Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Экономические основы реформирования жилищной сферы России 12
1.1. Цели и промежуточные результаты реформы ЖКХ в России 12
1.2. Анализ современного состояния жилищного фонда 21
1.3. Экономическая сущность капитального ремонта жилищного фонда и нормативно-правовое обеспечение его проведения 36
Выводы по первой главе 51
Глава 2. Исследование организационно-финансовых механизмов капитального рем онта жилищного фонда за рубежом и в России 54
2.1. Анализ зарубежного опыта проведения капитального ремонта жилищного фонда 54
2.2. Анализ отечественного опыта проведения капитального ремонта жилищного фонда 66
2.3. Новый подход к формированию программ капитального ремонта жилищного фонда 85
Выводы по второй главе 95
Глава 3. Инструментарий формирования и оптимизации программ капитального ремонта жилищного фонда 99
3.1. Критерии отбора жилых домов для их включения в программу капитального ремонта жилищного фонда 99
3.2. Обоснование возможности использования методологии эволюционных вычислений для формирования программ капитального ремонта жилищного фонда 118
3.3. Применение генетического алгоритма для формирования программ капитального ремонта жилищного фонда 138
Выводы по третьей главе 150
Заключение 154
Список литературы 157
Приложения 171
- Экономическая сущность капитального ремонта жилищного фонда и нормативно-правовое обеспечение его проведения
- Анализ отечественного опыта проведения капитального ремонта жилищного фонда
- Обоснование возможности использования методологии эволюционных вычислений для формирования программ капитального ремонта жилищного фонда
- Применение генетического алгоритма для формирования программ капитального ремонта жилищного фонда
Введение к работе
Актуальность темы исследования
Одной из приоритетных целей Национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» является модернизация сферы жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ), а также повышение качества и доступности жилья. Системообразующим элементом сферы ЖКХ является жилищный фонд, который с течением времени подвергается воздействию различных факторов, снижающих не только его технические, но и потребительские показатели. Характерной особенностью жилищного фонда является значительный моральный износ (для жилых домов постройки 1950-1980 годов) и ограниченный эксплуатационный ресурс инженерных систем (для жилых домов, построенных в период с 1981 по 2000 годы). Данные обстоятельства предопределяют необходимость своевременного проведения восстановительных мероприятий, направленных на сохранение существующего жилищного фонда и его эффективное использование. В условиях ужесточения инвестиционных ограничений, во многом предопределённых долговременными тенденциями мирового экономического и финансового кризиса, все более возрастает значение капитального ремонта для воспроизводства жилищного фонда.
Традиционно за формирование и реализацию программ капитального ремонта жилищного фонда отвечали органы местного самоуправления. С принятием новой редакции Жилищного кодекса РФ ответственность за проведение капитального ремонта была переложена с местных администраций на собственников жилья. Однако вопросы проведения капитального ремонта жилищного фонда, по-прежнему, остались в ведении органов местного самоуправления. Для изменения отношения собственников жилья и органов местного самоуправления к вопросам содержания существующего жилищного фонда и реализации комплексного подхода к проведению его капитального ремонта потребовалась поддержка со стороны государства. С принятием Федерального закона №185-ФЗ от 21.07. 2007 года «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» у собственников жилья и органов местного самоуправления одновременно появилась реальная возможность получить финансовую поддержку для реализации адресных муниципальных программ капитального ремонта жилищного фонда.
В целях эффективного использования открывающихся возможностей и выделяемых из бюджетов разного уровня средств на основе учета интересов и прав всех субъектов сферы ЖКХ потребовалось разработать новые организационно-финансовые механизмы формирования программ капитального ремонта жилищного фонда, а так же адекватный им экономико-математический инструментарий, позволяющий максимизировать ожидаемый социально-экономический эффект от реализации этих программ. Данные обстоятельства предопределили актуальность темы диссертационной работы.
Область исследования соответствует п. 2.4 «Разработка концептуальных положений использования новых информационных и коммуникационных технологий с целью повышения эффективности управления в экономических системах» и п. 2.6 «Развитие теоретических основ методологии и инструментария проектирования, разработки и сопровождения информационных систем субъектов экономической деятельности» Паспорта специальности 08.00.13.
Степень разработанности проблемы
Теоретические аспекты взаимодействий между органами местного самоуправления, частным бизнесом и собственниками жилья, значение и особенности финансовой поддержки воспроизводства жилищного фонда со стороны государства, а так же организационно-экономические механизмы проведения капитального ремонта жилищного фонда широко исследуются как за рубежом (Франция, Великобритания, США, Нидерланды, Гер-мания, Финляндия, страны Восточной Европы и Балтии), так и в нашей стране.
