Содержание к диссертации
ВВЕДЕНИЕ 4
ГЛАВА 1. МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ВОПРОСЫ ЭКОНОМИ
ЧЕСКОЙ ОЦЕНКИ СТРОИТЕЛЬНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ 10
-
Строительная недвижимость: основные экономические понятия и принципы оценки в рыночных условиях 10
-
Исследование экономических особенностей рынка недвижимости и их влияния на оценку строительной недвижимости в России, недвижимость как объект инвестиций 24
-
Исследование этапов процесса экономической оценки строительной недвижимости 38
ГЛАВА 2. ИССЛЕДОВАНИЕ ПРОЦЕДУРНЫХ ОСОБЕННОСТЕЙ
МЕТОДИЧЕСКИХ ПОДХОДОВ К ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ОЦЕНКЕ
СТОИМОСТИ СТРОИТЕЛЬНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ 51
-
Затратный подход к экономической оценке стоимости строительной недвижимости 51
-
Экономическая оценка стоимости строительной недвижимости на основе капитализации ожидаемого дохода 65
-
Определение стоимости строительной недвижимости на основе подхода прямого сравнения продаж,...! 77
ГЛАВА 3. РАЗРАБОТКА МЕТОДИКИ ПОДГОТОВКИ ПРОЦЕС
СА ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ОЦЕНКИ СТРОИТЕЛЬНОЙ НЕДВИЖИ
МОСТИ 90
-
Формирование массива вариаций методов экономической оценки строительной недвижимости 90
-
Получение итогового результата оценки строительной недвижимости и разработка методических рекомендаций по совершенствованию процесса согласования данных 103
-
Разработка организационного обеспечения использования методики для применения в оценочной практике 118
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 128
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 131
ПРИЛОЖЕНИЯ 144
Введение к работе
Переориентация экономики России на рыночные принципы выявления величины стоимости результатов производства и строительной продукции в частности, определяет потребность в исследовании вопросов, связанных с экономической сущностью и порядком формирования цепы на недвижимость, в сложившейся практике к которой, как правило, относят землю и имеющиеся на ней строительные улучшения. Иногда для обозначения последних используют понятие "строительная продукция". Однако недвижимость неразрывно связана с комплексом юридических праіз, с землей, является товаром на рынке и не может рассматриваться отдельно от окружения. Поэтому с точки зрения экономической оценки это понятие требует уточнения.
Купля - продажа, страхование и имущественные споры, налогообложение, реализация инвестиционных проектов и кредитование под залог -вот краткий перечень операций, при осуществлении которых требуется независимое суждение о стоимости объектов недвижимости. Возрастающей распространенностью таких операций вызвана необходимость в анализе и поиске путей решения проблем, связанных с экономической оценкой недвижимости.
На всех стадиях жизненного цикла недвижимость неразрывно связана с инвестиционной сферой. Инвестиции осуществляются как при новом строительстве, так и при передаче прав собственности на объекты на вторичном рынке.
Вопросы инвестиционной деятельности нашли свое отражение в работах, К.Воронова [13], А.Д.Цвиркуна [2], Ю.Г.Грачева [20, 21], В.А.Дулич [31, 32], Е.В.Мишустина [63], М.Н.Мириханова [62], В.В.Овчинникова [91], А.В.Солуянова [115], Т.В.Тепловой [122], А.Н.Трошина [123], Ю.В.Рубина [103], И.С.Шумилина [40] и других.
Для определения обоснованности инвестиций и выполнения других операций, связанных с недвижимостью, инвесторам и другим участникам этого рынка требуется профессиональное суждение о ее стоимости.
Существование проблем в этой сфере связано с отсутствием чегкой методической базы по оценке, вызванным небольшим опытом работы, неопределенностью законодательства и невозможностью применить западные методики без адаптирования к российским условиям. Поэтому при проведении исследований в этой области целесообразно рассматривать особенности отечественного рынка недвижимости.
Вопросам исследования, поиску путей решения проблем развития рынка недвижимости посвящены работы В.А.Горемыкина [17, 109], Л.В.Долговой [30], А.С.Овсянникова [89, 90], Н.Ю.Богомоловой [10], Р.С.Мустафьева [68], В.И.Когана [50], А.Н.Кирилловой [48], И.В.Смирновой [113], Л.Ю.Руди [106] и других.
Проблемы экономической оценки недвижимости давно решаются зарубежными и сравнительно недавно - российскими учеными-экономистами. Существенный вклад в решение этих проблем внесли: И.Л.Артеменков [3, 4], Д.А.Ващук [11], Н.Г.Волочков [12], А.С.Демин [29], И.И.Золотарев [36, 37], В.А.Казаков [41], Б. П. Красноглазое [53], Т.В.Морозова [65], Н.М.Светлов [111], Л.А.Сивкова [112], Е.И.Тарасевич [120, 121], Г.С.Харрисон [126, 141], А.В.Черняк [129] и другие.
Вместе с тем многие методические и методологические вопросы остаются нерешенными и малоизученными. Последнее, в первую очередь, относится к проблемам, возникающим в процессе подготовки и проведения работ по оценке.
Возрастающий объем публикаций по проблемам изучения вопросов экономической оценки недвижимости свидетельствует об актуальности данного направления.
Тем не менее, наличие достаточно большого числа работ, посвященных проблемам экономической оценки недвижимости, до настоящего вре- мени не решает многие вопросы в этой области. Недостаточно развит методический аппарат по оценке, окончательно не определены особенности российского рынка недвижимости и их влияние на применение методик оценки его элементов, практически не уделяется внимание вопросам подготовки процесса оценки.
