Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Состояние вопроса и задачи исследования 9
1.1. Экономическая ситуация в жилищном строительстве на современном этапе 9
1.2. Анализ инвестиционных источников на основе использования средств населения для реализации ипотечных программ 15
1.3. Предпосылки развития организационно-экономического механизма привлечения средств населения в качестве внебюджетного источника инвестиций 24
Глава 2. Разработка организационно-экономического механизма формирования муниципальной жилищной политики на основе привлечения внебюджетных источников инвестиций 32
2.1. Разработка организационно-экономического механизма формирования инвестиций на основе накопительных взносов участников ипотечной программы 32
2.2. Методика оценки инвестиционного потенциала внебюджетного источника инвестиций 48
2.3. Разработка методики оптимизации параметров внебюджетной части ипотечной программы 73
Глава 3. Реализация механизма формирования муниципальной жилищной политики и оценка его экономической эффективности 90
3.1. Стратегия развития переходных моделей ипотеки 90
3.2. Оценка экономической эффективности организационно-экономического механизма привлечения внебюджетных источников инвестиций 106
3.3. Содержание и формы подготовки и переподготовки специалистов в области ипотеки 114
Заключение 124
Литература 127
- Экономическая ситуация в жилищном строительстве на современном этапе
- Анализ инвестиционных источников на основе использования средств населения для реализации ипотечных программ
- Разработка организационно-экономического механизма формирования инвестиций на основе накопительных взносов участников ипотечной программы
- Стратегия развития переходных моделей ипотеки
Введение к работе
Наиболее реальным путем решения жилищной проблемы большей части городского населения является ориентация муниципальной жилищной политики на строительство жилья по ипотечным программам. Однако отсутствие высоких доходов у участников этих программ требует бюджетной поддержки. Местные органы самоуправления, в целях ограничения размера бюджетных инвестиций на льготное кредитование, вынуждены привлекать в качестве участников ограниченное количество граждан с уровнем доходов, являющимся ниже установленного местными нормативными актами. Поэтому большая группа населения, чьи доходы выше норматива, должна пользоваться кредитами по коммерческим ставкам. Если доходы населения недостаточны для пользования такими кредитами, то оно не может улучшить свои жилищные условия.
Недостаток средств местных бюджетов и потребность в увеличении количества участников ипотечных программ определили необходимость разработки организационно-экономического механизма формирования внебюджетных источников инвестиций в структуре действующих моделей ипотеки. Таким источником могут быть регулярные платежи на накопление средств, недостаточные для приобретения жилья, от граждан, не имеющих права на бюджетную поддержку.
В настоящее время среди существующих в России схем строительства и приобретения жилья в кредит приоритет отдается системе ипотечного жилищного кредитования. Одной из ключевых проблем, сдерживающих развитие российской жилищной ипотеки, является рост объемов привлечения инвестиций от различных социальных групп населения. В связи с этим необходимо разработать механизм, позволяющий создать в ипотечной программе условия для накопления средств на первоначальный взнос и снижения стоимости кредитов. Такую возможность дают регулярные
накопительные взносы потенциальных покупателей жилья, объединенных в рамках действующих муниципальных программ жилищного строительства с бюджетным финансированием ипотечных ссуд.
При использовании такой схемы формирования инвестиционного источника отпадает необходимость в бюджетных средствах и банковских кредитных ресурсах. С улучшением экономических условий в стране рассматриваемая схема легко трансформируется в различные варианты, ориентированные на разные потребительские группы населения.
Использование инвестиционного потенциала предлагаемого внебюджетного источника инвестиций может привести к увеличению платежеспособного спроса, к расширению социальной базы ипотеки и тем самым способствовать развитию жилищного строительства по ипотечным программам.
Однако это направление пока еще не получило должного развития, что объясняется отсутствием исследований в этой области. В некоторых зарубежных источниках содержится определенная информация по данной проблеме, но она не отражает российской специфики в современных экономических условиях.