В числе наиболее значимых работ отечественных ученых, внесших значительный вклад в исследование теоретико-методологических проблем управления жилищной сферой, моделирования воспроизводства жилищного фонда, а также разработки инструментария для расчетов следует отметить труды Акуленкова И.В., Барабанова А.И., Бачуриной С.С., Бузырева В.В., Булгакова С.Н., Васильевой Н.В., Вентцеля Е.С., Ветрова Г.Ю., Гиндина М.Б., Егоровой Н.Е., Еремеева А.В., Жукова Д.М., Калмыкова Л.Б., Курейчика В.М., Опарина Р.Ю., Панченко Т.В., Сиваева С.Б., Симионова Ю.Ф., Травина В.И., Хачатряна С.Р., Чекалина В.С. и др.
Современное развитие научных представлений о методах и формах воспроизводства жилищного фонда, формирования и оптимизации программ его капитального ремонта характеризуется дискуссионной направленностью. Несмотря на широкий спектр теоретических исследований и прикладных разработок по данной проблеме, многие научно-практические вопросы, и, прежде всего, вопросы создания адекватного специфическим условиям переходной экономики инструментария формирования, обоснования и оптимизации программ капитального ремонта жилищного фонда ещё требуют своего решения.
Основной целью диссертационного исследования является разработка инструментария формирования и оптимизации программ капитального ремонта жилищного фонда, основанного на методологии генетических алгоритмов, и обоснование возможности получения с его помощью допустимых (оптимальных) решений, обеспечивающих приемлемую эффективность расходования финансовых ресурсов.
Объектом настоящего исследования являются организационно-экономи-ческие отношения, возникающие между субъектами сферы ЖКХ в процессе реализации программ капитального ремонта жилищного фонда.
В качестве предмета исследования определены методическое обеспечение и инструментарий формирования и оптимизации программ капитального ремонта жилищного фонда.
Для достижения указанной цели в работе были решены следующие основные задачи:
1. Систематизированы промежуточные результаты реформирования сферы ЖКХ в России, проанализировано современное состояние жилищного фонда и определены перспективные направления развития сферы ЖКХ.
2. Обосновано возрастающее значение капитального ремонта в обеспечении эксплуатации и воспроизводства жилищного фонда в условиях инвестиционных ограничений, предопределённых тенденциями мирового экономического и финансового кризиса.
3. Обобщен зарубежный и отечественный опыт функционирования организационно-финансовых механизмов формирования и реализации программ капитального ремонта жилищного фонда, на основе которого был разработан новый подход к их финансированию, реализующий принцип долевого выделения средств из бюджетов (федерального, регионального, местного) и собственниками жилья.
4. Разработана многокритериальная система показателей для отбора и включения жилых домов в программу капитального ремонта жилищного фонда, а так же определен ключевой показатель для формирования стоимостной оценки таких программ.
5. Обоснована возможность использования методологии эволюционных вычислений (генетических алгоритмов) в качестве экономико-математического инструментария для формирования и оптимизации программ капитального ремонта жилищного фонда.
6. Разработаны постановка задачи, экономико-математическая модель и алгоритмы формирования и оптимизации программ капитального ремонта жилищного фонда, обеспечивающие эффективное расходование финансовых ресурсов.
Теоретическая и методологическая основа диссертационного исследования. В качестве научной базы для диссертационного исследования выступили: макро- и микроэкономика, финансовый менеджмент, методология эволюционных вычислений, теории инноваций, оптимизации и экономико-математического моделирования, системный анализ и математическая статистика. Использовались законодательные акты РФ, нормативные и инструктивные материалы Госстроя и Минфина РФ. В процессе исследования применялись элементы теории искусственного интеллекта, разработки автоматизированных информационных систем, методы факторного анализа, методический аппарат генетических алгоритмов.
Эмпирическими источниками исследования послужили данные федеральной и региональной статистики о современном состоянии жилищного фонда и процессе его воспроизводства в отдельных регионах Российской Федерации и по стране в целом, а также электронные ресурсы сети Интернет.
Научная новизна результатов исследования в целом заключается в постановке задачи формирования и оптимизации программы капитального ремонта жилищного фонда, выявлении ее ключевых параметров и их учете в качестве критерия и ограничений в предложенной экономико-математической модели.
