Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Эволюция института «недвижимость»: возникновение разделения вещей на движимые и недвижимые в русском праве
1.1. Разделение вещей на движимые и недвижимые в памятниках русского права 13
1.2. Происхождение церковного имущества, прав на него и систематизация вотчин в источниках русского права 44
1.3. Узаконение недвижимости в Указе Петра I «О единонаследии», его правовые и социальные последствия 52
1.4. Декретирование отмены недвижимости и его правовые последствия в советский
период 68
Глава 2. Законодательство постсоветского периода о недвижимости и сделках с ней .
2.1. Теоретические основы законодательного закрепления прав на недвижимость и сделок с ней 84
2.2. Законодательное закрепление объектов недвижимости 93
Глава 3. Практика применения законодательства в области укрепления прав на недвижимое имущество
3.1. Правовые средства реализации политики в области укрепления прав на недвижимое имущество 112
3.2. Особенности правовой политики, направленной на укрепление прав на недвижимое имущество 166
Заключение 178
Список источников и литературы 183
- Разделение вещей на движимые и недвижимые в памятниках русского права
- Происхождение церковного имущества, прав на него и систематизация вотчин в источниках русского права
- Теоретические основы законодательного закрепления прав на недвижимость и сделок с ней
- Правовые средства реализации политики в области укрепления прав на недвижимое имущество
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Происходящие в России политические и социально-экономические перемены кардинально изменили многие аспекты жизни граждан. Конституция Российской Федерации, отражающая смену возможностей в удовлетворении правовых потребностей, закрепила переход к принципиально новой системе имущественных отношений. Отказ от монополии государства на собственность и экономическую деятельность, утверждение равенства всех форм собственности, введение института частной собственности по-новому поставили вопрос о выработке государственной политики в области укрепления прав всех участников имущественных отношений. Именно такой подход способствует достижению не только правовой, но и политической стабильности в обществе. Матузов Н.И. справедливо указывает, что «для политической стабильности первостепенное значение имеет правовая стабильность» .
В обеспечении стабильности общественных, в том числе
имущественных отношений, обусловливаемых природными,
экономическими, социальными и другими факторами, составляющих экономическую основу российского государства в конкретных, пространственно-временных параметрах, значительную роль играет правовая политика и вырабатываемая на ее основе система нормативного регулирования в области укрепления прав на недвижимое имущество.
На разных этапах развития российского государства по-разному выстраивалась правовая политика и формировалась соответствующая нормативная система, регулировавшая имущественные отношения в области укрепления прав на недвижимое имущество. Господство, идеологических установок часто оказывалось в центре общей правовой политики государства. В годы «революции права» идеологические факторы вытесняли
Матузов Н.И. Право и политика: противники или союзники. Правовая политика и правовая жизнь. 2001, № 1, с. 17-18.
собственно правовые, формируя жесткие командно-административные инструменты декретирования передела собственности.
Построение цивилизованных рыночных отношений актуализирует проблему выработки новой концепции правовой политики в области укрепления прав на недвижимое имущество, обоснования правовых средств ее эффективной реализации в целях удовлетворения и частных, и публичных интересов.
Теоретические разработки в области правовой политики государства на протяжении всей истории правовой науки становились объектом исследования. Однако данная конкретная область правовой политики редко становилась объектом самостоятельного изучения. Отмечено наличие капитальных исследований имущества как объекта гражданских прав, обращение к концептуальным основам развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, глубокий анализ процессов спецификации недвижимости в связи с отраслевыми особенностями ее использования, но комплексных разработок, касающихся правовой политики государства в области укрепления прав на недвижимое имущество почти не проводилось. Но ведь, по словам Д.И. Мей ера, в тесной связи с приобретением права состоит вопрос о признании его со стороны общественной власти.
Вместе с тем, развертывающееся в настоящее время в России одновременное реформирование отношений, связанных с землей, зданиями, сооружениями и объектами незавершенного строительства, имущественными комплексами, реформирование жилищных отношений, иных объектов недвижимости требуют углубления концептуальных основ проведения комплексных государственных мероприятий в этих направлениях. Об этом в известной мере свидетельствует частота споров о признании сделок
1 См., например, С.А. Зинченко, В.А. Лапач, Д.Ю. Шапсугов. Проблемы объектов гражданских прав. Ростов-на-Дону, Изд. СКАГС. 2001.