Комплексное решение организации развития жилищного строительства на основе ипотеки требует исследования и разработки механизма формирования внебюджетных источников инвестиций. В исследованиях ученых-экономистов (работы В.М.Агапкина, О.Э.Бессоновой, В.Б.Гутина, В.А.Кудрявцева, И.О.Коробейникова, З.П.Лупиной, В. И. Лимаренко, В.В.Смирнова, Т.Е.Трофимовой, Г.А.Цилиной и др.) отражены отдельные схемы развития жилищного строительства по ипотечным программам и условия их реализации. Однако остаются нераскрытыми возможности увеличения жилищного фонда за счет разработки экономического механизма привлечения средств населения для формирования источника внебюджетных инвестиций в рамках действующих моделей ипотеки. В связи с этим: не
выявлены взаимосвязи между субъектами ипотечной программы и процессом инвестирования из внебюджетных источников; не определены рациональные соотношения между основными параметрами ипотечной программы для формирования оптимальной структуры инвестиций; отсутствует методическое обеспечение основ создания и реализации муниципальной жилищной политики на базе привлечения средств населения.
Значимость и недостаточная теоретическая проработка изложенных проблем определили выбор темы диссертации.
Целью диссертации является разработка организационно-экономического механизма привлечения внебюджетных источников инвестиций при формировании муниципальной жилищной политики.
В соответствии с поставленной целью сформулированы следующие задачи:
обосновать возможность использования внебюджетных источников инвестиций при разработке и реализации ипотечных программ;
сформировать организационно-экономический механизм привлечения внебюджетных инвестиций;
- выявить основные взаимосвязи между субъектами ипотеки и
сформировать на этой основе организационно-экономическую модель
функционального модуля, аккумулирующего средства участников программы;
провести оценку основных параметров ипотечной программы и ее инвестиционного потенциала;
предложить алгоритм расчета и оптимизации наиболее значимых показателей программы строительства жилья;
определить стратегию развития ипотечных программ и дать ее экономическую оценку.
Предметом исследования является процесс формирования муниципальной жилищной политики на основе разработки ипотечных программ.
Объектом исследования является муниципальное жилищное строительство в Нижегородской области .
Методологической основой и информационной базой исследования послужили нормативно-правовые документы Российской Федерации (РФ) в области формирования жилищной политики, труды отечественных и зарубежных ученых-экономистов, материалы научных конференций, статьи в научных сборниках и периодической печати по исследуемой проблеме. В работе использованы справочные данные Госкомстата РФ и Нижегородского областного комитета государственной статистики, концепций развития системы ипотечного жилищного кредитования РФ и регионов. При разработке и обосновании основных положений диссертации применялись методы системного и факторного анализа, экономико-математическое моделирование, программно-целевой метод построения алгоритмов и решения экономических задач.
Научная новизна работы заключается в выявлении, формировании и реализации новых экономических отношений, связанных с проведением муниципальной жилищной политики на основе ипотечных программ. В соответствии с этим:
разработан организационно-экономический механизм привлечения внебюджетных источников инвестиций для формирования ипотечных программ;
построена организационно-экономическая модель функционального модуля, аккумулирующего средства участников программы, на основе выявленных взаимосвязей между субъектами ипотеки;
выявлены рациональные соотношения между параметрами ипотечной программы, определяющими величину и структуру инвестиций;
выполнено экономико-математическое моделирование и предложены подходы к оценке инвестиционного потенциала ипотечных программ;
- определены необходимые условия эффективного функционирования
ипотечной программы при формировании муниципальной жилищной
политики;
- предложена стратегия развития ипотечных программ и дана ее
экономическая оценка.
Практическая значимость диссертации состоит в том, что ее основные результаты могут быть использованы как методологические основы формирования жилищной политики, направленной на разработку ипотечных программ.
Отдельные положения работы используются при обучении студентов по специальностям «Экономика и управление на предприятии (в строительстве)», «Менеджмент организации», «Экспертиза и управление недвижимостью».
