Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Теоретические аспекты управления проектами. Особенности управления проектами в девелопменте 8
1.1. Сущность и значение системы управления проектами в практике предпринимательства 8
1.2. Сущность, организационные аспекты девелопмента. Особенности управления девелоперскими проектами 30
Глава 2. Исследование современного состояния управления девелоперскими проектами в практике предпринимательства 55
2.1. Исследование основных форм управления девелоперскими проектами в российской и зарубежной практике предпринимательства 55
2.2. Риски в системе управления девелоперскими проектами 78
Глава 3. Авторская методика совершенствования системы управления девелоперскими проектами 95
3.1. Оценочная характеристика эффективности реализации девелоперской проектной работы в предпринимательстве на примере предпринимательских структур 95
3.2. Разработка перспективных направлений совершенствования системы управления девелоперскими проектами в предпринимательских структурах 113
Заключение 179
Список библиографических источников 187
- Сущность, организационные аспекты девелопмента. Особенности управления девелоперскими проектами
- Исследование основных форм управления девелоперскими проектами в российской и зарубежной практике предпринимательства
- Риски в системе управления девелоперскими проектами
- Разработка перспективных направлений совершенствования системы управления девелоперскими проектами в предпринимательских структурах
Введение к работе
Актуальность темы. В течение последнего десятилетня в России наблюдается бурный рост девелопмента. Инвестирование в строительство и реконструкцию объектов оформилось в отдельную область деятельности со своими специфическими особенностями. Большие денежные потоки и хорошая прибышьность позволяли этому направлению успешно развиваться. Часто начатые проекты перепродавались девелоперскими компаниями на начальных стадиях реализации и поэтому не требовали грамотного управления.
Однако кризисные явления в экономике России, приведшие к падению объемов строительства в стране потребовали поиска новых форм организации управления девелоперскими проектами.
Система управления девелоперскими проектами в нынешних условиях должна характеризоваться разумной экономичностью в финансовом и ресурсном управлении, осторожностью в принятии решений, четкостью их исполнения и возможностью переориентации на часто изменяющиеся рыночные условия. Это требует совершенствования научно-методического базиса управления девелоперскими проектами в условиях динамичного окружения, характеризующегося значительной неопределенностью не только перспективных, но существующих условий функционирования.
Степень разработанности проблемы. Анализ научных трудов отечественных и зарубежных исследователей по проблемам управления девелоперскими проектами показывает, что многие вопросы все еще недостаточно проработаны.
Исследованию вопросов девелопмента за рубежом посвящено немало работ, среди которых следует отметить труды И. Ансоффа, Дж. Бейли, Г. Бирмана, Ю. Бригхэма, М. Бромвича, Ф. Котлера, К. Макконела, Д. Нортона, У Шарпа и других.
Среди трудов российских ученых, посвященных вопросам управления девелоперскими проектами, необходимо отметить работы Асаула А.Н., Гаврилова Р.В., Коростелева С.П., Мазура И.И., Максимова С.Н., Никано- вой И.А., Ольдерогге Н.Г., Ольховского А.А., Разу М.Л., Римера M., Tapace- вича Е.И., Федотовой М.А., Шапиро В.Д. и др.
Полученные научные результаты имеют большое теоретическое и практическое значение. Однако, несмотря на многообразие трудов, посвященных системе управления девелоперскими проектами, их совершенствованию, в настоящее время до конца не исследованы ряд аспектов в определении эффективности реализации совместных проектов девелоперских предпринимательских структур.
Целью диссертационного исследования является выработка теоретико-методологических и практических аспектов совершенствования системы управления девелоперскими проектами.
Поставленная цель определила необходимость решения следующих задач:
изучить теоретические основы управления проектами, охарактеризовать и расширить терминологический аппарат особенностей управления проектами в девелопменте;
определить взаимосвязь процессов управления проектами и их реализации по фазам управления;
разработать алгоритм принятия управленческого решения при реализации перспективных девелоперских проектов;
разработать и апробировать на примере конкретного проекта строительства коммерческой недвижимости модель взаимодействия подразделений организаций при реализации совместных девелоперских проектов.
