Содержание к диссертации
Введение
1 Проблемы формирования и развития рынка жилой недеимсимости
в России 10
Рынок жилой недвижимости и его формирование в России _ 10
Роль инвестиций в развитии рынка жилой недвижимости 18
2 Формирование механизма привлечения инвестиций в жилищную
сферу на основе использования инструментов ипотечного
кредитования 38
Сущность ипотечного жилищного кредитования 38
Анализ моделей ипотечного кредитования, сложившихся в мировой практике 46
Программы ипотечного жилищного кредитования, применяемые в России 58
3 Разработка и реализация региональных программ ипотечного
кредитования 95
Разработка программы привлечения инвестиций в жилищную сферу 95
Реализация региональной программы ипотечного кредитования "Жилье в кредит" г. Саров 113
Заключение 143
Список литературы 146
Приложения 154
Введение к работе
Актуальность работы.
Необходимым фактором развития рынка жилья выступает эффективная инвестиционная деятельность, которая является важнейшей составляющей рыночной экономики.
С недавнего времени в России существенно меняются источники финансирования объектов недвижимости. В условиях сокращения бюджетного финансирования строительства и обеспечения населения жильем основным источником средств для приобретения жилья становятся собственные средства населения, а также кредиты банков, как это происходит в большинстве экономически развитых стран.
В тоже время в России наблюдается растущий интерес банков, а также региональных и местных администраций к ипотечному кредитованию, как к одному из перспективных механизмов привлечения инвестиций в жилищную сферу и объясняется это рядом причин, в числе которых относительная стабилизация экономики, рост доходов населения, востребованность ипотечных кредитов при сокращении государственного участия в обеспечении населения жильем.
В России появляются разнообразные программы ипотечного кредитования, но в отличие от зарубежных они имеют существенные различия по структуре стоимости жилья, условиям кредитования и большим разбросам основных экономических параметров.
Существующая в России федеральная программа ипотечного кредитования, основанная на двухуровневой системе рефинансирования ипотечных кредитов, рассчитана, как правило, на крупные города и доступна пока не более 5% населения страны.
В регионах России, помимо уже действующей федеральной, создаются собственные региональные программы ипотечного кредитования, которые в большей степени адаптированы к специфике регионов и нуждам граждан.
Анализ существующих в России региональных программ ипотечного кредитования позволяет сделать вывод, что при всех внешних различиях их объединяет попытка в той или иной форме использовать бюджетные средства для поддержания своих жилищных программ. Все программы отличаются малыми масштабами реализации, поскольку ограничены возможностями бюджетов.
Таким образом, региональные жилищные программы позволяют в какой-то степени решать проблему обеспечения граждан жильем за счет "дешевых" бюджетных кредитов, однако оценка эффективности этих программ, показывающая, какой ценой достигаются результаты, не производится;
Многообразие моделей ипотечного кредитования, действующих в регионах, существенные различия в экономических параметрах, а, следовательно, и в результатах деятельности ипотечных программ нельзя объяснить только социально-экономической спецификой регионов.
В ряде работ отечественных авторов значительный разброс в результатах деятельности региональных программ ипотечного кредитования объясняется:
отсутствием унификации региональных моделей ипотечного кредитования, отсутствием обоснованных методик расчета и формализации потребности в ресурсах их субъектов;
отсутствием разработки в области формирования инвестиционного фонда ипотечного кредитования, позволяющего произвести взаимоувязку основных экономических параметров моделей ипотечного кредитования;
недостаточной проработанностью методики определения индивидуальных критериев кредитования заемщиков в программах ипотечного кредитования.
Необходимость практического разрешения указанных проблем и их недостаточная изученность определяют тему диссертации.
Степень изученности проблемы.
Теоретическую базу исследования составили фундаментальные монографические работы, современные научные статьи в ведущих экономических журналах отечественных и зарубежных специалистов по проблемам развития и формирования рынка недвижимости, проблемам становления ипотеки, проблемам привлечения инвестиций в жилищную сферу.
Исследования проблем развития, формирования рынка жилой недвижимости отражены в работах Бузырева В.В., Максимова С.Н., Васильевой Н.В., Белых Л.П., Асаула А.Н., Тарасевича Е.И., Игнатова Л.Л., Балабанова И.Т., Волкова Д.Л., Горемыкина В.А. и других.
Работы таких авторов как Кудрявцев В.А., Меркулов В.В., Лимаренко В.И., Ильина Ю.Б., Довдиенко И.В., Рогожина Н.Н., Косарева Н.Б., Страйк Р., Кук Дж. по вопросам организации ипотечного кредитования, исследования различных моделей ипотечного кредитования составили теоретическую базу диссертационного исследования.
В работе использованы аналитические обзоры и статистические данные Госкомстата РФ, действующие законы, постановления Правительства РФ и другие нормативно-правовые акты.
В результате анализа литературных источников выяснилось, что остаются нераскрытыми подходы к формированию организационно-экономического механизма ипотечного кредитования, обеспечивающего эффективное использование средств всех участников инвестиционного процесса.
В этих целях необходимо определение рационального соотношения между средствами бюджета, населения и кредитными ресурсами, что позволит разработать нормативные подходы к использованию бюджетных инвестиций с учетом применения вариантов индивидуального кредитования.
Цель и задачи исследования.
Целью диссертационной работы является разработка механизма финансирования жилищной сферы на основе программ ипотечного кредитования.
В процессе достижения этой цели выделяются следующие задачи: Проведение анализа программ ипотечного кредитования, применяемых в России.
- Установление взаимосвязи общей потребности в инвестиционных
ресурсах, направляемых в жилищную сферу, с размерами заемных,
бюджетных и собственных средств субъектов ипотечного кредитования.
