Введение к работе
Актуальность темы диссертационного исследования. В настоящее время рынок недвижимости в нашей стране все еще находится в стадии формирования и отличается бессистемностью своего развития. Однако большинство граждан нашей страны и значительное количество юридических лиц, имеющих в собственности, хозяйственном ведении и оперативном управлении объекты недвижимости, вынуждены совершать сделки на этом рынке и оформлять права на недвижимость. Все это приводит к существенным ценовым диспропорциям, связано с большими затратами времени, высокими транзакционными издержками и непосредственно отражается на уровне социально-экономического развития страны.
При этом участники рынка вынуждены пользоваться услугами профессионалов, основным видом деятельности которых является оказание услуг на рынке недвижимости. Данное положение обусловлено тем, что недвижимость обладает специфическими индивидуальными свойствами смешанного характера, с одной стороны, как предмета потребления, с другой - инвестиционного ресурса, с третьей – отличается низкой ликвидностью. Также следует учитывать и такие российские особенности, как отказ от государственного лицензирования сферы услуг и отсутствие института саморегулирования. Потребность в модернизации сферы услуг на рынке недвижимости все более остро ощущают не только профессиональные участники рынка, но и сами клиенты, заинтересованные в оказании, прежде всего, услуг высокого качества.
Наличие посредников на любом рынке является объективной необходимостью, которая обеспечивает развитие рынка и снижает издержки и риски заинтересованных сторон в процессе совершения сделок. Одним из основных препятствий на пути развития сферы услуг на рынке недвижимости является низкая профессиональная подготовка работников вышеназванной сферы. Кроме того, в большинстве фирм, специализирующихся на оказании услуг на рынке недвижимости, отсутствуют выверенные стереотипы основной деятельности, эффективные схемы управления, критерии и стандарты качества услуг, программы расширения спектра услуг, механизмы стимулирования труда работников. По-прежнему самой распространенной является устаревшая вертикальная авторитарно-бюрократическая система управления в субъектах сферы услуг, характерная для командно-административной экономики, в большинстве фирм не определена стратегическая концепция модернизации управления на основе современных организационно-экономических инструментов.
Риэлторские фирмы, в особенности в периферийных городах, не в состоянии оказывать полный спектр услуг для граждан. В частности, в недостаточной мере развит комплекс информационно-аналитических услуг, консультационных услуг по налогообложению недвижимости и оптимизации сделок с недвижимостью, услуг портфельного менеджмента, квалифицированного оформления и сопровождения сделок, ипотечного брокерства.
Еще одну управленческую проблему создает отсутствие эффективной координации по предоставлению смежных услуг на рынке недвижимости, в частности, оценка имущества, строительные услуги, управление арендой, не внедрен комплекс услуг «единого полифункционального центра оформления документов».
Поэтому актуальной научно-практической проблемой является разработка мер государственного регулирования и стимулирования развития сферы услуг на рынке недвижимости, внедрение системы повышения качества услуг, переход к новому уровню сертификации специалистов. Растет функциональная значимость внедрения систем on-line взаимодействия с обслуживающими рынок предприятиями технической инвентаризации, органами земельного кадастра, регистрирующими органами, нотариатом, систем автоматического поиска и обработки информации по заданным параметрам недвижимости на основе современных Интернет-технологий.
Степень разработанности проблемы. Активные научные исследования сферы услуг начались в середине прошлого столетия зарубежными учеными. С нашей точки зрения самой эффективной стала теория трех секторов Кларка К., Фишера А. и Фурастье Ж. В ней оказались научно предопределенными, на основе формирующейся динамики предельной производительности, грядущие тенденции занятости по основным секторам общественного воспроизводства с долговременной глобальной тенденцией приоритетного развития сферы услуг. Затем научные исследования развития сферы услуг существенно диверсифицировались, особенно в области теории и методологии стратегического управления, основ конкурентоспособности сервисных структур. Мировую признательность получили труды зарубежных ученых - Аакера Д., Акоффа Р., Ансоффа И., Байера М., Блэкуэлла Р., Боумена К., Вебера М., Грейсона Дж., О’Делла К., Друкера П., Карлофа Б., Кинга У., Коно Т., Котлера Ф., Клиланда Д., Ламбена Ж., Левитта Т., Мескона М., Питерса Т., Портера М., Скотта Б., Смита В., Стрикленда А., Тейлора Ф., Томпсона А., Хаксевера К., Хендерсона Б.Д., Шумпетера Й., Энджела Дж. и др.
