Введение к работе
Актуальность темы исследования. В настоящее время важные место и роль в социально-экономическом развитии отраслей и предприятий России, а также в обновлении основных фондов страны занимает рынок лизинга недвижимости, получивший значительное развитие в пореформенный период. Современный российский рынок лизинговых услуг в сфере недвижимости является частью рынка недвижимости в целом, и потому во многом определяет результативность решения социальных, экономических и технических задач развития нашей страны. По существу, степень развития рынка лизинга недвижимости является важным индикатором, уровня развития правового поля в сфере лизинга недвижимости и механизмов и регуляторов в современной экономической системе России.
На протяжении последних 2-х десятилетий проблема организационно-экономического развития лизинга недвижимости является одной из важнейших проблем национальной экономики России. С позиции теоретических аспектов эта проблема базируется на предпосылках о существовании эффективного рынка, стремящегося к равновесию в долгосрочном периоде. Однако анализ опыта экономического развития большинства стран свидетельствует о нелинейном развитии рынка лизинга недвижимости, которое сопровождается периодами спада и рецессии в долгосрочном периоде.
Отсутствие системного подхода имеет своим негативным следствием чрезвычайную запутанность понятийного аппарата современных исследований лизинга недвижимости. При этом весьма обширная терминология, которая применяется авторами различных разработок в данной области, почти всегда оригинальна, но, к сожалению, практически не систематизирована и, потому, на сегодняшний день мало востребована другими исследователями.
Существующая в настоящее время проблема несоответствия применяемых методов управления рынком лизинговых услуг в сфере недвижимости требованиям современной рыночной экономики, позволяющим в полной мере использовать его организационно-экономический потенциал, требует поиска и реализации новых, адекватных сложившейся ситуации эффективных методи-
ческих подходов. Однако, несмотря на весьма значительное количество исследований в области лизинга в целом, организационно-экономические аспекты развития лизинга недвижимости остаются недостаточно проработанными. Это связано с тем, что проблеме развития рынка лизинга недвижимости до последнего времени в научных исследованиях не уделялось должного внимания. Именно поэтому комплексное исследование организационно-экономической природы и механизма развития и совершенствования рынка лизинговых услуг в сфере недвижимости в настоящее время является весьма актуальным и своевременным, чему и посвящена настоящая работа.
Степень разработанности проблемы. Существенный вклад в разработку вышеуказанного направления внесли труды Н.А. Адамова, Е.Б. Арде-масова, А.Н. Асаула, Л.А. Брагина, В.А. Буренина, В.Д. Газмана, В.А. Горе-мыкина, П.Г. Грабового, О.Б. Истомина, М.В. Карпа, В.Л. Квинта, Н.М. Коршунова, А.Г. Куликова, М.И. Лещенко, В.А. Лукинова, И.И. Мазура, А.Ф. Московцева, Е.П. Панкратова, А.Ф. Пацкалева, Н.Ю. Родыгина, В.М. Серова, Г.М. Стерника, А.А. Тилова, Е.Д. Халевинской, В.З. Черняка, Е.М. Шабалина, С.С. Шаталова, Т.Г. Философовой, Н.Д. Эриашвили, Л.А Юнусо-ва и др.
За рубежом проблемы инвестиционной и лизинговой деятельности исследовались А. Дамодараном, Дж.М. Кейнсом, Г. Поляковским, Р.Дж. Страйком, Т. Хайдеманном, Е. Чжоу, Ф. Шарпом, Ж. Шодонере и др. Взгляды вышеназванных ученых не посвящены непосредственно проблемам организационно-экономического развития лизинга недвижимости, однако, знакомство с ними способствовало выработке авторского методического подхода по совершенствованию управления этим процессом.
Востребованность точного определения места и роли лизинга недвижимости в рыночной системе национальной экономики, поиск и разработка механизма реализации имеющегося потенциала рынка лизинга недвижимости предопределили выбор автором темы исследования, его цель, задачи и структуру.
Цель диссертационной работы заключается в разработке и обосновании научных положений и методических рекомендаций по формированию,
развитию и совершенствованию рынка лизинговых услуг в сфере недвижимости, как действенного финансово-экономического механизма привлечения инвестиций в реальный сектор экономики, в соответствии с современными требованиями, закономерностями и условиями рыночных отношений.
Для достижения сформулированной цели в диссертации были поставлены следующие исследовательские задачи.
