Введение к работе
Актуальность темы исследования. Переход Российской Федерации к рыночной экономике повлек за собой обострение ряда серьезных проблем, одной их основных из которых, в силу своей социально-экономической и политической значимости, является жилищная. Удовлетворение потребностей населения в благоустроенном жилье выступает необходимым условием результативности реализации социальной и экономической составляющих системы мер государственного регулирования. Развитие рынка жилой недвижимости способствует повышению уровня и качества жизни населения и улучшению демографической ситуации, при одновременном стимулировании инвестиционных расходов и повышении уровня занятости в реальном и финансовом секторах экономики.
Концептуальные основы современной жилищной политики были сформированы в период структурной трансформации российской экономики, когда создание эффективного рынка жилой недвижимости было признано одной из актуальных задач, что нашло отражение в разработке и реализации федеральных и региональных целевых программ. В ведение региональных властей был передан значительный объем функций государства в жилищной сфере, среди которых - финансирование региональных целевых программ, разработка региональных нормативно-правовых актов, планирование основных направлений застройки территорий, создание условий для жилищного строительства, порядок распределения жилья и др.
Однако, несмотря на предпринимаемые государством усилия в решении жилищной проблемы, ситуация в данной сфере на уровне регионов продолжает оставаться напряженной, жилье по-прежнему доступно лишь группам населения со средними и высокими доходами. Это происходит потому, что вмешательство государства, как правило, не учитывает особенности развития национальной экономики и специфику регионов, что снижает эффективность функционирования рынков жилой недвижимости и требует поиска новых способов регулирования, учитывающих индивидуальность различных типов регионов РФ.
Несмотря на огромное количество научных публикаций по вопросам функционирования и управления рынком жилой недвижимости в регионе, существует потребность формирования системного подхода к разработке рекомендаций по эффективному управлению устойчивым функционированием рынка жилой недвижимости региона, учитывающего индивидуальные особенности субъекта РФ, на основе детального изучения организационно-экономических аспектов тенденций развития рынка жилья и социально-экономической ситуации в регионе с целью выявления ключевых проблем его развития и функционирования, что в свою очередь требует дальнейших научных исследований и предопределяет выбор темы диссертационного исследования, его цели и задачи.
Степень изученности проблемы. Теоретические и практические аспекты диссертации формировались на основе изучения работ отечественных и зарубежных ученых-экономистов. Среди зарубежных экономистов вопросы жилищной экономики разрабатывались такими авторами, как Р.Н. Холт, Дж.Гэлбрейт, Дж.Фридман, Г.С.Харрисон, Н.Ордуэй и др. Этими экономистами систематизирован и обобщён значительный опыт функционирования рынков недвижимости и жилья развитых стран.
В диссертационном исследовании также использованы работы зарубежных и отечественных авторов, посвященные проблемам функционирования регионального рынка жилья и государственной жилищной политики - С.М. Печатниковой, Е.К. Сайгака, С.Г. Стерника, А.Н. Асаула, Дж. Р.Страйка, О.Э.Бессоновой, А.Б. Гусева и пр.
Среди отечественных экономистов большое количество трудов, посвященных организационно-экономическим аспектам формирования систем управления региональным жилищно-строительным комплексом, разработано Д.А. Еделевым, Н.В. Климовой, Н.В. Родионовой, А.В. Теляковым, А.И. Полянским, В.А. Горемыкиным, Ю.В.Пашкусом, П.Г.Грабовым, Л.Н. Тэпманом, Т.Б. Бердниковой, В.Э.Ресиным, А.Б. Крутиком, М.А.Горенбурговым, В.М. Агапкиным, В.В. Бузыревым, М.И. Каменецким.
Содержание и направления преобразований на рынке жилой недвижимости раскрываются в работах Т.Н. Неровни, В.С. Боголюбова, А.Н. Ларионова, И.В. Подопригоровой, В.Н. Пономарева, С.Б.Сиваева, С.Г.Крапчана и др.
Вопросы устойчивого управления регионом как социально-экономической системы, а также совершенствование территориального управления изучались такими видными учеными как А.А. Татуев, О.С. Причина, М.В. Россинская, Н.Д. Елецкий, С.Н. Новоселов. Они внесли весомый вклад в изучение проблем территориального регулирования.