Научная новизна диссертационного исследования в разрезе научных результатов заключается:
1. В обосновании возрастающего значения капитального ремонта в поддержании нормальной эксплуатации и воспроизводстве жилищного фонда в условиях инвестиционных ограничений.
2. В новом подходе к финансированию программ капитального ремонта жилищного фонда, основанном на системной реализации принципа долевого выделения средств из бюджетов и собственниками жилья.
3. В разработке многокритериальной системы показателей для отбора и включения жилых домов в адресные муниципальные программы капитального ремонта жилищного фонда.
4. В разработке инструментария формирования и оптимизации программ капитального ремонта жилищного фонда, обеспечивающего повышение эффективности использования финансовых ресурсов.
На защиту выносятся следующие положения исследования:
1. Обобщенный алгоритм формирования и оптимизации программ капитального ремонта жилищного фонда.
2. Многокритериальная система показателей для отбора и включения жилых домов в адресные муниципальные программы капитального ремонта жилищного фонда.
3. Инструментарий формирования и оптимизации программ капитального ремонта жилищного фонда, основанный на методологии эволюционных вычислений (генетических алгоритмов).
4. Постановка задачи и алгоритм формирования и оптимизации программ капитального ремонта жилищного фонда.
Теоретическая и практическая значимость. Теоретическая значимость диссертационной работы определяется комплексным подходом и системностью анализа проблем финансовой поддержки государством программ капитального ремонта жилищного фонда, широким диапазоном методов, используемых для решения конкретной задачи, разработкой принципиально нового подхода к воспроизводству жилищного фонда в сфере ЖКХ.
Практическая ценность результатов состоит в возможности использования разработанных подхода, инструментария и алгоритма формирования и оптимизации программ капитального ремонта жилищного фонда в практической деятельности хозяйствующих субъектов сферы ЖКХ, принимающих непосредственное участие в их реализации.
Достоверность результатов диссертационного исследования обеспечивается:
– корректным использованием достаточно полного состава информации и данных при формировании трактовки понятия оптимизации социально-экономических программ и определении концептуального многообразия критериев и условий их эффективности;
– проведением предварительного анализа многочисленных теоретических и практических исследований и разработок российских и зарубежных ученых;
– грамотным применением математических методов при выборе инструментария для формирования и оптимизации программ капитального ремонта жилищного фонда;
– достаточно высоким уровнем согласованности результатов исследования с положительно зарекомендовавшими себя теориями, методами анализа и практическим управленческим опытом.
Апробация и реализация результатов исследования. Результаты исследования были представлены автором в виде докладов и выступлений на российских научных конференциях по проблемам научно-технического развития и реформирования сферы ЖКХ, методам ее финансовой поддержки со стороны государства и вопросам формирования государственной жилищной политики в условиях переходного периода. Среди них: Десятый Всероссийский симпозиум по прикладной и промышленной математике (Сочи - Дагомыс, 2009 г.), 10-й Всероссийский симпозиум «Стратегическое планирование и развитие предприятий» (Москва, 2009 год) и др. Результаты исследования использованы в отчетах по гранту РФФИ «Экономическая безопасность мегаполисов России как фактор их устойчивого развития», проект № 07-06-00200.
Публикации. По проблемам диссертации автором опубликовано 7 работ общим объемом 2,82 п.л. (в т.ч. лично автора – 2,04 п.л.), в том числе 4 – в ведущих научных экономических журналах, рекомендованных ВАК.
Структура и объем диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы из 152 наименований и 4 приложений. Работа изложена на 157 страницах, содержит 15 рисунков и 11 таблиц.
Экономическая сущность капитального ремонта жилищного фонда и нормативно-правовое обеспечение его проведения
По данным, Минрегиона России, из 62 субъектов Российской Федерации, представившим информацию, в 14 средства местных бюджетов являлись в 2006 и 2007 гг. единственным источником финансирования работ по восстановлению жилищного фонда путем капитального ремонта (Костромская, Рязанская, Тамбовская, Вологодская, Калининградская, Ленинградская, Мурманская области, Ненецкий автономный округ, Кабардино-Балкарская Республика, Республика Мордовия, Ямало-Ненецкий автономный округ, Республика Бурятия, Республика Коми, Ставропольский край).