предложить эффективный организационно-экономический механизм по формированию плана действий в сфере девелоперского проекта на основе оценки экономической эффективности совместного проекта.
Соответствие диссертации требованиям Паспорта специальностей ВАК. Диссертационное исследование соответствует п. 8.10. Методология, теория обеспечения конкурентоспособности предпринимательских структур. Формы современной конкуренции и их влияние на содержание предпринимательской деятельности; п. 8.16. Организация и управление совместным предпринимательством. 08.00.05 - Экономика иуправление народным хозяйством (экономика предпринимательства).
Объектом исследования являются девелоперские проекты, связанные с созданием и развитием объектов коммерческой недвижимости.
Предметом исследования являются теоретические и практические проблемы формирования эффективного механизма совершенствования системы управления девелоперскими проектами предпринимательских структур.
Теоретическую и методологическую основу диссертационного исследования составляют нормативно-правовые акты, регламентирующие деятельность предпринимательских девелоперских структур; теоретические разработки ведущих российских и зарубежных ученых, материалы периодической печати и научно-практических конференций по вопросам управления девелоперскими проектами и оценке их эффективности.
При разработке положений диссертации использованы следующие методы исследования: системный анализ, экономическое моделирование, проектный анализ, сценарный подход. Совокупность используемых методов позволила обеспечить достоверность и обоснованность выводов и практических решений.
Информационную и эмпирическую базу исследования составили
аналитические материалы по девелоперскими предпринимательским структурам ООО «ЭлкоПроектСтрой» и ООО «АСЦ «Шар», доступные в средствах массовой информации, а также внутренняя отчетность анализируемых холдинговых предприятий: Группа компаний (Далее - ГК) «Русь» и ГК «Ташир». Это динамично развивающиеся девелоперские компании полного цикла.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в разработке и обосновании теоретико-методологических и методических подходов к формированию системы управления девелоперскими проектами на основе использования инструментария их совместной реализации.
В соответствии с поставленными в диссертационной работе задачами получены следующие основные научные результаты:
1. Уточнено понятие «проект», применительно к современным экономическим условиям функционирования предпринимательских структур.
-
-
Определена взаимосвязь системы управления проектами и их реализации по фазам управления.
-
Разработан алгоритм принятия управленческого решения при реализации перспективных девелоперских проектов применительно к конкретным девелоперским предпринимательским структурам.
-
Разработана и апробирована на примере конкретного проекта строительства коммерческой недвижимости модель взаимодействия подразделений единой холдинговой структуры при реализации совместных девелоперских проектов.
-
Предложен эффективный организационно-экономический механизм по формированию плана действий на основании оценки экономической эффективности совместного проекта конкретных девелоперских предпринимательских структур.
Теоретическое значение проведенного исследования заключается в том, что выдвинутые и обоснованные положения, касающиеся оценки эффективности предпринимательских проектов в сфере девелопмента, являются дополнением существующего инструментария оценки эффективности предпринимательской деятельности.
Практическая значимость диссертационного исследования определяется возможностью использования полученных результатов в практической деятельности по управлению и оценке эффективности девелоперских проектов, реализуемых предпринимательскими структурами.
Результаты работы могут быть использованы в качестве теоретической и методологической основы руководителями предпринимательских структур, научными организациями в процессе исследования и реализации подходов к оценке эффективности девелоперских проектов, разработки нормативных документов. Также могут быть использованы при преподавании в вузах курсов по предпринимательству, экономике организации и других дисциплин, ориентированных на подготовку специалистов в области предпринимательской деятельности.
Апробация и внедрение результатов исследования. Теоретические положения и практические результаты исследования докладывались и одобрены на научно-практических конференциях, опубликованы в 9 научных работах общим объемом 3,5 п.л., в том числе в 4-х работах общим объемом 1,8 п.л. в изданиях, рекомендуемых ВАК РФ.
