Введение к работе
Актуальность темы исследования. За последние 20 лет произошла существенная трансформация системы управления и обслуживания жилищного фонда. Отправной точкой преобразований стал процесс приватизации жилья, который начался в России в 90-х годах прошлого столетия. Если в начале 1990-х годов 90 % всего жилищного фонда страны принадлежало государству и муниципалитетам, то на конец 2012 г. доля частного жилья составляла более 85 %. Трансформация прав собственности привела к появлению многомиллионного класса собственников жилья. Существенно изменилась и роль населения в системе ЖКХ – от нанимателя жилья, покрывавшего лишь 10 % от их фактической стоимости, к основному плательщику, заказчику и оценщику жилищно-коммунальных услуг.
Вместе с появлением нового класса собственников недвижимости возникла необходимость преобразований в системе управления жилищным фондом, введение и развитие новых институтов, инновационных организационных форм и структур управления в отрасли. Законодатель обозначил собственника жилья единственным и полноправным субъектом управления многоквартирными домами, несущим ответственность за содержание и ремонт не только своих квартир, но и общего имущества в доме. Первостепенное значение сегодня занимает развитие общественного самоуправления в жилищной сфере, обеспечение непосредственного участия собственников жилья в управлении собственной недвижимостью.
Проведенные исследования показали, что развитие общественного самоуправления в жилищной сфере наиболее эффективно достигается при управлении общим имуществом многоквартирного дома (МКД) товариществом собственников жилья (ТСЖ), являющимся наиболее демократичным и прозрачным механизмом реализации коллективного права собственников жилья на управление общим имуществом многоквартирного дома. Однако, как показывает практика, созданию и развитию ТСЖ препятствует ряд проблем правового, организационного, экономического и социально-психологического характера, без комплексного исследования которых будет невозможно вывести работу по организации ТСЖ на эффективный уровень, создать полноценную сферу собственников жилья и обеспечить развитие жилищного самоуправления в качестве приоритетного направления в сфере управления жилой недвижимостью.
В этой связи разработка предложений по совершенствованию организационно-экономического обеспечения функционирования товариществ собственников жилья, позволяющих активизировать процесс их создания, а также повысить эффективность деятельности, представляется весьма актуальной.
Степень разработанности проблемы. Изучением и решением проблем управления жилищным комплексом занимаются многие российские и зарубежные ученые. Правовые основы жилищных отношений отражены в трудах П.В. Крашенинникова, Г.Ф. Шешко, С.А. Лушкина, И.В. Марковой, В.Д. Рузановой, А.Б. Рыжова, Г.П. Хованской, Л.А. Юрьевой, И.Д. Кузьминой, С.В. Стрембелева и др.
Вопросы, связанные с реформированием ЖКХ, управлением жилищным фондом, современным механизмом развития жилищных услуг рассматриваются в научных трудах И.А. Башмакова, О.Э. Бессоновой, Н.З. Солодиловой, Н.Г. Пономаревой, В.Ф. Пивоварова, В.В. Бузырева, В.Б. Зотова, B.C. Чекалина, М.В. Потаповой, Ш.З. Валиева, Л.В. Иваненко, К.Н. Савина, Н.В. Васильева, Т.М. Говоренковой, Б.М. Гринчель, А.А. Горбунова, С.А. Ершовой, Н.Б. Косаревой, А.Н. Кирилловой, А.Н. Ларионова, Е.В. Егорова, Т.В. Малеевой, Е.Ф. Перфиловой, В.В. Семенихина, Д.Г. Родионовой, Д.А. Гайнанова, А.С. Садыкова, С.Б. Сиваевой, М.Н. Кондратьевой, Л.Н. Чернышова, А.Н. Шеремета, Е.Н. Жильцова, В.Н. Казакова, Е.Б. Кибалова, Л.Э. Лимонова, О.В. Макаренко, А.Н. Ряховской, З.Г. Зайнашевой и др.
Исследованию деятельности объединений собственников жилья и конкретно – товариществ собственников жилья посвящены труды К.В. Тимофеевой, Е.С. Шоминой, Л.И. Полищук, Е.И. Борисовой, Ю.А. Васильевой, И.А. Генцлер, Т.Б. Лыковой, М.С. Румянцева, А.В. Ермишиной и др.
