Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Рынок риэлтерских услуг в системе рынка жилой недвижимости 11
1.1 Теоретические основы функционирования рынка жилой недвижимости 12
1.2 Характеристика и виды риэлтерских услуг 27
1.3 Место риэлтерских услуг в структуре рынка инвестиций в сфере жилья 36
Глава 2. Современное состояние и тенденции развития современного рынка риэлтерских услуг 50
2.1 Особенности становления и современное состояние рынка риэлтерских услуг в сфере жилой недвижимости 50
2.2 Организационно-управленческие аспекты формирования и развития рынка риэлтерских услуг 70
2.3 Факторы, сдерживающие развитие рынка риэлтерских услуг 81
Глава 3. Организационно-методические механизмы развития рынка риэлтерских услуг 88
3.1 Основные направления повышения качества деятельности агентств недвижимости 88
3.2 Методика оценки качества обслуживания 103
3.3 Концепция развития и совершенствования рынка риэлтерских услуг в сфере жилья 114
Заключение 152
Библиографический список 156
Приложение 1. Модель прогнозирования развития рынка риэлтерских услуг с использованием экономико-статистической методики временного ряда 166
- Место риэлтерских услуг в структуре рынка инвестиций в сфере жилья
- Организационно-управленческие аспекты формирования и развития рынка риэлтерских услуг
- Факторы, сдерживающие развитие рынка риэлтерских услуг
- Концепция развития и совершенствования рынка риэлтерских услуг в сфере жилья
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Важной составляющей экономики России
выступает рынок недвижимости, роль которого в формировании современных рыночных отношений постоянно возрастает. Современный рынок недвижимости активно развивается, что связано со значительным ростом строительства нового жилья. О масштабности, важности сферы жилья свидетельствует сформулированная в декабре 2013 года в послании Президента России Федеральному собранию задача кардинального решения жилищной проблемы путем централизованных действий со стороны Правительства и руководителей регионов.
В настоящее время рынок жилой недвижимости характеризуется увеличением объема и разнообразия видов сделок и активным участием профессиональных агентств недвижимости. С начала 90-х гг. XX века рынок риэлтерских услуг в своем развитии прошел несколько этапов от начала приватизации и лицензирования риэлтерской деятельности в начале 90-х гг. через консолидацию рынка и его форсированное развитие в конце 90-х гг. и начале 2000-х гг. и привлечение на рынок новых субъектов – строительных, инвестиционных и девелоперских компаний в середине 2000-х гг. Поскольку экономическое развитие территорий нашей страны неравномерно, и субъекты РФ имеют разную структуру экономики, ассортимент и качество услуг агентств недвижимости имеют региональные различия. Рынок недвижимости является пересечением интересов многих других рынков – капитала, труда, инвестиций, что также подтверждает его значимость как в практическом, так и научном плане. Особый научный интерес представляют тенденции развития и характеристики различных услуг (например, риэлтерских), сопровождающих становление и развитие рынка жилой недвижимости. Дополнительную ценность и актуальность исследованию особенностей риэлтерских услуг придает возрастающая роль всей сферы услуг в экономике страны в связи с ее переходом к инновационной модели развития.
Степень разработанности проблемы. Исследованию теоретико-методологических
вопросов в области недвижимости, а также методов анализа рынка недвижимости как
сектора национальной экономики посвящены работы таких отечественных экономистов как:
А.Н. Асаул, В.А. Горемыкин, А.Н. Ларионов, И.Г Лукманова, Е.П. Панкратов, И.А. Рахман,
В.И. Ресин, Г.М. Стерник, В.З. Черняк и др. Вопросы управления недвижимостью
исследованы в работах П.Г. Грабового, Е.Н. Ивановой и др. Характеристику и виды сделок с жилой недвижимостью на рынке риэлтерских услуг рассматривали в своих работах Л.П. Белых, Э.Р. Бугулов, Е. Зубова, Е.А. Новиков, Е.Е. Сухарев, М. Сорокина и др.
Проблемы, связанным с оценкой недвижимости, нашли отражение в трудах: С.В. Грибовского, Е.И. Тарасевича, М. А. Федотова и др., а также зарубежных экономистов, таких как: Н. Ордуэй, Д. Фридман, Г. Харрисон и др. Марк Коулман и Джеймс Р. Уэбб рассматривают недвижимость с позиции реализации инвестиций в сфере жилищного строительства.
Однако современные экономисты, как правило, исследуют конкретные проблемы ценообразования, кредитования на рынке жилой недвижимости, а также управленческие основы сделок с жилой недвижимостью. При этом остаются недостаточно проработанными вопросы взаимодействия рынка риэлтерских услуг с другими типами рынков, вопросы оценки качества риэлтерских услуг и прогнозирования направлений развития этого сектора сферы услуг.
