Содержание к диссертации
Введение
Глава 1 Проблемы охраны и использования объектов культурного наследия 14
1.1 .Исследование законодательного обеспечения охраны объектов культурного наследия 14
1.2. Предмет охраны культурного наследия 23
1.3. Зарубежный и отечественный опыт управления объектами культурного наследия в системе охраняемых территорий 38
1.4. Теоретические проблемы сохранения объектов охраны 48
Глава 2 Историческая промышленная недвижимость города как система управления реновацией територий 54
2.1. Территориальные проблемы развития Санкт-Петербург в охранных зонах 54
2.2. Проблемы и теоретические основы исторической промышленной недвижимости 57
2.3. Концепция по развитию исторической промышленной недвижимости в современных условиях 75
Глава 3. Основы профессионального управления объектами недвижимости 97
3.1. Управление недвижимостью 97
3.2. Понятие и виды объектов управления 107
3.3. Субъекты управления в системе управления объектами недвижимости 1 \
Глава 4 Методологические основы оценки объектов культурного наследия 162
4.1. Основные проблемы распоряжения объектами культурного наследия в современных условиях 162
4.2. Стандарты оценочной деятельности 175
4.3. Анализ отечественного и зарубежного опыта оценки исторических объектов .. 186
4.3.1. Оценка недвижимости за рубежом 186
4.3.2. Основные подходы к оценке объектов недвижимости и методы оценки в Российской Федерации 191
4.3.3. Затратный подход к оценке объектов исторических недвижимости 196
4.3.4. Порядок (алгоритм) оценки ремонтно-реставрационных работ объектов культурного наследия 224
Глава 5 Методологические основы девелопмента территории обремененной объектом культурного наследия 241
5.1. Концепция проекта девелопмента реновации территории (квартала) обремененного объектом культурного наследия - основа развития территории исторической части города 241
5.2. Технико-экономические аспекты создания общих основ реконструкции, реставрации зданий исторической промышленной недвижимости (ИПН) и территорий 254
5.3. Эффективность совершенствования управления объектами исторической промышленной недвижимостью совместно с территорией посредством профессионального девелопмента 265
5.4. Моделирование концепции проекта девелопмента по развитию территории обремененной объектами исторической промышленной недвижимости 278
Заключение 293
Библиографический список 302
- Зарубежный и отечественный опыт управления объектами культурного наследия в системе охраняемых территорий
- Проблемы и теоретические основы исторической промышленной недвижимости
- Понятие и виды объектов управления
- Анализ отечественного и зарубежного опыта оценки исторических объектов
Введение к работе
Актуальность исследования. Анализ современной системы управления объектами культурного наследия показал ее несостоятельность: в первую очередь отсутствует сформированное экономико-правовое пространство, ясная и логичная организационная система управления. В умах многих современными архитекторов и инвесторов мнет место недопонимание ценности объектов культурного наследия некоторыми.
Сегодня крайне необходимо дополнение государственного механизма управления объектами культурного наследия рыночными инструментами, обеспечивающими на практике их сохранение и развитие. Возможность создания девелоперских проектно-строительных компаний, специализирующихся на сохранении и развитии объектов культурного наследия, а также девелоперских фирм, специализирующихся на управлении территорией квартала, обремененного исторической недвижимостью является нерешенной и очень острой проблемой.
В данном исследовании решается проблема сохранения и развития объектов культурного наследия на примере промышленной архитектуры Санкт-Петербурга конца ХVIII – начала ХХ веков. В сегодняшних условиях промышленная архитектура вошла в круг важнейших архитектурных тем и затрагивает интересы города по развитию промышленных объектов и их территорий. Исследование проведено в качественно новой социально-экономической ситуации, в новом научно-методическом контексте, затрагивающем архитектурно-исторические и экономические проблемы. Автором предложена Концепция девелопмента территории, обремененной объектом культурного наследия (исторической промышленной недвижимостью), как основы сохранения и развития исторического объекта и среды в современных условиях.
