Содержание к диссертации
Введение 3
Глава I. Состояние и перспективы развития сферы жилищного
строительства на современном этапе 10
1.1. Особенности формирования источников финансирования
жилищного строительства 10
1.2. Развитие системы ипотечного кредитования как способ по
вышения инвестиционной активности в сфере жилищного строи
тельства 24
Глава II. Место и роль ипотечного кредитования в системе фи
нансирования жилищного строительства 37
. 2.1. Отечественный и зарубежный опыт ипотечного кредитова
ния 37
. 2.2. Анализ действующих схем кредитования жилищного
строительства 53
2.3. Особенности ипотечного процесса в современных экономи
ческих условиях 71
Глава III. Методические основы формирования и развития ипотеч
ного рынка в Московской области 81
3.1. Определение субъектов ипотечного кредитования,, 81
3.2. Организационно-экономический механизм взаимодействия
участников ипотечной кредитной операции 92
3.3. Социально-экономическое обоснование внедрения ипотеч
ного кредитования населения 103
Выводы и рекомендации 111
Литература 115
Приложения 126
Введение к работе
Актуальность темы исследования обусловлена коренными изменениями, произошедшими в структуре источников финансирования жилищного строительства, где в первую очередь сократилась доля бюджетных инвестиционных средств с 80 до 25 процентов, и тем, что действующие механизмы не позволяют большинству граждан России решать жилищные проблемы.
В сфере жилищного строительства объединяются экономические интересы граждан и государства, поэтому ей характерны все недостатки и противоречия, присущие всей системе экономических отношений нашего общества - будь то отношения собственности, земельные, кредитно-финансовые или налоговая политика.
В стране отсутствовали условия для эффективного функционирования практически всей экономики, а, следовательно, и отдельных предприятий. Несовершенство института собственности, а также налоговой политики, отрицательно сказывались на инвестиционной активности рыночных институтов, в том числе и в строительстве.
Реформа, проводимая в стране, привела к развитию различных форм собственности, производственных отношений между участниками рынка, изменила перераспределительные процессы. Приватизация способствовала запуску рыночных механизмов, регулирующих общественное производство. Однако, непоследовательность проводимых преобразований и, даже, в некоторой степени, их стихийность, привели к несоответствию интересов государства и предприятий-производителей.
В России почти утрачено понимание того, какое значение имеют рынки земли и недвижимости. Перед государством стоит задача на новом качественном уровне, с учетом требований времени принять ряд новых законов, дополнить действующее законодательство о земле, недрах, операциях с недвижимостью, внедрить соответствующие финансовые инструменты, накапливать опыт работы с ними. Объективное развитие рынка приведет к ломке
4 сложившихся стереотипов, хозяйственной, политической, административной
и социально-культурной структур, которая не будет проходить безболезненно
для всего общества.
Владение землей, недвижимостью, основными фондами без права полного распоряжения ими исключает появление полноценного рыночного механизма концентрации, перераспределения и страхования ресурсов.
Функция кредитования экономики не является свойственной бюджету. Эта сфера деятельности банковской системы. В тоже время изменение принципов денежно-кредитной политики находится в компетенции государства. Следует нацелить ее на развитие производства и услуг, расширять систему рефинансирования банков, поощрять накопления юридических и физических лиц. Только используя такие стимулы как налоги, обязательные резервы, процентные ставки, государственные гарантии, ускоренная амортизация и другие, правительство сможет добиться от рыночных институтов реальных инвестиций в строительную отрасль, в том числе и в жилищное строительство.
В последние годы инвестиции в строительство со стороны государства резко сократились. Местные власти же не в состоянии полностью компенсировать сокращение ассигнований из федерального бюджета на данные цели. Крайне сложна процедура строительства жилья за счет привлечения внебюджетных источников финансирования строительства.
В этих условиях особую значимость приобретает создание новых схем финансирования жилищного строительства, предоставляющих возможность незащищенным слоям населения самостоятельно приобретать жилье по доступным ценам с отсрочкой платежа и в кредит вне рамок государственного регулирования и распределения жилья.
Актуальным становится поиск комбинированных источников инвестиций на основе собственных средств граждан и доступного долгосрочного ипотечного кредита. При этом необходимы различные формы государствен-
5 ной поддержки физических и юридических лиц, принимающих участие в финансировании строительства жилья.