Плодотворной в научном отношении оказалась интеграция исследований третичного сектора с фундаментальными положениями институциональной теории, особенно в части теории соглашений, прав собственности, транзакционных издержек. Развитие институционализма как направления теории экономики и управления связано с активной деятельностью таких зарубежных ученых, как Дж.Гэлбрейт, Т.Веблен, Дж.Коммонс, Р.Коуз, К.Макконнелл, Н.Мэнкью, Д.Норт, и отечественных ученых – А.Аузан, В.Вольчик, Д.Львов, Р.Капелюшников, С.Кирдина, Г.Клейнер, Н.Лебедева, Р.Нуреев, В.Полтерович, В.Радаев, В.Тамбовцев, А.Шаститко, К.Чарахчян, А.Яковлев и других.
Фундаментальные экономические проблемы, в том числе проблемы государственного регулирования рыночной экономики получили развитие в трудах таких ученых, как Л.Абалкин, А.Аганбегян, Е.Балацкий, Е.Гайдар, Р.Гринберг, С.Глазьев, В.Ивантер, В.Леонтьев, В.Мау, С.Синельников-Мурылев, Ф.Шамхалов, Е.Ясин и др. Перспективным стало формирование нового государственного менеджмента (new public management), которое связано с работами Л.Берньера, А.Блэйса, М.Бэйле, Р.Гилмора, Э.Грэя, Б.Денхардта, Б.Дженкинса, Л.Джонеса, П.Друкера, В.Денхардта, Т.Дэйле, Ч.Линдблома, Р.Маклеода, Р.Моэ, Дж.Мэллоу, Н.Мэннинга, Д.Осборна, Б.Петерса, К.Поллитта, Д.Стиглица, Ф.Томпсона, Д.Фредериксона и др.
В дореформенный период российской (советской) экономической наукой система государственного управления представлялась как инструмент народнохозяйственного планирования. При этом развитие сферы услуг было ограниченным в силу отсутствия частной собственности, в том числе на объекты недвижимости, сфера услуг в основном финансировалось по остаточному принципу. Поэтому исследования отечественных ученых в области определения социально-экономической сущности услуг в пореформенное время - Р.Гатауллина, Е.Голубкова, Л.Кликича, Г.Меньшиковой, В.Прищепенко, Н.Солодиловой, Т.Софиной, А.Челенкова и ряда других сыграли существенную роль в становлении новой парадигмы развития сферы услуг.
Непосредственный анализ основополагающих вопросов развития рынка недвижимости получил освещение в трудах таких известных ученых как А.Асаул, О.Белокрылова, Л.Васильева, Н.Волочков, В.Горемыкин, П.Грабовый, Р.Крюков, Е.Озеров, В.Прорвич, В.Шабалин, А.Яковлев и другие.
Вопросы развития сферы оказания услуг, в том числе в области услуг на рынке недвижимости и консалтинга, находились в центре внимания таких отечественных и зарубежных ученых как В.Баранов, И.Введенская, В.Гордин, П.Журавлев, П.Иванков, Ю.Иванов, Р.Йохимсен, Д.Менцев, Р.Нурке, Ю.Пашкус, Н.Перекалина, А.Петров, А.Посадский, К.Самсонов, М.Сущинская, И.Реброва, Е.Решетникова, Е.Руднева, А.Хижняк, А.Хоскинг, О.Шабанова, О.Якубовская и других.
Проблемы оценки недвижимости получили освещение в работах отечественных ученых Р.Бабенко, С.Грибовского, А.Грязновой, В. Джухи, Е.Ивановой, В.Кацмана, О.Медведевой, М.Федотовой, В.Рутгайзера, Ф.Риполь-Саргоси, Н.Симионовой, О.Щербаковой, Л. Усенко, Э.Уткина, зарубежных ученых - М. Маршала, Н.Ордуэя, Р.Рейли, Д.Фридмана, Р.Швайса и других.
