Совершенствование методики оценки инвестиционной привлекательности проектов развития недвижимости Морозова Екатерина Алексеевна

Содержание к диссертации

1. Анализ сущности недвижимости как объекта инвестиций 10

2. Исследование понятий и методик оценки инвестиционной привлекательности объектов 23

Г.З. Факторы инвестиционной привлекательности проектов развития» недвижимости и принципы ее оценки 51

2. 1. Анализ подходов к оценке инвестиционной привлекательности-проектов развития недвижимости 63

      Формирование дополнительного критерия — коэффициента инвестиционой привлекательности 70

      Применение теории реальных опционов для оценки инвестиционной привлекательности проектов развития недвижимости 74

      Реальные опционы в проектах развития недвижимости в Москве 92

      ГЛАВА 3: ПОСТРОЕНИЕ И-АПРОБАЦИЯ АЛГОРИТМА УСОВЕРШЕНСТВОВАННОЙ МЕТОДИКИ ОЦЕНКИ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТИ ПРОЕКТОВ РАЗВИТИЯ-НЕДВИЖИМОСТИ^ 100

      Алгоритм усовершенствованной методики 100

      Апробация усовершенствованной методики 121

      /

      Введение к работе

      Актуальность исследования

      Все последние годы до настоящего финансового кризиса шло активное становление и развитие российского рынка недвижимости, сопровождающееся ростом- инвестиционной активности как отечественных, так и зарубежных игроков рынка. Словосочетание «инвестиционная привлекательность» все чаще встречалось в выпусках новостей, аналитических статьях, интервью со специалистами-практиками и экспертами. На интуитивном уровне понятно, что здесь имеется в виду интерес потенциального инвестора к какому-либо объекту для инвестиций или же какие-то его характеристики, способные привлечь к нему внимание инвестора даже в условиях кризиса, однако-не всегда можно определить, что именно подразумевается под этим термином и о-каком-именно показателе /показателях/ оценки идет речь.

      Так, часто, в случаях, когда говорят об инвестиционной привлекательности проекта, имеют в виду показатели его экономической эффективности - внутреннюю норму доходности и чистую текущую стоимость. Однако, как показывает практика, не всегда выбор проекта для инвестирования бывает обусловлен высокими значениями этих показателей. Иногда проект с невысоким или даже отрицательным значением чистой приведенной стоимости бывает принят к реализации. Это может происходить по. разным причинам, например, реализация данного проекта может представлять собой стратегическую возможность выйти на новые перспективные рынки регионов, у инвестора (девелопера) существует возможность для льготного привлечения финансирования, выхода из проекта на определенном этапе его реализации, есть вероятность роста рынка выше прогнозируемого уровня и получения приемлемой прибыли и т.п.

      Все это свидетельствует об отсутствии устоявшейся терминологии, несовершенстве применяемых в настоящее время методов и методик определения инвестиционной привлекательности проектов развития недвижимости: Поэтому задача определения критериев инвестиционной привлекательности на базе анализа существующего опыта в данной, области с научной точки зрения, разработка и внедрение принципов, совершенствование методов оценки инвестиционной привлекательности с применением современных теоретических разработок представляется на сегодняшний день актуальной. Научная и практическая необходимость анализа факторов, определяющих инвестиционную привлекательность того или иного проекта развития недвижимости для инвестора обусловила выбор темы и цели исследования:

      Целью работы является определение критериев и совершенствование методики оценки, инвестиционной привлекательности проекта развития недвижимости с учетом- факторов управления - наличия возможностей для принятия управленческих решений на всех этапах жизненного цикла проекта.

      Для> достижения поставленной' цели требуется решение следующих основных задач: формулирование понятия «инвестиционная привлекательность», анализ подходов к ее оценке и выявление критериев для показателей инвестиционной привлекательности объекта на уровне проекта или предприятия; анализ критериев, показателя инвестиционной привлекательности и особенностей проекта развития недвижимости как объекта инвестиций для формулирования принципов оценки его инвестиционной привлекательности и выявления основных влияющих на нее факторов; выбор наиболее приемлемого подхода к оценке инвестиционной привлекательности недвижимости; выявление способов учета факторов инвестиционной привлекательности недвижимости, предусмотренных существующими методиками, относимыми к выбранному подходу, анализ их применимости к оценке проектов развития недвижимости; анализ применения теории реальных опционов как дополнительного инструментария для учета факторов управления в оценке инвестиционной' привлекательности недвижимости, выбор наиболее подходящего способа оценки; разработка алгоритма методики оценки инвестиционной привлекательности проекта развития недвижимости с учетом сформулированных принципов оценки и основных влияющих факторов; оценка эффективности предлагаемой методики.

