Содержание к диссертации
Введение
1. Состояние и развитие жилищного строительства в Республике Коми 9
1.1. Особенности экономического развития Республики Коми 9
1.2. Объемы и динамика жилищного строительства в Республике Коми 17
1.3. Анализ источников финансирования инвестиций в жилищное строительство Республики Коми 32
2. Методические основы оценки эффективности инвестиционных проектов и программ жилищного строительства 47
2.1. Особенности инвестиционных проектов в жилищном строительстве Республики Коми 47
2.2. Развитие методов оценки эффективности проектов жилищного строительства 58
2.3. Методика оценки эффективности реализации инвестиционных проектов и программ жилищного строительства 71
3. Оценка эффективности организационно-экономических моделей инвестирования жилищного строительства в Республике Коми 93
3.1. Анализ существующих схем предоставления и приобретения жилья 93
3.2. Предложения по совершенствованию организационно — экономических схем финансирования строительства жилья 106
3.3. Оценка эффективности организационно-экономических моделей инвестирования жилищного строительства в Республике Коми 110
Выводы 123
Библиографический список 127
Приложения 141
- Особенности экономического развития Республики Коми
- Объемы и динамика жилищного строительства в Республике Коми
- Особенности инвестиционных проектов в жилищном строительстве Республики Коми
- Анализ существующих схем предоставления и приобретения жилья
Введение к работе
Вхождение экономики России в рыночные отношения выявило комплекс острых социально-экономических региональных проблем. Анализ динамики важнейших показателей развития региона за 1991—2001 года, то есть за период с начала экономических реформ, показал, что негативные последствия реформирования экономики особенно остро проявились на Севере России. Существуют и специфические социальные проблемы, обусловленные географической удаленностью, суровыми природно-климатическими условиями жизни, малой заселенностью, а следовательно и недостаточным предложением рабочей силы при относительно высоком уровне промышленного развития.
За многие годы на Севере сложилось одностороннее формирование экономики с преобладанием добывающих отраслей и слабой социальной инфраструктурой. Показатели жизненного уровня населения Севера значительно ниже, чем в среднем по России и это происходит в ситуации сильнейшей зависимости развития экономики России от добывающих отраслей данного региона. Работая в сложнейших климатических условиях, люди не могут обеспечить себе те жизненные стандарты, которые могли бы иметь, работая в значительно более благоприятных условиях.
Решение социально-экономических проблем Севера неразрывно связано с развитием жилищного строительства. Жилье это не только важный фактор решения таких основных социальных проблем как сохранение здоровья, повышение рождаемости, сокращение миграционного оттока экономически активного населения, увеличение занятости, но и является мощным стимулом к экономическому росту и стабилизации экономики. Но жилищная проблема имеет здесь свою специфику. Население здесь рассматривается как трудовой ресурс и создание ему жилищных условий является прежде всего обязанно-
4 стью работодателей — предприятий естественных монополий, формирующих систему жизнеобеспечения и рынок труда в регионе.
В то же время Республика Коми относится к наиболее экономически развитым и инвестиционно привлекательным регионам Севера России, в числе ее жителей имеется достаточно много желающих создать задел для дальнейшей обеспеченной жизни как для себя, так и для своих детей, поэтому на уровне государства также необходимо инвестиционное содействие развитию жилищного строительства и формирование условий для повышения инвестиционной активности населения.
Специфика Республики Коми состоит в том, что без активного государственного воздействия жилищное строительство развиваться не может. Рост объемов жилищного строительства на Севре возможен лишь при поддержке региональных государственных органов. Это обеспечит с одной стороны достижение целей регионального развития, важнейшей из которых является повышение жизненного уровня населения, с другой стороны, налоговые поступления в региональный и местные бюджеты, за счет развития предприятий строительства, стройиндустрии и других сопряженных отраслей.
Государственная политика, определенная Комитетом по делам Севера и малочисленных народов, предусматривает стабилизацию экономической и социальной обстановки, сохранение производственного и кадрового потенциала, создание экономики рыночного типа, сочетающей предпринимательскую деятельность с государственным регулированием.