Научно-практический потенциал работ перечисленных ученых очень велик. Однако анализ и изучение фундаментальных источников показали, что большинство работ носит теоретический характер, и лишь отдельные исследования посвящены методологическим и практическим рекомендациям по совершенствованию механизма регулирования регионального рынка жилой недвижимости. Актуальность, практическая и научная значимость исследования данной проблемы на современном этапе при недостаточной разработанности ее теоретических и методических положений, а также ее прикладных аспектов в научной экономической литературе предопределили выбор темы работы диссертации.
Цель исследования. Целью диссертационного исследования является развитие теоретических положений и разработка практических рекомендаций по совершенствованию механизма регулирования рынка жилой недвижимости, с учетом региональных особенностей и направленного на решение задач социально-экономического развития территории.
Для достижения поставленной цели диссертационного исследования в работе были определены и последовательно решались задачи:
- исследовать и обобщить теоретические и методические основы категорий «региональный рынок жилой недвижимости» и «регулирование регионального рынка жилой недвижимости»;
- проанализировать и раскрыть методические особенности и ключевые проблемы современных социально-экономических процессов и тенденций развития, протекающих в сфере функционирования рынка жилой недвижимости региона;
- выявить и систематизировать систему факторов, влияющих на развитие регионального рынка жилой недвижимости на основе аналитического и статистического методов;
- разработать прогноз развития регионального рынка жилья на основе сценарного подхода с использованием методов теории вероятности и математической статистики;
- предложить механизм регулирования рынка жилой недвижимости, учитывающий индивидуальную специфику региона и обеспечивающий поступательное развитие жилищной системы территории;
- предложить систему мероприятий, направленных на создание базы для внедрения авторского механизма регулирования рынка жилой недвижимости, реализация которых обеспечит решение одной из важнейших социально-экономических проблем регионального развития.
Объектом исследования является региональный рынок жилой недвижимости Кабардино-Балкарской Республики.
Предмет исследования – совокупность социальных, экономических и управленческих отношений, формирующих функционирование рынка жилой недвижимости региона в современных условиях.
Область исследования - работа выполнена в рамках специальности 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: региональная экономика, п. 3.12. «Региональные особенности социально-экономического развития; типы регионов (развитые и депрессивные, доноры и реципиенты, монопродуктовые и диверсифицированные, с крупными городскими агломерациями и без них и др.), методические проблемы классификации и прикладные исследования особенностей развития различных типов регионов.» Паспорта специальности ВАК.
Теоретической и эмпирической базой исследования явились фундаментальные труды отечественных и зарубежных ученых по проблемам рыночной экономики; концепции и гипотезы, обоснованные и представленные в современной экономической литературе, посвященные принципам функционирования и регулирования региональных рынков жилой недвижимости.
В процессе исследования изучались принципы, категории, концепции и методы реализации и формирования экономических отношений субъектов хозяйствования на региональном рынке жилой недвижимости.
Информационно-эмпирической базой исследования послужили официальные статистические материалы Федеральной службы государственной статистики; Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Кабардино-Балкарской Республике; Министерства строительства и архитектуры Кабардино-Балкарской Республики; результаты исследований социально-экономических процессов, проводимых зарубежными и отечественными учебными и научными учреждениями. В ходе исследования использовалась специальная литература, законы и нормативные акты РФ и ее субъектов, документы стратегического социально-экономического развития субъектов РФ, публикации в периодической печати, данные сети Интернет, а также результаты проведенных автором маркетинговых исследований регионального рынка жилой недвижимости. Репрезентативная совокупность использованных данных (часть из которых вовлечена в научный оборот впервые), их аккумулирование, систематизация, анализ и экономическая интерпретация обеспечили достоверность результатов исследования и аргументированную обоснованность практических рекомендаций.
Методы исследования. При решении поставленных задач автором диссертационного исследования использованы методы сравнительного анализа, синтеза, группировки, индукции и дедукции, обобщения и сравнения, экономического и статистического анализа, системного подхода на основе сравнения и сопоставления теоретического и практического материала, расчетно-конструктивный, абстрактно-логический, графический, которые позволили обеспечить достоверные выводы в диссертационном исследовании.
