Содержание к диссертации
Введение
1. Проблемы обеспечения населения доступным и комфортным жильем и теоретико-методологические основы формирования методов привлечения инвестиций в строительство доходных домов 13
1.1. Проблемы обеспечения населения субъектов Российской Федерации доступным и комфортным жильем 13
1.2. Методические основы формирования методов привлечения инвестиций в строительство доходных домов 34
2. Анализ состояния и динамики обеспеченности населения жильем и объёмов инвестиций в жилищное строительство 56
2.1. Динамика и состояние степени обеспеченности населения 56
территорий Российской Федерации жильём 56
2.2. Динамика объемов инвестиций в жилищное строительство и оценка инвестиционного потенциала 78
3. Рекомендации по формированию методов привлечения инвестиций в строительство и управление доходнымидомами 103
3.1. Методические основы оценки возможности применения методов привлечения инвестиционного потенциала в строительство доходных домов 103
3.2. Методические положения по формированию методов привлечения инвестиций в строительство доходных домов 118
3.3. Перспективы внедрения методов привлечения 131
инвестиций в строительство и управление доходными домами 131
Заключение 147
Библиографический список
- Проблемы обеспечения населения субъектов Российской Федерации доступным и комфортным жильем
- Методические основы формирования методов привлечения инвестиций в строительство доходных домов
- Динамика объемов инвестиций в жилищное строительство и оценка инвестиционного потенциала
- Методические положения по формированию методов привлечения инвестиций в строительство доходных домов
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Стратегия социально-экономического развития России в целом и ее регионов на перспективу до 2020 года, представленная в соответствующей Концепции, содержит главную долгосрочную цель деятельности всех органов системы государственного управления и общественного самоуправления -обеспечить рост качества жизни всех слоев населения. На достижение этой главной стратегической цели деятельности направлены национальные проекты, и целевые программы как федерального, так и регионального уровней. Одна из таких программ, целью которой было обеспечить в течение 20 лет к началу XXI века каждую семью отдельной квартирой или частным домом, называлась «Жильё - 2000». В настоящее время реализуется приоритетный Национальный проект «Доступное и комфортное жильё - гражданам России», в рамках которого решаются задачи предоставления муниципального или государственного жилья, увеличения количества граждан, использующих ипотечное кредитование, и предоставления льгот молодым семьям при приобретении собственного жилья, поскольку, судя по данным государственной статистической отчетности, в целом по России в 2010 году только 5,1% семей получили жильё и улучшили жилищные условия из числа семей, состоявших на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях. В Москве удельный вес таких семей составил 7,3%, в Санкт-Петербурге - 3,7%, в Нижегородской и Иркутской областях - по 3,9% и 4,1%, соответственно. Следовательно, если в Москве проблему обеспечения населения жильём за счет средств государственного бюджета можно решить за 10 - 14 лет, то в других регионах срок реализации Национального проекта с помощью муниципальных бюджетов займет не менее 24 - 27 лет.
Можно решать проблему строительства жилых домов самим населением регионов за счет собственных и заемных средств. В целом по России удельный вес такого жилья в его общем вводе составил 47,7%. Однако за 10 лет этот показатель возрос с 41,6% до 47,7%, что означает, на наш взгляд, стагнацию процесса.
Стратегия направлена, в первую очередь, на увеличение объёмов строительства жилья за счёт собственных и заёмных средств населения. Однако существуют категории граждан, которые не могут получить социальное жилье или осуществить его найм, не имеют возможности получить ипотечный кредит и накопить первоначальный взнос для строительства собственного жилья или, наоборот, обладают достаточными доходами, но не желают приобретать жилье в собственность по ряду причин, например, имеют бизнес в нескольких регионах, где вынуждены проживать длительное время. Кроме того, в современных рыночных условиях трудовые ресурсы, в том числе молодые семьи, должны отличаться высокой степенью мобильности, которая зависит не только от возможности трудоустройства, но и доступности найма комфортного жилья. Все эти группы и категории граждан, а также специалисты, привлекаемые компаниями из других городов и из-за рубежа, снимают квартиры на неофициальном рынке без каких-либо гарантий, поскольку рынок аренды и найма доступного и комфортного жилья в виде доходных домов в России не сформирован.
На наш взгляд, проблемы обеспечения населения жильём, повышения уровня занятости и мобильности трудовых ресурсов могут быть решены комплексно с помо-
шью строительства доходных домов. Ограничивающим фактором служит отсутствие достаточных объемов инвестиций в такие дома, поскольку, как показывает опыт их строительства и эксплуатации, срок окупаемости выше, а рентабельность ниже, чем в других сферах деятельности, тем более, что существующие методы (механизмы) привлечения инвестиций не дают нужного эффекта. Такая ситуация сдерживает активность инвесторов и использование имеющегося инвестиционного потенциала территорий. Отсюда, возникает необходимость создания методов привлечения инвестиций в строительство и эксплуатацию доходных домов, повышения их рентабельности и снижения сроков окупаемости.
