Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Исследование состояния, тенденций и проблем формирования и развития предпринимательства на рынке аренды жилья.13
1.1. Анализ рынка аренды жилья в мегаполисах зарубежных стран 13
1.2. Исследование эволюции развития арендных отношений в России.24
1.3. Специфика арендных отношений в сфере жилой недвижимости Москвы.32
Глава 2. Теоретико-методические аспекты формирования и развития доходных домов на рынке найма и аренды жилья.45
2.1. Теоретические основы формирования и развития доходных домов .45
2.2. Факторы, формирующие уровень спроса и предложения на рынке найма и аренды жилья.54
2.3. Использование закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости в частно-государственном предпринимательстве 64
Глава 3. Основные направления обеспечения устойчивого развития доходных домов в рамках частно-государственного предпринимательства на рынке найма и аренды жилья.76
3.1. Оценка эффективности инвестиций в организацию и развитие доходных домов в Москве 76
3.2. Определение потенциального спроса москвичей на жилье в доходных домах.94
3.3. Организационно-экономическая модель доходного дома в Юго-Западном административном округе Москвы 104
Заключение .128
Список использованных источников и литературы 132
Приложения
- Исследование эволюции развития арендных отношений в России
- Специфика арендных отношений в сфере жилой недвижимости Москвы
- Факторы, формирующие уровень спроса и предложения на рынке найма и аренды жилья
- Определение потенциального спроса москвичей на жилье в доходных домах
Введение к работе
Актуальность темы исследования обусловлена тем, что именно сейчас, на новом этапе экономических реформ, обеспечив условия формирования и развития предпринимательства, необходимо перейти к решению жилищного вопроса для более широких категорий граждан: молодых семей, специалистов социальной сферы, врачей, учителей, ученых, инженеров, принять меры по увеличению ввода доступного жилья, а также значительно расширить возможности аренды жилья. В ряде регионов запущены пилотные проекты, на базе которых отрабатываются различные формы частно-государственного предпринимательства, обеспечивающие функционирование и устойчивое развитие рынка найма и аренды жилья.
Анализ, выполненный автором, показал, что сегодня в России арендное жилье составляет не более 5%, в то время как в США этот показатель приближается к 35%, а в отдельных странах Евросоюза превышает 60%.
Организация доходных домов в рамках частно-государственного предпринимательства может способствовать развитию предпринимательских структур на инициативной, рисковой основе, создавая условия для совершенствования арендных отношений, свободы квартиросъемщика и решения задачи, определяемой Президентом и Правительством Российской Федерации по обеспечению граждан доступным и комфортным жильем.
В текущей экономической ситуации реализация проектов по созданию доходных домов со сроками окупаемости порядка 5-7 лет представляется для инвесторов довольно привлекательной, а организация и развитие доходных домов в как формы реализации частно-государственного предпринимательства позволит снизить существующую напряженность в решении жилищных вопросов для населения, частично решив проблемы на рынке найма и аренды жилья.
Степень разработанности проблемы. Проблема взаимодействия
предпринимательских структур и государства, а также вопросы
функционирования государственно-частного предпринимательства
рассмотрены в трудах таких отечественных ученых и практиков как Р.В. Гаврилов, В.А. Горемыкин, В.П. Грузинов, М.А. Захарова, Н.Н. Ноздрина, А.С. Паламарчук, В.Б. Тореев, И.М. Шнейдерман, А.Б. Ярощук и др.
Рассматривая зарубежный опыт организации частно-государственного предпринимательства и арендных отношений, автор опирался на труды зарубежных ученых: A. Toffler, М. Haffner, J. Hoekstra, М. Oxley, Н. van der Heijen, Goodman, Allen C, Kulu H., Lyons M., Malpezzi, S. Priemus, Hugo и др.
Проблемы становления рынка найма и аренды жилья, механизмы его
развития и функционирования представлены в работах А.В. Афониной,
Е.В. Басина, Р.В. Гаврилова, И.Ф. Гареева, Н.П. Гибало, Е.Н. Иванова,
В.П. Камышанского, М.В. Кратенко, И. Кузьмина, Л.Ю. Михеева,
ОМ. Садикова, Ю.П. Свита, Г.Ф. Шешко, М.А. Морозова, Б.А. Райзберга, В.З. Черняка, А.Н. Швецова и др.