Для повышения эффективности применяемых методов, использовались технические возможности программных продуктов операционной системы Microsoft.
В целом, примененные методы исследования обеспечили необходимые аргументацию и достоверность полученных теоретических выводов и практических предложений.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в авторском подходе к теоретическому обоснованию и разработке практических рекомендаций по совершенствованию механизма регулирования рынка жилой недвижимости, учитывающего региональные особенности территории, а также по его использованию в решении проблем социально-экономического развития региона.
Наиболее существенные результаты проведенного исследования, содержащие научную новизну, которые выносятся на защиту, представлены в следующих положениях:
1. Обобщены и дополнены теоретические положения понятий «региональный рынок жилой недвижимости» и «регулирование регионального рынка жилой недвижимости» на основе учета взаимодействий между экономическими субъектами, институциональными и неинституциональными участниками земельных отношений, производства жилища, его распределения и эксплуатации, управления, обмена и потребления в рамках единого социально-экономического механизма регионального хозяйства, что позволило обосновать ключевую значимость регулирования рынка жилой недвижимости на местном уровне, учитывая индивидуальные особенности территории.
2. Выявлены особенности и ключевые проблемы современных социально-экономических тенденций функционирования рынка жилья на основе диагностики его региональных сегментов с использованием системы конкретных показателей (обеспеченность населения жильем, уровень доходов населения на фоне среднероссийского, уровень безработицы, естественный прирост населения, доля экономически-активного в общей структуре населения; уровень предложения на первичном рынке жилья, количество ветхого и аварийного жилья в общей структуре жилого фонда, инвестиционная привлекательность первичного рынка жилья региона, темпы роста цен на жилье в регионе), что позволило определить приоритетные направления модернизации системы регулирования рынка жилой недвижимости региона.
3. Раскрыта и сгруппирована система факторов, определяющих доминирующие тенденции развития рынка жилой недвижимости в регионе (макроэкономические; факторы взаимодействия со смежными рынками; взаимодействие со смежными сегментами рынка недвижимости; повышение жилищной мобильности населения; микроэкономические факторы; развитие системы ипотечного жилищного кредитования в регионе; динамика объема и соотношение спроса и предложения; соотношение цен первичного и вторичного рынка; информационная обеспеченность и открытость рынка), на основе чего выявлены направления устойчивого развития жилищной системы территории, реализуемые в рамках структурной модернизации экономики региона.
4. Разработан авторский подход к прогнозированию развития регионального рынка жилья на основе сценарного инструментария с использованием методов теории вероятности и математической статистики, позволивший выявить слабые и сильные позиции региональной жилищной системы, потенциал ее развития в условиях действия разных регулирующих режимов.
5. Предложен механизм регулирования рынка жилой недвижимости, учитывающий индивидуальные особенности региона, основанный на рыночных и государственных способах управления рынком с вовлечением бюджетных и внебюджетных источников финансирования, реализация которого будет способствовать обеспечению развития и эффективного функционирования жилищной системы региона, адаптированной к современным рыночным условиям и решению острых социальных задач.
6. Предложена система мероприятий, способствующих формированию базы для внедрения нового механизма регулирования рынка жилой недвижимости в регионе, ориентированного на рациональное использование ресурсов региона, повышение его инвестиционной привлекательности в целях обеспечения устойчивой динамики социально-экономического развития субфедерального образования.
Теоретическая и практическая значимость исследования проблемы заключается в том, что разработанные в диссертации положения помогут теоретически и методически решить важную региональную проблему – совершенствование механизма регулирования регионального рынка жилой недвижимости для экономического роста и решения социальных задач в регионе.
Непосредственно практическое значение исследования состоит в том, что предложенные концептуальные подходы и теоретико-методологические решения по развитию механизма регулирования регионального рынка жилой недвижимости доведены до конкретных практических рекомендаций и могут быть использованы органами управления КБР в ходе разработки жилищной стратегии и отдельных региональных целевых программ.
