Содержание к диссертации
ВВЕДЕНИЕ 3
ГЛАВА 1. ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ
РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ 12
1.1. Особенности недвижимости как объекта управления 12
1.2.Сущность и товарные границы рынка недвижимости 38
1.3. Особенности рынков недвижимости и закономерности их развития 58
ГЛАВА 2. ЭФФЕКТИВНОСТЬ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ РЕГИОНА
И МЕТОДЫ ЕЕ ОЦЕНКИ 70
Значение рынка недвижимости в экономическом развитии региона ... .70
Значение рынка недвижимости в социальном развитии региона 109
Оценка эффективности регионального рынка недвижимости 116
Условия и направления повышения эффективности развития российского рынка недвижимости 147
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 170
ПЕРЕЧЕНЬ ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 176
Введение к работе
АКТУАЛЬНОСТЬ ИССЛЕДОВАНИЯ
Актуальность диссертационного исследования определяется потребностью в оценке эффективности функционирования рынка недвижимости, как одной из базовых подсистем в системе управления экономикой региона, особая роль которой обусловлена тем, что недвижимость - это фундаментальная основа экономических и правовых взаимоотношений в рыночной системе хозяйствования, базовый элемент в организации финансово-кредитной системы страны.
Рынок недвижимости занимает особое место в переходной экономике России. Связано это с тем, что, во-первых, рынок недвижимости является наиболее предпочтительным и стабильным с инвестиционной точки зрения рынком в известных условиях России. Во-вторых, недвижимость как предмет рынка недвижимости имеет прямое отношение ко всем слоям населения без исключения как место проживания, работы и сфера приложения труда. В-третьих, рынок недвижимости России является практически новым, зарождающимся рынком и по сравнению с другими рынками является недостаточно развитым и изученным. В-четвертых, рынок недвижимости в силу социальных причин и значительной доли государственной собственности требует использования особых методов государственного регулирования. В-пятых, рынок недвижимости имеет мультипликативное воздействие как на развитие региона, так и на экономику страны в целом; он может стать мощным средством как макро- и микроэкономического регулирования на общенациональном уровне, так и на уровне экономики региона.
Опыт функционирования рынка недвижимости в России за последнее десятилетие свидетельствует о необходимости:
- с одной стороны, всестороннего изучения внутренних закономерностей
функционирования рынка недвижимости в целях повышения эффективности работы
его механизмов;
- с другой стороны, выявления закономерностей развития рынка недвижимости
и его влияния на темпы и качество регионального развития, которое позволит
придать целенаправленный характер процессам, происходящим на региональных
рынках недвижимости, обеспечить наиболее полное использование возможностей
региона, решить комплекс экономических, социальных и других задач, стоящих
перед регионом.1 Кроме того, необходимо иметь в виду, что развитие рынка
недвижимости требует поиска новых активов для инвестирования на финансовом
рынке, что актуально для финансовой системы регионов.
В современной экономической литературе преобладает несколько односторонний подход, основанный на обособленном рассмотрении проблематики развития рынка недвижимости, вне связи с экономикой региона. В настоящем исследовании автор развивает положения, состоящие в том, что экономический механизм развития региона во многом должен опираться на механизм рынка недвижимости, как базовую подсистему. Только полное и всестороннее рассмотрение того, как рынок недвижимости должен быть включен в экономический механизм развития региона, позволит решить задачи, стоящие перед регионами.
ЦЕЛЬ И ЗАДАЧИ ИССЛЕДОВАНИЯ
Цель настоящего исследования состоит в том, чтобы, опираясь на результаты теоретического изучения процессов формирования рынка недвижимости, выявить концептуальные основы создания и функционирования рынка недвижимости как базисного фактора функционирования региональной экономики, ведущего звена
системы регионального развития и предложить конкретные пути и методы повышения эффективности его функционирования.