Изучению аналитических вопросов в области недвижимости, методики мониторинга недвижимости, информационного обеспечения посвящены работы таких авторов как Г.Стерник и Е.Тарасевич. Основные управленческие концепции, в том числе развитие управленческих принципов на основе стоимостного подхода к управлению получили развития благодаря трудам таких авторов как С.Валдайцев, И.Выходцев, П.Дроговоз, Д.Антонс, Д.Бримсон, Д.Колинз и других.
Вопросам сертификации услуг, развития принципов саморегулирования и бизнес-регулирования рынка недвижимости посвящены труды таких ученых, как А.Блинов, Г.Крылова, В.Плескачевский, А.Ткач, Г.Тосунян и других.
Вместе с тем, вопросам адаптации мировых стандартов оказания услуг на рынке недвижимости к российским условиям, модернизации системы управления данным сегментом отечественного сервиса, особенно с учетом интересов граждан и бизнеса, уделено пока недостаточно внимания.
Цель и задачи исследования. Основная цель диссертационного исследования заключалась в определении теоретико-методологических и инструментарно-методических основ модернизации управления и функционирования сферы услуг на рынке недвижимости, разработке, с учетом накопленного опыта, практических рекомендаций, обеспечивающих инновационный путь модернизации.
Реализация этой цели исследования основана на решении следующих задач:
- сформировать систему базовых понятий, определяющих сферу услуг на рынке недвижимости, в том числе провести анализ институциональных факторов развития сферы услуг, что позволит уточнить и обосновать меры и механизм модернизации;
- исследовать природу, сущность и функций сферы услуг на рынке недвижимости, институциональную среду функционирования сферы услуг, понятия качества услуг, провести организационно-экономическое обоснование системы оценки показателей качества;
- определить типологические характеристики современного предприятия сферы услуг на рынке недвижимости на основе исследования отдельных субъектов сферы услуг и рынка недвижимости в целом, разработать классификацию объектов недвижимости с точки зрения услуговой компоненты и модернизации процесса оказания услуг;
- конкретизировать ключевые характеристики динамики сферы услуг на рынке недвижимости России, основные тренды ее развития в межстрановом взаимодействии, возможности модернизации сферы услуг на основе передовых технологий франчайзинга и сетевых форм кооперации субъектов;
- выявить характерные особенности поведения субъектов сферы услуг на российском рынке недвижимости, способы направленного влияния на поведенческие особенности субъектов, создать систему мотивации персонала, отвечающего рыночному механизму взаимодействия субъектов;
- разработать и предложить наиболее результативные меры государственной политики в рамках частно-государственного партнерства, обеспечивающих стимулы для умеренного и безопасного реформирования сферы услуг на рынке недвижимости;
- определить наиболее перспективные направления развития и реформирования сферы услуг на рынке недвижимости, ее субъектов и среды функционирования;
- уточнить методы и подходы к оценке деятельности субъектов, разработать передовые методы управления сферой услуг, основанные на концепции управления стоимостью на уровне отдельных субъектов;
- разработать, наиболее вероятные траектории и научно-обоснованные тенденции развития сферы услуг на рынке недвижимости на основе модернизации взаимодействия государственных, административных и финансовых рычагов.
Объектом исследования являются предприятия и организации всех организационно-правовых форм и форм собственности, занимающиеся оказанием услуг на рынке недвижимости, общественные организации профессиональных участников данного и смежных рынков.
Предметом исследования выступают организационно-экономические и управленческие отношения, механизмы и инструменты функционирования и развития сферы услуг, формируемые с учетом специфики рынка недвижимости.
Теоретико-методологической основой исследования послужили концептуальные положения экономической и управленческой наук, фундаментальные и прикладные разработки отечественных и зарубежных ученых в области экономической теории, экономики и управления, отражающие комплексный подход и специфику сферы услуг на рынке недвижимости. Кроме того, в диссертационном исследовании реализован многоуровневый и системный подходы, базирующиеся на основе современной институциональной теории.
Логика исследований заключается в последовательном движении от изучения сущности проблемы, сбора необходимой информации к разработке практических мероприятий, направленных на модернизацию сферы услуг на рынке недвижимости. Обоснованность и достоверность положений и выводов, сформулированных в диссертации, обеспечены корректным применением методов решения поставленных задач, репрезентативностью использованной информации, логическим построением исследования.
