Содержание к диссертации
ВВЕДЕНИЕ 3
ГЛАВА 1. Тенденции, теоретические подходы и факторы развития рьшка
жилья 8
1.1. Характеристика тенденций развития и методов исследования рынка
жилья 8
1.2. Теоретические аспекты рыночных взаимоотношений субъектов
инвестиционного процесса в строительстве жилья 18
1.3. Рыночные факторы долевого строительства жилья 29
ГЛАВА 2. Модель рыночных факторов долевого строительства жилья 50
Структура модели рыночных факторов долевого строительства жилья .50
Анализ развития долевого строительства жилья на основе модели рыночных факторов 59
Виды модели рыночных факторов долевого строительства жилья 80
ГЛАВА 3, Тенденции» факторы и механизм повышения доступности жилья
на основе жилищно-строительной кооперации 96
Общие и особенные тенденции и закономерности доступности жилья по видам модели рыночных факторов долевого строительства 96
Факторы и условия снижения доступности жилья при долевом строительстве 107
Механизм повышения доступности жилья на основе государственной поддержки жилищно-строительной кооперации 115
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 132
Список библиографических источников 143
ПРИЛОЖЕНИЯ 150
Введение к работе
Актуальность темы диссертации. Обеспеченность граждан жильем и его доступность имеют ключевое значение для развития экономики и инфраструктуры, способствуют развитию личности, повышают демографическую активность населения, улучшают социальный климат в условиях высокой диспропорции доходов. При недостаточности жилищного фонда одним из основных способов приобретения жилья является привлечение денежных средств населения для строительства, в том числе в рамках участия в долевом строительстве.
Развитие жилищного строительства с 1993 г. осуществляется в соответствии с Федеральной целевой программой «Жилище» (далее - ФЦП «Жилище» или Программа). В настоящее время можно констатировать, выполнение мероприятий Программы не обеспечило большинству жителей страны возможность улучшить жилищные условия. Более 40% населения России живет в не отвечающих современным требованиям домах. Около 3,1 млн. семей принято на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Не удовлетворены своими жилищными условиями более 60% семей страны. При существующем уровне доходов и цен улучшить жилье могут не более 20% жителей.
В работах последних лет исследованы проблемы доступности жилья в рамках системы мер стимулирования строительства и повышения платежеспособного спроса, в том числе за счет развития ипотеки. Однако остаются вопросы приобретения жилья на основе непосредственного финансирования его создания. Для их решения необходимо уточнить взаимоотношения участников инвестиционного процесса и исследовать рыночные условия долевого строительства как объекта государственного управления. Это позволит определить факторы, понижающие доступность жилья, и разработать механизм, способствующий приобретению жилья за счет вложения средств населения в строительство.
Цель работы состоит в разработке механизма повышения доступности жилья при непосредственном участии населения в финансировании строительства. Для достижения цели исследования поставлены следующие задачи.
Изучить предшествующее и современное состояние рынка жилья с целью выбора и обоснования методов исследования, позволяющих выявлять факторы и тенденции его развития и доступности жилья.
Проанализировать работы российских и зарубежных авторов с целью определения взаимоотношений между участниками инвестиционного процесса в строительстве жилья и выявления рыночных факторов долевого строительства жилья.
На основе выявленных факторов сформировать модель долевого строительства жилья и с ее помощью эконометрическими методами определить тенденции и закономерности доступности жилья.
Исследовать установленные тенденции и закономерности с целью разработки и обоснования методов создания условий, устраняющих или уменьшающих влияние факторов, снижающих доступность жилья.
На основании полученных методов разработать организационно-экономический механизм и методику их применения в государственном управлении строительством жилья при участии населения в его финансировании.
Объектом исследования является современное состояние, главные тенденции и факторы доступности жилья при участии населения в финансировании его строительства* Предметом исследования выступает механизм повышения доступности жилья, реализуемый в системе государственного управления строительством жилья при участии населения в его финансировании.