Тенденции, складывающиеся в экономике в целом и на рынке недвижимости в частности, а также при социальной переориентации общества, свидетельствуют, что основой решения жилищной проблемы является предоставление именно долгосрочных ипотечных кредитов на покупку жилья.
На рис. 1 приведена структурно-логическая схема диссертационного исследования.
Степень разработанности темы. История применения ипотеки в дореволюционной России нашла отражение в трудах Герценштейна М.А., Зелен-ковой Н.М., Макарова B.C. и других ([52], [53], [67], [131] ...). О современном ипотечном бизнесе в России пишут Гончало Б.Н., Иванов А.П., Косарева Н., Ли М., Равиц М., Солунский А.И., Сучков А.Ю. и другие ([31], [32], [68], [69],
[86], [П9], [122]...).
С зарубежным опытом знакомят работы Батлера СБ., Ордуэй Н„ Страйка Р., Фридмана Д., Цукермана Г.И. и других ([33], [101], [122], [128]...).
Роль кредитного механизма в процессе финансирования строительства подробно освещена в работах Антонова Н.Г., Безбогина А.К., Тосуняна Г.А., Шенаева В.Н. и других авторов ([26], [34], [124], [130], [131]...).
Однако вопросам разработки надежных и эффективных схем финансирования жилищного строительства в современных экономических условиях с использованием залога недвижимости уделено недостаточно внимания.
Целью исследования является анализ состояния рынка жилищного строительства и выработка методических основ по созданию организационно-экономического механизма финансирования строительства жилья с использованием ипотечного кредитования.
СОСТОЯНИЕ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ С«РЫ Г
Анализ отрасли жилищного строитель етш а
выявлены недостатки в действующей системе жилищного строительства
изменение структуры управления инвестиционным комплексом повышение роли кредита в финансировании жилищного строительства
развитие системы инвестиционных юнкурсов и тендеров
Основа финансирования жилищного строительства - использование кре- ""*
ЛНЇЙЙ.
!ST
Изучение тенденций я формировании источников фкжахоирова-
увеличение доли внебюджетных инвестиций наличие сбережений у населения
постепенное вовлечение недвижимости в финансовые отношения
заинтересованность рыночных институтов в проведении такого рода операций
Процесс финансирования жилищного строительства посредством мобилизации средств из различных источников череї рынок ценных бумаг
Уточнение целей и определение йлдч дальнейшего исследования
Основа решения жилищной проблемы - выдача долгосрочных ипотечных кредитов населению I
» СИСТЕМЕ ИНАнСИРОВДМЯЯ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА.
проведен анализ и выявлены способы приобретения жилья за счет различных источников
рассмотрены основные ухемыкредитования
Выявлено отсутствие эффективные схем »позволяющих большинству населения решать жилищные проблемы
Разработка ОЙЗД«элци^^ жилищ
НОГО СТРОИТаЛЬеТВА С ИСДОЯЬЗОВАЯЙЕМ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
Анализ отечественного
«арубежкого опита
Аналие дейетвукщих схем кредитования жилищного строи-
до революции в России существовал динамичный ипотечный рынок
использование залога недвижимости до 1939 года
наличие элементов ипотечного кредитования в организации кредито-іания Госбанком СССР индивидуального жилищного строительства
рассмотрены особенности вло-гечных систем в зарубежных странах
Наличие элементов ипотечного кредитования в России и преобладание ипотеки >а рубежом
Особенности ипотечного процесса ш
современных условиях
проведен ана-гшз развития нпо-геки в России, , Москве и области
Определены основные направлении в развитии ипотеки в Московской
—:оЙДЯНВ
і 'Т и і і і
Доказана необходимость совершенствования действующих схем кредитования жилищного строительства
Определены направления в разработке организационных механизмов, обеспечивающих доступность жилищных кредитов населению
J
Определение субъектов ипотечного кредитования
Организационно-экономический механизм неанмодей-стжия участнике» ипотечной кредитной операции
ворно-правовой ме-|ально-экономические шипом с схемой документооборота
выявлены основные субъекты, их цели
«функции
предложено использовать:
- ЖСК как получателя ипотечного редита на первоначальном этапе;
- организационно-финансовый регуля^ гор в виде МОАИК (приведен проект , структуры управления агентства)
Предложена укрупненная схема финансовых потоков
используется комбинированный источник, основа которого -;обственные средства шееления
Разработан дого-
схема документооборота, возникающего при илотеч-, цом кредитовании
аспекты ипотечного кредитования
Рассмотрены сопи-
разработана схема социального эффекта от іапуска механизма ипо-, печного кредитования