- уточнить определение сущностного содержания понятий лизинг не
движимости и его организационно-экономическое развитие;
- осуществить ретроспективный анализ формирования российского
рынка лизинговых услуг и его современного состояния, исследовать особен
ности развития лизинга недвижимости за рубежом с целью использования
его опыта в отечественной практике;
провести анализ нормативно-законодательной базы, обеспечивающей функционирование рынка лизинга недвижимости и обосновать основные направления ее совершенствования;
выявить современные тенденции в развитии лизинговой деятельности, определить и классифицировать факторы, сдерживающие ее развитие;
разработать методику и произвести расчет эффективности способов приобретения недвижимости;
разработать на основе построения экономико-статистической модели методику и осуществить прогноз развития рынка лизинга недвижимости;
обосновать основные положения концепции развития рынка лизинга недвижимости и пути их реализации.
Объект исследования - рынок лизинга недвижимости, предмет исследования - процесс организационно-экономического развития и совершенствования рынка лизинга недвижимости.
Методической и теоретической основой исследования послужили научные труды отечественных и зарубежных ученых по развитию лизинговых услуг. При решении теоретических и прикладных задач были использованы общенаучные методы исследования, включая аналитический метод, методы теории экономических систем, экономико-статистического моделирования, методы логического анализа, сравнительный, графо-аналитический,
комплексного экономического анализа, а также приемы научной абстракции и аналогии.
Информационно-эмпирическую базу исследования составили федеральные нормативно-правовые акты по вопросам лизинговой деятельности на территории РФ, официальные данные Федеральной службы государственной статистики РФ, Минэкономразвития России, факты, выводы и положения, опубликованные в научных изданиях России и других стран, данные информационной сети Интернет, аналитические отчеты экспертов в области лизинга, показатели работы отдельных лизинговых компаний, а также результаты многолетних исследований автора диссертации.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в научном обобщении и комплексном системном обосновании методических положений, принципов и подходов к формированию дальнейшего развития и совершенствования рынка лизинговых услуг в сфере недвижимости и разработке комплекса организационно-экономических мероприятий по их практической реализации с учетом современных условий развития экономики.
Научные результаты, полученные лично автором, состоят в следующем:
-
Уточнено сущностное содержание понятия «лизинг недвижимости» и понятия «организационно-экономический механизм развития рынка лизинга недвижимости».
-
Обосновано возрастание роли лизинга недвижимости, как высокоэффективного финансово-экономического механизма повышения инвестиционной активности обновления основных фондов предприятий, их производственного потенциала на инновационной основе. В связи с чем, в работе сформулированы актуальные задачи по совершенствованию законодательной базы, в части системы налогообложения, узаконивания лизинга земельных участков, объектов незавершенного строительства, госрегистрации договоров лизинга недвижимости и др., которая позволит лизингу быть, с одной стороны, средством реализации объектов недвижимости, и, с другой стороны, доступной формой приобретения недвижимости лизингополучателями, особенно субъектами малого и среднего бизнеса.
-
Исследованы основные тенденции в развитии современного рынка лизинга недвижимости. Среди наиболее значимых: быстрое восстановление рынка лизинговых услуг после финансово-экономического кризиса, значительные темпы роста объемов лизинговых услуг в сегменте недвижимости, не остановившиеся даже в кризис; увеличение доли присутствия на лизинговом рынке компаний-лизингодателей с государственным участием; переход лизинговых компаний от взаимодействия только с крупными компаниями-лизингополучателями к сотрудничеству с субъектами малого и среднего предпринимательства; процесс укрупнения лизинговых компаний за счет слияний и поглощений, увеличение объемов занимаемого ими рынка и спектра предлагаемых услуг; рост спроса на лизинговые услуги со стороны предприятий малого и среднего бизнеса; значительное снижение доли иностранных инвестиций в структуре финансирования рынка лизинга в результате оттока в кризисный период иностранного капитала; значительное внимание к оценке рисков финансирования, ликвидности объектов лизинга, увеличение объемов авансов; привлечение лизинговыми компаниями денежных средств за счет облигационных займов, позволяющих получить более дешевые заемные финансовые ресурсы на более длительный срок, чем кредиты и др.
