Содержание к диссертации
стр.
Введение 3
Глава 1. Понятие государственной регистрации недвижимости 13
1. Сущность и значение государственной регистрации
недвижимости 13
2. Очерк развития института государственной регистрации
недвижимости 32
3. Место института государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним в системе
административного права 50
4. Законодательство Российской Федерации и субъектов
Российской Федерации о государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним 79
Глава 2. Административно-правовой статус органов, в сфере
государственной регистрации прав на недвижимое имущество
и сделок с ним 98
1. Система органов, действующих в сфере государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
(основы построения, взаимосвязи) 98
2. Роль федерального органа в системе органов
государственной регистрации прав на недвижимое имущество
и сделок с ним (статус, полномочия) 112
3. Органы субъектов Российской Федерации
(образование, функции, компетенция) 130
Глава 3. Порядок государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним (процедурное производство) 145
1. Сущность и содержание производства 145
2. Обжалование решений (защита прав) 168
3. Проблемы ответственности за нарушения в сфере
регистрации недвижимости 180
Заключение 191
Библиография 196
Введение к работе
Актуальность темы исследования.
Конституция России провозгласила наше общество демократическим, правовым. Таким образом, наше общество должно представлять собой систему институтов, надежно обеспечивающих его развитие и защиту прав и свобод человека и гражданина. Были признано и законодательно закреплено разнообразие форм собственности.
В этих условиях основное предназначение государства состоит в защите всех форм собственности и, особенно, - в защите имущественных прав граждан, в обеспечении их гарантий.1
С принятием Гражданского кодекса Российской Федерации2 и Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»3 увеличилась роль государства в обеспечении стабильности гражданского оборота, более полно стали защищаться права и интересы собственников.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним выступила одним из способов обеспечения баланса между публичными и частными интересами. Представляется, что без государственного контроля за оборотом недвижимости невозможно вхождение в хозяйственный оборот и функционирование в нем. Государственное регулирование рынка недвижимости позволяет контролировать законность сделок с недвижимым имуществом,
См.: Выступление В.В. Путина при представлении ежегодного послания Президента РФ Федеральному собранию РФ от 8.07.2000г.//«Российская газета». 11.07.2000г., №133.
2 СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.
3 СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.
ограничивает возможные негативные проявления на рынке недвижимости.
Однако процесс формирования организационно-правовых основ государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации идет довольно противоречиво и сложно в силу отсутствия кадрового, экономического, и, прежде всего, юридического, правового обеспечения.
Все это свидетельствует о том, что назрела объективная необходимость в проведении научного анализа указанных проблем в целях совершенствования организационно-правовых форм и процедуры государственной регистрации недвижимости и статуса учреждений по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Кроме того, в достаточной мере не разработана ее теоретическая база. В юридической литературе нет единого мнения даже по такому основополагающему вопросу, как отнесение государственной регистрации прав на недвижимость к институту гражданского или административного права.
Выбор темы диссертационного исследования связан также с
наличием целого ряда недостатков в правовом регулировании
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ней. Несмотря на принятие Гражданского кодекса Российской
Федерации, Федерального закона "О государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним" и некоторых других
нормативных актов, остался ряд пробелов и противоречий в
действующем законодательстве. В частности, не полностью
урегулирован вопрос об органах, осуществляющих государственную регистрацию, о процедуре регистрации, недостаточно разработан вопрос об их ответственности в рассматриваемой сфере и др.
Это в целом и определило выбор темы настоящей работы, ее актуальность и круг исследуемых проблем.
Степень научной разработанности проблемы исследования.
В современной юридической литературе и в сложившейся практике наблюдается явная недооценка значения и роли государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней, как одной из важнейших гарантий государства в охране имущественных прав граждан и юридических лиц. Количество работ в данной области, по сравнению с другими направлениями юридической науки, незначительно. Правовые проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним поднимаются крайне редко, чаще обсуждаются проблемы экономические или касающиеся понятия «недвижимого имущества» и его гражданского оборота. Следует отметить почти полное отсутствие научных разработок, касающихся трактовок понятия «государственная регистрация», ее правовой природы, сущности и значения; статуса органов, осуществляющих государственную регистрацию недвижимости и др.