Несмотря на наличие большого числа публикаций в области развития жилищного самоуправления, практические результаты достигаются крайне редко. Это объясняется масштабом и сложностью имеющихся проблем, их комплексным характером, что и определило цель и направления диссертационной работы.
Цель и задачи диссертационной работы. Цель диссертационной работы состоит в теоретическом обосновании и разработке научно-практических рекомендаций, направленных на совершенствование организационно-экономического обеспечения деятельности товариществ собственников жилья.
В соответствии с целью в диссертации были поставлены следующие задачи:
- исследовать сущность понятия «товарищество собственников жилья» как основной формы общественного самоуправления в жилищной сфере;
- рассмотреть особенности управления многоквартирными домами товариществами собственников жилья в аспекте сравнительного анализа отечественной и зарубежной практики;
- выработать практические рекомендации по созданию условий для мотивации собственников помещений многоквартирного дома к созданию товариществ собственников жилья;
- разработать модель интегрального рейтинга эффективности деятельности товариществ собственников жилья;
- разработать методику оценки и выбора приоритетных направлений эффективного использования дохода от хозяйственной и предпринимательской деятельности товариществ собственников жилья;
- представить рекомендации по совершенствованию организационно-экономического обеспечения деятельности товариществ собственников жилья.
Область исследования. Исследование выполнено в соответствии с п. 1.6.127 «Экономические основы функционирования некоммерческих организаций в сфере услуг» Паспорта специальностей ВАК РФ по экономическим наукам 08.00.05 – Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (сфера услуг).
Объектом диссертационной работы является система управления многоквартирным домом на основе товариществ собственников жилья.
Предметом исследования является совокупность организационно-экономических отношений, возникающих между собственниками жилья, управляющими и подрядными организациями, органами местного самоуправления, органами государственной власти субъектов РФ в системе управления многоквартирными домами.
Теоретической и методологической основами исследования явились работы отечественных и зарубежных специалистов, занимающихся проблемами становления и развития жилищного самоуправления, материалы научно-практических конференций, нормативно-правовые акты Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, регламентирующие правовые основы отношений по управлению жилищной собственностью.
В качестве научного инструментария при проведении исследования использовались методы общей теории систем, теории управления, экономико-математического и имитационного моделирования, абстрактно-логический, эмпирический, статистико-вероятностный методы, методы наблюдений и экспертных оценок, причинно-следственный анализ.
Информационной базой исследования послужили законодательные и нормативные акты, программные, справочные и научно-публицистические материалы по рассматриваемой теме, материалы, размещенные в сети Интернет. Информационно-эмпирической базой выступили материалы Федеральной службы государственной статистики Российской Федерации и Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Республике Башкортостан, государственной корпорации – Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства; а также результаты, полученные автором в ходе настоящего исследования.
Научная новизна результатов исследования
Научная новизна диссертационной работы состоит в разработке научно-методических основ и практических рекомендаций по формированию и развитию механизмов организационно-экономического обеспечения деятельности товарищества собственников жилья как института управления комплексом недвижимого имущества многоквартирного дома. В результате выполненных исследований получены результаты, обладающие следующими элементами научной новизны:
-
Уточнена сущность понятия «Товарищество собственников жилья» как института управления многоквартирным домом, обеспечивающего участие граждан в выработке и принятии коллективных решений относительно собственной недвижимости, обеспечении эффективности управления жилищным фондом, гармонизации экономических интересов государства, муниципалитетов, собственников жилья, предприятий жилищно-коммунального хозяйства и общества в целом, позволяющее рассматривать деятельность товариществ собственников жилья в совокупности технологических, организационно-правовых, экономических и социальных элементов.
-
Выявлены условия (гарантия институциональной защищенности жителей дома, финансовая поддержка, инфраструктурное обеспечение, жилищное просвещение, общественный контроль), способствующие трансформации пассивного (неэффективного) собственника жилья c низким уровнем жилищной грамотности, слабым социальным капиталом, склонностью к государственному и муниципальному жилищному иждивенчеству, в эффективного – готового к коллективным действиям, с высоким уровнем осведомленности и компетентности в вопросах самоорганизации и самоуправления в многоквартирных домах, с активной гражданской позицией.