Инструментально-методический аппарат. При исследовании вопросов, посвященных развитию и модернизации сферы услуг на рынке недвижимости, реализован междисциплинарный подход, включающий в себя методы структурно-функционального, логического, историко-экономического, институционального, экономико-финансового, анализа параметров субъектов рынка в динамике и в разнородных экономических условиях, статистические и эконометрические методы исследования. Использовались прогнозные данные отечественных и зарубежных ученых, разработки Российской академии наук, отраслевых институтов, ученых ВУЗов и научных учреждений. При обработке социально-экономической информации использовались современные экономико-математические методы и компьютерные технологии.
Эмпирическая и нормативно-правовая база исследования формировалась из законодательных актов Российской Федерации, Указов Президента РФ, Постановлений Правительства, инструктивных писем и нормативных документов Минфина и Федеральной налоговой службы, постановлений Федеральной службы по финансовым рынкам и Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии, а также данных Росстата и его территориальных органов, федеральных и международных агентств и служб, материалов исследований ведущих отечественных и зарубежных ученых, отраслевых научно-исследовательских институтов, отчетов по оценке недвижимости и бизнеса предприятий сферы услуг, в том числе выполненных автором.
Соответствие темы диссертации требованиям Паспорта специальностей ВАК (по экономическим наукам). Исследование выполнено в рамках паспорта специальности 08.00.05 – экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами: сфера услуг), п. 1.6.109 «Совершенствование организации, управления в сфере услуг в условиях рынка", п. 1.6.116 "Механизм повышения эффективности и качества услуг».
Концепция исследования заключается, во-первых, в теоретической разработке механизма модернизации сферы услуг на рынке недвижимости как системной совокупности управленческих детерминант, выступающих факторами субъектно-объектного взаимодействия участников рынка и отражающих социально-экономические интересы всех заинтересованных сторон, во-вторых, существенной компонентой исследования стало использование научных предложений и выводов работы в практике предпринимательской деятельности субъектов сферы услуг, что позволило проверить и усилить основные теоретические положения.
При этом в качестве исходной предпосылки рассматривалась совокупность потребительских предпочтений в сегменте услуг на рынке недвижимости, которые органически формируются в процессе трансформации и развития общей социально-экономической системы. Поэтому содержательное наполнение концепции исследования, особенно с учетом современных требований модернизации сферы услуг на рынке недвижимости, конкретными схемами и процедурами осуществлялось на принципиально новой парадигме, отражающей особенности рынка в условиях его пространственной и временной дифференциации и выбора тех траекторий развития, которые способны поддержать соответствующую предпринимательскую активность.
Кроме того, в концепции исследования предусматривалось, что развитие социально-экономической системы в условиях финансово-экономического кризиса активизирует предпринимательство и существенно изменяет круг участников, что в свою очередь обуславливает целесообразность транспонирования целевого использования объектов недвижимости из одной формы в другую и оказание дополнительных услуг на рынке недвижимости. В данном контексте целесообразно пересмотреть институциональные основы развития сферы услуг на рынке недвижимости, начиная с института риэлторства и заканчивая новыми институтами, создаваемыми под эффективную реализацию услуг из диверсифицируемого ассортимента.
В целом, для модернизации сферы услуг на рынке недвижимости необходим комплекс системно взаимосвязанных мероприятий по развитию регулирующей функции государства, ее интеграции в рыночное пространство, создающий предпосылки активизации предпринимательской активности субъектов сферы услуг в трансформируемом обществе. Это приведет, в конечном итоге, к повышению требований к персоналу, оказывающему услуги на рынке недвижимости, и трансформации всей системы подготовки кадров по данному направлению.
Положения, выносимые на защиту. На защиту выносятся положения, которые составляют основное содержание авторской концепции.