Степень научной разработанности проблемы. Рассматриваемые в диссертации задачи являются одной из важных составляющих общих проблем развития жилищного строительства. При рассмотрении содержания и направлений решения этих проблем в диссертации использованы труды С.Д. Резника, Т.В. Светник, Г.В. Хомка-лова, И.В. Цвигун. При проведении исследования по вопросам привлечения инвестиций в экономику и повышения эффективности процессов управления этим видом деятельности в диссертации использованы труды таких отечественных и зарубежных ученых как Л.И. Абалкин, И. Ансофф, Е.А. Владимирский, СЮ. Глазьев, А.Г. Гран-берг, Р.С. Гринберг, Б.М. Гринчель, В.В. Леонтьев, Д.С. Львов, Н. Мэнкью, Г.Х. Попов, БА. Райзберг, П. Станьер, П.Фишер, Г.Э. Слезингер, С. Тейлор, Л. Эрхард.
Непосредственно проблемы привлечения инвестиций в конкретные инвестиционные проекты исследованы с использованием работ Р. Брейли, Ю. Бригхема, В.И. Винокурова, Г.С. Гамидова, Г.М. Гвичия, А.Е. Дыкина, ВА. Колоколова, БА. Колтыню-ка, И.В. Липсица, М.Г. Лапусты, М.Миллера, Ф. Модильяни, В.В. Томилова, И. Фишера, А.А. Харина.
Для решения теоретико-прикладных задач управления инвестиционными потоками, повышения эффективности строительства и эксплуатации жилых домов привлекались труды таких ученых как А.Н. Асаул, Р. Бауэр, В.В. Бузырев, АА. Горбунов, СА. Ершов, Г. Лаксбург, А.Н. Ларионов, Р. Ордуэй, Ю.П. Панибратов, Р.Б. Пейзер, Т. Питере, Р. Дж. Страйк, Д.Трейсон, Р. Уотерман, А.Д. Фридман, В.З. Черняк, Е.В. Шатрова, В.В. Пешков, М.И. Воронин.
Различные аспекты управления региональными процессами, формы государственно-частного партнерства и проблемы их внедрения в различные виды экономической деятельности изучались на основе трудов таких авторов как Н.Т. Агафонов, Б.С. Жихаревич, А.Е. Когут, О.П. Литовка, Н.М. Межевич, СА. Рафиков, А.И. Чистобаев, ВА. Яковлев, О.Г. Галиченко, Л.С Чаусовой, С.С. Шувалова.
Исследование кластеров на территории регионов в современных рыночных условиях и проблемы их функционирования рассматривались в контексте работ следующих авторов: ВА. Белалов, А.В. Бирюков, Н.А. Игнатюк, В.Б. Леонтьев, О.В. Мо-лева, Е.А. Монастырный, Д.Б. Рыгалин, Сосна С.А., Тихомиров Ю.А., Р.И. Уразаев, ВА. Шаров.
Несмотря на достаточно высокую степень проработанности отдельных вопросов и наличие разнообразных методических подходов и методических рекомендаций по их решению, в существующих рыночных условиях проблема формирования методов привлечения инвестиций в строительство доходных домов, повышения эффективно-
сти их эксплуатации и управления на основе внедрения различных форм государственно-частного партнерства и создания кластеров с одновременным решением проблемы увеличения количества различных категорий граждан, обеспеченных доступным и комфортным жильём, требует дополнительных исследований и разработки методических основ, что и определило цель и задачи исследования.
Цель диссертационного исследования состоит в разработке методических основ формирования методов привлечения инвестиций в строительство доходных домов и их инфраструктуры на основе оценки инвестиционного потенциала территорий и инвестиционной активности населения, перспектив применения государственно-частного партнерства
Для достижения указанной цели в работе поставлены следующие задачи:
обосновать необходимость обеспечения населения территорий Российской Федерации доступным и комфортным жильем;
исследовать методические основы формирования методов привлечения инвестиций в строительство доходных домов;
провести анализ динамики и состояния степени обеспеченности населения территорий Российской Федерации жильем;
осуществить анализ динамики объемов инвестиций в жилищное строительство и провести оценку инвестиционного потенциала территорий России;
предложить методические основы оценки возможности применения методов привлечения инвестиционного потенциала в строительство доходных домов;
разработать методические положения по формированию методов привлечения инвестиций в строительство доходных домов;
выявить перспективы внедрения методов привлечения инвестиций в строительство и управление доходными домами.
Предметом диссертационного исследования являются процессы формирования методов привлечения инвестиций в строительство доходных домов в целях обеспечения устойчивого развития рынка аренды жилой недвижимости.
Объектом диссертационного исследования являются инвестиционные процессы строительства доходных домов.
Рабочая гипотеза диссертационного исследования предполагает, что строительство и эксплуатация доходных домов являются одним из направлений реализации государственной инвестиционной политики и программы обеспечения населения доступным и комфортным жильем.
Методологической, теоретической и эмпирической базой диссертационного исследования послужили труды российских и зарубежных исследователей, посвященные фундаментальным и прикладным проблемам формирования спроса на инвестиции и их привлечения в экономику, определения инвестиционного потенциала территорий, формирования методов взаимодействия государственных органов управления и частных компаний, применения инновационных форм на основе кластеров в управлении. Для решения поставленных задач в работе были использованы методы системного, комплексного, функционального, статистического, структурного и срав-
нительного анализов, получения экспертных и статистических прогнозов, графической визуализации данных.
Полученные результаты диссертационного исследования и их научная новизна заключается в разработке теоретических и практических рекомендаций по формированию методов привлечения инвестиций в строительство доходных домов и их инфраструктуры как фактора, способствующего реализации государственной инвестиционной политики и программы обеспечения населения доступным и комфортным жильем:
Уточнено понятие «доходный дом», отличающееся от наиболее распространённых трактовок, выделением признаков: цель создания - получение дохода от сдачи жилья; длительное временное пользование с набором минимально необходимых услуг; отношения с арендодателем регулируются договором коммерческого найма; управление осуществляется управляющей компанией -структурным подразделением арендодателя или по выбору арендодателя.