Разработка организационно-экономических моделей ипотечного кредитования, отражающих экономические связи субъектов и последовательность реализации ипотечной программы.
Разработка экономико-математической модели формирования инвестиционного фонда ипотечного кредитования для оптимизации его структуры на основе взаимоувязки основных экономических параметров ипотечного кредитования.
- Разработка индивидуальных критериев кредитования заемщиков в
программах ипотечного кредитования.
Объектом исследования является система ипотечного кредитования и ее организация в российских условиях.
Предметом исследования является механизм финансирования жилищной сферы на основе программ ипотечного кредитования.
Научная новизна исследования.
- Предложена классификация программ ипотечного кредитования,
применяемых в России, по признакам: источников кредитования, общей
схемы, условий кредитования, способов рефинансирования кредитов.
- Сформированы функциональные блоки моделей ипотечного
кредитования, в которых установлена взаимосвязь общей потребности в
инвестиционных ресурсах, направляемых в жилищную сферу, с размерами
заемных, бюджетных и собственных средств субъектов ипотечного кредитования.
- Предложены организационно-экономические модели ипотечного
кредитования на основе интеграции функциональных блоков, отражающие
экономические связи и последовательность распределения инвестиционных
ресурсов между их субъектами.
Выполнено экономико-математическое моделирование формирования инвестиционного фонда ипотечного кредитования, которое положено в основу взаимоувязки основных экономических параметров в программах ипотечного кредитования.
Предложены критерии приоритетности при кредитовании заемщиков в программах ипотечного кредитования в зависимости от совокупного семейного дохода и наличия собственного жилья для рационального использования бюджетных средств.
Теоретическая и практическая значимость исследования.
Основные положения и выводы, сформулированные в диссертационном исследовании, развивают представление об ипотечном кредитовании, как сбалансированном механизме привлечения инвестиций в жилищную сферу и могут быть использованы в дальнейших исследованиях по данной проблематике. Проведенное исследование может быть использовано в процессе преподавания таких дисциплин как "Управление недвижимым имуществом", "Экономика недвижимости" и в разработке учебных курсов по темам "Теория и практика ипотечного кредитования", "Ипотечное кредитование как механизм привлечения инвестиций в жилищную сферу" для специальности 080502 (9) - Экономика и управление на предприятии (операции с недвижимым имуществом).
Практическая значимость диссертационного исследования состоит в том, что ее основные положения и результаты могут быть использованы органами регионального управления в качестве практического инструмента усовершенствования механизма финансирования жилищной сферы.
Основные результаты исследования докладывались и обсуждались на
j, VI научно-практической конференции студентов и аспирантов СПбГИЭУ. -
Менеджмент и экономика в творчестве молодых исследователей СПб.: СПбГИЭУ, 22-23 апреля 2003 года, на III международной научно-практической конференции СПбГИЭУ. ~ Оценочные технологии в экономических процессах СПб: СПбГИЭУ, 25-26 марта 2004 года, на VI международной научно-практической конференции СПбГИЭУ. - Оценочные технологии в экономических процессах СПб: СПбГИЭУ, 17-18 марта 2005 года.
Основные итоги диссертщионного исследования изложены в 6 публикациях.
Структура диссертации. Цель и задачи исследования определяют его структуру, включающую введение, три главы, заключение.
Во введении обосновывается актуальность темы, оценивается степень изученности проблемы, определяется цель, основные задачи исследования, его научная новизна, теоретическая и практическая значимость, краткая аннотация содержания работы по разделам.
В первой главе "Проблемы формирования и развития рынка жилой
Ц недвижимости" раскрывается понятие рынка недвижимости, приведена
классификация объектов недвижимости в зависимости от их функционального назначения, рассмотрены проблемы развития рынка жилой недвижимости, исследованы основные факторы, определяющие развитие рынка жилой недвижимости, в качестве одного из которых выделено ипотечное кредитование как механизм привлечения инвестиций в жилищную сферу.
Во второй главе "Формирование механизма привлечения инвестиций в
жилищную сферу на основе использования инструментов ипотечного
^ кредитования" раскрыты экономическая, юридическая, организационно-
финансовая сущности ипотечного жилищного кредитования, проведен анализ моделей ипотечного кредитования, сложившихся в мировой практике,
рассмотрены отечественные программы ипотечного кредитования, предложена классификация программ ипотечного кредитования. В качестве классификационных признаков выделены: источники кредитования, общая схема и условия кредитования, способы рефинансирования кредитов.
В третьей главе "Разработка и реализация региональных программ ипотечного кредитования" сформированы функциональные блоки моделей ипотечного кредитования; предложены организационно-экономические модели ипотечного кредитования; разработана экономико-математическая модель формирования инвестиционного фонда ипотечного кредитования; предложены критерии приоритетности при кредитовании заемщиков в программе ипотечного кредитования. Функциональные блоки ипотечного кредитования, организационно-экономическая модель продажи жилья в рассрочку некоммерческой организацией позволяют определить экономические связи и последовательность распределения инвестиционных ресурсов между субъектами в рамках программы "Жилье в кредит" г.Саров, Разработанная экономико-математическая модель формирования инвестиционного фонда ипотечного кредитования позволяет определить размер и структуру инвестиционного фонда в программе "Жилье в кредит" г.Саров. На основании проведенных исследований сделаны предложения по нормативному подходу к использованию бюджетных инвестиций с учетом применения критериев приоритетности при кредитовании заемщиков.
В заключении подводятся итоги исследования, делаются общие выводы по результатам проведенного исследования.
