Введение к работе
з
Актуальность работы. Управление муниципальной собственностью является одной из наиболее значимых сторон деятельности местных органов власти. Эффективное распоряжение собственностью позволяет финансировать социально-экономические программы развития территории. Решение таких острых вопросов как формирование городского бюджета, улучшение структуры рынка товаров и услуг, рост занятости населения, улучшение качества жизни горожан и многих других зависит от грамотного распоряжения муниципальным имуществом.
Вместе с тем нельзя не признать, что процесс формирования рыночной инфраструктуры объективно опередил степень реформирования муниципальных управленческих структур и используемых методов, а это привело к разрыву между экономической базой муниципального образования и способностью муниципальной власти решать социальные задачи. В настоящее время управление муниципальной собственностью столкнулось с рядом трудно решаемых задач: муниципальные предприятия не достигают желаемого уровня рентабельности и эффективности хозяйствования, большинство объектов приватизации уже перешло в частную собственность и эта статья доходов местных бюджетов неуклонно сокращается. Поэтому в сложившейся ситуации получило широкое распространение одно из немногих результативных направлений - сдача муниципального имущества в аренду. Его приоритетность обусловлена несколькими факторами. Во-первых, стабильность получения дополнительного дохода, не зависящего от степени рискованности осуществляемой деятельности на арендованных площадях. Во-вторых, получение дохода не требует первоначальных вложений. И, в-третьих, сохраняющийся контроль над сданной собственностью и возможность самостоятельного использования имущества в будущем в иных условиях.
За последние несколько лет муниципальные органы по управлению имуществом разработали и постоянно совершенствуй~№fflffl%fflgfft$u подход к
БИБЛИОТЕКА і
4 управлению арендными отношениями, направленный на максимизацию дохода при одновременном активном воздействии на социально-экономические аспекты развития территории. Приоритетным направлением в разработке данного вопроса является теоретическое обоснование и математический расчет критериев, позволяющих оценить размер устанавливаемой арендной платы.
В этих условиях многие практики, руководители исполнительных и представительных органов местного самоуправления осознают, что предложить решения, адекватные возникшим трудностям, невозможно без опоры на надежный научный фундамент, без использования экономических методов в управлении городским хозяйством, без поиска оптимальных вариантов и механизмов использования муниципальной собственности.
Состояние изученности проблемы. Сегодня ощущается острая нехватка разработок по рассматриваемой проблеме. Книга Л.А. Велихова «Основы городского хозяйства»1, изданная в первый раз в 1928г., до сих пор является уникальной по системности анализа городского управления. В то же время перемены, произошедшие за последнее десятилетие столь значительны, что требуются исследования и разработки, учитывающие новые условия и реалии.
Значительное внимание в последние годы было уделено аспектам развития городов и территориальных систем в работах А.Г. Воронина, В.В. Григорьева, Е.А. Елисеева, В.Н. Лексина, В.И. Кошкина, И.А. Остриной, А.В. Руднева, А.Н. Швецова, В.М. Шупыро и др.
Зарубежные ученые, такие как Ф. Векслер, Б. Гладстоун, П. Кармайкл разрабатывали перспективные направления в муниципальном секторе экономики: анализ эффективности городских проектов, теория внешних эффектов, экономика общественного сектора и т.д.
Вместе с тем некоторые вопросы управления муниципальной собственностью, главным образом из-за того, что они в самое последнее время обозначили себя как значимые для экономики городского хозяйства, почти не рассмотрены в отечественных научных исследованиях. К ним относится и
1 Велихов Л. А. Основы городского хозяйства -M, 1928. -160 с.
5 управление арендными отношениями муниципальной собственности. В западной литературе этому вопросу уделено значительное внимание в трудах Д. Гулкея, Р. Коула, М. Майлса, С. Хадсон-Уилсон, Дж. Хоуга и др. Обширные статистические исследования развитого рынка муниципальной недвижимости в Западных странах интересны для нас с точки зрения качественных выводов и определения путей развития отечественной науки в этой области, но не пригодны в количественном отношении из-за больших различий в экономических и социальных условиях. Методиками таких исследований нельзя воспользоваться в полной мере по причине отсутствия необходимой информации.
Актуальность и недостаточная изученность указанных вопросов, их практическая значимость для устойчивого развития муниципальных образований России определили выбор темы диссертационного исследования, его цель, задачи и практическую направленность.
Объектом исследования являются арендные отношения в рамках управления муниципальным имуществом в регионе.