См., например, Л.В. Каланда. Проблемы правового регулирования хозяйственной (предпринимательской) деятельности в нефтяной отрасли. М, И111 РАН, 2004.
недействительными, в том числе, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости, в связи с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Для решения данного круга сложных задач необходимо углубить представления о теоретических основах правовой политики в области недвижимого имущества. В этой связи представляется целесообразным рассмотрение правовой политики государства в области недвижимого имущества на стыке историко-правового и цивилистического аспектов, что обусловило выбор темы диссертационного исследования.
Степень научной разработанности темы и круг использованных источников. Комплексный характер исследуемой проблемы предопределяет обращение к различным отраслям юридических знаний, а также к широкому спектру научных работ.
Методология и методика сравнительно-правового анализа вопросов правовой политики представлена Р. Давидом.
Вопросы правовой и государственной политики изучались в трудах С.С. Алексеева, Н.В. Исакова, Д.А. Керимова, Н.И. Матузова, Г.В. Мальцева, В.А. Круталевича, СИ. Носова, Ю.Е. Пермякова, К.В. Шундикова, А.В. Малько, Р.С. Байниязова, В.Н. Синюкова, A.M. Яковлева, А.А. Зелепукина, СТ. Шульженко и других.
Вопросы, связанные с обоснованием концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, исследовались в трудах Ф.О. Богатырева, В.В. Витрянского, СЭ. Жилинского, В.М. Жуйкова, А.А. Завьялова, А.А. Иванова, К.М. Ильясовой, Л.В. Каланды, В.П. Камышанского, М.И. Клеандрова, О.М. Козырь, А.А. Маковской, А.Л. Маковского, Е.Ю. Петрова, В.И. Сенчищева, К.И. Скловского, Е.А. Суханова, Н.В. Сучковой, Б.Б.Черепахина, В.П. Шахматова, В.В.Чубарова и др.
1 Д.И. Мейер. Русское гражданское право. М.: Статут, 2000. С. 287.
Различные аспекты влияния реформы частного права на юрисдикционную деятельность государства изучались в работах Г.А. Гаджиева, И.В. Решетниковой, В.В.Яркова.
Вопросы региональной политики в области земельных отношений получили всестороннее освещение в работах А.Г. Василенко, Навасардовой Э.С, И.С. Сурковой.
Отечественная юридическая наука уделяла определенное внимание историко-правовым исследованиям различных институтов права. В этом направлении плодотворно работали историки права: П.В. Знаменский, З.М. Черниловский, О.С. Иоффе, И.А. Исаев, Л.П. Рассказов, В.А., СИ. Медведев, Милютин, В.А. Мусин, Н.П. Павлов-Сильванский, СВ. Пахман, М.Ф. Владимирский-Буданов и другие.
В конце XIX начале XX века вопросам недвижимости были посвящены работы таких авторов, как Ю. Барон, Г. Арене, А. Боровиковский, А.Г. Гойхбарг, Л. Дюги, Э. Лавель.
В качестве общетеоретической и методологической базы исследования диссертант использовал труды таких авторов как А. Бегичев, О.В. Бех, М.И. Брагинский, СП. Гришаев, А.А. Завьялов, О.С. Иоффе, И.В. Козлова, Б. Колб, П.В. Крашенинников, В.И. Курдиновский, В.А. Лапач, В. Нехаев, Т.Е. Новицкая, В.В. Огородников, М. Орлова, О. Романов, А.Я. Рыженков, В.И. Сенчищев, А.Ю. Сидоренко, О.Ю. Скворцов, СВ. Степашин, Н.А. Сыродоев, А.Е. Черноморец, 3. Цыбуленко, Д.Ю. Шапсугов, и других.
Автором изучена практика Конституционного суда по вопросу защиты прав добросовестных приобретателей имущества, судебно-арбитражная практика по вопросам, связанным с недвижимым имуществом, с государственной регистрацией недвижимости и сделок с ней.