Несмотря на столь представительный список авторов, в их работах недостаточно изучены и практически не рассматриваются особенности организации доходных домов как перспективной формы реализации частно-государственного предпринимательства на рынке найма и аренды жилья. Исходя из этого, были сформулированы объект, предмет, цель и задачи диссертационного исследования.
Объектом исследования в диссертации выступает процесс
формирования, функционирования и развития доходных домов как
перспективной формы реализации частно-государственного
предпринимательства на рынке найма и аренды жилья.
Предметом исследования являются методы организации и управления доходными домами, а также организационно-экономические отношения, возникающие в процессе формирования и развития частно-государственного предпринимательства на рынке найма и аренды жилья.
Цель диссертационного исследования состоит в разработке и обосновании организационно-методических положений по формированию и развитию доходных домов как перспективной формы реализации частно-государственного предпринимательства на рынке найма и аренды жилья, а также в выявлении особенностей организации их деятельности.
Для достижения поставленной цели в диссертации последовательно решены следующие основные задачи:
проведен анализ проблем функционирования рынка аренды жилья в мегаполисах зарубежных стран;
исследована специфика развития предпринимательства в сфере арендных отношений в России, выявлены особенности сферы жилой недвижимости Москвы;
изучены теоретические основы формирования и развития доходных домов;
выявлены факторы, формирующие уровень спроса и предложения на рынке найма и аренды жилья;
обоснована возможность использования закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости при создании частно-государственных предпринимательских структур;
дана оценка прогнозного объема инвестиций в создание доходных домов, необходимых для удовлетворения современной и будущей потребности в арендном жилье на рынке найма и аренды жилья Москвы;
исследован потенциальный объем платежеспособного спроса москвичей и обоснованы предложения и практические рекомендации по формированию и развитию доходных домов на рынке найма и аренды жилья в городе Москве;
разработана организационно-экономическая модель доходного дома в Юго-Западном административном округе Москвы.
Область исследования. Работа выполнена в соответствии с паспортом специальности 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (экономика предпринимательства): «п.8.23. Особенности организации и развития частно-государственного предпринимательства».
Методология исследования. Теоретическую основу исследования составляют разработки и научные концепции, содержащиеся в публикациях и монографиях отечественных и зарубежных ученых, посвященные проблемам взаимодействия предпринимательских структур и государства, а также частно-государственного предпринимательства на рынке найма и аренды жилья.
Научные результаты диссертационной работы были получены с использованием методов системного, функционального и статистического анализа, экспертных оценок. При проведении расчетов, построении диаграмм и таблиц использованы современные компьютерные программные продукты.
Информационная база исследования. Исследование базируется на законах Российской Федерации, других законодательных и нормативных государственных актах и ведомственных документах, материалах научных и производственных организаций и предприятий.
Научная новизна диссертационного исследования состоит в развитии
теоретических положений по формированию доходных домов как
перспективной формы реализации частно-государственного
предпринимательства на рынке найма и аренды жилья, включая выявление особенностей по организации и устойчивому развитию этих предпринимательских структур, обеспечивающих эффективное решение жилищной проблемы.
Основные научные результаты, полученные лично автором, обладающие научной новизной и выносимые на защиту:
-
Выявлены основные тенденции, проблемы и преимущества найма и аренды жилья в мегаполисах зарубежных стран и Российской Федерации, позволившие обосновать цель и задачи формирования и развития частно-государственного предпринимательства на рынке найма и аренды жилья.
-
Предложено и обосновано авторское определение понятия «доходный дом», под которым следует понимать индивидуально-определенное здание, специально построенное или перепланированное с целью получения предпринимательского дохода путем сдачи квартир, частей квартир, комнат по договорам найма и аренды, а также нежилых помещений по договорам аренды, во временное владение и пользование физическим и юридическим лицам, по одному из установленных видов договора найма или аренды.
-
Выявлены и обоснованы важнейшие регулирующие факторы устойчивого развития рынка найма и аренды жилья как сферы предпринимательской деятельности, включающие наряду со сложившимися историческими особенностями и нормами действующего жилищного законодательства территориальное положение рынка, наличие и степень развитости его инфраструктуры, текущий и перспективный платежеспособный спрос по найму и аренде жилья, размер и структуру арендных платежей, имеющих прямое и косвенное влияние на поведение государственных органов, инвесторов, застройщиков, арендаторов и предпринимателей, осуществляющих свою деятельность на рынке найма и аренды жилья.
