Содержание к диссертации
Введение 4
Глава 1. Анализ существующей теоретической базы и
фактического развития девелопмента 11
Понятие девелопмента - развития недвижимости. Анализ российской практики использования нового термина 12
Анализ развития опыта девелопмента за рубежом и в России 20
Теоретические основы построения системы управления девелоперской организацией 27
Учет специфики российского рынка недвижимости при построении системы управления девелопментом 27
Теоретические основы проектирования систем управления в организациях 34
Теоретические основы разработки систем управления в девелоперской организации 41
Глава 2. Характеристика и анализ методов организации
девелоперской деятельности 47
Выделение основных классификационных признаков и классификация девелоперского бизнеса в соответствии с ними..48
Характеристика организационных форм объединения участников процесса девелопмента 74
Анализ необходимых условий и возможных путей вхождения
в девелоперский бизнес 88
Необходимые условия для организации девелоперского бизнеса..89
Наиболее вероятные пути вхождения в девелоперский бизнес 91
2.4. Выбор основных организационно-правовых форм
девелоперских организаций 94
Глава 3. Методика разработки системы управления во вновь
создаваемой девелоперской организации 99
Определение порядка разработки системы управления девелоперской организации 100
Методика создания новой девелоперской организации 107
Определение основных задач и базовых функций девелоперской организации 113
Выбор организационных структур девелоперских организаций 115
Проектирование организационной структуры девелоперской организации 121
3.6. Построение информационной системы девелоперской
организации 134
Глава 4. Оценка эффективности предлагаемых решений. 145
Определение методики оценки эффективности систем управления 145
Экспериментальная оценка эффективности построения системы управления вновь создаваемой девелоперской организации 151
Выводы и рекомендации 155
Список использованной литературы 157
Приложения 164
Введение к работе
Современное постиндустриальное общество и экономические отношения в нем характеризуются бурным ускоряющимся развитием и усложнением, особенно в последние десятилетия. Во главе этого развития стоят экономически развитые страны, которые задают общие тенденции развития, перенимаемые остальными государствами. Наличие этих процессов в обществе выражается в усложнении и развитии существующих, а также в появлении новых видов деятельности и отраслей. Данное утверждение справедливо и для инвестиционно-строительного комплекса.
Основное развитие в постиндустриальном обществе получает сфера услуг, к которым, в частности, относят и строительство. Значение секторов услуг в экономике как развитых, так и развивающихся стран резко возросло. В частности, возросла роль так называемых производственных услуг (используемые в качестве вводимых ресурсов производства). К таким услугам относятся проектно-конструкторские разработки, подготовка технико-экономического обоснования, исследование рынка и т.д. Объем использования подобных услуг возрос и в сфере строительства.
Научный и технический прогресс постоянно привносит в нашу жизнь
все новые усовершенствования и изобретения - предметов, процессов,
способов и т. д., оценить весь спектр воздействия которых на человека и
общество становится все труднее в силу нарастания темпов развития и
обновления. Рост объемов услуг, используемых в строительстве, а также
постоянное их развитие и усложнение, привели к появлению новых
участников строительной отрасли, способных профессионально охватить
весь объем предлагаемых на рынке услуг. В функции данных структур
входит проведение работ по отбору необходимых услуг, выполняемых
сторонними подрядчиками, и организации качественного
взаимоувязанного их выполнения с целью получения конечного продукта — развитого объекта недвижимости, удовлетворяющего потребности всех заинтересованных сторон: инвесторов, потребителей, общества и государства.
Появление новых участников рынка постепенно привело к зарождению и развитию нового подхода к работе с объектами недвижимости. В экономически развитых странах подобный подход получил название «Девелопмент». Можно дать следующее обобщающее определение девелопмента: девелопмент - качественное преобразование недвижимости, обеспечивающее возрастание ее стоимости, а также профессионально-предпринимательская деятельность по организации процессов девелопмента. Для России в условиях перехода на новые формы хозяйствования это абсолютно новая сфера деятельности.
Инвестиционная деятельность в сфере недвижимости — одна из весомых сфер всей экономической деятельности. Инвестиции в недвижимость занимают существенное место в общем инвестиционном процессе в любой стране. Важность инвестиционно-строительной сферы предопределяет
вполне обоснованный интерес к ее исследованию в российских условиях, тем более что здесь возникает и целый ряд специфических проблем.