Объектом диссертационного исследования выступают общественные отношения, связанные с формированием и осуществлением правовой
О.М. Оглобина, М.Ю. Тихомиров. Споры о признании сделок недействительными. Сборник документов. Второе издание. М., 2005.
политики в области укрепления прав на недвижимое имущество.
Предметом диссертационного исследования являются проблемы, связанные с процессом обоснования и осуществления правовой политики российского государства в области укрепления прав на недвижимое имущество (1714 - 2004 гг.).
Цели и задачи исследования. Актуальность темы, недостаточный уровень ее разработанности предопределили цели исследования, которые заключаются в выявлении тенденций и закономерностей развития российского законодательства в сфере регулирования прав на недвижимое имущество.
Для достижения названных целей автором были поставлены следующие задачи:
1. Изучить проблемы правовой политики российского государства
в области недвижимости на различных этапах эволюции российской
государственности.
2. Исследовать эволюцию и разрывы постепенности в области
формирования и реализации государственной политики укрепления прав на
недвижимое имущество.
Изучить историю возникновения и развития недвижимого имущества как понятия, а в дальнейшем и отдельного института, провести сравнительный анализ дореволюционного, советского, российского законодательства, регламентирующего различные правовые режимы недвижимости.
Рассмотреть категорию «недвижимость» в качестве элемента государственной политики; определить инструменты правового воздействия государства с целью укрепления прав на недвижимое имущество на различных этапах эволюции российской государственности.
Выявить закономерности выделения и спецификации видов недвижимого имущества, установить особенности государственной политики укрепления прав на недвижимое имущество с учетом особенностей его
объектного состава.
Проанализировать памятники русского права для установления закономерностей формирования отечественной правовой политики в области укрепления прав на недвижимое имущество.
Исследовать советский период развития публично-правовых регуляторов в данной сфере.
Проанализировать основное направление государственной политики в области укрепления прав на недвижимое имущество (1990 - 2004 гг.).
Методологической основой диссертационного исследования являются научные методы познания общественных процессов. Диссертация основывается на диалектическом методе познания действительности. Автором также используются общенаучные методы познания (системный, структурный социологический, сравнительный анализы), логические методы (анализ, синтез, индукция, дедукция, гипотеза, аналогия) и специальные юридические методы исследования. Среди последних следует отметить исторический, историко-правовой, а также сравнительно-правовой метод. Сравнительно-правовой метод использован в двух аспектах:
1) при сравнении дореволюционного, советского и современного
законодательства в области недвижимого имущества;
2) при сравнении регистрационных систем России и зарубежных стран.
Метод восхождения от абстрактного к конкретному положен в основу
структуры работы и изложения материала. В диссертации были привлечены материалы судебной практики рассматриваемого периода.
Хронологические рамки исследования охватывают период с 1714 года по 2004 год.
В 1714 году было положено начало осуществлению процесса преобразований в рассмотрении вопроса получения права собственности на недвижимое имущество по Указу Петра I «О единонаследии» от года: «всех недвижимых вещей, т. е. родовых, выслуженных и купленных вотчин и
поместий, также и дворов, лавок не продавать и не закладывать, но обращаться оным в род». Этим, во-первых, поместья приравнены к вотчинам, и хотя для обоих видов имущества постановлено новое общее ограничение, но такое, какое могло быть постановлено только относительно вотчин, но не поместий (в их прежнем значении), т.е. поместья признаны окончательно родовой собственностью.
В 1997 году был принят Федеральный Закон «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который урегулировал систему укрепления прав на недвижимое имущество в РФ. Тем самым законодатель признал особую важность за укреплением прав на недвижимость, потребовав неразрывной связи между приобретением и укреплением права. В дальнейшем последовали институциональные изменения, выразившиеся не только в создании Государственной регистрационной палаты, но и вхождения ее в юрисдикционную систему российского государства.
Временные рамки анализа заканчиваются 2004 годом. Окончание периода во многом отражает динамику реализации законодательных установлений, правовых идей и государственной парадигмы в сфере укрепления прав на недвижимое имущество.
