Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Теоретико-методологические подходы к развитию земельных отношений 13
1.1. Особенности земельных ресурсов в составе национального богатства 13
1.2. Сущность и содержание земельных отношений в системе управления земельными ресурсами страны 44
1.3.Зарубежные модели управления земельными отношениями: институциональные ограничения и возможности их использования в российских условиях 62
Глава 2. Трансформация земельных отношений в условиях формирования российских 4 рыночных отношений 74
2.1. Трансформация земельных отношений в современной России: этапы развития 74
2.2. Российский рынок земли: анализ современной ситуации и пути развития 100
2.3.Особенности вовлечения земельных ресурсов в инвестиционную деятельность 108
Глава 3. Инвестиционно- инновационная привлекательность земельных ресурсов 126
3.1. Земельно-имущественный комплекс как материальная основа формирования
инвестиционно-инновационной политики развития городов 126
3.2. Специфика привлечения инвестиций в использование земель сельскохозяйственного назначения ,. 149
3.3. Методологические подходы к совершенствованию кадастровой оценки земли 164
Глава 4 Основные направления совершенствования использования земельных ресурсов 183
4.1. Развитие земельной ипотеки 183
4.2. Арендная форма землепользования 203
4.3. Институт казны .в использовании земельных ресурсов 214
4.4. Инвестиционная привлекательность земли в системе государственно-частного партнерства 228
Заключение 247
Библиография
- Сущность и содержание земельных отношений в системе управления земельными ресурсами страны
- Российский рынок земли: анализ современной ситуации и пути развития
- Специфика привлечения инвестиций в использование земель сельскохозяйственного назначения
- Арендная форма землепользования
Введение к работе
Актуальность темы диссертации и выполненных авторских исследований обусловлены возрастающей ролью земли в национальном богатстве страны, необходимостью привлечение инвестиций в повышение эффективности использования земельных ресурсов.
Земля – средство производства и предмет труда, основа для ведения сельского и лесного хозяйства, важнейший природный ресурс, без использования которого невозможно осуществление хозяйственной деятельности человека. Земля – территориальный базис существования и деятельности людей – используется как место размещения зданий, строений и сооружений и других объектов.
Радикальные изменения в экономике России, произошедшие в начале девяностых годов прошлого века привели к отказу от монопольной государственной собственности на землю и принципиально изменили систему правоотношений. Принятие многочисленных нормативно-правовых актов, работа по созданию соответствующих институциональных структур, разработка земельного кадастра – все это было направлено на формирование земельного рынка. Как результат, в последние годы в этой сфере произошли значительные изменения: земли перераспределились между хозяйствующими субъектами, увеличилось число лиц, вовлеченных в земельные отношения, выросли поступления в бюджеты различных уровней от использования емли (выкуп земельных участков приватизированными предприятиями, аренда, земельный налог и т.д.), земля стала объектом пристального внимания инвесторов. В итоге произошло повышение значимости земельного фактора в развитии экономики и изменение механизмов привлечения инвестиций в использование земельных ресурсов как федерального, так и регионального уровней.
В то же время в процессе земельных реформ стало очевидным: рыночные отношения не смогли реализовать в полной мере потенциальные возможности использования этого ресурса. На сегодня в России сложилась ситуация, когда, с одной стороны, востребована земля, приносящая рентный доход для узкого ограниченного круга инвесторов: так, свободных земельных участков в крупных городах и их пригородах уже не хватает под строительство. С другой стороны, земля (в первую очередь, сельскохозяйственного назначения) не используется по назначению или используется неэффективно – сокращаются площади земель, находящихся в обработке. Земельные участки в населенных пунктах, требующие дополнительных и, как правило, долгосрочных инфраструктурных вложений, не привлекают потенциальных инвесторов и не служат источником пополнения местных бюджетов. Земельные участки, на которых расположены предприятия, не стали для них активом, что ограничивает залоговые операции и привлечение дополнительных инвестиций в реальный сектор экономики.
И здесь на первый план выступает необходимость разработки методологических вопросов, связанных с системой оценки сельскохозяйственных и городских земель. Не менее значимым является формирование институциональной среды и адекватных ей форм землепользования. Остается вопрос о степени соответствия кадастровой стоимости реальной экономической ценности земли как инвестиционного ресурса, о возможности земельных участков выступать залоговым обеспечением для развития системы ипотечного кредитования, о стимулировании использования земли в различных формах государственно-частного партнерства. Все эти вопросы и определяют актуальность темы диссертационного исследования.
Степень разработанности проблемы. Исследование земельных отношений служит сферой интересов многих ученых. Среди фундаментальных работ следует назвать труды основоположников теории земельных отношений: Д. Риккардо, А. Смит, К. Маркс. Общие и частные вопросы теории собственности нашли отражение в работах как зарубежных авторов – Эрнандо де Сото, Д. Норт., Г. Демсец, А. Алчиан, Т. Андерсон, так и российских – В.М. Кулькова, Н.Я. Петракова, П.В. Савченко и др.
