Введение к работе
Актуальность темы исследования. Жилищное строительство является одной из самых актуальных сфер национальной экономики. Современные темпы и качество возведения жилья, как в рамках государственных программ, так и частными инвесторами, в том числе в секторе индивидуального жилищного строительства, не позволяют рассчитывать на востребованные обществом результаты. Анализ динамики ввода жилья в Иркутской области показал, что к настоящему моменту строится не более 30% объема ввода жилья конца 1980-х годов. Заметим, что уже несколько десятилетий назад реализуемые технологии панельного домостроения и архитектурные концепции не отвечали ни отечественным, ни международным требованиям. В настоящее время, хотя и с колоссальным отставанием, но инициируются первые попытки по кардинальному пересмотру строительных норм и правил, технических регламентов, методов ценообразования с ориентацией на международные стандарты. Анализ практики показал, что к решению проблем лицензирования, нормирования и стандартизации подключаются частные организации в составе саморегулируемых и других партнерств. Современное строительство должно не только превзойти достигнутые ранее темпы ввода жилья, но и войти в совершенно новую фазу устойчивого развития с соответствующим уровнем технологий, параметрами энергозффективности, экологично-сти, комфорта проживания. При этом объем инвестирования должен находиться в пределах приемлемой итоговой стоимости строительной продукции для потребителя.
Кризис управления, наблюдаемый во всем мире и выражающийся в фальсификации реальной стоимости активов на фондовых рынках, необъективной оценке имущества предприятий, необоснованном уровне оплаты труда высших управленческих кадров, деформированной структуре стоимости продукции и других проявлениях, подтверждает, что основной проблемой строительной сферы является создание благоприятных условий инвестирования жилищного строительства с прозрачными механизмами реализации капитальных вложений и обоснованной оценкой стоимости проекта строительства. Необходимость практической реализации нововведений безусловно усложняет структуру инвестиций и требует для инвестора убедительной доказательной базы эффективности реализации инноваций в строительстве. В то же время, в массовом сознании частных инвесторов и строительных компаний, которые независимо от происхождения капитала осуществляют строительство жилья, отсутствует понимание коммерческой эффективности активного развития новых форм и методов строительства. На фоне этого системное исследование проблемы обоснования структуры стоимости строительного проекта отсутствует и в теории, и в практике инвестиционно-строительной деятельности. Непрозрачная структура инвестиций в строительстве наблюда-
лась в течение всей новейшей истории России и лишь в последнее десятилетие высокие темпы роста цен на конечную продукции нивелировали инвестиционные риски и стимулировали приток необходимого для жилищного строительства капитана.
Проблемам управления и развития методов оценки эффективности инвестиций в сфере капитального строительства посвящены труды таких ученых, как М.И.Воронин, З.М.Гальперина, Б.В.Зотов, А.В.Карасев, М.И.Каме-нецкий, И.Г.Лукманова, Н.А.Моисеенко, В.Я.Осташко, Ю.П.Панибратов, В.В.Пешков, М.Л.Разу, В.М.Серов, Л.Н.Чернышов, Н.Ю.Яськова и др. При этом, несмотря на значительное количество разнообразных научных работ, исследования в области обоснования структуры стоимости проектов жилищного строительства в целях повышения инвестиционной привлекательности проектов строительства не находили системного отражения.
В настоящее время непрозрачность затрат на осуществление строительства достигла такого уровня, который становится непреодолимым препятствием для принятия инвестиционных решений по строительству жилья. Обеспечение сбалансированности строительного рынка, соответствия инвестиционного спроса и предложения, инвестиций и материально-технических ресурсов, развитие конкуренции среди проектных и строительных организаций, поощрение предпринимательства, экономически целесообразной деятельности заказчиков и подрядчиков требуют обоснования объема и структуры стоимости проектов строительства как первичного инициирующего фактора строительства жилья. Разработка методических основ повышения прозрачности и обеспечения пропорциональности компонент стоимости проектов в оценке инвестиций для строительства жилья является актуальным направлением исследования, представляя научный и практический интерес.
Целью диссертационного исследования является развитие методических подходов обоснования структуры стоимости проекта жилищного строительства для переориентации и привлечения инвестиций в объекты жилой недвижимости.
