» (далее -ФГУПйРостехинвентаризация»),1 на которое возложено проведение государственного учета и технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности.
Не прекратили свою деятельность федеральные БТИ, Так, в г. Москве отделения федеральных БТИ остались на прежнем месте, они и бюро, переданные в ведение ФГУП «Ростехинвентаризация», даже не изменят своего адреса. Сейчас у муниципальных БТИ московского региона для выдачи справок и планов строительства есть аккредитация Госстроя России, она будет действовать в течение некоторого времени, однако впоследствии Москва передаст планы градостроительства в ведение ФГУП «Ростехинвентаризация», Государственное унитарное предприятие г. Москвы «Московское городское бюро технической инвентаризации» (ТУП МосгорБТИ) является органом учета объектов недвижимого имущества (зданий, строений, сооружений, жилых и нежилых помещений и т.д.) в г. Москве,1 фиксирует и аккумулирует информацию о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов и об изменении этих показателей. ГУЛ МосгорБТИ осуществляет официальный статистический учет жилищного фонда и представляет статистическую отчетность в Государственный комитет РФ по статистике. Для обеспечения операций с объектами недвижимости ГУЛ МосгорБТИ предоставляет юридическим и физическим лицам по их письменным запросам сведения и справки в соответствии с установленным порядком.
ГУЛ МосгорБТИ осуществляет технический учет объектов недвижимости на территории г. Москвы в целях обеспечения: 1) государственного и муниципального управления недвижимым имуществом; 2) налогообложения и страхования недвижимости; 3) государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; 4) инвестирования недвижимости и градостроительной деятельности; 5) государственного контроля использования объектов недвижимости.
Итак, после вступления в силу упомянутых поправок органы юстиции в субъектах РФ с 18 сентября 2003 г, не вправе принимать документы технической инвентаризации, удостоверенные муниципальными организациями. Местные БТИ подлежат ликвидации (на что имеются соответствующие решения арбитражных судов), а их архивы с данными о жилых и нежилых фондах закрепляются за филиалами ФГУП «Ростехинвентаризация». Для чего это было сделано и кому выгодно? Как это отразится на участниках рынка?
Во-первых, как считает заместитель председателя Госстроя России Н. Маслов, реорганизация структуры БТИ в ФГУП «Ростехинвентаризация» это «серьезный шаг к тому, чтобы максимально упростить процедуру регистрации прав на недвижимое имущество, снять барьеры на пути развития предпринимательской деятельности, облегчить поступление инвестиций в строительную отрасль».1 По мнению некоторых чиновников Госстроя России (в том числе заместителя председателя Госстроя России Н. Маслова), разросшаяся коррупция в жилищной сфере обусловлена, главным образом, ведомственной неразберихой: «У нас остались многочисленные БТИ, появилась система земельного кадастра, система государственной регистрации в Мин-юсте, плюс комитеты архитектуры...». По его мнению, отказ от муниципальных БТИ, а значит - упрощение и большая прозрачность в жилищном секторе страны, помогут борьбе с коррупцией на местах.
Совершенствование административно-правового регулирования механизма государственной регистрации прав на недвижимое имущество
В настоящее время с уверенностью можно говорить о том, что норма- тивная правовая база, регулирующая отношения в сфере государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним, практически сформирована - во исполнение норм Гражданского кодекса РФ о государственной регистрации недвижимости 21 июля 1997 г. был принят Федеральный закон № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Этот Закон имеет исключительно важное значение для упорядочения и развития рынка недвижимости; последовательная реализация его положений определяет потребность в принятии различных нормативных правовых актов, в частности, постановлений, инструкций, методик и других документов, обеспечивающих создание системы учреждений по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, порядок ведения Единого государственного реестра прав, фиксирующего данные на объекты недвижимого имущества и его правоустанавливающие документы1. Федеральный закон № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» стал прочной базой, на основе которой был принят ряд важных нормативных актов, таких как; - постановление Правительства РФ от 4 декабря 2000 г. № 921 «Об утверждении Положения об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства»1 (в ред. постановлений Правительства РФ от 10 сентября 2004 г. Х«477, от 19 марта 2005 г. № 141); - постановление Правительства РФ от 19 августа 2004 г. № 418 «Об ут-верждении Положения о Федеральном агентстве кадастра объектов недвижимости»2 (в ред. постановлений Правительства РФ от 14 марта 2005 г. № 127, от 19 марта 2005 г. № 141); - приказ Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 15 мая 2002 г. № 79 «Об утверждении норм времени на выполнение работ по государственному техническому учету и технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности»3; - приказ Министерства экономического развития и торговли РФ от 5 апреля 2005 г. № 70 «Об утверждении Положения об аккредитации Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости организаций технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строи- тельства»4 и др. Однако помимо федерального законодательства в субъектах Российской Федерации уже на протяжении нескольких лет формируется своя региональная законодательная база по этому вопросу. Рассмотрим основные принципы и особенности законодательной базы субъектов Российской Федерации, регулирующей отношения в сфере государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним, на примере конкретных регионов: Тюменской и Саратовской областей.
Совершенствование административно-правового регулирования механизма государственной регистрации отдельных видов прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Работа региональных бюро технической инвентаризации осуществляется на основе законов субъектов РФ и иных региональных нормативных правовых актов, которые должны соответствовать российскому законодательству, регулирующему отношения в сфере градостроительной деятельности и формирующему единую государственную политику по вопросам технической инвентаризации и оценки объектов недвижимого имущества. Рассмотрим порядок работы и трудности, с которыми сталкиваются региональные БТИ на примере системы их функционирования в двух субъектах Российской Федерации: Саратовской и Тюменской областей. 27 августа 1997г. администрацией г.Саратова был зарегистрирован (регистрационный номер 01337634) Устав Государственного унитарного предприятия «Саратовское областное бюро технической инвентаризации и оценки недвижимости» (ГУП «Сартехинвентаризация»), согласно которому оно является правопреемником государственного унитарного предприятия «Областное бюро технической инвентаризации», образованного постановлением Губернатора области от 17 марта 1997 г. №228 «О создании единой системы учета и хранения архивов Бюро технической инвентаризации (БТИ)» \ Официальное полное наименование Предприятия - Государственное унитарное предприятие «Саратовское областное бюро технической инвентаризации и оценки недвижимости»1. Сокращенное наименование - ГУЛ «Сартехинвентаризация». Основными задачами ГУЛ «Сартехинвентаризация» являются: 1) осуществление единой государственной политики в вопросах технической инвентаризации и оценки объектов недвижимого имущества на территории Саратовской области; 2) удовлетворение в установленном порядке потребностей органов государственной власти и органов местного самоуправления, физических и юридических лиц в информации о наличии, составе, месторасположении, техническом состоянии, эксплуатационно-технических показателях, стоимости и принадлежности объектов жилищного и нежилого фонда, расположенных на территории Саратовской области. В соответствии с возложенными задачами ГУЛ «Сартехинвентаризация»: 1) организует работу по формированию данных о количественном и качественном составе и принадлежности объектов жилищного и нежилого фонда Саратовской области; 2) проводит техническую инвентаризацию, учет, оценку и переоценку объектов недвижимости независимо от форм собственности; 3) обеспечивает создание, ведение и актуализацию банка данных объектов недвижимости; 4) осуществляет ведение государственного реестра архивов БТИ; 5) организует, руководит и контролирует деятельность БТИ муниципальных образований области; 6) проводит анализ и разрабатывает предложения по совершенствованию работы учреждений инвентаризации и оценки недвижимости; 7) разрабатывает предложения к проектам нормативных актов Саратовской области, регулирующих деятельность в сфере недвижимости; 8) разрабатывает программы внедрения новой техники и технологий при проведении работ по инвентаризации и оценке недвижимости и обеспечивает их выполнение; 9) проводит инвентаризацию и оценку объектов недвижимости при: - сдаче объектов в аренду на условиях коммерческого конкурса; - закреплении объектов на праве оперативного управления или хозяйственного ведения; - внесении объектов недвижимости либо связанного с ним имущественного права в уставной капитал; - продаже, покупке, обмене объектов нежилого фонда в соответствии с действующим законодательством; - внесении объектов недвижимости, подлежащих реконструкции, на рассмотрение инвентаризационно-тендерной комиссии; - передаче объектов недвижимости в качестве залога; - страховании недвижимого имущества; - в иных случаях, в том числе по поручению Комитета по управлению имуществом области. Список обязанностей, которыми наделено ГУП «Сартехинвентариза-ция», является весьма подробным, а потому - удобным для заявителей, которые в случае неправомерного отказа со стороны ГУП «Сартехинвентариза-ция» в совершении тех или иных (четко прописанных в Уставе ГУП «Сарте-хинвентаризация») действий, могут этот отказ обжаловать, сославшись на четкий перечень функций ГУП «Сартехинвентаризация». Для выполнения своих задач и функций ГУЛ «Сартехинвентаризация» имеет право: - участвовать в разработке актов, связанных с деятельностью в сфере учета и оценки недвижимости; - запрашивать и получать от органов власти и управления, а также от других организаций, включая предприятия всех форм собственности, информацию, необходимую для осуществления своей деятельности; - вносить предложения в органы государственной власти по вопросам, относящимся к деятельности ГУП «Сартехинвентаризация»; -самостоятельно разрабатывать структуру, штаты, нормы, системы, размеры оплаты и условия труда работников; - оказывать гражданам и юридическим лицам платные услуги по вопросам, входящим в компетенцию ГУП «Сартехинвентаризация»; - распоряжаться в установленном законом порядке доходами, полученными от хозяйственной деятельности. ГУП «Сартехинвентаризация» обязано: - обеспечивать своих работников безопасными условиями труда и нести ответственность в установленном порядке за вред, причиненный работнику увечьем, профзаболеванием, либо иным повреждением здоровья, связанным с исполнением им трудовых обязанностей; - нести ответственность за сохранность документов, в том числе по личному составу; - обеспечивать проведение мероприятий по гражданской обороне и ведение воинского учета и т.д. ГУП «Сартехинвентаризация» возглавляет Директор, который назначается на должность и освобождается от должности распоряжением Председателя Комитета по управлению имуществом области. Директор в соответствии с Уставом ГУП «Сартехинвентаризация»: - издает обязательные для исполнения работниками приказы и распо ряжения; - утверждает положения и уставы структурных подразделений Предприятия, должностные инструкции работников Предприятия; - принимает на работу (в том числе по контракту) и увольняет, в соответствии с действующим законодательством о труде, работников Предприятия, поощряет их и налагает на них взыскания; - открывает и закрывает в учреждениях банков счета Предприятия; - организует финансово-хозяйственную деятельность Предприятия; - разрабатывает структуру, штаты, нормы, системы, размеры оплаты и условия труда работников; - в соответствии с законодательством распоряжается имуществом и средствами Предприятия, заключает договоры; - обеспечивает соблюдение финансовой, трудовой дисциплины; - осуществляет иные полномочия в соответствии с действующим законодательством.