Существовавший до 90-х годов строительный комплекс стал распадаться на отдельные выделяющиеся части, но в данных структурах в советское время не выполнялось функций подобных девелоперским. Поэтому в основном во всех вновь образовавшихся от реструктуризации участниках рынка сохранялся старый подход к ведению деятельности, особенно на начальном этапе. Это, в совокупности с сохраняющейся монополизацией экономики, когда вновь выделяющиеся единицы сосредотачивают в своих руках значительное количество функций по реализации строительных проектов, сильно тормозило процесс развития конкуренции в данной отрасли.
По мере укрепления российской экономики, сопровождающегося развитием институтов рыночной экономики, все больший интерес в крупных городах проявляется к «девелоперскому» подходу в строительстве, который давно и успешно применяется- в западных экономически развитых странах. Девелопмент - современная концепция развития недвижимости и функционирования инвестиционно-строительного комплекса. В буквальном переводе с английского слово «девелопмент» означает «развитие», однако на западе этот термин приобрел значение своеобразной разновидности бизнеса, связанного с комплексным преобразованием объекта недвижимости, в целях увеличения его стоимости за счет технических, организационных усовершенствований, тонкого маркетингового подхода, удачных прогнозных оценок будущего спроса, учета факторов риска и пр.
Организации, занимающиеся девелопментом, которых сокращенно принято называть девелоперами, в условиях реализации коммерческих проектов в сфере недвижимости, нацеленных на прибыльную реализацию на рынке, становятся центральными участниками процесса создания (развития) объектов недвижимости и их реализации. По своей сути девелопер - это организатор процесса создания коммерчески привлекательного объекта недвижимости на рынке с целью обеспечения получения прибыли инвестором (инвесторами), инвестирующим средства в сферу строительства (развития) недвижимости.
Переход к рыночной экономике потребовал поиска новых подходов к вопросам управления, организации взаимоотношений участников инвестиционно-строительного комплекса. В рамках рыночных отношений коренным образом меняются принципы, организационные формы и методы хозяйствования, характер экономических связей и взаимоотношений между участниками инвестиционно-строительной деятельности. В данных условиях возникает необходимость всеобъемлющего изучения и анализа деятельности субъектов, действующих на рынке недвижимости, а также рассмотрения места девелопмента на современном этапе развития инвестиционно-строительного комплекса в России. И если на западе вопросы развития и совершенствования девелопмента рассматриваются достаточно давно, существуют целые институты, изучающие те или иные аспекты и направления девелопмента (в частности, Urban Land Institute в США), то в
России только начинают появляться работы отдельных авторов по вопросам девелопмента. В иностранной литературе детально вопросы профессионального девелопмента рассматриваются в работах Ричарда Пейзера, Анны Фрей, Адриана Шмитца, Дж. Фридмана и др. Среди современных российских авторов, обратившихся к изучению общих и частных вопросов девелопмента в российских условиях, можно выделить работы Н.Ф. Вечера, В.В. Кущенко, И.И. Мазура, А.Н. Асаула, С.Н. Максимова, Разу М.Л., Михненкова О.В., Серова М.М., В.Д. Шапиро, Абрамова СИ. В данных работах авторы приводят систематизацию общей картины российского инвестиционно-строительного комплекса,, и, в частности, зарождающегося российского девелопмента и отдельных его аспектов (организационного, финансового, правового).
Следует отметить, что условия существования российских девелоперов отличаются от тех условий, в которых действуют девелоперы на западе. Это создает определенную специфику круга вопросов, которые актуальны для российского девелопмента на данном этапе, в то время как на западе развиваются иные направления изучения девелопмента.
Можно отметить некоторые специфические условия деятельности российских девелоперов:
условия переходной экономики, что увеличивает риски и создает проблемы в привлечении инвестиционных и финансовых ресурсов;
относительно молодая, несовершенная, слабо проработанная законодательная база применительно к девелоперской деятельности, как следствие небольшой и противоречивый опыт правоприменительной практики;
отсутствие профессиональных специалистов в области девелопмента, способных качественно охватить весь круг вопросов, связанных с развитием недвижимости;
относительная новизна некоторых направлений развития недвижимости, которых не было в советское время, а также в условиях нестабильной экономики 90-х гг.;
сильное влияние на инвестиционно-строительный комплекс властей и государственных органов, особенно на местном и региональном уровнях, что ставит во главу угла не профессионализм девелопера, а наличие определенных налаженных отношений («связей») у руководства с органами власти;
неурегулированность вопросов землепользования, в частности, сложности с получением земли в частную собственность, особенно в Москве;
наличие на рынке недвижимости недобросовестных участников (инвесторов, риэлторов, подрядчиков), подрывающих стабильность и привлекательность молодого только развивающегося рынка недвижимости и т.д..
