Содержание к диссертации
Введение
Глава I. Научные основы и объективные предпосылки формирования территориального строительного комплекса
1.1 Территориально-отраслевой аспект организации общественного производства. Территориальный строительный комплекс (ТСЮ) 14
1.2 Эволюция экономических условий финансово-хозяйственной деятельности предприятий и организаций территориального строительного комплекса в переходном периоде 22
1.3 Структура и источники реальных инвестиций в жилищное и-социально-культурное строительство. Реструктуризация ТСК 35
Выводы 42
Глава II. Региональный рынок жилья: условия формирования и развития
2.1 Общий случай: рынок недвижимости 44
2.2 Рынок жилой недвижимости (жилья) 52
2.2.1 Формирование спроса 54
2.2.2 Формирование предложения 69
2.3 Предложение жилья производственно-строительными комплексами: коммерческий аспект оценки работы 77
2.4 Исследование условий становления -и,развития рынка жилья в г.Астрахани 97
Выводы 109
Глава III. Пути устойчивого развития производственной базы регионального рынка жилья
3.1 Разработка основных принципов, задач и моделей региональной жилищной политики 112
3.2 Ипотечное кредитование как инструмент управления инвестициями в жилищное строительство 126
3.3 Реструктуризация строительной отрасли как фактор формирования рыночных отношений в сфере жилищных услуг. 133
3.4 Создание финансового механизма регулирования работы ПСК в условиях рынка 142
Заключение 148
Список использованной литературы 154
Приложения 162
- Территориально-отраслевой аспект организации общественного производства. Территориальный строительный комплекс (ТСЮ)
- Эволюция экономических условий финансово-хозяйственной деятельности предприятий и организаций территориального строительного комплекса в переходном периоде
- Общий случай: рынок недвижимости
- Разработка основных принципов, задач и моделей региональной жилищной политики
Введение к работе
Данное диссертационное исследование посвящено изучению системной организации одного из участков английской лексики, а именно, системной организации группы глаголов вопроса и ответа в современном английском языке.
Актуальность проблемы продиктована необходимостью более детального исследования системной организации лексики английского языка в целом и обусловлена недостаточной изученностью проблемы системной организации глагола,в частности Пелью исследования было выявить и определить, как средствами самого языка выражается логико-понятийная зависимость и взаимообусловленность лексических единиц, образующих структурное единство в лексической системе языка - лексико-семантичвекую группу глаголов вопроса и ответа Научная новизна диссертации заключается в подходе к решению проблемы Выделение группы глаголов вопроса и ответа в самостоятельную микросистему в системе лексики английского языка было проведено на основе экстралингвистической общности глаголов, входящих в эту группу, на основе их логико-понятийной соотнесенности Группа глаголов вопроса и ответа до сих нор не выделялась в системе лексики, а рассмотрение глаголов вопроса и ответа проводилось традиционно по линии синонимии или антонимии в тематическом ряду глаголов речи Контекстологический метод исследования, примененный в работе, позволил выделить ранее не описанный в литературе тип контекста - семантико-синтаксический Теоретическая и практическая значимость работы В результате проведенного исследования был выявлен ряд закономерностей ж в синтагматических и парадигматических характеристиках глаголов» которые возводили показать их соотнесевность в языке и речи, проявляющуюся как в наличии у них общих значений, так и идентичных синтаксических ж лексических условий их манифестации. Результаты анализа подтвердили справедливость выделения глаголов вопроса и ответа в самостоятельную структурно организованную группу в лексической системе языка ва основе их логико-понятийной соотнесенности, и вместе с тем выявили не абсолютный характер этой соотнесенности, отсутствие строго закрепленной языковой антонимии и позволили показать необоснованность отнесения глаголов ask и answer к разряду конверсивов.
Результаты исследования могут быть использованы в процессе обучения английскому язику, а также могут иметь практическое значение для прикладной семасиологии, в лексикографической практике при составлении толкований исследуемых глагольных вокабул.
Объем работы. Диссертационная работа состоит из 189 страниц машинописного текста, включающего: I. предисловие; 2. введение; 3. главу I "Анализ группы глаголов вопроса ask, question, inquire, interrogate, demand1 j 4 главу Z "Анализ группы глаголов ответа answer, reply, respond, retort, return ; 5» заключение. К диссертации приложены: I) список цитированной литературы из 118 наименований, в том числе 28 иностранных; 2) список использованных словарей в количестве 20; 3) список источников и их сокращений из 58 наименований.
Территориально-отраслевой аспект организации общественного производства. Территориальный строительный комплекс (ТСЮ)
Обеспечение эффективной территориальной организации общественного производства - важная составная часть экономической стратегии эпохи экономических реформ «переходного периода». В последние годы появилось много научных публикаций, в которых указывается, какой вред экономике страны принесло игнорирование центром специфических экономико-географических условий разных территорий. В условиях огромной страны принимались стандартные решения, которые были необходимы к исполнению на всех территориях. Но территории были по природно-климатическим условиям разными, обладали различным экономическим потенцишюм и результаты принимаемых решений были далеко не одинаковы.
Рынок как система социально-экономических отношений, посредством которых происходит сбыт товаров и приспособление структуры производства к общественным потребностям, предполагает территориальную дифференциацию рыночных факторов и соответствующих им резервов роста общественного производства на уровне региона, города, области,, республики. Исследование системы социально-экономических отношений и соответствующей ей системы производительных сил, определение условий и путей развития экономики территории, региона является предметом исследования региональной экономики или, как ее сейчас все чаще называют - (в отличие от макро- и микроэкономики) мезоэкономики.
Изучение экономических явлений на мезоуровне предполагает использование соответствующего этому уровню экономического, понятийного аппарата, тем более, что в экономической литературе, посвященной данной проблеме, наблюдается различие точек зрения.
В первую очередь это относится к наиболее часто встречающимся определениям «территория» и «регион». На наш взгляд эти определения близки, но неоднозначны. Термин «территория» используют разные науки, приоритет среди которых надо отдать географии. Этим термином также-пользуются экономика, право, геология и другие науки с учетом той функции, какую в этих науках несет рассматриваемая категория. Поскольку нас интересует территория с точки зрения экономической географии, то с научных позиций необходимо дополнить понятие «территория» указанием на те существенные ее свойства, которые должны приниматься во внимание при экономико-географическом подходе к изучению социально-экономических процессов и явлений. В этом случае специфика и важнейшее свойство территории заключается в том, что она выступает в качестве конкретной географической основы, обеспечивающей размещение и выполнение всех видов хозяйственной деятельности.
Вследствие ограниченности (дефицитности) участков с относительно благоприятными условиями для реализации определенных видов деятельности и принципиальной исчерпаемости природных запасов (в чисто физическом смысле) территория рассматривается как особый вид ресурсов. В этом значении в научной литературе используется понятие «территориальные ресурсы»
По мнению ряда исследователей, территорию следует представлять как-комплексный ресурс, включающий помимо земной поверхности («площадки»), проецируемые на нее ресурсы, как природные (участок воздушного бассейна, акватории, недр, почв, растительности и т.д.), так и антропогенные (здания, сооружения, коммуникации и др).
К территориальным ресурсам следует отнести и трудовые ресурсы, экономически активное население, проживающее на территории данного региона. Спорным является отнесение к территориальным ресурсам тех организмов живой природы, жизнедеятельность которых связывается с миграционными процессами (рыбы, птицы, звери), которых более правильно отнести к национальным ресурсам.
Таким образом свойства самой территории определяются, с одной стороны, ее принадлежностью к каким-либо типологическим единицам (тип ландшафта и сложившегося хозяйственного комплекса), с другой, стороны, индивидуальными особенностями, вытекающими из ее местоположения, т.е. каждая территория сочетает в себе типические и индивидуальные качества.
В качестве важнейших свойств территории в работе известных ученых Минца А.А. и Петрякова Т.А. «Использование территории как географическая проблема» называются: - местоположение; - размеры; - совокупность природных качеств; - совокупность изменений, внесенных в результате хозяйственной деятельности; - выполняемые функции (39, с.85)
С учетом вышеизложенного определяются различия в понятиях «территория» и «регион». Географические границы территории - границы региона, однако помимо признаков территории регион обладает признаками политико-административного единства, относительно единства совокупности производственных, культурных, межнациональных отношений и связей. Регион имеет административные границы, которыми определяются границы территории данного региона. По общепринятой практике к региону в плане административно-политического деления РФ относят субъекты Федерации. Являясь административно-хозяйственной единицей, регион имеет и-региональную экономическую систему, связи которой по горизонтали могут рассматриваться как меж- и внутрирегиональные связи, а по вертикали - как политические, правовые, социальные, культурные и иные отношения между федеральным центром (макроуровень) и администрации региона (мезоуровень).
Общественное разделение труда по территориально-отраслевому признаку привело к формированию структур общественного производства в виде территориально-производственных комплексов, объединенных признаками общности территории, единством предмета и продукта труда.
Комплексы эти могут иметь как отраслевую, так и межотраслевую форму. Крупнейшими территориальными межотраслевыми комплексами являются агропромышленный комплекс (АПК), топливно-энергетический комплекс (ТЭК) и др. Отдельно следует остановиться на отраслевых территориальных комплексах.
Применительно к воспроизводству основных промышленных и непромышленных фондов таким комплексом является по определению источника [83] территориальный строительный комплекс (ТСК), проходящий в сводках Госкомстата России как отрасль «Строительство».
Эволюция экономических условий финансово-хозяйственной деятельности предприятий и организаций территориального строительного комплекса в переходном периоде
Выше уже отмечалось, что строительная деятельность в-России за период реформ претерпела кардинальные изменения, обусловленные постоянным ухудшением инвестиционной обстановки в стране. Состояние инвестиционного климата в области, связь инвестиционных процессов с потребностями реформирования экономики Астраханского региона достаточно хорошо рассмотрены в диссертации Ковалевой Т.Г. [43]. Однако в контексте настоящего исследования отдельные моменты затронутой проблемы требуют своего освещения. В диссертации выполнен на основе данных статистических сборников облкомстата [83] ретроспективный анализ (1991-1998гг.) динамики инвестиционного процесса в области в целом по капитальному строительству и направлениям, исследована структура капитальных вложений. На рис. 1.1.а и 1.1.6 показана прямая взаимосвязь инвестиций в основной капитал с выполняемыми объемами подрядных работ. В 1998 г. область имела около 40% инвестированного капитала и объема подрядных работ от уровня 1991 г., т.е. падение произошло в 2,5 раза. Определенную надежду вселяет некоторая стабилизация сложившегося положения в 1997-98гг. Детализируют ситуацию изображенную на графиках рис. 1.1. а,б, таблицы 1.6 - 1.8.
Таблица 1.6 иллюстрирует видовую структуру инвестиций в основной капитал в 1998-99 гг. Данные таблицы говорят о сохранении тенденции роста инвестиций в жилищное строительство, хотя темпы роста в 1999 г. несколько меньше 1998 г. (соответственно 47,5 и 30,1). Эта же тенденция характерна и для объема инвестиций в строительно-монтажные работы.
Если говорить об размерах инвестиций по отраслям экономики (данные табл. 1.7), то приоритетными направлениями в 1998 г. являлись: промышленность - 17,3%), транспорт - 7,5%, жилищное строительство -39,8%о соответственно в 1993 г. эти цифры составляли: 26,4%, 14,9%, 20,7%.
Данные таблицы 1.8 дополняют информацию приведенную в табл. 1.6, главным образом в расшифровке инвестиций за счет привлеченных средств. Это, в основном (77%о), средства индивидуальных застройщиков. При некотором росте (1996 г.) иностранных инвестиций доля их.в 1997 г. составляла менее 0,11% .
Цифровые данные таблиц 1.6 - 1.8 в форме диаграммы наглядно иллюстрирует рис. 1.2, где видно, что в строительстве с 1992г. имеет место устойчивое изменение структуры инвестиций по назначению. Инвестиции в основное производство снизились с 76%о (1992г.) до 42% (1998г.), тогда как в объекты непроизводственного назначения увеличились с 24%) до 58%
Если же говорить об источниках инвестиций в основной капитал, то падение инвестиций объясняется (см. табл. 1.6) сокращением инвестирования из средств федерального и местного бюджетов и увеличением использования собственных средств предприятий и средств индивидуальных застройщиков. Эту ситуацию иллюстрируют также графики рис. 1.3. Доля собственных средств в составе общих средств, направленных на цели инвестирования, выросла по предприятиям с 21,8% (1995 г.) до 57,2% (1998г.), индивидуальных - с 4,7%о (1995г.) до 21,9% (1998г.).
Изменилась и мотивация инвестирования. В последние годы собственные средства предприятий направляются на инвестирование непроизводственной сферы.
С учетом рассмотренной ситуации в инвестиционной сфере представляется целесообразным исследовать эволюцию изменения экономических условий финансово-хозяйственной деятельности предприятий и организаций строительного комплекса в процессе трансформации государственной экономической системы, ее перехода к рыночным отношениям.
Экономическое поведение строительных организаций и предприятий промышленности строительных материалов характеризуется, с одной стороны, условиями, ограничениями, мотивациями, способами принятия ими решений, а с другой стороны - достигаемыми конечными результатами и их последствиями в рамках действующей государственной системы (законодательно, налоговой и т.п.). Другими словами, экономическое поведение определяется целями и задачами, стоящими перед предприятиями и организациями, а также способами достижения целей и решения задач в рамках реальной экономической и институциональной среды. Отсюда видно методологическое различие между подходом к исследованию экономического поведения предприятий и организаций и анализом их финансово-хозяйственной деятельности, который предусматривает оценку финансового состояния предприятия или организации, их имущественного и финансового положения, анализ результативности финансово-хозяйственной деятельности, деловой активности, движения денежных средств, прибыльности и рентабельности, оценку возможных перспектив развития (см. главу 3).
Общий случай: рынок недвижимости
Продукцией производственно-строительных комплексов, принимающей форму товара на рынке предложений, являются здания, сооружения, дороги, эстакады и т.п., т.е. материальные капиталы, которые по устоявшейся в нашей экономике терминологии относят к основным фондам производственного и непроизводственного назначения, а по рыночной терминологии - к недвижимости.
Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) в ст. 130 [2] следующим образом определяет термин «недвижимость»: 1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, дороги.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и другое имущество.
Государственная собственность на землю, основные средства производства, значительную часть жилого фонда, зданий и объектов-общественного назначения делала не имеющим содержания понятие «недвижимость» и, тем более, ее оценку. В рыночной экономике принципиально иной механизм распределения и перераспределения ресурсов - он предлагает товарную форму всех (либо значительной части) объектов, объединенных понятием «недвижимость». То, что в этой экономической системе не является товаром, выведено из оборота, а следовательно не имеет рыночной, общественной ценности, не воспроизводится и деградирует.
Переход экономики страны к рыночным отношениям может быть осуществлен лишь с помощью создания необходимых условий для работы четырех классических рынков: финансового, товаров (услуг), недвижимости и труда.
В настоящее время у нас в стране протекают достаточно трудные для всех, не всегда безболезненные, но совершенно необходимые для общества и государства процессы перераспределения прав собственности от государства к частным производителям. Приватизируются квартиры, производственные здания и сооружения, объекты социально-бытового назначения, начинается переход в частную собственность земли. То есть, создаются основы-формирования рынка недвижимости, являющегося материально-вещественным фундаментом рынка капитала. Без последнего же невозможно формирование эффективной структуры и пропорций общественного производства. И хотя эти процессы еще недостаточно развиты, но рынок с его механизмом определения ценностей и формирования цены начинает существенно влиять на перераспределение прав собственности на недвижимость и движение ресурсов в сфере производства и потребления.
Стоимость объекта недвижимости не может быть оценена при отсутствии понимания того, какую нишу занимает данный объект на рынке недвижимости. Для того, чтобы выработать обоснованную оценку стоимости, следует собрать информацию по соответствующему рынку недвижимости. Необходимо знать структуру и механизмы функционирования рынка, его особенности и отрицательные стороны, а также степень эффективности.
Рынок недвижимости - это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования. Это сложная структура, цель которой свести вместе покупателей и продавцов [12,43].
Рынок недвижимости локализован, поскольку его объекты недвижимы и подвержены воздействию физической среды. Все участки земли дифференцированы. Это означает, что каждый участок имеет уникальные черты. Рынок в Москве отличается от рынка в Астрахани. Сделки регулируются различными нормативными актами, осуществляются в различных климатических и экономических условиях.
Рынок недвижимости сегментирован, поскольку, во-первых, различные пользователи обладают разными потребностями и, во-вторых, разными финансовыми возможностями. Он может быть сегментирован по целому ряду параметров [84]: - По функциональному использованию - для жилого, коммерческого, промышленного или сельскохозяйственного назначения. - По географическому фактору - каждый городской или сельский район может представлять собой отдельный рынок. В одной части города могут существовать одни рыночные условия, в другой — другие. - По цене - покупатели однокомнатных квартир будут иными, чем покупатели отдельных коттеджей. - По качеству недвижимости - офисные помещения с «евроотделкой» будут принадлежать . совсем к другому сегменту рынка, чем офисные, помещения в полуразрушенных подватах зданий, хотя могут находиться на одной улице, не говоря уже о престижности района. - По инвестиционной мотивации - одни инвесторы могут быть заинтересованы в собственности, не приносящей денежного дохода, однако с большим потенциалом для прироста собственной стоимости. Другие могут приобретать объекты недвижимости, для которых они хорошее налоговое, укрытие. - По типу прав собственности - для различных видов прав на недвижимость существуют различные рынки. Сделки с недвижимостью по своей природе носят частный характер.
Главными факторами в деятельности всех рынков являются спрос, предложение и цена. В отличие от других видов рынков, где цены определяются соотношением спроса и предложения со стороны большого числа участников, на некоторых сегментах рынка недвижимости зачастую насчитывается всего несколько покупателей или продавцов. Это особенно характерно для специализированных объектов или объектов единственного назначения.
Разработка основных принципов, задач и моделей региональной жилищной политики
Выводы и положения второй главы настоящего исследования показали, что в основе поиска и определения путей устойчивого развития производственной базы жилищного строительства на ближайший период и перспективу должна лежать концепция региональной политики на рынке жилья. При этом ее положения могут меняться с изменением природно-климатических факторов - условии, социально-экономической политики государства, уровня и перспектив развития и размещения производительных сил региона, динамики доходов населения и т.д., т.е. обуславливаться объективными и субъективными причинами кратковременного и долговременного действия, вследствие чего жилищная политика должна носить во времени поэтапный характер с корректировкой каждого последующего этапа с учетом реализации установок предыдущего. Названный подход не только не исключает, а наоборот, предполагает выработку основных положений - принципов жилищной политики, к которым в диссертации отнесены: - социальной политики обеспечения жильем всех нуждающихся по действующим государственным нормам; - системного подхода к формированию целей и задач жилищной политики, предполагающего сочетание решений социальных проблем обеспеченности жильем малоимущих слоев населения с удовлетворением рыночного спроса на жилье; единства стратегических и тактических планов реализации поставленных целей жилищной политики; - единства федеральных и региональных задач социально-жилищной политики; - охраны окружающей среды и создания благоприятных условий обитания человека; - изучения спроса на жилье, структуры предпочтений и управления спросом и предложением.
Под углом зрения вышеназванных принципов следует рассматривать и задачи (концептуальные положения) региональной жилищной политики. Какой должна быть жилищная политика в условиях неудовлетворенного спроса на жилье вообще и, благоустроенного в частности, при значительном разрыве между потребностью в жилье и денежным спросом на него?
Систематизируя взгляды на проблему, изложенные как в периодической литературе, так и в специальных исследованиях, можно отметить следующее. Классическим показателем доступности жилья является отношение его рыночной цены к среднегодовому доходу семьи. Согласно статистических данных и расчетов, выполненных в главе II настоящего исследования, оно составляет около 16 лет, что выше чем в других странах, где по данным [35] срок этот колеблется от 5 до 12 лет.
Произошедшее в последние 10 лет двадцатикратное суммарное повышение всех видов жилищных платежей привело к .заметному сокращению спроса и росту предложения на рынке существующего жилья. Учитывая, что российские города обладают пока незначительной инвестиционной привлекательностью, необходимо, на наш взгляд, приложить усилия к тому, чтобы компенсировать растущий риск инвесторов: упростить порядок передачи собственности застройщикам и выдачи строительных разрешений, смягчить градостроительные ограничения, сократить разовые платежи застройщиков при передаче собственности, однозначно зафиксировать условия повышения арендных ставок, наконец, обеспечить своевременную подготовку территорий под застройку.
Формирование эффективного спроса на жилье с помощью "щадящих" моделей жилищного кредита и поэтапного приспособления их к исторически сложившимся у нас формам социальных гарантий - важнейшая задача жилищной политики.
Необходима специальная стратегия жилищного строительства для среднего класса (3/4 всех семей). Это предполагает создание соответствующей финансовой системы, в которой государство участвовало бы не только в качестве гаранта жилищных займов, но и как прямой инвестор (путем погашения части стоимости жилья в переделах социальной нормы). В принципе средний потребитель должен расплачиваться не за новое жилье целиком, а только за улучшение жилищных условий. Формирование эффективного спроса на жилье является координация планов строительства нового жилья с политикой расселения, повышения доли смешанной малоэтажной застройки.
Один из главных вопросов жилищной политики: что строить? Если в реализации жилищно-строительной политики опираться только на структуру предпочтений, то явно приоритетным выглядят коттежное и индивидуальное строительство. На рис.3.1 приведены структуры, предпочтений по типам домов, опубликованные в статье [14] по материалам специальных обследований в городах Ростов-на-Дону (юг России) и Твери (Центральная полоса) в 1998 г. Однако эти "идеалы" должны быть соотнесены с оценкой собственного материального достояния, уровнем дохода респондентов. Пока их достижение является проблематичным предпочтение должно отдаваться многоквартирным домам, но улучшенной планировки. При этом возникают два вопроса связанные с политикой долевого участия. Первый: расширение круга интересов инвесторов, привлекаемых к строительству нового жилья, в частности привлечение средств финансово- кредитных институтов и промышленных предприятий, финансовых ресурсов, других регионов, средств зарубежных инвесторов.