Исследование позволит обогатить теоретическим и эмпирическим материалом учебные курсы по предметам «Региональная экономика», «Экономика недвижимости», «Государственное и муниципальное управление», отдельные спецкурсы по проблемам государственного регулирования экономики.
Апробация результатов исследования. Основные положения диссертации и отдельные результаты были доложены, обсуждены и получили одобрение на Межрегиональной научно-практической конференции «Проблемы теории и практики инновационного развития социально-экономических систем» (Нальчик, 2008), Межрегиональной научно-практической конференции «Проблемы развития АПК Саяно-Алтая» (Абакан, 2010), Международной научной конференции студентов, аспирантов и молодых ученых «Перспектива 2010» (Нальчик, 2010), Всероссийской научно-практической конференции «Стратегия социально-экономического развития России на основе инновационных технологий» (Нальчик, 2010), Молодежной научной конференции «Молодежь XXI века: образование, наука, инновации» (Махачкала, 2010), Международной научной конференции студентов, аспирантов и молодых ученых «Перспектива 2011» (Нальчик, 2011) Международной научно-практической конференции "Современные проблемы гуманитарных и естественных наук" (Москва, 2012). Имеется 10 публикаций по теме диссертации общим объемом 4 п.л., в том числе 3 статьи в журналах «Пространство экономики», «Новые технологии», «Труды Кубанского государственного аграрного университета», которые входят в реестр журналов, рекомендованных ВАК России для опубликования материалов по кандидатским и докторским диссертациям.
Методические положения данного диссертационного исследования используются в учебном процессе кафедры «Финансы и кредит» и «Финансовый менеджмент и инвестиции» Кабардино-Балкарской государственной сельскохозяйственной академии им. В.М. Кокова; НОУ ДПО «Перспектива» при подготовке и переподготовке кадров по программам развития жилищного строительства; Некоммерческим партнерством «Саморегулируемая организация «Объединение строителей КБР» для разработки комплекса мер по жилищному строительству на территории КБР.
Публикации. По теме диссертационного исследования опубликовано 10 научных работ (в том числе 3 - в ведущих рецензируемых журналах, определенных ВАК), отражающих основные положения проведенного исследования, общим объемом 4 п. л. (в том числе авторских 3,575 п.л.).
Структура работы были определены в соответствии с необходимостью решения поставленной цели и задач. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения и библиографического списка.
Во введении обоснована актуальность темы диссертационного исследования, отражены цели и задачи исследования, характеризуется теоретическая и методологическая основа, определены объект и предмет исследования, показана научная новизна, практическая значимость и апробация диссертационной работы.
В первой главе рассмотрены основные теоретические и методологические направления исследования проблем функционирования регионального рынка недвижимости, и жилой недвижимости в частности, определены особенность жилья как сегмента этого рынка, рассмотрены этапы становления и функционирования рынка жилой недвижимости в РФ, выявлены особенности становления и состояния рынка недвижимости региона – Кабардино-Балкарской Республики, исследованы теоретические и методологические основы регулирования рынка жилой недвижимости региона, как значимого инструмента управления эффективным функционированием жилищной системы региона.
Во второй главе проведен комплексный анализ социально-экономических аспектов функционирования рынка жилья Кабардино-Балкарской Республики и основных тенденций его развития; рассчитана система коэффициентов доступности жилья для населения региона; проведен анализ инвестиционного процесса на первичном рынке жилья региона и рассчитана инвестиционная привлекательность рынка первичного жилья КБР.
В третьей главе выявлены и систематизированы факторы, определяющие функционирование рынка жилой недвижимости региона на основе статистического и аналитического методов; с помощью предложенного автором сценарного инструментария прогнозирования функционирования рынка жилой недвижимости региона рассчитаны вероятные сценарии развития рынка; разработан механизм повышения эффективности регулирования рынка жилой недвижимости КБР с учетом региональных особенностей и ряд управленческих решений, обеспечивающих действенное внедрение механизма в целях создания эффективно функционирующей жилищной системы региона и решения острых социальных задач.
В заключении обобщены важнейшие выводы и практические рекомендации по результатам проведенного исследования.