В настоящей работе будут рассмотрены еще слабо изученные в российской литературе и научных работах вопросы организации абсолютно нового для российской экономики бизнеса — девелопмента, и главным
образом построение систем управления вновь создаваемых девелоперских организаций с учетом российских условий.
Актуальность темы обоснована переходом российской инвестиционно-строительной сферы в активную стадию рыночного развития, когда решения о порядке и формах инвестирования в строительство объектов недвижимости становится в подавляющем большинстве прерогативой частного сектора экономики. В связи с этим возникают новые организационные формы взаимодействия участников инвестиционно-строительной сферы, и в том числе активное распространение получает форма реализации проектов на основе деятельности девелоперов по западному типу. Поэтому уже сейчас важно рассмотреть вопросы развития, как теории, так и практики организации систем управления в девелоперской деятельности.
Цель и задачи исследования. Целью диссертационного исследования является разработка методических и практических положений построения эффективных систем управления во вновь создаваемых девелоперских организациях, работающих на российском рынке недвижимости, с учетом специфики возможных вариантов организации деятельности.
Поставленная цель достигается путем последовательного рассмотрения нижеследующих взаимосвязанных задач, через которые раскрывается и обосновывается тема предлагаемой диссертационной работы:
изучение теоретико-методологических основ и существующих моделей организации девелоперской деятельности в современных экономических условиях с учетом российского и зарубежного опыта;
анализ общей теоретико-методологической базы построения систем управления в хозяйствующих субъектах, и в девелоперских организациях в частности;
выделение классификационных признаков и' проведение классификации девелоперской деятельности в соответствии с ними с целью выявления возможных форм организации девелоперской деятельности на развитом рынке недвижимости;
определение основных задач и базовых функций девелоперской организации, проведение детализации практических задач по каждому отдельному блоку функций, определение численного и профессионального состава сотрудников девелоперской организации;
определение порядка выбора и построения организационной структуры базовой девелоперской организации с учетом выделенных основных функций и необходимых подсистем;
определение порядка построения информационной системы в рамках системы управления девелоперской организации;
сравнительная оценка эффективности системы управления девелоперской организаций, разработанной в соответствии с предлагаемой методикой.
Объектом исследования являются системы управления отдельных девелоперских организаций, представленных на современном российском рынке недвижимости.
Предметом исследования являются организационно-экономические мероприятия по построению систем управления девелоперских организаций и их отдельных элементов, а также свойства и характеристики отдельных элементов системы управления девелоперских организаций и системы управления в целом.
Методологические и теоретические основы исследования. В' составе методологической базы исследования применялся ряд общенаучных методов, а именно: использование системного подхода при анализе рассматриваемого вопроса, аналитическая оценка различных параметров, проведение классифицирования по видам, сравнительная оценка с применением оптимизационной модели, обобщение анализируемой информации и полученных результатов. Среди специальных методик, использовавшихся при выполнении работы, можно выделить общие методы построения типовых организационных структур управления, а также общие методы и принципы управления проектами.
Теоретическую основу выполненной работы составили современные научные труды отечественных и зарубежных авторов по вопросам профессионального девелопмента недвижимости (Р.Пейзер, А.Фрей, Н.Ф. Вечер, В.В. Кущенко, С.Н. Максимов, И.И. Мазур), управления проектами и инвестиционно-строительной деятельностью (А.Н. Асаул, М.Л. Разу, О.В. Михненков, М.М. Серов, В.Д. Шапиро, СИ. Абрамов и др.). В ходе подготовки диссертационной работы изучена литература по общим вопросам менеджмента организаций, управления проектами и инвестиционного менеджмента. Использованы законодательные и нормативно-правовые документы, официальные публикации по проблемам совершенствования и развития инвестиционно-строительного комплекса, материалы научных конференций, а также корпоративные статистические и аналитические материалы.