Теоретические аспекты теории регулирования экономики агропромышленного комплекса рассматривались Л.И. Абалкиным, А.И. Алтуховым, А.И. Анчишкиным, Г.В. Беспахотным, И.Н. Буздаловым, А.Е. Емельяновым, А.Г. Зельднером, Э.Н. Крылатых и многими другими. Вопросы методологии, теоретических исследований и прикладные аспекты национального богатства представлены в работах Бухвальда Е.М., Валентея С.Д., Нестерова Л.И., Новицкого Н.А., Сильвестрова С.Н., Порфирьева Б.Н., Погосова И.А., Федоренко Н.П. Проблемы оценки земельных ресурсов находятся в сфере постоянного внимания ученых уже многие годы. Значительный вклад в их разработку на разных этапах развития внесли Львов Д.С., Замков О.К., Лойко П.Ф., Бронштейн М.Л., Беленький В.Р. Различные аспекты теории управления государственными ресурсами, трансформации роли и экономической деятельности государства рассматриваются в работах В.Г. Варнавского, Р.С. Гринберга, А.Е. Городецкого, Р.В Илюхиной, А.Д. Некипелова, Д.Е. Сорокина, В.К. Сенчагова, А.Т. Спицына, Л.И. Якобсона и др.
Их работы, а также исследования многих других российских экономистов были использованы в ходе обоснования различных аспектов данного исследования. Вместе с тем, следует отметить, что имеющиеся научные наработки в области земельных отношений зачастую весьма противоречивы, рассматриваются вне системных подходов к оценке городских и сельских земель, не дают должной аргументации для принятия обоснованных решений в форме законов, создания современных стратегий и технологий в практической деятельности. Особенно это касается проблем, связанных с использованием земли.
Цель диссертационного исследования заключается в разработке и обосновании методологических основ привлечения инвестиций в использование земельных ресурсов.
В соответствии с поставленной целью определены основные задачи исследования:
выявить специфические характеристики земельных ресурсов как составной части национального богатства;
исследовать правовую базу земельных отношений с позиций ее соответствия современным условиям повышения привлекательности земельных ресурсов;
исследовать особенности российского земельного рынка и выявить наличие связей между факторами экономического развития и показателями земельного рынка в различных регионах России;
оценить интенсивность вовлечения земли в оборот в зависимости от инвестиционной активности в регионах РФ;
выявить особенности инвестирования в городские земли и земли сельскохозяйственного назначения, возможности использования земли для развития различных форм государственно-частного партнерства;
внести дополнения к методике кадастровой оценки земли.
Объектом исследования являются земельные ресурсы как часть национального богатства.
Предметом исследования выступают экономические отношения, возникающие между субъектами рыночных отношений при привлечении инвестиций с целью повышения эффективности использования земельных ресурсов.
Теоретической и методологической основой исследования послужили труды отечественных и зарубежных исследователей по проблемам земельных отношений в России, развития земельного рынка, управления земельными ресурсами. В процессе работы использовались общенаучные методы исследования, опирающиеся на системный подход, в рамках которого применялся разнообразный инструментарий для определения сущности анализируемых явлений, процессов и закономерностей.
В экспериментальной части исследования широко использовались расчетно-аналитические методы, методы корреляционно-регрессионного анализа (для исследования взаимосвязей и форм зависимостей различных факторов, влияющих на развитие земельного рынка), графического отображения функциональных зависимостей (для визуального анализа процессов изменения показателей активности на земельных рынках различных регионов РФ), схематического представления взаимосвязей анализируемых категорий (для функционального структурирования анализируемых объектов). Применение методов, адекватных исследуемым явлениям, позволило обеспечить высокую достоверность полученных результатов.
Научная новизна диссертации заключается в обосновании методологических подходов привлечения инвестиций с целью повышения эффективности использования земельных ресурсов за счет совершенствования их оценки и инфраструктурных вложений, трансформации форм землепользования, применения земельной ипотеки как стабилизирующего инвестиционного фактора, использования преимуществ государственно-частных проектов.
В рамках указанных подходов наиболее значимые результаты, составляющие научную новизну исследования, включают следующие положения.
1. В работе проанализированы земельные ресурсы в системе национального богатства России; изучены их специфические характеристики; обоснована взаимосвязь между спецификой земельных ресурсов и особенностями земельных отношений, возникающих между экономическими агентами в процессе использования земли. Анализ международного подхода к оценке земельных ресурсов позволил выявить основные направления развития оценочной деятельности в России.