-
Разработана модель формирования доходных домов в рамках частно-государственного предпринимательства на рынке найма и аренды жилья,
обеспечивающие конкурентоспособность, эффективность и устойчивое развитие такой предпринимательской структуры на основе создания закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости.
-
На основе проведенного анализа распределения домохозяйств Москвы по децильным группам в зависимости от уровня благосостояния и потребности в общей площади занимаемого жилья установлены прогнозные значения платежеспособного спроса на аренду квартир по их типам, позволяющие определить потенциальные структурные и количественные характеристики доходных домов в рамках частно-государственного предпринимательства на рынке найма и аренды жилья в городе Москве.
-
На примере сравнительной оценки закрытого акционерного общества и закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости предложен и обоснован пилотный Проект по организации доходного дома в Юго-Западном административном округе города Москвы, обеспечивающий эффективные условия развития частно-государственного предпринимательства, стимулирующий жилищное строительство без привлечения бюджетных средств, позволяющий на инициативной рисковой основе обеспечить развитие предпринимательских структур, извлечение предпринимательского дохода, долгосрочные арендные отношения и свободу выбора квартиросъемщиков.
Теоретическая и практическая значимость работы. Теоретические положения, разработанные в диссертации, позволяют сформировать комплексный подход в принятии решений при организации доходных домов в форме закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости, которые, в свою очередь, создают основу для реализации частно-государственного предпринимательства на рынке найма и аренды жилья.
Практическое значение имеют:
разработанный механизм, позволяющий оптимально организовать процесс формирования и развития доходных домов в форме частно-государственного предпринимательства на рынке найма и аренды жилья города Москвы;
организационно-методическая модель, системно обосновывающая основные отношения, возникающие на инициативной, рисковой основе с целью получения предпринимательского дохода в процессе формирования и развития доходных домов на рынке найма и аренды жилья города Москвы.
Материалы исследования могут использоваться при разработке и согласовании нормативно-правовых документов и законодательных инициатив, направленных на обеспечение граждан доступным и комфортным жильем, создание и развитие цивилизованного рынка найма и аренды жилья.
Полученный опыт организации и развития частно-государственного предпринимательства на рынке найма и аренды жилья может быть реализован в любом регионе Российской Федерации с учетом территориальных, природно-климатических, демографических и социально-экономических условий.
Результаты диссертационного исследования могут использоваться в
практике преподавания экономических дисциплин, в частности,
«Государственное регулирование экономики», «Инвестиции»,
«Предпринимательство», а также в научно-исследовательской работе по экономическим проблемам частно-государственного предпринимательства на рынке найма и аренды жилья.
Апробация результатов исследования. Основные положения и выводы диссертации обсуждались на заседании Координационного совета по вопросам развития молодежного предпринимательства Торгово-промышленной палаты Российской Федерации, Международной научно-практической конференции МГОУ в 2013 году, VII Всероссийской конференции обучающихся «Национальное достояние России», научно-практических конференциях профессорско-преподавательского состава, аспирантов и студентов ИРЭСПиП, МГОУ и РАП, межвузовской научно-практической конференции «Проблемы экономики, управления народным хозяйством и экономического образования» студентов, аспирантов, преподавателей экономического факультета МГОУ, заседаниях кафедры «Экономика и предпринимательство» МГОУ.
Разработанные в диссертации методические положения и практические рекомендации нашли свое применение в процессе организации и формирования доходных домов как перспективной формы реализации частно-государственного предпринимательства на рынке найма и аренды жилья, что подтверждается справками о внедрении результатов исследования в Департаменте жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, Департаменте градостроительной политики города Москвы, Коммерческом Банке «Московское ипотечное агентство» (ОАО), Научно-проектном центре «Развитие города», ООО «Галс-Ижиниринг».
Публикации по теме исследования. По теме диссертационного исследования опубликовано 12 научных работ общим объемом 9,65 п.л. (авторский объем 9,35 п.л.), в том числе 3 работы в изданиях, рекомендованных ВАК общим объемом 1,65 п.л. (авторским объемом 1,35 п.л.), 3 работы в электронном виде, а также издана монография общим объемом 6,5 п.л.
Структура и объем диссертационной работы определены в соответствии с необходимостью решения поставленных научных задач. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованных источников и литературы (162 наименования) и 2 приложений. Результаты диссертационного исследования изложены на 145 страницах, оформлено 22 таблицы, 24 рисунка.