1. Стратегия современной сферы услуг на рынке недвижимости должна формироваться с учетом базисных факторов, в том числе параметрических характеристик рынка недвижимости, получаемых путем перманентного циклического мониторинга рыночных показателей, таких как динамика удельных цен и их прогноз, общий объем строительства, оценка объема рыночного предложения, структура предложения и ее динамика, структура спроса недвижимости различного назначения и различных ценовых категорий, необходимых для качественного оказания информационно-консультативных услуг, определения и подбора оптимальных вариантов, а также усовершенствованного организационно-экономического механизма взаимодействия субъектов в рамках единого информационного пространства, интегрирующего субъекты и объекты сферы услуг, специфическую институциональную среду, в рамках института саморегулирования, субъектами которого выступают саморегулируемые организации на рынке недвижимости в конгломерате с системой государственного регулирования. На основе анализа институциональных издержек, таких как издержки поиска информации, ведения переговоров, поиска варианта, издержки измерения и определения стоимости, издержки установления права собственности, определены возможности их минимизации, и, как следствие, снижения стоимости услуг.
2. Система сопровождения сделок с недвижимостью требует алгоритмизации процессов на основе наилучших стандартов практики. Инструментом, позволяющим поднять на качественно новый уровень вышеназванный процесс является паспорт сделки, отражающий правовую историю объекта недвижимости, анализ законности всех предыдущих сделок, характеристику сервитутов и иных обременений и ограничений, перспективы развития и использования объекта недвижимости как при существующем, так и при наилучшем разрешенном использовании, формирование и ведение которого осуществляется на всех этапах сопровождения. Полученный в итоге измененный процесс, приводит в итоге к сокращению времени проведения сделки, снижению ее трудоемкости и стоимости услуг.
3. Реализация прогрессивных направлений в сфере услуг на рынке недвижимости осуществляется путем внедрения и распространения технологий мировых и отечественных саморегулируемых структур, которые формируют правила и стандарты работы на рынке недвижимости, а также определяют ответственность субъектов сферы услуг и конкретных исполнителей – членов саморегулируемых организаций перед клиентурой. Франчайзинг как стратегия дает возможность использовать стандарты наилучшей практики, получивших апробацию в мировом экономическом пространстве, сформировать преференции в работе субъектов сферы услуг, такие как адаптивная технология, применимая к меняющимся условиям работы, возможность активного обмена информацией, доступ к мировым обобществленным базам данных объектов недвижимости, базам данных, принадлежащих отдельным агентам, правам по использованию бренда, что создает преимущественное положение субъекта сферы услуг на рынке недвижимости и способствует получению максимальной прибыли.
4. Внедрение и адаптация элементов сетевых форм в процесс оказания услуг на рынке недвижимости с формированием агентских цепей в посреднических структурах, позволяет расставить агентов по недвижимости в иерархическую систему заинтересованности в результатах деятельности. Руководствуясь принципом вертикально-распределяемых дифференцированных комиссионных, создается стимул перехода агента на другой более высокий уровень с повышенным размером комиссионного вознаграждения при достижении определенного предела оборотов агента по проводимым сделкам.
5. Инновационная стратегия развития системы управления крупными операторами сферы услуг на рынке недвижимости, основанная на принципах управления стоимостью компании, при которой во главу углу ставится приоритет показателя стоимости бизнеса по сравнению с другими финансово-экономическими показателями, может быть внедрена на основе адаптивного механизма оценки стоимости бизнеса. При этом приоритет этого показателя пронизывает действия всех подразделений и менеджеров всех звеньев, мотивированных по результатам оценки их трудового вклада, на итоговый показатель стоимости бизнеса. Налаживание механизма оценки стоимости бизнеса, системы мониторинга индикаторов стоимости, выявление влияния отдельных факторов на стоимость бизнеса, разработка алгоритма расчетов, реализуемого посредством электронных технологий позволяет повысить инвестиционную привлекательность бизнеса в этом направлении сферы услуг.
6. Внедрение системы «декларирования соответствия» качества услуг со свойственной ей антикоррупционной направленностью в противовес системе традиционной добровольной сертификации качества услуг, позволяет снизить часть транзакционных издержек, вызванных необходимостью добровольной сертификации и в большей степени обеспечит выполнение субъектами принципа презумпции честности и порядочности участников хозяйственного оборота, обеспечит транспарентность бизнеса, будет способствовать укреплению конкурентоспособности организаций сферы услуг рынка недвижимости, развитию культуры сферы услуг в целом.