В настоящее время наиболее широко в качестве эффективного инструмента реализации социальной политики республики используются региональные программы.
К настоящему времени уже сформировалась методологическая база подготовки и принятия к реализации инвестиционных решений. Наработан определенный инструментарий решения этих задач в инвестиционной практике. Достаточно успешно адаптированы к российским условиям принятые ме- ждународным обществом подходы к решению задач инвестиционного менеджмента. Но эти подходы, основанные на коммерческих принципах, не могут в полной мере быть применимы к жилью с его социальной направленностью
Отечественные методические разработки по определению социально-экономической эффективности жилищного строительства относятся к 60— 80 годам и не соответствуют современным условиям. Отсутствие научно обоснованных методик комплексной оценки влияния инвестиций в жилищное строительство на социально-экономическое развитие региона лишает экономического фундамента программы жилищного строительства.
Указанные проблемы обуславливают актуальность темы исследования.
Целью диссертационного исследования является обоснование социально-экономической эффективности региональных программ жилищного строительства с учетом специфики северных регионов России.
В соответствии с целью в диссертации поставлены следующие задачи: исследовать тенденции и перспективы социально-экономического развития Республики Коми, в том числе жилищного строительства; провести анализ современного состояния регионального инвестиционно-строительного комплекса; разработать предложения по инвестированию жилищного строительства в условиях Севера на основе анализа основных источников и форм его финансирования; выявить особенности инвестиционных проектов строительства жилья, оказывающих влияние на подходы к оценке их эффективности; дать обзор развития методов оценки экономической эффективности капитальных вложений, в том числе в жилищное строительство; критически проанализировать современные методические подходы и адаптировать их к оценке эффективности инвестиционных проектов строительства жилья; определить общественную (социально-экономическую) эффективность строительства жилья в регионе; осуществить комплексную экономическую оценку программы развития жилищного строительства, как с точки зрения хозяйствующих субъектов, так и экономики региона в целом.
Объектом исследования является процесс инвестирования жилищного строительства в Республике Коми.
Предметом исследования являются методические вопросы и инструментарий комплексной социально-экономической оценки программ жилищного строительства с учетом специфики северных регионов России.
Методы исследования. В качестве инструментов исследования использовались методы экономического, системного и эмпирического анализа, методы расчетов экономической эффективности, корреляционно-регрессионный анализ.
Теоретической и методической базой исследования послужили законодательные и нормативно-правовые акты Президента и Правительства РФ, региональных органов государственной власти по вопросам жилищной политики, организации инвестиционной деятельности в России и Республике Коми, а также комплекс методических указаний, инструкций и материалов, регламентирующих основные принципы оценки и методические подходы к определению эффективности инвестиционных проектов.
В качестве информационной базы использовались статистические данные, предоставленные Госкомстатом Республики Коми, проектная документация организаций, участвующих в инвестиционно-строительном процессе.
В процессе исследования изучены работы российских ученых и практиков, посвященные вопросам инвестиционной деятельности, вопросам экономических отношений в жилищной сфере и оценки эффективности финансирования жилищного строительства.
Значительный вклад в разработку проблем, относящихся к эффективности капитальных вложений, внесли следующие исследователи: Горбунов А.А., Гатовский Л.М., Каплан Л.М, Красовский В.П., Конторович Л.В., Львов Д.С, Новожилов В.В., Струмилин А.Г., Хачатуров Т.С, Чистов Л.М. и многие другие. Вопросами оценки эффективности капитальных вложений в жилищное строительство занимались Барановская Н.И., Бузырев В.В., Вайн-штейн, Б.С, Киевский В.Г., Колтынюк Б.А., Панибратов Ю.П., Рекитар Я.А. и другие.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в следующем; обобщены теоретические принципы и методы оценки эффективности проектных решений в сфере жилищного строительства. Предложен авторский подход к определению эффективности инвестиций в жилищное строительство в северных регионах, основанный на комплексном анализе последствий их реализации для достижения целей регионального развития; разработана методика оценки общественной (социально-экономической) эффективности инвестиционных проектов и программ жилищного строительства, основанная на расчете эффекта мультипликации, учитывающего как прямое, так и косвенное влияние инвестиций на валовой региональный продукт; предложен организационно-экономический механизм обеспечения населения республики жильем, основанный на комбинированных источниках финансирования, основу которых составляют корпо-ративные и государственные средства;
Практическая значимость заключается в том, что предложенная в работе методика реализована в расчетах экономической эффективности инвестиционных программ строительства жилья в регионе, выявлению их влияния на социально-экономическое развитие республики.