Исследование эволюции развития арендных отношений в России
В дореволюционной России весь сегмент арендного жилья был представлен доходными домами, которые наиболее широко были распространены в таких городах как Санкт-Петербург и Москва. Зародившись в 70-х годах ХIХ века доходные дома, как форма предпринимательских отношений, получили широкое распространение. Начавшийся строительный бум продолжался до начала первой мировой войны 1914 года. В условиях промышленной революции и урбанизации, с ростом городов количество домов, а, следовательно, и домовладельцев, стремительно росло. Каждый домовладелец в среднем имел по два дома. Специальные издания оказывали помощь домовладельцам в делах содержания доходных домов и сдачи в наем квартир. Домовладельцы выплачивали в пользу города специальный налог в форме оценочного сбора. Вмененной обязанностью для домовладельцев был надзор за жильцами, а также ответственность за мощение, освещение и чистоту улиц и дворов, функционирование дождевой канализации.20 Договоры найма заключались как письменно, так и устно с обязательным порядком содержания информации о сроке и цене найма.
Домовая прислуга, к которой относились дворники, швейцары, истопники, водопроводчики, обслуживала дома и получала жалование от домовладельца. Полотеры, трубочисты, золотари, маляры, не являясь домовой прислугой, получали оплату за выполненную разовую работу. Практически вся интеллигенция проживала в средних квартирах, снимая их на 7-9 месяцев, а лето, как правило, проводили на даче, на водах или за границей. Площадь комнат в средних квартирах составляла от 16 до 24 кв.м.21 Со временем в доходных домах на нижних этажах стали открывать магазины, склады, конторы и другие объекты инфраструктурного и социального обслуживания. Вложение денежных средств в строительство доходных домов было весьма выгодным. О выгодности вложений говорит и тот факт, что только в одной Москве в течение 1911 года было построено около 3 тысяч доходных домов в 5-7 этажей. 22 Строили все от купцов и частных предпринимателей средней руки до крупных промышленников, акционерных обществ, товариществ и учебных заведений. Участвовали в этом процессе даже церковные общины и монастыри. Бум строительства доходных домов возник не сам по себе. Для этого имелись веские социально-экономические причины: - требовалось жилье для тех, кто не мог купить, но мог оплачивать его найм (инженеры, научные работники, учителя, врачи, люди свободных профессий, рабочие, студенты); - появившийся в условиях развития предпринимательства свободный капитал надо было во что-то вкладывать.23 Власть, следуя западному опыту, поощряла жилищное строительство и формировала особо благоприятные условия для вложения капитала в его развитие путем выделение и продажи для этих целей земли, а также привилегированных условий сдачи ее в долгосрочную аренду. Сдаваемые внаем дома или квартиры в доходных домах условно делились на: богатые (элитные), средней руки, дешевые (для малоимущих) и бесплатные (для неимущих) содержавшиеся за счет средств города или меценатов. Элитные доходные дома располагались в центре или наиболее благополучных районах города с развитой инфраструктурой. В них были все удобства, вплоть до газовых плит на кухне, колонок в ванной, «домовых» котельных и миниэлектростанций. Состояли такие квартиры из 5-7 комнат, общая площадь которых составляла 100-400 метров, а высота потолков превышала 4,5 метра. 24 Доходные дома «для небогатых» находились, как правило, за пределами центра города. Квартиры в таких домах предоставляли жильцам минимум жизненных удобств: небольшая комната, общая кухня и умывальня, помещение для сушки одежды, холодная кладовая, отопление, канализация. Доходные дома с общедоступными (дешевыми) квартирами появились только в самом конце ХIХ века как особый вид жилья для малообеспеченных граждан. Они строились крупными ведомствами для своих работников, например, управлением Казанской железной дороги. Дешевые квартиры возводили и на пожертвования. Такие дома являлись условно доходными, так как плата за аренду была символической. Спрос на них превышал предложение. Это и предопределило строительство муниципальных доходных домов, которые приносили прибыль городу.