Научная новизна диссертационного исследования. Диссертационная работа представляет собой комплексное исследование правовой политики государства в области укрепления прав на недвижимое имущество.
Основные положения, выносимые на защиту:
На основе анализа древнейших памятников русского права сделан вывод о том, что родовым понятием, отражавшим состояние вещи, являлось «имение», под которым подразумевалось то, что могло быть отделено от прочих вещей, т.е. могло быть взято в «руки». Рассмотрен вопрос о сроках возникновения данного понятия применительно к русскому и западнославянскому законодательству. Показано соотношение термина и понятия «вещь», в которых отражались движимые вещи.
На основе изучения памятников русского права, различных схем
интерпретации общего хода развития права собственности в России показано становление и развитие ограничений права собственности. Сделан вывод о том, что доминирующей точкой зрения относительно особенностей отечественной эволюции права собственности является подход, состоящий в постепенном накоплении правовых регуляторов, ограничивающих право собственности.
На основе соотношения идей владения и собственности в русском праве обосновывается положение о том, что идея ограничения права собственности развивается в науке государственного права России через преодоление правовых барьеров земского периода русской истории, характеризовавшегося слиянием публичных и частных интересов.
Характеризуются специфические условия выделения прав на землю родов и частных лиц; обосновывается закономерность появления государственного имущества в собственном смысле, постепенно приобретавшего правовой характер недвижимости.
Показано, что более раннее проникновение идей о праве частной собственности на недвижимое имущество из римского и византийского права в каноническое право, его восприятие российским церковным правом привело к формированию прав церкви на недвижимое имущество.
6. Характеризуется процесс формирования правовой политики,
направленной на выделение субъектов права собственности на недвижимое
имущество в допетровский период становления российской
государственности. Предлагается классификация этих субъектов,
определяются способы закрепления прав субъектов на недвижимое
имущество и средств их укрепления. Выделяется государство в качестве
основного субъекта права на недвижимое имущество.
7. На основе изучения отечественной и зарубежной литературы
показано политико-правовое значение узаконения «недвижимости» в Указе
Петра Первого «О единонаследии», правовые перспективы развития данного
правового феномена в последующем российском законодательстве.
Эволюция принципа неограниченности права собственности постепенно приводила к образованию единого термина — «недвижимое имущество». В этой связи показываются особенности положений Свода Законов Российской Империи, в которых процесс закрепления прав на недвижимое имущество осуществлялся на основе выработанного термина. В соответствии с целями правовой политики, проводившейся во второй половине XIX в. выделяются критерии классификации имущества на движимое (деньги, ценные бумаги, капиталы, драгоценности и т.д.) и недвижимое (земля, дома, фабрики, заводы, шахты, железные дороги), на основе которых шел процесс формирования особенностей распоряжения различными видами такого имущества и совершенствования ограничений на приобретение земельной собственности по национальному и религиозному принципу.
Обосновывается положение о том, что закрепление права распоряжения различными видами недвижимого имущества, формирование ограничений на приобретение земельной собственности осуществлялись в соответствии с проводимой в тот период правовой политикой.
10. Исследуются способы и границы укрепления личных
имущественных прав в советский период. Аргументируется позиция о том,
что декретирование отмены недвижимости как составного элемента правовой
системы привело не только к разрушению единой логики укрепления прав на
недвижимое имущество, но и ускорило процессы размывания правовой
основы закрепления юридических прав.
11. Проанализированы особенности правовой политики российского
государства в области укрепления прав на недвижимое имущество в
постсоветский период. Показано, что основные ее направления
характеризовались развитием понятийного аппарата недвижимости,
расширением объектного состава недвижимости, формированием
законодательства о недвижимости и сделок с ним и качественным
изменением регулятивных и институциональных мер. Укрепление прав на
недвижимое имущество и сделок с ним получило формальное выражение в системе государственной регистрации сделок с недвижимостью.
12. На основе изучения современных подходов к пониманию тождества вещей и проблемы спецификации и идентификации недвижимости, обоснована авторская позиция относительно необходимости учета этих особенностей при осуществлении их государственной регистрации. Исследованы объекты недвижимого имущества, такие как земельный участок, здания, сооружения, предприятие как имущественный комплекс и иные объекты недвижимости (горное имущество).