Процесс девелопмента (управления развитием территории) является результатом сложнейших взаимоотношений между Человеком и Обществом, между рыночными и государственными системами. В работе предложен механизм, позволяющий разрешать противоречия в области сохранения объектов культурного наследия с учетом специфики объекта девелопмента.
Представленное исследование подводит итог многолетнему комплексному изучению автором исторических зданий и сооружений, проблем реконструкции и реставрации, оценки объектов культурного наследия, а также решению задач по сохранению зданий-памятников, исторических объектов и городской среды. Если исторический объект погиб, значит, не было желания найти компромисс между нуждами современности и ценностями культурной и духовной истории народа, которая не менее важна, чем эта самая современность, ради которой приносится в жертву объект культурного наследия.
Изложенное свидетельствует об актуальности темы исследования.
Степень научной разработанности проблемы. В разработке концепции сохранения и развития объектов культурного наследия большое внимание автор уделил результатам исследований отечественных и зарубежных ученых и специалистов.
Отдельные аспекты управления недвижимостью рассмотренные в трудах отечественных ученых. Среди них следует выделить работы А.Н.Асаула, Н.И.Барановской, С.А.Бондаревского, С.В.Грибовского, А.А.Горбунова, С.А.Ершовой, В.А.Заренкова, Ю.Н.Казанского, А.А.Косарева, Ю.В.Кузнецова, И.И. Мазура, С.Н. Максимова, М.И. Мильчика, В.Н.Мягкова, Е.С.Озерова, Н.Г.Ольдерогге, Ю.П.Панибратова, Е.Б.Смирнова, Е.И.Тарасевича, В.Д. Шапиро и др.
В числе зарубежных авторов, исследовавших проблемы управления и оценки недвижимости Р.Л.Акофф, И.Ансофф, Р.Бауэр, Т.Питерс, Н.Ордуэй, Р.Уотермен, О.Тоффлер, Д.Трейсон, Ф.У.Тейлор, Р.Холт, М.Мексон, Г.Лаксбург, Р.Б.Пейзер, А.Фрей, А. Файоль, Д. Фридман, О. Тоффлер, Ч.Питер.
В области истории отечественной промышленной архитектуры влияние промышленности на формирование городской среды и образные характеристики индустриальных центров исследовались в трудах М.С. Щтиглиц, А.В. Махровской, В.И.Лелиной, М.А.Гордеевой и др.
Влияние исторической недвижимости на сохранение городской среды рассмотрены в трудах Т.А.Славиной, С.В.Семенцова, А.В.Махровской и др.
Однако, научные работы, посвященные комплексному исследованию проблем сохранения и развития объектов культурного наследия и их территорий в условиях современных реалий, практически отсутствуют.
Данная научная работа впервые ставит вопрос о принципиально новом подходе при решении проблем управления развитием территорий, обремененных объектом культурного наследия.
Целью диссертационного исследования является разработка теоретических и методологических положений концепции девелопмента территории, обремененной объектом культурного наследия (исторической промышленной недвижимостью) как основы сохранения и развития исторического объекта и среды.
Направления исследований Достижение поставленной цели обеспечивается решением в диссертационном исследовании следующих крупных задач:
- исследована возможность поиска компромисса между сохранением и преобразованием объекта культурного наследия с точки зрения повышения инвестиционной привлекательности городских территорий в соответствии с нормативно-правовой базой охраны объектов культурного наследия в РФ и за рубежом;
- определены главные аспекты сохранности и развития объектов культурного наследия и обоснован выбор исторической промышленной недвижимости, как модели для построения концепции управления охраной и развитием объекта культурного наследия совместно с территорией.
- выявлены проблемы и задачи оценки объектов культурного наследия и обоснована необходимость определения рыночной стоимости объекта на момент осуществления различных юридических и правовых процедур;
- выполнен системный анализ и предложены теоретические основы управления объектами недвижимости и определены особенности работы по управлению объектами культурного наследия.
- разработана классификация показателей эффективности проектно-строительных девелоперских компаний.
Постановка перечисленных задач и взаимосвязь результатов их решения определили последовательность проведения диссертационного исследования.