Статистический анализ и прогнозирование параметров рынка риэлтерских услуг в сфере жилой недвижимости, выявление общих тенденций и этапов его становления и развития в комплексе с эконометрическим моделированием отдельных составляющих рынка, выполнено в настоящей работе впервые. Формулирование теоретических положений, определение условий и путей повышения качества риэлтерских услуг определило цель и задачи диссертационной работы.
Объектом исследования является рынок риэлтерских услуг в сфере жилой недвижимости.
Предметом исследования выступают экономические механизмы и современные тенденции становления и развития рынка риэлтерских услуг в сфере жилой недвижимости.
Цель диссертационного исследования заключается в разработке и обосновании научных положений и организационно–методических рекомендаций по становлению, развитию и совершенствованию рынка риэлтерских услуг в сфере жилой недвижимости как важнейшего фактора модернизации рынка жилья страны.
Для достижения вышеуказанной цели в диссертационной работе были поставлены следующие задачи:
-
Выявить основные факторы, влияющие на эффективность функционирования рынка жилой недвижимости, а также определить место инвестиционного рынка и рынка жилья в структуре финансового рынка;
-
Исследовать современные тенденции в развитии рынка риэлтерских услуг, выявить причины, сдерживающие их развитие;
-
На основе анализа и оценки современного состояния рынка риэлтерских услуг в сфере жилой недвижимости обосновать организационно–управленческие основы его формирования и развития;
4. Разработать методику прогнозирования развития рынка риэлтерских услуг на основе
экономико-статистической модели временного ряда;
5. Выявить основные направления повышения качества деятельности агентств
недвижимости путем введения Централизованной Системы Сертификации риэлтерских
услуг, а также практической реализации разработанной методики оценки качества
риэлтерских услуг, направленных на повышение качества эффективности операций в сфере
жилой недвижимости;
6. Разработать и обосновать основные положения Концепции развития и
совершенствования рынка риэлтерских услуг в сфере жилой недвижимости и пути их
реализации.
Область исследования диссертационной работы соответствует требованиям паспорта научных специальностей ВАК Министерства образования и науки РФ по специальности 08.00.05 – «Экономика и управление народным хозяйством», а именно – пунктам 1.6.114. «Организационно-экономическое обеспечение стандартов на услуги населению»; 1.6.117. «Современные тенденции развития организационно-экономических форм хозяйствования в сфере услуг»; 1.6.118. «Формирование и развитие отраслевых, региональных и общенациональных рынков услуг».
Теоретическая и методологическая основы исследования. Теоретическую основу
исследования составили законодательные и нормативные акты, распорядительные
документы, научные труды отечественных и зарубежных ученых, посвященные вопросам
управления жилой недвижимостью, а также разработки научно–исследовательских
институтов инвестиционно–строительного и экономического профиля. Для достижения цели
и решения поставленных теоретических и прикладных задач были применены общенаучные
методы исследования, включая метод системного анализа, синтеза, аналитический метод,
метод экспертных оценок, экономико-статистического моделирования, методы
комплексного экономического анализа.
Информационную базу исследования составили федеральные нормативно-правовые акты, регулирующие отношения по вопросам жилищной политики на рынке риэлтерских услуг РФ; статистическая отчетность Росстата РФ и Мосгорстата; материалы министерств и ведомств России; данные хозяйственной деятельности ряда предприятий рынка риэлтерских услуг России; информация, полученная в результате личных исследований автора; статьи специализированных научных и научно-практических изданий, научных и научно-практических конференций по рассматриваемой проблеме.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в разработке и научном обосновании методических подходов и положений по развитию и совершенствованию рынка
риэлтерских услуг в сфере жилой недвижимости, а также формированию комплекса организационно-экономических мероприятий по повышению качества этих услуг в современных условиях.
Наиболее существенные результаты исследования, полученные автором, обладающие научной новизной и выносимые на защиту, состоят в следующем:
1. Уточнен и дополнен понятийный аппарат рынка риэлтерских услуг в сфере жилой
недвижимости, в том числе предложено авторское определение рынка жилой недвижимости.
Дополнена классификация видов субрынков в структуре рынка недвижимости. Выявлена
взаимосвязь и структурная взаимозависимость рынка жилой недвижимости,
инвестиционного рынка и рынка риэлтерских услуг как важнейших сегментов экономики
России.
2. Дана оценка современного состояния рынка риэлтерских услуг в сфере жилой
недвижимости, выявлены основные тенденции и закономерности его формирования и
развития. Предложена модель прогнозирования развития рынка риэлтерских услуг с
использованием экономико-статистической аддитивной модели временного ряда, что
позволило выявить трендовую, циклическую и случайную компоненту и рассчитать
прогнозные значения количества сделок с объектами жилой недвижимости на ближайший
период.