      Объектом исследования является проект развития недвижимости как объект для инвестиций.

      Предмет исследования — подходы, методики, технологии и инструментарий для оценки инвестиционной привлекательности объектов.

      Степень научной разработанности, теоретическая!; и методологическая основы исследования^s

      Теоретической w методологической базой исследования являются- труды российских и зарубежных ученых, а также специалистов-практиков в области инвестиционного анализа и оценки недвижимости, работы специалистов ведущих консалтинговых фирм и производственных организаций, таких как Earnest&Young, Crdit Suisse First Boston Corporation, RICS, McKinsey, IBM, Boeing.

      Изучению вопросов инвестиционного анализа и оценки инвестиционной привлекательности объектов различных структурных уровней экономики посвящено немало трудов» российских и зарубежных экономистов, среди которых: В. М. Аныпин, М. Ю. Белякова, И. А. Бланк, Р. Брейли и С. Майерс, JI. С. Валинурова, А. С. Волков, А. Дамодаран (A. Damodaran), Э..И. Крылов, Г. П. Подшиваленко, Н. В. Смирнова, Г. Н. Смоляк, М. О. Сураева, В. С. Ткачев, Г. В. Хомкалов, В. 3. Черняк, В. Д. Шапиро, В. В. Шеремет, М. Баллотта (М. Ballota), И. Попчев (I. Popchev), И. Радева (I. Radeva). Работы этих авторов внесли значительный вклад в развитие и распространение научных знаний, описывающих принципы функционирования инвестиционной сферы экономики и послужили теоретической базой данного исследования. Их изучение показало, что на сегодняшний день существует достаточно большое количество разнообразных методик и подходов к оценке инвестиционной привлекаетльности объектов различного ровня. Особенно это актуально^ когда речь, идет об* инвестиционной привлекательности: строительного проекта или предприятия.

      Поскольку анализ инвестиционной привлекательности, прежде всего, подразумевает выявление особенностей объекта инвестирования^ основу исследования, также составили, работы, в которых проводится освещение основополагающих вопросов теории и практики функционирования недвижимости как экономического: объекта- таких авторов; как Е. В. Борисов, В. А. Горемыкин, В. В. Григорьев, А. Г. Грязнова, С. BL Валдайцев, Т. А. Велижанская,Р. Р. Лочмеле, С. Н. Максимов, Т. И. Микерин, Е. С. Озеров, В. Ш Ресин, А. В. Руднев, A. B. Севостьянов, Г. М: Стерник, Е. И. Тарасевич, М. А. Федотова, А. С. Харламов, Д. М. Гельтнер (D. М. Geltncr), Н. Г. Миллер (N. G. Miller). Непосредственно инвестиционной привлекательности недвижимости уделено внимание в работах С. А. Гариной, В. И. Ресина, А. Г. Грязновощ.М. Д. Сафаровой, Е. И. Тарасевича, В. 3. Черняка.

      Необходимость; совершенствования^ методики оценки инвестиционной привлекательности, расширения используемого инструментария заставила в рамках данного исследования обратиться к одной из новых теорий в; области оценки инвестиций - теории реальных опционов. Абсолютное большинство разработок, в этой области принадлежит пока еще зарубежным авторам, таким как Т. Арнольд и P. Л. Шокли (Т. Arnold, R. L. Shockley), Г. Д. Бернштейн (G. D. Bernstein), А. Борисон (A. Borison), А. Дамодаран (A. Damodaran), Т. Коупланд (Т. Е. Copeland), Н. Н. Талеб (N. N. Taleb), А. Хенгельс (А. Hengeis), Э. Гума (A. Guma), Р. Де Невилль (R. De Neufville), Р. Мертон (R. С. Merton), М. Самис (М. Samis), Дж: Мун (J. Mun). Из отечественных авторов;уделяют ей внимание В;своих работах А. В. Бухвалов, Н. Брусланова, М. В. Коношенко, М. А. Лимитовский, Г. Н. Смоловик и др.

      Базой фактических данных послужили нормативные документы администрации города: Москвы, официальные статистические материалы, информация и прогнозы отечественных и зарубежных консалтинговых компаний и агентств недвижимости, материалы научных и научно- практических конференций, аналитические материалы рейтинговых агентств, экономические отчеты Всемирного^банка, данные Министерства Финансов РФ.

