Содержание к диссертации
ВВЕДЕНИЕ 2
ГЛАВА 1. ЭКОНОМИЧЕСКАЯ СУЩНОСТЬ ЗЕМЕЛЬНЫХ
ОТНОШЕНИЙ 8
1.1. Земля как всеобщее средство производства 8
1.2. Земля - объект рыночных отношений 13
1.3. Факторы, определяющие полезность земельных участков 25
ГЛАВА 2. ПРОБЛЕМЫ ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ
УЧАСТКОВ 39
2.1. Система показателей, выражающих полезность земельных
участков 39
2.2. Показатели, определяющие издержки в цене земельных учасгков 56
2.3. Сопоставительный анализ и выбор метода расчета цены
земельных УЧАСТКОВ 65
ГЛАВА 3. МЕТОДЫ ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ НА ГОРОДСКИЕ
ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ В УСЛОВИЯХ СОВРЕМЕННЫХ
РЫНОЧНЫХ ОТНОШЕНИЙ 79
3 Л. Природно-климатические и территориально-социальные
особенности в классификации городских земель 79
3.2. Разработка модели экономической оценки городских территорий
97
3.3. Разработка модели оценки местоположения земельного участка в городской территории 105
3.4. Интегральная оценка инфрастуктуры городской территории в г. Набережные Челны 108
3.5. Комплексная оценка земельных участков городских территорий г. Набережные Челны 124
ОСНОВНЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ 141
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 146
Введение к работе
В последние годы (1990-1998г.г.) в связи с переходом на рыночные отношения и приватизацией государственной и общественной собственности значительно возрос интерес к проблемам недвижимости.
Недвижимость является основным элементом рыночной экономики, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи), ценообразования на земельные участки, особенно в городском землепользовании. Недвижимость выступает основой личного существования граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвуют в операциях с недвижимостью. Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде земельных участков, нежилых помещений, при покупке и продаже земельных участков и жилых помещений.
Изменилось налоговое законодательство, и появились новые для большинства граждан России налоги: налог на имущество физических лиц и налог на землю. Начало развиваться местное законодательство по регулированию сферы недвижимости и земельных отношений. Для нормального функционирования рынка недвижимости необходимым условием является разработка соответствующих текущему времени системы ценообразования. Цена в России не подчиняется полностью законам нормального рынка: если при увеличении или уменьшении спроса или предложения в различных их сочетаниях цена ведет себя так же, как и при развитой рыночной экономике, то при росте цен практически не уменьшается спрос и, самое главное - не растет производство. Поэтому, в
условиях усеченного рынка России все существующие в развитых странах системы ценообразования без кардинальных доработок не могут быть применены в России.
В рыночных отношениях с недвижимостью дело значительно усложняется тем, что такая недвижимость, как земельный участок, представляет собой многофункциональный объект. Это особенно сильно сказывается в городской территории. Характер освоения территорий, их функциональное назначение определяет относительную роль отдельных оценочных показателей природной среды. Так, оценка рельефа, особенно его морфометрия и свойства грунтов, важны при любом виде освоения. Оценка почв, важная для сельскохозяйственного освоения, может быть сведена к минимуму при гражданском и промышленном строительстве, разработке полезных ископаемых или прокладке транспортных магистралей. Оценка растительности, имеющая первостепенное значение для лесного хозяйства, в пределах городов ограничивается площадями озеленения и рекреаций.
Результаты земельно-оценочных работ используются при принятии решений о повышающих и понижающих коэффициентах в расчетах нормативной цены земли, для целей налогообложения, а также в качестве ориентира рыночной стоимости земельных участков заинтересованными сторонами при установлении цен предложений на конкурсах и аукционах, инвестировании производственную и иную деятельность, аренды земли, ипотеке, эмиссионном обеспечении и в других случаях, возникающих при гражданском обороте земель.
Проблема построения модели расчет рыночной СТОИМОСТИ земель, основанной на наиболее вероятной цене продажи земельного участка на открытом рынке в условиях конкуренции, в настоящий момент не имеет решения, так как в отсутствие рынка земли нет прототипа такой модели. Однако, начальная цена земельного участка, выставляемого на земельный рынок, может быть определена на основе его нормативной стоимости.
которая должна формироваться с наиболее полным учетом многообразных факторов, которые влияют на процесс ценообразования. Земельный ресурс не может быть оценен без определения его местоположения, физических характеристик, целевого назначения, правового статуса и т.д.
Многие современные российские исследователи в области экономической оценки недвижимости, видимо, пытаясь сбросить с себя тоталитарно-догматическую одежонку, совершенно отчуждают себя в экономических исследованиях от основополагающих предпосылок научного социализма и строят свои теории на основе прямого заимствования не совсем лучших подходов иностранных исследователей. Между тем, в западных странах при оценке недвижимости в большей степени применяется количественный подход, которая опирается на использовании инструментов развитого товарно-денежного хозяйства и установившегося рынка недвижимости. В этом случае цена земельных участков складывается из двух составляющих: цены приобретения и цены освоения под застройку. Цена приобретения определяется величиной городской ренты и нормой ссудного капитшіа. Цена освоения включает затраты на создание инфраструктуры и зависит от процента на вложенный капитал и нормы ссудного процента. Цена земельного участка при прочих условиях определяется ценой освоения.