Апробация работы. Основные положения работы отражены в «Концепции улучшения жилищных условий граждан с использованием социально ориентированной системы ипотечного кредитования», разработанной при участии автора и утвержденной распоряжением правительства Нижегородской области № 69-р от 25.01.02 г., а также докладывались на научно-технической конференции профессорско-преподавательского состава, аспирантов и студентов Нижегородского государственного архитектурно-строительного университета и 59-й региональной научно-технической конференции «Актуальные проблемы в строительстве и архитектуре. Образование. Наука. Практика», г. Самара, 2002 год.
Диссертация выполнена в соответствии с Паспортом ВАК специальности 08.00.05 - «Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)» - пункт 15.74, в котором предусмотрены исследования основ формирования муниципальной жилищной политики. Паспорт ВАК утвержден
протоколом первого заместителя министра промышленности, науки и технологий РФ от 16.02.01 г. № МК-1-пр.
Публикации. Опубликовано 8 научных работ объемом 1,2 п. л.
Структура и объем диссертации. Работа состоит из введения, трех глав, выводов и списка литературы. Основная часть изложена на 135 страницах машинописного текста, включая 24 таблицы и 19 рисунков.
На защиту выносятся:
организационно-экономический механизм формирования муниципальной жилищной политики по привлечению внебюджетных источников инвестиций в ипотечную программу;
организационно-экономическая модель функционального модуля, отражающая взаимосвязи между субъектами ипотеки, формирующими инвестиционный потенциал программы строительства жилья;
методика оценки инвестиционного потенциала ипотечной программы и оптимизация ее основных параметров;
методика выбора оптимального соотношения параметров ипотечной программы.
Экономическая ситуация в жилищном строительстве на современном этапе
На рубеже 80-х - 90-х годов в стране произошли существенные политические изменения - был взят курс на формирование рыночных отношений. Жилищная сфера как часть народного хозяйства и экономики страны, а также государственная и муниципальная жилищная политика подверглись преобразованиям.
Существовавшая до этого времени распределительная система удовлетворения потребности населения в жилье привела к тому, что миллионы семей нуждались в улучшении жилищных условий; обеспечение граждан жильем было одной из центральных и наиболее острых социально-экономических проблем. Однако решение этих задач осуществлялось медленно, потребность населения в жилье практически не уменьшалась.
В списках очередников на улучшение жилищных условий на начало 1990 года в СССР числилось 14,3 млн. семей и одиноких граждан (или 23% всех городских семей, в том числе в России — 25%), из них более 10 лет ожидали получения квартир 1,7 млн. семей (12% всех очередников); 12,6 млн. человек, или 4,6%, проживали в коммунальных квартирах, 13,4 млн. человек, или 5%, — в общежитиях. Кроме того, 1,1 млн. человек занимали временные жилые помещения типа вагончиков, а 2,7 млн. человек снимали жилье у других граждан. На начало 1992 года в РФ 9 млн. семей (17%) проживали в условиях, когда на одного человека приходилось менее 7 кв. м (в то время как действующим законодательством норма жилой площади установлена в размере 12 кв. м на человека); 5,9 млн. человек проживали в коммунальных квартирах, 6,8 млн. человек - в общежитиях, 1,6 млн. человек - в ветхом и аварийном фонде.
Средний уровень обеспеченности жильем в России оставался низким -16,5 кв. м общей площади на человека (например, в Дании этот показатель составил 50 кв. м, в Германии - 42, в Болгарии - 22,2, в Польше - 17,5 кв. м).