Так в Москве в 1896 году таких домов было не более десятка, а к 1902 году их количество уже составило 902. 25 Оплата проживания в доходных домах очень разнилась, от 1000 и более рублей в месяц в элитных, от 10 до 100 рублей в месяц в общедоступных, не превышала 4-5 рублей за квартиру на 1-м этаже для малообеспеченных, а неимущим квартиру сдавали по символической цене, а то и вовсе бесплатно. 26 После октября 1917 года доходные дома кардинально изменили свое содержание: отдельные квартиры превратились в коммунальные. В последующем изменилась и форма: трех-четырех этажные дома надстроили несколькими этажами. Задача рационального использования городской территории не была приоритетной при обосновании проектов территориального планирования советского периода, практика коммерческого найма отсутствовала, и как следствие строительство и эксплуатация доходных домов были прекращены. Зародившаяся новая волна арендных отношений в Российской Федерации в последние десятилетия стала набирать силу, а арендные отношения приобрели рыночный характер. Абсолютное большинство квартир, сдаваемых в аренду, перешло в собственность граждан безвозмездно: в результате приватизации или в результате наследования (дарения). Сегодня в России можно снять квартиру полностью или ее часть – комнату. Рынок съемного жилья неподконтролен федеральным и городским властям, часть получаемых платежей, которая могла бы быть извлечена из сделок с жилой недвижимостью, остается в руках частных лиц, получающих таким образом, дополнительный доход. В мае 2001 года В.В. Путиным подписан Федеральный закон № 54-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс Российской Федерации и закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»27 определяющий новые социально-правовые и экономические основы преобразования отношений прав собственности на жилище. Призванный установить основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда социального использования, закон на практике послужил в большей степени основой формирования и развития теневого рынка найма и аренды жилья.
При проведении приватизации жилья ряд граждан получили в собственность по нескольку жилых помещений, одно из которых с целью обеспечения стабильного дохода сдавалось в аренду. Как правило, собственники такого жилья, «уходя в тень», не платят налогов и нигде не регистрируют свою деятельность, что приводит к тому, что государство недополучает миллионы рублей в виде налоговых отчислений. Кроме того, властям субъектов и муниципальных образований не представляется возможным осуществить должный контроль миграции населения, что ведет к росту преступности и развитию теневой экономики в стране.
Специфика арендных отношений в сфере жилой недвижимости Москвы
Москва, являясь финансовым, экономическим, культурным центром Российской Федерации притягивает экономически активных людей, ставя всегда очень неоднозначный, но всегда актуальный вопрос, где жить? В Москву приезжали и приезжают из различных регионов России, стран СНГ, дальнего зарубежья и стараются закрепиться именно здесь, считая, что только здесь, возможно получать высокие доходы и вести достойный образ жизни. Что касается большего числа коренных москвичей, то многим, в силу различных жизненных обстоятельств, приходиться ютиться в скромных квартирах, где количество проживающих может быть довольно большим. Большинство, не в состоянии приобрести жилье в собственность, которое бы отвечало их требованиям. Речь идет и о молодых семьях, и о студентах, и об одиноких людях средних лет, и об инвалидах, вынужденных проживать со своими родственниками, и о других категориях москвичей. 34 Арендный рынок квартир в Москве, хотя и отражает общую российскую проблематику, тем не менее, специфичен, что связано, прежде всего, со статусом, размерами и сложившейся инфраструктурой самого города. Как показывает проведенное исследование, московский рынок найма и аренды жилья представлен, в подавляющем объеме, квартирами, находящимися в собственности граждан. Причем большинство собственников не приобретали жилую площадь, а получили ее на безвозмездной основе – в результате бесплатной приватизации государственного жилищного фонда, проводимой в течение последних 20 лет или наследования (дарения). Всего в частной собственности находится около 85% жилищного фонда города. По экспертным оценкам в Москве в аренду сдается каждая пятая квартира, находящаяся в собственности граждан. 35 Московский рынок найма и аренды жилья это в основном вторичный рынок, т.е. излишки жилой площади москвичей, которые в различных формах сдают их в наем.
Аренда жилья в Москве представляет собой широкое поле деятельности для частных лиц, которые через агентства или лично реализуют свое желание сдать или снять жилплощадь. Снять жилье в Москве могут достаточно обеспеченные люди, получающие высокую заработную плату или имеющие иные различные источники доходов и готовые заплатить за месяц проживания в съемной квартире намного больше, чем средняя зарплата в стране.