Объектом исследования является девелопмент территории, обремененной объектом культурного наследия, как основа сохранения и развития исторического объекта и среды.
Предметом исследования является совокупность идеологических, методологических и практических вопросов девелопмента объекта культурного наследия и территории в крупном историческом городе в современных условиях России.
Научная новизна диссертационной работы состоит в решении крупной экономико-градостроительной и научно-прикладной проблемы, которая заключается в разработке и теоретическом обосновании целостной концепции преобразований и адаптации системы девелопмента территории с историческим объектом, функционирующем по принципиально новой схеме: инвестирование – проектирование – реконструкция – реставрация – строительство новых объектов – ввод в эксплуатацию готового территориального комплекса.
В диссертации раскрыто и научно-обосновано экономическое содержание адаптивного управления девелоперской инвестиционно-проектной строительной компании для динамичного процесса развития экономических и организационно-правовых отношений в новой конкурентной среде рыночной системы строительства и осуществление ремонтно-реставрационных работ на территориях с историческими зданиями.
Научные результаты, полученные лично автором, и обладающие новизной, заключаются в следующем:
-
Впервые обозначена проблема, и обосновано решение задач сохранения и развития объектов культурного наследия, затрагивающих архитектурно-исторические и экономические проблемы в качественно новой социально-экономической ситуации и в новом научно-методическом контексте.
-
Предложены новые подходы к управлению объектами культурного наследия с учетом архитектурно-исторического и управленческо-экономического аспектов.
-
Предложена концепция девелопмента территории, обремененной объектом культурного наследия (исторической промышленной недвижимостью), как основы сохранения и развития исторического объекта и среды.
-
Предложен методологический подход к разрешению противоречия в области сохранения объектов культурного наследия, учитывающий специфику объекта девелопмента для решения задач по его использованию в современных условиях.
-
Впервые автором предложен термин «безопасность» применительно к объектам культурного наследия, уточнены понятия «Предмет охраны» объекта культурного наследия, и обоснована необходимость профессиональной, методически выверенной оценки исторических объектов.
-
Обоснована необходимость формирования принципиально новой концепции охраны и развития объектов культурного наследия совместно с территориями: восстановленные и профессионально управляемые здания-памятники являются несомненным притяжением инвестиций в развитие городской экономики, что способствует решению социальных проблем города: строительству жилья, коммерческих объектов, увеличению въездного туризма, и т.п.
-
Разработан механизм реализации концепции «девелопмент территории + объект культурного наследия» путем формирования важнейших функциональных подсистем управления территорий, требующих реновации.
Практическая значимость заключается в формировании принципиально новой концепции управления – девелопмент территории, обремененной объектом культурного наследия, как основы сохранения и развития исторического объекта и среды. Построенный на основе концепции механизм девелопмента (управления и развития), реализует принцип сохранения исторического объекта и исторической среды города.
Реализация предложенной методологии способствует созданию предпосылок для формирования принципиально нового отношения к методам управления объектами культурного наследия с учетом его сохранения и развития в современных условиях.
Как теоретический материал, предлагаемая концепция может быть использована при подготовке специалистов в области реконструкции, реставрации, управления и развития (девелопмента) исторических объектов, природных, ландшафтных комплексов, являющихся историко-культурными памятниками страны.
Реализация предлагаемой концепции управления и развития объекта культурного наследия способствует созданию предпосылок для сохранения не отдельного исторического объекта, а исторической среды в городах России, посредством создания принципиально нового отношения к институту управления городскими территориями, обремененными объектами культурного наследия, и понимания тех социально-экономических дивидендов, которые будут иметь место.
На защиту выносится методология управления развитием территорий с объектами культурного наследия.