      В ходе исследования применялись методы системного подхода к изучению экономических явлений' и процессов, методы логического и структурно-функционального анализа, методы анализа и синтеза, экспертных оценок, статистического - анализа, динамического моделирования инвестиционных процессов. В> процессе исследования использовался набор современных программных средств для выполнения имитационного моделирования элементов-денежных потоков.

      Научная новизна и основные научные результаты

      К наиболее .значимым результатам» исследования относятся- следующие положения: уточнено понятие «инвестиционная привлекательность объекта инвестирования»; выявлены критерии показателей инвестиционной привлекательности; сформулированы«- принципы оценки.' инвестиционной привлекательности недвижимости; в состав основных факторов, влияющих на инвестиционную привлекательность недвижимости, включены новые — факторы управления; 'определены коэффициенты риска для положительных и отрицательных денежных потоков проекта на основе их классификации по характеру проявления и влияния на денежные потоки; предложено; применение инструментария теории реальных опционов для учета в оценке инвестиционной привлекательности факторов управления; к существующим показателям инвестиционной- привлекательности проекта развития недвижимости в качестве дополнительного предложен новый - коэффициент инвестиционной привлекательности; разработана методика оценки- инвестиционной привлекательности проекта развития недвижимости, учитывающая реальные опционы инвестора.

      Теоретическая и практическая значимость

      Практическая. значимость работы, заключается в том, что усовершенствованная автором, методика позволит в оценке инвестиционной привлекательности проектов развития недвижимости учесть большее количество влияющих факторов, разработать различные сценарии реализации проектов, определить стратегическую ценность принимаемых в ходе их осуществления' управленческих решений, что даст возможность повысить точность оценки инвестиционной привлеательности и улучшить качество разрабатываемых концепций проектов.

      Теоретическая значимость работы заключается в применении инструментария теории реальных опционов в оценке проектов в недвижимости как нового'подхода к оценке инвестиционной привлекательности. Проведение дальнейших исследований в этой области позволит выявить другие приложения теории реальных опционов, например, к оценке различных видов стоимости недвижимости.

      Разработанные теоретические и методические положения могут найти применение в научно-методической' и производственной деятельности научных, проектных и оценочных организаций, а также при подготовке специалистов по управлению и планированию инвестиционной деятельности.

      Апробация результатов исследования

      Основные научные положения диссертационной работы и результаты исследования докладывались и получили одобрение на конференции XXII Международные Плехановские чтения (Москва, 2009 г.), были использованы при чтении лекций и проведении семинарских и практических занятий на кафедре «Экономика и управления городским строительствлм» в РЭА им. Г. В. Плеханова.

      Апробация разработанной методики произведена на примере оценки инвестиционной привлекательности проекта строительства торгово- административного здания по адресу: г. Москва, Цветной бульвар'д. 15 стр. 1.

      Публикации

      По теме диссертации было выпущено 5 публикаций общим объемом 2.46 п. л.

      Структура м объем работы

      Работа¹ состоит из . введения, трех глав, заключения, приложения; списка^ использованной литературы по теме исследования. Диссертация изложена на 138 страницах основного текста, содержит 23 таблицы, 17 рисунков. Основные этапы исследования представлены на Рис. 1.

      Рис. 1: Основные этапы исследования

      Похожие диссертации на Совершенствование методики оценки инвестиционной привлекательности проектов развития недвижимости

      

      Организационно-экономические основы инвестирования проектов развития недвижимости Смирнов Владимир Алексеевич

      

      Управление инвестированием проектов развития объектов недвижимостиБельчинская, Елена Николаевна

      Совершенствование управления развитием рынка недвижимости в экономике регионаГупта, Даниэль Судхирович

      

      Совершенствование государственного регулирования и развитие предпринимательской деятельности в сфере инвентаризации недвижимости : на материалах предприятий технического учета и инвентаризации недвижимости Ставропольского краяЧумачков Дмитрий Васильевич

      Совершенствование методики маркетинговых исследований спроса на многоэтажную жилую недвижимостьСериков, Денис Андреевич

      

      Совершенствование методики оценки конкурентоспособности дорожно-строительных организацийАбдразаков Раис Ильясович

      

      Совершенствование методики оценки потребности в инвестициях для предприятий с длительным производственным цикломПахомов Александр Федорович

      

      Совершенствование методики оценки эффективности инвестиционных проектов в металлургии Прокудин Алексей Евгеньевич

      

      Совершенствование методики оценки эффективности инвестиционных проектов (На материалах предприятий молочной промышленности Северо-Западного региона России) Капустин Виталий Юрьевич

      Совершенствование методики оценки эффективности инвестиций в автотранспортную инфраструктуру регионаТожокин, Игорь Вадимович