Полученные в диссертационной работе результаты подтверждают целесообразность жилищного строительства в Республике Коми. Предложенные методические рекомендации позволяют обеспечить всестороннее и комплексное рассмотрение инвестиционных проектов и программ жилищного строительства с учетом интересов экономики региона, предприятий строительства и стройиндустрии, потенциальных инвесторов и кредиторов. Они могут быть использованы для определения социально-экономической эффективности жилищного строительства в любом регионе России. Результаты исследования использовались также в научно-исследовательской работе «Исследование рынка инвестиции и моделей инвестирования в непроизводственное строительство», выполняемой по межвузовской программе «Архитектура и строительство».
Особенности экономического развития Республики Коми
Республика Коми относится к особой народнохозяйственной зоне России — Северу России.
Север — это жизненно важная субнациональная зона страны, богатая природными ресурсами, с ярко выраженной спецификой социально-экономического развития, с особо неблагоприятными условиями для жизни населения, с характерным комплексом климатических воздействий на человека, технику, сооружения (то есть на все компоненты целостной системы освоения ресурсов), испытывающая прямое и опосредованное негативное воздействие экстремальных природных и экономико-геотрафических факторов на процессы хозяйственного освоения [88, 97, НО].
В истории экономического развития страны Северу всегда отводилась значительная роль. На Севере производится пятая часть национального дохода России, а доля его населения составляет 7,4 % от всего населения России. Следовательно, производство национального дохода на душу населения в 2,7 раза выше, по сравнению со средними показателями по стране. Здесь добывается около 75 % нефти, 90 % газа, 100 % алмазов [143].
Территориально зона Севера состоит из неоднородных по природно-климатическим характеристикам, запасам полезных ископаемых и степени хозяйственной освоенности регионов. Вклад в экономику страны и народнохозяйственная значимость каждого из них неодинаковы. Наиболее развит Европейский Север. Районы Европейского Севера, в сравнении с Азиатским Севером, характеризуются менее суровыми климатическими условиями, более выгодным экономико-географическим положением — относительной близостью к крупнейшим индустриальным центрам европейской части страны.
Республика Коми относится к северо-западной части Европейского Севера. Располагая комплексом богатейших топливно-энергетических ресурсов, республика резко выделяется в этом отношении среди областей северозападного экономического района. Занимая четверть территории этого района, Коми сосредотачивает 90 % всех его потенциальных энергетических ресурсов (рис. 1.1).
Наиболее важные территориальные признаки республики, определяющие ее специфику, можно объединить в следующие группы: природно-климатические (большая продолжительность зимнего периода; низкие температуры воздуха в сочетании с частыми сильными ветрами и снежными заносами на значительной части территории; полярные день и ночь, малая естественная освещенность территории в холодный период года; вечномерзлое состояние грунтов) огромное разнообразие природных ресурсов на относительно компактной территории; удаленность и малая степень транспортной освоенности территории; отсутствие тесных производственных связей с районами, расположенными южнее, и отдельных районов Севера между собой; повышенные затраты на рабочую силу.