Предметом исследования является механизм управления арендными отношениями на муниципальном уровне.
Целью исследования является разработка научно-методических положений и рекомендаций по экономической оценке размера арендной платы, позволяющих повысить эффективность управления арендными отношениями.
Для достижения поставленной цели в диссертационном исследовании решаются следующие научные задачи:
исследование арендных отношений в совокупности методов управления муниципальным имуществом;
обобщение отечественного опыта управления арендными отношениями и выявление основных факторов, обусловливающих их специфику в условиях развития рыночных отношений;
оценка величины и необходимости поступлений от сдачи муниципального имущества в аренду, как наиболее гибких и ненормированных доходов
бюджета;
построение логической модели, отражающей взаимозависимость суммарных поступлений от сдачи муниципального имущества в аренду и размера арендной платы;
исследование существующих методик определения размера арендной платы, выявление их преимуществ и недостатков, определение путей их совершенствования;
разработка ряда критериев, позволяющих оценить величину установленного размера арендной платы за сдаваемый в найм муниципальный нежилой фонд;
проведение практического исследования значимости выбранных критериев на примере статистических данных города Курска и оценка области потенциальных значений арендной платы;
разработка методических дополнений и изменений к действующей методике определения величины арендной платы на основе проведенного исследования.
Теоретической и методологической основой исследования является общенаучная методология, предусматривающая комплексный подход к решению вопросов социально-экономического развития муниципального образования, теоретические положения управления государственным и муниципальным имуществом.
Теоретической базой исследования послужили научные труды признанных отечественных и зарубежных ученых и специалистов по макроэкономике, общему и специальному менеджменту, в области управления экономическими и социальными системами.
Нормативно-правовой базой явились Конституция Российской Федерации, Федеральный закон «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ», другие законы РФ, законодательные акты местных органов власти.
Информационно-эмпирическую основу работы составили данные
7 органов государственной статистики, экспертные оценки специалистов государственной налоговой службы и городской администрации, материалы российских и региональных научно-практических конференций по проблемам территориального развития и муниципального управления.
В основе исследования лежит статистический и системный анализ рыночных процессов, определяющих специфику исследуемого объекта.
В процессе исследования использовались общенаучные методы: комплексного анализа, синтеза, дедукции, индукции, научной абстракции, экономико-математического моделирования, сравнительного анализа, экономико-статистический и эмпирический.
Особенно важная роль принадлежит логическому моделированию, т.к. оно позволило формализовать наиболее существенные черты арендных отношений и представить их в виде удобном для отображения теоретических положений.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в разработке научно-методических положений и рекомендаций по экономической оценке размера арендной платы. В частности:
сформулирован механизм взаимозависимости таких основных факторов социально-экономического развития территории как финансовая наполняемость бюджета, социальная политика территории, инвестиционная привлекательность, налоговая нагрузка, уровень цен и элементов управления арендными отношениями (преобладающие виды предпринимательской деятельности, объем используемых площадей в рамках городского хозяйства и др.);
построена модель предложения муниципального имущества в аренду и предъявляемого на него спроса, отражающая принципиальные особенности методики сдачи в аренду муниципальной собственности по сравнению с рыночными процессами;
представлена логическая модель, характеризующая взаимозависимость суммарных поступлений от сдачи муниципального имущества в аренду и
8 размера арендной платы, позволяющая определить интервалы и границы значений арендной платы;
разработан ряд критериев: минимальная (ЛЯ^), максимальная (ЛЯ„„), рыночная (АП^) и оптимальная (АП^) арендная плата, позволяющих объективно оценить размер арендной платы на основе принципов экономической эффективности;
разработана методика количественного определения предложенных критериев оценки размера арендной платы за использование муниципального имущества;
усовершенствована методика установления арендной платы, применяемая департаментами и комитетами по управлению муниципальным имуществом, путем дополнения критериями оценки размера арендной платы;
предложен механизм внесения количественных изменений в расчет размера арендной платы, полученных в результате применения критериев ее оценки, позволяющий устанавливать арендную плату в размере необходимом для получения наиболее полного потока арендных платежей.
Полученные научные результаты исследования позволили сформулировать положения, выносимые на защиту:
Исследование арендных отношений в рамках социально-экономического развития муниципальных образований позволило выявить множество взаимосвязей прямо и косвенно связывающих размер устанавливаемой арендной платы за использование муниципального имущества и общий поток поступлений от сдачи муниципального имущества в аренду. В результате была построена логическая модель, отражающая зависимость суммарных поступлений арендных платежей от размера арендной платы. Это позволило определить интервалы и границы значения арендной платы, на которых происходит увеличение или спад суммарных поступлений арендных платежей.