Структура диссертации. Работа состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка, включающего 162 источника, изложена на 198 страницах, содержит 22 рисунка, 11 таблиц.
Сущность, организационные аспекты девелопмента. Особенности управления девелоперскими проектами
Само слово девелопмент в его первичном значении переводится -развитие. Современный экономический словарь1 определяет девелопмент в виде области управления бизнесом, недвижимостью, строительством, ориентированной на увеличение стоимости объектов и приносимых ими доходов посредством учета меняющейся ситуации, оценки рисков, применения возможностей развития, удачного вложения капитала. Озеров Е.С. обращает внимание на классическое определение понятия девелопера, который, являясь автором идеи проекта, обеспечивает. 2 1) приобретение права застройки земельного участка - права собственности или права заключения договора аренды, 2) организацию проектирования, финансирования с применением собственных и заемных средств и создания с привлечением подрядчиков на данном участке улучшений, например, здания, сооружения, коммуникации, насаждения, 3) оформление прав на эти улучшения в дополнение к оформленному ранее праву собственности на землю либо праву аренды земли, 4) организацию продажи созданного объекта недвижимости. Популярная энциклопедия Википедия определяет девелопмент в виде любой области предпринимательства, которая связана с реконструкцией либо заменой существующего здания, либо земельного участка, приводящая к увеличению их стоимости. Также существует второе значение слова девелопмент, взаимосвязанное с первым, — профессиональная работа по организации процессов девелопмента1. В российской практике выработались два варианта употребления термина. Девелопмент недвижимости - по аналогии с англоязычным real estate development и короткий вариант — девелопмент, имеющий аналогичное значение.2
Арцыбышев И.С. предлагает более верное и емкое, адаптированное к нашим реалиям определение, под девелоперским бизнесом или девелопментом предлагая понимать работу, связанную с развитием территорий и реконструкцией объектов недвижимости, целью которой является увеличение их конкурентоспособности и рыночной стоимости.
Но наиболее удачным можно считать характеристику, данную Черноморской Т.Н. Она определяет девелопмент в виде специфической формы предпринимательства, в основу которой заложена система действий по уточнению специфики привлечения инвестиций, по особенностям применения принципа доверительного управления, по подбору команды участников проекта, исследованию рынка, маркетингу, проектированию, строительству, финансированию, бухгалтерскому учету в области недвижимости, по специфике выбора оптимального времени и клиента для реализации проекта, с учетом собственных и общественных интересов. 4
Кущенко В.В. же, в частности, определяет девелопмент в форме комплексной совокупности организационных, фактических и юридических действий в процессе профессионального предпринимательства, направленных на создание или замену объектов недвижимости с целью получить прибыль от таких преобразований недвижимости» 1.
Обобщая разные точки зрения, дадим авторскую характеристику девелопмента, под которым будем понимать работу, направленную на создание и преобразование объектов недвижимости с целью увеличения их стоимости. Данная работа связана с реализацией разных инвестиционных строительных проектов. На практике структура работы девелопера заключается в разработке, экспертизе и осуществлении таких проектов. Под экспертизой проектов понимается всестороннее исследование, направленное на определение ценности, возможности реализации и эффективности того либо иного инвестиционного строительного проекта.
Считаем верным мнение В.Воропаева, сейчас уже сложно назвать хотя бы один существенный проект, который бы осуществлялся вне рамок методологии и идеологии управления проектами. Трудно назвать также хотя бы одну известную организацию, которая бы не применяла в своей практической деятельности средства методы и средства проектного подхода
Схема эффективного девелопмента основывается на исследовании участка и обоснованном выборе типа недвижимости, применении аутсорсинга, финансовом планировании, создания детального инвестиционного плана, предварительной договоренности перед проектированием с якорными операторами, создания стратегии выхода на рынок. Оптимальная схема девелопмента представлена на рисунке 8.
