Содержание к диссертации
Введение
ГЛАВА 1. Общая характеристика института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 14
1. Понятие, правовая природа и значение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 14
2. Понятие и классификация объектов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 32
3. Вновь создаваемые объекты недвижимости как объекты государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 58
ГЛАВА 2. Административно-правовой механизм государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 86
1. Административно-правовой статус Федеральной регистрационной службы и ее территориальных органов 86
2. Административно-процессуальная деятельность Федеральной регистрационной службы и ее территориальных органов 113
3. Специфика и стадии государственной регистрации прав на вновь создаваемые объекты недвижимости и сделок с ним 132
ГЛАВА 3. Проблемы развития института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 148
1. Проблемы развития института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 148
2. Проблемы законодательного регулирования государственной регистрации прав на вновь создаваемые объекты недвижимости 177
Заключение : 195
Список использованной литературы 210
Приложения 246
- Понятие, правовая природа и значение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
- Понятие и классификация объектов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
- Административно-правовой статус Федеральной регистрационной службы и ее территориальных органов
- Проблемы развития института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Современное российское законодательство, регулирующее правоотношения, возникающие в сфере оборота недвижимого имущества, характеризуется сложностью и многоаспектностью указанных отношений, в связи с чем возрастает значимость проведения последовательного, системного, комплексного исследования теоретических и практических проблем деятельности органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Необходимость эффективного осуществления государством охраны прав и законных интересов граждан и юридических лиц обусловила создание института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Потребности участников оборота недвижимости определили цели и задачи государственной регистрации прав на недвижимое имущество, являющейся средством введения указанного оборота в цивилизованные рамки, осуществления его на принципах гласности и публичности.
Актуальность темы диссертации обусловлена отсутствием четкой концепции развития административного законодательства, определяющего основные положения, направленные на совершенствование административно-правовых норм, образующих в совокупности правовой институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, имеющий исключительное значение для упорядочения и развития рынка недвижимости, обеспечения гарантий прав собственников недвижимого имущества.
Статьей 8 Конституции РФ1 закреплена защита всех форм собственности, однако каждая пятнадцатая сделка с недвижимостью является незаконной2. Только в Воронеже каждую неделю Управлением Федеральной регистрацион-
1 Конституция Российской Федерации от 12 дек. 1993 г.; ред. от 14 окт. 2005 г. // Российская газ. № 237. 1993.
25 дек.; № 7. 1996. 13 янв.; №31. 1996. 15 февр.; № 111. 2001. 14 июня; № 151. 2003. 30 июля; № 62. 2004. 26
марта; № 234.2005. 19 окт. Далее - Конституция РФ.
2 См.: Мелехова И. Долевая яма. Риск оказаться обманутым на рынке недвижимости еще очень велик /И. Меле
хова//
4 ной службы по Воронежской области принимается более 2000 заявлений, касающихся сделок с недвижимостью. За 2007 год по Воронежской области зарегистрировано около 500 000 прав на недвижимое имущество1.
Кроме того, анализ судебной практики Арбитражного суда Воронежской области показывает, что споры, возникающие в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним условно можно разделить на три основные группы:
о признании недействительными отказов в государственной регистрации как ненормативных актов государственной власти, по которым ответчиком по делу привлекается регистрирующий орган. Количество отказов в государственной регистрации в 2005 г. - 94; в 2006 г. - 94, в 2007 г. - 1112;
о зарегистрированном праве на недвижимое имущество, ответчиками по которым являются как правообладатель зарегистрированного права, так и орган, осуществивший данную регистрацию. При этом в 2006 г. в Управление Федеральной регистрационной службы по Воронежской области поступило 448 921 заявление на регистрацию прав, их перехода и ограничений, в 2007 -498 705 ; количество судебных дел, по которым регистрирующий орган привлекался в качестве ответчика составило в 2006 г. — 581, в 2007 г. - 655 ;
об обжаловании действий и решений: отказов в выдаче сведений о зарегистрированных правах, отказов в исправлении технических ошибок, нарушение сроков регистрации, т.е. споров, вытекающих из деятельности Управления Федеральной регистрационной службы по Воронежской области по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по сведениям которого за 2007 год поступило 538 678 запросов о выдаче информации (сведений) из Единого государственного реестра прав о зарегистрированных правах; при этом
1 См.: Габич. А. Ликбез для заявителя // Российская газета. 2008. №55 (4612). 14 марта. СП.