Апробация результатов диссертационного исследования. Основополагающие выводы и рекомендации работы доложены автором получили и одобрение:
- в материалах Всероссийской научной конференции, посвященной 275-летию со дня основания Санкт-Петербургского государственного университета, СПб, 1999;
- на 58-ой – 64-ой научных конференциях профессоров, преподавателей, научных работников, инженеров и аспирантов университета. Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет. СПб, 2001-2007;
- на Международной научно-практической конференции «Реконструкция Санкт-Петербург – 2003». СПб.2002;
- на научной конференции «Петербург – центр промышленности и инженерного искусства» /Санкт-Петербургский союз архитекторов России, Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников. СПб, 2003;
- на Научно- практической конференции «Актуальные проблемы менеджмента в России на современном этапе: резервы экономического роста и социального прогресса» Санкт-Петербургский государственный университет, экономический факультет. СПб, 2003;
- на Международной научно-практической конференции «Реконструкция Санкт-Петербург – 2005». Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет. СПб, 2005.
Публикации по теме диссертации. Автором опубликовано 30 научных работ и статей, в том числе две монографии. Общий объем публикаций составляет 29.05 п.л.
Структура и объем диссертации. Диссертация состоит из введения, пяти глав, заключения, библиографического списка. Общий объем диссертации составляет 312 страниц, включая 20 таблиц, 27 рисунков и 3 листа фотографий. Библиография содержит 215 наименований научных трудов отечественных и зарубежных авторов.
Зарубежный и отечественный опыт управления объектами культурного наследия в системе охраняемых территорий
Базовый принцип - комплексное сохранение наследия, согласно которому эта деятельность эффективна только в рамках политики экономического и социального развития города, в составе проектов перспективного планирования и градостроительства. Мобилизация экономического ресурса культурного наследия - основа городской регенерации. В конечном счете, именно высокие эстетические качества и степень сохранности исторической среды обеспечивают особую инвестиционную привлекательность Петербурга, выражающую в экономической отдаче и росте занятости населения в различных областях деятельности, а также тех непрямых выгод, которые станут достоянием всего городского сообщества (доходы от управления наследием, реставрации, туризма и его инфраструктуры).
Принцип комплексного сохранения включает инициирующую, контролирующую и координирующую функции органов государственного управления в развитии партнерских отношений с общественностью и негосударственным сектором. Следует стимулировать междисциплинарный, межведомственный подход к сохранению, используя все доступные ресурсы. Задача сохранения должна решаться не только органами охраны памятников, но также теми отраслевыми структурами, которые ведают вопросами градостроительства и архитектуры, экономики и промышленного развития города.
Основой сохранения наследия является соответствующая нормативно-правовая база. Правовой каркас сферы охраны памятников формируют: - Федеральный закон от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры народов Российской Федерации». - Постановление Совета Министров СССР от 16.09.1982 № 865 «Об утверждении Положения об охране и использовании памятников истории и культуры», приказ Министерства культуры СССР от 13.05.1986 №203 «Об утверждении Инструкции о порядке учета, обеспечения сохранности, содержания, использования и реставрации недвижимых памятников истории и культуры», приказ Министерства культуры СССР от 24.01.1986 № 33 «Об организации зон охраны недвижимых памятников истории культуры СССР», сохранившие свое действие в части, не противоречащей Федеральному закону.
Отдельные нормы, направленные на урегулирование правоотношений по охране культурного наследия, содержатся в Градостроительном кодексе РФ, Земельном кодексе РФ, Налоговом кодексе РФ, Федеральных законах «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», «О приватизации государственного и муниципального имущества», «О лицензировании отдельных видов деятельности», законодательстве, регулирующем бюджетные отношения.
Существующая правовая база требует совершенствования и развития, как на федеральном, так и на региональном уровнях.
Федеральный закон об объектах культурного наследия, предусматривает подразделение объектов культурного наследия на категории историко-культурного значения (федерального, регионального и местного (муниципального) значения). Такое разделение объектов культурного наследия, как показала практика, не имеет научно-обоснованных критериев, система мер государственного сохранения не зависит от категорий историко-культурного значения, в современных условиях. В свою очередь деление объектов культурно наследия создает ненужные препятствия по осуществлению государственной охраны, влечет за собой проблемы разграничения государственной собственности на объекты культурного наследия, их финансирования за счет средств бюджетов разных уровней.
На основе проведенных автором исследований правовой базы в целях сохранения объектов культурного наследия и в развитие принятых правовых актов, регулирующих правоотношения в сфере государственной охраны наследия в концепцию стратегии следует внести ряд изменений и дополнений в Федеральный закон «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».