2. Установлено, что для эффективного функционирования механизмов инвестиционного обеспечения инновационной деятельности целесообразно включать в них земельную составляющую. В свою очередь, степень положительного влияния земельного фактора на инвестиционные механизмы зависит от уровня развитости самих земельных отношений. В связи с этим в диссертации были выделены экономические и социальные факторы, характеризующие развитие земельных отношений.
3. Исследование трансформации земельных отношений в современной России показало, что вовлечение в рыночный оборот земель без решения комплекса сопряженных вопросов (формирование правового поля, создание адекватных институциональных структур, осуществление экономической оценки земельных ресурсов, защита прав как землепользователей, так и населения в целом и пр.) отрицательным образом повлияло на эффективность использования земель, сформировало потенциальные риски, препятствующие привлечению инвесторов в реальный сектор экономики. Проведенный в работе анализ зарубежных моделей управления земельными ресурсами позволил автору сделать вывод о том, что, несмотря на национальные особенности, в современных условиях развитие земельных отношений подчиняется общим рыночным принципам.
4. В рамках анализа особенностей российского земельного рынка в диссертационной работе с помощью статистических методов исследованы связи между экономическими факторами и показателями развития земельного рынка в различных регионах России, выявлен ряд закономерностей. Расчеты показали устойчивую положительную связь между количеством сделок с земельными участками в регионе и инвестициями в данный регион (иностранными и российскими в основной капитал), что подтверждает предположение о том, что развитие земельных отношений в целом по России достигло критической массы, формирующей прямую зависимость между инвестициями и вовлечением земли в рыночный оборот. Выявлены определенные тенденции на рынке залоговых операций, зависящие от российских инвестиций. Прочие экономические факторы развития регионов пока не влияют в должной мере на рынок земли.
5. В работе автором проведены расчеты и осуществлено ранжирование регионов по уровню земельно-инвестиционной активности относительно среднероссийского показателя, что позволило выявить особенности вовлечения земли в оборот в зависимости от имеющихся инвестиций в каждой сформированной группе (кластере). Полученные результаты подтвердили правомерность дифференцированного подхода к формированию инвестиционной и земельной политики в силу неравномерного развития регионов.
6. В работе автор выделяет и анализирует особенности городских земельных отношений при переходе экономики на инновационный путь развития. Раскрыто положение о том, что одним из ключевых понятий системного подхода в решении земельных проблем в городах является земельно-имущественный комплекс, представляющий собой единую совокупность городской земли и имущественной составляющей (здания, сооружения, нежилые помещения, производственные объекты и пр.), а также «движимых» объектов, которые могут быть перемещаемы (предметы длительного пользования производственного и непроизводственного назначения, ценные бумаги и пр.). На различных рынках материальные составляющие городского земельно-имущественного комплекса могут выступать в разных формах, например, в качестве ценных бумаг, выпущенных под эти материальные ценности. Доказано, что для развития инновационной экономики важно как повышение эффективности использования объектов земельно- имущественного комплекса, так и совершенствование его структуры. Разработаны предложения по комплексному развитию городских территорий.
7. Исследованы специфика и риски оборота земель сельскохозяйственного назначения, связанные с недостаточностью средств у большинства предприятий агропромышленного комплекса при повышенном спросе со стороны инвесторов-застройщиков на пустующие сельскохозяйственные земли. Выявлена проблема массового перевода земель из категории сельскохозяйственных в городские и пр. Предложены механизмы вовлечения земли в сельскохозяйственный оборот как рыночного актива предприятий агропромышленного комплекса через систему залога земли (механизм земельной ипотеки).
8. В работе обобщен результат анализа информационного материала, полученного в процессе обследования предприятий – резидентов особой технико-внедренческой зоны «Дубна» в части земельных льгот. Внесены предложения по повышению инвестиционной привлекательности земли в особых экономических зонах путем предоставления значительных и обоснованных преференций, в том числе в части сокращения размера арендной платы, освобождения от земельного налога и в будущем – от налога на недвижимость.
9. Внесены предложения по дополнению методики определения кадастровой стоимости земли за счет введения дополнительных показателей, отражающих в определенной степени уровень потенциального рыночного спроса на земельные участки со стороны инвесторов в регионах.
Соответствие темы диссертации требованиям Паспорта специальностей ВАК. Исследование выполнено в рамках п. 2.19 «Совершенствование способов и форм инвестирования инновационной деятельности с учетом расширения возможностей привлечения частного и иностранного капитала, включая осуществление совместных инвестиций в инновационные программы и проекты» специальности 08.00.05 «Экономика и управление народным хозяйством» Паспорта специальностей ВАК Министерства образования и науки Российской Федерации (экономические науки).