2 См.: Сведения предоставленны Управлением федеральной регистрационной службы по Воронежской области.
Приложение 2.
3 См.: там же.
4 См.: там же.
5 количество выданных выписок и справок в 2006 г. составило 36 523, в 2007 г. -63 852; количество выданных отказов в 2006 г. -140 642, в 2007 г. - 164 0001.
В настоящее время процесс реформирования правового института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется законодателем в целом бессистемно и непоследовательно, что приводит к принятию некачественных норм, являющихся причиной неоднозначного их толкования и сложности в практическом применении.
Следует отметить, что происходящие в стране реформы во многих сферах общественной жизни предъявляют высокие требования к качеству правотворчества. Однако, по мнению О.А. Иванюк, быстрые темпы проведения указанных реформ порождают принятие актов низкого качества, недостатки и упущения в законодательстве2, что в полной мере можно отнести к законодательству, регулирующему оборот недвижимого имущества.
В январе 2008 года исполнилось десять лет со дня введения в действие Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»3, который в настоящее время действует в редакции 25 Федеральных законов. Однако совершенствование указанного нормативного акта носит точечный характер, что является причиной необоснованного роста массива законодательных актов, а также «нарушает требования принципа системности построения структуры законодательст-
См.: Сведения предоставлены Управлением федеральной регистрационной службы по Воронежской области. Приложение 2.
2 Иванюк О.А. Качество закона и проблемы юридической техники // Журнал российского права. 2008.
№2. С. 150.
3 О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним : федер. Закон от 21 июля
1997 года № 122-ФЗ : [принят Гос. Думой 17 июня 1997 г.; одобрен Советом Федерации 3 июля 1997 г.] // Соб
рание законодательства РФ. 1997. № 30. Ст. 3594; 2001. № 11. Ст. 997; № 16. Ст. 1533; 2002. № 15. Ст. 1377;
2003. № 24. Ст. 2244; 2004. № 30. Ст. 3081; № 27. Ст. 2711; № 35. Ст. 3607; № 45. Ст. 4377; 2005. № 1 (ч. 1). Ст.
15; Ст. 22; Ст. 40; Ст. 43; № 50. Ст. 5244; 2006. № 1. Ст. 17; № 17 (ч.1). Ст. 1782; № 23. Ст.2380; № 27. Ст.2881;
№ 30. Ст. 3287; № 50. Ст. 5279; № 52 (ч. 1). Ст. 5498; 2007. № 31. Ст. 4011; № 41. Ст. 4845; № 43. Ст. 5084; № 46.
Ст. 553; № 48 (ч.2). Ст. 5812. Далее- Закон о государственной регистрации.
ва, порождает юридические коллизии и противоречия, создает возможность неоднозначного толкования нормативных правовых актов»1.
Несовершенство и нестабильность законодательства, регулирующего правоотношения, возникающие при регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обусловили актуальность темы диссертации, а также необходимость проведения теоретического исследования указанных проблем. Кроме того, актуальность темы предопределена отсутствием единого подхода к толкованию и применению правовых норм законодательства, регулирующего регистрационные отношения, обусловленного сложностью определения отраслевой принадлежности правового института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Кроме того, в 2004 году начал свою деятельность новый федеральный орган - Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация), а учреждения юстиции, осуществлявшие государственную регистрацию объектов недвижимого имущества, реорганизованы в территориальные органы Росрегистрации, в связи с этим изменены полномочия Министерства юстиции РФ, в подведомственности которого находится вновь созданная служба. Таким образом, работа по формированию единой российской системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним вышла на новый качественный уровень, необходимость изучения которого также обусловила выбор темы исследования.
