Содержание к диссертации
Введение стр.3
Глава 1. Методы повышения эффективности управления
строительством с использованием модели регулирования
производственных издержек стр.8
1.1. Совершенствование управления строительными
организациями, опыт и тенденции реформирования стр.8
зарубежных фирм
Основные критерии эффективности использования инвестиционных ресурсов в строительстве стр.31
Резервы повышения эффективности использования инвестиций в системе управления жилищным проектом стр.44 Глава 2. Методические основы выявления резервов в системе регулирования жилищного рынка недвижимости стр.56
2.1. Показатель интенсивности строительно-монтажных
работ в моделировании систем управления стр.56
Модель регулирования регионального рынка жилой недвижимости с целью снижения стоимости строительства стр.70
Роль органов местного самоуправления в процедурах формирования социального заказа в жилищной сфере стр.81 Глава 3. Повышение эффективности инвестиций в системе жилищного строительства стр.95
3.1. Механизм регулирования рентабельности
строительных организаций стр.95
3.2. Модель учета и контроля производственных издержек
в системе управления строительной организацией стр.104
3.3. Активизация вовлечения объектов незавершённого
строительства в систему жилищного национального
проекта стр.125
Заключение стр.136
Список использованной литературы стр.138
Приложение: Пример расчета удельных затрат на
инженерную и социальную инфраструктуру по 8-ми
строительным площадкам стр.145
Введение к работе
В своём послании Федеральному Собранию 26.04.2007 г. тогдашний Президент России В.В. Путин отметил решающую роль строительства в преобразовании отечественной экономики: «По сути нам предстоит создать заново стратегию развития строительного комплекса». Эту точку зрения разделяет и развивает нынешний Президент России Д. А. Медведев: «Строительство - это реальный способ, которым пользуются все государства в преодолении кризиса... а для нас это ещё и важнейшая социальная задача, потому что у нас с жилищным вопросом, как известно, всё очень и очень плохо». [1]
Значение жилищного строительства, благодаря мультипликативному эффекту выходит далеко за рамки отрасли. По данным директора Института экономики РАН Руслана Гринберга - каждый рубль, затраченный в строительной отрасли, требует производства продукции сопряжённых отраслей на 3 - 5 руб. Таким образом, 1 трлн. руб. вложенный в строительство жилья даст прирост ВВП в размере 3 -5 трлн. руб. [2]
Проблема доступности жилья приобрела острую актуальность в связи с реализацией национального проекта «Доступное и комфортное гражданам России». Доступность жилья - сложная социально-экономическая проблема, включающая в себя разнообразные подходы и характеристики, присущие как собственно жилищно-строительному комплексу, так и многим взаимосвязанным сферам: благосостоянию населения, ценовой и кредитно-финансовой политики, бюджетным возможностям, региональным различиям и т.д.
В этом конгломерате взаимосвязанных вопросов центральная роль
принадлежит проблеме повышения доступности жилья. Не претендуя на
решение этой сложнейшей в сегодняшних экономических условиях проблемы,
в диссертации предпринята попытка внести посильный вклад в исследование
возможных -резервов повышения^ доступности _жилья.„ Даже„незначительное
(
продвижение в этой области обеспечивает многосторонний народнохозяйственный эффект.
По данным многих экспертных оценок, опросов населения проводимых ВЦИОМом, форсированное жилищное строительство - бесспорно социально значимый мегапроект антикризисной стратегии, борьбы с безработицей.
В решении проблемы занятости жилищному строительству нет альтернативы, потому. Что жилище - это уникальный товар повсеместного спроса, неразрывно связанный с территорией.
Форсированное строительство доступного жилья - необходимая предпосылка формирования достаточно многочисленного среднего класса. При всей разнородности среднего класса главная составляющая его имущественного ценза - благоустроенный собственный дом или достаточно просторная комфортабельная квартира. В соответствии с подобным критерием к среднему классу можно причислить 2/3 населения Западной Европы и около половины населения Венгрии и Чехии.
Средняя жилая площадь на душу населения России составляет в настоящее время около 20 кв.м., тогда как в Канаде, Скандинавских странах этот показатель - около 75 кв.м., в США и Канаде - 70 кв.м., в Германии - 50, во Франции - 43, в странах Восточной Европы - 35 кв.м., даже на Украине - 26 кв.м.
Ожидается, что в Китае в результате интенсивного строительства последних 20 лет к 2010 г. обеспеченность жильём по расчёту на 1 жителя достигнет 30 кв.м. [3]
Происходящее снижение стоимости 1 кв.м. жилья должно было оживить строительный рынок. Однако,' как свидетельствует статистика, падение стоимости жилья не сделало его более доступным для большинства граждан. Причина та же - отставание реальных доходов населения от цен на жильё.