управленческие и финансовые аспекты девелопмента в виде нового явления в области недвижимости, главным в девелопменте является поиск и реализация наилучшего варианта развития недвижимости1
По мнению Мазура И.И., Шапиро В.Д., Ольдерогге Н.Г.2, сущность концепции, лежащей в основе девелоперской работы, заключается в системном, «сквозном» воздействии девелоперов на инвестиционный процесс, обеспечивающим разработку, организацию финансирования и осуществление проектов по развитию недвижимости в заданные сроки, в пределах, которые соответствуют бюджетным лимитами, а также с применением собственных средств.
Питенков А.Н. характеризует социальное и экономическое значение девелоперской работы, обуславливающее интерес территориальных органов власти к данной области, находящийся в диапазоне от создания территориальной правовой базы, регулирующей отдельные вопросы строительства и девелопмента и предоставления организациям государственного и муниципального заказов на соответствующие работы, до непосредственного участия в реализации тех либо иных проектов, в частности, осуществляемых в режиме партнерства либо концессии.
Исследование основных форм управления девелоперскими проектами в российской и зарубежной практике предпринимательства
Исследование современного российского опыта и его проблем свидетельствует о становлении девелопмента в качестве особого рода бизнеса. Девелопмент становится разновидностью предпринимательства.
Субъектами инвестиционной работы, осуществляемой в форме капитальных вложений могут быть инвесторы, соинвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.
Инвесторы или соинвесторы осуществляют капитальные вложения на территории Российской Федерации с применением собственных или привлеченных средств в соответствии с правом РФ. Инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной работы и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательства.
Заказчики - уполномоченные инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. В процессе реализации они не вмешиваются в предпринимательскую или иную работу других субъектов инвестиционного предпринимательства, если иное не предусмотрено договором между ними. Заказчиками могут быть инвесторы. Заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором или государственным контрактом в соответствии с правом РФ. Подрядчики - физические и юридические лица, которые осуществляют работы по договору подряда или государственному контракту, заключаемым с заказчиками в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Подрядчики обязаны иметь лицензию на осуществление ими тех видов работы, которые подлежат лицензированию в соответствии с законами.1 Пользователи объектов капитальных вложений - физические и юридические лица, в том числе иностранные, а также государственные органы, органы местного самоуправления, иностранные государства, международные объединения и организации, для которых создаются указанные объекты. Пользователями объектов капитальных вложений могут быть инвесторы. Субъект инвестиционной работы вправе совмещать функции двух и более субъектов, если иное не установлено договором или государственным контрактом, заключаемыми между ними. Можно заметить, что инвестиционно-строительная работа девелоперских организаций неоднородна, поскольку они применяют разные способы привлечения инвестиций, а именно - 1) самостоятельное инвестирование в собственные девелоперские проекты; 2) смешанное инвестирование в девелоперский проект не только собственных средств, но и средств заказчика; 3) реализация девелоперского проекта для сторонних заказчиков с применением их инвестиций за вознаграждение. Группируя девелоперские организации по способу привлечения инвестиций в проекты развития недвижимости, получаем классификацию девелоперов. По экономическим критериям можно выделить ряд типов инвесторов и соинвесторов. Первые являются профессиональными ритейлерами - розничными продавцами. В частности, такими могут быть крупные ритейловые организации, которые могут занять своим бизнесом большую часть площадей в проекте. Они способны выкупить весь проект либо изначально развивать его с привлечением кредитных средств, занять в нем подобающее место, а остальные площади сдать в аренду либо развивать сопутствующий бизнес. Примером такого инвестора в Российской Федерации имеет возможность служить «ИКЕА».
Второй тип инвесторов изначально нацелен только на получение доходов от коммерческой недвижимости. Сами они ничего не продают, не являются торговыми операторами.