Практическая значимость исследования состоит том, что выводы настоящего исследования смогут найти свое применение в концептуальных вопросах правотворческой деятельности по совершенствованию законодательства, регулирующего оборот недвижимого имущества, а также в практике преподавания истории и теории права и государства, российского предпринимательского права, ряда специальных курсов, посвященных особенностям регистрации недвижимого имущества и сделок с ним, правовым проблемам государственного регулирования в сфере предпринимательской деятельности.
Отдельные аспекты исследования, полученные научные результаты могут послужить базой для дальнейшей научной разработки проблемы.
Апробация проведенного исследования велась автором по следующим направлениям:
Материалы диссертации использовались в учебном процессе при чтении лекций и проведении семинарских занятий по курсам «Теория права и государства», «История государства и права», «Российское предпринимательское право» на юридическом факультете СГУ.
Основные положения и результаты исследования автором изложены в публикациях и выступлениях на 1 международной, 1 всероссийской, 2 межрегиональных, межвузовских научных конференциях, а также на ежегодных научно-методических конференциях преподавателей и студентов
СГУ. Основные выводы и положения диссертации изложены в 9 публикациях общим объемом в 3,2 п. л.
Разделение вещей на движимые и недвижимые в памятниках русского права
В современной юридической литературе нередко утверждается, что термин «недвижимость» довольно поздно стал употребляться в российском законодательстве. Так, Е.С. Болтанова связывает проникновение данного термина в российское законодательство с началом XVIII века.
Как писали О.С. Иоффе и В.А. Мусин, «можно назвать лишь одну классификацию вещей, введенную в Риме и так и оставшуюся сугубо римской: деление вещей на манципируемые (res mancipi) и неманципируемые (res пес mancipi)». Такое деление отражало иерархию вещей на более и менее важные, соответственно и способы передачи вещей должны были соответствовать данной иерархии. Первый способ передачи вещей был весьма сложен, назывался манципацией, во втором случае вещи вручались приобретателю путем простого вручения, т.е. в порядке традиции (tradere- передавать, traditio- передача). Они поэтому обозначались как вещи неманципиру емые.
В этой же книге авторы указывают на то, что «все остальные примененные к вещам классификационные подразделения, хотя и появились в Древнем Риме, вследствие своей предельной абстрактности обнаружили такую жизнеспособность, что в самом общем виде и поныне не утратили практического значения. В данном контексте выделяется деление вещей на движимые и недвижимые. Движимое и недвижимое имущество (res mobiles, res immobiles) - деление, имеющее разное значение в российской правовой системе в различные периоды. По справедливому замечанию уже упомянутых авторов, «...только когда земля перестала быть объектом частной собственности и, став исключительной собственностью социалистического государства, оказалась изъятой из оборота, отпала юридическая надобность как в выделении недвижимого имущества, так и в противопоставлении его движимым вещам».
М.Ф. Владимирский-Буданов в своей знаменитой книге «Обзор истории русского права» указывал на ту огромную роль, которую играет разделение вещей на движимые и недвижимые в первобытные эпохи истории человечества, так и во все последующие времена.
Автор указывал, что предметом частного обладания человека становятся, прежде всего, движимые вещи, ибо они могут быть отделены от прочих вещей, что в первобытном кочевом состоянии представляет необходимое условие владения и пользования. Поэтому в древнейших памятниках общее наименование вещей есть имение, то, что может быть отделено от прочих вещей (взято в руки); этим словом обозначаются именно движимые вещи: Игорь желал взять у древлян больше «имения»; русские в византийской империи при Игоре «имения не мало взяша» . Древнейшая Русская Правда, желая определить предметы владения защищаемого законом, говорит; «если кто возьмет чужое оружие, коня или одежду...» (ст. 12) ; говоря о повреждении чужого имущества, она упоминает о копье, щите, одежде (ст. 17) . Древнейшая Русская Правда (Ярослава) вовсе не упоминает о владении недвижимым имуществом, что впрочем, не указывает на отсутствие его и в эпоху Русской Правды .