Состояние научной разработанности темы исследования. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним исследовалась, как учеными - административистами, так и представителями других отраслевых юридических наук. Однако содержание, проблемы и перспективы развития административно-правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним до настоящего времени недостаточно изучены. Анализу административно-правового характера процесса
1 Иванюк О.А. Качество закона и проблемы юридической техники //Журнал российского права. 2008. №2. С. 151.
7 государственной регистрации не уделялось должного внимания. Кроме того,
государственная регистрация прав на вновь создаваемые объекты недвижимого
имущества и сделок с ним не являлась предметом научных изысканий.
Общетеоретическую основу исследования составили научные работы таких российских ученых-теоретиков права, как: С.А. Авакьян, С.С. Алексеев, В.К. Бабаев, М.И. Байтин, С.Н. Братусь, А.Б. Венгеров, Д.А. Липинский, А.В. Малько, Н.И. Матузов, М.Н. Марченко, А.С. Пиголкин, В.Д. Перевалов, О.А. Пучков, А.Е. Рыбасов, В.Н. Хропанюк.
Содержание и результаты исследования базируются на трудах таких уче-ных-административистов как А.Б. Агапов, А.П. Алехин, Д.Н. Бахрах, К.С. Вельский, И.И. Веремеенко, И.А. Галаган, М.С. Игнатова, А.Р. Кирсанов, Ю.М. Козлов, Н.М. Конин, В.М. Манохин, С.Н. Махина, В.В. Михольская, И.В. Панова, Л.Л. Попов, СБ. Пашенько, О.С. Рогачева, Б.В. Российский, Н.Г. Салищева, В.Д. Сорокин, Ю.Н. Старилов, М.С. Студеникина, Ю.А. Тихомиров, Н.Ю. Ха-манева, В.А. Юсупов, А.Ю. Якимов, А.Я. Яковлев.
Объектом исследования является комплекс административно-правовых отношений, возникающих в сфере правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе на вновь создаваемые объекты недвижимости.
Предмет исследования составляют теоретические и практические аспекты функционирования правового института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также на вновь создаваемые объекты недвижимости, их содержательная и нормативная основа, существующие проблемы реализации прав на недвижимое имущество, перспективы дальнейшего развития и формирования регистрационного процесса.
Целью диссертационного исследования является разработка теоретических основ, создание концепции системы правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на вновь
8 создаваемые объекты недвижимости; выявление особенностей данного регулирования, а также выделение существующих проблем, препятствующих эффективной работе Федеральной регистрационной службы и её территориальных органов, формирование предложений по их решению и определение перспектив развития законодательства о государственной регистрации прав на вновь создаваемые объекты недвижимости.
Достижение поставленной цели обусловило постановку и решение следующих задач:
детальное изучение сложившихся в научной юридической литературе теорий о сущности, содержании, системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
анализ содержания и значения института государственной регистрации прав на недвижимое имущество;
углубленное рассмотрение проблем государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, как основания возникновения, изменения, перехода и прекращения прав на объекты недвижимости;
комплексное исследование норм российского законодательства, регулирующего отношения в сфере оборота недвижимого имущества;
определение правовой природы, функций Федеральной регистрационной службы и её территориальных органов, как субъектов административно-правовых отношений в сфере государственной регистрации;
рассмотрение и изучение стадий государственной регистрации прав на недвижимое имущество;
исследование роли и значения Административного регламента исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
выявление актуальных проблем осуществления государственной регистрации прав на вновь создаваемые объекты недвижимости и способов их решения;
разработка основных направлений совершенствования федерального законодательства в сфере регулирования правоотношений по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также на вновь создаваемые объекты недвижимого имущества.