В ходе проводимой жилищной реформы, в период с 1990 по 2000 годы, произошли коренные изменения в структуре инвестиций в жилищное строительство. Доля бюджета, достигавшая в дореформенный период 80%, сократилась в 1996 году примерно до 19%. По данным Госкомстата России, в 1997 году за счет инвестиций из средств федерального бюджета введено 1,7 млн. кв. м общей площади жилых домов, что на 14,3% ниже уровня 1996 года, за счет средств бюджетов субъектов РФ - 2,3 млн. кв. м. Доля такого жилья в общем объеме жилищного строительства составила всего лишь 12,2%. За счет средств федерального бюджета в 1998 году было построено 1,3 млн. кв. м общей площади, что составило 4,2% общего объема вводимого жилья.
Приоритетной формой участия федерального бюджета в жилищном строительстве стала поддержка отдельных категорий граждан (чернобыльцы, военнослужащие, ветераны и пр.), перед которыми государство имеет социальные обязательства по решению жилищной проблемы через предоставление адресных субсидий на приобретение жилья. Тем не менее за последнее десятилетие объемы предоставляемого ежегодно социального жилья снижались по отношению к числу семей, стоящих на учете по его получению, и к концу периода упали более чем в 2 раза.
Сокращение бюджетных инвестиций на строительство жилья привело к значительному снижению объема бесплатно предоставляемых площадей. Выделение бесплатного жилья сократилось в период с 1990 по 1998 годы уже в три раза. В 2000 году оно было предоставлено лишь 344 тысячам семей, когда право на получение такого жилья имело более 6 млн. семей. Это свидетельствует об обострении жилищной проблемы и в то же время о необходимости внедрения новых экономических механизмов, позволяющих населению решать жилищную проблему.
Изменилась структура жилищного фонда по формам собственности. Доля частного жилищного фонда, составлявшая 30% в 1992 году, в настоящее время превышает 55%, в том числе доля жилищного фонда, находящегося в собственности граждан, увеличилась за этот период с 26 до 46% соответственно. Приватизировано 14,8 млн. квартир общей площадью 712,1 млн. кв. м, или 43,6% государственного и муниципального жилья.
Главным итогом жилищной реформы стал существенной рост объемов жилья, вводимого за счет средств индивидуальных застройщиков (за период с 1990 по 1998 годы этот показатель достиг 39,4% общего объема вводимого в эксплуатацию жилья в год), и рост объемов частного жилищного строительства и составил по результатам года 15,9 млн. кв. м общей площади от всего сдаваемого в России жилищного фонда. Из них индивидуальными застройщиками построено 11,5 млн. кв. м общей площади жилья. Во многих регионах доля строительства жилья индивидуальными застройщиками составляет 50-70% и более. Объем индивидуального жилищного строительства в целом по стране значительно возрос за последний период, а доля его в общем объеме жилищного строительства возросла с 11,8% в 1992 году до 35,3% в 1997 году.
Состояние жилищного строительства и рынка жилья в Нижегородской области характеризуется следующим. В настоящее время население области составляет 3633 тыс. чел. Более 170 тысяч семей (около 442 тыс. человек) состоят в списках нуждающихся в улучшении жилищных условий. Механизмы предоставления жилья очередникам, применяемые сегодня, не решают сложившейся жилищной проблемы. За 2000 год очередникам было предоставлено всего 270 тыс. кв. м жилья, что составляет около 5,4 тысяч квартир. Таким образом, лишь 3% от общего числа очередников ежегодно могут улучшить свои жилищные условия.
Анализ инвестиционных источников на основе использования средств населения для реализации ипотечных программ
В странах с развитой экономикой структура инвестиций строительства жилья на основе ипотеки представлена двумя составляющими: - денежные (первоначальные) взносы покупателей жилья; - кредитная составляющая (ипотечный кредит), покрывающая разницу между стоимостью жилья и первоначальным денежным взносом.
В США и Канаде первоначальный взнос не превышает 5...30 % от стоимости жилья, поэтому эту составляющую инвестиций формируют сами покупатели из собственных сбережений. Кредитная составляющая инвестиций формируется в основном из средств населения, размещенных на сберегательных и накопительных вкладах в специализированных небанковских учреждениях.