Первым этап - реализация "Программы ипотечного кредитования населения Московской области на основе использования бюджетных н внебюджетных источников финансирования строительства жилья" , одобренной Правительством Московской области 18 сентября 1997 года и принятой к внедрению ОАО "Компания Мо-ооблстрой" в городах Подмосковья. Второй лап - развитие системы ипотечного кредитования населения Московской области с созданием сосяч
мггетчуюпгеЙ пшитшпй tm/hna^nwifivnM fипотечного агентстия\ и пьпгея тптптрчнму принцу fivxiar
Рис, I. Структурно-логическая схема исследования
7 Для достижения намеченной цели в диссертации решаются следующие
основные задачи:
исследование объективных закономерностей и выявление тенденций в формировании долгосрочных источников финансирования жилищного строительства;
определение особенностей использования кредитного механизма в строительном деле при создании жилья;
поиск путей повышения инвестиционной активности рыночных институтов в долгосрочном финансировании строительства жилья;
изучение отечественного и зарубежного опыта функционирования ипотечных систем;
анализ действующих на рынке схем финансирования жилищного строительства;
разработка организационно-экономического механизма ипотечного кредитования жилищного строительства для экономического региона;
разработка мер по совершенствованию отношений между участниками ипотечной кредитной операции.
Объектом исследования является процесс финансирования строительства жилья.
Предметом исследования является система ипотечного кредитования жилищного строительства в г. Москве и Московской области.
Теоретической и методологической основой исследования послужили методические материалы и работы отечественных и зарубежных авторов в области недвижимости и ипотечного кредитования, информационные и научные материалы Всемирного Банка, нормативные документы и законодательные акты правительств РФ, г. Москвы и Московской области и др.
8 Научная новизна диссертационной работы состоит в том, что на
основе проведенных исследований и анализа:
предложены рациональные пути повышения инвестиционной активности рыночных институтов в формировании долгосрочных источников финансирования жилищного строительства;
определены цели и функции основных субъектов ипотечного кредитования на формирующемся рынке жилья;
на основе предложенной методики спроектирован новый организационно-экономический механизм, способствующий созданию и развитию ипотечного рынка в Московской области, который в отличие от известных включает в себя:
организационно-финансовый регулятор инвестиционного процесса, в качестве которого выступает региональное агентство по ипотечному кредитованию - МОАИК (Московское областное агентство по ипотечному кредитованию);
комбинированный источник финансирования жилищного строительства, основу которого составляют собственные средства населения и средства инвесторов, привлеченные через рынок ценных бумаг;
ЖСК как получателя ипотечного кредита со статусом юридического лица и присущими ему функциями.
Практическая значимость заключается в возможности использования разработанного автором организационно-экономического механизма ипотечного кредитования в финансировании жилищного строительства на уровне регионов РФ.
Апробация работы и внедрение ее результатов. Теоретические положения и основные результаты диссертационной работы были доложены и одобрены:
на Всероссийской научно-практической конференции "Актуальные
проблемы управления - 95" (Москва, 1995 г.);
на международной научно-практической конференции "Актуальные
проблемы управления - 96" (Москва, 1996 г.);
на научной конференции молодых ученых и студентов ГАУ
"Реформы в России и проблемы управления - 96" (Москва, 1996 г.);
на международной научной конференции "Наука управления на поро
ге XXI века" (Москва, 1997 г.);
на научной конференции молодых ученых и студентов ГАУ
"Реформы в России и проблемы управления - 97" (Москва, 1997 г.).
Всего автором опубликованы 6 работ общим объемом более 1 п.л.
Диссертант является одним из основных разработчиков "Программы ипотечного кредитования населения Московской области на основе использования бюджетных и внебюджетных источников финансирования строительства жилья". Программа одобрена на заседании правительства Московской области 18 сентября 1997 года и внедряется ОАО "Компания Мособл-строй" совместно с банком "Возрождение" в Серпуховском и Чеховском районах Московской области, а также в городах Подольск и Дубна.
Результаты диссертационного исследования включены в отчет по госбюджетной научно-исследовательской теме: "Организация механизма распределения добавленной стоимости, стимулирующего развитие предпринимательской деятельности в строительстве" (тема 3006-95).