Сформулированы принципы и уточнен перечень правил кейнсианской и неоклассической теорий спроса на инвестиции, без соблюдения которых проблематично создать благоприятный инвестиционный климат и трансформировать инвестиционный потенциал или инвестиционное предложение в реальные вложения в строительство доходных домов.
Проведена оценка состояния исследуемой проблемы обеспечения населения доступным и комфортным жильём, с помощью предложенной методики расчёта аддитивного ранга позиций субъектов РФ по комплексу показателей, без которых не представляется возможным оценить инвестиционный потенциал и определить стратегические ориентиры его увеличения.
Исследована сфера инвестиционного обеспечения жилищного строительства, в том числе доходных домов, на основе предложенной методики определения инвестиционной активности населения, использующей сравнительный анализ показателей государственной статистической отчётности, отражающих суммы и доли задолженности населения по жилищным и ипотечным кредитам, что позволило определить степень сбалансированности инвестиционного потенциала и инвестиционной активности населения.
Выявлены и оценены причины, сдерживающие развитие рынка коммерческого найма жилой недвижимости, что позволило уточнить сущность методов привлечения инвестиций в строительство доходных домов и сформулировать методические положения по формированию этих методов.
Разработаны методические положения по формированию методов привлечения инвестиций в строительство доходных домов.
На основе разработанных методических положений предложены три группы методов привлечения инвестиций в строительство доходных домов, а также создания эффективной системы управления ими:
методы привлечения инвестиций в строительство и эксплуатацию инфраструктурных объектов;
методы привлечения инвестиций в строительство и эксплуатацию доходных домов;
методы формирования процесса управления доходными домами и их инфраструктурой.
8. Разработаны методы для первой и второй групп в виде создания концессий на основе государственно-частного партнерства. Метод формирования процесса управления доходными домами и их инфраструктурой основан на предложенном кластерном подходе.
Обоснованность и достоверность результатов исследования подтверждена корректностью применения апробированного в научной практике исследовательского и аналитического аппарата, обоснованием выводов исследования произведёнными расчётами, применением методик обработки статистических данных, получения экспертных оценок, обсуждением результатов исследования на научных конференциях, опытом практической реализации разработок и рекомендаций диссертационной работы.
Достоверность результатов диссертационного исследования подтверждается применением современных теорий эмпирического исследования, оригинальных методов и научных положений, разработанных автором, позволяющих получить достоверную и надёжную информацию с возможностью проверки выдвинутых гипотез, а также репрезентативной выборкой статистических данных по четырем субъектам Российской Федерации, за длительную ретроспективу, представляющую собой обширный массив информации.
Теоретическая значимость диссертационного исследования заключается в развитии теоретических подходов к процессу формирования методов привлечения инвестиций в виде нескольких форм государственно-частного партнерства в процессе строительства доходных домов и их инфраструктуры, создания системы управления комплексом доходных домов как кластером. Положения работы обобщают и дополняют понятие инвестиционного потенциала и трансформирование потенциального инвестиционного предложения в реальные вложения в строительство доходных домов, обосновывают необходимость применения государственно-частного партнерства по схеме «строительство - управление - передача», и соответственно предложены три группы методов привлечения инвестиций в строительство, эксплуатацию и управление доходными домами.
Практическая значимость диссертационного исследования обусловлена разработкой на основе теоретических и методических положений научно-практических рекомендаций и экспериментальных расчётов в виде моделей, графиков, таблиц, позволяющих их использовать в работе государственных и муниципальных органов власти субъектов РФ и представителями регионального бизнеса при реализации Национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». Также результаты исследования могут быть использованы в учебном процессе при подготовке бакалавров, специалистов и магистров по направлению «Экономика».
Соответствие диссертации паспорту научной специальности. В соответствии с формулой специальности 08.00.05 «Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами: (строительство)» в диссертации разработаны теоретические и мето-
дические положения по формированию методов привлечения инвестиций в виде нескольких форм государственно-частного партнерства в процессе строительства доходных домов и их инфраструктуры, создания системы управления комплексом доходных домов как кластером. Полученные результаты соответствуют пункту 1.3.72 «Развитие методологии комплексного управления жилищным фондом. Методы оценки эффективности эксплуатации, воспроизводства и расширения жилищного фонда (реконструкция, модернизация и новое строительство)» паспорта специальности.
Апробация результатов исследования. Основные теоретические и практические положения и результаты диссертационного исследования докладывались и обсуждались на ежегодных конференциях профессорско-преподавательского состава докторантов и аспирантов ФГБОУ ВПО Государственного Технического Университета, на VII Байкальском международном экономическом форуме, г. Иркутск, а также на международных, российских, межрегиональных конференциях (Москва - 2007г., Иркутск - 2007г., 2008г., 2009г., 2010г.; Челябинск-2010г., 2011г.).
Основные положения и выводы диссертационного исследования рассмотрены и использованы в Комитете по управлению муниципальным имуществом и потребительскому рынку г. Иркутска, Некоммерческом партнерстве «Саморегулируемой организации строителей Байкальского региона», проанализированы и приняты к внедрению при разработке планов мероприятий по улучшению системы управления жилищным строительством в аспекте реализации градостроительной политики г. Иркутска, а также в учебном процессе ФГБОУ ВПО Иркутского Государственного Технического Университета при чтении курсов «Экономика строительства», «Экономическая оценка инвестиций».