Крупные транснациональные и региональные холдинги, международные группы, частные предприятия-гиганты инвестируют свободные средства в торговую недвижимость либо выкупают успешные проекты. Если в структуре холдинга есть банк, он имеет возможность выступать соинвестором, а продуктовая сеть, тоже входящая в структуру холдинга, - основным арендатором.
Помимо транснациональных гигантов есть более мелкие многопрофильные организации, которые, изначально занимая промышленный сегмент рынка, накопили достаточный финансовый ресурс, чтобы заинтересоваться коммерческой недвижимостью. Такие предприятия все чаще появляются и в РФ. Они начинают обращать внимание на торговую недвижимость, у них появились свободные деньги, они готовы их вкладывать.
Также многие банки идут на финансирование проектов в области недвижимости, однако только в том случае, если их допускают к прибылям. Зачастую банк готов участвовать в проекте на заключительных этапах с минимальными рисками, на условиях участия в управлении либо прибыли. В Российской Федерации зачастую и сама девелоперская организация, являющаяся двигателем проекта, выступает в роли инвестора. Не имея возможности под свое имя привлечь крупные финансовые ресурсы, российские девелоперские организации начальный этап проекта финансируют самостоятельно. Серьезные действия по подготовке к участию в инвестировании начинаются только тогда, когда сформирован полный пакет всей документации, доказана перспективность проекта, имеются договоренности с якорными арендаторами торговых площадей, подготовлены все строительные мощности и так далее. Только на данном этапе появляются соинвесторы. Кроме инвесторов, в девелоперских процессах участвуют и собственники недвижимого имущества - физические либо юридические лица, если они заинтересованы в увеличении эффективности применения принадлежащего им имущества, а также государство либо органы местного самоуправления. Последние в российских условиях наиболее зачастую выступают в качестве обладателей прав на землю. Кроме того, государство участвует в девелопменте в качестве органа власти, управления, контроля и надзора в качестве экспертных организаций. Проектные и строительные организации выступают в качестве подрядчиков в процессе строительства объектов, консалтинговые фирмы осуществляют услуги по выработке рекомендаций в специальных областях налогообложения и учета, геодезии и архитектуры, маркетинга и юриспруденции.
Риски в системе управления девелоперскими проектами
Ранее уже отмечался тот момент, что одной из характеристик рынка недвижимости является информационная закрытость и неопределенность. В условиях неопределенности рынка инвестиции в недвижимость сопряжены с вероятностью несения убытков, что является частным случаем риска. Следовательно, оценка и исследование риска являются первостепенной задачей в процессе принятия инвестиционных управленческих и стратегических решений. Своевременная и точная оценка позволяет девелоперу, делая его проекты более устойчивыми в условиях неопределенности экономической среды.
В соответствии с определением И.И. Мазур - «Риск, с греческого risikon - утес - ситуативная характеристика функционирования, состоящая в неопределенности ее исхода и возможных неблагоприятных последствиях в случае неуспеха» 1. В приложении к активности в экономической области под риском понимается «возможный убыток либо неудача в коммерческом деле, обусловленные колебаниями рыночной конъюнктуры». Яковлев Ю.В., Ядрова И.В. выделяют следующие виды рисков для девелопера. - юридические, то есть возможность утраты права собственности, невозможность возмещения убытков в связи с ошибками в процессе заключения договоров и контрактов, возможность появления претензии третьих лиц, невыявленных обременении объекта и прочее; - технологические и градостроительные, то есть неверный выбор места реализации проекта, его несоответствие окружающей застройке, ошибки в конструктивных решениях, неверный выбор материалов и прочее; - административные, то есть возможность смены налогового режима, появление новых требований по осуществлению обязательств перед органами городской власти, введение лимитов функционального применения зданий и прочее; - экономические и организационно-экономические, а к их числу относятся ошибки прогнозирования, в том числе макроэкономического и регионального, ошибки в прогнозировании спроса и предложения на рынке, неверная оценка конкурентной среды, выбор несоответствующей организационной формы в процессе реализации проекта и так далее. Верно замечают Асаул А.Н., Карасев А.В., специфика экономико-правового оборота недвижимости, многоступенчатость сделок с недвижимостью требуют особого внимания к юридической стороне сделок. Глубина юридического исследования, сотрудничество со страховыми организациями позволяют снизить вероятность возникновения этих рисков, предотвратить значительную часть из них. Градостроительные и технологические риски обычно связаны е недостаточно детальной проработкой проектов развития недвижимости, слабостью технической экспертизы объектов. В значительной мере технологические риски обусловлены спецификой места реализации проектов.