-
Обоснована необходимость повышения качества оказываемых услуг путем введения Централизованной Системы Сертификации риэлтерской деятельности. С этой целью разработана методика оценки качества риэлтерских услуг, основанная на пошаговом прохождении взаимосвязанных этапов с использованием ранжированных критериев, сведенных в обобщенный комплексный интегральный показатель качества.
-
Разработана Концепция развития и совершенствования рынка риэлтерских услуг в сфере жилой недвижимости, включающая основные направления, их классификацию и пути практической реализации.
Практическая значимость исследования определяется возможностью использования его результатов для дальнейшего развития и совершенствования рынка риэлтерских услуг путем повышения их качества на основе прогноза развития.
Апробация результатов исследования. Основные положения диссертационной работы обсуждались на Международных научно-практических конференциях: «Национальные традиции в торговле, экономике, политике и культуре» (М., РГТЭУ 2007 г.), «Экономика, государство и общество в XXI веке» (М., РГТЭУ, 2013 г.), «Леденцовские чтения. Бизнес. Наука. Образование» (Вологда, Вологодский институт бизнеса, 2013 г.). Материалы диссертационного исследования используются в учебном процессе ФГ БОУ ВПО
«Российский экономический университет им. Г.В. Плеханова», также НОУ ВПО «Международная академия бизнеса и новых технологий (Академии МУБиНТ) Вологодский филиал в преподавании учебных курсов «Экономика недвижимости», «Рынок недвижимости. Ипотека» и др. Результаты исследования и практические рекомендации, содержащиеся в работе, используются в деятельности агентства недвижимости ООО «Кабинет», о чем имеются соответствующие справки.
Публикация результатов исследования. По теме диссертации опубликовано 8 печатных работ общим объемом 3 п.л., в т.ч. 3 статьи объемом 1,5 п.л., опубликованные в журналах, входящих в перечень изданий, рекомендованных ВАК.
Объем и структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, приложения и библиографического списка. Всего диссертация содержит 172 страницы основного текста, включая 22 рисунка, 12 таблиц, 3 схемы и библиографию из 153 наименований.
Место риэлтерских услуг в структуре рынка инвестиций в сфере жилья
Анализ характерных черт объектов жилой недвижимости показал, что главной отличительной особенностью недвижимости является ее неразрывная связь с землей. Тем более что по результатам хозяйственной практики рыночных отношений, степень развития и функционирования рынка жилой недвижимости обуславливается спецификой самого объекта жилья [17], а именно такими свойствами как: 1. Специфика оборота и кругооборота. 2. Редкость объекта. 3. Уникальная полезность. 4. Капиталоемкость (сделки с жилой недвижимостью всегда осуществляются в зависимости от дохода и всегда связаны с финансовыми средствами). 5. Стационарность и др. Жилую недвижимость можно рассматривать как результат деятельности человека, то есть как товарную категорию, с обязательным обособлением субъектов рынка жилой недвижимости.
Жилая недвижимость как товар имеет весьма сложную характеристику. Так, говоря о продаже отдельных объектов жилой недвижимости, почти всегда совершается обычная сделка, то есть приобретается право собственности на определенный объект за денежные средства. Жилая недвижимость, выступающая как товар, является средством обращения денег, это подтверждается большими объемами денежных средств и интенсивностью их потоков, причем, иногда превосходящих финансовые потоки, характерные для рынка средств производства и предметов потребления. Понятие ликвидности также тесно связано с категорией жилой недвижимости, выступающей как товар, и выражается в быстроте превращения из одной стоимости в другую, причем у жилой недвижимости степень ликвидности низкая. Именно владельцы жилой недвижимости обеспечивают сохранность своего капитала, причем даже при высоких темпах инфляции. Основным объектом арендных отношений является жилая недвижимость, в этом случае объект жилья предоставляется во временное пользование кому–либо за определенную плату, то есть собственник жилой недвижимости получает постоянную ренту. При рассмотрении структуры рынка инвестиций необходимо подчеркнуть тесную взаимосвязь рынка жилой недвижимости и рынка капитала, так как, во–первых, жилая недвижимость является надежным и эффективным объектом инвестиций, а во–вторых, она - источник пополнения бюджета. Ведь именно операции, совершаемые на рынке жилой недвижимости, всегда осуществляются с целью получения дохода. В связи с этим, недвижимость [117,118] следует рассматривать как составляющую инвестиционного портфеля, при этом особо выделяя анализ инструментов инвестирования в контексте рынка капитала. Итак, рынок жилой