Публикации. По теме исследования опубликовано 7 печатных работ общим объёмом 11,5п.л. (из них авторских - 6,26 п.л.), в том числе одна монография, три статьи в ведущих рецензируемых научных журналах, определённых ВАКМинобрнауки РФ объёмом 0,75п.л., втом числе авторских - 0,63п.л.
Структура работы и её основные разделы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы из 137 наименований и 6 приложений. Основной текст диссертации изложен на 169 страницах и включает 18 таблиц и 9 рисунков.
Во введении обосновывается актуальность темы диссертации, рассматривается степень проработанности и изученности проблем, определяются цель и задачи исследования, характеризуются объект и предмет, информационная база и методы исследования, научная и практическая значимость работы, новизна.
В первой главе «Проблемы обеспечения населения доступным и комфортным жильём и методические основы формирования методов привлечения инвестиций в строительство доходных домов» обоснована необходимость стимулирования жилищного строительства, повышения качества жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры. Уточнено понятие доходного дома и сформулированы принципы создания благоприятного инвестиционного климата. Уточнены правила кейнсианской и неоклассической теории спроса на инвестиции. Определен и обоснован перечень методических подходов к формированию методов привлечения инвестиций. Определены
объективные и субъективные факторы, влияющие на принятие потенциальным инвестором решения об осуществлении инвестиционных вложений. Выявлены целевые сегменты исследуемого рынка жилья.
Во второй главе «Анализ состояния и динамика обеспеченности населения жильем и объемов инвестиций в жилищное строительство» проведен анализ степени обеспеченности населения жилищным фондом в исследуемых субъектах Российской Федерации и степени благоустройства этого фонда. Проведено ранжирование позиций субъектов РФ по двум видам показателей - представленным в государственной отчетности и рассчитанным автором темпам изменения этих показателей, и получены аддитивные ранги. Выявлены стратегические цели обеспечения населения исследуемых субъектов РФ доступным и комфортным жильем и очередность реализации этих целей. Определены перспективы жилищного строительства, возможности увеличения объемов инвестиций, инвестиционный потенциал территорий.
В третьей главе «Рекомендации по формированию методов привлечения инвестиций в строительство и управления доходными домами» содержатся методические основы оценки возможности применения методов. Определены показатели, характеризующие инвестиционную активность населения, и рассчитаны ранги этой активности. Выявлена степень сбалансированности инвестиционного потенциала и инвестиционной активности населения. Представлены методические положения, включающие алгоритм выбора методов привлечения инвестиций в строительство доходных домов. Предложены правила соблюдения комплексности разработки и внедрения методов привлечения инвестиций в строительство доходных домов и их инфраструктуру, создания системы управления комплексом доходных домов, объединенных в кластер.
В заключении сформулированы основные выводы и предложения.
Проблемы обеспечения населения субъектов Российской Федерации доступным и комфортным жильем
Следует пояснить, что под предельной производительностью капитала в виде инвестиционных вложений необходимо понимать приращение этого капитала в единицу времени. Отсюда, основным результатом неоклассической теории является закономерность, отражающая прямую зависимость инвестиционного спроса от предельной производительности инвестиционных вложений и обратную от ставки процента при заданном значении амортизации, и формулируемая так: инвестиционный спрос возрастает при росте предельной производительности инвестиционных вложений и снижается при увеличении ставки процента.
Отличительной особенностью неоклассической теории от кейнсианской является выделение в качестве основного фактора технологий строительства, влияющих на предельную производительность инвестиционных вложений. На наш взгляд, следует пояснить, что показателем степени применения достижений научно-технического прогресса в технологиях должны служить длительность и трудоемкость строительства, поскольку другие характеристики, такие как фондо-, энерго-, и ресурсоемкость единицы продукции, например, квадратного метра жилой площади могут либо повысить, либо снизить стоимость этого метра.
В научной литературе существует мнение, что неоклассическая теория спроса на инвестиции является более объективной, чем кейнсианская, поскольку зависит, в основном, от технологического фактора развития строительства, а не от наряду с объективными, субъективных факторов оптимизма и пессимизма инвесторов, используемых при обосновании кейнсианской теории. Кроме того, считается, что производственная функция Кобба-Дугласа отражает большую эластичность инвестиционного спроса в зависимости от ставки процента, чем кейнсианская (формулы 1.7 и 1.4) [94].
На наш взгляд, эти теории в современных рыночных условиях не могут существовать раздельно на одной и той же территории в одних и тех же условиях влияния макро- и микросред, инвестиционного климата на инвестиционный спрос и предложение в сфере жилищного строительства. Поэтому при формировании методов инвестиционного обеспечения строительства жилых домов, а особенно доходных, необходимо учитывать возможность применения сформулированных двух перечней правил, с помощью которых инвестор принимает решения о вложении инвестиционных средств, исходя из выявленных закономерностей как кейнсианской, так и неоклассической теорий.
Однако общей характеристикой этих теорий служат понятия доход, чистый доход, доходность. Доходный с точки зрения экономической теории -это приносящий доход, прибыль. Синонимом доходности является рентабельность, а антонимом - убыточность.