По данным компании «ИНКОМ-недвижимость» общий объем предложения на рынке найма и аренды жилья в Москве составляет на начало 2013 года 45,7 тыс. объектов. Доля комнат оценивается в 7,2 тыс. объектов. Учитывая то, что средняя площадь квартиры в Москве равняется 54 кв.м., общий объем жилой площади, сдаваемой в аренду, составляет 2,5 млн. кв.м.36 Это лишь та учтенная доля площади, что проходит через агентства недвижимости, большинство же сделок носят нелегальный характер и остаются в тени. Одной из ярких особенностей московского рынка найма и аренды жилья, является то, что часть жилых помещений, представленных на рынке, составляют жилые помещения, «инвестиционные» квартиры» приобретенные физическими или юридическими лицами для сохранения накоплений с доходностью, превышающей показатели срочных банковских вкладов и инвестиционных ценных бумаг. Особую специфику найма жилья в Москве определяет легальная и нелегальная аренда. Чаще всего, в нарушение положений действующего федерального и городского законодательства, правоотношения по сдаче жилой недвижимости в аренду не формализуются путем заключения договора в письменной форме, доходы от сдачи квартир и комнат в аренду укрываются от налогообложения, а квартиросъемщики никак не защищены от произвола со стороны арендодателя, как в части изменения платы арендной платы, так и в части освобождения занимаемого жилого помещения по инициативе арендодателя. При этом определить все ли вышеуказанные арендодатели платят налоги практически невозможно. В действующей на настоящий период налоговой декларации отдельной статьи для дохода от сдачи помещений в найм или аренду нет, что не позволяет вести учет налоговых поступлений с этого вида дохода и делать обоснованные заключение о степени легализации теневого рынка найма и аренды жилья. Касательно легальной аренды жилья стоит отметить, что в Москве существует реализованный проект доходного дома, ориентированный на граждан с высоким уровнем дохода. Но для граждан и семей, имеющих средний и низкий уровень дохода, которые не имеют возможности приобрести жилье в собственность, но готовы платить небольшую арендную плату в настоящее время доходных домов нет. В текущей действительности на городском рынке найма жилья сложились достаточно высокие цены. Месячная цена аренды однокомнатной квартиры в Москве составляет 20-25 тыс. рублей, двухкомнатной – 25-50 тыс. рублей, трехкомнатной – 40-90 тыс. рублей. В результате для большинства москвичей не только с низким, но и средним уровнем дохода аренда жилья малодоступна. Главной помехой развитию рынка найма и аренды жилья Москвы продолжает оставаться высокая себестоимость строительства. Чтобы построить дом и затем правильно его эксплуатировать, необходимы высокие стартовые инвестиционные вложения. Это, прежде всего, объясняется высокой стоимостью земельных участков и длительным сроком окупаемости проекта. Поэтому для большинства московских девелоперов продавать жилые объекты выгоднее, нежели сдавать их в аренду.
Если арендное жилье будет ориентировано именно на людей, которые не подпадают под категорию малоимущих и, следовательно, не могут встать в очередь на жилье, но и не могут позволить себе покупку коммерческого жилья, то в случае масштабной реализации проектов по строительству и введению в эксплуатацию доходных домов, жилье станет доступно всем: малоимущие будут получать социальное жилье, средний класс – снимать квартиры в арендном жилье, а богатые – приобретать в собственность дорогое коммерческое жилье. Наибольшим спросом в Москве пользуются недорогие 1-2-х комнатные квартиры в многоквартирных домах. Это объясняется тем, что арендаторы, как правило, стараются сэкономить на арендной плате. В Москве для очередников города, отвечающих требованиям и состоящих на жилищном учете, существует долгосрочная программа мероприятий, согласно которой гражданам предоставляется жилье в аренду по льготной цене.37 В рамках разработанной Правительством Москвы программы, с целью обеспечения потребности 10% участников городского рынка найма и аренды жилья в жилых помещениях за счет денежных средств частных инвесторов, к концу 2020 года должны быть построены и введены в эксплуатацию более 200 многоквартирных бездотационных домов суммарной площадью жилых помещений около 2,4 млн. кв.м, что обеспечит возможность проживания в них на условиях коммерческого найма более 42 тыс. семей. Бездотационные дома предполагают к концу срока своей эксплуатации полную окупаемость. Но в текущей действительности программа находится в состоянии согласования и реализации на уровне отдельных проектов. Недостатками современной системы найма жилых помещений в бездотационных домах в Москве является: абсолютная неразвитость сети бездотационных домов, ограниченное количество предосталяемых квартир, строгое ограничение законодательством Москвы категорий лиц, имеющих право получить жилье в бездотационных домах.
