Содержание к диссертации
Введение
1. МАРКЕТИНГОВЫЕ АСПЕКТЫ ГОРОДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ 9
1.1. Общий анализ ситуации на рынке городской недвижимости 9
1.2.Особенности жилой недвижимости как товара. Классификация объектов жилой недвижимости. 22
1.3.Региональные факторы развития рынков городской недвижимости 35
2. ИССЛЕДОВАНИЕ ПОТРЕБИТЕЛЬСКИХ ПРЕДПОЧТЕНИЙ НА РЫНКЕ ГОРОДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ 54
2.1. Исследование рынка жилой недвижимости 54
2.1.1. Анализ тенденций развития рынка жилой недвижимости 54
2.1.2. Исследование факторов инвестиционной привлекательности рынка жилой недвижимости 65
2.2.Исследование рынка нежилой недвижимости 78
2.2.1. Анализ тенденций развития рынка офисных, торговых и складских помещений 78
2.2.2. Анализ факторов инвестиционной привлекательности нежилой недвижимости 86
3. МЕТОДЫ ПОВЫШЕНИЯ ПОТРЕБИТЕЛЬСКОЙ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТИ ОБЪЕКТОВ ГОРОДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ 95
3.1. Использование показателей потребительской привлекательности при оценке конкурентоспособности объектов недвижимости 95
3.2.Методы анализа конкурентной среды на рынке городской недвижимости 103
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 112
ЛИТЕРАТУРА 114
- Общий анализ ситуации на рынке городской недвижимости
- Анализ тенденций развития рынка жилой недвижимости
- Использование показателей потребительской привлекательности при оценке конкурентоспособности объектов недвижимости
Введение к работе
Актуальность темы исследования. В настоящий период развития экономики формируются или трансформируются многие принципы и методы экономики и управления. Это касается прежде всего относительно новых для нашей страны форм экономических отношений возникающих, в частности, на рынке недвижимости, где значительное место занимает купля-продажа городской недвижимости.
Проблема экономики и управления городской недвижимостью
охватывает большое число аспектов, в т.ч. задачу адекватности
экономической оценки недвижимости, необходимость
совершенствования методических подходов при анализе эффективности использования объектов недвижимости, формирование аналитических основ комплексной оценки инвестиционных проектов и т.д. В данной диссертации рассмотрен один из аспектов вышеназванной проблемы, представляющий в настоящее время особый интерес - это методическое обеспечение повышения инвестиционной привлекательности товара на рынке городской недвижимости. Проблемы методического обеспечения рассмотрены в диссертации с позиций целей и задач маркетинговых исследований рынка городской недвижимости, а также с учетом требований, предъявляемых к объектам городской недвижимости инвесторами и различными группами индивидуальных потребителей.
Быстрая приватизация создала в короткие сроки значительный слой собственников, активно включившихся в рыночные отношения. Децентрализация инвестиционной политики, а также либерализация цен в отраслях, обеспечивающих строительное производство, повлияли на формирование цен в строительстве, в результате чего покупательная способность предприятий, организаций и населения страны снизилась, что в сочетании со снижением объемов бюджетного финансирования затруднило развитие отрасли строительства и получило отрицательные последствия на рынке городской недвижимости. В этой ситуации особую актуальность приобретает правильное осознание и реальный учет факторов привлечения покупателей на рынке городской недвижимости, что и стало основой для выбора темы настоящей диссертационной работы.
Цель и задачи исследования. В соответствии с темой, целью диссертационной работы является определение наиболее эффективных методов привлечения покупателей на рынке городской недвижимости. В ходе исследований были поставлены и решены следующие задачи:
анализ развития рынка городской недвижимости и уточнение характеристик этого рынка, классификация объекте недвижимости,
группировка факторпк пру*п^~г*.п. ..^^., жилой и коммерческой йедвижЄ№і№10І!ЕКАрупном городе. Анализ роли
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО УНИВЕРСИТЕТА
экономики и
регионального управления в повышении инвестиционной привлекательности городской недвижимости;
исследование силы влияния отдельных факторов на выбор потребителями объектов городской недвижимости;
анализ состава показателей состояния жилой среды в связи с покупательскими предпочтениями;
разработка методов повышения привлекательности городской недвижимости для покупателя.
Предметом исследования являются методы, обеспечивающие заинтересованность покупателя в приобретении конкретного объекта городской недвижимости.
Объект исследования. В качестве объекта исследования выбран рынок городской недвижимости в крупном городе, рассматриваемый с позиций отношений между производителями и потребителями городской недвижимости.
Теоретической и методологической базой исследования послужили законодательные акты, касающиеся процедур купли-продажи и учета городской недвижимости, постановления Правительства РФ и программы развития строительного комплекса, исследования российских и зарубежных ученых в области теории и практики развития рынков городской недвижимости, а также в области теории мотивации поведения покупателя и в практике оценки городской, в т.ч. жилой, среды.