Поэтому первым, основным методологическим подходом для разработки методов привлечения инвестиций в строительство жилья должен стать доходный, под которым в научной литературе понимается совокупность методов оценки стоимости жилого объекта, которые основаны на определении текущей стоимости этого объекта имущества как совокупности ожидаемых доходов от его использования [92].
Отсюда, основой доходного подхода служит оценка будущих доходов от эксплуатации жилого дома на протяжении всего срока его полезного использования [70]. И, если в научной литературе в качестве основного фактора рассматривается прогноз будущих доходов, то, по нашим представлениям, к таким факторам относятся такие, как прогноз ежегодных доходов от эксплуатации, распределенных на весь период эксплуатации, и срок полезной эксплуатации жилого дома. В исчислении совокупного дохода от эксплуатации жилого здания за период его функционирования используются методы, определяемые исходя из теории сложных процентов. К таким методам относятся следующие: дисконтирование чистых доходов, прямая капитализация дохода, равноэффективный функциональный аналог. Достоинством этих методов является взаимосвязь с комплексным и системным подходами.
Второй методологический подход, комплексный который позволяет создать не один жилой объект, а группу таких объектов, объединенных по каким-либо признакам в единое целое - микрорайон, квартал. Например, это территориальный, социально-экономический и целевой признаки.
Территориальный признак позволяет, по нашим представлениям, объединить на одной территории в комплекс доходные жилые дома, что имеет несомненные преимущества. Во-вторых, это позволяет составить рациональные графики строительства, а, следовательно, привлечения и распределения материальных и денежных потоков, использования строительной техники, а затем рационализировать процесс управления таким жилым комплексом на базе сбалансированного использования жилых зданий и помещений.
Социально-экономический признак направлен на создание в комплексе жилых доходных домов, предназначенных для сдачи в наем, социальной инфраструктуры, которая увеличивает привлекательность такого комплекса и повышает его конкурентоспособность по отношению к точечной застройке, а, следовательно, позволяет в большей степени повысить доходность жилья, чем его удорожание в результате строительства, включающего социальную инфраструктуру.
Методические основы формирования методов привлечения инвестиций в строительство доходных домов
Кроме показателей, отражающих доли семей, состоящих на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях в общем числе семей и их динамику, и доли семей, получивших жилые помещения из числа семей, состоящих на учете, и их динамику, представленных в табл. 2.3, о перспективных улучшениях жилищных условий и степени обеспеченности населения жильем можно судить, на наш взгляд, по таким показателям как: темпы изменения ввода в действие жилых домов по отношению к 2000 году; доля ввода в действие зданий жилого назначения от общей площади зданий жилого и нежилого назначения, и темпы ее изменения; ввод в действие жилых домов на 1000 человек населения, и темпы изменения ввода в действие жилых домов; ввод в действие квартир на 1000 человек населения, и темпы изменения ввода в действие квартир [105].
Так, например, в табл. 2.4 отображены, рассчитанные автором данного исследования, темпы изменения ввода в действие жилых домов по отношению к 2000 году, доли ввода в действие зданий жилого назначения от общей площади зданий жилого и нежилого назначения и темпы изменения этой доли. Как видно из данных, представленных в табл. 2.4, Иркутская область по темпам ввода в действие жилых домов по отношению к 2000 году вышла на первое место в 2007 и 2008 годах, увеличив этот показатель в 2008 году по отношению к 2000 году в три раза. Аналогичный процесс происходит в Санкт-Петербурге и Нижегородской области, но с меньшими темпами. В Москве, наоборот, произошла стагнация процесса после подъема в 2005 и 2007 годах.
Рассчитанная автором данного исследования, доля ввода в действие зданий жилого назначения от общей площади зданий жилого и нежилого назначения содержащаяся также в табл. 2.4, показывает, что в Иркутской области за пять лет, начиная с 2000 года, наблюдалось увеличение доли жилых зданий на 33 процентных пункта, затем произошла стагнация процесса в 2005-2007 годах, которая привела к снижению этой доли почти до уровня 2000 года. Однако, начиная с 2005 года, Иркутская область удерживает первое место по доле строительства жилых помещений среди рассматриваемых территорий. Общий рост за весь период наблюдения достиг 3,4 процентных пунктов. В Москве, наоборот, прослеживается явно обозначенная тенденция к снижению доли этого показателя за наблюдаемый период на 34 процентных пунктов. В Санкт-Петербурге такое снижение составляет 18,7 процентных пункта, в Нижегородской области - 19,4 процентных пунктов. По темпам изменения доли ввода в действие зданий жилого назначения как видно из табл. 2.4, наибольший рост на 17,5% наблюдался в Иркутской области в 2005 году по сравнению с 2000 годом, и наименьший там же в 2008 году по сравнению с 2007 годом. В Нижегородской области противоположная тенденция, характеризующаяся резким снижением доли ввода в действие зданий жилого назначения на 10, 4% и 13,5% в 2005 и 2007 годах соответственно, а затем адекватным ростом этой доли на 10,8%. В Москве и Санкт-Петербурге происходят аналогичные процессы снижения доли ввода в действие жилых домов, отличающиеся различной интенсивностью, составляющей в среднем снижение на 5,6% и 3.9% по сравнению с предьщущим сравниваемым годом, соответственно.