7. Сбалансированное развитие российской экономики предопределяет максимальную адаптированность стратегии формирования системы оплаты труда работников к условиям конкурентной среды. Разработанная и внедренная нами в практику система оплаты труда в риэлторском деле на основе иерархических приоритетов оплаты труда сотрудников, находящихся на более высокой ступени в связи с лучшими результатами работы по сравнению с менее опытным и менее результативным сотрудниками, стимулирует раскрытие производственных качеств работников, способствует выполнению поставленной цели, как работника, так и юридического лица, созданного для оказания услуг на рынке недвижимости.
8. Прогрессивной системой в сфере услуг на рынке недвижимости является система «единого полифункционального центра» в оформлении сделок с недвижимостью и прав на недвижимость, основанная на современных системах электронных договоров при центральной и ведущей роли субъектов сферы услуг на основе партнерских отношений между структурами государственного и частного секторов экономики. Как показывают опросы, частные коммерческие структуры сферы услуг в противовес государственным структурам в большей мере способны к тщательному выполнению законодательных требований при оформлении сделок, являются более мобильными и адаптированными к меняющимся рыночным условиям, имеют более широкий спектр услуг, лучшую квалификацию персонала и большую заинтересованность в результатах труда, способные, таким образом, к выполнению наиболее сложных комплексных заданий по установлению и регистрации прав без личного участия клиента, тем не менее, действуя в интересах последнего.
9. Разработанная нами система мер модернизации сферы услуг на рынке недвижимости, основанная на принципах частно-государственного партнерства и государственного регулирования в комплексе с саморегулированием, включает в себя блоки совершенствования правового регулирования отрасли на основе международных норм права, оптимизации сферы государственных финансов (госрасходы, налоги, инвестиции), развития конкуренции и конкурентной среды, последовательного решения вопросов повышения эффективности инфраструктуры бизнеса, будет способствовать достижению поставленной цели - создания наиболее эффективной сферы услуг, нацеленной на выполнение важнейших социальных задач.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в разработке организационно-экономического механизма модернизации сферы услуг на рынке недвижимости на основе оптимального сочетания элементов частно-государственного партнерства, моделей, средств и технологий современного развития сервисного комплекса, направленных на повышение его институциональной устойчивости, адаптации к рыночным условиям.
Конкретные результаты приращения нового знания следующие:
1. Развита теория сферы услуг на рынке недвижимости, учитывающая структуру институциональных издержек (поиска информации, ведения переговоров, поиска вариантов сделок, измерения и определения стоимости контрактов, установления права собственности), системы параметрических характеристик состояния и динамики данного рынка для перманентного мониторинга (удельные цены и их прогноз, общий объем строительства, оценка объема и структуры предложения и спроса на недвижимость различного назначения и различных ценовых категорий), необходимых для качественного оказания услуг, что позволит, во-первых, усовершенствовать организационно-экономический механизм управления и взаимодействия всех участников рынка в рамках единого информационного пространства, во-вторых, сформировать специфическую институциональную среду саморегулирования в конгломерате с системой государственного регулирования и, в-третьих, модернизировать систему иерархической координации институтов сферы услуг на рынке недвижимости.
2. Разработана классификация объектов рынка недвижимости по основным критериям услуговой компоненты, позволяющей кодифицировать варианты недвижимости различного функционального назначения в рамках заданных параметров (цены, местоположения, технологических параметров, этажности, типа стеновых материалов, площади, состояния прилегающей территории и инфраструктуры). Предложенная классификация позволяет унифицировать и ускорить поиск вариантов недвижимости в соответствии с требованиями клиентов, используя принцип параметрического полиморфизма
3. Расширено и уточнено понятие качества услуг на рынке недвижимости посредством предложения принципов обоснования системы оценки показателей качества, включающей итоги перманентных опросов удовлетворенности качеством оказанных услуг, стоимости услуг, надежности фирмы, профессиональных навыков и др., на основе которой разработана методика интегрированной обобщающей оценки качества обслуживания клиентов предприятиями сферы услуг, что позволяет их рейтинговать и формировать корпоративные стандарты. В качестве дополнительных управленческих и организационно-экономических инструментов аргументированы: целесообразность внедрения системы декларирования соответствия качества услуг, которая отличается антикоррупционной направленностью в противовес традиционной системе добровольной сертификации качества услуг, распространение технологий мировых и отечественных саморегулируемых структур, которые определяют ответственность конкретных исполнителей, формирование эффективных франчайзинговых сетей, получивших апробацию в мировом экономическом пространстве и позволяющие адаптировать технологии к меняющимся условиям работы, устанавливать возможность активного обмена информацией, расширить доступ к мировым обобщенным базам данных по объектам недвижимости. Это даст возможность снизить транзакционные издержки, обеспечить транспарентность бизнеса, повысить требования к конкурентоспособности организаций сферы услуг на рынке недвижимости, что приведет к развитию культуры сферы услуг в целом.