Факторы, формирующие уровень спроса и предложения на рынке найма и аренды жилья
Государственной программой города Москвы на среднесрочный период (2012-2016 гг.) «Жилище», утвержденной постановлением Правительства Москвы от 27.09.2011 г. № 454-ПП, приоритетным является развитие сектора арендного жилья, как принадлежащего городу, так и частного, а также предусмотрены мероприятия, направленные на создание в Москве такого сегмента жилищного фонда, как доходные дома.
Следует отметить, что предназначение рынка арендного жилья – удовлетворение потребностей населения в жилищных услугах. Рынок найма и аренды жилья имеет ряд особенностей, в том числе отрицательных, и нуждается во внешнем регулировании. Предполагается, что наиболее объективно это регулирование может быть реализовано государством (органами исполнительной власти Москвы). Кроме государства оказывать регулирующее влияние могут некоммерческие негосударственные организаций.
Спрос и предложение являются регуляторами любого рынка. В результате их взаимодействия и возникают рыночные отношения. 66 Под спросом на арендном рынке жилья следует понимать желание населения потреблять жилищные услуги, обеспеченное возможностью заплатить за них. Под предложением на рынке жилья понимается количество жилищных услуг, предлагаемых для продажи по определенной арендной ставке. Количество предлагаемых жилищных услуг находится в обратной зависимости от спроса. Безусловно, платежеспособность населения является основополагающим фактором, который воздействует на возможности удовлетворения потребности в жилье. Изменение стоимости жилищных услуг будет оказывать влияние на уровень спроса через эффекты дохода и замены. Эффект дохода возникает так, как изменение стоимости потребляемых жилищных услуг увеличивает (при уменьшении стоимости) или уменьшает (при увеличении стоимости) реальный доход домохозяйств, и как следствие изменяет их покупательную способность. Эффект замены на жилищном рынке связан с относительными изменениями стоимости жилищных услуг на рынке найма жилья (аренды нежилых помещений) или на рынке объектов жилой недвижимости. 67
Эффект замены активизирует потребление относительно дешевеющего потока жилищных услуг, тогда как эффект дохода активизирует и увеличение, и сокращение их потребления или быть нейтральным. Для определения эффекта замены, нужно исключить влияние эффекта дохода, или, наоборот, для определения эффекта дохода, нужно исключить эффект замены.
Бюджетная линия KL соответствует денежному доходу I и стоимости жилищных услуг, потребляемых арендаторами на арендном рынке жилищного фонда и/или владельцами объектов жилищного фонда путем их покупки РХ и РY. Ее касание с кривой безразличия U1U1 определяет оптимум потребителей Е1, которому соответствует объем. 68
При переходе от первоначального к дополнительному (расчетному) оптимуму (от Е1 к Е3) реальный доход потребителей не меняется, он остается на прежней кривой безразличия U1U1. Значит, сдвиг от Е1 к Е3 и характеризует эффект замены способа удовлетворения потребностей в жилищных услугах Y относительно подешевевшей стоимости услуг Х. Он равен разности Х3 и Х1. Следовательно, эффект дохода составит разницу между Х2 и Х3. Заметим также, что в результате действия эффекта дохода потребление жилищных услуг обоими способами в точке Е2 выше, чем в точке Е3. 69
Следует отметить, что цивилизованный рынок найма и аренды жилья представляет собой сектор найма, экономическими механизмами которого передаются права собственности, устанавливаются ставки аренды и варианты удовлетворения жилищных потребностей населения.
Рынок арендного жилья, как и всякая экономическая система, обладает собственной инфраструктурой. В основании выделения инфраструктуры как сферы городского хозяйства лежит различие между общими и особенными условиями производства. К общим условиям можно отнести те, без которых никакое производство не может эффективно функционировать. К особенным условиям относятся конкретные формы технологического процесса, присущие в отдельности каждому виду производства, например жилищному строительству. Инфраструктура рынка найма и аренды жилья представляет собой систему материальных и информационных условий, обеспечивающих стабильное и эффективное функционирование и эксплуатацию его объектов.