По мнению автора целесообразно: исключить нормы подразделения объектов культурного: наследия на различные категории историко-культурного значения; - в отношении? Санкт-Петербурга как города федерального значения; следует разработать специальные нормы, предусматривающие возможность установления уточненных объединенных зон: охраны в: случаях сосредоточенного расположения, памятников; предусмотреть возможность выделения собственнику объекта культурного наследия бюджетных субсидий на финансирование расходов по сохранению этого объекта в случае, если режим хозяйственной деятельности этого объекта, установленный в целях его сохранения, не позволяет обеспечивать его рентабельное использование; - предусмотреть обязательное страхование рисков утраты и повреждения объектов культурного наследия при проведении ремонтно-строительных работ, а также в случае форс-мажорных обстоятельств с условием, что страховое возмещение, выплачиваемое при наступлении страхового случая, направляется исключительно на восстановление утраченного или поврежденного объекта культурного наследия; - включить в перечень объектов культурного наследия, не подлежащих отчуждению из государственной собственности, объекты, закрепленные за государственными музеями, библиотеками, театрально-концертными учреждениями, учебными заведениями. По мнению автора, следует предусмотреть в Федеральном законе обязательную оценку объектов культурного наследия.
Проблемы и теоретические основы исторической промышленной недвижимости
Охраняемая зона (03 Г) окружена тремя буферными зонами именуемыми зонами. регулируемой застройки (ЗРЗ-1, ЗРЗ-2, ЗРЗ-3). Все эти зоны соотносятся по исторической ценности, плотности расположения памятников архитектуры и градостроительной завершенности.
Площадь (031 + ЗРЗ-1) составляет 3190 га. Это больше на 4%, чем старая объединенная охранная зона по проекту 1988 г. [31].
Наиболее строгие градостроительные требования предусмотрены для 031 и 032. при строительстве новых объектов здесь разрешена только стилизация, но при этом режим охраны в зоне ЗРЗ-1 несмотря, что в названии присутствует слово «застройка» не менее строгий, чем в старой объединенной охранной зоне 1988г., особенно с учетом более высокой конкретики требований и введения новых предметов охраны. [31].
Зона ЗРЗ-1 (2000 га) - буферная зона объектов всемирного наследия (объектов ЮНЕСКО). Ее составляет преимущественно рядовая застройка, состояние которой большей частью таково, что требует в основном проведения щадящих методов реконструкции. [31]. .
Зона ЗРЗ-2 (2300га) - зона частично завершенной среды, включающая участки не до конца сформировавшейся квартальной застройки и территории промышленных предприятий. [31]. Зона ЗРЗ-3 (1750 га) — зона незавершенной среды. Это территории с наличием диссонирующих объектов и участки современной застройки, находящихся в зоне визуального восприятия ансамблей и объектов культурного наследия. [31]. Объекты ИПН расположены во всех трех буферных зонах, но большая часть находится в зонах ЗРЗ-2, ЗРЗ-3. [31].
Важно, что в новом проекте охранных зон пришли к идее градостроительного принципа развития территории. Новый проект охранных зон использует многие положения упоминавшиеся в предшествующих документах. Новый проект конкретизирует принципы развития территории, доведя до уровня поквартальных режимов застройки.
Проблемы, которые придется решать городу в настоящем и будущем, с учетом тех ограничений, которые заложены в проекте о зонах культурного наследия Санкт-Петербурга и исторических пригородов следующие: 1) дефицит городских территорий; 2) усложнение транспортных связей; 3) решение парковки дневного и ночного пребывания в связи с возросшим парком автомобилей и дальнейшим их ростом; 4) решение задач по повышению качества жилой среды, системы обслуживания населения; 5) охраны окружающей среды; 6) определение резервных территорий путем ликвидации, переоборудования и перепрофилирования объектов вредных производств и использование территорий санитарно-защитных зон; 7) учет особенностей пространственно-планировочной структуры характерной для данного средового района. Сохранение памятников, исторических зданий и сооружений гражданской и промышленной архитектуры.
