Содержание к диссертации
Введение
ГЛАВА 1. Теоретические и методические аспекты инвестиционного процесса в условиях рыночных отношений 10
1.1. Структурообразующие элементы инвестиционного процесса 10
1.2. Инвестиционный проект как синтез информационной, концептуальной и эксплуатационной компонент инвестиционного процесса 32
1.3. Состояние инвестиционной сферы России и стратегия ее развития 47
ГЛАВА II. Инвестиционная деятельности на рынке недвижимой собственности в России 61
2.1. Основные понятия и элементы рынка недвижимости 61
2.2. Основы и механизм рынка недвижимой собственности 82
2.3. Рынок недвижимости в Санкт-Петербурге 97
2.4. Управление недвижимым имуществом в Санкт-Петербурге по
2.5. Инновационный подход к инвестиционным операциям на рынке недвижимой собственности 131
ГЛАВА III. Инновационный аспект управления проектами недвижимости 136
3.1. Инновации: сущность, виды, формы , пути реализации 136
3.2. Управление нововведениями 149
3.3.Оценка эффективности инноваций 163
ГЛАВА IV. STRONG Разработка и реализация проектов девелопмента недвижимости на основе
инновационных подходов STRONG 175
4.1. Девелопмент недвижимости: сущность и реализация 175
4.2. Проблемы финансирования развития недвижимости 185
4.3. Менеджмент недвижимости 193
4.4. Реализация проектов развития недвижимости как инновационный процесс 199 Заключение 215
Литература 234
- Структурообразующие элементы инвестиционного процесса
- Основные понятия и элементы рынка недвижимости
- Инновации: сущность, виды, формы , пути реализации
- Девелопмент недвижимости: сущность и реализация
Введение к работе
Проблема повышения эффективности российской экономики неразрывно связана с инвестиционным обеспечением процесса функционирования всех отраслей народного хозяйства. Современное состояние инвестиционной сферы, значительное падение объема инвестиций и изменение их структуры по формам собственности и объектам инвестирования позволяют говорить об общеэкономическом кризисе как кризисе инвестиционном, а также об изменении приоритетов инвестиционной деятельности. Эти процессы в определенной степени определяются как переменами, происходящими в финансовой сфере, производственном секторе, так и изменение платежеспособного спроса населения и корпоративного сектора. Общий объем инвестиций в 1998г. составил 88% к уровню 1997 года, а за время реформ объем инвестиций сократился почти в 5 раз.
Особенностью 1996 и 1997гг. является углубление кризиса в непроизводственном строительстве, прежде всего в строительстве жилья. До этого именно жилищное строительство было стабилизирующим фактором в инвестиционном комплексе. В 1996г. объемы непроизводственного строительства сократились на 24%, а в 1997г. - еще на 12%. Сокращение объемов строительства несомненно оказало влияние на повышение активности на вторичном рынке недвижимости, поскольку недвижимая собственность, как объект рынка, продолжает оставаться одним из наиболее привлекательных объектов инвестирования. Объектом инвестиций в данном случае являются не только законченные объекты жилой недвижимости (квартиры, коттеджи и др.) и коммерческой (включающей в себя объекты различного функционального назначения - торговые, офисные, бытового сервиса и др.), но и объекты, требующие определенных работ по развитию (девелопменту) недвижимости.
Развитие (девелопмент) недвижимости (далее автор будет использовать оба термина равнозначно) возникает с переходом к рынку и представляет собой управление инвестиционным проектом в сфере недвижимости, включающем в себя ряд этапов, начиная от выбора экономически эффективного проекта до реализации созданного объекта недвижимости или передачи его в эксплуатацию. Суть деятельности девелопера (физического или юридического лица) - это организация разработки и создания объекта недвижимости, пользующегося спросом на соответствующем сегменте рынка недвижимости с тем, чтобы компенсировать инвестиционные затраты и получить определенную прибыль.
