Содержание к диссертации
Введение 3
Глава 1: Теоретические и методические основы оценки доходной
недвижимости жилого назначения 8
Анализ мирового и отечественного опыта управления доходной жилой недвижимостью 8
Место доходного дома в классификации жилой недвижимости 20
1.3 Применимость методов и методик оценки эффективности инвестициіі к оценке
эффективности инвестиций в доходные дома 32
Глава 2: Совершенствование методики оценки экономической эффек
тивности доходных домов 64
Предложения по совершенствованию методики оценки экономической эффективности доходных домов 64
Учет налогового законодательства в оценке экономической эффективности инвестиций в строительство доходных домов 92
Влияние правовых норм на управление доходным домом при заключении договоров аренды или найма 100
Глава 3: Оценка эффективности инвестирования в доходные дома по
предложенной методике 104
Основные технико-экономические параметры исследуемого объекта 104
Формирование потока платежей 106
Эффективность предложенных методических рекомендаций при оценке проектов доходных домов 108
Выводы и предложения 109
Библиографический список 111
Приложение 1 121
Приложение 2 124
Приложение 3 127
Введение к работе
Актуальность исследования. Проведенные в 1991-2005 годах реформы обеспечили коренной поворот от планово-административных методов регулирования в жилищной сфере к рыночным механизмам при соблюдении принципов обеспечения социальных гарантий в области жилищных прав гражданам России, установленным законодательством Российской Федерации. Право собственности на жилье, а также рынок жилья стали неотъемлемой частью отношений в жилищной сфере. Доля частного жилищного фонда за 1990 - 2007 годы увеличилась с 33 до 73,5 %, а доля государственного и муниципального сократилась с 67 до 25,6 %, из них 20,1 % составляет муниципальный жилищный фонд [5].
По оценке, основанной на данных государственной системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ежегодно осуществляются сделки, в которые вовлечено более 4,5 % жилых домов и квартир, находящихся в частной собственности, что является существенным показателем в период становления рынка жилья.
В последние годы началось активное развитие ипотечного жилищного кредитования. Общая задолженность по всем видам кредитов на покупку жилья, предоставленных кредитными организациями, на 1 января 2007 г. составила 54,4 млрд. рублей [4].
Осуществлялось реформирование жилищно-коммунального комплекса, направленное на создание эффективного механизма управления и снижение издержек по предоставлению услуг.
Вместе с тем наряду с указанными положительными результатами преобразований пока не удалось обеспечить существенного улучшения ситуации в жилищной сфере, повысить доступность жилья для населения и обеспечить комфортные и безопасные условия проживания.
Данные социологических исследований показывают, что жилищная проблема стоит перед 61 % российских семей, в той или иной степени не
удовлетворенных жилищными условиями. Для ее решения необходимо увеличить жилищный фонд страны на 46 %.
Спустя 7 лет с начала реализации Федеральной Программы «Жилище» эксперты признают, что проводимые мероприятия не решают проблему в целом в объеме и темпами, запланированными при подготовке программы [19,85,87].
В связи с замедленными темпами реализации задач активно ведется поиск альтернативных направлений решения поставленных вопросов. Одним из таких направлений является строительство доходных домов [74].
Так, департаментами Экономической политики и развития и Градостроительной политики, развития и реконструкции города Москвы готовится концепция развития доходных домов в городе с различными уровнями платы за пользование ими, ориентированными на различные категории граждан. Согласно ей доходные дома эконом-класса, в том числе с низким или нулевым уровнем рентабельности, могут строиться в рамках городского заказа [96]. Однако до сих пор не проведено необходимых и достаточных исследований, связанных с оценкой эффективности строительства и эксплуатации таких домов, которая подтверждала бы или опровергала целесообразность инвестирования в такой сегмент жилья, что свидетельствует об актуальности выбранной темы исследования. Отсюда вытекают цель и задачи настоящего исследования.
Цель исследования — разработать методические основы для оценки экономической эффективности инвестиций в доходные дома независимо от форм собственности.
Для достижения данной цели поставлены следующие задачи:
- исследовать действующее методологическое и методическое обеспечение оценки эффективности инвестиций в жилищную сферу и дать теоретически обоснованные предложения по совершенствованию его в части строительства и эксплуатации доходных домов;
провести классификацию жилищного фонда по ряду признаков, сформулировать понятие «доходный дом» и определить место доходных домов в предложенной классификации;
установить признаки, сегментирующие класс доходных домов по уровню комфортности;
провести анализ действующих методик расчета арендной платы за жилые и нежилые помещения и на его основе получить направления для разработки методик определения платежей за пользование доходным жильем;
разработать методические основы и систему показателей для оценки экономической эффективности инвестиционных проектов, предусматривающих строительство и эксплуатацию доходных домов;
подготовить рекомендации по применению предложенных методических основ на этапах обоснования инвестиций в проектирование, строительство и эксплуатацию доходных домов.