В настоящее время в США наибольшее развитие получили ссудо-сберегательные ассоциации. Около 5000 таких организаций представляют собой созданные на паевых началах своего рода корпоративные организации (разновидность организаций кооперативного типа), принадлежащие их пайщикам. Ресурсы этих ассоциаций формируются в большей степени из сберегательных вкладов населения для последующего предоставления жилищного ипотечного кредита физическим лицам.
Ассоциации широко кредитуют жилищное строительство. Срок кредитования строительства и покупки жилых домов - до 25 лет. Ссудо-сберегательные ассоциации производят кредитование под залог малосемейных и многосемейных домов стоимостью до 1 млн. долл. Огромный опыт работы и небольшие издержки дают возможность выдавать кредиты с большими льготами для своих вкладчиков, что делает такие кредиты достаточно привлекательными.
Взаимно-сберегательные банки получили свое развитие как разновидность банковских учреждений, в которых основным видом активных операций является выдача ипотечного кредита. Эти учреждения похожи на ссудо-сберегательные ассоциации, но в отличие от них изначально образованные как банковские институты являются более специализированными. Доля ипотечных кредитов в активах очень высока и составляет порядка 80%. В основном кредиты выдаются под залог квартир и жилых домов, а также под достаточно крупные объекты в объеме 75-80% стоимости недвижимости.
Доля ссудо-сберегательных институтов при формировании кредитной составляющей инвестиций достигает 40-50%.
Сберегательные банки принимают вклады населения, выполняют банковские услуги и одновременно занимаются ипотечным кредитованием и инвестированием в ценные бумаги. Организационно-правовая форма может иметь вид банка с акционерной структурой капитала или кооперативную форму в виде взаимно-сберегательного банка.
Многие сберегательные банки выдают кредиты ипотечным банкам и другим кредитным институтам, используя для предоставления банковских займов свои активы (сбережения населения и мелких фирм).
Доля кредитов сберегательных банков не превышает 19-20% в общем объеме кредитной составляющей инвестиций.
Кредитные союзы (ассоциации) - кооперативные сберегательные институты, организуемые профсоюзами или группами частных лиц на паевых началах по различным принципам, - локальные союзы, союзы в определенных границах района или крупных профессиональных или производственных структур. Кредитные союзы являются аналогом наших касс взаимопомощи, но в больших масштабах. Изначально ссуды выдавались только членам союза. В настоящее время кредиты выдаются и другим клиентам. В связи с тем что кредитные союзы имеют льготное налогообложение, а также практически неприбыльную основу организации, они являются одним из самых дешевых источников для формирования кредитной составляющей.
Основное направление инвестирования жилищного строительства в Европе - это система стройсбережений. Современные строительные сберегательные кассы - один из основных институтов инвестирования жилищной сферы в Германии. Сегодня строительство каждых трех из четырех единиц жилья производится с участием системы жилищных накоплений.
Рассмотрим работу ссудо-сберегательных учреждений на примере очень популярных в последнее время в Германии строительно-сберегательных касс (стройсберкассы - ССК), создаваемых многими действующими банками, а также существующих независимо. В ССК предполагается некая финансовая автономность и замкнутость (самоорганизация, самодостаточность и самоконтроль). При этом стоимость кредитов в меньшей степени зависит от действующих рыночных ставок, так как система позволяет устанавливать собственные депозитные и кредитные ставки, компенсируя последние за счет низких ставок по депозитам. Ставки как накопления, так и кредитования обычно фиксированные и не меняются в течение всего срока. Ставка в период накопления колеблется от 2,5 до 4,5%, ставка по ссуде - от 4,5 до 8,5%. Выплаты кредита также фиксированные, равномерные.