Апробация результатов исследования. Выводы, предложения и методические рекомендации, содержащиеся в диссертации, нашли отражение в опубликованных научных работах, в том числе в монографиях. Основные результаты исследования вошли в научные доклады Центра институтов взаимодействия государства и экономики Института экономики РАН «Институт арендных отношений в системе государственно-частного партнерства» (ИЭ РАН, 2009г.), «Особые технико-внедренческие зоны в реализации модели инновационного развития» (ИЭ РАН, 2011г.), а также в доклад автора «Институты управления невоспроизводимыми материальными активами ГЧП» (ИЭ РАН, 2010 г.)
Положения диссертации также были использованы в экспертных работах, подготовленных для Комиссии Московской городской Думы по экономической политике и предпринимательству: «Анализ законодательства и иных нормативно-правовых актов РФ субъектов РФ в сфере государственно-частного партнерства для подготовки законодательных актов города Москвы» (2009 год), «Анализ законодательства и иных нормативно-правовых актов г. Москвы в сфере земельных отношений и подготовка предложений по повышению эффективности управления земельными ресурсами в городе» (2008 г.).
Положения диссертации апробировались на международных и российских научно-практических конференциях и круглых столах, в том числе: X Международной научной конференции «Россия: ключевые проблемы и решения» (Москва, ИНИОН, 2010г); Международной научно-практической конференции «Современные малые города: проблемы и перспективы развития» (Российский государственный социальный университет. Филиал в г. Ивантеевке, Ярославль- Ивантеевка, 2010г.); «Государственно-частное партнерство в условиях кризиса: правовые и экономические проблемы (Институт экономики РАН совместно с НИИ системного анализа Счетной палаты РФ, 2009г.), «Институты и механизмы функционирования ГЧП» (Институт экономики РАН совместно с НИИ системного анализа Счетной палаты РФ, 2010г.), «Роль особых экономических зон в реализации модели инновационного развития экономики» (Институт экономики совместно с финансовым Университетом при Правительстве РФ (финансовый Университет) и НИИ системного анализа Счетной палаты РФ РАН , 2011г.).
Полученные в диссертации выводы и отдельные предложения нашли практическое применение при разработке законопроектов и материалов законотворческой деятельности Московской городской Думы.
Выводы автора имеют как научно-теоретическое, так и практическое значение, они могут быть использованы:
- при совершенствовании и принятии новых законодательных актов в сфере развития как городских, так и аграрных земельных отношений;
- для развития методологической базы экономического анализа земельных рынков, в качестве исходного начала для теоретических и прикладных исследований по проблемам рынка земли в целом.
Разработанные в диссертации выводы и рекомендации могут найти применение при разработке учебных программ и пособий учебно-методических комплексов повышения квалификации руководителей и специалистов государственного и муниципального управления, при обучении студентов вузов в курсах по экономической теории и национальной экономике.
Структура работы.
Сущность и содержание земельных отношений в системе управления земельными ресурсами страны
Национальное богатство выражает в совокупности потребительские стоимости, накопленные и созданные обществом за период его существования и как показатель отражает реальное состояние экономики страны. Оно включает общественное богатство (созданное трудом) и естественное богатство (природные ресурсы).
Исходным моментом в изучении эффективного использования национального богатства является определение его как экономической категории и объекта макроэкономического и статистического изучения. С политэкономической точки зрения основная функция национального богатства — это обеспечение и поддержание непрерывности общественного воспроизводства. Для этого потребляются имеющиеся в обществе запасы материальных и нематериальных благ1, используются прочие составляющие национального богатства. Природные ресурсы не являются чем-то внешним по отношению к процессу человеческой деятельности и пассивным источником потребительских стоимостей, произведенных обществом. Они прямо включены в процесс труда. Так, земля, являясь частью природных ресурсов, выступает в том числе основным средством производства и также используется в процессе воспроизводства. Тем самым положительным образом решается долгое время дискуссионный для российской экономики вопрос о возможности включения в состав национального богатства природных (в том числе земельных) ресурсов.
С точки зрения статистики национальное богатство выступает как совокупность конкретных элементов, специфика и состав которой определяется в первую очередь возможностями информационно статистической базы, а также принятой методикой статистики и учета. Поэтому в отечественной экономической практике (начиная еще с советских времен) национальное богатство долгое время определялось как совокупность материальных благ, накопленных трудом всех предшествовавших поколений (национальное имущество), а также разведанных и вовлеченных в экономический оборот природных ресурсов (последние исчислялись в натуральных показателях).
В западном статистическом изучении понятия и методологии исчисления национального богатства до последнего времени также не было единообразия, что затрудняло международные сопоставления. В состав показателей богатства в отдельных странах включали разные компоненты, исходя из конкретных задач и возможностей. Полученные показатели отличались по своему составу, по элементам и были несопоставимы при международных сравнениях. Подобные различия обусловливали необходимость уточнения состава национального богатства по компонентам. Однако западные экономисты, в отличие от советских, всегда в состав НБ включали не только результаты производства, но и естественные ресурсы, освоенные запасы, а также финансовые активы2.