До 1920 года, времени образования Автономной области Коми, Коми край оставался экономически слаборазвитым, малообжитым аграрно-промысловым регионом Российской империи. В его хозяйстве преобладали мелкотоварные земледельческо-промысловые формы. Валовый выпуск продукции области составлял одну сороковую часть валовой продукции хозяйства страны [53]. Громаднейшие природные запасы лежали нетронутыми. В этих условиях не могло идти речи о создании какой-либо отрасли промышленности и тем более строительной индустрии. До Советской власти в Коми крае строительство промышленных объектов, не говоря уже о жилых и культурно-бытовых, не велось. Да и трудно говорить о каком-либо строительстве, если вся промышленность была представлена небольшим объемом лесозаготовок, тремя малыми металлургическими и одним солеваренным заводами с примитивными технологиями, а также небольшими разработками точильного камня [100, 103,144].
Превращение Республики Коми из хозяйственно отсталого края в экономически развитый регион Севера-Запада России связано с формированием промышленности на основе интенсификации народного хозяйства и комплексного использования сырья, начавшимся в 20-е годы.
Объемы и динамика жилищного строительства в Республике Коми
Специфика Севера, выраженная экстремальными природно-климатическими условиями, географической удаленностью от крупных промышленных центров и плохими транспортными связями, благоприятным залеганием и высоким качеством добываемого здесь сырья и энергии, наложила отпечаток и на развитие жилищной сферы на территории Республики Коми.
Жилищная сфера, сформированная в республике, имеет следующие особенности:
1. Помимо своей целевой социальной направленности, жилье является базовой основой привлечения и закрепления квалифицированных кадров.
2. Воспроизводство жилищного фонда значительно дороже, по сравнению с более южными районами страны.
3. Различия в уровне обеспеченности населения жильем и его качестве по районам республики. Жилищное строительство концентрируется преимущественно в южной части.
Жилищное строительство в дореволюционном Коми крае имело мизерные размеры, что объяснялось общей хозяйственной отсталостью региона.
Впервые жилищная проблема в республике возникла в середине 20-х годов, когда городские власти в единственном тогда городе Усть-Сысольске были поставлены перед необходимостью решить жилищный вопрос для большинства населения. Непосредственными причинами быстрого возрастания потребности в жилищах были индустриализация, урбанизация и приток пролетариата в новые поселения. Прирост городского населения с 1920 по 1926 года составил 42 % [68].
Основной формой обеспечения населения жильем было перераспределение и уплотнение за счет зажиточных слоев населения и советских учреждений [103, 150]. Были взяты на учет все дома духовенства Муниципализации подлежали также дома, владельцы которых не уделяли должного внимания домосодержанию. К 1928 году были муниципализированы более 81 домов, с 1930 года муниципальный жилой фонд стал пополняться уже за счет домов, возводимых строительными организациями. Было построено много частных домов. Одновременно в 20-х годах происходило уплотнение советских учреждений с передачей высвободившихся зданий для заселения жильцами.
Непосредственно жилищное строительство сдерживалось отсутствием достаточных средств. Первоначальный период строительства жилья в Коми АССР характеризуется широким применением проектов малоэтажных деревянных домов с низким уровнем благоустройства и относительно дорогих.
В 1921—1928 годах в Усть-Сысольске было введено 14,6 тыс. м2 жилой площади, а в 1929—1935 гг. — 38 тыс. м2. Получал распространение хозяйственный способ строительства самими предприятиями и учреждениями: два дома построил лесозаготовительный трест Северолес, один — государственная торговая организация Хлебопродукт. Основными строительными материалами были круглый лес и пиломатериалы. Кирпич получали в основном от разборки старых зданий и церквей — он шел на кладку стен. Использовались также бутовый камень, цемент, мел, алебастр, кровельное железо.
Развитие производительных сил и усиление экономической мощи позволили в больших масштабах осваивать природные ресурсы района. Экстенсивное освоение месторождений нефти, газа, угля и лесных массивов требовало большого количества трудовых ресурсов, поэтому в конце 20-х годов, осужденные по 58-й статье с Соловков были переброшены в Коми. А еще через год на территории Коми было уже более 20 «лагов». Превращение Республики Коми в место ссылки и размещения лагерей практически исключило проблемы строительства жилья на первоначальных этапах промышленного освоения.