Отдельные теоретические аспекты в разработку исследуемых в диссертации проблем внесли такие известные ученые, как А.Б. Агапов, Д.Н. Бахрах, Ю.М. Козлов, А.Ф. Ноздрачев, Л.Л.Попов, Ю.А. Тихомиров и ряд других авторов, чьи труды заложили теоретико-правовой фундамент понимания места и роли государственных органов, в том числе органов исполнительной власти, в обеспечении прав и законных интересов граждан. Вопросы, связанные с применением ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», освещены в статьях Э.Ренова, М.Г. Пискуновой, А.А. Завьялова и др. Статьи ряда авторов имеют целью анализ практики применения норм законодательства в рассматриваемой сфере (Киндеева Е.А., Горемыкин В.А., Сыроедов Н.А.). Теоретические вопросы
разрешительной системы затрагиваются в трудах таких авторов, как Бахрах Д.Н., Осинцев Д.В., Жаворонков Н.М., Краснов В.И., Месхи Г.Г., Шалашов В.И. и др.
Поскольку в диссертационном исследовании государственная регистрация недвижимости рассматривается в своем историческом развитии, были использованы труды дореволюционных авторов: Майера Д.И., Шершеневича Г.Ф. и др.
Однако за пределами научного обобщения остался институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, отчасти и в виду того, что этот институт является сравнительно новым для российской правовой системы.
Правда, следует отметить, что значительный вклад в теоретическую разработку института недвижимости, который составляет основу деятельности учреждений юстиции, внесли труды правоведов-цивилистов М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, П.В. Крашенинникова, A.M. Эрделевского и др.
Вместе с тем, ряд аспектов, лежащих в области административного права, не получил должного научного обоснования.
Фактическое отсутствие солидных научных трудов и источников по избранной теме диссертации делает остро актуальной разрабатываемую проблематику. Поэтому исследование, направленное на выявление административно правовых аспектов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, безусловно, имеет научный и практический интерес.
Объектом диссертационного исследования является история,
современное состояние, возможности совершенствования механизма
административно-правового регулирования государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Предмет диссертационного исследования - административно-правовые вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Цель диссертационного исследования заключается в
проведении комплексного, последовательного, систематического исследования теоретических и практических основ государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с тем, чтобы определить значение и сущность государственной регистрации, систему органов, осуществляющих государственную регистрацию недвижимости, их функции, компетенцию, выявить недостатки и пробелы в российском законодательстве по исследуемым проблемам, дать рекомендации по их устранению или предложить механизмы их совершенствования.
Задачи диссертационного исследования.
В соответствии с поставленной целью в ходе исследования решались следующие задачи:
Особый акцент делается на рассмотрение государственной регистрации прав на недвижимость как одного из проявлений более объемного понятия «разрешительной системы». В связи с этим рассматриваются общие теоретические аспекты понятия правового режима, а также особенности правового режима в исследуемой сфере. Вместе с тем, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним рассматривается как один из институтов административного права. Предпринята попытка исследования государственной регистрации недвижимости в её историческом аспекте, так как природа любого явления может быть полностью понята только при условии его рассмотрения в процессе развития. Одной из задач работы является анализ ныне действующего законодательства на предмет выявления его слабых мест и пробелов и разработка
рекомендаций по их устранению. Особое внимание уделяется системе регистрирующих органов и осуществляемых ими полномочий, процедуре государственной регистрации, а также ответственности регистрирующих органов за нарушения в сфере регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Методологическая основа исследования.
Для достижения цели и решения поставленных задач применялись
современные методы познания и научного исследования, включая
общенаучные (системный, конкретно-социологический),
частноправовые (формально-юридический, сравнительно-правовой) методы, а также диалектический метод с его категориями (содержание и форма, причина и следствие, единичное и общее и др.).
Теоретическая база работы сформировалась в результате теоретико-правового анализа обширного научно-монографического материала, в том числе зарубежного, публикаций по вопросам государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В силу особенностей исследуемой проблемы помимо юридических потребовалось обращение к историческим, экономическим, социологическим и другим наукам.
Нормативно-правовая и источниковая база диссертации состоит из действующего федерального законодательства в области государственной регистрации недвижимости, нормативно-правовых актов органов государственной власти субъектов Российской Федерации, официальные материалы.
Кроме того, в процессе работы широко использовались приемы формальной логики и лексико-грамматического анализа, с их помощью трактовались юридические понятия и формулировки.
В работе использованы также эмпирические данные, отражающие практику применения тех или иных норм, связанных с
регламентацией государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Научная новизна диссертационной работы.
Настоящая работа является одним из первых административно-правовых исследований, в рамках которого государственная регистрация прав на недвижимость рассматривается в историческом аспекте и комплексно, исходя из ее характерных тенденций и институционализации.