Право собственности на движимые вещи с древнейших времен не было ограничено; собственник мог владеть, пользоваться и распоряжаться ими до их уничтожения. Самый древний памятник законодательства указывает достаточные гарантии, существовавшие тогда для защиты права собственности на такие вещи и для виндикации их (Русская Правда ст.ст. 11-14, 20).
Исследуя первый период в развитии вещного права, в эволюции понятия о вещи и о праве на вещь, М.Ф. Владимирский-Буданов писал о том, что полное отсутствие обладания недвижимыми вещами возможно, конечно, только в кочевом быту народа (охотничьем и пастушеском). Лишь только люди оседают и переходят к занятию земледелием, у них появляется необходимость, во-первых, права на часть земной поверхности для устройства постоянного (оседлого) жилища — для дома и, во-вторых, права на отдельный участок земли для обработки и для других целей хозяйственного пользования.
Происхождение церковного имущества, прав на него и систематизация вотчин в источниках русского права
С принятием христианства важную роль в жизни Руси приобрела церковь. Она выступала как огромная идеологическая сила, используемая князьями для укрепления своей власти. Вместе с тем, сделав христианство своей религией, киевские князья давала решительный отпор попыткам Византии использовать данную религию для подчинения себе молодого киевского государства. Таким образом, в политическом плане следовало использовать церковь для упрочения власти, повышения грамотности и просвещения. Но при этом в политике по укреплению прав на недвижимое имущество следовало учесть баланс интересов государства и церкви.
Приняв христианство и превратив его в государственную религию, Владимир возложил на народ расходы на содержание служителей церкви. Были установлены десятина и особый церковный суд, доходы от которых шли на содержание церкви. Вместе с тем, формирование церковного имущества, так же как и его укрепление происходило в весьма противоречивых формах. Ведь сама церковь с осуждением относилась к целому ряду проявлений имущественных отношений.
Однако формированию имущества церкви способствовали ряд функций, возложенных князьями на церковь, например, надзор над торговыми мерами и весами, обязанность следить за их точностью.
Наиболее полный тип частной собственности представляет церковное имущество. Права церкви на недвижимое имущество отличались наибольшей полнотой и независимостью, что объясняется двумя причинами:
а) церковь, в те времена множественности и взаимной борьбы земель, пользовалась, так сказать, экстерриториальностью, ее права не зависели от смены князей, ибо она являлась учреждением одинаково дорогим для всех.
б) церковные власти, как греческие, так и русские по происхождению, руководствовались византийским правом и, следовательно, проникались твердыми и ясными понятиями о частной собственности, вошедшими в него из римского права (впрочем, далеко не могли провести их во всей полноте на новой почве).
Такой подход сформировал особенности правового режима церковных имуществ. Недвижимые владения церкви находились в известной зависимости от государства.
Именно церковью впервые был принципиально поставлен вопрос о независимости права собственности церкви на имущество, об укреплении этого особого положения. Сохранились от конца XIV и от XV веков свидетельства о том, что руководители русской церкви обращались с настойчивым увещеванием и требованием оставить церковное и монастырское имущество неприкосновенным, в полной собственности церквей и монастырей. Это свидетельствует о том, что уже тогда в Новгороде и Пскове имели место нападки на имущество церквей. В борьбе с этими нападками русская церковь отстаивает теорию неприкосновенности церковного имущества.
Неприкосновенность церковных имуществ доказывается в грамоте митрополита Киприана новгородскому архиепископу Иоанну (1392), специально посвященной этому вопросу: « А что погосты и села и земли и воды и пошлины, что потягло, и церкви божьи, или купли, или кто дал по души памяти деля, а в то ниедин хрестианин не вступатися в церковный пошлины, ни в земли, ни в воды, блюлся бы казни святых правил; а кто будеть вступился, и тот бы престал от сего часа» .
В 1395 году подобные наставления повторяются в послании митрополита Киприана в Псков. О неприкосновенности церковных имуществ говорилось в поучениях митрополита Фотия великому князю Василию Дмитриевичу (около 141 Ого да). Новгородский архиепископ Симеон поучает в 1419 году псковичан: «... церковь божию не обидите... в земли, в воды, в суды, в печать и во все пошлины церковныя не вступайтеся».