В целом, позиции субъектов РФ в 2008 году, оцениваемые аддитивным показателем - суммарным рангом, распределились так: лучшее положение занимает Нижегородская область, худшее Москва. Санкт-Петербург и Иркутская область находятся в ситуации, чуть худшей, чем Нижегородская область.
Следующий показатель - ввод в действие жилых домов является удельным и определяется как количество кв. метров общей площади на 1000 человек населения. Динамика этого показателя, представленная на рис. 2.2, позволяет судить о тенденциях и периодах наличия тех или иных тенденций изменения этого показателя. Так, например, только Санкт-Петербург отличается положительной динамикой роста
ввода в действия жилых домов по общей площади. За восемнадцать лет Таблица 2.4. Динамика ввода в действие жилых домов, доли ввода в действие зданий жилого назначения
Наименование территорий Темпы изменения ввода в действие жилых домов, процент к 2000 году Доля ввода в действие зданий жилого назначения от общей площади зданий жилого и нежилого назначения, процент Темпы изменения доли ввода в действие зданий жилого назначения от общей площади, процент Суммарный рангпозиции в 2008 году1
Иркутская область 163 2 309 1 315 1 53 4 70,5 1 70,5 1 54,8 1 17,5 1 0 1 -15,7 4 6 обеспеченность для 1000 жителей этого города возросла с 213 кв. м до 702 кв. м на 1000 человек, что составляет 3,3 раза. На территории Москвы, где общая площадь вводимых жилых домов в 1990 году была больше, чем в Санкт-Петербурге на 18%, темпы роста этого показателя также сохранялись выше вплоть до 2003 года. Однако в следующем 2004 году, произошло выравнивание позиций Москвы и Санкт-Петербурга по исследуемому показателю, а, начиная с 2005 года до 2007 года, темпы прироста показателя в Москве составили 3,4%, что отражает стагнацию процесса. Тогда как в Санкт-Петербурге такой темп равен 16,6%, что в 4,9 раза выше, чем в Москве. И, если в следующем, 2008 году в Санкт-Петербурге продолжился рост показателя еще на 21,7%, то в Москве произошел резкий спад на 32,5%.
Совершенно очевидно, судя по рис. 2.2, что в Нижегородской и Иркутской областях происходили идентичные процессы. Причем, обе территории в 1990 году отличались от двух столиц тем, что общая площадь ввода в действие жилых домов в этих субъектах была выше, чем в Москве и Санкт-Петербурге. Особенно по этому показателю выделялась Иркутская область, в которой на 1000 жителей строилось 541 кв. м общей жилой площади, что в 2,15 раза больше, чем в Москве, в 2,54 раза, чем в Санкт-Петербурге ив 1,65 раза больше, чем в Нижегородской области. Однако через пять лет Иркутская область по этому показателю заняла худшую позицию, снизив общую жилую площадь в 1995 году по сравнению с 1990 годом в 2,7 раза, и продолжает оставаться на этой худшей позиции на протяжении последних тринадцати лет, несмотря на рост показателя в 3,28 раза с 71 кв. м до 233 кв. м. Таким образом, в 2008 году Иркутская область отставала по данному показателю от Санкт-Петербурга в 3 раза, от Москвы - в 1,33 раза, от Нижегородской области - в 1,73 раза, и немного превышала свой уровень 1995 года в 1,15 раза, отставая от 1990 года в 2,32 раза. Далее проанализируем позиции сравниваемых территорий по показателю - ввод в действие квартир на 1000 человек населения представлен на рис. 2.3, судя по которому динамика его изменения адекватна темпам изменения аналогичного предыдущего показателя ввода в действие жилых домов по общей площади также на 1000 человек населения. Сравнение двух показателей - ввода в действие жилых домов и ввода в действие квартир на 1000 человек, позволяет определить площадь одной квартиры в среднем. В 2008 году такая площадь одной квартиры в Санкт-Петербурге равнялась 66,9 кв. м, в Москве - 70,7 кв. м, в Нижегородской области - 84,2 кв. м, в Иркутской области - 77,7 кв. м. Следовательно, наиболее благоприятные жилищные условия создаются в Нижегородской области, которой присвоим соответственно первый ранг, второй ранг принадлежит Иркутской области, третий - Москве, и четвертый - Санкт-Петербургу. Представим в табл. 2.5 позиции территорий по удельным показателям на 1000 человек населения ввода в действие жилых домов по общей площади и по количеству квартир, а также размерам одной квартиры, в среднем. Рассчитанные автором данного исследования темпы изменения ввода в действие жилых домов общей площадью на 1000 человек населения, представленные в табл. 2.5, показывают стабильную тенденцию к развитию процесса лишь в Нижегородской области по сравнению с другими тремя территориями, и отсутствие четко выраженных тенденций в Москве, Санкт- Петербурге и Иркутской области. Однако показатель общей площади одной квартиры, в среднем, также рассчитанный автором, позволяет судить о более стабильных процессах. Наибольшей обеспеченностью в среднем отличаются жители Нижегородской области, наименьшей - Санкт-Петербурга.
Суммарный ранг позиции каждой территории в 2008 году показывает наиболее благоприятную ситуации по уровню обеспеченности населения квартирами общей площадью и в среднем площадью одной квартиры в Нижегородской области. Худшая ситуация наблюдается в Санкт-Петербурге, еще более худшая в Иркутской области и Москве. Иркутская область значительно отстает от других территорий, прежде всего, по вводу в действие жилых домов по размерам общей площади и, соответственно, количеству квартир на 1000 человек населения и темпам изменения этих показателей, что является слабой стороной позиции по сравнению со сравниваемыми территориями.