-
Выявлены, систематизированы и классифицированы факторы, отрицательно влияющие на функционирование и развитие рынка лизинга недвижимости. Основными из них
Выявлены, систематизированы и классифицированы следующие факторы, отрицательно влияющие на расширение использования лизинга в сфере недвижимости: кризисные явления в мировой финансовой системе; слабая поддержка лизинговых компаний со стороны государства; существующая система налогообложения лизинговой деятельности; недостаток собственных финансовых ресурсов у лизинговых компаний; сложности с получением кредитов и высокие проценты по ним; несовершенство нормативно-правового регулирования лизинга недвижимости; недостаток квалифицированных специалистов; информационная непрозрачность лизинговой деятельности; от-
сутствие единого организационно-управленческого органа по развитию рынка лизинга в стране и координации его деятельности и др.
5. Разработана методика и критерии оценки и обоснования эффектив
ности лизинга для приобретения недвижимости. Проведен расчет совокуп
ных затрат на её приобретение через лизинг, за счет кредитных ресурсов и за
счет собственных средств. Доказано, что лизинг для приобретателя недви
жимости является наиболее доступным и эффективным финансовым меха
низмом. Практическое использование предложенной методики позволит
предприятиям
Предложена методика расчета и сопоставления совокупных затрат лизингополучателя (приобретателя) на финансирование сделки по приобретению недвижимости, позволяющая определить экономическую эффективность лизинговой операции с объектом недвижимости, по сравнению с кредитованием и финансированием приобретения недвижимости за счет собственных средств. На основе проведенного сравнительного анализа и экономической оценки способов приобретения недвижимости установлено, что лизинг выгоднее кредитной схемы, поскольку, приобретая коммерческую недвижимость за счет кредитных ресурсов, клиент неминуемо сталкивается с целым рядом трудностей. В частности, высокие процентные ставки, не возможность получения кредита начинающими предпринимателями, необходимость залога и поручительства, в то время как лизинг дает лизингополучателю возможность имея лишь 20-30% стоимости недвижимости приобрести ее с привлечением инвестиционных вложений лизингодателя, при этом весь объем лизинговых платежей отнести на затраты, снижая таким образом налог на прибыль, а НДС, уплаченный в их составе, принять к зачету, использовать механизм ускоренной амортизации. Установлено, что совокупные затраты на приобретение недвижимости путем лизинговой сделки на 6-8 % ниже в сравнении с другими способами приобретения.
определять эффективность того или иного способа приобретения недвижимости.
6. На основе разработанной автором экономико-статистической модели
предложена методика прогнозирования развития рынка лизинга недвижимо
сти. Ее применение позволило выявить трендовую, циклическую и случай
ную компоненту и придать им количественное выражение при прогнозиро
вании развития лизинга недвижимости.
7. Разработаны и обоснованы основные организационно-экономические положения концепции развития рынка лизинговых услуг в сфере недвижимости. Наиболее значимые из них: интеграция рынков лизинга недвижимого имущества, банковского кредитования и «производителями» недвижимости; формирование предложений по использованию лизинга недвижимости в ходе реализации госпрограмм стимулирования развития малого и среднего бизнеса; укрупнение, объединение лизинговых компаний, наращивание их производственных возможностей, увеличение объемов оказываемых услуг; создание саморегулирующей организации и разработка ею отраслевых стандартов и правил; совершенствование системы риск-менеджмента, разработка пакета регламентирующих документов, создание резервных фондов; перспективное планирование деятельности и диверсификация лизингового портфеля и др. Определены условия их реализации. Основные концептуальные направления развития рынка лизинга недвижимости классифицированы автором в зависимости от уровня их реализации и ранжированы по степени значимости.
На защиту выносятся:
-
Результаты комплексного анализа и определения экономической сущности и содержательной характеристики «лизинга недвижимости», «организационно-экономического механизма его развития», использования лизинга в отечественной и зарубежной практике.
-
Классификация факторов, сдерживающих развитие рынка лизинга недвижимости и меры по их преодолению.
-
Методика прогнозирования развития рынка лизинга недвижимости на основе использования аддитивной модели временного ряда.
-
Методические рекомендации и критерии оценки и обоснования наиболее эффективного способа приобретения недвижимости.
-
Основные положения концепции развития рынка лизинговых услуг в сфере недвижимости, направленные на перспективное развитие лизинга с учетом современных рыночных отношений.