Методологической основой исследования являются современные методы научного познания: общенаучные (диалектико-материалистический метод, анализ и синтез) и частнонаучные (метод сравнительного правоведения, формально-логический, исторический, системно-структурный, метод юридического моделирования). Использование этих методов позволило всесторонне и комплексно изучить проблему, сделать теоретические обобщения, сформулировать практические выводы и рекомендации о необходимости совершенствования действующего российского законодательства и принятия новых законов, регламентирующих материальные и процессуальные отношения по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Эмпирическая база исследования. В диссертации проанализированы данные статистического учета и отчетности Федеральной регистрационной службы и Управления Федеральной регистрационной службы по Воронежской области. Разработке предложений и выводов способствовало изучение справочных и аналитических материалов о деятельности регистрационных органов. Проведена работа по обобщению статистических данных Управления Федеральной регистрационной службы по Воронежской области за 2005-2007 г.г. Изучены и обобщены материалы Арбитражного суда Воронежской области о рассмотрении споров о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
10 Сбор и анализ эмпирического материала обеспечил достоверность и обоснованность содержащихся в работе выводов и предложений.
Научная новизна исследования состоит в том, что в нем проведено всестороннее исследование административно-правового регулирования государственной регистрации прав на вновь создаваемые объекты недвижимости, сформулированы выводы, предложения и рекомендации по совершенствованию Российского административно-процедурного законодательства, регулирующего правоотношения, складывающиеся в сфере оборота недвижимости.
На защиту выносятся следующие положения, являющиеся новыми или имеющие элементы научной новизны:
Обоснован вывод о комплексном (межотраслевом) характере правового института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, исходя из анализа норм действующего законодательства, регулирующего оборот недвижимого имущества.
С учетом особенностей объектов незавершенного строительства, являющихся разновидностью вновь создаваемых объектов недвижимости, представляющих собой определенную стадию готовности объектов строительства, выявлена специфика процесса государственной регистрации прав на указанные объекты, заключающаяся в регистрации прав на объекты, сведения о которых не вносились в Единый государственный реестр прав, то есть «первичных прав».
Аргументировано положение о том, что полномочия территориальных органов Федеральной регистрационной службы в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним следует разделить на два вида: во-первых, административно-управленческие полномочия, состоящие из принятия и регистрации документов, необходимых для осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; проведения правовой экспертизы указанных документов; принятия решения ре-
гистрирующим органом; во-вторых, справочно-консулътацгюнные полномочия, включающие следующие процедуры: предоставления информации о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества; выдачи правообладателям по их письменным заявлениям сведений, отражающих содержание сделок и прав.
Всесторонне исследованы принципы, на которых должна основываться деятельность Федеральной регистрационной службы: законность; объективность; обеспечение прав личности и интересов государства; осуществление административного производства на государственном языке; оперативность; ответственность властных субъектов за надлежащее ведение процесса; самостоятельность принятия решения; сочетание целесообразности и усмотрения.
Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним рассматривается как совокупность норм, регламентирующих как регулятивные, так и охранительные правоотношения. В связи с этим процесс государственной регистрации прав на вновь создаваемые объекты недвижимого имущества носит адмнистративно-правовой правонаделительный и правопод-тверждающий характер. Главным результатом этого процесса является принятие уполномоченным должностным лицом акта государственной регистрации, который представляет собой правоприменительный индивидуальный правовой акт. Административные процедуры регистрационной деятельности установлены Административным регламентом исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним -подзаконным нормативным актом, принятым в целях повышения качества исполнения указанной функции и обеспечения доступности его результатов, создания комфортных условий для участников регистрационных отношений, определения сроков и последовательности указанных действий.
На основе анализа норм федерального и регионального законодательства, регулирующего правоотношения в сфере оборота недвижимого имущества,
12 сделан вывод о целесообразности создания единой государственной системы учета и оценки объектов недвижимого имущества на базе общих для всей страны методик и технологий.