Развитие методологии НБ было ограничено недостаточной информационной базой, поэтому развитие технологической базы для сбора информации дало возможность накапливать сопоставимую информацию и, как следствие, дало толчок к развитию единой методологии оценки НБ.
В настоящее время международный стандарт системы национальных счетов (СНС-1993 г.) рекомендует использовать единую классификацию основных элементов активов НБ и методику их исчисления в секторах экономики и стране в целом. Стандартизированная методика позволяет агрегировать значения соответствующих показателей активов отдельных стран в региональные и мировые итоги, обеспечивает сравнительный анализ НБ разных стран. В соответствие с ней можно дать следующее определение НБ.
Национальное богатство — это совокупность накопленных материальных и нематериальных активов, созданных трудом всех предшествовавших поколений, принадлежащих стране или ее резидентам и находящихся на экономической территории данной страны и за ее пределами (национальное имущество), а также разведанных и вовлеченных в экономический оборот природных и других ресурсов. Основные характеристики категории национального богатства:
В Методических положениях по статистике Госкомстата РФ3 национальное богатство определяется как совокупность ресурсов страны (экономических активов), создающих необходимые условия производства товаров, оказания услуг и обеспечения жизни людей. Оно состоит из экономических объектов, существенным признаком которых является возможность получения их собственниками экономической выгоды. Национальное богатство исчисляется на определенный момент времени.
Итак, на настоящий момент общепризнанно, что национальное богатство — важнейшая социально- экономическая категория, используемая для оценки экономического потенциала и уровня экономического развития страны.
Российская статистическая практика осуществляет постепенный переход на международную методологию Системы национальных счета, в рамках которого разрабатываются классификаторы на все элементы экономических активов.
Современные подходы к изучению национального богатства включают в себя выделение традиционной и расширенной концепции национального богатства4. В традиционном для российской экономической школы понимании национальное богатство (национальный капитал) отражает величину накопленных в стране материальных и нематериальных ценностей, созданных для производства и потребления, золотовалютных запасов, долгов других стран (за вычетом долгов другим странам) и собственности данной страны в других странах. Определяя НБ таким образом, подчеркивается его вещественная структура, представляющая собой реальные активы. В то же время НБ можно рассматривать как совокупную стоимость финансовых и нефинансовых активов в рыночных ценах, находящихся в собственности резидентов страны, за вычетом их финансовых обязательств нерезидентам страны. Составными частями национального капитала являются индивидуальные капиталы. Воспроизводство индивидуальных капиталов в их переплетении и взаимосвязи образует единый процесс воспроизводства всего капитала общества.
Российский рынок земли: анализ современной ситуации и пути развития
Метод предполагаемого использования: основное условие применения данного метода - возможность получения дохода от использования земельного участка; наиболее часто используется для оценки неосвоенных участков земли. Данный метод связан с предположением о разделении конкретного земельного объекта на ряд участков; определением доходов и расходов, связанных с процессом такого деления, и дисконтированием получающихся в результате чистых доходов для вывода показателя стоимости.
Метод остатка (техника остатка дохода для земли) - используется для оценки участков, застроенных объектами бизнеса и доходной недвижимости. Согласно принципу остаточной продуктивности земли, зданиям и сооружениям, построенным на земле за счет привлечения капитала, рабочей силы и управления, отдается приоритет при распределении дохода. Доход, оставшийся после покрытия всех затрат на привлечение других факторов, относится к земельному участку.
Затратный подход к оценке земельного участка — это определение затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. При оценке земли затратный подход используется для определения стоимости улучшений, находящихся на земельном участке (зданий, строений, сооружений), для выделения земельной составляющей в стоимости единого объекта недвижимости. Затратный подход достаточно широко применяется в практике оценки природных ресурсов. Затраты, необходимые на перемещение, замещение или воссоздание природного объекта и являются основанием для расчета компенсационных платежей для физического возмещения теряемого природного объекта. Несмотря на относительную простоту и возможность широкого применения, данный подход содержит в себе принципиальное противоречие с точки зрения оценки стоимости природного ресурса: чем лучше природный ресурс, тем меньшую оценку в соответствии с данным подходом он может получить. Так черноземные почвы требуют меньше затрат на использовании в сельском хозяйстве, чем аналогичный участок, расположенный в Нечерноземье. Аналогично с месторождениями полезных ископаемых - чем меньше эксплуатационные расходы, тем дешевле объект оценки. Возникает противоречие — чем выше качество природного ресурса и меньше затраты на его использование, тем ниже его стоимостная оценка, проведенная методом суммирования затрат на его освоение, и это противоречие ограничивает применение затратного подхода к земле и природным ресурсам (может использоваться для получения минимальной цены земель, занятых например городскими зелеными насаждениями, у которых нет рыночной стоимости). В городах складывается обратная картина: чем дороже работы по созданию инженерной инфраструктуры, тем ценнее участок.
