Введение к работе
Актуальность темы исследования. В настоящее время в России происходит становление рынка недвижимости. Интенсивное развитие особенно явно прослеживается в сегменте коммерческой недвижимости, основное предназначение которой для ее собственника заключается в получении дохода.
Рост реальных денежных доходов, изменения в потребительских предпочтениях, структуре расходов населения обусловили увеличение объемов розничной торговли.
Рост товарооборота в розничной торговле, а также повышенный интерес зарубежных инвесторов к российскому рынку приводит к появлению более совершенных форм торговли, одной из которых является торговый центр, что обусловлено значительным уровнем доходности данного вида бизнеса. Несмотря на то, что за последние несколько лет в Россию пришло несколько зарубежных компаний, профессионально занимающихся строительством и эксплуатацией торговых комплексов, российский рынок по-прежнему является одним из самых привлекательных и развивающихся для европейских фирм.
В настоящее время прослеживается тенденция, когда в качестве инвесторов торговых центров выступают российские организации, для которых данный вид бизнеса является новым, непрофильным и служит инструментом диверсификации рисков, либо проектом, призванным защитить временно свободные денежные средства от инфляции.
Отсутствие четких механизмов управления торговыми центрами, является причиной появления уже сегодня, на рынке с незначительным уровнем конкуренции, неудачных проектов. Тенденции, наблюдаемые сейчас на данном сегменте рынка, позволяют говорить о том, что только грамотно спланированный торговый центр сможет «выжить» в постоянно развивающемся и меняющемся рынке торговой недвижимости.
Таким образом, актуальность темы состоит в необходимости выработки механизмов и методик, направленных на создание и функционирование торговых центров в конкурентной среде.
Цели и задачи исследования. Целью диссертационной работы является разработка и научное обоснование теоретических положений и методики создания и функционирования торговых центров в условиях конкуренции в российских городах.
Поставленная цель обусловила решение следующих задач::
— проведение анализа текущего состояния и перспектив развития рынка коммерческой недвижимости;
изучение степени влияния розничной торговли на развитие такого объекта недвижимости как торговый центр;
исследование организационно-методических особенностей создания и эксплуатации торговых центров в России и в мире;
разработка и обоснование механизма комплексной оценки эффективности торгового центра;
разработка и обоснование методических подходов к системе управления торговыми центрами, направленных на повышение конкурентоспособности торгового центра, а также формулирование практических рекомендаций в условиях формирования рыночных отношений в России.
Предмет и объект диссертационного исследования.
Предметом исследования являются экономический механизм планирования и функционирования торговых центров.
Объектом исследования выбраны процессы организации и управления торговым центром.
Теоретико-методические основы и методы исследования
Методической основой диссертации являются труды отечественных и зарубежных авторов по экономике недвижимости, розничной торговле, планированию и эксплуатации торговых центров, оценке недвижимости и бизнеса, оценке конкурентоспособности предприятий. Существенный вклад в разработку данной темы внесли: Ресин В., Пашкус Ю., Гасиев М., Занадворов В., Канян К., Канян Р., Войцеховский О., Белый Е., Жилкин П., Пылин А., Славянская А., Телицына П., Чкалова О., Шувалова Е., Fisher I., Fridman J., Eckert J. и др.
В процессе выполнения диссертационного исследования в существенной степени были использованы современные разработки зарубежной и отечественной экономической науки в области маркетинга, девелопмента, финансового менеджмента, экономической статистики, оценки недвижимости.
Научная новизна
Научная новизна диссертационной работы состоит:
в разработке алгоритма и методических инструментов создания конкурентоспособного торгового центра;
в обосновании системы критериев определения уровня эффективности торгового центра на каждом из этапов жизненного цикла проекта и методов оценки критериев эффективности торгового центра.
Теоретическое значение полученных в диссертации результатов Разработанные методические положения определения критериев эффективности торговых центров развивают теорию комплексного анализа инвестиций в
недвижимость, а также вносят вклад в создание предпосылок для научного комплексного подхода к развитию теории торговых центров в России.
Практическое значение полученных результатов
Разработанные практические рекомендации оценки эффективности торговых центров позволяют в полной мере использовать их на существующем рынке недвижимости в российских городах, а разработанный алгоритм может быть использован в полной мере, как при планировании новых торговых центров, так и для разработки конкретных организационных и управленческих решений, направленных на повышение эффективности существующих комплексов.
Рекомендации относительно отдельных аспектов планирования торгового центра позволяют применить их в системе управления рисками при оценке инвестиций в торговую недвижимость, а также позволяют существенно повысить степень экономической обоснованности решений, принимаемых собственниками существующих объектов.
Достоверность и обоснованность научных положений, выводов и рекомендаций
Исследования проводились на основе анализа информации по экономике недвижимости, планированию торговых центров, а также изучения системы управления действующего торгового комплекса. Обоснованность применения разработанной методики было апробировано на рынке недвижимости г. Твери, что подтвердило эффективность работы системы критериев.
Публикации. Основные положения диссертационной работы опубликованы в 4 статьях, общим объемом 1,3 п.л.
Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, трех глав основного текста, заключения и списка литературы. Работа содержит 20 таблиц, 27 рисунков. Объем работы составляет 158 страниц, включающий в себя библиографический список использованной литературы из 119 наименований.