Объектом исследования являются многоквартирные доходные жилые дома города Москвы, квартиры которых сдаются в аренду.
Предметом исследования являются объективные закономерности формирования экономических отношений в сфере доходной жилой недвижимости как виде предпринимательской деятельности и процесс оценки эффективности инвестирования в строительство и эксплуатацию доходных домов.
Теоретической и методологической основой исследования стали труды отечественных ученых: Н.Т. Агафонова, Г.М. Аграновича, С.С. Бачуриной, В.В. Владимирова, В. В. Григорьева, Б.М. Гринчеля, Л.В. Донцовой, А.С. Жолкова, В.А. Епифанова, М.И. Каменецкого, Р. Г. Ква-чадзе, А.В. Кузьмина, М.Н. Межевича, А.Б.Некрасова, Ю.С. Попкова, В.И. Ресина, М. Л. Разу, М.Д. Сафаровой, АТЗ.„Севостьянова, Э.К. Трутнева, В.З. Черняка, Н.Г. Юшковой и др.
Эмпирическую основу работы составили: действующее законодательство, регламентирующее вопросы управления жилищно-коммунальным хо-
зяиством, градостроительством, жилищной и инвестиционной политики на федеральном, региональном и местном уровнях, а таюке исследовательские и аналитические материалы, полученные в процессе практической работы автора; действующее жилищное законодательство Финляндии.
Для решения поставленных задач в работе применены метод системного анализа, различные математико-статистические методы, методы логического, структурно-функционального анализа и принятия решений в условиях многокритериальности.
Научная новизна исследования состоит в формировании комплексного подхода к разработке методических основ оценки экономической эффективности инвестиционных проектов по строительству и эксплуатации доходных домов. К основным результатам, полученным в диссертации и составляющим новизну исследования, относятся следующие:
теоретически обоснованы положения по совершенствованию методологического и методического обеспечения рыночной оценки эффективности инвестирования в строительство и эксплуатацию доходных домов;
предложена усовершенствованная классификация объектов жилой недвижимости и определено место сегмента доходных домов в структуре жилищного фонда;
определена новая система факторов, влияющих на результативность инвестиционных проектов по строительству и эксплуатации доходных домов, и методика, обеспечивающая эффективную оценку инвестиций в доходные дома и принятие экономически обоснованного решения о целесообразности реализации проектов;
разработан алгоритм оценки коммерческой эффективности инвестиционных проектов строительства и эксплуатации доходных домов с применением предложенной системы факторов;
даны предложения по возможности применения налоговых льгот для развития сегмента доходных домов и выполнена перспективная оценка эффективности этого предложения.
Практическая значимость диссертационного исследования состоит в том, что его результаты могут быть использованы инвестором на предынве-стиционной фазе подготовки проекта, с целью формирования решения об инвестировании проекта, на этапе проектирования и эксплуатации проекта с целью мониторинга процесса реализации проекта; при подготовке администрацией нормативно-правовых актов, а также проведение необходимых периодических исследований, обеспечивающих ускорение и упрощение процесса оценки и мониторинга проектов. Разработанные теоретические и методические положения могут найти применение в научно-исследовательской и практической деятельности научных и проектных организаций, а также при подготовке и повышении квалификации специалистов по экономике и управлению городским строительством.
Апробация результатов работы. Основные результаты диссертационной работы использованы в работе Открытого акционерного общества «Московское государственное предприятие по содействию в регистрации кондоминиумов и создании товариществ собственников жилья» (ОАО «Мосжилкомплекс»), в частности метод сравнения продаж на рынке аренды жилых помещений с использованием арендного индикатора и схема определения периодичности повышения ставки арендной платы в доходном доме по адресу Большой Николоворобинский пер., д. 10 были использованы при планировании повышения арендной платы и расчете величины арендной ставки в доходном доме. В результате при снижении существующего (на момент повышения цен) уровня заселенности доходного дома на 15% объем выручки по сравнению с уровнем, достигнутым до момента повышения цен, увеличился на 5,3%. Разработанные при участии автора рекомендации по использованию проектных решений были применены при формировании отчета о ходе реализации проекта и выявлении недостатков проектных решений, влияющих на показатели результативности проекта.