Следует отметить, что отдельные аспекты исследуемой проблемы достаточно полно рассматривались в экономической литературе и диссертационных исследованиях. Так, теоретические вопросы инвестиционной деятельности и инвестиционного обеспечения проектов, оценки эффективности их реализации изучены в работах Р.Бауэра, В.Беренса, В.Бочарова, В.Бузырева, А.Горбунова, А.Карлика, А.Когута, В.Сироткина, Т.Хачатурова и других. Российскими авторами А.Ковалевым, Л.Лимоновым. Е. Тарасовичем, А.Черняком обобщены и развиты теоретические и методические основы оценки имущества и бизнеса, в том числе и оценки недвижимости. В то же время практически отсутствуют комплексные исследования, связывающие воедино проблемы разработки инвестиционных проектов развития недвижимости, организации их реализации и инвестиционного обеспечения, равно как отсутствует подход к организации и реализации проектов развития недвижимости как к инновационному проекту, хотя по сути своей каждый инвестиционный проект инновационен.
Значимость указанной проблемы и неразработанность ее в трудах отечественных ученых и определяют актуальность диссертационного исследования.
Целью диссертационного исследования является разработка теоретических и методических основ инвестиционного обеспечения процессов развития (девелопмента) недвижимости в условиях формирования рынков недвижимой собственности.
В соответствии с поставленной целью в диссертационном исследовании решались следующие задачи:
исследование теоретических и методических аспектов инвестиционного процесса в условиях рыночных отношений;
анализ структурообразующих элементов процесса инвестирования; разработка комплексной классификации инвестиций;
анализ состояния и перспектив развития инвестиционной сферы;
определение особенностей и элементов формирования и функционирования рынка недвижимой собственности;
исследование инновационных процессов применительно к процессам инвестирования в недвижимость;
изучение методов регулирования рынков недвижимой собственности;
анализ теоретических : основ девелопмента недвижимости в условиях перехода к рыночным отношениям;
разработка метода оптимизации инвестиционного обеспечения процесса развития (девелопмента) недвижимости;
построение организационной структуры реализации проекта развития недвижимости.
Предметом исследования являются теоретические, методические вопросы управления недвижимой собственностью в условиях нестабильности, а также непосредственно процессов девелопмента недвижимости.
Объектом исследования являются инвестиционные проекты развития недвижимости, строительные и девелоперские предприятия (фирмы).
Теоретической и методической основой проведенного исследования являются труды отечественных и зарубежных ученых в области проблем инвестиционного проектирования, инновационных проектов развития и управления недвижимостью. Использованы законодательные и другие нормативные акты, регламентирующие инвестиционную деятельность, а также деятельность на российском рынке недвижимости.
В работе использовались общенаучные методы исследования -анализ и синтез, системный анализ, методы инвестиционно-финансового планирования, экспертных оценок.
Статистической базой исследования являются материалы Госкомитета по статистике РФ, Статистического управления по Санкт-Петербургу, данные ряда риэлтерских и строительных фирм, а также данные, полученные автором непосредственно на объектах исследования, в том числе и по инвестиционным проектам девелопмента недвижимой собственности, разрабатывавшихся и реализовывавшихся под руководством и при непосредственном участии автора.
Автором опубликовано 43 печатные работы, из них по теме диссертации 21 работа, в том числе монография, учебные пособия, брошюры. Основные положения диссертационного исследования докладывались на международных конференциях и конгрессах "Маркетинг и проблемы информатизации" (СПб., 1996), "Экономические и социальные технологии переходного общества" (Пермь, 1997), российских и региональных конференциях и семинарах.
Диссертационное исследование состоит из введения, четырех глав и заключения.
Во введении обоснованы актуальность темы исследования, степень ее разработанности, определены цель и задачи исследования, сформулированы научная новизна и практическая значимость полученных результатов.
В первой главе "Теоретические и методические аспекты процесса инвестирования в условиях рыночных отношений" автор рассматривает структурообразующие элементы инвестиционного процесса, анализирует понятия "инвестиции" и "капиталовложения", уточняет состав и структуру участников рынка инвестиций и приводит разработанную им классификацию инвестиций. Проведен анализ теоретических и методических основ инвестиционного проектирования, где инвестиционный проект рассматривается как синтез информационной, концептуальной и эксплуатационной компонент инвестиционного процесса. Большое внимание уделено исследованию состояния инвестиционной сферы России и стратегии ее развития, что позволило автору сделать выводы о путях активизации инвестиционного процесса.