Достижение поставленной цели обеспечивается постановкой и решением следующих задач:
выполнен анализ уровня обеспеченности жилой недвижимостью граждан Иркутской области на основе использования коэффициентов доступности жилья, выявлены количественные характеристики проблемы восстановительного роста и развития жилищного строительства в области;
изучены состав и структура стоимости строительного проекта, выделены транспорентные и нетранспорентные затраты, уровень и структура которых определяют привлекательность инвестирования в жилищное строительство по критерию достоверности учета затрат;
-на основе исследования состава инвестиционных затрат по этапам
реализации проекта осуществлена их группировка, уточнено содержание и характер основных компонент стоимости проекта жилищного строительства, как исходная предпосылка для оценки инвестиционной привлекательности;
- разработаны методические подходы и расчетные алгоритмы определения и оценки компонент стоимости проекта жилищного строительства с учетом критериев достоверности, а также инвестиционных предпочтений и компетенций инвестора;
-рассмотрен и систематизирован порядок практической реализации подходов обоснования состава и структуры стоимости инвестиционного проекта с выделением ответственных исполнителей расчетов по проекту, их функций и сроков работ.
Объектом исследования является структура стоимости проектов в области жилищного строительства на всех этапах их реализации.
В качестве предмета исследования выступают экономические процессы и факторы, определяющие структуру инвестиционной стоимости проекта.
Теоретической и методологической основой исследования послужили научные работы российских и зарубежных ученых в области анализа и оценки эффективности инвестиционных проектов, а также законодательные и нормативные акты федеральных и региональных органов власти, регламентирующие инвестиционные процессы. В работе использованы материалы периодической печати и научных исследований, статистические данные регионов России, в том числе Иркутской области по вопросам жилищного строительства и инвестиционной деятельности.
Проведенное исследование базируется на системном подходе как общем методе познания, методах оценки эффективности инвестиций, коэффициентного и факторного анализа, сравнения и обобщения, классификации и экономического моделирования. Совокупность используемых методов позволила обеспечить достоверность и обоснованность выводов и практических рекомендаций.
Научная новизна диссертационной работы состоит в разработке методических подходов обоснования структуры стоимости проектов жилищного строительства на основе использования методов идентификации, корректировки и минимизации стоимости транспорентных и нетранспорентных компонент стоимости проекта, как базового условия снижения рисков инвестирования и обеспечения инвестиционной привлекательности вложений в объекты жилой недвижимости.
Научные результаты, полученные лично автором, состоят в следующем:
1. Установлены противоречия действующих методических подходов оценки инвестиционной привлекательности, не позволяющие обосновать затраты и обеспечить их транспорентность для потенциальных инвесторов.
-
Выявлены и исследованы транспорентные и нетранспорентные затраты, дана их расширенная классификация как результат моделирования справочных данных по компонентам стоимости жилищного строительства с подразделением их по степени управляемости.
-
Разработан методический подход и реализованы расчетные алгоритмы обоснования структуры компонент стоимости жилищного строительства на основе методов идентификации, корректировки и минимизации инвестиционных затрат.
-
Разработан управленческий регламент обоснования структуры стоимости проекта жилищного строительства в оценке его инвестиционной привлекательности, обеспечивающий упорядочивание взаимосвязей исполнителей, их функций и сроков выполняемых работ.
На защиту выносятся:
-
Состав и структура компонент инвестиционной стоимости проекта жилищного строительства.
-
Методический подход и расчетный алгоритм обоснования количественных характеристик компонент стоимости жилищного строительства.
-
Управленческий регламент обоснования структуры стоимости проекта жилищного строительства.
Практическая значимость диссертационной работы заключается в создании методических рекомендаций обоснования структуры стоимости жилищного строительства в целях повышения инвестиционной привлекательности проектов жилья, увеличения объема предложения жилой недвижимости на строительном рынке Иркутской области.
Достоверность полученных результатов основывается на применении репрезентативного объема статистической отчетности Российской Федерации и Иркутской области за 2005 - 2010 годы, управленческой отчетности строительных организаций, использовании аналитических и статистических данных о конъюнктуре строительного рынка Иркутской области, а также подтверждается апробацией результатов исследования.
Апробация и внедрение результатов исследования. Основные положения были доложены и одобрены на международных и всероссийских научно-технических конференциях: в г. Иркутске (2006 г., 2007 г., 2009 г.), г. Москве (МГСУ 2009 г.), г. Самаре (2007 г.) и др.
Публикации. По теме диссертации опубликовано 12 печатных трудов, общим объемом 15 п.л., из которых лично автором 3,6 п.л. Четыре работы объемом 1,5 п.л. опубликованы в ведущих научных изданиях и журналах, рекомендованных ВАК.
Объем и структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы и двух приложений. Содержание работы изложено на 161 странице машинописного текста, в том числе 34 иллюст-
рации, 15 таблиц и 8 формул. Список литературы включает 114 наименований, в том числе зарубежные источники.