Современная Россия в настоящее время переживает глубокий экономический кризис, который не имеет аналогов в мировой истории. Поэтому, классический подход к определению равновесной цены на основе сопоставления спроса и предложений для России не применим. В макроэкономическом уровне схема рыночного равновесия характеризуется огромным неудовлетворенным спросом, так же как и очень маленьким предложением. Поэтому, в условиях России невозможно определить цену приобретения на основе сопоставления спроса и предложений. Отсутствие права собственности на землю, при законодательно признанном праве собственности на остальные виды недвижимости приводит разрыву
определения самой недвижимости. Для России отделение земельного участка от остальных видов недвижимости (зданий, сооружений и т.д.) является исторически сложенным фактом.
Современная оценка недвижимости в России преемственно связана с традициями русской оценочной деятельностью, корни которой уходят к XV веку. В отечественной практике получили распространение подходы, основанные на качественной оценке различных факторов, влияющих на стоимость территории. Удобство расположения, как в экономическом, так и геофизическом пространстве, совершенство размещения народно -хозяйственном комплексе, и т.п. - это факторы, из которых складывается качество оцениваемой недвижимости.
Основной целью, разрабатываемой в диссертации, является разрешение проблем ценообразования на земельные участки в системе городского землевладения на примере г. Набережные Челны. В связи с отсутствием единой общепризнанной методики эта проблема является общей для всей России. Инструктивные и методические документы по вопросам ценообразования страдают отсутствием конкретики в области выбора единицы потребительных свойств земельных участков, нормативных таблиц калькулирования издержек на содержание участков, разумных методов расчета эффективности местоположения участка в системе городского хозяйства и т.п. Исходя из изложенного, видна актуальность и важность темы диссертации не только в конкретных условиях г. Набережные Челны, но и, как предполагает диссертант, будет иметь общность в ряде теоретических выводов и практических
Предложении ДЛЯ МНОГИХ ГОрОДОВ, ПОДОбнЫХ Набережным Челнам ни
своему географическому расположению и архитектурному устройству.
Настоящая работа является конечным результатом методических поисков разрешения проблемы ценообразования применительно к городскому землепользованию в г. Набережные Челны. Однако предложенный в результате анализа различных подходов полезностно затратный (квалиметрический) метод может быть применен в различных городских территориях. Он может быть полезен и для ценообразования земельных участков в сельскохозяйственном землепользовании. Один из пунктов новизны данной диссертации состоит в том, что впервые предлагается субъективную сторону полезности количественно выражать методом математической теории функций желательности.
Теоретическую базу исследования составили основные работы по данной теме докторов экономических наук Перевощикова Ю.С., Тарасевича Е.И., Григорьева В.В., Сегидинова А.А., Федотовой М.А. и многих других ведущих специалистов в области экономики градостроительства и землепользования. Особое внимание было обращено на работы видных ученых из стран с развитой рыночной экономикой, таких как Филип Дэй (Philip Day), Джек Фридман (Jack P. Friedman), Рональд Бэнкс (Ronald Banks), Кеннет Джапп (Kennet Japp), Самуэльсон П.А., К.Р.Макконнелл, С.Л.Брю и др. Автором общего квалиметрического подхода является доктор экономических наук Перевощиков Ю.С.
Методологической основой исследования является комплексный подход к проблеме ценообразования применительно к городскому землепользованию на основе детального изучения процесса формирования цены на городские земельные участки. В работе впервые учтены такие факторы, как линейное расположение города при отсутствии исторически сложенной центральной части.
Методика исследований включает:
анализ формирования городских земель по функциимольниму использованию;
анализ существующей инфраструктуры и благоустройства;
определение перспективных затрат на развитие;
ранжирование территорий по показателям доступности;
ранжирование территорий по показателям обеспеченности;
ранжирование территорий по экологическим показателям; архитектурно-художественные качества застроек; социальный и национальный состав проживающего населения.
/І/І» - /&,/
На основе установления степени вклада каждого фактора в ценность территории выводится интегрированный показатель оценки земельного участка городской территории.
Основные положения диссертации опубликованы в 6 статьях и доложены на научных конференциях и семинарах Роскомзема России в г. Москве (1996-1997), г. Перми (1997), г. Санкт-Петербурге (1998).
Диссертация состоит из введения, трех глав, выводов и библиографии.
Первая глава - «Экономическая сущность земельных отношений» -рассматривается современная правовая и экономическая ситуация в области земельных отношений на фоне исторического развития общественных отношений и факторы, определяющие полезность земельных участков.
Вторая глава — «Проблемы ценообразования земельных участков» -дается определение системы показателей, формирующих полезность земельных участков и определяющие издержки в цене. Проводится сравнительный анализ для выбора методов расчета цены земельного участка.
Третья глава - «Методы ценообразования городских земельных участков в условиях современных рыночных отношений» рассматривается природно-климатические и территориально-социальные особенности в классификации городских земель и нредсшвлмсісм полезностно-затратный (квалиметрический) метод оценки земельных участков.