Особое значение в российских условиях имеют административные риски. Нередки случаи, когда в ходе реализации проектов существенно меняются налоговый режим, требования по развитию городской инфраструктуры и т д., следовательно, очень важно на этапе получения разрешений на строительство либо реконструкцию добиваться точного определения обязательств, которые должны быть осуществлены девелопером, и их документального закрепления2. Все виды рисков имеют финансовое измерение. Их реализация ведет либо к увеличению расходов по проекту, либо к превышению запланированных сроков. Юридическим риском является событие, наступление которого влечет для инвестора отрицательные юридические последствия, определенные нормативными актами. Основные риски условно можно разделить на две группы применительно к возможности предупреждения их возникновения юридическими средствами. В первую группу следует отнести риски, наступление которых не зависит от воли лиц, которые участвуют в инвестиционной работе, в том числе. - риск смены либо прекращения действия нормативных актов, которые регулируют отношения инвестирования, и действие которых распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных инвестиционных договоров или контрактов; - риск возникновения либо смены линий градостроительного регулирования, например, линий регулирования застройки, красных линий в составе градостроительной документации, утвержденной в установленном порядке. Особенностью данного риска является возможность корректировки в установленном порядке и в определенных пределах вышеуказанных линий для исключения определения правового режима земельного участка и лимитов в инвестиционной работе; - риск градостроительного планирования, исключающего возможность применения объекта недвижимости в соответствии с первоначально определяемым назначением либо в соответствии с рыночной конъюнктурой; - риск признания судебными учреждениями права иного лица на земельный участок. Особенностью данного риска является существование действительных прав на земельный участок какого-либо лица, не прекращенное по основаниям и в порядке, установленным правом; - риск наложения правового режима земельного участка и инвестиционного объекта частными и публичными сервитутами, установленными в соответствии с правом; - риск возникновения или наличия мер обеспечения исков, жалоб, иных судебных актов, принятых в соответствии с правом. Во вторую группу следует отнести риски, наступление которых в определенной степени зависит от воли лиц, которые участвуют в инвестиционной работе, и которых можно избежать с условием грамотного юридического сопровождения на всех этапах инвестиционного процесса; - риск полной либо частичной недействительности заключенного по типовой форме контракта, договора, соглашения, основанный на несоответствии правовых условий контракта действующему праву.