Доказывается необходимость разработки на федеральном уровне единой методики проведения массовой оценки объектов недвижимого имущества на основе их рыночной стоимости. При этом важнейшими составляющими указанной методики являются: специальная подготовка независимых оценщиков для выполнения оценочных работ и законодательное закрепление порядка обжалования результатов оценки.
Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предложено дополнить правовой нормой, устанавливающей срок в один месяц для обязательной регистрации прав на объекты недвижимого имущества с момента их возникновения (изменения, перехода, прекращения), изменив действующий в настоящее время заявительный характер государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на обязательный.
Теоретическая и практическая значимость исследования состоит в том, что полученные выводы и сформулированные на их основе практические предложения автора по совершенствованию административно-правового регулирования оборота недвижимого имущества в России и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним могут создать определенную базу как для дальнейших научных исследований, так и для практической деятельности органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним не только на федеральном, но и на региональном уровнях.
Практическая значимость работы сводится к возможности использования сформулированных предложений по следующим направлениям:
в процессе правотворчества при разработке и совершенствовании законодательства, регулирующего отношения в сфере оборота недвижимости;
для совершенствования и модификации правового регулирования регистрационного процесса;
при преподавании в вузах учебного курса «Административное право», специальных учебных курсах «Административный процесс», «Административно-правовые акты», а также в подготовке учебно-методической литературы.
Диссертационная работа в значительной степени восполняет существующие пробелы понятийно-терминологического аппарата в исследуемой области правового регулирования.
Апробация результатов исследования. Диссертация выполнена, обсуждена и одобрена на кафедре административного и муниципального права ГОУ ВПО «Воронежский государственный университет» и рекомендована к защите.
Основные положения диссертации опубликованы в восьми публикациях.
Положения и выводы исследования использовались при выступлениях на международных научно-практических конференциях; в практической адвокатской деятельности автора при оказании правовой помощи физическим и юридическим лицам - участникам публичных и иных, связанных с ними правоотношений, в судебных, государственных, муниципальных органах на территории города Воронежа, Воронежской области.
Структура диссертации обусловлена целями и задачами, отражающими научно - практический характер исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, имеющих внутреннее деление на восемь параграфов, заключения, списка использованных источников и приложений.
Понятие, правовая природа и значение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Правоотношения, связанные с оборотом и преобразованием недвижимости являются одной из самых актуальных тем права и государства. Развитие рыночных отношений в России затронуло, практически, все сферы экономической жизни страны. Происходящие экономические преобразования потребовали изменений российского законодательства, регулирующего оборот недвижимого имущества.
Экономические и административные реформы, осуществляемые в стране, не могли не затронуть регулирование отношений в сфере недвижимости, а вовлечение в гражданско-правовой оборот недвижимого имущества потребовало от российских законодателей решение принципиально новой задачи по трансформации недвижимости из физической категории в юридическую, а так же разработки и создания правовых норм, регулирующих правовой режим недвижимости и отношения по включению объектов недвижимости в гражданский оборот.
Статья 8 Конституции Российской Федерации закрепляет защиту любой формы собственности1. При этом статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации2 предусмотрена защита только нарушенного (оспоренного) права, а вопросы охраны1 и укрепления гражданских прав выведены за рамки правового регулирования. Кроме того, по справедливому замечанию Е.М. Тужиловой-Орданской, в гражданском законодательстве отсутствует определение защиты гражданских прав, о чем свидетельствуют акценты ГК РФ на регулирование применения отдельных мер, не касаясь общих положений данного института, что, безусловно, является существенным пробелом законодательства2.
В этой связи особое значение имеет защита прав на недвижимое имущество, поскольку в нашей стране при нынешней экономической ситуации, недвижимость является одним из самых доступных и надежных для граждан объектов вложения средств, в том числе, в целях сбережения их от инфляции, а также получения прибыли при её отчуждении или временной передаче во владение или пользование.