В процессе диссертационного исследования использованы принципы системного подхода, а также методы логического и экономического анализа и методы статистики и социологии.
Научная новизна. Научная новизна диссертационного исследования заключается в следующем:
описаны основные тенденции и перспективы развития рынка городской недвижимости;
выделены основные факторы привлекательности объектов жилой и коммерческой недвижимости, выполнены их группировка и классификация. Подробно рассмотрены экологические и природно-климатические факторы;
оценена эластичность спроса на отдельные виды недвижимости по цене;
уточнены методы расчета показателей привлекательности жилой недвижимости;
предложены конкретные методы повышения привлекательности городской недвижимости, предполагающие учет как ситуации на рынке, так и предпочтений покупателей.
Практическая значимость результатов исследования состоит в том, что использование разработанных рекомендаций может способствовать:
увеличению числа продаж на рынке городской недвижимости и, таким образом, развитию этого рынка за счет повышения адекватности характеристик спроса и предложения;
развитию строительной отрасли в результате повышения спроса на жилую недвижимость в связи с повышением ее имиджа путем целевого информирования потребителей;
более четкой направленности региональной политики с учетом факторов развития рынка городской недвижимости.
Апробация и реализация результатов исследования. Основные положения диссертации докладывались на совещаниях и конференциях по проблемам развития рынка городской недвижимости в Высшей школе приватизации и предпринимательства. Отдельные результаты исследований были использованы Российской гильдией профессиональных антикризисных управляющих.
Публикации. Основные положения диссертационного исследования отражены в 6 опубликованных работах общим объемом 1,5 п.л.
Общий анализ ситуации на рынке городской недвижимости
Последние 3 пункта объединены в диссертации под общим понятием «нежилая недвижимость».
Это понятие используется для отличия данного вида недвижимости от жилой, когда они помещаются в одном здании, хотя в Гражданском Кодексе Российской Федерации термин «нежилое помещение» заменен термином «здание, сооружение» (ст. 549, 650 и др. ГК РФ) [8].
В федеральной собственности находятся объекты нежилого фонда общей площадью 337 млн. кв. метров, от аренды которых получено в 1995 г. 95,5 млн. рублей, в 1996 г. 223 млн. рублей, в 1997 году 305 млн. рублей и в 1998 году 466,6 млн. руб. (в ценах 1998 г.). Таким образом, наблюдается устойчивая тенденция повышения доходности недвижимости [100]. Государство является наиболее крупным собственником недвижимости, и поэтому повышение инвестиционной привлекательности городской недвижимости - важная задача пополнения федерального бюджета.
Если принять во внимание категорирование, выделяющее (А) недвижимость, используемую владельцем для ведения бизнеса, (Б) недвижимость, используемую с целью получения дохода от аренды и (В) избыточную недвижимость - здания или свободные участки, которые в настоящее время не нужны для бизнеса, то в соответствии с этой классификацией, в данной диссертации рассматривается неспециализированная недвижимость: жилая, офисная и относящаяся к розничной торговле (складские и торговые помещения) (рис.1). Кроме того, в диссертации учтено, что существует большой объем сдаваемых в аренду помещений свободного назначения, иногда с условием исключения организации производства или вредного производства или шумной деятельности и т.п., но чаще без всяких дополнительных условий.
Могут быть также выделены сегменты рынка городской недвижимости по таким признакам, как «региональный или географический фактор», «цена», «качественные параметры объектов недвижимости», «инвестиционная мотивация», «тип прав собственности» [3], но подобная группировка выполняется уже внутри групп видов недвижимости, упомянутых выше..
Не вызывает сомнений утверждение о том, что ведущими факторами, регулирующими рынок любых товаров и услуг, в т.ч. и рынок недвижимости, являются спрос и предложение. В [3] это утверждение детализировано для рынка недвижимости в графической форме (рис. 2). Автор использует кривую Паретто, обозначив основные факторы (1, 2, 3, 4, 5) и факторы, раскрывающие их (1.1., 5.1., т.д.).
Однако, следует заметить, что в общем перечне представленных на рис. 2 факторов отсутствуют факторы, отражающие влияние на спрос покупательских предпочтений, учитывающие уровень и характер требований потребителей к качеству объектов недвижимости. Это тем более необоснованно потому, что и сам автор представленного на рис. графика на следующих страницах [3] упоминает о важности учета предпочтений населения, называя эти факторы значимыми, но трудно уловимыми. Соглашаясь с автором в оценке высокой субъективности вкусов и предпочтений потребителей на рынке городской недвижимости, отметим все же, что социологические методы позволяют хотя бы приближенно выполнить их типологию. Подобная попытка сделана в рамках настоящей диссертации (глава 2). Следует отметить, что в практике деятельности предпринимателей на рынке недвижимости есть примеры анализа потребительских предпочтений (например, мониторинг предпочтений арендаторов складских помещений, выполненный московской компанией «Регистр складов»).