Во второй главе "Инвестиционная деятельность на рынке недвижимой собственности в России" подробно рассматриваются элементы и основные понятия рынка недвижимости, показано становление рынка недвижимости как неотъемлемой составляющей совокупности рынков. Особое внимание автором уделяется анализу механизма функционирования первичного и вторичного рынков недвижимости и показано состояние и перспективы развития рынка недвижимости Санкт-Петербурга. Исследование системы управления недвижимым имуществом в Санкт-Петербурге позволило автору сделать ряд предложений по ее совершенствованию. В данном разделе автор делает закономерный вывод об инновационном характере инвестиционных операций на рынке недвижимой собственности, что потребовало исследования инновационной составляющей инвестиционных процессов.
В третьей главе "Инновационное обеспечение процессов инвестирования" автор исследовал теоретические основы инновационной деятельности, проанализировал сущность, формы и пути реализации инноваций, показал значимость инновационного обеспечения процессов инвестирования, как основы повышения их эффективности, выделил структурообразующие элементы инновационного процесса.
В четвертой главе "Разработка и реализация проектов девелопмента недвижимости на основе инновационных подходов" автор раскрывает сравнительное новое для российской экономики понятие девелопмента (развития) недвижимой собственности, анализирует основные направления финансового обеспечения инвестиций в развитие недвижимости для различных вариантов соответствующих инвестиционных проектов. Большое внимание уделено менеджменту недвижимости как комплексной системе удовлетворения потребностей клиента в конкретном виде недвижимости. Предложены методические основы финансового (инвестиционного) и организационного обеспечения процессов развития недвижимости как многомерных инновационных процессов. Приведены конкретные разработки автора в области проектов развития недвижимости.
В заключении содержатся основные выводы и предложения, вытекающие из результатов проведенного исследования.
Структурообразующие элементы инвестиционного процесса
Становление рыночной экономики в России непосредственно связано с развитием инвестиционной деятельности, ее либерализации во всех направлениях и сферах народного хозяйства. Понятие инвестиций при этом рассматривается как все виды материально - имущественных и других ценностей, включая интеллектуальные, вкладываемые в предпринимательскую и другие виды деятельности в целях получения прибыли (дохода) или достижения социального эффекта. Если исходить из этого определения, инвестиции могут быть представлены денежными целевыми банковскими вкладами, паями, акциями и другими ценными бумагами; движимым и недвижимым имуществом: зданиями, сооружениями и машинами, оборудованием и т.п.; лицензиями, товарными знаками, патентами; кредитами, любым другим имуществом или имущественным правом; правом пользования землей и иными природными ресурсами и т.д.
Под инвестициями нередко понимается процесс вложения средств в любой форме для получения дохода или какого-либо иного эффекта. Иногда инвестиции трактуются как акт отказа от сегодняшнего потребления благ ради более полного удовлетворения потребностей в последующий период. Еще одно определение, которое дается акту вложения капитала, трактует инвестиции как акт обмена удовлетворения сегодняшней потребности на ожидание удовлетворить ее в будущем [59]. В.В. Бочаров дает следующее определение инвестиций: "Инвестиции выражают все виды имущественных и интеллектуальных ценностей, которые вкладываются в объекты предпринимательской деятельности, в результате которой формируется прибыль (доход) или достигается социальный эффект" [20 ]. Все эти определения связывает единое понимание инвестиций как некоего ресурса, затрачивая который можно получить желаемый результат. В тоже время последнее определение представляется нам недостаточно полным, ограничиваясь лишь экономическим или социальным эффектом, как результатом сделанных затрат. Вероятно, можно говорить о некоторых видах технического эффекта, который в данный момент не может быть оценен в стоимостном выражении. В качестве примера можно привести открытие радиоактивности, туннельного эффекта и некоторые другие.
В целом же сущность инвестиций в условиях рыночной экономики заключается в сочетании двух сторон инвестиционной деятельности: затрат ресурса и получения результата. Инвестиции осуществляются с целью получения дохода (результата) и становятся бесполезными, если они данного дохода (результата) не приносят. В этом заключается сущность так называемого рыночного подхода к инвестициям [ / ].