Общетеоретическую и методологическую основу исследования составили положения трудов отечественных и зарубежных ученых экономистов в области экономической теории, теории рынка жилья
стратегического маркетинга, системного анализа, государственного управления А. Н. Асаула, И. С. Березина, А. Р. Вапота, Б. В. Генералова, В. П. Грахова, А. Б. Гусева, Л. А. Журавлевой, А. Н. Кирилловой, Н. Б. Косаревой, Ю. В. Кочеткова, А. П. Панкрухина, В. М. Полтеровича, Ю. С. Попкова, О. С. Пчелинцева, В.И. Ресина, В. М. Серова, В. П. Силина, Г. М. Стерника, О. Ю. Старкова, В. П. Стороженко, Е. И. Тарасевича, Р. А. Фатхутдинова, В. 3. Черняка, Я. В. Щетинина и др. Изучением проблем рынка жилья занимаются также ученые Института социологии РАН, Института экономики РАН, Института макроэкономических исследований, Института экономики переходного периода и др.
Обоснованность и достоверность исследования. Эмпирическую основу работы составили федеральные законы и нормативно-правовые акты органов государственной власти Российской Федерации, материалы Федеральной службы государственной статистики, Центрального банка России, ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», ЗАО «ФБ ММВБ», Фонда «Институт экономики города», Минэкономразвития РФ, а также фактические данные по РПЖ за период 1998-2008 гг. по Российской Федерации и по городам Самара, Ульяновск и Ярославль. Для обоснования положений диссертации применены авторские исследования, основанные на моделировании рынка строительства жилья путем формализации задач на основе поочередного использования методов активизации интуиции специалистов, методов формализованного представления систем и статистического анализа многомерных наблюдений.
Научная новизна исследования состоит в разработке на основе моделирования рыночных факторов долевого строительства механизма повышения доступности жилья, включающего* систему государственных мер по развитию жилищно-строительной кооперации и методику установления баланса ввода жилья между кооперативным и долевым строительством.
Основные результаты, составляющие научную новизну исследования:
Уточнены теоретические аспекты рыночных взаимоотношений между участниками инвестиционного процесса в строительстве, что позволяет выявлять, моделировать и исследовать рыночные факторы долевого строительства жилья.
На основании модели рыночных факторов долевого строительства жилья определены тенденции и закономерности доступности жилья в условиях преобладающего влияния застройщиков, финансовых партнеров или дольщиков.
Разработаны методы и система государственных мер по их реализации, обеспечивающих повышение доступности жилья на основе развития кооперативного строительства многоквартирных домов.
Разработана методика определения объема ввода многоквартирных домов жилищно-строительными кооперативами, обеспечивающего баланс с долевым строительством на основе ценового лидерства кооперативов.
Практическая значимость результатов исследования состоит в возможности:
определять тенденции и особенности функционирования рынка жилья в различных городах, опираясь на выявленные в диссертации виды модели рыночных факторов долевого строительства;
использовать разработанные автором рекомендации по формированию государственной жилищной политики в целях повышения социально-ориентированных направлений развития строительства жилья;
проводить прогнозирование жилищной обеспеченности, доступности жилья и объемов его строительства в условиях развития жилищностроительных кооперативов;
использовать разработанную автором модель рыночных факторов долевого строительства и выявленные на ее основе закономерности доступности жилья при оценке коммерческой привлекательности
проектов строительства жилья строительными компаниями, банками,
застройщиками.
Апробация основных положений диссертационной работы
получена на научно-практических конференциях в Российской экономической академии им. Г. В. Плеханова: XX и XXI Международных Плехановских чтениях (г. Москва, 2007-2008 гг.). Теоретические положения диссертации использованы при подготовке лекций по дисциплине «Функции и подсистемы управления инвестиционным проектом» для студентов 5 курса специализации «Управление проектами» Российской экономической академии им. Г. В. Плеханова. По теме диссертации автором опубликовано 6 работ общим объемом 3,0 п. л.
Объем и структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, выводов и предложений, списка литературы и приложений. В первой главе отражены тенденции и методы исследования рынка жилья и доступности жилья, используемые в работе для решения поставленных задач, изложены теоретические аспекты отношений субъектов инвестирования в строительстве жилья и на этой основе определены рыночные факторы долевого строительства жилья. Вторая глава посвящена моделированию рыночных факторов долевого строительства жилья* выявлению и характеристике общих и особенных тенденций и факторов развития рынка жилья в зависимости от вида модели. В третьей главе определены закономерности доступности жилья и факторы, снижающие ее, что позволило разработать механизм повышения доступности жилья на основе развития жилищно-строительной кооперации.
Диссертация содержит 164 страницы основного машинописного текста, в том числе 22 рисунка, 7 таблиц, 61 формулу, а также 35 приложений. Библиография включает 94 наименования.