Разработка перспективных направлений совершенствования системы управления девелоперскими проектами в предпринимательских структурах
В рамках ГК «Русь» и ГК «Ташир», девелоперские процессы должны составлять единый технологический цикл, что, прежде всего, обеспечивается их увязкой в рамках создания единой холдинговой структуры. По мнению автора, для эффективной реализации совместных девелоперских проектов в ГК «Русь» и ГК «Ташир» важным моментом является вовлечение в процесс основных участников 1. Компании, в которой сосредоточены функции по управлению проектом и финансовыми активами, — Управляющей компании; На Управляющей компании сосредотачивается финансовое планирование, координация и контроллинг, работа по организации финансирования по проектам, осуществляет увязку всех проектов холдинга в рамках портфеля проектов. Управляющая компания обеспечивает ведение бухгалтерского учета, организует решение вопросов управления персоналом, правовое обеспечение участников холдинга, отвечает за экономическую безопасность; Для реализации описанных процессов организационная структура Управляющей компании совместных проектов холдингов ГК «Русь» и ГК «Ташир» должна включать. 1) Стратегические департаменты - планирования, развития; 2) Управленческие департаменты - финансовый, внутреннего аудита, бухгалтерского учета, правового обеспечения, управления персоналом; 3) Вспомогательные департаменты - информационных технологий, секретариат, хозяйственно-технический. 2. Девелоперской компании, обеспечивающей полноценную разработку идеи проекта и имеющей лицензию на осуществление функций заказчика-застройщика; Основные функции Девелоперской компании должны быть представлены следующими основными бизнес-процессами - поиск и оценка, девелопмент, строительство, мониторинг строительства и продаж, контроллинг строительства. Реализация процессов должна вестись в рамках структурных подразделении Девелоперской компании - Департамента развития инвестиционного бизнеса, Департамента управления строительством, Планово-экономического департамента. 3. Проектных организаций, которые осуществляют непосредственно работы по подготовке градобоснования, оформлению акта разрешенного применения земельных участков, проектированию; 4. Строительной компании, привлекающейся для ведения строительных работ на объекте; 5. Риэлтерской компании, которая будет заниматься реализацией построенных площадей.
Риэлтерская компания должна включать следующие структурные подразделения - Департаменты первичного и вторичного рынка недвижимости, Департамент маркетинга, Департаменты реализации и оформления, Департамент аренды, Департамент оценки, Департамент организации ипотечного кредитования. Следует отметить, что предложенные организационные структуры Управляющей, Девелоперской и Риэлтерской компаний основаны на том, что вся вспомогательная работа, например, юридическая поддержка, бухгалтерский и управленческий учет, управление персоналом, хозяйственно-техническое обеспечение сосредоточена в рамках подразделений Управляющей компании, Девелоперская же и Риэлтерская компания включают в себя структурные подразделения, занимающиеся непосредственно реализацией основных бизнес-процессов управления проектами жилищного строительства. Такой подход позволяет минимизировать количество сотрудников компании за счет сокращения руководящего персонала и избежания дублирования функций. По нашему мнению, сосредоточение некоторых из представленных выше структур в рамках интегрированной структуры холдингов ГК «Русь» и ГК «Ташир» даст значительный синергетический эффект в процессе управления девелоперскими проектами. Преимуществами холдингового объединения являются единое управление и координация действий обоих холдингов. И, наконец, в зависимости от стратегии компаний в структуру холдинга имеет возможность быть включенной Эксплуатационная компания, основной задачей которой будет являться эксплуатация построенных объектов. Реализация девелоперских проектов имеет возможность осуществляться в рамках холдингов, реализовываться на договорной основе с привлекаемыми на проект компаниями и консультантами. Однако надо понимать, что такая форма реализации девелоперских проектов, если она не является разовой, обладает рядом значительных недостатков, таких, например, как 1. Существенное увеличение длительности проекта, это можно объяснить тем фактом, что появляются дополнительные задачи, которые связаны, в частности, с организацией и проведением тендеров по выбору организацией для участия в девелоперском проекте, оформлением договоров; 2. Раскоординированность действий и, как следствие, снижение качества работы, которое связано с тем, что организации фактически живут своей самостоятельной жизнью, а проект, над которым их пригласили работать, просто будет одним из многих. В этом случае вероятно несовпадение приоритетов проекта, которые установлены его владельцем и приоритетов, которые установлены каждой из привлеченных организаций в рамках их портфелей проектов; 3. Существенное подорожание реализации проекта; 4. Отсутствие получения опыта реализации жилищных строительных проектов, что отрицательно сказывается на профессиональной работе в этом направлении; 5. Основным методом организации работ по реализации девелоперских проектов в рамках холдингов является метод проектного управления. В качестве рабочего органа по реализации проекта действует временное подразделение, создаваемое в случае принятия решения о начале проекта - Команда проекта из числа сотрудников функциональных подразделений структур холдингов.
Похожие диссертации на Совершенствование системы управления девелоперскими проектами
-