К началу 1941 года жилищный фонд городов и рабочих поселков составил 171 тыс. м2 общей площади, по сравнению с 1920 годом он увеличился всего наполовину, а численность населения составила 319 тыс. человек, против 139 тыс. человек в 1920 году, то есть выросла более чем в два раза. И хотя из 319 тыс. человек населения 150 тыс. составляли заключенные, из-за резкого прироста населения, в первой половине 30-х годов была урезана норма жилой площади с 9 до 7 м2.
В послевоенные годы, в процессе промышленного освоения лесных, нефтяных и угольных богатств стали быстро возникать промышленные пункты в форме лесопунктов, рабочих поселков нефтяников, геологов. Они состояли го одно- или двухэтажных домов на две-четыре семьи. Такие разбросанные на огромной территории населенные пункты невозможно было обеспечить современными коммунально-бытовыми и социально-культурными удобствами.
Особенности инвестиционных проектов в жилищном строительстве Республики Коми
Специфика экономической оценки инвестиционных проектов в жилищном строительстве обусловлена тем, что жилье, с одной стороны, выступает как объект удовлетворения важнейших социальных потребностей, а с другой, рассматривается как инвестиционный товар.
Удовлетворение жилищных потребностей осуществляется на основе использования жилища, которое является одним из ключевых материальных условий жизни человека. Потребность в жилье возникает с момента его рождения и сохраняется на всем протяжении его жизни, то есть носит постоянный характер.
Вместе с орудиями производства, пищей, одеждой, топливом, жилье принадлежит к основным материальным благам, способ производства которых определяет характер и уровень развития общественного строя. В то же время жилье является социально-экономическим благом. Оно выступает как специфический и крайне необходимый человеку предмет потребления. Современное жилье, как по времени, проводимому в нем людьми, так и по социальной значимости его обширных и многообразных функций, относится к числу первейших жизненных потребностей. Социальные функции жилища показаны нарис. 2.1.
Жилище — это основное место отдыха человека: его размер, благоустройство, санитарно-гигиенические качества оказывают прямое влияние на здоровье человека. Повышение качества жилищ ведет к сокращению заболеваемости, к улучшению нервно-психического состояния и настроения людей [43]. С увеличением размера жилища и повышением уровня его блаустройства улучшаются условия самообразования, профессиональных и творческих занятий населения, растет общая активность его культурной деятельности. Рост обеспеченности жильем, предоставление благоустроенных квартир способствуют формированию здорового психологического климата в семье, создают условия для воспитания подрастающего поколения, для отдыха человека, занятия любимым делом [166].
Вместе с тем жилище, выполняя эти социальные функции, играет важную роль в развитии производительных сил страны. Уровень развития жилищной сферы определяет потенциал развития региона. Эффективность хозяйственного освоения зависит не только от объема капитальных вложений в промышленное производство, но и от уровня подготовки работников, результатов его труда. Размеры и качество жилищ оказывают прямое влияние на эффективность домашнего отдыха, и, как следствие, на трудовую деятельность населения. При обследовании рабочих строительных организаций установлено, что потери рабочего времени по болезням рабочих, проживающих в малоблагоустроенных квартирах на 58 % больше, чем живущих в хорошо благоустроенных [165].
Таким образом, от организации быта человека, его жилищных условий, использования им нерабочего времени, доли в нем свободного времени, за висит производительность труда Это обуславливает не только простое, но и расширенное воспроизводство рабочей силы, то есть повышение квалификации, без которой невозможен технический прогресс ни в одной отрасли народного хозяйства.