Защита прав и законных интересов граждан, юридических лиц, государственных и муниципальных образований при обороте недвижимости, подчеркивает П.В. Крашенинников, является основной целью государственной регистрации прав на недвижимое имущество и следок с ним3. Поэтому участники рынка недвижимости могут быть уверены в действительности своих прав на недвижимое имущество только при наличии государственной регистрации этих прав. Следовательно, именно государственная регистрация дает собственникам и другим правообладателям определенную степень уверенности в стабильности их прав на недвижимость. Государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее ЕГРП), согласно части 1 статьи 130 ГК РФ, подлежит право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.
При этом следует подчеркнуть, что мнение относительно природы государственной регистрации прав и сделок в юридической литературе практически устоялось и не оспаривается, что в данном случае «речь идет о правоустанавливающей, а в некоторых случаях правоподтверждающей процедуре»1.
Этот вывод следует из легального понятия государственной регистрации, определенного статьей 2 Закона о государственной регистрации, как юридического акта признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ПС РФ.
Данное понятие государственной регистрации, по мнению Е.В. Тресцовой, концентрирует в себе аспект публичной направленности деятельности специальных регистрирующих органов на всей территории страны, обусловленный правовой природой государственной регистрации .
Однако государственную регистрацию можно рассматривать и в другом ракурсе: как специфическую роль государства - государственный
з
(административный) процесс , результатом которого является государственный акт, имеющий форму юридического факта (правомерного действия), реализуемый в виде записи в ЕГРП4, как охранительное правоотношение5 и как правовой институт6.
Понятие и классификация объектов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Понятия «недвижимости», «недвижимых вещей» и «недвижимого имущества» обязаны своим происхождением Петру I, который определил их в именном Указе от 23 марта 1714 года «О наследии имений»1 путем простого перечисления «родовых, выслуженных и выкупленных вотчин и поместий, а также дворов и лавок».
Следует отметить, что отсутствие в Российском праве допетровских времен указанных терминов не означало отсутствия в гражданском обороте недвижимого имущества. Основным объектом недвижимости того времени являлась земля. Развитие земельного оборота в России имело своим следствием усиление государственного регулирования земельных отношений , из чего можно сделать вывод о стремлении государства к контролю рынка недвижимости и регулированию отношений его участников.
С установлением в России Советской власти, одним из первых её декретов - декретом «О земле» , был введен запрет на совершение гражданско-правовых сделок с землей, что положило начало изъятию из оборота наиболее значимых для экономики объектов недвижимости и сделало ненужным, с практической точки зрения, разделение вещей на движимые и недвижимые.
С отменой частной собственности, статьей 21 Гражданского кодекса РСФСР 1922 года было закреплено упразднение деления вещей на движимые и недвижимые. При этом следует подчеркнуть, что, несмотря на отсутствие законодательного определения недвижимости, а также разделение вещей на указанные категории, фактически, гражданско-правовой оборот недвижимого имущества продолжал существовать4.
Начало изменению такой ситуации было положено принятием Закона СССР «О собственности в СССР»5, ст. 7 которого члены кооперативов, образованных для создания объектов недвижимости (жилищно строительных, дачно-строительных и гаражно-строительных) провозглашались собственниками предоставленных им в пользование объектов (квартир, дачных домиков, гаражей) при условии полной выплаты ими паевых взносов.
Окончательное разделение имущества, как объекта гражданских прав, на движимое и недвижимое, было осуществлено в 1991 году принятием Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных Республик1 (далее Основ), пунктом 2 статьи 4 которых было дано определение недвижимости как земельных участков и всего, что с ними прочно связано, т.е. зданий, сооружений, предприятий, иных имущественных комплексов, многолетних насаждений. В качестве существенного признака движимых вещей в этой норме права указывалось на возможность перемещения имущества без несоразмерного ущерба его назначению.
Следующим значимым шагом на пути совершенствования законодательства, регулирующего правоотношения в сфере оборота недвижимого имущества, является расширение круга субъектов прав на недвижимость. Закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР»2 и Закон РФ «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации» вовлекли в область рыночных отношений здания, строения, сооружения, помещения жилого и нежилого назначения, земельные участки. Таким образом, в число объектов недвижимого имущества, вошли, практически, все его виды.