В Краснодарском и Красноярский краях, Белгородской, Владимирской, Волгоградской, Ивановской, Кировской, Курской, Липецкой, Орловской, Нижегородской, Новгородской, Псковской, Самарской, Саратовской, Тюменской, Ульяновской и Челябинской областях, Ханты-Мансийском автономном округе финансирование капитального ремонта из местного бюджета превышало в этот период 50%.
В Карачаево-Черкесской и Удмуртской республиках, Камчатском и Пермском краях, Кемеровской, Курганской, Ростовской и Ярославской областях более 50% затрат на финансирование капитального ремонта покрывается из средств бюджета субъекта Российской Федерации.
В 70% субъектов Российской Федерации была введена плата за капитальный ремонт для собственников жилых помещений, причем размер этой платы во всех регионах установлен значительно ниже регионального стандарта (как правило, не больше 30% его величины) из-за опасения органов власти, что введение этого платежа может сделать непосильной для собственников помещений (особенно малообеспеченных граждан) плату за содержание и ремонт жилья. Тем более, что в настоящее время плата за капитальный ремонт многоквартирных домов не входит в общую субсидируемую массу.
Сегодня 70% жилищного фонда России уже находится в частной собственности. Именно собственники, если руководствоваться законом, должны оплачивать капитальный ремонт дома. Суммы при этом весьма значительны, поскольку в цене растут и стройматериалы, и стоимость работ. По оценкам специалистов, ежегодная цена капитального ремонта составляет 2 трлн. руб.35
Одновременно государство регулирует максимальный размер суммы, которую собственники должны платить за капитальный ремонт. В 2006 году федеральный стандарт стоимости капремонта жилого помещения в среднем по РФ составил 3,2 руб. на 1 м2 общей площади в месяц, или на квартиру в 50 кв. м примерно 1920 руб. в год. С учетом того, что сейчас рекомендуемый срок для капитального ремонта составляет 30 лет, можно подсчитать, что гражданин отдаст примерно 60 тыс. руб. (на самом деле больше, ведь стандарт каждый год утверждается заново). В Москве норма стоимости кали-тального ремонта в этом году — 3,6 руб. на 1 м . А в год все собственники заплатят примерно 8,64 млрд. руб., что меньше требуемой суммы просто на порядок. Естественно, денег, собираемых с граждан, уже давно не хватает на полноценный капитальный ремонт даже 1 % требуемого объема36.
Между тем, по данным Комитета по промышленности Госдумы РФ, на сегодняшний день из 2,7 млрд. м2 жилого фонда России 92 млн. м2 непригодно для проживания (это, примерно, 2 млн. квартир). При этом каждый год к их числу прибавляется свыше миллиона квартир, требующих капитального ремонта. Жилье ветшает буквально на глазах. В 2000 году суммарная площадь ветхого и аварийного жилья в стране была почти в два раза меньше, чем сейчас: всего 50 млн. м , из которых ветхий фонд составлял 83,5%, аварийный - 16,5%. Отметим, что законодательное определение понятий «ветхого» и «аварийного» жилья отсутствует как на федеральном, так и, зачастую, на местном уровнях. Существует просто порядок признания дома аварийным. Именно такие дома, прошедшие соответствующую процедуру, и включаются в статистику.
Такое положение вещей опасно для жилищной сферы. В среднем по России ремонтируется лишь 0,1% домов в год, в действительности же ремонт требуется в 4-г5% случаев. Таким образом, тот самый «недоремонт» составляет 98%. В Москве дела обстоят, пусть ненамного, но лучше - «недоре-монт» около 90% от годовой потребности .
Повысить эффективность механизмов реформы сферы ЖКХ, подвигнуть муниципальные образования к реальному решению этой проблемы помогут средства Фонда содействия реформированию ЖКХ/8 Фонд будет перечислять деньги субъекту, регион - муниципальному образованию, а те, в свою очередь, на расчетные счета ТСЖ или УК. Окончательный контроль будут осуществлять собственники жилья.
В России сегодня аварийный фонд составляет 11,2 млн. м2. Исходя из среднестатистической цифры - 20 тыс. руб. за 1 м , для того чтобы взамен разрушающихся домов построить новое жилье, нужно порядка 220 млрд. руб. 100 млрд. закладываются из средств фонда. Еще 100 млрд. - это деньги из местных бюджетов. Оставшиеся 20 млрд. вполне могут быть получены за счет реализации земельных участков, на которых сейчас стоят аварийные дома. Указанной суммы достаточно, чтобы полностью ликвидировать аварийное жилье, зафиксированное Росстатом по состоянию на 1 января 2008 года .