В связи с выше перечисленными проблемами и на основании научных исследований М.С.Щтиглиц и др. нами было определено направление данной работы и учтены особенности индустриального развития Санкт-Петербурга и его влияние на процесс формирования промышленной архитектуры. [177].
В планировке и застройке Санкт-Петербурга выделяется территория исторического центра (40 кв.км), которая характеризуется исторически сложившейся системой улично-дорожной сети и наиболее ценной в историко-культурном отношении капитальной- застройкой. Здесь находятся свыше 7,0 тыс. памятников истории и культуры. В некоторых кварталах концентрация памятников превышает 25% от общего количества зданий и сооружений и составляет от 50 до 100% территории. Эта часть города наиболее привлекательна для отечественных и иностранных инвесторов, несмотря на то, что строительство связано с большими затратами на реконструкцию и реставрацию исторических зданий и модернизацию устаревшей инженерной инфраструктуры.
За пределами центра, на сегодня это зоны регулируемой застройки, так называемые буферные зоны: ЗРЗ-1, ЗРЗ-2, ЗРЗ-3 наряду с жилой и общественной застройкой расположен промышленный пояс, сложившийся в XIX-XX вв. Градостроительное развитие этих территорий сдерживается неудовлетворительным состоянием экологии, и необходимостью проведения реконструктивных мероприятий по инженерно-транспортной инфраструктуре.
Многочисленные промышленные предприятия, обеспечивающие жизнь города - фабрики, заводы, водопроводные станции, трамвайные и железнодорожные депо и мастерские работают в стенах XVIII-XX веков. До сих пор поражает выносливость зданий, удивительное качество строительства и, конечно архитектура промышленных построек. В их внешнем облике отразилось время, когда промышленная Россия брала мощный разбег, когда будущее виделось в инженерном и хозяйственном освоении страны, когда, понятие «инженер» имело особенный вес и значение. Промышленная, эстетика того времени выражает величие замыслов создателей, ни в одной другой области строительства тогда не внедрялись с таким размахом новые принципы компоновки, приемы конструирования; . связанные с использованием металлических каркасов,, ферм, внешних осветительных фонарей. Промышленная архитектура в это время стала своего рода лабораторией новых приемов конструирования и новых архитектурных форм.
К памятникам исторической промышленной архитектуры относятся: заводские комплексы, группы зданий, отдельные здания и сооружения, служившие для производственной деятельности человека и созданные в различные периоды с ХУШ до начала XX веков.
Исторический промышленный фонд Санкт-Петербурга характеризуется высоким уровнем капитальности: практически весь он состоит из зданий и сооружений из красного кирпича, преобладают ленточные фундаменты из бутового камня, выложенного на сложном растворе. Перекрытия представляют собой цилиндрические своды над подвалами и над отдельными помещениями первого этажа. В конце XIX - начале XX веков часто использовался прокатный металл для перекрытий пролетов в 5-7 метров. В таблице 1 дана характеристика основных конструктивных элементов исторической промышленной недвижимости по периодам строительства.
Понятие и виды объектов управления
Другой проект - «Инненхафен» («Внутренняя гавань»), основанный на сочетании исторического утилитарного комплекса с новой структурой. Старые портовые склады служат кулисами для футуристического проекта (конкурс 1989 года) английского архитектора Норманна Фостера. Недалеко от старого города расположены мельницы и склады, которые используются сейчас под офисы и коммерческие центры. Весь новый комплекс разместился на горе на площади 89 га. Здесь же, в Дуйсбурге, в старом эллинге устроен музей маломерного флота.
В Оберхаузене реализован проект «Аллея индустриальной культуры» на основе бывших заводских и административных зданий, превращенных в новый технологический центр. Проведена реконструкция вокзала и привокзальной площади и перепрофилирование бывшей водонапорной башни для жилья, выставки художников. Концепция V. Региональные и отраслевые музеи техники. Цель. Использование промышленного здания или комплексов в качестве музея истории той отрасли, к которой оно раньше принадлежало. Экспозиция частично представлена оборудованием, сохранившимся здесь. Вариантом является также создание музея отрасли и социальной истории данного ремесла.