Состояние жилой среды на Севере, более, чем в других районах страны, влияет на параметры демографического и экономического развития. Экстремальность климата значительно увеличивает функциональную нагрузку на жилье. Оно должно выполнять компенсирующую функцию по отношению к природным условиям. Поэтому удовлетворение потребностей в жилье — предварительное условие жизни на Севере. Жилье — это товар, который может свободно продаваться на потребительском рынке. Функции жилья как товара представлены на рис. 2.2. Жилье является единственным товаром, который способен стимулиро вать труд и сбережения, так как возможность получения жилья может быть . более действенным стимулом к труду, чем заработная плата; к тому же осу- ществить покупку жилья можно только на основе средств, накопленных в те чение достаточно длительного времени. Как самый долговечный из всех то варов, жилье обеспечивает условия существования и развития не одного по- 1 коления людей.
Анализ существующих схем предоставления и приобретения жилья
Для развития жилищного строительства в Республике Коми необходимо в первую очередь наличие побудительных причин, вызывающих потребность в инвестировании строительства жилья в регионе и обуславливающих определенный объем капитальных вложений.
Схема современных мотивов инвестирования в жилищное строительство в Республике Коми представлена на рис. 3.1.
Мотивы инвестирования определяют источники финансирования. Так, инвестиционная нагрузка по поддержанию социально незащищенных слоев населения ложится на бюджетные инвестиции. Гражданам, не обеспеченным жильем по установленным нормам, оказывается государственная помощь путем развития строительства жилых домов социального назначения, предназначенных для предоставления жилых помещений по договору найма, а также на основе использования системы компенсаций, безвозмездных субсидий, краткосрочных и долгосрочных кредитов, налоговых льгот и других видов государственной поддержки строительства или приобретения жилья.
Порядок субсидирования и оказания государственной поддержки гражданам при строительстве и приобретении жилья в Республике Коми действует с 1995 года и установлен положениями, утвержденными Постановлениями Правительства Республики Коми [6, 10J.
Субсидии предоставляются гражданам (по их желанию), состоящим на учете по улучшению жилищных условий по месту жительства, на предприятиях, в организациях и воинских частях, а также лицам, имеющим право на льготное финансирование. В качестве источников финансирования служат федеральный, республиканский и местные бюджеты, а также средства организаций и предприятий. В соответствии с Положением 1995 года, размер предоставляемой субсидии мог составлять от 5 до 70 % средней стоимости строительства или приобретения в данном регионе дома или квартиры и зависел от: количества полных леї ожидания после постановки на учет по улучшению жилищных условий; отношения месячного дохода на одного члена семьи к установленному минимуму заработной платы.
В 1997 году вводится новое положение в соответствии с которым предоставление безвозмездных субсидий гражданам является основной формой использования бюджетных средств, предназначенных для инвестирования в жилищную сферу.
Размер субсидий, предоставляемых гражданам (имеющим право на ее получение) устанавливается в зависимости от рыночной стоимости жилья, социальной нормы общей площади, доходов получателя субсидии, времени ожидания после постановки на учет по улучшению жилищных условий. Для некоторой категории граждан размеры субсидии увеличены до 100 % средней рыночной стоимости строящегося (приобретаемого) жилья.
Гражданин, имеющий право на субсидию, подает заявление в администрацию города. При положительном решении он заключает с застройщиком договор о строительстве жилья, в соответствии с которым он оплачивает разницу между стоимостью квартиры и субсидии.
Для проведения государственной политики в области жилищного строительства, развития внебюджетных форм его инвестирования в 1995 году создан Республиканский фонд развития жилищного строительства. Создание этого фонда позволяет вести жилищное строительство, комбинируя имеющиеся финансовые ресурсы из различных источников.
Размещение субсидий и средств для покрытия разницы между стоимостью строительства и величиной субсидии осуществляется через Республиканский фонд развития жилищного строительства, который в дальнейшем производит перечисление средств на счет застройщика, контролируя целевое использование средств субсидии.
В качестве дополнительных форм финансирования не исключается использование иных производных платежных инструментов в виде доли имущества в незаконченных строительством жилых домах, имеющих высокую степень (не менее 80 %) технической готовности.