Рассматривая более широкие теоретико-методологические подходы к оценке земли, нельзя не отметить и метод оценки с учетом экологического состояния предназначен для тех земель, которые имеют радиоактивное и промышленное загрязнение. Использование данного метода предполагает, что каждый участок снабжен земельным паспортом, в котором имеется следующая информация: чем заражен участок земли, когда произошло заражение, что предпринимается для снижения показателя загрязненности данного участка и др. Здесь используются следующие параметры: коэффициент капитализации, дифференциальная рента у зараженной земли, коэффициент опасного состояния земельного участка, коэффициент удаленности от центра.
Некоторые российские специалисты31 выделяют шесть методов оценки стоимости земли: сравнение продаж; распределения; выделения; разбивки на участки; техника остатка для земли; капитализация земельной арендной платы. По их мнению, методы сравнения продаж и капитализации арендной платы могут быть непосредственно применены к земле. А методы распределения и выделения основаны на затратном методе (который отсутствует в перечне методов) и методе сравнения продаж. Техника остатка для земли базируется на затратном методе и методе капитализации дохода32.
В России существует ряд особенностей, затрудняющих использование основных подходов к оценке земли и иной недвижимости на ее территории. В стране развиты лишь отдельные сегменты земельного рынка и отсутствует достаточное для проведения достоверного статистического анализа количества сделок купли-продажи с земельными участками. В целом по стране отсутствует сложившийся рынок производственной недвижимости и в первую очередь незастроенных земельных участков, нет достаточной информации по большинству сделок с имущественными комплексами предприятий, сложившаяся практика оценки основных фондов предприятий для целей налогообложения не учитывает стоимости земли. Существуют проблемы с получением достоверной финансовой отчетности по полному циклу производства конечной продукции, которая необходима для проведения оценки.
Современная оценка земли в России осуществляется посредством государственной кадастровой оценки земель, методология которой небезупречна. Зарубежный опыт оценки природно-ресурсной составляющей национального богатства. Рассмотрим основные подходы международного опыта оценки природно-ресурсной составляющей национального богатства на примере методики Мирового банка . Методика включает в себя совокупное богатство как сумму произведенного и природного капитала, а также нематериальных активов. Произведенный (основной) капитал, включает машины, оборудование, здания и сооружения, а также городские земли. Природный капитал (природные ресурсы), включающий энергетические ресурсы (нефть, природный газ, антрацит, бурый уголь), минеральные ресурсы (медь, золото, никель и т.д.), ресурсы деловой древесины (леса промышленного назначения) и ресурсы лесов непромышленного назначения (пашня, пастбища и охраняемые территории). В составе нематериальных активов особое место занимает человеческий и социальный капитал.
Для нашего исследования в рассматриваемой методике представляют интерес городские земли в составе произведенного (основного) капитала, а также пашни. Основные принципы современной оценки национального богатства исходят из того, что НБ рассматривается как капитал, охватывающий различные активы (ресурсы). Часть этих ресурсов -невозобновляемые (истощаемые), их можно только преобразовывать в иные формы активов (ресурсов) при условии эффективного инвестирования ресурсной ренты. Другие — возобновляемые- (произведенные) активы - могут приносить устойчивый доход. НБ как капитал, охватывающий различные активы, можно оценивать двумя основными методами: как сумму прироста исходного запаса за вычетом убывания, имеющего место в течение какого-то времени, либо как чистую приведенную сумму дохода, которую он может принести за определенный период времени. Произведенные активы можно оценить обоими методами.
Специфика привлечения инвестиций в использование земель сельскохозяйственного назначения
Законодательное определение размера земельной доли, передаваемой работнику бесплатно, осуществлялся путем деления площади, закрепленной за сельскохозяйственным предприятием, на количество работников. Конкретные размеры земельной доли для организации фермерского хозяйства определялись по каждому субъекту Федерации, исходя из площади земельных ресурсов и количества сельскохозяйственных работников. Количественный рост фермерских хозяйств прекратился к началу 1995 г.