Пример. Музей воды в Санкт-Петербурге расположено в здании водонапорной башни. Музей трамвая в Кракове. Комплекс, состоящий из 13 зданий поставлен под государственную охрану в 1985 году. В музее представлено 23 вагона, конки и другие транспортные средства. Организованное в 1997 году общество, по сохранению истории городского трамвая, дополнило экспозицию музея. На старом трамвае устраиваются специальные маршруты для туристов.
Концепция VI. Перепрофилирование исторической промышленной недвижимости под коммерческие, культурные, жилые и смешанные функции. Цель - соответствует названию концепции. Огромное и многообразное количество примеров перепрофилирования промышленных зданий и комплексов в зарубежной практике может быть классифицировано по разным признакам - по первоначальной функции или по вновь приобретенной: коммерческие, деловые - новые производства, бизнес-центры, рестораны, торговые и офисные центры, склады. культурные — учебные заведения, библиотеки, музеи, архивы, музыкальные, художественные и выставочные центры, кинотеатры, театры, художественные мастерские, выставочные залы и т.д. жилые - общежития для студентов, жилье для престарелых, рабочие жилые комплексы, элитное жилье. смешанный тип - многофункщюнальные комплексы.
Примеры. Фабрика в Дюссельдорфе, первоначально построенная в 1907-1908 годах для театральных постановок «Die Buhne», впоследствии, в 1936году, выпускавшая авиационные моторы, а затем перепрофилированная в багетную фабрику. Это один из редких примеров смены одной производственной функции на другую. Отделка и конструкция здания почти не изменены.
Фабрика АЕГ в Берлине (1904, 1908 архитекторы И. Крац, П. Беренс) перепрофилирована в составе всего комплекса и является частью технологического и инновационного парка Берлина (Berlinip)i Это -пятиэтажное кирпичное здание в неоклассическом стиле, с пилонами и водонапорной башней, расположено на территории знаменитых кабельных заводов. Здесь размещаются предприятия медиа и высоких технологий, мелкие мастерские-школы. Структура не изменена.
Оптический завод Герц в Берлине (1897—1919, архитекторы Вендт Эбелинг, Шмидт, Пацелер, Митнахт) Крупный комплекс перепрофилирован под бюро и ателье. В многочисленных дворах размещаются архитектурные и плановые бюро, дизайн-мастерские и т.д. Котельная используется по первоначальному назначению. В стальной башне размещена мастерская художника.
Эльстер Парк и Эльстер Бизнес-парк в Лейпциге в бывшей шерстомотальной фабрике Титтель и Кригер (1887—1910). Градообразующая городская доминанта - это комплекс с башней, выполнена в неоклассических формах с кирпичным декором. После выноса производства за пределы города здесь был размещен дифференцированный коммуникационный и предпринимательский центр. Исторические здания поставлены на учет. Сочетание новых и старых построек Эльстер парка представляет большой интерес.
Запланировано объединение Эльстер Бизнес-парка с Эльстер жилым парком, создание торгового центра, нового отеля и культурного центра. Таким образом, «закрытое» пространство старого промышленного комплекса со зданиями, ценными в историко-архитектурном плане, было «раскрыто» для города и органично включено в новую среду.
Примером может служить, проект корпорации ЛЭК по выполнению городской программы по выводу из центра Санкт-Петербурга промышленных предприятий. По проекту на площадях завода «Знамя труда» в Петроградском .районе намечено строительство жилого комплекса «Золотая долина». Корпорация приобрела у завода «Вулкан» производственную площадку площадью около 6 га на Пионерской улице.
Анализ отечественного и зарубежного опыта оценки исторических объектов
К социальным образованиям отнесем: различные общественные организации, профессиональные .объединения участников рынка, профессиональных экспертов обладающих знаниями конкретных видов недвижимости.