Другая часть средств фонда - 150 млрд. руб. федеральных средств -пойдет на капремонт. Примерно столько же должно быть выделено из региональных бюджетов. Еще примерно 5%, то есть 15 млрд. руб., будет вовлечено за счет жителей. По оценкам экспертов, чтобы полностью решить проблему с капитальным ремонтом, нужно порядка 1,5- -2 трлн. руб. Лимит для соответствующего субъекта Федерации рассчитывается как произведение общего объема средств фонда и частного от деления общей площади жилищного фонда такого субъекта (по данным на 1 января 2007 года) на общую площадь жилищного фонда страны, но не может быть более 8 млрд. и менее 500 млн. руб. Таким образом, за счет средств фонда предоставляется возможность обеспечить порядка 30% от тех средств, которые нужны40. В принципе это очень много и вполне достаточно, чтобы решить наиболее сложные проблемы с капитальным ремонтом. Но это не освобождает местные власти от проведения дополнительной работы по наведению порядка вне деятельности фонда. Сегодня в бюджетах всех уровней заложено порядка 140 млрд. руб. на капитальный ремонт жилого фонда в год.
Анализ отечественного опыта проведения капитального ремонта жилищного фонда
Воспроизводство жилищного фонда в США осуществляется, как правило, путем комплексной реконструкции жилья, когда все ремонтно-строительные мероприятия определены генеральным планом города. Убедительные результаты такого подхода были получены в Сан-Франциско, который до сих пор занимает первое место в США по масштабам реконструкции жилья46. Здесь при муниципалитете было создано агентство по реконструкции, которое занималось выбором объектов реконструкции и подготовкой населения к перемене места жительства. Выбор районов, подлежащих реконструкции, определялся в соответствии с генеральным планом города.
Сегодня в США ежегодные расходы на ремонт и перестройку домов превышают 125 млрд. долл. Ожидается, что в ближайшее время расходы на перестройку и ремонт жилых домов будут равны расходам на строительство нового жилья. В практике США нередки примеры приспособления для жилища административных, торговых и других нежилых помещений.
Для современного этапа развития жилищной системы Нидерландов так же характерна общая переориентация с нового строительства на реконструкцию жилых домов. Новое строительство составляет в этой стране около 3,8% от ВВП, а реконструкция приближается к 6%4 .
Прочной базой жилищной системы Нидерландов является Жилищный закон, с принятием которого еще в начале XX века стали возможными помощь государства частным организациям и регулирование частных инициатив правительством и муниципальными властями. Обеспечение жильем несостоятельных граждан стало заботой государства, в связи с чем были организованы жилищные ассоциации, - самостоятельные частные организации, занимающиеся строительством, сдачей в аренду н содержанием жилья. Этот закон впервые в истории ввел стандарты качества социального жилья, за соблюдением которых следили муниципалитеты с помощью строительных правил.
Ведущая роль государства, которое направляло финансовые потоки (жилищные кредиты и субсидии) и регулировало объемы жилищного строительства, позволила реализовать крупную жилищную программу и добиться решения важнейшей задачи - обеспечение жильем большинства населения страны.
В наши дни правительство Нидерландов перестает нести финансовое бремя жилищного строительства, активизируя рыночные силы для выделения свободных кредитов на эти цели.
Однако действующий в Нидерландах Жилищный закон, наряду с государственным регулированием первоочередного удовлетворения потребностей в жилье групп населения с низкими доходами, оставляет за государством определенные рычаги для поддержания на приемлемом уровне качества жилищного фонда и предоставляемых жилищных услуг. Принимая те или иные управленческие решения, правительство опирается на информацию о состоянии жилищной системы. Один раз в четыре года организуются общенациональные выборочные обследования, в ходе которых анализируется баланс спроса и предложения, проводится обследование качества жилья. Это позволяет оценить состояние жилищного фонда, потребность в его ремонте, реконструкции или модернизации.
Опыт Нидерландов свидетельствует о том, что при успешном решении жилищной проблемы, страна может сократить объемы вновь возводимого жилья. Однако при снижении показателей ввода жилищного строительства последнее остается одним из главных государственных приоритетов. Таким образом, в Нидерландах даже при преодолении количественного дефицита жилья и снюкении потребности в прямой и широкомасштабной финансовой интервенции государства потребность в целенаправленном регулировании жилищной политики и стимулировании общественно значимых инициатив в сфере жилища не исчезла.