4. Обоснована инновационная стратегия развития системы управления крупными операторами сферы услуг на рынке недвижимости, основанная, с одной стороны, на принципах управления стоимостью компании, при котором приоритет имеет показатель стоимости бизнеса, с другой стороны, на мотивационных принципах интеграции действия всех подразделений и менеджеров по результирующим показателям оценки эффективности их труда. Кроме того, в качестве важного системного компонента, адаптирована методика оценки стоимости бизнеса с соответствующим мониторингом индикаторов стоимости и алгоритмом расчетов.
5. Расширена область применения сетевого маркетинга в процессе оказания услуг на рынке недвижимости с построением управленческих цепей в посреднических структурах, что позволяет расставить агентов по недвижимости по строгому иерархическому принципу в соответствии с заинтересованностью в совершении сделок на основе вертикально-распределяемых дифференцированных комиссионных, формирующих непосредственные стимулы перехода на более высокий уровень с повышенным размером вознаграждения при достижении определенного уровня оборотов агента, что положительно воздействует на экономическую среду деятельности субъектов сферы услуг.
6. Разработана система управления предприятиями сферы услуг на рынке недвижимости, базирующаяся на цикле методических приемов совершенствования мотивации труда работников, отвечающая рыночному механизму взаимодействия с созданием адаптированной к рынку субординированной разноуровневой системы оплаты труда в риэлторском деле, что позволяет существенно повысить мотивирующую способность заработной платы и придать соревновательный характер работе агентов. Это стимулирует не только раскрытие производственных качеств работников, но и способствует выполнению поставленной цели, как работника, так и юридического лица, созданного для оказания услуг на рынке недвижимости, что согласуется с целью деятельности коммерческой организации в сфере услуг - извлечение максимальной прибыли в правовом поле деятельности.
7. Выявлены главные факторы успеха в работе риэлторов: уровень мотивации, в том числе в оплате труда, наличие соответствующей базы и возможности быстрого подбора вариантов недвижимости, эффективная система работы с клиентом, профессиональные качества риэлтора, привлекательность низких цен при оказании услуг (даже при наличии скрытой комиссии), что позволяет, используя конкурентные преимущества, наметить пути целенаправленного роста фирмы.
8. Предложен модифицированный алгоритм оформления сделок и установления прав, основанный на принципе «единого полифункционального центра», путем придания главенствующей координирующей роли субъектам сферы услуг на рынке недвижимости, позволяющей сформировать механизмы эффективного взаимодействия между структурами государственного сектора в области технической инвентаризации, и регистрации прав, структурами нотариата и судебной системой, позволяющей признавать права на объекты в случае их неподтвержденности, что ускоряет регистрационные действия и существенно снижает издержки установления прав, ускоряет оборот недвижимости.
9. Предложены, в качестве ведущей доминанты модернизации сферы услуг на рынке недвижимости, во-первых, система мер по развитию принципов частно-государственного партнерства и государственного регулирования в комплексе с саморегулированием субъектов сферы услуг, включающая блоки совершенствования правовой базы отрасли на основе международных норм, развития конкуренции и конкурентной среды, последовательного решения вопросов повышения эффективности инфраструктуры бизнеса; во-вторых, алгоритм работы в системе осуществления сделок с недвижимостью путем придания системообразующей роли и значения субъектам, координирующим процесс оказания услуг, производимых на основе партнерства с государственными учреждениями, что позволит обеспечить снижение общего количества институциональных издержек, повысить уровень взаимодействия структур, получить комплексную услугу качественно и при минимальных затратах времени и средств.