В соответствии с целью исследования в диссертационной работе ставятся следующие задачи:
- систематизировать понятийный аппарат, связанный с трактовками термина «недвижимость» - как с точки зрения ее материально-вещественной сущности, так и с экономических позиций;
- выявить наиболее важные особенности и товарные границы рынка
недвижимости, предложить классификацию сегментов рынка недвижимости;
обобщить основные макроэкономические закономерности его развития во взаимосвязи с другими рынками и экономикой в целом;
определить значение рынка недвижимости в социально-экономическом развитии региона и провести факторный анализ влияния рынка недвижимости на механизм регионального развития;
выработать систему показателей, характеризующих развитие региональных рынков недвижимости, в том числе оценки их состояния применительно к российским условиям;
разработать систему показателей оценки влияния рынка недвижимости на региональное развитие;
выработать предложения по более эффективному использованию потенциала рынка недвижимости в целях регионального развития.
ПРЕДМЕТОМ ИССЛЕДОВАНИЯ является совокупность теоретических, методических и практических вопросов, связанных с взаимным влиянием процессов, происходящих на рынке недвижимости и на уровне экономики региона.
1 Под регионом в дальнейшем понимается часть государства, в соответствии с его административно-территориальным делением; при рассмотрении российских особенностей за одну региональную единицу условно принимается субъект
ОБЪЕКТОМ ИССЛЕДОВАНИЯ является российский рынок недвижимости. ОСНОВЫ ИССЛЕДОВАНИЯ Степень разработанности проблемы
В российской экономической литературе, особенно в последнее время, стало уделяться значительное внимание анализу процессов, происходящих на рынке недвижимости. Различные аспекты развития рынка недвижимости в современной российской экономике, основы анализа операций на рынке недвижимости рассматриваются в работах таких авторов, как: И.Т. Балабанов, Л.П. Белых, М.П. Березин, Э.Р. Бугулов, Т.В. Власова, С.Н. Волков, В.А. Горемыкин, В.В. Григорьев, Р. Гровер, Л.М. Каплан, Н.В. Комарова, Л.Э. Лимонов, С.Н. Максимов, В.Н. Мягков, Н.Ю. Одинг, Ю.В. Пашкус, В.И. Ресин, Л.И. Савулькин, Э.М. Соколовская, М. Соловьев, Е.И. Тарасевич, А.Ю. Цыцырева, В.З. Черняк, Е.Н. Четвергова.
Вопросам функционирования рынка недвижимости посвящены работы Е.Б. Ардемасова, И.Т. Балабанова, Л.П. Белых, А.А. Горбунова, СВ. Грибовского, С.Н. Максимова, Б.Д. Новикова, Е.В. Песоцкой, Е.И. Тарасевича, Николаса Ордуэя (Nicholas Ordway), Джека Фридмана (JackP. Friedman), Генри С. Харрисона (Henry S. Harrison).
Наиболее активно развивающимся, с научно-практической точки зрения, является направление, связанное с методологией рыночной оценки недвижимости. Это, в частности, труды: СВ. Грибовского, В.В. Григорьева, Е.И. Тарасевича, М.А. Федотовой. Перечисленные авторы, в основном, базируются на классической теории оценки недвижимости в соответствии с международными стандартами, предназначенной для использования ее на активных, развитых рынках. Рядом специалистов сделан существенный вклад в деле адаптации мировой теории оценки к современным российским условиям (отчасти закрепленный соответствующими
Российской Федерации.
нормативно-правовыми документами регионального и федерального уровней). Это, прежде всего, относится к работам СВ. Грибовского и Е.И. Тарасевича.
Отдельного внимания заслуживают работы СВ. Грибовского, посвященные развитию методов индивидуальной и массовой оценки недвижимости, в особенности метода капитализации дохода. Наибольший практический интерес представляют предлагаемые ими подходы к моделированию рынков городской недвижимости, что важно как для целей проведения массовой и индивидуальной оценки, так и для изучения закономерностей развития региональных рынков недвижимости, создания целостной системы управления недвижимым имуществом региона.