В Великобритании политика воспроизводства жилищного фонда значительно изменилась в конце 1960 годов. Практически прекратилось строительство новых домов, и началась реконструкция жилых домов застройки прошлых лет, а с 1980 г. непосредственно реконструкция квартир. Таким образом, с 1979 г, основное направление в Великобритании - это реконструкция существующего жилищного фонда. Важной особенностью этого процесса является то, что в Великобритании участие жильцов в разработке программ по реконструкции домов, в которых они проживают, закреплено законом. Принятый в Великобритании в 1974 г. жилищный закон подчеркнул необходимость участия населения в разработке программы мероприятий по реконструкции, а закон 1980 г. еще более усилил этот аспект. Активное участие жильцов имело место во многих странах и позволило выбрать наиболее выгодные методы реконструкции и осуществить ее в большинстве случаев без отселения. Привлечение жильцов к реконструкции через ассоциацию жильцов способствует созданию дополнительных рабочих мест, повышению заинтересованности жильцов и тесному взаимодействию с органами власти. Нередко жильцы организуют строительный кооператив, и сами выполняют работу по реконструкции и благоустройству своего дома. Деньги, выплачиваемые жильцам за работу, возвращаются ими с квартплатой за улучшение жилищных условий.
Выбор метода реконструкции домов в Великобритании зависит от технического состояния дома. Работы по реконструкции жилищного фонда финансируются из нескольких источников: - местные власти обращаются в центральное правительство за разреше нием на выдачу долгосрочного кредита; Выплаты по кредиту рассчитаны на срок до 60 лет. Кредит выдается коммерческими банками. Местная администрация ответственна за выплату кредита. В основном, кредит возвращается с платой за квартиру. Условия кредита весьма выгодны - 7-8 % в год. - без получения кредита у центрального правительства, но за счет повышения налогов местными органами власти; - за счет продажи новых домов по большей рыночной цене и частичного использования этих средства на реконструкцию других домов . В этом случае совмещается два пути: новое строительство и получение средств для реконструкции жилья. Примечательно, что городская администрация смотрит на реконструкцию не как на проблему жильцов, а как на проблему города. Для успешного проведения реконструкции существует также система субсидирования квартплаты (для бедных), осуществляемая центральным правительством. Особый интерес для России может представлять, на наш взгляд, опыт реконструкции (санации) жилых домов, накопленный Германией. Объясняется это тем, что за время пребывания советских воинских частей в военных городках было построено большое количество жилых домов по проектам, аналогичным применявшимся в нашей стране, которые к 1990 г. уже не соответствовали современным нормам проживания и нормативно-техническим требованиям и нуждались в проведении реконструктивных работ. Схожими были и проблемы, вызванные такими факторами, как несовершенство законодательной базы, неэффективная система управления и отсутствие средств на проведение ремонтных и реконструктивных работ.
Обоснование возможности использования методологии эволюционных вычислений для формирования программ капитального ремонта жилищного фонда
При утверждении данного показателя органы местного самоуправления должны руководствоваться: 1) полным перечнем работ по капитальному ремонту, установленному ч.З ст.5 Закона, включая мероприятия по энерго- и ресурсосбережению; 2) техническими параметрами в конкретном муниципальном образовании, обеспечивающими требуемый уровень благоустройства; 3) средним уровнем рыночных цен на отдельные виды работ по капитальному ремонту с использованием эффективных материалов и прогрессивных технологий. Утвержденный размер предельной стоимости капитального ремонта в расчете на 1 м2 помещений в доме должен быть таким, чтобы он, с одной стороны, действительно позволял провести полноценный комплексный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома, а с другой стороны — предоставлять собственникам помещений возможность участвовать в адресной программе, получая бюджетные субсидии при условии оплаты ими не менее 5% стоимости капитального ремонта.
Вполне естественно, что применительно к разным муниципальным образованиям величина этого показателя будет различной. Так, для комплексного капитального ремонта панельного двенадцатиэтажного многоквартирного дома в Москве с суммарной общей площадью квартир 12800 м2 стоимость всех видов работ, на проведение которых в соответствии с Законом может быть получена бюджетная субсидия составляет 83200 тыс. руб. или 6500 руб. на 1 м помещений собственников (по данным на конец 2008 года). Полученная нами расчетная величина может служить примерным ориентиром для определения размера бюджетной субсидии, запрашиваемой собственниками для проведения комплексного капитального ремонта многоквартирного жилого дома.