Разработка организационно-экономического механизма формирования инвестиций на основе накопительных взносов участников ипотечной программы
Накопление средств на приобретение жилья может рассматриваться как первый этап ипотечной программы, который принято называть стройсбережениями. Процесс сбережений в основном характеризуется величиной и периодичностью накопительных взносов и размером накопленной суммы; он является одним из элементов ипотечного процесса. Осуществление накоплений сопряжено с определенными трудностями психологического и материального плана, связанными с соблюдением финансовой дисциплины процесса накоплений и снижением текущего дохода на размер накопительных взносов. Сам процесс накопления занимает достаточно большой промежуток времени и в той или иной форме присутствует в любой модели жилищной ипотеки. Программа накопления средств на приобретение жилья может быть реализована в организационных формах, показанных на рисунке 2.1. Наиболее простой формой привлечения средств населения в качестве инвестиций для жилищного строительства является открытие специальных накопительных вкладов в коммерческих банках. Такой вклад будет привлекательным для клиента только при установлении высоких процентных ставок. Банки могут пойти на выполнение таких требований, т.к. жесткие условия выполнения накопительной программы для них выгодны. Эти условия - общие для всех целевых вкладов системы накоплений: - взаимно согласованный срок накоплении; - размер ежемесячных взносов; - периодичность начислений по процентам; - величина процентной ставки; - размер накопленной суммы. В том случае, если клиент досрочно снимает вклад или не перечисляет взносы в оговоренные сроки, банк закрывает счет и оплачивает проценты по ставке вкладов «до востребования». Эта организационная форма, при ее простоте, достаточном правовом и нормативном обеспечении, практически не имеет экономических связей с муниципальной ипотечной программой строительства жилья, т.к. после накопления необходимой суммы клиент вправе приобретать квартиру на первичном или вторичном рынках жилья. Специализированные небанковские учреждения привлекают в качестве инвестиций средства населения, хранящиеся на сберегательных и накопительных вкладах. В условиях экономики переходного периода, экономической нестабильности сроки накопительных программ не могут быть продолжительными (до 5 лет). Это при относительно невысоких доходах населения не дает возможности накопить средства на первоначальный взнос, чтобы используя ипотечный кредит приобрести жилье. В российских условиях основным фактором, сдерживающим развитие и применение такой организационной формы, является практически полное отсутствие законодательной базы и нормативного обеспечения, что позволяет рассматривать это направление как перспективное, которое будет развиваться по мере накопления опыта реализации ипотечных программ строительства жилья с привлечением в качестве инвестиций регулярных накопительных взносов ее участников. Наиболее реальной формой привлечения средств населения для инвестирования ипотечной программы строительства жилья является создание дополнительного функционального модуля в действующей модели ипотеки. Основным преимуществом такой формы является то, что модуль внедряется в инфраструктуру функционирующей модели жилищной ипотеки, расширяя ее возможности по привлечению дополнительного количества клиентов, и позволяет создать ресурсную базу на основе накопительных вкладов для формирования кредитной составляющей инвестиций. Функциональный модуль, аккумулирующий платежи участников программы, интегрированный с действующей моделью жилищной ипотеки, может сформировать достаточно стабильный внебюджетный источник инвестиций. Для этого необходимо спланировать потоки платежей путем организации равномерного периодического открытия определенного количества накопительных вкладов. В этом случае в ипотечной программе формируется замкнутая система, которая обладает определенной автономностью и в меньшей степени зависит от влияния внешних факторов. В частности, это выражается во взаимосвязи ставок по депозитам и кредиту. При снижении процентных ставок по депозиту появляется возможность снижения ставок и по кредитам, что особенно актуально в современных экономических условиях.
Стратегия развития переходных моделей ипотеки
Законодательные акты и нормативные документы РФ ориентируют федеральную и муниципальную жилищную политику на внедрение в практику жилищного строительства классической американской модели ипотеки. Однако попытки внедрить эту модель в Москве, С.-Петербурге пока не дали ощутимых результатов, поэтому возникла необходимость поэтапного приближения к классической модели по мере увеличения платежеспособного спроса населения и становления вторичного ипотечного рынка. Для решения этой задачи необходима разработка переходных моделей ипотеки.