Тот же подход находим в послании митрополита Феодосия Новгороду в 1463 году, в его послании псковичанам в 1463-1465 годах.
Церковь становилась самостоятельным субъектом права наряду с государством, что предопределило их столкновение в борьбе за права на недвижимые имущества. На протяжении всей последующей истории шла борьба вокруг отстаивания принципа неприкосновенности церковных имуществ.
Теоретические основы законодательного закрепления прав на недвижимость и сделок с ней
Рассмотрим, каким образом в законодательстве постсоветского периода учитываются вопросы тождества и различий объектов недвижимого имущества, подлежащих регистрации, а также изучаются правовые положения, предшествовавшие формированию специального законодательства о государственной регистрации недвижимости и сделок с ней. В этом аспекте проанализируем специальные положения об отдельных видах недвижимого имущества (правовой режим объектов незавершенного строительства, правовой режим предприятия как имущественного комплекса, правовой режим помещений).
Весь предыдущий анализ свидетельствует о том, что одним из наиболее сложных и проблематичных объектов гражданского права является недвижимость. Проблемы именно данного объекта изучаются в цивилистике среди прочих проблем объектов гражданского права. Из числа последних следует, безусловно, выделить работы. С.С. Алексеева, С.А. Зинченко, О.С. Иоффе, О.С. Красавчикова, В.А. Лапач, В.Л. Слесарева, Ю.К. Толстого, P.O. Халфину, Д.Ю. Шапсугова и других. Вместе с тем, обратим внимание на то, что в современной юридической литературе используются в качестве почти синонимов такие термины, как недвижимость, недвижимые вещи, недвижимое имущество. Наибольший вклад в упорядочение терминологии, по мнению автора, внесли такие исследователи, как С.А. Зинченко, Л.В. Каланда, В.А. Лапач и Д.Ю. Шапсугов. Ими доказано, что каждому из трех приведенных выше средств выражения права принадлежит своя смысловая ниша.
Действительно, отталкиваясь от того, что в ГК РФ нет легального определения имущества, некоторые исследователи обращают внимание на то, что фактически законодатель отождествляет понятие вещей и имущества, приравнивая последние к объектам гражданских прав. На практике термин «недвижимое имущество» используется преимущественно в связи с фискальной политикой государства, а термин «недвижимость» появляется либо в связи с выражением правовой природы имущественного комплекса как сложной вещи (кондоминиум, предприятие), либо в связи с политикой укрепления прав, т.е. регистрации прав на недвижимость. Основываясь на статье 130 ГК РФ, можно сделать вывод о том, что признаками недвижимого имущества являются неразрывная связь с земельным участком, невозможность перемещения без несоразмерного ущерба их назначению (за исключением случаев, указанных в ст. 131 ГК РФ), значительная ценность недвижимого имущества, государственная регистрация, а при необходимости - специальная регистрация или учет. Однако для выработки надлежащей правовой политики в сфере недвижимости недостаточно использовать правовые средства выражения только естественной связи с землей. На необходимость использования второго важнейшего элемента, юридической связи с землей, справедливо обращают внимание, например, авторы Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе: «Современный уровень развития науки и техники позволяет переместить с места на место практически любой объект (мосты, жилые помещения, жилые и нежилые здания и т.п.), за исключением разве что участков земли или участков недр. Однако, будучи перенесенными, такие объекты могут быть квалифицированы как недвижимые вещи только при восстановлении и сохранении их неразрывной физической и юридической связи.
Такие изменения затронули не только вопрос правовой судьбы недвижимых вещей, но и обусловили необходимость их учета только при разработке концептуальной основы развития нормотворчества. Только так можно рассчитывать на адекватные социальные последствия в плане формирования и развития имущественной основы современных преобразований. Сама по себе юридическая техника определения недвижимой вещи в России не отличается оригинальностью. Согласно ст. 130, п. 1 к недвижимости относятся объекты естественного происхождения -земельные участки, участки недр и обособленные водные объекты.