Поэтому исследование и разработка методических основ в этой сфере представляются важными и актуальными, что определило выбор направлений диссертационного исследования.
Цель диссертационной работы - разработка методических основ построения систем подготовки и проведения процесса экономической оценки строительной недвижимости в рыночных условиях.
Поставленная цель определила следующие задачи: выявление экономической сущности основных понятий и категорий, связанных с деятельностью по экономической оценке строительной недвижимости; исследование особенностей российского рынка недвижимости, определяющих специфику применения методик оценки строительной недвижимости; исследование процедурных особенностей базовых методических подходов к экономической оценке строительной недвижимости; затратного, капитализации дохода и прямого сравнения продаж; разработка методики подготовки процесса экономической оценки строительной недвижимости; разработка методических рекомендаций по проведению процесса экономической оценки строительной недвижимости.
Предмет исследования - совокупность теоретических, методических и практических аспектов применения оценочных методик в процессе экономической оценки строительной недвижимости.
Объект исследования - процесс экономической оценки строительной недвижимости как основной элемент получения результата оценки, реально отражающего экономическую действительность.
Теоретическая и методическая база исследования - законодательные акты и постановления Президента и Правительства Российской Федерации, нормативные и методические материалы, труды российских и зарубежных авторов по вопросам рынка недвижимости и оценочной деятельности, теории стоимости, спроса и предложения, нечетких множеств. Методика исследования основана на анализе и обобщении существующих теоретических положений и практического опыта по экономической оценке строительной недвижимости с использованием экономического и логического анализа.
Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и приложений.
В первой главе обосновывается понятие строительной недвижимости, как необходимое с точки зрения экономической оценки, исследуются методологические вопросы в этой сфере.
Итогом оценки одного и того же объекта могут быть обозначаемые рядом понятий различные величины в зависимости от использованной базы оценки и, в основном, от определяемых заказчиком целей. Обосновывается их объединение в единое понятие результата оценки строительной недвижимости, определяется его сущность.
Охарактеризовываются основные понятия и категории, необходимые при разработке методических основ в этой сфере. Исследуются особенности российского рынка недвижимости, так как они оказывают влияние на применение оценочных методик.
Анализируется связь рынка строительной недвижимости, инвестиционной и оценочной деятельности. Исследуются особенности этого рынка, определяющие специфику оценки его элементов.
Обобщаются традиционные этапы процесса оценки и отмечается, что выбираемые в конкретной ситуации оценочные подходы оказывают влияние практически на все другие этапы этого процесса.
Вторая глава включает теоретическое исследование традиционно применяемых в оценочной практике методических подходов к оценке строительной недвижимости: затратного, капитализации дохода и прямого сравнения продаж. Формулируется сущность, рассматриваются содержание процедур и приоритетные направления использования вышеперечисленных подходов, специфика их применения в зависимости от набора факторов в конкретных ситуациях, что необходимо при разработке и реализации методического обеспечения процесса оценки.
В третьей главе разрабатываются методические рекомендации по подготовке процесса экономической оценки строительной недвижимости, проведению согласования данных. Формируется классификатор оценочных методов. Уточняются организационно-технологические особенности подготовительных этапов процесса оценки.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в следующем: обосновано экономическое понятие результата оценки строительной недвижимости, выявлена его сущность, как показателя, адекватного многообразным целям ее экономической оценки; исследованы процедурные особенности, преимущества и недостатки традиционных методических подходов к экономической оценке строительной недвижимости с учетом российской специфики; разработаны процедуры рационального формирования итогового результата оценки строительной недвижимости с использованием теории нечетких множеств, в частности, метода расстановки приоритетов; разработан морфологический классификатор вариаций методов экономической оценки строительной недвижимости; - уточнены организационно-технологические особенности процесса оценки и механизма формирования итогового результата экономической оценки строительной недвижимости.
Практическая значимость заключается в том, что использование предложенных рекомендаций в сфере подготовки и проведения процесса оценки строительной недвижимости позволяет повысить достоверность расчетов по определению ее стоимости.
Основные теоретические выводы и практические рекомендации были доложены и одобрены на 13-ой международной научно-практической нау- коведческой конференции "Наука в условиях рынка" (Новосибирск, 1995); 2-ом семинаре-совещании по результатам исследований, выполненных по межвузовской научно-технической программе "Строительство-93" (Новосибирск, 1995); 14-ой международной научно-практической науко- ведческой конференции "Рынок о рынке в науке" (Новосибирск, 1996); 3-ем семинаре-совещании по результатам исследований, выполненных по меж вузовской научно-технической программе "Строительство-93" (Новосибирск, 1996); XLVI научно-технической конференции преподавате лей СГГА (Новосибирск, 1996); научно-технической конференции "Экономика и гуманитарные науки" (Новосибирск, 1996); 4-ом междуна родном очно-заочном семинаре-совещании "Совершенствование подго товки экономистов-менеджеров для строительства" (Новосибирск, 1996), научно-технической конференции 'Проблемы современной экономики" (Новосибирск, 1996), Сибирском науковедческом конгрессе "Наука - осно ва устойчивого развития экономики Сибири" (Новосибирск, 1997).
Полученные научные результаты используются в практической оценочной деятельности ряда организаций, теоретические положения и выводы применяются в учебном процессе в Новосибирском государственном архитектурно-строительном университете и Сибирской государственной геодезической академии.
По теме диссертации автором опубликовано 14 печатных работ.