Научная новизна работы заключается в разработке и обосновании теоретических и методических основ построения эффективных систем управления в девелоперских организациях, начинающих и уже начавших свою работу в последние годы бурного развития российского рынка недвижимости. Среди основных результатов, полученных в ходе выполнения диссертационного исследования и составляющих его научную новизну, можно выделить следующие:
определено место девелоперских организаций на современном этапе развития российского инвестиционно-строительного комплекса, проведена сравнительная характеристика с другими участниками рынка недвижимости, выделены и систематизированы основные участники процессов девелопмента;
проведена классификация девелоперской деятельности, в том числе с выделением новых классов, определены основные типы девелоперских организаций, представленных на современном российском рынке недвижимости;
выделены и обоснованы принципы и подходы к построению организационных систем управления девелоперских организаций, проведена декомпозиция общей системы управления девелоперской организации на отдельные элементы, определен алгоритм построения системы управления девелоперской организации, а также порядок построения ее отдельных подсистем;
определены основные задачи и базовые функции девелоперской организации, проведена детализация практических задач по каждому блоку функций, определен численный и профессиональный состав сотрудников базовой девелоперской организации;
определен порядок выбора соответствующей организационной структуры девелоперской организации и спроектирована базовая организационная структура управления вновь создаваемой девелоперской организации;
разработана методика и проведена сравнительная оценка эффективности системы управления девелоперской организации по сравнению с традиционными системами управления в организациях, занятых инвестиционно-строительным процессом.
На защиту выносятся.
Разработанный алгоритм построения системы управления девелоперской организации с выделением методик по разработке отдельных элементов общей системы управления девелоперской организации, и в том числе методики выбора и проектирования ее организационной структуры.
Методика принятия решения о начале девелоперской деятельности и создания новой системы управления в девелоперской организации для полноценной реализации девелоперских проектов на всех стадиях их реализации, в основу которой положен сформированный в процессе работы состав основных задач и базовых функций девелоперской организации.
Методические подходы и механизмы детализации практических задач по каждому отдельному блоку функций девелоперской организации с определением численного и профессионального состава сотрудников начинающей девелоперской организации, определенного в соответствии с выделенными базовыми задачами и функциями.
Методика оценки эффективности разработанной системы управления начинающей девелоперской организации в сравнении с традиционными системами управления в организациях, занятых инвестиционно-строительной деятельностью, в основу которой положен метод сравнения.
Теоретическая значимость работы заключается в повышении эффективности инвестиционной деятельности на базе профессиональных девелоперских структур в сфере капитального строительства в соответствии со спецификой развивающего современного российского рынка недвижимости и с учетом интересов всех участников инвестиционно-строительного комплекса. Результаты диссертационного исследования могут быть использованы при написании учебных пособий и чтении общих
і лекционных и специальных курсов в высших экономических учебных
заведениях по управлению строительством, инвестициями и недвижимостью.
'; Практическая значимость выполненной работы заключается в
формировании практических методик и принципов построения эффективных систем управления в девелоперских организациях для использования в хозяйственной деятельности организаций, занятых инвестированием в строительство объектов недвижимости в рыночных условиях. Сформированные в диссертации теоретические и методические положения разработаны на основе практического опыта организации деятельности в области девелопмента с учетом российской специфики рынка недвижимости. В связи с этим, результаты работы могут быть использованы девелоперскими организациями, работающими в инвестиционно-строительной сфере, в целях построения эффективных внутренних систем управления, в том числе через совершенствование и оптимизацию своих существующих организационных структур управления.
Апробация результатов исследования осуществлялась в практической деятельности московских девелоперских организаций ООО «Стройинком-К» и ОАО «ПАРЦЕЛЬ» при реализации девелоперских инвестиционно-строительных проектов в различных сегментах рынка недвижимости.
Основные положения диссертации докладывались в 2005-2007 гг. на научно-практических конференциях по вопросам управления, проводимых в Государственном университете управления, а также использованы в научной работе кафедры «Управления бизнесом в строительстве» по теме № 4002 «Развитие методов повышения эффективности деятельности строительных организаций» (Номер госрегистрации - 01.2.006.12119). По теме диссертации автором опубликовано в открытой печати 4 труда, общим объемом 1 п.л.
Структура работы. Диссертация состоит из введения, четырех глав,
[ выводов и рекомендаций общим объемом 163 страницы. Список
использованной литературы включает 133 наименования. Работа также содержит 29 рисунков, 6 таблиц и 4 приложения.
\
Похожие диссертации на Построение системы управления во вновь создаваемой девелоперской организации