Теоретическая значимость исследования заключается в разработке основ модернизации системы управления сферой услуг на рынке недвижимости и организационно-экономических инструментов повышения эффективности функционирования отдельных субъектов рынка недвижимости, а также методов регулирования развития рынка при оптимальном сочетании форм государственного регулирования и саморегулирования. Кроме того, теоретическая значимость работы усиливается возможностью использования теоретических положений и выводов диссертации при дальнейших научных исследованиях проблем развития сферы услуг на рынке недвижимости, в том числе и для обеспечения сбалансированного общественного производства с учетом необходимости углубления рыночных преобразований.
Практическая значимость работы заключается в том, что выводы, полученные в результате проведенного исследования, могут быть использованы для выработки конкретных составляющих государственных программ развития сферы услуг на рынке недвижимости. Методы анализа деятельности субъектов сферы услуг могут найти применение для оценки потенциальных возможности и разработки перспективных планов деятельности отрасли. Сформулированный автором комплекс мероприятий модернизации, основанная на оптимальном сочетании государственного регулирования и саморегулирования, позволит повысить эффективность управления отраслью и существенно активизировать деятельность отдельных субъектов сферы услуг. Выводы и предложения, полученные в настоящей работе, могут быть адресованы непосредственно сотрудникам министерств, других учреждений, занятых разработкой государственной политики в области сферы услуг на рынке недвижимости.
Полученные в настоящей работе результаты могут быть применены в других странах с развивающимися экономиками с целью совершенствования сферы услуг на рынке недвижимости, что позволяет им адаптировать вышеназванную сферу к российской хозяйственной практике и выйти таким образом на мировые рынки недвижимости.
Апробация работы осуществлялась на всех этапах исследования посредством публикаций в научных и методических изданиях, выступлениях на научных конференциях, проведения автором лекций и семинаров для студентов, преподавателей, круглых столов для практических работников сферы услуг на рынке недвижимости. Выводы и результаты исследования использовались при написании монографий, учебников и учебных пособий, подготовке методических материалов.
Основные положения диссертации обсуждались на международных, всероссийских и научно-практических конференциях и совещаниях в городах Москве, Санкт-Петербурге, Омске, Екатеринбурге, Волгограде, Саратове, Краснодаре, Минске, Кутаиси, Чебоксарах, Пензе, Туле, Нижнем Новгороде.
Результаты диссертационного исследования представлены и использовались в деятельности Ставропольской гильдии риэлторов, Кавминводской гильдии риэлторов, Южной гильдии риэлторов и оценщиков, риэлторских фирм ООО «Республика», ООО «Доверие» (г. Черкесск), ЗАО «Альянс-КМВ», ООО «Елена», ООО «Регион-риэлт-сервис» (г. Пятигорск), ООО «Деловой партнер» (г. Ставрополь), а также в Ставропольском и Карачаево-Черкесском региональных отделениях саморегулируемых организаций «Российское общество оценщиков» и «Ассоциация Российских магистров оценки».
Научно-практические выводы и рекомендации представлены Администрации Северо-Кавказского федерального округа, Министерству имущественных отношений Карачаево-Черкесской республики и Администрациям городов Пятигорска и Черкесска.
Ряд положений исследования используется в учебном процессе в Кавминводском институте сервиса Южно-Российского государственного университета экономики и сервиса, Северо-Кавказском государственном техническом университете, Пятигорском институте экономики и управления.
Публикации результатов исследования. Основное содержание диссертационного исследования изложено в 55 научных работах, в том числе 3 монографиях, 14 статьях в научных журналах, рекомендованных ВАК Минобрнауки России для публикации результатов диссертационных исследований, а также статьях в научных журналах, межвузовских сборниках научных трудов, докладов и выступлений, общим объёмом 53,95 п.л. (доля автора – 52,45 п.л.).
Структура работы отражает логику исследования и порядок выполнения поставленных задач. Диссертация состоит из введения, шестнадцати параграфов, объединенных в пять глав, заключения и библиографического списка. Общий объем диссертации составляет 330 страниц.