Понятие лиц, работающих в сельском хозяйстве, не носило поначалу исчерпывающего характера и неоднократно уточнялось постановлениями Правительства. Так, в соответствии с п. 9 Постановления Правительства от 29 декабря 1991 г. N 86 "О порядке реорганизации колхозов и совхозов"54в список лиц, имеющих право на земельную долю, входили члены колхозов и работники совхозов, в том числе и ушедшие на пенсию. Постановлением Правительства от 4 сентября 1992 г. N 708 "О Порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса реорганизации предприятий и организаций АПК" // САПП РФ. 1992. N 12. Ст. 931. перечень лиц, имеющих право на земельную долю, был дополнен работниками предприятий и организаций народного образования, . здравоохранения, культуры, быта, связи, торговли и общественного питания, расположенных на территориях сельскохозяйственных предприятий (п. 9). Кроме того, в списки включались временно отсутствующие работники (военнослужащие срочной службы, стипендиаты хозяйств, лица, имеющие право вернуться на прежнее место работы) и лица, уволенные с этого предприятия по сокращению численности работников после 1 января 1992 г. Согласно п. 11 рассматриваемого Постановления размер- индивидуальной земельной доли устанавливался независимо от трудового вклада и стажа работы и определялся в натуральном и стоимостном выражении. При этом минимальная стоимость земельного пая оценивалась в размере 50-кратного размера земельного налога.
Оценивая результаты политики "паевизации" в АПК, специалисты приводит следующие данные: 45 млн. семей приобрели в частную собственность 135 млн. га сельхозугодий, из них только 20% владельцев» реально работают на земле, а остальные 80% - всякое "социальное окружение".56 Развитию рынка земли в значительной степени способствовало то обстоятельство, что Указ Президента от 27 декабря 1991 г. N 323 "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР" 57 разрешал местной администрации включать в фонды перераспределения земель участки, остающиеся после бесплатной передачи земли коллективам преобразуемых сельхозпредприятий, и продажу земли из этих фондов гражданам и юридическим лицам по конкурсу и на аукционе. С другой стороны, принятые указы способствовали развитию массовой спекуляции сельскохозяйственными землями в основном теми лицами, которые к сельскому хозяйству не имели никакого отношения. Именно у этой категории лиц имелись свободные деньги, и по существу между ними только и имела место конкуренция на земельных торгах, бедный же крестьянин имел от полученного права частной собственности на землю, как и во все времена, не капитал, а возможность задаром трудиться на ней.
На начальном этапе развития земельной реформы законодательными актами закладывался правовой механизм реализации аграрно-земелъных преобразований аграрного сектора России посредством приватизации земель колхозов и совхозов через земельную долю.
Ученые в области земельно-аграрных правоотношений отмечали , что в начальный период современной аграрной реформы одновременно происходил переход от абсолютного запрещения сделок с землей к их свободному разрешению путем постепенного расширения видов разрешаемых сделок с земельными участками. Только по официальным данным Роскомзема, договоров купли-продажи земельных участков гражданами было заключено: в 1993 г.-9900, в 1994 г.-100133, в 1995 г.-231454, в 1996 г. - 218759. Здесь не показаны сделки купли-продажи земельных участков юридическими лицами, а также гражданами в 1992 г., данные статистика не приводит. А именно в этот период началась активная торговля землей, в том числе полученной в счет долей из земельных массивов, колхозов, совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, часто с нарушением требований использования ее по целевому назначению.
Пожалуй, наиболее важным из всех перечисленных выше нормативных актов явился Указ Президента РФ от 27 октября 1993 г. "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" 59, так как именно этим нормативно-правовым актом были сняты практически все преграды на пути формирования рынка земель сельскохозяйственного назначения и предоставлены самые широкие полномочия собственникам земельных долей по их распоряжению, а именно разрешалось продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог, аренду, обменивать, а также передавать земельный участок или его часть в качестве взноса
Многие субъекты Федерации на начальном этапе современных аграрных преобразований в целях упорядочивания запутанного земельного законодательства принимали свои земельные законы, регулирующие куплю-продажу земли. В частности, Земельный кодекс Республики Татарстан разрешал продавать земельные участки сельскохозяйственного назначения иностранным инвесторам. Но эти земли могли продаваться только из государственного фонда и только тому инвестору, которого рекомендовал специальный государственный орган, с условием, что земля будет использоваться в сельскохозяйственных целях60.
Указом Президента РФ от 27 октября 1993 г. "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" была утверждена также форма свидетельства о праве собственности на земельную долю, которое выдавалось каждому члену сельскохозяйственного предприятия без выдела земельной доли в натуре (п. 5). В п. 8 данного Указа закреплялась возможность продажи земли на конкурсах и аукционах, что являлось не чем иным, как прямым продолжением и развитием аукционно-конкурсной распродажи земли, начатой на основании Указа Президента РФ от 27 декабря 1991 г. "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР" (п. 1) и Постановления Правительства РФ от 29 декабря 1991 г. "О порядке реорганизации колхозов и совхозов" (п. 11).
Подводя итог, можно сказать, что Указом Президента РФ от 27 октября 1993 г. "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" в основном был завершен первый этап аграрно-земельных преобразований.