-
Предложена модель интегрального рейтинга товариществ собственников жилья на основе оценки технологического (состояние многоквартирного дома и придомовой территории), управленческого (оценка организационно-управленческой деятельности руководства товарищества), информационного (открытость и прозрачность деятельности), экономического (эффективность экономического управления и тарифной политики товарищества), социального (уровень взаимодействия руководства товарищества с жильцами дома) компонентов эффективного управления многоквартирными домами, являющаяся инструментом повышения общественного контроля, прозрачности деятельности товарищества собственников жилья, расширения степени участия граждан в управлении собственной недвижимостью.
-
Разработана методика оценки и выбора приоритетных направлений использования дохода от хозяйственной и (или) предпринимательской деятельности товарищества собственников жилья, позволяющая оптимизировать процесс принятия коллективных решений по эффективному использованию финансовых ресурсов товарищества, отличающаяся учетом особенностей его деятельности как некоммерческой организации управления многоквартирными домами.
-
Предложена модель организационно-экономического обеспечения деятельности товариществ собственников жилья, которая в отличие от существующих, отражает взаимодействие и единство организационной (принципы, функции, методы и инструменты координации развития региональной инфраструктуры обеспечения деятельности) и экономической (софинансирование целевых программ и проектов, кредитно-финансовые механизмы; государственно-частное партнерство) составляющих, что дает возможность гармонизации рыночных и нерыночных инструментов развития товариществ собственников жилья и их ресурсного обеспечения.
Практическая значимость результатов исследования заключается в выработке научно-практических рекомендаций, направленных на содействие самоорганизации населения на жилищном рынке, совершенствование механизмов организационно-экономического обеспечения деятельности товарищества собственников жилья для эффективного управления многоквартирными домами.
Результаты диссертационной работы рекомендуются для использования в учебном процессе подготовки кадров по специальности «Государственное и муниципальное управление» при изучении дисциплин «Система государственного и муниципального управления», «Организация и инфраструктура городского хозяйства и региона», «Экономика ЖКХ», «Управление ЖКХ» а также на курсах повышения квалификации председателей и бухгалтеров ТСЖ, дополнительных образовательных программах для собственников жилья.
Апробация результатов исследования. Основные положения и результаты диссертационной работы были доложены автором на ежегодных научно-практических конференциях: международных, всероссийских и региональных (г. Уфа, Омск, Москва, Казань, Ульяновск, Кемерово), в 2010-2013 гг. Ряд положений и результатов диссертационной работы был использован автором в рамках выполнения научно-исследовательского проекта РГНФ «Управление развитием деловой активности населения в муниципальных образованиях Республики Башкортостан, проект № 12-12-02016».
Предложения и выводы диссертационной работы были использованы в работе ОАО УЖХ Октябрьского района городского округа город Уфа Республики Башкортостан при обосновании приоритетов городской политики в области содействия развитию жилищного самоуправления, поддержке товариществ собственников жилья.
Результаты диссертационной работы использованы при чтении лекционного курса и проведении практических занятий по дисциплине «Организация и инфраструктура городского хозяйства и региона», «Экономика ЖКХ» для студентов специальности «Государственное и муниципальное управление» в ФГБОУ ВПО «Уфимский государственный университет экономики и сервиса», что подтверждается соответствующими актами.
Публикации по теме исследования. Основные результаты диссертационной работы опубликованы в 20 научных, научно-практических изданиях, статьях, монографиях общим объемом 7,84 п.л., в том числе в трех статьях, опубликованных в изданиях, рекомендованных ВАК.
Структура и объем диссертационной работы. Диссертация состоит из введения, 3 глав, заключения, списка использованной литературы и приложений. Содержание работы изложено на 147 страницах машинописного текста, содержит 29 рисунков, 21 таблицу, 2 приложения. Список использованной литературы включает 123 наименования.