В качестве стартовых ресурсов в инвестирование строительства жилья на основе ипотеки предлагается использовать средства местных бюджетов, дебиторскую задолженность бюджету от предприятий промышленно-строительного комплекса, незавершенное строительство, эмиссию муниципальных ценных бумаг [60]. Однако перечисленные источники, кроме средств местных бюджетов, являются разовыми, не возобновляются и исчерпывают себя через 2...3 года после начала функционирования муниципальной ипотечной программы строительства жилья. Поэтому основным направлением формирования инвестиций остается активное привлечение, наряду со средствами из местных бюджетов, кредитных ресурсов коммерческих банков и средств населения. Эти средства жилья в виде уже имеющихся денежных накоплений граждан и собственного приватизированного жилья в современных условиях должны в 4...5 раз превышать размер ипотечного кредита.
Следует отметить, что в федеральной и региональных концепциях развития жилищной ипотеки [50,51] практически не рассматривается использование в качестве инвестиций накопительных взносов участников ипотечных программ. Это дает возможность привлекать в качестве инвестиций не только имеющиеся денежные средства, но и отчисления в виде накопительных взносов от текущих доходов населения.
Классическая американская модель способна нормально работать только в условиях развитого вторичного рынка ипотечных кредитов, а внебюджетный источник инвестиций, использующий накопления участников для реализации ипотечной программы, может функционировать практически не выходя на вторичный ипотечный рынок. Поэтому в переходный период необходима разработка стратегии развития региональной внебюджетной инвестиционной программы для инвестирования переходных муниципальных моделей ипотеки, снижающая бюджетные затраты на ипотечное кредитование и формирующая дополнительный инвестиционный источник.
Главным в стратегии является поэтапное использование промежуточных форм источников инвестиций, приспособленных к действующим моделям ипотеки. Это в свою очередь позволит после трансформации промежуточных моделей в классическую двухуровневую иметь самостоятельный региональный источник инвестиций, привлекающий для реализации ипотечных программ средства населения.
Стратегия предусматривает поэтапное создание региональных внебюджетных источников инвестиций, начиная с внедрения его элементов в действующие модели ипотеки. Этот процесс заканчивается созданием региональных специализированных небанковских учреждений, формирующих инвестиции на основе накоплений на первоначальный взнос и отчислений на погашение кредита (рис. 3.1).
На всех этапах программы развития этого источника его основное назначение - расширить круг участников ипотечных программ за счет привлечения семей из групп населения со средним уровнем дохода.
Дефицит ресурсов для выдачи дешевых ипотечных кредитов в данной стратегии преодолевается за счет механизма инвестирования кредитной составляющей из накопительных взносов участников программы.
Муниципальную жилищную политику при разработке ипотечных программ в условиях переходной экономики необходимо на первом этапе ориентировать на слои населения, которые нуждаются в небольшом ипотечном кредите и одновременно испытывают недостаток денежных средств для первоначального взноса. Это могут быть достаточно обеспеченные семьи, желающие приобрести жильё в кредит. Высокая платежеспособность таких семей позволяет сократить сроки ипотечной программы: их продолжительность - 2...3 года накопительного и кредитного периода с льготной процентной ставкой. Другой группой могут быть семьи со средним доходом, ориентирующиеся на улучшение жилищных условий с типовой или улучшенной планировкой, проживающие в квартирах низкого качества. Стоимость такого жилья недостаточна для покрытия разницы между стоимостью новой квартиры и суммой первоначального взноса и кредита, поэтому данное ограничение снимается за счет накоплений средств в сберегательном периоде ипотечной программы.
При разработке переходных моделей мы будем использовать основные положения «Концепции развития системы ипотечного кредитования в Российской Федерации» и Нижегородской «Концепции улучшения жилищных условий граждан с использованием социально ориентированной системы ипотечного кредитования» [50, 51]. В соответствии с основными принципами, заложенными в эти документы, поэтапное формирование регионального внебюджетного источника из средств населения производится исходя из следующих положений:
