Содержание к диссертации
ВВЕДЕНИЕ 3
1. ОСОБЕННОСТИ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ
ОРГАНИЗАЦИЙ ЖИЛИЩНОГО ХОЗЯЙСТВА 9
Отношения собственности в жилищной сфере и их влияние на экономику организаций 9
Система управления жилищным фондом 16
Опыт управления жилищным фондом в зарубежных
странах 33
2. ОЦЕНКА ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ ТСЖ В СИСТЕМЕ
ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА
ХАБАРОВСКОГО КРАЯ 52
Государственное регулирование и финансовое обеспечение организаций в сфере жилищно-коммунального хозяйства 52
Взаимодействие органов местного самоуправления и ТСЖ 73
Анализ финансово-хозяйственной деятельности ТСЖ 82
3. ПРЕДЛОЖЕНИЯ ПО СОВЕРШЕНСТВОВАНИЮ
ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ ТОВАРИЩЕСТВ СОБСТВЕННИКОВ
ЖИЛЬЯ 99
Разработка положения об организации деятельности ТСЖ 99
Расширение источников финансирования ТСЖ 105
Предложения по составлению бизнес-плана деятельности ТСЖ 122
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 152
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ 158
Приложение 1. Анализ расходов краевого бюджета 170
Приложение 2. Расходы бюджета г.Хабаровска на жилищно-коммунальное
хозяйство 171
Приложение 3. Положение об организации ТСЖ застройщиками
имущественного комплекса 172
Приложение 4. Рекомендации по организации товарищества собственников
жилья в многоквартирном доме 175
Приложение 5. Положение по предоставлению адресной социальной
поддержки населения при оплате жилищно-коммунальных
услуг с использованием персонифицированных социальных
счетов 192
Приложение 6. Положение о предоставлении ТСЖ на капитальный ремонт
многоквартирного дома 203
Приложение 7. Методические рекомендации о порядке возврата заемных
средств в домах ТСЖ 211
Введение к работе
Во все времена, как и сегодня требовалось жилье. Городское хозяйство, или городское устройство, как сфера особой деятельности на протяжении истории России именовалась по разному: «благочиние», «благосостояние», «благоустройство», «городское дело», «коммунальное хозяйство», «коммунальное дело», «градостроительство» и «жилищно-коммунальное хозяйство». Это разные названия одной и той же деятельности, но в разных исторических условиях, определяемых господствующей формой собственности.
История жилищно-коммунального хозяйства начинается с Указа царя Алексея Михайловича от апреля 1649 г. «О градском благочинии» в котором предписывалось «... для чинення порядку... надобно на дворе дворник, который ведал кого впустить или кто куда пойдет и всякое бы дворовое дело и про-чия дела ведал... и следил за установлением работы печного отопления в домах и банях». Это первое упоминание о государственном контроле за состоянием безопасности жилых строений.
Эволюция во времени не может не повлечь за собой изменения городского хозяйства. Растущая инфраструктура городов делает жилищно-коммунальное хозяйство все более технически сложным, что повышает роль профессионалов в этой сфере.
Основные фонды коммунального хозяйства страны оцениваются сегодня в 0,7 трлн. руб. (4,7% от стоимости основных фондов России). В то же время жилищный фонд площадью 2,7 млрд. кв. м. жилья оценивается в 4,1 трлн. руб. (27,5% от стоимости основных фондов страны).
Более 290 млн. кв. м. жилья (11% всего жилищного фонда) нуждается в неотложном капитальном ремонте и 250 млн. кв. м. (9%) - в реконструкции. Из года в год увеличивается ветхий и аварийный фонд. Только за последние 5 лет по ветхости выбыло около 40 млн. кв. м. жилья. Износ коммунальной инфраструктуры составляет более 60 %, около четверти основных фондов полностью отслужили свой срок. Количество аварий возросло за 10 лет примерно в 5 раз.
Устарели применяемые технологии, особенно расточительно расходуются топливно-энергетические ресурсы. Затраты энергоресурсов в расчете на 1 кв. м. жилья в 3 раза превышают среднеевропейский уровень. Утечки воды в системах водоснабжения составляют в среднем по России 15 % от всей подачи воды.
Кризисное состояние жилищно-коммунального комплекса обусловлено неэффективной системой управления, неудовлетворительным финансовым положением, высокими затратами, отсутствием экономических стимулов, снижением издержек, связанных с оказанием жилищных и коммунальных услуг, неразвитостью конкурентной среды и, как следствие, высокой степенью износа основных фондов, неэффективной работой предприятий1
Начиная с 2000 года Россия вступила в фазу динамического развития социально-экономической и политической сферы. Движущим механизмом реформирования экономики стали рыночные отношения.
Основные направления реформы жилищно-коммунального хозяйства заключаются в совершенствовании системы оплаты жилья и коммунальных услуг, совершенствовании системы социальной защиты населения при оплате жилищно-коммунальных услуг и управления жилищно-коммунальной сферой. .
Защита прав и законных интересов потребителей является стержнем реформы. Она должна коренным образом изменить роль населения в сфере предоставления жилищно-коммунальных услуг: из пассивного плательщика население должно превратиться в активного заказчика, имеющего возможность влиять на объем и качество потребляемых услуг, выбор организаций, осуществляющих обслуживание жилья. Для этого необходимо передать жилищный фонд в управление непосредственно собственникам жилья на основе создания товариществ собственников жилья.
За годы реформы ЖКХ государство так до конца и не сформировало законодательную базу, условия и «правила игры» в этой сфере. Проведя бесплатную приватизацию, государство передало собственникам право пользования и
1 О подпрограмме «Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации» федеральной целевой программы «Жилище» на 2003 -2010 годы. Постановление Правительства РФ от 17.11.2001 г. №797.
распоряжения, а право владения (управления имуществом) оставило у себя. Миллионы квартиросъемщиков приватизировали свои квартиры, став «виртуальными» собственниками. Получив право распоряжаться своей недвижимостью, граждане не стали домовладельцами. Государство не передало собственникам их жилищный капитал. Такая «виртуальная» собственность обеспечивает только крышу над головой и конституционное право на жилище.
Сегодня доступность жилья, комфортность жилищных условий и высокое качество коммунальных услуг приобрели статус приоритетного Национального проекта.
Актуальность темы исследования состоит в том, что для большинства населения страны отсутствие правовой, экономической, финансовой и информационной подготовки делает проблематичным управление своей собственной квартирой, домом, придомовой территорией.
Не сформулированы правоотношения на федеральном и региональном уровнях между собственниками дома, квартиры, земельного участка. Жители не знают свои права и обязанности, кому и за что они платят, каковы их взаимоотношения с государством.
Сегодня нет эффективных управляющих компаний на рынке ЖКХ, существующие муниципальные предприятия не готовы зарабатывать себе на жизнь в рыночных условиях. Также практически нет профессиональных управляющих в сфере ЖКХ, которые бы могли управлять жилыми домами как едиными земельно - имущественными комплексами на основе социального партнерства с государством.
Назрела необходимость сделать «виртуальных» собственников - домовладельцами. Для этого нужно передать жилые дома в управление жителеям, что приведет к повышению ответственности за эксплуатацию жилых домов и содержание придомовых территорий.
В связи с этим необходимо развитие профессионального бизнеса по управлению жилищной недвижимостью, по формированию земельно-имуще-
ственных комплексов, по выбору способов управления многоквартирными домами, по привлечению профессиональных управляющих.
Цель и задачи диссертационного исследования. Цель состоит в изучении проблем экономического характера и разработке методических и практических рекомендаций по организации профессионального управления жилищным фондом товариществами собственников жилья.
Достижение поставленной цели потребовало решения следующих задач:
- исследовать отношения собственности в жилищной сфере и их влияние
на экономику организаций;
изучить подходы к управлению жилищной недвижимостью в рамках общей системы управления жилищного фонда в России и за рубежом;
изучить формы и методы государственного регулирования и финансового обеспечения в сфере жилищно-коммунального хозяйства с целью выявления преимуществ и недостатков при выборе новых подходов к организации процесса бюджетирования товарищества;
- исследовать взаимодействие органов местного самоуправления и товариществ собственников жилья;
проанализировать финансово-хозяйственную деятельность товарищества собственников жилья;
разработать предложения по совершенствованию функционирования товарищества собственников жилья;
экспериментально проверить предложенную экономическую модель функционирования товарищества собственников жилья на базе действующего ТСЖ.
Объектом исследования являются товарищества собственников жилья, самостоятельно осуществляющие управление жилищным фондом.
Предметом исследования являются методические, теоретические и практические аспекты, связанные с управлением и планированием деятельности товарищества собственников жилья по управлению своей собственностью.
Теоретической и методологической основой диссертационной работы послужили законодательные и нормативно-правовые акты федеральных органов государственной власти, субъектов РФ, муниципальных образований, труды отечественных и зарубежных авторов в области жилищных правоотношений. Были исследованы: Жилищный кодекс Российской Федерации, Указ Президента Российской Федерации «О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации», Закон РСФСР «О собственности в РСФСР», постановление Губернатора Хабаровского края «О создании условий для образования и эффективной деятельности товариществ собственников жилья», постановления Мэра г. Хабаровска «О мерах по реформированию жилищно-коммунального хозяйства» и «Об утверждении мероприятий по созданию товариществ собственников жилья в многоквартирных домах в городе Хабаровске», а также работы российских ученых: В.В Авдеева, В.В.Бузырева, Л.Н. Чернышева, А.Ш. Шамузафарова и других.
Диссертационное исследование выполнено с использованием системного подхода, сравнительного анализа и других общенаучных методов.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в следующем:
определены новые подходы к методам финансирования товарищества собственников жилья;
обоснована необходимость получения социальной поддержки гражданами через персонифицированные социальные счета с помощью пластиковых карт;
предложена методика расчета субсидии для финансирования капитального ремонта многоквартирного дома, находящегося в управлении ТСЖ из средств местного бюджета;
- разработаны методические рекомендации по эффективному функционированию товариществ собственников жилья.
8
Достоверность результатов исследования обеспечена
использованием данных органов государственной статистики, бухгалтерской отчетности организаций и применением научных методов исследования.
Практическая значимость работы состоит в доведении исследований до конкретных методических рекомендаций по управлению объектами недвижимости товариществами собственников жилья.
Применение основ бизнес-планирования в деятельности товарищества собственников жилья позволит товариществу на современной и профессиональной основе:
- строить свои отношения с инвесторами, банками, страховыми
компаниями;
убедить не только коммерческие структуры в выгодном вложении своих средств, но и участвовать в получении грантов из местного бюджета;
организовать управление своей недвижимостью, более эффективно использовать имеющиеся финансовые ресурсы с целью более полного удовлетворения своих потребностей.
Похожие диссертации на Совершенствование управления жилищной сферой на примере товариществ собственников жилья Хабаровского края