Теоретическая и практическая значимость результатов исследования заключается в том, что основные научные положения, выводы и реко-
мендации, содержащиеся в диссертации, вносят определенный вклад в теорию и практику формирования и управления рынком лизинга недвижимости и могут быть взяты за основу его организационно-экономического развития и совершенствования. Результаты настоящего исследования могут быть использованы как методический и учебный материал при преподавании в вузах дисциплин «Основы лизинга», «Экономика недвижимости», «Управление инвестициями и их экономическая оценка». Практическая значимость результатов диссертации заключается в том, что их использование будет стимулировать развитие и совершенствование рынка лизинга недвижимости, обновление и повышение производственного потенциала организаций и предприятий. Основные теоретические и методические положения могут быть использованы в практической деятельности лизинговой отрасли.
Достоверность полученных научных результатов основывается на применении репрезентативного объема статистической и аналитической отчетности, использовании аналитических и статистических данных Росстата, Минэкономразвития, рейтинговых агентств, отчетов экспертов лизингового рынка, информации, собранной автором, а также использования разнообразных современных методов исследования, позволяющих получить достоверные результаты, сопоставлении теоретических и практических результатов на основе разработанных автором в процессе исследования научных положений и методик, практической апробации и внедрении.
Реализация и апробация результатов исследования. Основные теоретические и методические положения диссертационной работы отражены в 12 научных трудах автора общим объемом 9,2 п.л. Разработанные и обоснованные автором направления развития рынка лизинга недвижимости обсуждались и были одобрены на Международных научно-практических конференциях: «Проблемы повышения конкурентоспособности предприятий инвестиционно-строительного комплекса» (2012 г.), «Экономика, государство и общество в XXI веке» (2009, 2010, 2011 гг.), «Ценности и интересы современного общества» (2009 г.), «Проблемы формирования инновационной экономики: отечественный и зарубежный опыт» (2009 г.). Основные научные и практические результаты настоящего исследования использованы в учебном
процессе ФГ БОУ ВПО «Российский государственный торгово-экономический университет». Результаты диссертационного исследования получили практическую апробацию и внедрение в деятельности компаний «БАЛТЛИЗ» и «УРАЛСИБ», что подтверждается соответствующими справками.
Область исследования. В соответствии с формулой специальности 08.00.05. «Экономика и управление народным хозяйством (сфера услуг)» в диссертации проведено исследование современного состояния российского рынка лизинговых услуг и определены современные тенденции его формирования, выявлены факторы, сдерживающие развитие рынка лизинга недвижимости, и разработана их классификация, предложены методики оценки эффективности лизинга недвижимости и прогнозирования его развития, обоснованы основные организационно-экономические положения концепции развития рынка лизинговых услуг сферы недвижимости. Проведенные исследования соответствуют следующим пунктам паспорта специальностей ВАК 08.00.05:
-
Современные тенденции развития организационно-экономических форм хозяйствования в сфере услуг.
-
Формирование и развитие отраслевых, региональных и общенациональных рынков услуг.
Структура работы. Структура диссертации определена логикой исследования, отражает его цель и задачи. Работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы, приложения.
В первой главе «Теоретические основы лизинга недвижимости, его состояние и развитие» исследована экономическая сущность и сформулировано уточненное определение понятия «лизинг недвижимости» и понятия его «организационно-экономического развития», показаны его роль и значение в привлечении инвестиций в обновление основных фондов, повышении производственного потенциала отраслей и предприятий, проведен ретроспективный анализ процесса развития и формирования рынка лизинговых услуг в сфере недвижимости и дана оценка его современного состояния.
Во второй главе «Организационно-экономические проблемы развития рынка лизинговых услуг в сфере недвижимости» исследованы особенности формирования и функционирования лизингового рынка за рубежом, возможности использования его опыта в отечественной практике, проанализирована нормативно-законодательная и методическая база, регулирующая деятельность на российском рынке лизинговых услуг в сфере недвижимости, обоснованы предложения по ее совершенствованию, а также исследованы современные тенденции формирования рынка лизинга недвижимости, выявлены и классифицированы факторы, сдерживающие его развитие.
В третьей главе «Организационно-методические предложения по формированию и развитию рынка лизинга объектов недвижимости» предложена методика и проведен расчет эффективности способов приобретения недвижимости, разработана экономико -статистическая модель временного ряда и на ее основе дан прогноз развития рынка лизинговых услуг в сфере недвижимости. Научно обоснованы и разработаны основные положения концепции дальнейшего развития рынка лизинга недвижимости и пути их реализации.