В тоже время, суть процесса инвестирования иногда понимается как "приобретение капитала с целью получения дохода", т.е. инвестирование связывается не с вложением, но с получением (приобретением) капитала [ ].
Длительное время в условиях централизованного директивного планирования и жесткой распределительной системы капиталовложений, в нашей стране общепринятым являлось следующее определение инвестиций (капиталовложений): "Капитальные вложения (или капитальные затраты) - финансовые средства, затрачиваемые на строительство новых и реконструкцию, расширение и техническое перевооружение действующих предприятий (производственные капитальные вложения), на жилищное, коммунальное и культурно- бытовое строительство (непроизводственные капитальные вложения)" [65 \ ]. Это также представлялось как затраты на воспроизводство основных фондов, их увеличение и расширение [ 2. ]. В другой работе говорится, что "в состав капитальных вложений включаются стоимость строительных работ..., стоимость работ по монтажу и демонтажу оборудования производственных и других объектов; стоимость технологического, энергетического, транспортного и другого оборудования, инструмента, срок службы которого больше одного года, производственного инвентаря и прочих работ" [407].
Еще более узкое определение дают авторы учебника "Экономика социалистической промышленности" [ ю% ]: "Под капитальными вложениями понимаются затраты на расширенное воспроизводство основных фондов".
Анализ приведенных выше определений отчетливо показывает различное понимание сущности инвестиций в рыночной и плановой экономике. Определения капиталовложений носят ярко выраженный затратный характер и сужают область инвестирования только, например, до вложений в увеличение и совершенствование основных фондов. Факт существования финансовых и других видов инвестиций отечественной экономической наукой не рассматривался. Отсутствует какой-либо намек на результат, который должен проявиться как функция сделанных затрат. Иного в условиях административной системы распределения ресурсов, единообразия форм собственности и полного отсутствия рынка ценных бумаг быть не могло. Плановая система хозяйствования предполагала наличие инвестиций в виде затрат, которые отличались от текущих издержек только единовременным характером. Результативность затрат на уровне определений полностью игнорировалась. Кроме различий в понимании сущности инвестиций в двух системах хозяйствования, существует и различие в терминологии. В условиях рыночной экономики для обозначения акта вложения капитала применяется чаще всего термин "инвестиции". В условиях плановой экономики термин "инвестиции" был заменен категорией "капиталовложения", что подчеркивало разный механизм инвестиционного процесса в двух системах.
Основные понятия и элементы рынка недвижимости
Во всех странах с развитой рыночной экономикой недвижимое имущество является таким же товаром, как любой продукт, реализуемый на рынке. В России сложилось традиционное представление, в силу которого недвижимым имуществом является любая постройка, здание сооружение, то есть любой стационарный объект, который не может быть перемещен в любое другое место без утраты части присущих ему качеств. Так, в "Современном экономическом словаре" недвижимость характеризуется как земельные и другие естественные угодья, другое имущество, прикрепленное к земле, прочно связанное с ней (здания, сооружения, объекты) [ 11 В "Кратком словаре экономических терминов" недвижимость трактуется как "земля, естественные угодья, здания, сооружения, находящиеся в собственности физических и юридических лиц, а также другое имущество, прикрепленное к земле и связанное с ней" [ $Ъ ]. В соответствии со ст. 1.30 Гражданского кодекса, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения [ 2.7 J Традиционно в России недвижимость делится на три основные группы: жилищный фонд, как совокупность всех жилых помещений, независимо от формы собственности, включая жилые дома, общежития, какие-то специализированные дома, квартиры, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания; нежилой фонд, к которому относятся здания, сооружения и другие объекты или их часть, расположенные на определенном земельном участке и зарегистрированные в установленном порядке. При этом в России нежилые помещения различаются по функциональному назначению на офисные, торговые, складские и производственные; земля. В западной практике классификация недвижимости [ML ] может носить несколько иной характер. На рис.2.1. показана классификация промышленной недвижимости. Предполагается, что обязанности человека в соответствии с его трудовой деятельностью следующие: производство, распределение, услуги, управление и требуют они для их реализации соответствующее помещение, которое и определяется как промышленная недвижимость. Как видно из рис.2.1., в состав промышленной недвижимости включены и объекты, которые, на первый взгляд, к промышленной недвижимости в общепринятом понимании не относятся. В то же время, если учитывать вышеназванные обязанности, то и данные объекты подпадают под определение промышленной недвижимости. Поскольку для приобретения и менеджмента недвижимости необходимы специальные методы менеджмента и контроля, в зависимости от функционального назначения, то в ряде случаев используется детализированная классификация в соответствии с основными областями применения недвижимости [ -//2 ]: жилые строения; административные здания; гостиницы; центры проведения заседаний, конференций, конгрессов; центры отдыха; промышленные и ремесленные строения; промышленные зоны; пансионы; технологические центры: и парки; больницы (клиники); санатории; дома по уходу за престарелыми; торговые центры; супермаркеты; галереи, пассажи; универмаги и складские помещения; центры проведения свободного времени и занятий спортом на тренажерах; культурные строения; многоэтажные стоянки. Для того, чтобы более обосновано рассмотреть проблемы управления недвижимостью в инновационном аспекте, следует прежде всего определиться с основной терминологией. Примем за базовые следующие определения, которые в дальнейшем будут использованы в ходе исследования проблемы: недвижимость - земельные участки и все прочно связанные с землей объекты и/или части таких объектов, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно;
Инновации: сущность, виды, формы , пути реализации
Сохранение потенциала российской экономики требует выработки новых подходов к инвестиционному обеспечению развития инновационного процесса в целом и как совокупности отдельных инновационных проектов. Особое место занимает проблема финансового обеспечения инновационного процесса. Исходной для любого инновационного проекта точкой является соединение созданного ранее научного задела и инвестиций, позволяющих трансформировать его в успешное экономически значимое нововведение. Исследование организационно-экономических проблем инвестирования в инновационные проекты необходимо для понимания, каким образом инвестировать, а в итоге, для разработки организационно- экономического механизма удовлетворения инвестиционного спроса, генерируемого инновационными проектами во всех отраслях материальной деятельности, в том числе в области управления недвижимостью. Законом Российской Федерации "Об инновационной деятельности и государственной инновационной политике в Российской Федерации" инноваций трактуются как нововведения в той или иной сферах народного хозяйства, общества, использование результатов интеллектуальной (научно-технической) деятельности, направленных на совершенствование процесса, деятельности или его результатов. Если сущность инновации и нововведения в данном определении идентифицирована, то ряд ученых в экономической литературе считают понятие нововведения процессом освоения новой техники и технологии, а инновацию - как деятельность, направленную на разработку, создание и распространение новых видов изделий, технологий, организационных форм. В экономической и научно-технической литературе существуют и другие точки зрения, характеризующие инновацию (нововведение), как объект, внедренный в производство в результате проведенного научного исследования или сделанного открытия, качественно отличный от предшествующего аналога. "В общем плане инновации, - утверждают авторы одного из изданий, - это обновление основного капитала (производственных фондов) или производимой продукции на основе внедрения достижений науки, техники, технологии. Это закономерный, объективный процесс совершенствования общественного производства" Отметим в этой связи,, что в приведенных выше определениях понятий инноваций есть одно общее содержание, которое, на наш взгляд, объединяет их. Это общее для изложенных определений заключается в том, что инновация или нововведение выступает как новшество, являющееся предметом завершенных научных исследований, внедряемое в той или иной сфере народного хозяйства - будь то материальная или социальная сфера, в других видах деятельности хозяйственных обществ, товариществ, государственных или муниципальных предприятий. В изложенных точках зрения по определению сущности инновации, в соответствии с нашими представлениями, имеются противоречивые трактовки, которые отличаются друг от друга не только по содержанию определений инновации, но и по характеру, направленности их применения. В этой связи отметим, что термины инновация и нововведение, применительно к решению научных проблем нормативного обеспечения и рационального регулирования инновационной деятельности, могут отражать научно-технические, экономико-организационные, финансово-кредитные, культурно-просветительские, медицинско-оздоровительные и иные изменения от использования новшеств в тех или иных видах, предметах деятельности хозяйственных обществ, товариществ, государственных и муниципальных предприятий, общественных организаций, объединений, учреждений независимо от форм собственности на средства производства, а также их организационно-правового статуса. При этом конкретные стадии процесса использования новшества в виде технического устройства, материала, какого-либо иного предмета, метода, способа, рационализирующего, объективизирующего функционирование, развитие, движение в пространстве и во времени социально-экономической, технологической, биологической или иной системы, по нашему мнению, может быть выражено понятием инновации. Исходя из этого, Ф.Ф.Бездудный и др. характеризуют инновацию как процесс реализации новой идеи в любой сфере жизни и деятельности человека, способствующей удовлетворению существующей потребности на рынке и приносящей экономический эффект [ 46 ]. Таким образом, в широком понимании инновация может выступать как частичная или полностью завершенная стадия процесса применения, внедрения новшества в той или иной сфере народного хозяйства.