Необходимость применения методов моделирования, математической статистики, теории вероятностей, регрессионного анализа к изучению процессов на рынке недвижимости сегодня не вызывает сомнений. Как отмечает профессор В.М. Рутгайзер в предисловии к изданному в 1995 году учебнику Джека Фридмана {Jack Р. Friedman) и Николаса Ордуэя {Nicholas Ordway), "американские учебные пособия по оценке недвижимости исходят из детерминированных условий, тогда как взаимодействие между ними носит вероятностный характер. Насколько мне известно, один из авторов этой книги - Дж. Фридман проявил исключительный интерес к ... предложению... обогатить методы оценки недвижимости аппаратом вероятностных измерений. Но это, конечно, можно сделать, приспосабливая методы оценки недвижимости, разработанные американскими специалистами, к реальной российской действительности и обобщая опыт достаточно массовых оценок недвижимости".х
Помимо Дж. Фридмана и Н. Ордуэя к "американской школе" в области оценки недвижимости можно также отнести Генри Харрисона и Джефри Д. Фишера {Jeffrey D. Fisher), отдельные работы которых переведены на русский язык.
1 Дж-. Фридман, II. Ордуэй. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. - М.: Дело Лтд . 1995 С. 1.
Исследования других американских специалистов - Нейла Кэрна (Neil Cam), Джозефа Рабиански (Joseph Rabianski), Роналда Рэкетера (Ronald Racster) и Маури Селдин (Maury Seldin) - раскрывают возможности так называемого технического анализа рынка недвижимости. Джером Б. Эленик (Jerome В. Alenick) исследует сферу девелопмента - проблемы развития недвижимости, методы организации и финансирования.
Сьюзан Хадсон-Вилсон (Susan Hudson-Wilson), Марк П. Шнайдерман (MarkР. Shnyderman), Марк Коулман (Mark Coleman) и Джеймс Р. Уэбб (James R. Webb), Дэвид Джелтнер (DavidGeltner) и Норман Миллер (Norman G. Miller), Остин Иоффе (Austin J. Jaffe) и К. Ширманс (С. F. Sirmans) рассматривают недвижимость, как составляющую инвестиционного портфеля, анализируют инструменты инвестирования в коммерческую и многосемейную недвижимость. С. Майкл Джильберто (S. Michael Giliberto) и Сэндон Дж. Голдберг (Sandon J. Goldberg), Джералд Р. Браун (Gerald R. Brown), Джордж Э. Мэтисяк (George A. Matysiak) исследуют недвижимость в контексте рынков капитала. Чарльз X. Вюртзебах (Charles Н. Wurtzebach) анализирует современные теории управления портфелем недвижимости. Стефен Е. Роулак (Stephen Е. Roylac) занимается вопросами оценки инвестиций в недвижимость (в контексте управления портфелем недвижимости). Чарльз X. Вюртзебах и Эндрю Е. Баум (Andrew Е. Ваит) также исследуют международные рынки недвижимости, в основном США и Западной Европы.
Таким образом, диссертационная работа в значительной степени опирается на исследования зарубежных специалистов, в основном, американских, а также на современные отечественные разработки.
Теоретическая база
Методической, теоретической и эмпирической базой исследования являются системный подход к изучению экономических отношений,
складывающихся по поводу роли недвижимости в экономике региона, основы экономической теории.
На разных этапах работы, в зависимости от характера решаемых задач, применялись методы сравнительного экономического анализа, статистики, маркетинговых исследований, графических изображений, анализ первичной документации и нормативно-правовых актов.
Нормативно-правовой базой исследования по теме диссертации являются федеральные законы и кодифицированные акты Российской Федерации, указы Президента Российской Федерации, законы субъектов Российской Федерации, другие нормативно-правовые акты.