Однако эта величина остается пока еще недостаточно понятной, если учитывать интересы конкретного собственника. Поэтому ее необходимо увязать с этими интересами и наглядно показать преимущества и выгоды, предоставляемые Законом для каждого собственника. Для этого сначала определим затраты собственника двухкомнатной квартиры общей площадью 64 м2 на проведение капитального ремонта без предоставления субсидии, которые для взятого нами в качестве условного примера доме составят (64x6500) 416 тыс. руб. Как видим, это намного дешевле, чем купить аналогичную квартиру в новом доме по рыночным ценам, но и эта величина для большей части населения совершенно неподъемна. Но как раз для таких случаев Закон предоставляет возможность собственникам оплатить до 95% стоимости ремонта за счет средств бюджетной субсидии. Учитывая это обстоятельство, финансовая нагрузка по проведению капитального ремонта для нашего собственника двухкомнатной квартиры уменьшится с 416 тыс. руб. до 20800 руб. (при условии, что размер выделенной субсидии составит 95% стоимости капитального ремонта). И хотя полученная нами новая расчетная величина все же остается достаточно значимой для большинства людей суммой, собственники вправе установить такой порядок ее внесения, чтобы ежемесячная плата оказалась вполне приемлемой для каждого. Так, при условии проведения выплат в течении 1 года ежемесячный платеж собственника двухкомнатной квартиры составит 1733 руб. Таким образом, практически для каждого собственника можно подобрать оптимальный размер и сроки выплат, исходя из его финансовых возможностей и занимаемой им общей площади. Более подробно эти выкладки представлены в таблице 10.
Таким образом, возможность получения бюджетных субсидий может стать очень хорошим стимулом для принятия собственниками жилья решений о проведении комплексного капитального ремонта. Но этот стимул эффективно заработает только в том случае, когда утвержденный размер предельной стоимости капитального ремонта в расчете на 1 м2 общей площади действительно соответствует реальной рыночной стоимости всех видов работ и позволяет провести комплексный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома. Если же утвержденный размер этого показателя в силу каких-то причин окажется оторванным от реальности, то собственники, скорее всего, не примут решения о проведении капитального ремонта, поскольку не смогут получить соответствующую его стоимости субсидию. В таком случае утвержденный размер предельной стоимости капитального ремонта будет только тормозить развитие адресных программ капитального ремонта на региональном (муниципальном) уровне.
На официальном сайте Фонда содействия реформированию ЖКХ пока еще не представлена статистическая информация о размере показателей предельной стоимости капитального ремонта в разрезе по субъектам Федерации и территориальным образованиям, входящим в их состав. Но по доступным данным можно рассчитать такой интегрирующий показатель как «средняя фактическая стоимость капитального ремонта многоквартирных домов в рамках адресной региональной программы», разделив общую стоимость капитального ремонта на общую площадь помещений многоквартирных домов, включенных в состав программы. В ходе проведения таких расчетов в конце 2008 года было определено, что только в 15 регионах из 67, принимающих участие в программах проведения капитального ремонта с использованием бюджетных субсидий из средств Фонда, средняя стоимость капитального ре-монта превысила 1000 руб./м . И только в 7 регионах размер этого расчетно-го показателя превысил 1400 руб./м .
Данное обстоятельство позволяет сделать вывод о том, что руководители большинства регионов пока еще не поняли существа Закона и не осознали всех возможностей, предоставляемых им. Они предпочитают действовать «по старинке», распределяя выделяемые из бюджета средства на максимально большое количество подлежащих капитальному ремонту объектов. Однако такой подход сегодня уже не является состоятельным, поскольку он не может обеспечить соблюдение требуемых стандартов проведения комплексного капитального ремонта и послеремонтной эксплуатации жилищного фонда.
Применение генетического алгоритма для формирования программ капитального ремонта жилищного фонда
Для нахождения оптимального варианта набора работ, проведение которых обеспечит реализацию программы капитального ремонта, можно воспользоваться методологией генетических алгоритмов, позволяющей наиболее эффективно решать задачи поиска глобального экстремума для сложной системы.