В статье 130 принятого в 1994 году и введенного в действие 1 января 1995 года ГК РФ было сформулировано понятие недвижимых вещей (недвижимое имущество, недвижимость), к которым относились земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
Согласно ГК РФ к недвижимым вещам отнесены также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
При этом законодатель подчеркнул возможность отнесения к недвижимым вещам иного имущества, что свидетельствует об открытом характере перечня недвижимых вещей.
Из анализа указанной дефиниции можно выделить три основных критерия, в соответствии с которыми недвижимые вещи могут быть разделены на группы:
- первую группу составляют объекты, являющиеся недвижимыми по своей природе (земельные участки, участки недр и обособленные водные объекты);
- ко второй группе относятся объекты, настолько прочно связанные с землей, что перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (леса, многолетние насаждения, здания, сооружения);
- третья группа - объекты, назначением которых является перемещение в пространстве, т.е., по сути, движимые, но отнесенные к недвижимости в силу прямого указания закона с обязательной государственной регистрацией прав на них и сделок с ними (воздушные и морские суда).
Административно-правовой статус Федеральной регистрационной службы и ее территориальных органов
Для всех отраслей права понятие «статус субъекта права» является одним из ключевых, раскрывающих основные юридические институты. Поэтому данное понятие имеет различное содержание, обусловленное специфическими отраслевыми особенностями. Латинское слово status означает состояние, положение1. Соответственно под статусом субъекта права или правовым статусом субъекта понимается его правовое состояние, характеризуемое комплексом (системой) юридических прав и обязанностей.
Правовой статус объективно отражает как достоинства, так и недостатки реально действующей политико-юридической системы, принципов демократии, государственных основ данного общества. Поэтому его нельзя правильно понять и раскрыть, не обращаясь к сущности того социального уклада, в условиях которого он складывается и функционирует2.
Правовой статус закрепляется за субъектами права для того, чтобы они, используя правовую форму (принадлежащие им права и обязанности), могли достигать тех целей, в которых заинтересованы как все общество в целом, так и каждый субъект права в отдельности.
Интерпретация данной научной категории основывается на социологическом понимании фундаментальной категории «статус», а также на понимании, сложившемся в юридической науке, относительно понятия «правовой статус»
Статус социальный — соотносительное положение (позиция) индивида или группы в социальной системе, определяемой по ряду признаков, специфичных для данной системы. По М. Веберу, статус (он употреблял термин «Stand», который обозначал не только положение вообще, но и сословие) — это общность людей, основанная на специфическом стиле жизни, включающем в себя набор привычек, ценностей, верований, представлений о чести и другие психологические моменты2.
В социальном отношении правовой статус представляет собой определенную систему (номенклатуру, каталог) социальных возможностей жизнедеятельности личности. В законе эта система социальных возможностей закреплена в системе юридических (субъективных) прав, обязанностей и законных интересов . При этом юридические нормы как бы обрамляют и закрепляют фактический социальный статус, превращая его тем самым в правовой статус. Два статуса соотносятся как содержание и форма, где формой выступает правовой статус4.
Необходимо отметить, что правовой статус — не только многоаспектная категория, но и многоэлементная, что вызывает определенные трудности при ее анализе.
Содержание правового статуса, с одной стороны, едино, а с другой -различно, многогранно. Под содержанием в философии понимается единство всех составных элементов объекта, его свойств, внутренних процессов, связей, противоречий и тенденций. Например, Н.И. Матузов выделяет экономическое, социально-политическое, идеологическое, нравственное, юридическое, психологическое, волевое содержание
При этом содержание обычно рассматривается в непосредственной связи с сущностью, под которой следует понимать совокупность наиболее глубинных, устойчивых и необходимых внутренних связей явления3, что является более концентрированным понятием.
Сущность — это то, что составляет суть вещи, совокупность её существенных свойств, внутреннее содержание предмета, выражающееся в единстве всех многообразных и противоречивых форм его бытия4.