При решении проблем управления объектами культурного наследия необходим учет особенностей таких как:
1. Специфика исторических объектов практически исключают правомочия владения и пользования ими из круга единоличного права города как собственника. Многие из объектов принадлежат различаются субъектам собственности — Российской федерации и являются частной собственностью юридических и физических лиц.
2. Объекты культурного наследия, за исключением объектов исторической промышленной недвижимости, доходных домов и ряда других объектов не всегда могут, является операционной недвижимостью, то есть недвижимостью, которую собственник использует для конкретной предпринимательской деятельности.
3. Исторический объект не всегда инвестиционно привлекателен, в связи с тем, что вложенный капитал не всегда может принести максимальную прибыль.
4. Управляющий историческим объектом (комплексом, портфелем)-это юридическое или физическое лицо, которые по договору с собственниками объекта, принимает на себя ответственность по управлению перед собственником, а также перед обществом в связи с тем, что объект культурного наследия опосредовано, является народным достоянием.
5. Объектами управления исторических зданий и сооружений могут быть: - единичные объекты - объект культурного наследия и земельный участок, на котором расположено данное строение. Ключевой экономической характеристикой управления объектом культурного наследия является наилучшее и наиболее эффективное его использование с учетом тех ограничений, которые изложены в сервитуте. Эта задача решается, как с учетом текущего использования объекта, так и выбора альтернативных вариантов перепрофилирования объекта, не забывая основной цели - сохранность при профессиональном распоряжении ими. - имущественный комплекс - совокупность объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, функционально связанных между собой и принадлежащих одному собственнику. В связи с тем, что типичной целью собственника имущественного комплекса является нормальное функционирование и развитие осуществляемой на объекте предпринимательской деятельности. Это может служить предпосылкой вовлечения в круг управления и объектов исторического наследия.
Имущественный комплекс может быть образован на базе одного или нескольких объектов культурного наследия. С целью увеличения инвестиционной привлекательности к охране исторических зданий в состав имущественного комплекса могут быть включены другие объекты недвижимости, расположенные на едином участке либо на отдельных примыкающих участках, а также участках пригодных для застройки (не полностью застроенные или застроенные малоценными, ветхими зданиями и сооружениями, либо участки с объектами незавершенного строительства, то есть, возможны комбинации (варианты). Целью такого симбиоза может стать: во-первых, сохранение и возрождение объектов культурного наследия; во-вторых, повышение привлекательности территории и ее развитие; в-третьих, возможность многофункционального использования, как территории, так и объектов; в-четвертых, повышение доходов того вида предпринимательской деятельности инвестора (собственника). -инвестиционных портфель - применим для объектов культурного наследия, являющихся операционной и инвестиционной недвижимостью, способной приносить доход. Объекты должны принадлежать одному собственнику. Здания и сооружения, входящие в состав инвестиционного портфеля, как правило, разного функционального назначения.
Инвестиционный портфель выполняет функцию финансового актива, таким образом, входящие в его состав объекты используются для сдачи в аренду.
К инвестиционным портфелям могут быть применены те же характеристики, что и к входящим в их состав единичным объектам ключевой характеристикой, которых является, наилучшее и наиболее эффективное использование. Основным принципом при формировании инвестиционного портфеля недвижимости является принцип диверсификации. Одним из направлений диверсификации инвестиций в недвижимость является вложение средств, как в готовые объекты, так и в объекты требующие реконструкции и капитального ремонта, осуществлерше этих работ может обеспечить более высокую доходность. Если это положение по «обновлению» (реконструкции и реставрации) перенести на объекты культурного наследия, то следует сделать вывод, что инвестиционный портфель вполне может в своем составе иметь объекты культурного наследия. Исторические объекты при определенных затратах на осуществление ремонтно-реставрационных работ и не имеющие ограничений по текущему их использованию способны удовлетворять двум основным положениям инвестиционного портфеля - это сдача объектов в аренду и обеспечение более высокой доходности. - трастовый портфель - объекты, входящие в трастовый портфель принадлежат, как правило, нескольким различным собственникам. Один из видов трастового портфеля, который называется смешанным трастовым портфелем в современной российской практике, являющийся самым распространенным видом, причем в нем доминируют объекты одного вида.