Девелопмент недвижимости: сущность и реализация
Существует несколько мнений , отражающих понимание термина «девелопмент недвижимости». Так в книге [ 3 ] приводится вьщержка из Толкового словаря по недвижимости (Лондон), трактующая девелопмент недвижимости как выполнение строительных, инженерных , земляных и иных работ на поверхности , над или под землей или осуществление иных материальных изменений в использовании зданий или участков земли.
Если опираться только на это определение, то можно предположить, что профессиональный девелопмент в России и бывшем Советском Союзе реально существовал. Действительно централизованная система организации строительства, реконструкции технического перевооружения, рекультивации, мелиорации земель и т.п. достигала тех же целей, что предполагает и девелопмент. То есть, материальный результат этой деятельности и деятельности девелопера (субъекта, осуществляющего девелопмент), практически идентичны. В то же время, существует и принципиальное различие, заключающееся в том, что девелопмент представляет собой особый род профессионально - предпринимательской деятельности. Так, Ричард Б.Пейсер трактует девелопмент недвижимости как многогранный бизнес, включающий в сферу своей деятельности широкий спектр работ от восстановления и последующей передачи в аренду (или продажи) зданий до покупки необработанного (неподготовленного) участка земли и последующей продажи этого участка другим лицам. Девелопер при этом понимается как координатор соответствующей деятельности, превращающий идеи , изложенные на бумаги в реальную собственность. Если понимать деятельность девелопера как комплексную (а это так и есть), то в его компетенцию входит деятельность по разработке проектов развития недвижимости, финансово - инвестиционного обеспечения, непосредственно строительства и реализации готовой продукции. [1И2
В условиях административно - командной экономики функции девелопера фактически реализовывались различными людьми и организациями в зависимости от стадии подготовки и реализации соответствующего проекта. Так, разработкой проектов строительства, технического перевооружения, реконструкции занимались специальные проектные институты, финансирование осуществлялось централизованно и государственного бюджета, строительство -соответствующими строительными организациями. Централизованное обеспечение всеми видами ресурсов (сырье, материалы, оборудование, финансовые ресурсы), а также определенный заранее потребитель произведенного продукта - все это не дает права говорить о наличие девелопмента. Реально девелопмент недвижимой собственности может возникнуть лишь при переходе к рыночным отношения, прежде всего в сфере реализации инвестиционно - строительных проектов.
Девелопмент в качестве особого вида деятельности может выделиться только при ликвидации системы централизованного планирования, финансирования и управления инвестиционно -строительной деятельностью, децентрализации принятия экономических решений на всех стадиях подготовки и реализации инвестиционного проекта. Естественно, что разрушение старой системы требует одновременного создания структур , способных обеспечить подготовку и реализацию инвестиционных проектов, принять на себя связанные с их осуществлением риски, организовать финансирование, построить систему инвестицонно - финансового планирования, гарантировать экономическую эффективность проекта. Вся совокупность этой деятельности либо реализовывается девелоперскими фирмами, либо выполняются специализированными структурами по договорам с теми же фирмами.
Даже среди профессиональных участников рынка недвижимости существует ограниченное представление о девелоперской деятельности как реализации функций строительства и реконструкции. В принципе с такой позицией можно согласиться но только с той точки зрения, что девелопмент обязательно предполагает внесение качественных изменений в объект недвижимости, его материальное преобразование. Нужно отметить, что само понятие «материальное преобразование» является достаточно неконкретным.