Динамика объемов инвестиций в жилищное строительство и оценка инвестиционного потенциала
Определение рангов территорий по всем перечисленным показателям является, по представлениям автора данного исследования, первой методической основой (рекомендацией) по выявлению аддитивного ранга, характеризующего инвестиционную активность населения территории.
Так, например, доля задолженности по жилищным кредитам в общей задолженности кредитным организациям, и ее динамика, представленная в табл. 3.1, показывает, что во всех исследуемых субъектах РФ на протяжении последних пяти лет растет доля жилищных кредитов, и, если в 2005 году в Иркутске эта доля составляла 7,33%, то в 2009 году ее величина возросла до 33,17%, то есть в 4,4 раза. Однако, по этому показателю Иркутская область занимает последнюю позицию, отставая от первого места в 1,74 раза в 2005 году, принадлежавшего Москве, в 1,53 раза в 2006 году ив 1,34 раза в 2007 году, также по сравнению с Москвой. В 2008 году такое отставание или разрыв по сравнению с позицией Санкт-Петербурга, занявшего первое место, сократился в 1,28 раза, в 2009 году произошло еще большее сокращение до 1,16
Распределение территорий по доле задолженности по жилищным кредитам в рублях и иностранной валюте в общей задолженности кредитным организациям за 2005 - 2009 годы Наименование территории Доля ЖИЛИЩНЫХ К] редитов, процент Темпы изменения, процентных пунктов
Отсюда, можно сделать вывод, что инвестиционная активность жителей Иркутской области ежегодно увеличивается, сокращая стратегический разрыв между первой и последней позициями. Такой же вывод можно сделать, исходя из темпов ежегодного изменения доли задолженности по жилищным кредитам (табл. 3.1). Так, в 2006 году по сравнению с 2005 годом Иркутская область занимала последнюю четвертую позицию, отставая от темпов роста доли жилищных кредитов в Нижегородской области, находящейся на первой позиции, на 3 процентных пункта или в 1,86 раза, затем в последующие 2007, 2008 и 2009 годы область вышла на вторую позицию, уступая сначала Санкт-Петербургу, а затем Нижегородской области. В общем, за пять лет темпы роста доли жилищных кредитов возросли с 3,58 до 6,54 процентных пунктов или в 1,8 раза.
Распределение позиций территорий по сумме задолженности населения по жилищным кредитам в рублях и иностранной валюте на душу населения как одному из показателей, также характеризующих степень инвестиционной активности населения, представлено в табл. 3.2. Так, по этому показателю первое место традиционно занимает Москва. Причем, сумма задолженности на душу населения в этом городе с 1,2 тыс. руб. в 2008 году достигла 18,38 тыс. руб. на душу населения в 2009 году, что составляет 15,3 раза. Иркутская область в 2005 году отставала от лидера почти на 1 тыс. руб. (0,84 тыс. руб./чел.) или в 4,6 раза, в 2006 году эта область также занимала четвертое место, отставая от Москвы в 5 раз. Далее, в 2007 году разрыв первой и третьей позиций составлял 4,03 тыс. руб./чел. или 2,6 раза, в 2008 году разрыв составил 5,12 тыс. руб./чел. или 1,8 раза, а в 2009 году разрыв в абсолютном выражении еще больше увеличился и достиг 7,88 тыс. руб., а по отношению к первой позиции - 1,75 раза. В общем, за пять лет рост суммы задолженности населения по жилищным кредитам на душу населения составил 40,4 раза.
Так, по темпам роста суммы задолженности Иркутская область не отличалась стабильной позицией (табл. 3.2). И, если в 2006 году по темпам роста задолженности по отношению к 2005 году область занимала третье место,
Распределение территорий по суммам задолженности населения по жилищным кредитам в рублях и иностранной валюте, предоставленным кредитными организациями физическим лицам, на душу населения за 2005 2009 годы
Наименование территории Сумма задолженности, тыс. руб. на человека Темпы изменения, процент то в следующие два года - 2007 и 2008 - она располагалась на первом месте, а затем, в 2009 году опять заняла предпоследнюю позицию. Максимальный рост суммы задолженности по жилищным кредитам составил в 2007 году по сравнению с 2006 годом 4,39 раза в Иркутской области, что явно свидетельствует о росте инвестиционной активности населения этой области в 2007 и 2008 годах. Стабильно невысокие темпы прироста суммы задолженности по жилищным кредитам наблюдаются на территории Москвы, занимающей последние места. Высокими темпами увеличения суммы задолженности по жилищным кредитам отличается Санкт-Петербург.
Такой показатель как доля по ипотечным жилищным кредитам в рублях и иностранной валюте в общей задолженности кредитным организациям свидетельствует о потребности населения в улучшении жилищных условий (табл. 3.3.). Наибольшая доля таких кредитов наблюдалась с 2005 по 2007 годы в Москве, а в 2008 и 2009 году - в Санкт-Петербурге. Иркутская область стабильно занимала третью позицию в этом рейтинге, а Нижегородская область последнюю - четвертую. Разрыв между первой и третьей позициями, занимаемыми соответственно Москвой и Иркутской областью, в 2005 году составлял 4,85 процентных пункта или 3,26 раза. Примерно такая же разница, равная 3,2 раза, сохранялась и 2006 году. В 2007 году разрыв сократился до 1,63 раза, в 2008 году разрыв составил еще меньшую величину, равную 1,24 раза, а в 2009 году Иркутская область, заняв второе место, отставала от Санкт-Петербурга лишь на 3,52 процентных пункта или в 1,12 раза. Этот показатель, следовательно, тоже отражает рост инвестиционной активности населения Иркутской области. Подтверждением этому выводу служат темпы ежегодного изменения доли задолженности по ипотечным жилищным кредитам, по величине которых Иркутская область с четвертого места в 2006, 2007, 2008 годах переместилась на вторую позицию, уступив лишь Санкт-Петербургу, а в 2009 году заняла первую позицию (табл. 3.3).