Сегодня при решении большинства сложных задач основной целью является поиск уже не абсолютного оптимума, а более «оптимального» решения по сравнению с полученным ранее или заданным в качестве начального. Здесь методы, использующие элемент случайности, получают определенное преимущество перед остальными. Однако даже с такими допущениями непосредственный случайный поиск является малоэффективным. Исследования разных авторов показывают, что внесение в такие методы элементов детерминированности дает значительное улучшение показателей. 77
Одним из типов таких «частично» случайных методов являются эволюционные вычисления. Этот термин, обычно используемый для общего описания алгоритмов поиска или оптимизации, основанных на некоторых формализованных принципах естественного эволюционного процесса. Одним их основных направлений в рамках этого подхода являются генетические алгоритмы. Детерминированность этих методов заключается в моделировании природных процессов отбора, размножения и наследования, происходящих по строго определённым правилам. Основным правилом при этом является закон эволюции: «выживает наиболее приспособленный», который обеспечивает улучшение находимого решения. Другим важным фактором эффективности эволюционных вычислений является моделирование размножения и наследования.
Рассматриваемые варианты решений могут по определенному правилу порождать новые решения, которые будут наследовать лучшие черты своих «предков». В качестве случайного элемента в методах эволюционных вычислений может использоваться, например, моделирование процесса мутации. В этом случае характеристики того или иного решения могут быть изменены случайным образом, что приведет к новому направлению в процессе эволюции решений и может ускорить процесс выработки лучшего решения.
Как и всякий метод, использующий элемент случайности, эволюционные вычисления не гарантируют обнаружения глобального экстремума целевой функции (или оптимального решения) за определенное время. Основное их преимущество в том, что они позволяют найти более «хорошие» решения очень трудных задач за меньшее время, чем другие методы.
Суть генетических алгоритмов заключается в представлении любой альтернативы решения в виде строки параметров (например, битовой строки фиксированной длины), манипуляции с которой производятся в отсутствие всякой связи с ее смысловой интерпретацией. То есть в данном случае применяется единое универсальное представление любой задачи. Каждый код при этом представляет, по сути, точку пространства поиска. С целью максимально приблизиться к биологическим терминам, экземпляр кода называют особью или индивидуумом. На каждом шаге работы генетический алгоритм использует несколько точек поиска параллельно. Совокупность этих точек является набором особей, который называется популяцией. Формирование исходной популяции происходит, как правило, с использованием какого-либо случайного закона, на основе которого выбирается нужное количество точек поискового пространства. Исходная популяция может также быть результатом работы какого-либо другого алгоритма оптимизации.
В процессе работы алгоритма генерация новых особей происходит на основе моделирования процесса размножения. При этом порождающие особи называются родителями, а порожденные - потомками. Родительская пара, как правило, порождает пару потомков. Непосредственная генерация новых кодовых строк из двух выбранных происходит за счет работы оператора скрещивания, который также называют кроссинговером или кроссовером. Моделирование процесса мутации новых особей осуществляется за счет работы оператора мутации. Основным параметром оператора мутации является вероятность мутации. Поскольку размер популяции не может быть неограниченным, порождение потомков должно сопровождаться уничтожением других особей. Выбор пар родителей из популяции для порождения потомков производит оператор отбора, а выбор особей для уничтожения - оператор редукции. Основным параметром их работы является, как правило, качество особи или приспособленность, которое определяется значением целевой функции в точке пространства поиска, описываемой этой особью.
В процессе работы генетического алгоритма все указанные выше операторы применяются многократно и ведут к постепенному изменению исходной популяции. Поскольку операторы отбора, скрещивания, мутации и редукции по своей сути направлены на улучшение каждой отдельной особи, результатом их работы является постепенное улучшение популяции в целом. В этом и заключается основной смысл работы генетического алгоритма -улучшить популяцию решений по сравнению с исходной.
Использование генетических алгоритмов предоставляет возможность не только находить решение оптимизационных задач большой размерности за достаточно короткое время и проводить сами расчеты при изменении значений исходных параметров на стадии формирования программ, но и учитывать различные модификации целевых значений расчетных показателей при соответствующих изменениях параметров ограничений. Другими словами, если при использовании традиционных методов оптимизации при изменении исходных параметров задачу приходится пересчитывать заново, то применение генетических алгоритмов оптимизационная задача может решаться при помощи специального инструментария дополнения и видоизменения популяции - так называемых механизмов отбора, скрещивания и мутации.78 Это обстоятельство является одним из важнейших преимуществ, определивших выбор генетических алгоритмов в качестве методологической основы решения рассматриваемой нами задачи. Другим несомненным преимуществом этого инструментария является получение допустимых результатов значительно раньше, чем при использовании простых алгоритмов поиска типа метода Монте-Карло.
Более подробное описание возможности практического применения генетического алгоритма для формирования и оптимизации программ капитального ремонта жилищного фонда будет представлено в следующем разделе работы.