Информационную базу исследования составляют данные, характеризующие состояние и тенденции мирового рынка недвижимости, рынка недвижимости России и ее субъектов; статистические материалы и аналитические обзоры, опубликованные в литературных и Интернет источниках.
НАУЧНАЯ НОВИЗНА
Научная новизна диссертационного исследования заключается в обосновании методологии комплексной оценки рынка недвижимости в составе региональной экономики на основе качественного и количественного анализа взаимоотношений участников данного рынка.
В качестве отдельных элементов, раскрывающих научную новизну, молено выделить следующие:
^систематизирован понятийный аппарат, связанный с определением сущности терминов «недвижимость» и «рынок недвижимости»; выделены особенности недвижимости, как объекта управления, связанные с (1) базовыми особенностями недвижимости, обусловленными спецификой ее материально-вещественной сущности, (2) особенностями недвижимости как товара, (3) особенностями
организационно-правового характера и (4) особенностями инвестиционно-финансового характера;
^определены товарные границы рынка недвижимости исходя из его социально-экономической природы и взаимосвязей с другими рынками; предложена классификация сегментов рынка недвижимости, позволяющая проводить анализ функционирования основных структурных составляющих этого рынка;
^обобщены основные макроэкономические закономерности развития рынка недвижимости во взаимосвязи со смежными и связанными рынками и экономикой в целом, в основе которых лежит стимулирующая роль рынка недвижимости по отношению к развитию смежных рынков (отраслей) и экономики в целом, а также меньшая информационная эффективность рынка недвижимости по сравнению с рынками других инвестиционных активов;
^выделены специфические функции рынка недвижимости в экономическом и социальном развитии региона (страны), связанные с ролью рынка недвижимости как сферы сбережений и инвестиций, источника доходов региональных и местных бюджетов, как механизма распределения земли, жилого и нежилого фонда;
^предложена концепция эффективности рынка недвижимости в системе региональной экономики, базирующаяся на системе показателей эффективности функционирования регионального рынка недвижимости;
^выделены условия и направления повышения эффективности рынков недвижимости применительно к текущему этапу развития российской экономики.
ТЕОРЕТИЧЕСКАЯ И ПРАКТИЧЕСКАЯ ЗНАЧИМОСТЬ
Теоретическая значимость исследования состоит в том, что предлагаемые автором научные подходы и разработанные на их основе рекомендации развивают методологическую базу оценки эффективности функционирования регионального рынка недвижимости.
Использование в учебных целях.
Основные теоретические выводы, сделанные в ходе диссертационного исследования, могут быть использованы в процессе преподавания курсов "Экономика и управление недвижимостью", "Оценка недвижимости", "Управление государственным и муниципальным имуществом", «Региональная экономика», «Государственное регулирование социально-экономических процессов», «Местное самоуправление», "Анализ и прогнозирование состояния рынков нeдвижимocти,,.
Практическая значимость работы заключается в том, что обобщения, выводы и рекомендации диссертанта могут быть использованы в хозяйственной практике, при разработке новых и совершенствовании действующих нормативно-правовых актов, федеральных и региональных программ, направленных на повышение эффективности развития экономики регионов посредством повышения эффективности функционирования рынков недвижимости. В частности:
- при дальнейшей разработке и совершенствовании концепций и
стратегических планов социально-экономического развития регионов;
- в практике применения антимонопольного законодательства (в части анализа
конкуренции на рынках товарных и финансовых услуг) и защиты прав потребителей;
- при разработке и внедрении региональных программ развития рынков
недвижимости;
- при разработке программ внутреннего и внешнего финансирования
региональных бюджетов;
- в целях построения целостной системы управления государственной и
муниципальной собственностью.
Предложенные методы анализа рынка недвижимости в контексте регионального развития также могут быть использованы при разработке, оценке и осуществлении инвестиционных проектов и программ целевого финансирования.