Сегодня в России в жилье нуждается 60% населения, а купить его могут - не более 20%-населения. Поэтому_именно финансовые возможности этих 20% и
определяют цену. Однако, несмотря на всеобщее понимание важности проблемы, обеспеченность граждан жильём практически не увеличивается, очередь на получение жилья не уменьшается, стоимость жилья делает его недоступным для основной массы населения.
Реализация приоритетного национального проекта «Доступное и - комфортное жилье - гражданам России», как показывают исследования, наталкивается на серьезные препятствия. Если в отношении объемов жилищного строительства, здания, указанные в национальном проекте до 2009 года выполнялись, то в отношении доступности, определяемой, главным образом, стоимостью жилья ожидаемых сдвигов не происходило. Доходы подавляющей части населения, нуждающейся в решении своих жилищных проблем, даже при использовании ипотеки, накопительных систем, льготных условий кредитования не позволяют приобретать жилье в приемлемые сроки.
Показатель доступности жилья, измеряемый числом лет, за которые средне статистическая семья может накопить средства на покупку квартиры, ухудшается. Тем самым не используются реальные возможности преодоления кризиса и откладывается решение жилищной проблемы — важнейшей социальной задачи развития России.
Исходя их этого, исследование проблемы доступности жилья, определяемой главным образом, его стоимостью, влияющей на формирование долгосрочной воспроизводственно-инвестиционной стратегии жилищного строительства, представляется чрезвычайно актуальной. До настоящего времени исследования в этой области концентрировались в основном на возможностях снижения себестоимости строительных работ. Однако это направление отнюдь не исчерпывает проблему повышения доступности жилья.
Резервы снижения стоимости жилья заключаются во многих
составляющих конечной рыночной цены жилой площади. Среди них отобраны
—для-целей— настоящего диссертационного_исследования:_структура^и объем..
непроизводственных затрат, в том числе обременение строек внесистемными расходами; проблемы поэтапного и пообъектного формирования прибыли; нормализация рентабельности строительных предприятий; состояние незавершенного строительства и пути его использования в системе управления воспроизводством жилья; региональные особенности рынка жилья с учетом платежеспособности населения.
Актуальность диссертационного исследования определяется
возможностью совершенствования управления воспроизводством жилого фонда, особенно в региональном разрезе, где фактически реализуются все прямые и косвенные траты и резервы строительства. На региональном уровне формируются долгосрочные инвестиционные программы воспроизводства жилищной недвижимости.
В этой связи представляется целесообразным внести существенные коррективы в методы регулирования региональных рынков жилищной недвижимости, позволяющие повысить эффективность использования инвестиционных ресурсов на основе выяаления и использования резервов производства и управления при реализации национального жилищного проекта.
В условиях осуществления значительных объемов строительства в жилищной сфере, диктуемых необходимостью выполнения социальных программ и использования ипотечных схем кредитования, оценка емкости строительного рынка в зависимости от уровня доходов населения представляется важной в связи с реализацией политики привлечения средств населения.
Разработка и научное обоснование предложенных в диссертации методических подходов будет содействовать повышению уровня доступности жилья, более эффективному использованию инвестиционных ресурсов в регионах на основе регламентации формирования прибыли и рентабельности работы строительных предприятий, обоснованного регулирования цен на
рынке жилищной недвижимости с учетом платежеспособности населения и вовлечения в хозяйственный оборот незавершенных строек.
Проблемы повышения эффективности использования инвестиционных ресурсов на основе регламентации уровня рентабельности строительных предприятий, эффективного регулирования цен на рынке жилья с использованием резервов и вовлечения в хозяйственный оборот незавершенного строительства в научной литературе представлены не в полной мере. В предлагаемой работе предпринята попытка восполнить имеющийся пробел в этой области, определить резервы доступности жилья посредством:
исследования складывающейся стоимости работ, уровня и структуры цен на региональных рынках жилой недвижимости с целью выявления непроизводительных затрат, являющихся составляющей договорной цепы;
разработки модифицированной модели учета издержек производства строительных предприятий с целью управления прибылью и регулирования рентабельности строительного производства на всех этапах и объектах строительства;
обоснования предложений по ускорению вовлечения в хозяйственный оборот объектов, находящихся в незавершенном строительстве;
- разработки методических рекомендаций по определению емкости
региональных рынков жилищной недвижимости в зависимости от
платежеспособности населения для целей регулирования цен на жилую
недвижимость и обоснования объема инвестиций.
В работе использованы законодательные и нормативные акты Российской Федерации, методические и инструктивные разработки научно-исследовательских институтов, материалы периодической печати по исследуемой проблеме, аналитических и статистических материалов Госкомстата, Минэкономразвития и Госстроя Российской Федерации.