Методические положения по формированию методов привлечения инвестиций в строительство доходных домов
Формирование кластеров позволяет решить следующие задачи: обеспечить взаимный рост конкурентоспособности хозяйствующих субъектов, входящих в территориальное сообщество; создать точки роста для развития территориального рынка жилья, а именно доходных домов; создать пример для образования кластеров в других сферах деятельности. Как показывает мировая практика, наиболее эффективной формой достижения высокого уровня конкурентоспособности является инновационный кластер, представляющий собой объединение различных типов организаций - промышленных, инвестиционно - строительных компаний, исследовательских центров, органов государственной и муниципальной систем управления, общественных организаций. Инновационный кластер позволяет использовать преимущества методов координации деятельности организационно-экономической системы, состоящей из разнообразных элементов - внутренних и внешних. Первые учитывают внутреннюю организационную иерархию кластера, вторые -рыночные механизмы и их влияние на деятельность кластера [33]. Создание инновационного кластера предоставляет возможность более быстро и эффективно применять изобретения в сфере производства строительных материалов, организации строительства, использовать новые проекты и дизайнерские решения, передовые технологии строительства и эксплуатации, обслуживания доходных домов, внедрять новшества в строительство и содержание инфраструктуры, в управление инвестиционными, материальными потоками, трудовыми ресурсами, эффективно привлекать и использовать инвестиции. Существует два основных подхода к формированию кластеров, в том числе и инновационных: классический либеральный подход, предложенный в 1980 - 90 - ые годы М. Портером и основанный на самоорганизации хозяйствующих субъектов с помощью рыночных механизмов без участия методов прямого государственного регулирования и/или поддержки; современный европейский подход, возникший в начале 21-го века, направлен на создание точек конкурентоспособности и основан на партнерстве органов государственной и муниципальной систем управления с коммерческими хозяйствующими субъектами. Такое взаимодействие осуществляется, как правило, с целью реализации стратегий развития территорий [32]. Отсюда, наиболее приемлемым автором данного исследования, выбран европейский подход создания точек роста на территории субъекта РФ, города в сфере строительства и эксплуатации жилых доходных домов, инфраструктуры и управления.
Формированию инновационного кластера способствует наличие следующих факторов: инфраструктуры, организационно - коммуникативной структуры, федеральной и региональной, инвестиционной и жилищной политик, новых управленческих технологий. Совершенно очевидно, что все вышеназванные факторы позволяют создать кластер в сфере строительства, эксплуатации и управления доходными домами и их инфраструктурой. Отличие такого кластера от других форм взаимоотношений заключается в том, что все элементы внешнего контура кластера сохраняют статус юридического лица, осуществляют производственно-техническое, экономическое, информационное и иное сотрудничество с другими организациями как входящими в кластер, так и вне его (рис. 3.3). Такой кластер включает кроме процессов производства, транспортировки, обслуживания, управления и ресурсного обеспечения всю инновационную цепочку - от генерации научных знаний и формирования на их основе бизнес - идей до реализации новых продукции, технологий и услуг на старых (традиционных) или новых рынках.
В качестве центров генерации инноваций в предлагаемом кластере на примере г. Иркутска могут служить Байкальский университет экономики и права, Национальный исследовательский университет Иркутский государственный технический университет, а также колледжи, осуществляющие подготовку специалистов R сфере строительства, экономики, управления. К основным составляющим предлагаемого кластера относятся: одна или несколько территорий, на которых расположены несколько доходных домов, объединенных общей инфраструктурой; объекты социальной инфраструктуры; компании - концессионеры, осуществляющие строительство и эксплуатацию инфраструктуры; коммерческие банки и другие финансово-кредитные учреждения; гарантийные агентства; высшие, средние, начальные профессиональные образовательные учреждения; инкубатор инновационных бизнес - процессов; управляющая компания; информационно-аналитический консультационный центр; сервисно-инжиниринговая компания; проектные институты, архитектурные и дизайнерские бюро, мастерские; экспериментальные лаборатории и опытные заводы; предприятия и организации, выпускающие инновационные строительные материалы, технические средства, оборудование; предприятия, организации - поставщики материальных и трудовых ресурсов, основных фондов.
В состав управляющей компании входят такие структурные подразделения как отделы (департаменты), группы или секторы, выполняющие функции управления - прогнозирование, программирование, планирование, учет, контроль, регулирование, организация, координирование, руководство и активация в сферах деятельности- основные, вспомогательные и обслуживающие бизнес - процессы, инженерное обслуживание, ресурсное обеспечение, в том числе инвестиционное, маркетинговые исследования, реклама, связи с общественностью, охрана окружающей среды, безопасность, затраты, качество и конкурентоспособность, запасы, научные исследования и инновационные разработки.