Арендная форма землепользования
Опыт западноевропейского сельского хозяйства показывает, что нельзя абсолютизировать ту или иную форму землевладения и землепользования, каждая из них имеет свои преимущества и недостатки. При этом основным принципом земельных отношений является то, что земля должна находиться либо в собственности, либо во владении (в аренде) у непосредственного сельскохозяйственного производителя, и посторонние субъекты экономической деятельности, не обладающие профессиональными навыками и опытом, не должны иметь доступ к сельскохозяйственным землям .
Дискуссии вокруг частной собственности на землю имеют серьезные негативные последствия, заслоняя задачу формирования отношений земельной собственности как системы и условий для ее экономической реализации. При этом отодвигаются на второй план проблемы, связанные, по крайней мере, с двумя фундаментальными препятствиями на пути формирования отношений земельной собственности как системы. Одна из ключевых проблем лежит в плоскости взаимодействия субъектов (земельной собственности с капиталом. В первую очередь речь идет о доступе аграриев к дешевым длинным деньгам (возможности получения кредитов под низкий процент), что в современных условиях крайне необходимо для организации конкурентного рыночного производства. Вторая еще более важная проблема связана с доступом к такому фактору аграрного производства - земле, который кроме своих качественных свойств по плодородию, характеризуется также и географическим расположением, и в отличие от промышленных объектов, крупным хозяйствам неинтересны территориально разбросанные гектары земельных угодий, чересполосицы.
Без решения указанных выше проблем невозможно привлечение инвесторов для использования сельхозземель. Из-за низкой рентабельности и низкой капитализации доступ к земле как ресурсу сельскохозяйственного производства будет возможен только на условиях экономической власти новых собственников земли, со всеми последствиями социально-экономического порядка.
Показатели эффективности использования ресурсов в сельскохозяйственных организациях
При анализе использования земельных ресурсов целесообразно провести анализ изменения состава и структурьіі земельных угодий- в сравнении с базисными показателями: Особое внимание следует уделить наличию и удельному весу в составе земельных ресурсов предприятия мелиорированных земель: осушенных и орошаемых, а также изменение этих показателей, так как опыт показывает, что за последние годы в связи с дорогим содержанием мелиоративных сооружений такие земли были выведены из оборота или переведены в другие категории. Для оценки эффективности использования земельных ресурсов применяется система обобщающих, частных и вспомогательных показателей: 1. к обобщающим показателям относят выход валовой и товарной продукции (в том числе растениеводства), выход кормовых единиц, валового дохода, прибыли на 100 га сельскохозяйственных угодий; 2. частными показателями являются урожайность культур, выход продукции в кормовых единицах с 1 га отдельных угодий, а также объем производства молока, мясаг на 100 га сельхозугодий, например, объем производства мяса свинины и птицы на 100 га пашни и т. д.; 3. вспомогательные показатели - это себестоимость продукции, фондо- и трудоемкость, доходность.1 га земли, окупаемость затрат на 1га; кроме того, рекомендуется осуществлять контроль за использованием мелиорированных земель путем расчета выхода валовой продукции и других показателей по соответствующим категориям продукции со 100 га таких угодий.
Итак, в настоящее время существуют негативные социально-экономические последствия рыночного оборота земли сельскохозяйственного назначения и новых институциональных механизмов: 1) Скупка состоятельными группами населения сельскохозяйственных угодий, образование современных латифундий, основанных на использовании наемной рабочей силы. Весьма эффективна, в данном контексте, законодательно утвержденная система экономико-правовых запретов на приобретение сельхозугодий иностранными гражданами, за исключением покупки земель по предварительному согласию государства. Возможна также регламентация размеров земельного участка, приобретаемого одним покупателем 2) Приобретение значительных земельных площадей банковскими организациями в процессах трансформации заложенных земельных участков в собственность залогодержателя. В целях предотвращения процесса бесконтрольного приобретения современными банками земельных ресурсов и превращения их в монопольных земельных собственников целесообразно вменение им в экономическую обязанность процессов продажи в течение некоторого периода времени земель должников, полученных в результате просроченных платежей либо залоговых торгов 3) Спекулятивные операции, связанные с краткосрочной скупкой земель в целях последующей перепродажи. Спекулятивные процессы нарастают в условиях отсутствия цивилизованной рыночно-институциональной среды и стоимостных дисбалансах на земельные ресурсы, выступая причинно следственными механизмами непроизводственного приобретения земель. Чтобы сократить количество спекулятивных операций вероятно надо вводить экономические регуляторы данных процессов, например, повышение налогообложение при краткосрочном владения земельными участками. В результате и государство получит увеличение дохода в результате ускоренного рыночного оборота земель и землевладельцы будут разумнее подходить к данным операциям.