Определение потенциального спроса москвичей на жилье в доходных домах
Во втором квартале 2012 года минимальная рыночная цена аренды однокомнатной квартиры в Москве составила 25 000 руб./мес. С учетом этого, а также, допуская то, что на аренду квартиры домохозяйство может потратить не более 30% от своего совокупного дохода, среднестатистической семье (3 человека) необходимо иметь доход не менее 83 000 руб./мес., то есть не менее 28 000 руб./мес. на человека. 95
В 2012 г., исходя из принятых ограничений, домохозяйства с доходом выше 25 000-30 000 руб./мес. на человека составляли 44% от общего количества домохозяйств, то есть 1 525 тыс. домохозяйств. Около 10% московских семей могут себе позволить аренду только типовой однокомнатной квартиры. Остальные 56% домохозяйств (1 938 тыс.) имеют меньший доход и арендовать по рыночной стоимости не могут даже однокомнатную квартиру. По состоянию на конец 2011-начало 2012 года количество малодоходных семей несколько снизилось, и число семей, имеющих возможность арендовать квартиры на рынке жилья, и семей, с отсутствием по уровню доходности такой возможности, сравнялось, то есть составляет примерно по 50%. Таким образом, из общего массива домохозяйств 1 770 тыс. семей (5 312 тыс. человек) при определенных условиях смогли бы арендовать в столице жилье различного типа (рис. 3.4).
Из представленного на рис. 3.4 графика наглядно видно, что размер среднедушевого денежного дохода населения Москвы растет медленно и за год для средних значений он с учетом инфляции, практически, не изменяется, хотя общий среднедушевой доход на 1 человека в месяц вырос почти на 20% за счет сокращения на 7% количества людей с минимальным доходом и увеличения группы людей с доходом свыше 70 000 руб./мес. 96
Далее рассмотрим распределение домохозяйств различного состава по размеру общей площади занимаемого домохозяйством жилого помещения на конец 2012 г. (табл. 3.4). Из данных табл. 3.4, видно, что из общего количества домохозяйств (3 809 400) только 35%98 или 1 333 290 имеют жилье, соответствующее по общей площади жилого помещения принятой норме предоставления жилого помещения – 18 кв.м на человека, соответственно 65% населения или 2 476 110 домохозяйств живут стесненно и нуждаются в улучшении жилищных условий, причем 30% домохозяйств имеют всего от 7 до 11, а 8% – от 5 до 7 кв.м общей площади жилья на человека. Данные категории домохозяйств можно отнести к остронуждающимся (их количество примерно 1 млн. 447 тыс.).
Домохозяйства, имеющие наибольшую приходящуюся на человека общую площадь жилого помещения, в большинстве случаев в своем составе имеют 1 человека. Так, общую площадь жилья от 15 до 20 кв.м/чел. имеют 18%, от 20 до 25 кв.м/чел. – 6%, а свыше 25 кв.м/чел. – 75% домохозяйств из 1 человека.
Очевидно, что в наиболее неблагоприятных условиях находятся домохозяйства, в составе которых 4 и более человек. Так, 82% домохозяйств, состоящих из 4-х человек, имеют общую площадь жилья от 5 до 11 кв.м на человека, а 92% домохозяйств, состоящих из 5-ти и более человек, имеют общую площадь жилья от 5 до 9 кв.м на человека. Ни одно из указанных домохозяйств, состоящих из 4-х и более человек, не имеет площади жилья, которая соответствовала бы установленной норме предоставления жилой площади в Москве равной 18 кв.м общей площади жилья на одного человека. Среди домохозяйств, состоящих из 3-х человек, площадь жилья, соответствующую установленной норме, имеют только около 20% из них. 99
Только четверть домохозяйств, в составе которых имеется 1 ребенок в возрасте до 16 лет, обеспечена жильем площадью в расчете на одного человека, соответствующей норме предоставления жилой площади в Москве. Ни одно домохозяйство, в составе которого имеется более одного несовершеннолетнего, не имеет жилья площадью, соответствующей норме предоставления жилой площади в Москве. В 72% домохозяйств с 2-мя и в 48% – с 3-мя детьми часть общей площади жилья, приходящейся на человека, составляет от 7 до 9 кв.м Чем больше площади жилья приходится на человека в домохозяйствах, тем меньше в их составе семей с 2-мя-3-мя и большим количеством несовершеннолетних детей. Безусловно, данные статистики имеют определенную погрешность, однако тенденция в обеспеченности семей с двумя и более детьми жильем – налицо. Наиболее показательной информацией, позволяющей сделать выводы о возможностях москвичей арендовать жилье или претендовать на арендное жилье в государственных или частных доходных домах на тех или иных условиях, являются данные табл. 3.5.