Осмысление дискуссионных теоретико-правовых положений, критическая оценка сложившейся практики в процессе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним позволили выдвинуть ряд самостоятельных выводов и рекомендаций, направленных на дальнейшее совершенствование института государственной регистрации, которые представляются новыми или содержат элементы новизны.
Соответственно формулируются, обосновываются и выносятся на защиту следующие теоретические выводы и практические предложения:
1. Предлагается рассматривать государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним одновременно с нескольких позиций:
как вид публичной деятельности;
как способ государственного регулирования отношений, складывающихся на рынке недвижимости;
как одно из проявлений разрешительной системы;
как самостоятельный институт административного права.
2. Учитывая сказанное, формулируется понятие административно-правового механизма регулирования недвижимости и рынка недвижимости как основанной на нормах права системы юридически значимых действий органов исполнительной власти, юридических и
физических лиц, обеспечивающих факт признания и подтверждения актом государства возникновения, перехода или прекращения прав на объекты недвижимости.
3. Формируется понятие и раскрывается содержание
административно-правового режима государственной регистрации прав
на недвижимость и сделок с ней.
4. На основе подробного анализа действующего законодательства
определяется теоретико-правовая характеристика системы органов,
осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое
имущество и сделок с ним и их административно-правовой статус.
Формулируются рекомендации по Приведению Положения о
Министерстве юстиции Российской Федерации в соответствие с
регистрационным законодательством.
5. Предлагается административно-процессуальная характеристика государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и выделяются следующие стадии регистрационного производства: обязательные стадии - прием документов; правовая экспертиза документов и проверка законности сделок с недвижимостью; установление противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными на данный объект недвижимости, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации; принятие официального решения о регистрации или отказе; внесение соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним; совершение надписей на правоустанавливающих документах, выдача свидетельства о государственной регистрации права или отказа в ней;
факультативные стадии - приостановление государственной регистрации; обжалование отказа в государственной регистрации права или сделки.
6. С учетом того, что вопросы, возникающие при проведении
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним урегулированы в действующем законодательстве недостаточно, и в
целях обеспечения соблюдения прав собственников и владельцев иных
вещных прав, формулируются и аргументируются предложения по
усилению урегулирования процедуры принятия решения о
государственной регистрации отказа в ней, а также обжалования отказа регистрирующего органа в регистрации (в частности, об установлении предельного срока для принятия решения о регистрации или отказе в ней; о процессуальном порядке принятия решений и т.п.).
7. В связи с необходимостью более полного урегулирования вопросов юридической ответственности за несоблюдение установленного законодательством порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним правообладателями обосновывается включение в Кодекс об административных правонарушениях соответствующего состава. Ставится вопрос об усилении ответственности должностных лиц и регистрирующих органов за конкретные нарушения и злоупотребления при осуществлении ими государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также правообладателей за нарушения правил регистрации недвижимости.
Научное и практическое значение диссертации.
Научная значимость, прежде всего, заключается в том, что
исследование способствует наполнению новым демократическим
содержанием институт государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним, обоснованию необходимости
дальнейшего совершенствования организационного-правового
обеспечения государственной регистрации. Выводы, сделанные автором в результате проведенного исследования, могут быть использованы для
последующих научных исследований института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Теоретические положения и примеры из практики могут оказать помощь в создании учебной литературы, в научно-исследовательской работе при анализе актуальных проблем административного и гражданского права. Выводы и некоторые положения возможно применять в учебном процессе при преподавании дисциплин по темам: «Собственность - как юридическая категория», «Государственное регулирование экономики», «Государственное регулирование недвижимости» и др.; в разработке научно-методических и учебных пособий и рекомендаций для подготовки и переподготовки государственных служащих, а также в практической деятельности работников управленческой сферы; особенно специалистов, работающих в сфере недвижимости.
Предложения по совершенствованию законодательства могут быть полезны для правотворческой деятельности соответствующих органов государственной власти. Замечания, связанные с практикой применения законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, могут иметь значение для дальнейшего совершенствования законодательства в данной области.
Апробация работы.
Диссертация подготовлена на кафедре Административного права Московской государственной юридической академии. Основные положения диссертационного исследования использовались в учебном процессе и практической работе, а также опубликованы в периодических изданиях.
Структура диссертации определяется целью и задачами диссертационного исследования и состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка использованных источников и литературы.