Под структурой правового статуса понимается организация его содержания, выражающая лишь то, что остается устойчивым, относительно неизменным при различных преобразованиях системы. Философским понятием структуры является совокупность устойчивых связей объекта, обеспечивающих его целостность и тождественность самому себе, т. е. сохранение основных свойств при внешних и внутренних изменениях. В более широком смысле понятие структуры выступает в качестве одного из способов определения понятия формы5.
Следует подчеркнуть, что вопрос о структуре правового статуса является в юридической литературе дискуссионным. По мнению В.М. Горшенева, узко нормативное понимание правового статуса более предпочтительно. «Гражданство, правосубъектность, общие правоотношения выполняют по отношению к правовому статусу функции либо предпосылок, либо производного элемента, продукта проявления правового статуса».
Проблемы развития института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Современный этап развития нашего государства как демократического, правового, социального, характеризуется упрочением экономических отношений нового типа, вытекающих из многообразия форм собственности на средства производства, развитием рыночных отношений, основанных на принципах добросовестной конкуренции. При этом задачи, проводимой в стране экономической реформы, состоят в том, «чтобы создать механизмы рыночного хозяйства и найти новые формы социальной защиты граждан в изменившихся условиях». Государство, в свою очередь, должно выполнять задачи внедрения конкретных экономических, финансово-правовых, административно-правовых институтов, направленных на повышение уровня благосостояния своих граждан и обеспечение занятости трудоспособного населения
В общей теории права институты представляют собой относительно обособленные группы взаимосвязанных между собой юридических норм, регулирующих определенные разновидности общественных отношений. По сравнению с нормами - первичными структурными элементами системы права, институты являются «более емкими по своему характеру и содержанию составными частями, вторичными структурными элементами системы права»
Следует отметить, что каждым в отдельности институтом права регулируются не все, а лишь однородные общественные отношения, «близкие по своему характеру и содержанию, но отличающиеся существенными особенностями»2, поэтому в зависимости от вида опосредуемых им отношений охватываются не все, а «лишь отдельные, относительно самостоятельные и автономные совокупности правовых норм» , «являющиеся специфической частью отрасли права»4 и «образующие небольшие устойчивые группы, регулирующие более узкую сферу отношений»5 по сравнению с отраслями и подотраслями права.
В целях защиты прав и законных интересов граждан, юридических лиц, государственных и муниципальных образований при обороте недвижимости создан правовой институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним6. Поэтому участники рынка недвижимости могут быть уверены в действительности своих прав на недвижимое имущество только при наличии государственной регистрации этих прав, что дает собственникам и другим правообладателям определенную степень защищенности и стабильности их прав на недвижимость.
Согласно ч.1 ст. 130 ГК РФ государственной регистрации в ЕГРП подлежит право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.
При этом следует подчеркнуть, что мнение относительно природы государственной регистрации прав и сделок в юридической литературе практически устоялось и не оспаривается, что в данном случае «речь идет о правоустанавливающей, а в некоторых случаях правоподтверждающей процедуре»1.
Данное понятие государственной регистрации, по мнению Е.В. Тресцовой, концентрирует в себе аспект публичной направленности деятельности специальных регистрирующих органов на всей территории страны, обусловленный правовой природой государственной регистрации2.
Однако, государственную регистрацию можно рассматривать и в другом ракурсе: как специфическую роль государства - государственный (административный) процесс3, результатом которого является государственный акт, имеющий форму юридического факта (правомерного действия), реализуемый в виде записи в ЕГРП4, как охранительное правоотношение5 и как правовой институт6.
В этой связи необходимо, на наш взгляд, обратить внимание на позицию Конституционного суда РФ, сформулированную им в отношении правовой природы государственной регистрации. В определении от 5. 07. 2001 года № 132-0 указано, что государственная регистрация - это формальное условие обеспечения государственной защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, призванное удовлетворить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов.