недвижимости [11] - это составная часть рынка капитала, представляющего его реальный сектор, причем функционирующий параллельно с сектором финансовых инвестиций. При этом формируют инвестиционный рынок два вида рынка, представленные на рис. 6: рынок капитала (осуществляется торговля инвестиционными активами со сроком погашения более года); рынок денежных средств (срок обращения краткосрочных финансовых активов менее 1 года). При оценке рынка жилой недвижимости в макроэкономическом масштабе следует выделить его основную функцию – содействие перекачивания капитала из различных отраслей экономики, которые отмечаются избытком капитала, в те отрасли, которые нуждаются в нем. При рассмотрении рынка жилой недвижимости в масштабе микроэкономики, следует выделить граждан, имеющих свободные денежные средства, которые могут быть инвестированы в объекты жилой недвижимости, приносящие доход. По данным экспертов, на сегодняшний момент, третья часть всего инвестированного капитала вкладывается в объекты жилой недвижимости. Сравнение жилой недвижимости с различными инвестиционными активами [14] и инструментами позволяет выделить ряд серьезных отличий: 1. Уникальность объектов жилой недвижимости (абсолютно каждый объект недвижимости уникален по своему местоположению, внешним и физическим характеристикам, инвестиционной привлекательность и др.). 2. Высокие затраты на сбор информации, ведение переговоров, оформление сделок, маркетинговые расходы, налоги, расходы на эксплуатацию и ремонт объектов жилой недвижимости. 3. Слишком низкая ликвидность жилой недвижимости (высокая стоимость объектов жилья, фиксированное местоположение объекта, невозможность мгновенной адаптации предложения, удовлетворяющей потребностям рынка, сложный доступ к альтернативным источникам финансирования). 4. Инвестиции в жилую недвижимость являются бессрочными по причине долговечности объектов недвижимости. 5. Достаточно широкий диапазон цен на объекты жилой недвижимости в связи с отсутствием саморегулирования рынка жилья. 6. Неэластичность предложения в краткосрочном периоде, невозможность баланса между спросом и предложением, именно поэтому рынок жилой недвижимости характеризуется спадами и подъемами. Сроки строительства и реконструкции достаточно длительные, именно поэтому рыночное предложение всегда отстает от спроса, соответственно, при снижении спроса избыточное предложение не может быть поглощено рынком быстро. 7. Широкое применение заемных средств на рынках жилой недвижимости, что повлияло на увеличение активности рынка. Использование объектов жилой недвижимости в качестве залога по причине высокой стоимости и длительного срока их экономической жизни. 8. Жилая недвижимость может характеризоваться особыми рисками: - физическими (возможность повреждения объекта в результате природных и других факторов); - финансовыми (изменение арендной платы, пересмотр условий договора и др.); - экономическими (физический и моральный износ здания и др.). 9. Явная децентрализация рынков жилой недвижимости (локализация), так как большая часть сделок совершается на отдельных локальных рынках недвижимости, причем информированность участников других рынков зачастую равна нолю, или не применима к ним.
Организационно-управленческие аспекты формирования и развития рынка риэлтерских услуг
В докризисный период считалось, что в нашей стране риэлтерская сфера характеризуется своей устойчивостью и не зависит от цен на объекты жилой недвижимости и от экономической ситуации. Так [136], в 2006 году наблюдался рекордный скачок цен для отечественного рынка жилой недвижимости, 2009 год прославился резким снижением. Рост цен на квартиры в Москве в 2006 году составил 88 % (то есть более 40000 долл./кв.м.), причем доходность инвестиций в недвижимость в разы превышала вклады на депозиты. 2007 год отмечался достаточно стабильным, цены на жилье составили в среднем 42000 долл./кв.м. Свое отражение на функционирование различных отраслей экономики России, в том числе и сферы недвижимости нанес разразившийся глобальный экономический кризис. Так, спрос на рынке офисной недвижимости в этот период значительно сократился. Активность на рынке инвестиционных продаж была также ограничена по причине сокращения общей экономической активности. В докризисный период, то есть до 2008 года российский рынок недвижимости отмечался ежемесячным серьезным ростом. Увеличивающаяся платежеспособность россиян, усиленная кредитованием, подталкивала к росту спроса на жилую и коммерческую недвижимость. Развивались и процветали агентства недвижимости, которые предоставляли услуги посредника при купле-продаже недвижимости. Только в Москве в 2007 году осуществляло свою деятельность свыше 15 тысяч агентств, которые давали работу многим риэлтерам [52].
Многие регионы в 2008 году сократили объемы инвестиционных сделок более чем на 50 % по сравнению с 2007 годом [60]. Этот период ознаменовался уменьшением агентств недвижимости, в целом по стране на 30 %, в том числе несколько крупнейших риэлтерских организаций вынуждены были покинуть столичный рынок недвижимости [61]. Потеряв комфорт и стабильность, крупнейшие компании, которые смогли пережить удар кризиса, серьезно задумались об увеличении эффективности бизнеса, о совершенствовании технологий работы и повышении производительности труда сотрудников. Сейчас наступил период стабилизации и имеются условия для дальнейшего развития рынка. Динамика развития рынка жилой недвижимости такова: в первом квартале 2013 года жители России сильно активизировались на рынке жилья: зарегистрировано по стране практически 836 тысяч сделок, а это на 21 процент выше, чем в 2012 году, по информации Росреестра. Всего за 2012 год Росреестром было зарегистрировано 3,642 миллионов сделок. Такой результат стал рекордом за последние несколько лет: в 2007 докризисном году заключено было 2,367 миллионов сделок. Самое маленькое число сделок за последние годы зарегистрировано было в 2009 году - всего 2 миллиона из-за кризиса. В ноябре 2013 г. в столице продали 8556 квартир, следует из статистики, опубликованной территориальным управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по Москве. К аналогичному месяцу 2012 года рынок вырос почти на 13%, к октябрю 2011 г. — на 12%, к октябрю 2010 г. — почти на 55%, к октябрю 2009 г. — на 50%. Современный рынок риэлтерских услуг характеризуется резким ростом числа компаний, занимающихся риэлтерской деятельностью (по данным официальной статистики cbsd.gks.ru рост числа действующих предприятий, занимающихся посреднической деятельностью в операциях с недвижимостью составил на 2013 год 193% по сравнению с 2007 годом), при этом ввод жилья в 2013 году - 141118 тыс. кв. м. За счет повышения платежеспособности и коррекции цен спрос на жилье опять становится высоким. Компании, которые смогли успешно пережить кризис, сейчас совершенствуют свою работу. Пока мировые цены [77] на недвижимость снижаются, в России рынок чувствует себя уверенно. Исследование основных направлений развития системы управления рынком риэлтерских услуг в современных экономических условиях позволило выявить следующие основные составляющие формирования и развития современного рынка риэлтерских услуг [27]: 1. Усовершенствование нормативно законодательной базы сферы риэлтерских услуг; 2. Обеспечение высококвалифицированным персоналом рынка риэлтерских услуг; 3. Создание и развитие системы профподготовки и профобразования в сфере риэлтерских услуг; 4. Расширение интеграции и диверсификации в направлениях деятельности агентств недвижимости; 5. Информационное содействие средств массовой информации. Рассматривая подробно вышеперечисленные составляющие [11] считается, что введение новых правил в сфере риэлтерской деятельности ухудшит качество услуг. Операции с жилой недвижимостью предполагают под собой очень многогранный и сложный процесс. Здесь много различных документов, сроки ограничены, и, главное, вращаются очень большие деньги. В большинстве своем жилье – это единственная крупная ценность, которая есть у российского человека. Поэтому понятие качественно оказанной риэлтерской услуги может быть применимо, если все условия соблюдены, и результат клиента устраивает. Спектр ситуаций [56, 57,58] по оказанию некачественной риэлтерской услуги очень широк. Главным ориентиром является результат сделки: есть он или его нет – это единственный критерий. Однако данная мера может дополняться двумя составляющими: фактологической частью (плата клиентом за ожидаемый результат) и психологической (уровень комфорт клиента в процессе сделки), поэтому в первую очередь важна все же компетентность риэлтера.
Анализ риэлтерской деятельности [44] показал, что квалифицировать риэлтерскую услугу можно условно разделив ее на два периода, которыми выступают продажа услуги и ее непосредственное оказание. Оказывать услугу большинство риэлтеров умеют квалифицированно. В обязанности риэлтера входят как знание процедуры и стоимости оформления сделки, так и сбор необходимых документов. Главной задачей риэлтера является убеждение клиента в обязательности сотрудничества с агентством недвижимости на основе договора. В этой связи на первом месте выступает мастерство по продаже услуги, на втором – умение ее оказывать. В риэлтере должны сочетаться черты психолога для того, чтобы определять тип личности клиентов, их интересы, уметь убеждать, грамотно вести деловые переговоры с одной целью – добиться доверия клиента.
Факторы, сдерживающие развитие рынка риэлтерских услуг
Развитие взаимодействия деятельности физических и юридических лиц на рынке риэлтерских услуг зависит от влияния многих факторов [106], воздействие каждого из которых невозможно охарактеризовать автономно, то есть вне связи с другими факторами. Мы не ставим перед собой задачу раскрыть все факторы, воздействующие на развитие взаимодействия субъектов рынка риэлтерских услуг. Мы попытались осознать многостороннюю взаимообусловленную связь выявленных нами факторов и учесть их влияние при определении организационно–методических механизмов развития рынка риэлтерских услуг. Фактор (от лат. – делающий, производящий) – это совокупность материальных, общественных, духовных явлений и процессов, которые выступают движущей силой процесса взаимодействия [86] и определяют характер или отдельные черты взаимодействия.
В философии понятие «фактор» выступает в качестве категории, выражающей отношения объекта с явлениями, определяющими его состояние и соотносится в некотором смысле с понятием «условие». Условие – это то, от чего зависит нечто другое, существенный элемент комплекса объектов, наличие которых определяет существование данного явления [99]. В своей работе мы используем понятие «фактор» в более широком смысле, применяя его при характеристике различных процессов, влияющих на состояние и развитие рынка риэлтерских услуг. В ходе анализа современного рынка риэлтерских услуг были выделены факторы, сдерживающие развитие рынка риэлтерской деятельности, такие как: несовершенство нормативно–законодательной базы, низкий профессиональный уровень кадрового состава, отрицательная репутация агентств недвижимости, вызванная низким качеством предоставления услуг и др. В связи с этим, созрела необходимость классификации вышеуказанных факторов с целью преодоления негативных составляющих, влияющих на дальнейшее развитие рынка риэлтерских услуг. Таким образом, многообразие факторов было классифицировано по следующим критериям (табл. 6): 1. Административно–законодательные; 2. Микроэкономические; 3. Макроэкономические; 4. Социально-демографические; 5. Организационно-информационные; 6. Научно-образовательные. Кроме перечисленных факторов, влияющих на формирование рынка недвижимости, также оказывают воздействие спрос, предложение и цена, действующие на рынке риэлтерских услуг. В свою очередь, спрос, предложение и цена также формируются под влиянием множества факторов. Например, спрос на объекты жилой недвижимости достаточно индивидуален и не всегда взаимозаменяем, поэтому процесс достижения рыночной сбалансированности и пропорциональности достаточно затруднителен. Спрос на недвижимые жилые объекты зависит от следующих факторов: темпы экономического роста и научно-технического прогресса -уровень конкуренции на рынке; уровень, динамика и дифференциация доходов потенциальных, покупателей; уровень деловой активности населения; доступность финансовых и кредитных ресурсов; увеличение предложения на рынке жилой недвижимости; изменение стоимости строительства; . уровень развития инфраструктуры; изменение численности населения; . изменение экологической обстановки; изменение уровня преступности и др. Состояние экономики оказывает большое влияние на рынок недвижимости, тем самым регулируя рынок риэлтерских услуг. Главными факторами, вызывающими изменение цен, являются: 1. Уровень благосостояния граждан. 2 . Негибкость рынка жилья (например, рост цен предложения жилья может продолжаться полгода-год при снижении соотношения спрос/предложение, и наоборот, цены могут падать такое же время после начала роста спроса). 3. Многовалютность рынка жилья (зависимость цены от изменений курса евро) и другие.
В формировании рыночной цены играют роль несколько факторов: - Экономические – рост уровня жизни населения и увеличение сбережений ведет к всплеску спроса, так как недвижимость является наиболее надежным способом сбережений; - Развитие кредитования - помогает приобретать жилую недвижимость, тем самым, увеличивая количество покупателей жилья; - Ограниченность предложения - в современных условиях достаточно сложно находить место под застройку, это приводит к низким темпам строительства, тем самым создается дефицит предложения; - Традиционные жилищные проблемы российского населения - большое количество граждан живет в стесненных жилищных условиях, либо в арендуемом жилье, что в совокупности с развитием банковского кредитования и повышением уровня жизни ведет к увеличению спроса и как следствие, увеличению цены; - Инфраструктура в России - свойственна сильная централизация. Высокий уровень жизни граждан достижим только в крупных городах, что усиливает стремление населения к ним и формирует спрос на жилье в этих городах. Кроме того, плохая транспортная инфраструктура не дает развиваться строительству жилья вне крупных транспортных узлов; - Отсутствие зрелого рынка аренды - рынок аренды жилой недвижимости в России функционирует без четко прописанной законодательной базы, с незакрепленными правовыми основами, поэтому, арендаторы стараются любыми путями перейти из класса потребителей в класс собственников жилья, права которых защищены гораздо лучше - формируя спрос; - Психоэмоциональный фактор [37] — решение о покупке жилья принимают исходя из выбора наиболее лучшего варианта, а именно сравнивая по цене. Понятие «дорого»/«дешево» формируется под воздействием среднерыночных цен на тот или иной объект жилой недвижимости. Рынок жилой недвижимости подвержен изменениям научно-технического прогресса. Среди новинок в сфере недвижимости можно выделить: - Мобильную недвижимость [36] –передвижные дома, произведенные по современным технологиям, достаточно комфортные, относительно дешевые и не требующие больших затрат строительных материалов. В России передвижные дома в основном выпускаются для формирования временных поселков при строительстве дорог, на нефтегазовых месторождениях, в геологических экспедициях. По уровню комфорта такие дома не уступают городским квартирам, а использовать их можно в любых климатических условиях; - «умные дома» - это жилье, с максимальным использованием электроники, которая увеличивает комфортность быта своих хозяев, а также позволяет экономить электроэнергию. Дом «узнает» хозяев, когда они подъезжают к гаражу, открывает ворота, зажигает свет, включает отопление и вентиляцию, а в гостиной - любимую музыку владельца. Выгоды такого «умного дома» пока доступны лишь покупателям недвижимости элитного и бизнес-класса, а также арендаторам современных офисов и бизнес центров [82].
Концепция развития и совершенствования рынка риэлтерских услуг в сфере жилья
На основе системного подхода [51], статистической обработки и экспертного анализа развития рынка риэлтерских услуг, на материалах отечественного и зарубежного опыта, выявленных в ходе диссертационного исследования положительных тенденций, а также факторах, сдерживающих развитие рынка риэлтерских услуг, автором разработана Концепция разработана для всех субъектов РФ и включает в себя широкий спектр направлений, имеющих в основе взаимосвязанные позиции, а именно: со стороны государства, сферы услуг, агентств недвижимости. На федеральном уровне Концепция предполагает, в первую очередь, формирование программы развития рынка риэлтерских услуг. Необходимо, чтобы Законопроект [127], обнародованный Минэкономразвития и торговли «Об особенности ведения риэлтерской деятельности», вступил в силу, так как он специально разработан с целью урегулировать, при помощи законодательства, работу в сфере жилой недвижимости. Предлагается сертифицировать деятельность риэлтеров для того, чтобы узаконить их бизнес. Также планируется ввести специальный вид страхования гражданско правовой ответственности риэлтерской деятельности. Минимальное страховое возмещение будет устанавливать Кабинет министров. Этот вид страхования ответственности риэлтерской деятельности схож с титульным страхованием. Он предупреждает возникновение такой ситуации, когда после покупки квартиры клиенту предъявляются требования возврата данного жилья. Здесь играет важную роль социальная значимость оказания риэлтерских услуг, ведь для гражданина среднего класса купля–продажа жилой недвижимости является единственной самой крупной сделкой, и помогать осуществлять ее должен профессиональный риэлтер, в соответствии с этим ответственность риэлтерских компаний подлежит страхованию.
Следующим направлением развития и совершенствования рынка риэлтерских услуг в сфере жилья на федеральном уровне выступает рационализация системы нормативно-правового регулирования в сфере риэлтерских услуг. Предполагается рациональное по результатам и сбалансированное по степени гибкости регулирование риэлтерской деятельности в сфере жилья, которое невозможно вне создания определенных правовых форм. Право воздействует на риэлтерскую деятельность следующим образом: 1) устанавливает нормативную базу; 2) определяет статус субъекта риэлтерской деятельности; 3) назначает юридическую ответственность (гражданско-правовую, административную, уголовную, дисциплинарную, материальную) субъекта риэлтерской деятельности; 4) определяет возможности использования риэлтерской деятельности; 5) регулирует отношения субъекта с другими участниками риэлтерской деятельности, в том числе с государством. С точки зрения воздействия на согласование интересов в процессе риэлтерской деятельности правовые нормы могут иметь запрещающий, дозволяющий, обязывающий и стимулирующий характер. В рыночной экономике регуляторы экономического и правового характера призваны стимулировать и направлять процесс оказания качественных риэлтерских услуг в интересах сбалансированного развития национальной экономики. Третьим этапом поддержки государства в области развития рынка риэлтерских услуг является учреждение действенного механизма льгот и субсидий для субъектов рынка риэлтерских услуг. Именно правовое регулирование налоговых льгот, преференций, льготных кредитов, банковских и бюджетных гарантий, квот, дотаций и субсидий придает необходимую действенность соответствующим экономическим регуляторам. Специалисты в области риэлтерской деятельности должны тщательно соотносить риэлтерскую деятельность на национальном рынке с совокупностью действующих прав и норм правового регулирования предпринимательской деятельности в целом. Риэлтеру крайне важно знать основные положения законодательства и особенности действующих в стране методик для недопущения грубых ошибок в своей деятельности. Высокие риски, дефицит накоплений у физических лиц и предприятий, высокая стоимость кредитных ресурсов предопределяют необходимость стимулирования риэлтерской деятельности. Принимая во внимание масштаб задач, которые предстоит решить для успешного развития экономики России, очевидно, что для инициирования устойчивого риэлтерского подъема необходимы согласованные меры по обеспечению благоприятной среды риэлтерской деятельности, выработка форм и методов экономического регулирования, учитывающих реальную экономическую ситуацию.