Анализ тенденций развития рынка жилой недвижимости
Развитие рынка жилой недвижимости непосредственно связано с инвестиционно-строительной активностью в стране. В последнее время можно говорить о формировании некоторых тенденций в этой области, характерных для нашей страны.
К числу важнейших факторов, обусловивших снижение инвестиционно-строительной активности в России, можно отнести следующие [2, 6, 16 и др.]:
- кризис в промышленных отраслях, разрушение производственно-экономических связей между республиками и регионами в процессе суверенизации;
- резкий спад инвестиций как в производственные отрасли, так и на развитие социально-культурной сферы;
- изменение в формах собственности, что привело к нарушению сложившихся отношений между традиционными заказчиками, подрядными организациями, другими предприятиями и учреждениями строительного комплекса;
- изменения в сфере финансово-кредитных отношений, ограничивших доступ к инвестиционным ресурсам.
В работах ряда специалистов сформулированы также другие факторы, которые оказали влияние на ухудшение состояния в инвестиционно-строительной сфере. К числу этих факторов относят:
- недостаточную надежность источников финансирования;
- неразработанность и отсутствие полного пакета законодательных актов, направленных на регулирование инвестиционной и хозяйственной деятельности, в т.ч. недостаточное обеспечение условий и гарантированности выполнения предлагаемых сегодня законодательных актов и нормативных требований;
- снижение управляемости со стороны государства при недостаточном развитии рыночных механизмов;
- общее снижение инвестиционной активности, вызванное экономической и политической нестабильностью в стране.
Рынок жилой недвижимости получил достаточно существенное развитие за относительно короткий период времени. Еще в 1991 году спрос на жилую недвижимость в Санкт-Петербурге настолько превышал предложение, что преобладающей формой продажи был аукцион. Но уже в 1992 году покупатель становится равноценным по сравнению с продавцом субъектом рынка, и аукцион как форма продажи уходит, а взамен возникают в большом количестве брокерские агентства. Однако, к этому времени еще нельзя говорить о сформировавшемся рынке, т.к. представления участников рынка о ценах оставались приблизительными, а общее число сделок оставалось небольшим. Это было причинами значительного разброса цен. В Санкт-Петербурге в 1992 г. цена однокомнатной квартиры колебалась от $4000 до $11600, а показатель средней стоимости квадратного метра стал использоваться только с 1993 г. [38].
Спад производства в строительном комплексе отдельных регионов нашей страны в период после массовой приватизации оказался выше, чем в промышленности. Так, в 1992 г. натуральные показатели объемов ввода жилой площади были почти вдвое ниже, чем в последнем предреформенном году (табл. 4).
Использование показателей потребительской привлекательности при оценке конкурентоспособности объектов недвижимости
Исходя из основной идеи диссертационной работы, можно утверждать, что оценка конкурентоспособности объектов недвижимости может базироваться на данных об их инвестиционной привлекательности.
Если принять, что конкурентоспособность недвижимости - это совокупность характеристик объекта, отличающих его от объектов-аналогов по степени удовлетворения индивидуального потребителя и по уровню затрат на его покупку и последующую эксплуатацию, а также способность быть выделенным покупателем из других групп аналогичных объектов, предлагаемых фирмами-продавцами, благодаря более высоким потребительским свойствам и технико-экономическим параметрам [59], то можно сделать вывод, что показатели инвестиционной привлекательности суть показатели конкурентоспособности объектов городской недвижимости. Для оценки конкурентоспособности объектов городской недвижимости обычно применяют систему показателей: единичных, групповых, интегральных [59 и др.].
В качестве единичных показателей используется процентное отношение величин каких-либо технических параметров или экономических параметров, при которых элемент потребности теоретически полностью удовлетворяется. Групповой показатель объединяет единичные и характеризует степень удовлетворения потребности в целом, а интегральный - выражается отношением группового показателя по техническим параметрам к такому же по экономическим параметрам.
На наш взгляд, центральным элементом На наш взгляд, центральным элементом оценки конкурентоспособности объектов городской недвижимости должен стать ведущий фактор, в. первую очередь учитываемый покупателем (инвестором) при выборе объекта недвижимости (покупка или аренда).
Во второй главе диссертации в результате исследований выявлено, что основным фактором, учитываемым при выборе объектов городской недвижимости, является цена 1 кв. м. Таким образом, основным конкурентным преимуществом можно считать предложение продавцом реализации объекта городской недвижимости по более низкой, чем у его конкурентов, цене за 1 кв. м.
Кроме того, в зависимости от типа недвижимости, существенное влияние на выбор покупателя (арендатора) оказывают различные факторы. Для складских помещений - это, например, общая площадь помещения, состояние подъездных путей, близость к грузообразующим и грузопоглощающим пунктам. Для офисов - это близость к деловому центру города, наличие стоянки для автомобилей. Для торговых помещений - это плотность торговых точек в данном районе города.