Анализ выявленных интервалов и границ значений арендной платы позволил сформулировать и разработать ряд критериев, необходимых для оценки размера устанавливаемой арендной платы за сдаваемый в найм
9 муниципальный нежилой фонд. В его состав вошли: минимальная (ЛП^), максимальная (АП^), рыночная (АП^ ) и оптимальная (АП„т) арендная плата. Применение каждого из них позволяет скорректировать устанавливаемую арендную плату в направлении наибольшей прямой экономической отдачи.
Формулировка критериев оценки арендной платы предопределила необходимость разработки методики их количественного определения, которая строится на основе принципов экономической эффективности, как для арендодателя, так и для арендатора.
Для успешного применения разработанных критериев предложен механизм учета изменений, определенных на их основе. При этом была усовершенствована действующая методика установления арендной платы, применяемая департаментами и комитетами по управлению муниципальным имуществом в настоящее время.
Практическая значимость результатов исследования определяется его изначальной ориентацией на практическое решение актуальных задач социально-экономического развития муниципального образования и состоит в реальной возможности использования полученных результатов в работе департаментов и комитетов по управлению муниципальным имуществом в управлении арендными отношениями.
На протяжении всего времени проведения исследования этапы работы согласовывались, а получаемые результаты обсуждались с руководством высшего и среднего уровня базовой организации - Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Курска. Результаты научного исследования представляют практический интерес и приняты к рассмотрению Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Курска, Комитетом по управлению имуществом Курской области.
Разработанные критерии являются достаточно универсальными и могут быть использованы в управленческой деятельности органов представительной и исполнительной власти муниципальных образований, субъектов Российской Федерации, так как:
в расчетах используется доступная статистическая информация и обобщенные данные, находящиеся в распоряжении большинства органов, управляющих муниципальной собственностью;
базой применения критериев является существующий механизм расчета арендной платы;
методика доступна в применении и не требует значительных временных и трудовых затрат.
Основные положения диссертации могут применяться при проведении научных исследований и в качестве учебно-методической базы для обучения и повышения квалификации специалистов в сфере государственного и муниципального управления. Материалы диссертационного исследования также являются составной частью лекционного и практического курсов по дисциплине «Финансы».
Апробация работы. Основные положения и результаты исследования докладывались на семинарах кафедры «Финансы и кредит» Курского государственного технического университета в 2002-2003 гг., а также на различных межвузовских, региональных, международных научно-практических конференциях: «Проблемы формирования и реализации налоговой политики Российской Федерации в условиях рыночной экономики. (Сборник материалов постоянно действующего научно-практического семинара).» 1-я и 2-я сессии (Курск, КРО Российской академии юридических наук, КФ Московского института права, 2003 г.); Научные чтения, посвященные памяти профессора Пилецкого А. Н. «Новые тенденции государственного регулирования экономики» (Курск, Курский институт государственной и муниципальной службы, 2002 г.); 5-я межрегиональная научно-практическая конференция «Социально-экономическое развитие России: проблемы, тенденции, перспективы» (Курск, КФ ВЗФЭИ, 2003 г.); Всероссийская научно-практическая конференция «Приоритеты социально-экономического развития регионов России в новых условиях» (Пенза, ПФ ВЗФЭИ, 2003 г.); «Региональный потребительский рынок: проблемы функционирования и
11 развития» (Мичуринск, Мичуринский государственный аграрный университет, 2003 г.); Ш Всероссийская научно-практическая конференция «Высшая профессиональная, естественнонаучная и математическая подготовка экономистов, менеджеров и гос. служащих» (Калуга, КФ Северо-Западной академии гос. службы, 2003 г.); «Человек и общество: на рубеже тысячелетий. Международный сборник научных трудов» (Воронеж, Воронежский государственный педагогический университет, 2003 г.).
По теме диссертации опубликовано 8 работ общим объемом 2,0 п.л. (в т.ч. авторских 1,8 п.л.).
Структура и объем диссертации. Структура определяется логикой проведенного исследования и отражена в содержании диссертационной работы на 183 страницах машинописного текста; состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы, содержит 18 рисунков, 26 таблиц. Библиография включает 147 источников.