Правовые средства реализации политики в области укрепления прав на недвижимое имущество
Одним из наиболее важных практических направлений реализации политики укрепления прав на недвижимое имущество является право залога, а именно, залога недвижимости.
По мнению, установленному Д.И. Мейером, древнерусское право залога имеет такое же значение, как древнеримское pactum fiducial, когда залогоприниматель получает вещь не только в свое владение и пользование, но и с правами распоряжения. Залогодатель сохраняет лишь надежду, что ему будет возвращена вещь, если он когда-либо удовлетворит залогопринимателя, заплатит ему. Так как и купля-продажа совершалась в древнее время обычно с правом обратного выкупа, то между сделками купли-продажи и залога нет существенного различия. Такой взгляд на древнерусское право залога опирается на акты закладных сделок, а также на некоторые узаконения Московского государства и на живое обычное право, среди русских крестьян.
Главным отличием залога от купли-продажи, является то, что залогоприниматель получает права владения и пользования, но не получает прав собственности на вещь. Права собственности для кредитора возникают не с момента начала обязательства, а со времени его исполнения - просрочки; только тогда закладная превращается в купчую, а право залога - в право собственности. В первоначальном и древнейшем понимании в понятие «залога» не включалось право пользования.
Рядом с указанной формой залога существовала со времен довольно ранних другая, при которой заложенное имущество не переходило ни в пользование, ни во владение кредитора. Последний лишь получает в свои руки акты на это имущество и тем лишает собственника возможности отчуждать вещь или заложить ее другому (Псковская судная грамота ст. ст. 29 и 104). В некоторых закладных того времени определялось, что «кредитор получает право пахать за рост землю только в случае просрочки; очевидно, до того времени вещь остается во владении и пользовании должника». Д.И. Мейер утверждает, что в подобных сделках вовсе не устанавливается залога, а лишь указывается кредитору, что у должников есть имущество, есть с чего взыскать; но в таком случае должник не специализировал бы имущества, отвечающего по обязательству .
Понятие ипотеки в современном смысле проникло в русскую литературу в середине 19 века. По первому или первоначальному смыслу «hypotheca» значит «залог», «закладная». С греческого это слово переводится как «опора», вещественное обеспечение такого долгового соглашения, которое без этой опоры или обеспечения было бы чем-то не вполне твердым и верным.
Современное российское гражданское законодательство, прежде чем определять особенности сделок с недвижимостью, законодательно установило в целом тот объем и те пределы, в которых происходит оборот недвижимости. И если ранее в советском праве недвижимость была исключена из оборота практически полностью, то в соответствии с действующим законодательством недвижимое имущество предполагается находящимся в гражданском обороте, за исключением случаев, когда оно исключается из него или ограничивается в обороте в силу прямого указания закона.
Гражданское законодательство не устанавливает общих ограничений оборота недвижимости. Однако в отношении земель и других природных ресурсов такие ограничения возможны. Оборот их осуществляется в той мере, в которой он допускается специальным законодательством - законами о земле и других природных ресурсах (пункт 3 статьи 129 ГК) . Поскольку в России сохраняется исключительное право государственной собственности на недра, а передача их в пользование производится на основании административного акта - лицензии, говорить о гражданском обороте этого объекта еще рано. Для водных объектов оборот ограничен теми из них, которые могут находиться в частной собственности. А это, согласно статье 40 Водного кодекса РФ от 16 ноября 1995 г., только обособленные водные объекты (замкнутые водоемы), которые Кодекс определяет как небольшие по площади и непроточные искусственные водоемы. Предельные размеры таких водных объектов устанавливаются земельным законодательством РФ. Их оборот определяется гражданским законодательством с учетом норм земельного законодательства.
В отношении земли российское законодательство последовало мировой традиции, согласно которой ограничения оборота устанавливаются в зависимости от категорий земель - так, для земель сельскохозяйственного назначения они будут существенно отличаться от ограничений, налагаемых на оборот земель, используемых под застройку. Оборот же земель заповедников, заказников и других, особо охраняемых природных территорий должен быть практически исключен.