Завершающий этап развития рынка риэлтерских услуг на федеральном уровне - внедрение научных исследований по организационно–экономическим механизмам развития и совершенствования рынка риэлтерских услуг. Рынок риэлтерских услуг имеет большие масштабы, доля оказываемых риэлтерских услуг в общей сумме платных услуг – значительна. При этом предмет сделки на рынке – жилая недвижимость, всегда пользуется спросом. Однако государственное регулирование на рынке риэлтерских услуг до сих пор отсутствует. Поэтому необходимо активное практическое применение и внедрение научных исследований в области развития и совершенствования рынка риэлтерских услуг в сфере жилья. Одним из приоритетных организационно-экономических направлений развития и совершенствования рынка риэлтерских услуг на отраслевом уровне, а также повышения эффективности работы агентств недвижимости является активизация интеграционных процессов между рынком риэлтерских услуг, рынком инвестиционного жилья и рынком жилищной ипотеки. Взаимосвязь указанных субъектов рынка недвижимости обоснована в Главах 1, 2 диссертационного исследования. Жилье относится к долговечному активу, вследствие чего субъекты рынка, осуществляющие инвестиции, вынуждены ориентироваться на вероятное состояние рынка жилой недвижимости в будущем. Кроме этого, - это дорогой актив, поэтому многие желающие не могут себе позволить приобрести его за счет собственных и заемных средств. Именно эта категория граждан нуждается в возможности аренды жилья в течение определенного периода времени, необходимого для достаточного накопления и покупки квартиры.
Также есть и другая категория граждан, желающая улучшить свои жилищные условия путем продажи и приобретения нового жилья. Для них также может быть привлекателен рынок аренды, поскольку продавая имеющуюся квартиру в срочном порядке можно упустить большую выгоду, чем в случае тщательного поиска покупателя на квартиру. К следующей категории можно отнести граждан [81], накапливающих денежные средства с последующим вложением их в наиболее доходные активы, а жилье, как известно, относится к активам, способным приносить прибыль. Поэтому инвестиции в жилищную сферу осуществляются для получения нового капитала, а именно, от сдачи жилья в аренду или его последующей перепродажи. Однако, если до кризиса 2008 года инвестиции в недвижимость представляли собой высокодоходный инструмент, то теперь получить большую прибыль за счет роста стоимости жилья проблематично. При этом, вложив деньги в строительство объекта на начальном этапе, доход от продажи объекта после сдачи будет существенно выше. Однако такие вложения связаны с большим риском. Инвестиции в недвижимость остаются гарантом сбережений от инфляции. Основным преимуществом инвестиций в жилье от депозита в банке – это их надежность. Квартиру, купленную с инвестиционными целями – сдают в аренду, при этом доход лишь составит до 6-7 % в год от стоимости объекта жилья, но зато постоянный и мало зависящий от экономической ситуации [98].
Для решения вопроса с обеспечение жилья Министерство регионального развития предложило программу по строительству жилых домов для коммерческого найма, а именно строительство доходных домов. Доходные дома начали функционировать уже с середины 2013 года. При этом, задачей государства выступает создание условий для развития бизнеса по инвестированию в строительство и эксплуатацию доходных домов, не ограниченных лишь одним классом арендного жилья. Ведь коммерческий наем может быть востребован среди самых разных слоев населения. По расчетам Министерства регионального развития, к 2020 году на долю арендного жилья будет приходиться порядка 20 % всех новостроек в стране. Президентом РФ В.В. Путиным поставлена четкая задача - к 2020 году выйти на уровень ввода 140 миллионов квадратных метров жилья. Под доходные дома будет задействовано около 30 миллионов квадратных метров, при этом стоимость аренды для каждого региона будет разной. Модель частного строительства доходных домов уже отрабатывается в Самаре, Краснодаре и Новосибирске. Застройщики доходных домов будут иметь преференции, например, кредиты до 20 лет под 10% годовых, специальные налоговые режимы, что в итоге позволит снизить стоимость арендной платы на 15-20% по сравнению с рыночной. Такие меры сделают проект доходного дома инвестиционно-привлекательным, а срок его окупаемости составит от 7 до 9 лет. Программу по созданию цивилизованного арендного жилья нужно реализовывать при участии крупных финансовых институтов.
